Могу ли я продать свою часть квартиры. Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире

Продажа доли в квартире в силу своей правовой специфики является достаточно сложной сделкой с недвижимостью, связанной с определенными юридическими трудностями. Это связано с тем, что собственник доли не может единолично распоряжаться квартирой и совершать с ней юридически значимые действия без учета мнения других собственников долей.

Однако, как показывает практика, многие долевые собственники не могут договориться между собой и начинают препятствовать продаже одной доли в совместной квартире. Ситуация осложняется и тем, что во многих случаях квартира делиться на доли лишь на бумаге, а в реальности собственники точно не могут указать, где заканчивается площадь одного, и начинается территория другого.

Кроме того, даже при согласии всех собственников, продажа доли в совместной квартире должна выполняться с четким соблюдением всех формальных требований, предусмотренных российским жилищным законодательством.

Правовой режим и законодательное регулирование долевой собственности

В российском Гражданском кодексе установлено, что, квартира, принадлежащая нескольким собственникам (двум и более) может находиться в долевой и совместной собственности. Главное отличие между этими правовыми формами состоит в том, что при долевой собственности каждый из собственников имеет свою выделенную долю в общей квартире.

Основная особенность правового регулирования сделок с долевой собственностью – это наличие согласия всех собственников жилья на пользование и распоряжение этой жилой недвижимостью. Владение и пользование долей в квартире отличается от владения, например, одной из комнат.

Сложность состоит в том, что долю практически нереально отделить от других долей границей и запретить другим собственникам пользоваться «чужой» территорией. Доля в совместной квартире записывается в юридической документации в виде дроби (к примеру, ½, ¼ и т.п.).

Чтобы продать долю в общей квартире, необходимо соблюдение обязательного условия, а именно преимущественного права других собственников на покупку данной квартиры.

Это означает, что при продаже одной из долей жилой недвижимости все остальные собственники (например, бывший супруг) вправе выкупить эту долю прежде, чем она будет предложена другим покупателям. Следовательно, владелец одной из долей не имеет права искать других покупателей, пока не получит отказ от всех собственников квартиры.

Порядок продажи доли в общей жилой недвижимости

Итак, чтобы продать свою долю в общей квартире, находящейся в долевой собственности, ее собственник должен:

Назначить цену и предложить выкупить принадлежащую ему долю другим собственникам данной квартиры. Для этого ему необходимо известить каждого из собственников в письменном виде о своем намерении продать долю в общей квартире, а также указать в уведомлении цену и другие важные условия продажи;
Если кто-то из собственников выразит желание купить долю в квартире, оформить сделку. В этом случае сделка оформляется также, как и при продаже целой квартиры;
Если собственники откажутся от приобретения продаваемой доли в общей квартире, нужно получить их письменный отказ и приступать к продаже своей части в квартире посторонним лицам. Если письменный отказ не получен, собственник не имеет права выставлять квартиру на продажу в течение 1 месяца. По истечении одного месяца продавец может продать долю любому покупателю, если никто из других владельцев общей долевой собственности за это время не приобретет продаваемую долю. Однако в этом случае у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили уведомление о продаже доли.

При продаже доли постороннему лицу собственник, как правило, должен вместе со всеми остальными документами представить в регистрирующий орган отказ остальных собственников (в письменном виде) либо документы, подтверждающие, что все собственники получили соответствующее уведомление о продаже доли в общей квартире более месяца назад, и никто из них не изъявил желания приобрести отчуждаемую долю.

Если сразу несколько владельцев долевой собственности изъявили желание выкупить продаваемую долю, собственник по собственному желанию может выбрать, кому из них он продаст принадлежащую ему долю.

Если продавец при продаже своей доли нарушил преимущественное право покупки остальных владельцев жилья, то любой из дольщиков может обратиться в суд, чтобы восстановить свое право. Законом установлен трехмесячный срок исковой давности, в течение которого владелец долевой собственности может оспорить продажу доли в общей квартире.

Этот срок начинает отсчитываться с того дня, когда один из собственников доли в общей квартире, чье право на преимущественную покупку было нарушено продавцом, узнал либо должен был узнать о факте продажи доли в общей квартире постороннему покупателю.

Какие могут возникнуть трудности при продаже доли

Как уже говорилось, владелец доли в общей квартире может столкнуться с определенными трудностями при отчуждении своей доли. Прежде всего, они связаны с нежеланием других собственников квартиры на продажу ее части другим лицам, даже если они не намерены сами выкупать эту долю.

На практике, нередко бывает, что участники долевой собственности специально уклоняются от получения уведомления, в котором заявлено о продаже доли в общей квартире. В результате, владелец доли, желающий ее продать третьему лицу, не может зарегистрировать сделку, так как у него нет ни письменного отказа других владельцев квартиры, ни подтверждения того факта, что они получили уведомление о намерении продать долю.

Еще сложнее обстоит ситуация, когда владелец отчуждаемой доли не знает адресов местонахождения других собственников, и, следовательно, не может направить им письменное уведомление. В этом случае закон разрешает направить письменное уведомление по последнему известному ему адресу. Однако в этом случае нельзя исключать того, что владельцы других долей попытаются оспорить правомерность совершения сделки по продаже доли в общей квартире, обратившись в суд.

В названных случаях продавцу доли рекомендуется собрать как можно больше письменных доказательств того, что он сделал все от него зависящее и предпринял все возможные меры для того, чтобы известить всех собственников общего жилья о своем намерении продать долю. Это поможет ему доказать в суде свое право на продажу доли постороннему лицу в случае возникновения спора.

Бывают и такие случаи, когда другие владельцы долевой собственности намеренно затягивают процесс продажи. Для этого они дают согласие на покупку доли, не собираясь ее выкупать.

В некоторых сложных случаях, когда собственнику доли по каким-либо причинам не удается продать свою часть недвижимого имущества, используются следующие схемы продажи:

обращение в суд с требованием выкупить свою долю. Закон допускает, что в случае невозможности совместного использования общей квартиры (например, в однокомнатной квартире), находящейся в долевой собственности, владелец меньшей доли может в суде, при отсутствии соглашения, потребовать от другого владельца выкупа своей доли;
оформить договор дарения. Сложность оформления сделки по продаже доли в квартире привела к тому, что продавцы вынуждены совершать эту сделку под видом дарения, так как владелец доли при ее дарении не должен уведомлять других дольщиков. В этом случае стороны купли-продажи подписывают договор дарения, а деньги передаются или непосредственно продавцу, или через депозитарную банковскую ячейку.

Другие участники долевой собственности могут попытаться оспорить данную сделку в суде, но, на практике, им будет очень сложно доказать, что произошла именно продажа части долевой собственности, а не дарение. Однако используя данную схему, нужно помнить, что при дарении возникнет обязанность уплатить налог на дарение.

Еще один вариант, который сведет к минимуму возможность оспаривания сделки, это «подарить» покупателю небольшую часть доли (например, несколько квадратных метров), а потом предложить ему, как одному из собственников общей квартиры, выкупить оставшуюся часть.

Аналогичный вариант продажи части в долевой собственности – использование договора залога, когда документально покупатель выступает залогодержателем данной доли и получает ее в результате «неисполнения» должником (продавцом доли) обязанности выплатить долг.

Используя данные схемы, продавцу и покупателю доли в квартире, находящейся в долевой собственности, не стоит забывать, что данные сделки все-таки могут быть признаны судом притворными.

Таким образом, самое сложное в продаже доли в общей квартире – это уведомление других собственников и соблюдение их преимущественного права выкупа данной доли в общей собственности. После того, как остальные дольщики согласились или отказались выкупить долю, процесс купли-продажи доли ничем не отличается от продажи всей квартиры.

Комментарии (115)

Ильяс | 2017/10/01

Здравствуйте! Есть следующая ситуация – 2-х комнатная квартира. Двое дольщиков. Один из дольщиков хочет продать свою долю. Второй дольщик несовершеннолетний ребенок, его опекуном является мать-жена брата первого дольщика. Может ли наличие несовершеннолетнего ребенка повлиять на продажу доли собственности? Как можно договориться с опекуншей и возможно ли такое вообще? Спасибо!

admin | 2017/10/09

Здравствуйте Ильяс! Данный факт, что вторым участником долевой собственности является несовершеннолетний ребенок, не препятствует другому собственнику продать свою долю. Тем не менее, в данной ситуации продавцу необходимо соблюсти право второго дольщика на преимущественную покупку – то есть, продавец доли обязан направить на имя законных представителей несовершеннолетнего (то есть, матери) уведомление с предложением выкупить долю. В случае отказа или отсутствия ответа, собственник доли сможет продать свою долю постороннему лицу без каких-либо препятствий.

Илья | 2017/10/23

Здравствуйте. Купили квартиру меньше года назад. Квартира приобретена в три доли. Один из собственников хочет продать свою долю посторонним
без согласия других собственников. Может ли он это сделать, если квартира приобретена в долевую собственность меньше года назад? Спасибо.

admin | 2017/11/03

Здравствуйте Илья! Остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ. При несоблюдении реализации данного права и продаже доли постороннему лицу данная сделка купли-продажи может быть оспорена в судебном порядке.

Виталий | 2017/11/20

Добрый день.
Имею в собственности 1\4 долю в квартире. Продаю одному из участников общей собственности этой квартиры. Остальные участники уведомлены и не проявили желания приобрести долю. В МФЦ мне сказали, что договор купли-продажи надо обязательно заверить нотариально. Вроде как сделка отчуждения с общей собственностью. Повторюсь я продаю долю одноу из 4-х участников общей собственности, не продаю “на сторону”
и при этом все соглсны. Вопрос: обязательно ли нотариальное заверение такой сделки или возможно простая письменная форма?

admin | 2017/11/30

Здравствуйте Виталий! В соответствии с последними изменениями в законодательстве, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (введено Федеральным законом N 172-ФЗ).

Антон | 2017/11/28

Здравствуйте. Два человека владеют квартирой в равных долях (50%-50%), собираются её продать. Они договариваются, что один получит 60%, а второй 40% от суммы сделки. Как это правильно оформляется юридически? Каким образом данную информацию вносить в договор при получении аванса от покупателя?

admin | 2017/12/09

Здравствуйте Антон! При определении цены квартиры в договоре просто нужно прописать в тексте договора, что доля одного продавца оценивается в определенную сумму, а доля второго продавца – в другую. Лучше указывать конкретные суммы, которые должны быть перечислены покупателем каждому из продавцов.

Марина | 2018/03/08

Здравствуйте, мой сосед решил продать свою долю в квартире,я готова её купить, но он требует деньги сразу, а мне нужно время на оформление ипотеки с материнским капиталом. Может ли он мне отказать? И продать чужим людям?

admin | 2018/03/20

Здравствуйте Марина! Если полученное вами уведомление о продаже не содержит конкретных существенных условий продажи (например, продажа только за наличный расчет), ваш сосед не вправе отчуждать данную долю в квартире третьим лицам до получения от вас письменного отказа.

Юоия | 2018/03/20

Покупают ли банки доли в квартире,? В каком случае это возможно и какие банки могут купить долю в квартире?

admin | 2018/03/27

Здравствуйте Юоия! По роду своей деятельности банк является финансово-кредитной организацией и не занимается покупкой и продажей недвижимости. Исключение – выдача ипотечных кредитов на приобретение недвижимости. В том числе, на долю в квартире. Продажей недвижимости путем реализации банки могут заниматься в случае ненадлежащего исполнения заемщиками кредитных обязательств. Многие банки сотрудничают с агентствами по жилищному кредитованию, оказывающими, в том числе, услуги по реализации недвижимости.

Эльнура | 2018/09/09

Здравствуйте, ситуация такая 6 собственников в квартире, каждого доля 1/7, эти пять человек хочет продать квартиру, а один, так как у него ошибка в паспорте, допустили ошибку в имени, и ему надо судиться, что человек один и тот же, не хочет этого делать!! Говорит что нет времени, что делать в такой ситуации???

admin | 2018/09/21

Здравствуйте Эльнура! Поскольку указанное вами лицо имеет преимущественное право покупки, остальные собственники обязаны направить ему письменное предложение о покупке доли через нотариуса. Если в течение 30 дней не поступит согласия или отказа от покупки, остальные собственники вправе продать свои доли постороннему лицу/лицам.

Анна | 2018/11/29

Здравствуйте, квартира однокомнатная, три собственника:я, ребенок и бывший муж. Хочу продать свою долю. Бывший муж не согласен выкупать. Деньги от продажи пойдут на улучшение жилищных условий строящегося дома в котором будет выделена доля ребенку.могу ли я продать свою долю третьему лицу.ребенок в квартире не проживает.

admin | 2018/12/09

Здравствуйте Анна! Да, вы можете продать долю в квартире постороннему лицу, однако перед продажей вам необходимо будет получить согласие органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего, а также уведомить в письменном виде через нотариуса бывшего мужа о вашем намерении продать долю (реализация преимущественного права покупки). В случае отказа вашего бывшего супруга в приобретении доли вы уже сможете продать долю постороннему лицу.

Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из .

Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками. Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов. Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

Процедура продажи доли в квартире: новый закон

Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

Как продать по закону долю в квартире?

ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья . Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

Список необходимых документов

Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

письменный отказ всех содольщиков от покупки;
при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
технический паспорт из БТИ;
кадастровый паспорт;
письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
документы, удостоверяющие личность сторон;
согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
собственно договор купли продажи доли в квартире.

Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

Налогообложение

Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку. Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ. Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.

Рассмотрим на примере:

Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:

(1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей

Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.

Продажа или покупка доли в квартире является одной из наиболее сложных юридических сделок, так как имеет огромное количество рисков, которые в процессе оформления договора «купли-продажи» необходимо предусмотреть. Сюда можно отнести право преимущественной покупки, проблему регистрации нового собственника по месту жительства и т.д. Без проблем с оформлением документов можно купить однокомнатную квартиру от vyborstroi.ru в Воронеже в новостройке.

Данные вопросы мало раскрыты в интернете и требует более подробного объяснения для юридически слабо подкованных людей. Главное побуждение статьи - это улучшение правовой осведомленности граждан РФ.

В соответствии со статьей 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или более человек, принадлежит им на праве долевой или совместной собственности. Совместная собственность - это, к примеру, квартира приобретенная супругами в браке и оформленная на одного из них. И хотя в свидетельстве о собственности данный титул принадлежит только одному человеку, без удостоверенного нотариусом разрешение второго участника брака, право распоряжение полностью ограничено.

Долевая собственность - это часть в праве собственности на недвижимость. Она записывается форме дроби (например, 1/2, 1/3,1/10 и т.д.). Долевую часть невозможно увидеть в прямом смысле, так как она определяет лишь право, а не определенную жилищную площадь.

Совместную собственность можно переоформить в долевую. Например, все те же супруги могут заключить брачный договор, в котором предусмотреть разделение совместно приобретенной квартиры на две долевой части (1/2).
При продаже доли в квартире нужно учитывать, что право преимущественной покупки принадлежит другим собственникам. Т.е. перед продажей долевой части третьему лицу, необходимо добиться согласия остальных собственников. Оно выражается в форме письменного отказа или бездействия после получение письменного предложения продажи.

Письменное предложение отправляется письмом с уведомлением на адрес второго собственника. В нем указывается информации о желании продажи части, ее стоимость и другие условия. Если в течение одного месяца не поступит ответ, то это приравнивается к отказу от покупки. При этом очень важно сохранять почтовую опись, квитанцию оплаты почтовых услуг и уведомление, так как они являются доказательством отсутствия каких-либо нарушений прав второго собственника. Также, доля должна быть продана на тех же условиях и по той же цене, что были изложены в письме. Исключением является увеличение цены.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

1. Извещение других собственников о продаже своей долевой части. В соответствии с ГК РФ продажу можно осуществить только по истечению одного месяца с момента извещения. Отказ или бездейственность собственников позволяют заключить договор «купли-продажи» с третьим лицом.
2. Продажа долевой части. Договор «купли-продажи» должен содержать такие реквизиты, как ФИОучастников сделки, паспортные данные, адрес квартиры, номер дома, жилищная площадь и цена. Также процесс передачи и приема собственности должен быть отражен в передаточном акте, который подписывается продавцом и покупателем. Все должны иметь соответствующее нотариальное заверение.
3. Регистрация в Росреестре. Для регистрации права собственности понадобятся следующие документы: оригиналы договора и акта приема-передачи (3 экземпляра), заявление обоих участников договора «купли-продажи», документы, подтверждающие отказ других собственников от права преимущественной покупки, паспорта удостоверяющие личности участников договора и другие документы, предусмотренные статей 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Документы для регистрации в Росреестре, можно подать напрямую, через МФЦ или в электронном виде на официальном сайте. За регистрацию предусмотрена госпошлина в размере 2 тысяч рублей.

Как продать долю в квартире второму собственнику?

Все довольно просто. Необходимо отправить письменное предложение по почте или в устной форме согласовать продажу со вторым собственником. После обсуждение условий и цены, можно приступить к оформлению документов.

В случае продажи второму собственнику, первый шаг, описанный в пошаговой инструкции, полностью опускается.

Можно ли продать долю квартиры несовершеннолетнего ребенка?

Нередки случаи, когда доля в квартире принадлежит ребенку и любые операции с ней можно осуществлять только за согласием органа опеки, которые к продаже доли несовершеннолетнего в квартире относятся довольно предвзято. Поэтому необходимо предоставить доказательства того, что для ребенка была выделена доля в другом жилье и его жилищные условия не будут ухудшены. После получения соответствующих разрешений, можно осуществлять все действия, начиная с первого шага в вышеописанной инструкции.

Доказательством того, что жилищные условия ребенка не нарушаются, может служить открытый на его имя банковский счет, на который поступят денежные средства.

Как продать долю в квартире без согласия собственников?

Наиболее действенный способ продажи долевой части квартиры без согласия собственников - это отправка письменных предложений. Если письменное предложение было проигнорировано, можно смело приступать к процессу продажи (при условии, что присутствуют все необходимые доказательства, описанные в первом подзаголовке).

Иногда собственники могут быть категорически против продажи и даже пытаются оспаривать это в судовых учреждениях. Если все действия продающего сделаны в рамках закона, то суд отклонит какие-либо претензии.

Если место нахождения собственника неизвестно, то письменное предложение необходимо отправлять по последнему адресу, где он проживал. Для него также действует срок в один месяц, по истечению которого можно осуществлять любые действия связанные с продажей.

Итоги
Данная статья составлена на основе действующего законодательства Российской Федерации. Все нормативно-правовые акты предусматривают решения тех или иных вопросов. Иногда собственники преднамеренно затягивают процесс продажи, подают бесчисленные судовые заявления и т.д. Если действовать в рамках законодательства, то всего этого можно избежать.

Подпишитесь на нас

Сегодня приватизированная квартира может иметь сразу несколько собственников, причём они необязательно будут являться друг другу родственниками. Но даже при наличии родственных связей вопросы продажи долей могут наталкиваться на серьёзные препятствия: кто-то выразит несогласие с продажей соседней комнаты постороннему лицу или заявит о своём преимущественном праве покупки. Ситуация может усложниться и при невозможности выделения доли в натуре: если однокомнатная квартира принадлежит двум лицам, и каждое из них имеет право на ½ жилой комнаты, то продажа «половины помещения» выглядит не совсем реальной. Тем не менее, действующие законы разрешают проводить и такие сделки.

Куда проще разобраться со случаями, где число собственников (владельцев долей в квартире) равно количеству жилых комнат. В этом случае продажа доли может осуществляться, исходя из её выделения в виде одной из комнат. Напомним, фактически дольщики получают право на личное владение жилой комнатой и общее владение другими комнатами: кухней, санузлом, прихожей и т. д. Таким образом, продажа или покупка доли может сопровождаться различными нюансами, которые должны, но, к сожалению, не всегда предусматривают такие нормативные акты, как Жилищный, Семейный и Гражданский кодексы РФ. Как продать долю в квартире? Что делать, если долей владеет несовершеннолетний? Возможна ли продажа доли, если сделку не одобряют другие участники долевой собственности? Как продать долю в ипотечной квартире?

Порядок продажи доли в квартире

Продать можно только выделенную долю – ту, которая чётко определена в общей массе долей, и которая может быть оценена. На практике собственнику всегда приходится прибегать к выделению долевой собственности в натуре, т. е. определению того, какие и сколько помещений входит в эту долю. Считается, что выделение долей должно происходить по взаимному согласию собственников. В противном случае разрешением вопроса занимается суд. Как только продавец получает на руки документы о праве собственности на выделенную долю, он может свободно оформлять договор купли-продажи.

Выделение доли для продажи

Любой участник долевой собственности (совладелец) имеет право выделить свою долю с целью её дальнейшей продажи. При этом он обязан уведомить о своём решении всех сособственников. По закону им предоставляется преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ, ч.1), причём они могут рассчитывать на ту же стоимость предложения, которая будет выставлена для любых других покупателей. Решив продать долю в квартире и начав процедуру её выделения, продавец обязан уведомить всех заинтересованных лиц. Если собственники отказались купить долю, её можно реализовывать на рынке недвижимости. Если же желание совершить покупку выразили сразу несколько собственников, продавец вправе сам сделать выбор (ст. 250 ГК РФ, п.2).

Доля в квартире выделяется натурально (отдельная комната или несколько комнат), либо, если собственники не нашли компромисса, через суд, который прибегает к простейшим арифметическим действиям: ½ - делит общую площадь на 2; 1/3 – делит на 3 и т.д. Таким образом, если в однокомнатной квартире площадью 40 кв.м. выделяется доля в размере ½, то заявитель процедуры получит право на дальнейшую реализацию 20 кв. м. жилья.

Как продать половину своей доли?

Доля в квартире может быть настолько большой, что у её собственника появится желание продать лишь часть принадлежащей ему недвижимости. В этом случае владелец доли должен следовать тому же регламенту: выделить часть доли и изначально предложить её другим собственникам. Если от совладельцев квартиры поступил отказ, от реализуемой части доли удастся избавиться только одним из следующих способов:

Подарить часть продаваемой доли (микродолю) кому-либо, а после продать всё остальное одаряемому, который в качестве собственника получает преимущественное право покупки.
Подарить всю часть реализуемой доли сразу, а после получить деньги без оформления договора купли-продажи (притворная сделка, которую в судебном порядке могут оспорить другие собственники квартиры).
Оставить часть доли в залог, получив в виде займа полную её стоимость. Данный вариант можно считать наиболее «чистым» с юридической точки зрения.

Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка в квартире?

Если доля в приватизированной квартире принадлежит несовершеннолетнему лицу, любые операции с ней допускается производить только с согласия органов опеки и попечительства. Нужно понимать, что специалисты будут защищать интересы ребёнка, и в первую очередь их будут интересовать те изменения в жилищных условиях, которые коснутся их подопечного. Разумеется, если принадлежащая ребёнку доля в квартире является его единственным недвижимым имуществом, или в результате продажи жилищные условия для него будут ухудшены, разрешение на проведение сделки органы опеки не дадут.

Выходом из такой ситуации послужат следующие действия: необходимо предоставить специалистам подтверждение того, что ребёнку выделяется доля в другом – приобретаемом жилье, или что на его имя открыт банковский счёт, куда поступят все деньги от продажи доли. В любом случае, несовершеннолетнее лицо не может остаться без жилья, равно как и любые другие его интересы в результате сделки не могут быть ущемлены. После получения согласия со стороны органов опеки на продажу доли придётся действовать по привычному сценарию: выделять её из общей массы и предлагать другим собственникам.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Случаи, когда собственники не могут полюбовно договориться по вопросам продажи долей, к сожалению, не редки. Здесь же и масса нюансов, касающихся тех или иных обстоятельств: например, местонахождение собственника неизвестно, или он просто уклоняется от предметного разговора о выделении части долевой собственности из общего имущества. Как продать долю в квартире в таком случае?

Главный постулат – продать долю в квартире может каждый, кто выделил её в натуральном выражении или через суд. При этом другие собственники не могут помешать продать долю, хотя и располагают первоочередным правом на её приобретение. Кроме того, закон обязывать уведомлять собственников о своих намерениях избавиться от доли в приватизированной квартире. Всё это вынуждает действовать следующим образом:

Для начала необходимо постараться решить вопрос мирным путём: обратиться к каждому заинтересованному лицу, сообщить о своём решении продать долю в квартире, сообщить о её приблизительной стоимости и, конечно, предложить купить свою часть недвижимости.
Если собственники отказываются идти на контакт, необходимо уведомить их путём отправки заказного письма с уведомлением о получении. Впоследствии на суде можно будет доказать, что вы сделали всё возможное, чтобы договориться, и действовали строго в рамках закона.
Если совладелец квартиры отсутствует, а его местонахождение неизвестно, следует отправить такое же письмо по последнему адресу, где проживал данный гражданин.
Крайне не рекомендуется игнорировать мнение совладельцев приватизированной квартиры, поскольку если они докажут, что не были заранее извещены о продаже доли или не получали предложения купить долю, впоследствии они легко отсудят свои права на неё.
Если вы сделали всё возможное, чтобы уведомить совладельцев приватизированной квартиры о своих намерениях продать долю, но не получили внятных объяснений, почему они против такой сделки, решением вопроса займётся суд. Как правило, у собственников, которые не хотят или не готовы купить такую долю, суд не находит других веских причин, способных помешать выделению части долевой собственности и её последующей продаже. Помните, что действуя в рамках закона, вы всегда сможете выделить и продать долю в приватизированной квартире.

Продажа и покупка доли в ипотечной квартире

Гражданам, имеющим право собственности на долю в квартире, приходится сталкиваться и со многими другими нюансами. Так, определённые проблемы могут возникнуть при желании продать долю в ипотечном жилье. Обычно такие ситуации возникают при разводе супругов, некогда купивших квартиру в ипотеку, когда один из них желает съехать и продать свою долю имущества. Прежде всего, вспомним о первоочередном праве покупки, которым в таком случае располагает второй супруг. Кроме того, такая продажа подразумевает привлечение банка: он должен дать разрешение на совершение сделки.

Если второй супруг согласен купить долю, такое разрешение гарантированно будет получено, а все кредитные обязательства будут переоформлены исключительно на покупателя. Если же покупка доли совершается посторонним лицом, то доступны следующие варианты:

Владелец части долевой собственности погашает ипотеку и продаёт свою долю имущества.
Владелец доли договаривается с банком о совершении сделки (маловероятно).
Владелец доли убеждает банкиров переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Ещё один действенный вариант – продажа квартиры целиком и возвращение одному из супругов стоимости его доли. Стоит отметить, что с продажей квартиры может не согласиться второй супруг, поэтому здесь, как, впрочем, и во многих других случаях, российские законодатели надеются на достижение полюбовного соглашения.

О налогах, взимаемых с продажи долей

Налогообложение сделки, связанной с куплей-продажей части приватизированной квартиры – дорогостоящего имущества, является достаточно актуальным вопросом, поскольку Налоговый кодекс РФ предусматривает взимание 13% от стоимости такой сделки. Фактически продавец, обладавший правом собственности на часть квартиры, после её продажи получает доход, который законодательство облагает НДФЛ. Вместе с тем, практика применения налогового вычета позволяет значительно уменьшить сумму налога: сделки до 1 млн. рублей налогами вовсе не облагаются, а свыше – налоговой базой становится сумма за вычетом этого миллиона. Пример: если доля в квартире стоит 1,3 млн. рублей, то налог с её продажи составит:

(1,3 – 1,0) * 0,13 = 39 тысяч рублей

Кроме того, если продавец владел долей более 3 лет, он также освобождается от уплаты налога (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Несмотря на то, что доля не представляет собой целостного объекта недвижимости, на нее распространяются все полномочия собственника: пользоваться, владеть и распоряжаться .

Распорядиться долей собственник может и путем продажи. Алгоритм действий при этом таков:

Шаг 1. Предложить покупку доли прежде всего другим собственникам квартиры

Такие лица имеют право первоочередной, то есть преимущественной покупки по цене, установленной продавцом. (ст. 250 ГК РФ, ч.1).

Извещение составляют в письменной форме, указав цену и другие условия). Если сразу несколько участников выразили готовность купить долю, продавец оформляет продажу пропорционально долям участников-покупателей.

В случае, если никто из извещенных не изъявит желания купить долю, либо все прямо откажутся, владелец получает право продать любому (п.2 ст.250).

Шаг 2. Подготовка и совершение сделки

Различными путями (объявления, и т. д.), проводят показы, ведут переговоры и подготовку документов к оформлению.

При этом продавец вправе по истечении месяца с момента извещения других собственников осуществить продажу любому лицу, или до истечения этого срока, но при условии предоставления нотариусу отказов всех других собственников от покупки (п.1 ст.24 ФЗ-122). Сама сделка должна проводиться у нотариуса (ФЗ-122).

В договор включают информацию о сторонах (покупатель и продавец), описание недвижимого имущества (доли в квартире - номер, адрес, общая/жилая площадь и т.д.), цену (согласно статьям 554-555 ГК РФ). Если имеются ограничения на помещение, права третьих лиц, это также указывают. Приложением к договору является передаточный акт или иной аналогичный документ (ст.556 ГК РФ).

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ)

13. Как продать долю в квартире по доверенности и где скачать ее образец?

Если собственник/собственники не могут или не хотят заниматься продажей доли или ее оформлением самостоятельно, они вправе выдать доверенность на совершение таких действий другому лицу (естественно, при условии доверия к нему). Такое действие регулируется ст. 185 Гражданского кодекса РФ. Доверенность на передачу полномочий по совершению сделок с собственностью, должна быть нотариально удостоверена (для этого необходимы паспортные данные сторон).

Перед визитом к нотариусу нет необходимости готовить доверенность самостоятельно (либо скачивать ее с какого-либо сайта) - все будет сделано в нотариальной конторе. Следует лишь определиться, какие именно действия доверяются (полная доверенность, безотзывная, с правом получения денежных средств или нет и т.д.).

Продажа доли квартиры, в связи с тем, что существуют и другие ее собственники, имеет ряд особенностей, которые необходимо соблюсти, чтобы сделка не расстроилась, или не была оспорена впоследствии. Прежде всего, не стоит пренебрегать обязанностью предложить купить долю другим собственникам квартиры. Только после того, ка все дольщики уведомлены/отказались от покупки, можно продать недвижимость любому заинтересованному лицу.

Как продать долю без согласия других собственников? Ответ на видео

Ситуации, когда продать долю необходимо, но другие собственники специально «вставляют палки в колеса» нередки. Какие есть способы законно обойти необходимость получения разрешения? Консультирует практикующий юрист.

Возможно, будет полезно почитать: