Основополагающей категорией в определении объектов недвижимости является. Объекты недвижимости: какое определение дали в законе

В статье 130 ГК РФ идет речь о недвижимых и движимых вещах. Согласно статье существует несколько видов объектов недвижимости:

Участки земли, участки недр, а также все, что прочно связано с землей. Законодатель отнес сюда здания, сооружения, объекты незавершенного строительства . Отличительная черта – данные объекты невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Жилье, нежилые помещения, а также машино-места (места для размещения транспортных средств), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны согласно требованиям закона о кадастровом учете (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат госрегистрации. Такие объекты отнесли в данную категорию в силу закона, а не их природы. В статье указали, что к этой же категории по закону может принадлежать и другое имущество (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, в законе определение объекта недвижимости связано с понятием недвижимой вещи. Если имущество не относится к трем первым категориям, его признают движимым (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Машино-места в одну из категорий добавили в прошлом году . Чтобы владелец мог получить право собственности на машино-место, границы такого места должны быть обозначены:

в поэтажном плане,
физически с помощью соответствующей разметки.

Виды объектов недвижимости

Наш ГК выделяет понятие недвижимости в силу закона и недвижимости в силу природы. Ст. 130 ГК содержит такое указание, что если законодатель пожелает, он в принципе может объявить недвижимой вещью совершенно любой объект, который физически может быть движимым, например, морские, воздушные суда, суда внутреннего водного плавания были объявлены в свое время нашим законодателем недвижимостями.

Объекты недвижимости в силу природы – это земельные участки, здания, сооружения и иные объекты, которые неразрывно связаны с земельным участком. Объекты недвижимости в силу природы очень явно делятся на два вида: естественная недвижимость, что возникло само, в первую очередь земельные участки и рукотворная недвижимость: здания, сооружения, которые устанавливаются на участке, либо сооружаются под участком, это искусственная недвижимость.

Регистрация объектов недвижимости в ЕГРН

Нужно оформить право собственности, чтоб иметь возможность пользоваться объектом, который относится к недвижимым, в том числе совершать с ним те или иные сделки. Согласно закону права на подобное имущество необходимо зарегистрировать (ст. 131 ГК РФ). Регистрируют возникновение такого права, любые его изменения или ограничения, переход или прекращение. Требование обязательной регистрации распространяется на право:

собственности на объект недвижимости;
хозяйственного ведения;
оперативного управления;
пожизненного наследуемого владения;
постоянного пользования;
иного характера в случае прямого требования закона.

Кроме того, регистрируют ипотеку и (ст. 131 ГК РФ). Регистрацией занимается Росреестр , сведения об объекте и правах на него фиксируют в ЕГРН (см. закон № 218-ФЗ о регистрации недвижимости).

Перед тем как приобретать такой объект или получать в аренду, проверьте по ЕГРН:

кто является собственником, то есть действительно ли контрагент обладает правом совершать сделки с этим имуществом;
какие ограничения есть в отношении объекта. Например, нет ли сервитута и не находится ли объект в залоге.

Чтобы получить данные из реестра, запросите выписку . Также проверьте, не ведут ли в отношении объекта судебный спор, осмотрите имущество лично и проверьте другие риски.

ВС РФ о видах объектов недвижимости

Согласно определению объект недвижимости – это, в частности, элементы, которые прочно связаны с землей. Опираясь на эту формулировку, некоторые истцы требуют признать свое право собственности на нетипичные объекты. Например, речь может идти о заборе, асфальтовой площадке и т. п. До изменений в законе объектом недвижимости могли потребовать признать лес или иные насаждения, после чего приобрести землю под ними в льготном порядке. Пленум ВС РФ в п. 38 постановления № 25 от 23.06.15 разъяснил, как именно следует применять норму статьи 130 ГК РФ в отношении нетипичных объектов.

Суд указал, что вещь относится к недвижимым либо в силу своей природы, либо в силу закона. При этом для признания имущества объектом недвижимости регистрация права на него не обязательна. Это позволяет признать таким объектом, например, незавершенное строение. Но чтобы признать недвижимым незавершенный объект, на месте строительства должны хотя бы закончить фундамент. Если речь идет об участке земли, на которое положили асфальтовое покрытие, нет признаков для отнесения такого объекта к недвижимым. Он не отвечает признакам сооружения. ВС РФ сослался на п. 1 ст. 133 ГК РФ о неделимых вещах.

В более поздней судебной практике ВС РФ схожую правовую позицию. Так, в споре о праве на землю, которую покупатель приобрел как владелец леса, ВС РФ признал сделку о покупке ничтожной. Объект не отвечал признакам недвижимой вещи. На момент рассмотрения спора лес перестали признавать самостоятельным объектом недвижимости ().

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Экономика недвижимости

Могила В.Ф.

1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки

2.5 Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли

Контрольные вопросы для самопроверки

3. Земельный участок -- основа недвижимости

3.1 Сущность земельного участка как объекта недвижимости

3.2 Целевое назначение земель в РФ

3.3 Зонирование земель поселений

3.4 Городское пространство

3.5 Государственный земельный кадастр

Контрольные вопросы для самопроверки

1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки

Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантический (смысловой) анализ слов и выражений, отражающих их сущность. В Гражданском кодексе РФ (далее -- ГК РФ) недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности. Под термином "имущество" понимается совокупность имущественных прав, принадлежащих определенному лицу, т.е. это материальный объект гражданского права, прежде всего, права собственности. Соответственно понятия "недвижимость" и "недвижимое имущество" определяют правовые отношения объекта собственности (недвижимости), т.е. совокупность прав на объект недвижимости. Деление объектов на недвижимое и движимое имущество (п. 1, 2 ст. 130; п. 1, 2, 4, 6 ст. 131;ст. 132 ГК РФ) также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью.

" Недвижимое имущество -- это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней".

"...Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют".

"Недвижимое имущество -- реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле".

"Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги".

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано.

В XIX в. в России были широко распространены понятия имение, поместье, что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой. В советской экономике понятие недвижимость не применялось, было лишь известно, что "недвижимость (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты".

В современной теории и практике рынка недвижимости в США различают такие понятия, как физический объект (real estate) и правовые отношения (вещные права), связанные с недвижимостью (real property).

Соответственно и в русском языке, если мы говорим о физической сущности объектов недвижимости, необходимо употребление понятия "объект недвижимости", а если мы подразумеваем правовые отношения (владение, пользование, распоряжение, т. е. собственность) более корректно будет употреблять термины "недвижимое имуществе или "недвижимость".

real -- действительный, реальный, настоящий, натуральный, не поддельный, непритворный (экон.), реальный (юридич., экон.), недвижимый (филос.), вещественный, материальный (спец. истинный (юридич.), вещный (матем.), вещественный, действительный;

estate -- поместье, имение, имущество, состояние;

property -- собственность, право собственности, свойство, качество.

1.1 Отнесение материальных объектов к недвижимым

До введения в действие первой части ГК РФ в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие объект недвижимости отсутствовало, а использовалось понятие основные фонды. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привел к трансформации понятия "объект недвижимости" в понятие "основные фонды". К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилы помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды (без машин и оборудования) -- составная часть недвижимого имущества -- являются более узким понятием, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

ГК РФ (ст. 130) -- определяет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Таким образом, отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве объектов недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос. недвижимость жилой земля кадастр

По происхождению различают объекты недвижимости:

созданные природой без участия человека;

являющиеся результатом труда человека;

созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос об отнесении к объектам недвижимости предметов, не имеющих неразрывной связи с земельным участком, хотя отделить их от этого земельного участка достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках.

Некоторые виды недвижимого имущества могут юридически переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимому имуществу, а заготовленный лес -- это уже движимое имущество.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта не движимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.

Законом не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав имущественного комплекса. Как правило, в состав имущественного комплекса входит имущество, которое необходимо для производственного функционирования.

В практике хозяйственной деятельности имущественный комплекс рассматривается как совокупность принадлежащих одному собственнику объектов недвижимости, включающая в себя земельный участок (или несколько участков) с совокупностью функционально связанных между собой зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования и предназначенных для хозяйственно деятельности.

В состав имущественного комплекса входит имущество, которое необходимо для производственного функционирования.

При осуществлении хозяйственной деятельности важно знать, по каким критериям имущественный комплекс может быть признан или не признан предприятием. Если отчуждаемый имущественный комплекс пригоден для ведения предпринимательской деятельности, т.е. образует технологически единое целое, замкнутый производственный цикл, его следует считать предприятием, а продажу регулировать нормами ГК РФ. Все другие сочетания (комплексы) вещей, не обладающие этими свойствами, предмета указанного договора не образуют. Для признания имущественного комплекса предприятием он должен включать элементы, позволяющие субъекту предпринимательской деятельности самостоятельно осуществлять производство продукции, выполнять работы или оказывать услуги и тем самым систематически получать прибыль. При этом набор элементов зависит от профиля деятельности, финансово-экономических, территориальных и иных условий функционирования предприятия.

Предприятие как объект недвижимости, используемый для предпринимательской деятельности, нельзя сводить к комплекту оборудования для выпуска определенной продукции: для признания предприятием необходимо на базе имущественного комплекса организовать процесс производства. Предприятие как объект недвижимости составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права. Так, например, часто встречаются предприятия, которые арендуют объекты недвижимости, т.е. в состав предприятия входит имущественное право пользования объектом недвижимости для определенной производственной деятельности.

В ГК РФ предприятие -- производственно-хозяйственный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества организации, -- это базовый компонент инфраструктуры организации. Объекты недвижимости -- это пространственный ресурс ее деловой активности, жизнедеятельности персонала и организации (рис. 1.1).

Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

Рис. 1.1. Предприятие как особый объект недвижимости

1.2 Признаки объектов недвижимости

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от не связанных с землей объектов.

Стационарность, неподвижность -- характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, так как это делает его непригодным для дальнейшего использования.

Материальность -- объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение норм эксплуатации приведет к невосполнимым потерям. Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, двух одинаковых участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что указывает на разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.

1.3 Особенности объектов недвижимости

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). Отметим, что при этом нет различия между благами материального и нематериального характера.

Земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля -- основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться, как и прямой, и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство -- источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.

Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, чей бизнес не базируется на операциях с недвижимостью.

Для них важно соответствие структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации. Структурная реорганизация таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых производств и отдельных линий. Кроме того, операции с недвижимостью в таких организациях могут иметь место и как вспомогательный бизнес, например продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости.

Объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, предмет ее деловой активности, основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.

Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.

На место и роль объектов недвижимости, безусловно, влияют масштаб и специализация организации. Так, например, особое место занимают объекты недвижимости в современном наукоемком и высокоавтоматизированном производстве, а в виртуальном бизнесе можно обойтись арендованным помещением, т.е. минимумом физического производства.

"Благо" обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска.

На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии) в случае, если законом (договором) это "бремя" либо часть его не возложено на иное лицо.

Собственник несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т.е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом.

Любой объект недвижимости в действительности существует в единстве физических, экономических и правовых свойств (рис. 1.3), каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальной (физической), правовой и экономической.

Рис. 1.3. Триединство объектов недвижимости

1.4 Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта -- это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов принято определять в следующем порядке: замысел--рождение--зрелость--старение и смерть.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: предпроектная--проектная--строительства--эксплуатации--закрытия.

Предпроектная (начальная) стадия включает анализ рынка к движимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств. 2. Стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

Основные задачи этого периода -- сокращение длительности этих стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная -- минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости.

Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они имеют мотивационный характер.

2. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

3. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает обслуживание и ремонт объектов, и их реконструкцию. Эксплуатация объектов недвижимости включает в себя следующие направления: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта.

Реконструкция объектов недвижимости -- коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования комплекса организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа объектов недвижимости в целом или отдельных их элементов и систем.

Обслуживание -- работы, выполняемое для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости; они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов. Цель обслуживания -- обеспечить использование объекта по прямому назначению.

Ремонт -- восстановительные работы повреждений (изношенности объекта) недвижимости до нормального эксплуатационного состояния. Цель ремонта -- восстановление.

Ремонтные работы делятся на мелкие и крупные. Мелкий ремонт, продолжительность которого 1-2 дня, выполняется для обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимости. Он не продлевает срока службы объекта и не увеличивает его стоимости. Крупный ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы объекта недвижимости, но не увеличивает его стоимости.

Замена -- это процесс замещения входящих в состав объекта недвижимости основных фондов аналогичной единицей. Предметом замены выступает самостоятельный объект основных фондов, идущий на негодным или морально устаревшим компонентам основных фондов.

4. Стадия закрытия объекта -- полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат -- либо снос, ли качественно новое развитие. На этой стадии жизненного цикла объектов недвижимости требуются значительные затраты на ликвидацию затраты являются результатом владения объектом недвижимости. В случае если объект недвижимости получает новое качественное развитие, затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии и жизненный цикл имущественного комплекса.

Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставный капитал, аренда, лизинг).

Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс).

Ликвидация имущественного комплекса -- это торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положе конкурсного производства.

Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки зрения владельца повторяется многократно, с каждым новы дельцем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта недвижимости. Исходя из триединства категорий материальной (физической), правовой (юридической) и экономической -- жизненный цикл объекта недвижимости можно раздел три этапа (рис. 1.4). Каждый этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 1.5).

1. Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.

Рис. 1.4. Этапы существования объекта недвижимости

Рис. 1.5. Срок жизни здания или сооружения

2. Типичный срок физической жизни -- период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

3. Время жизни -- отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяю такие сроки, как:

Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния.

Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

Оставшийся срок экономической жизни, используемый с цель" оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период, от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

1.5 Износ объектов недвижимости

Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный возраст зависят с износа -- процесса, имеющего силу законов природы. Существует три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический (рис. 1.6).

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям. Ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики недвижимости, увеличивается частота его ремонтов, а ремонтные работы становятся все дороже. В какой-то степени замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

Понятие "износ", используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия "амортизация", применяемого в бухгалтерском учете. Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика -- разные процессы.

В бухгалтерских документах износ -- это экономический механизм компенсации износа основных фондов, который принято называть амортизацией. То есть процесс восполнения потери стоимости объекта и процесс накопления средств (источников) для приобретения новых объектов взамен износившихся.

В настоящее время в соответствии с положением о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам износ дельных объектов определяется равномерным (линейным) методом, (в денежном эквиваленте) по формуле: (Балансовая стоимость, либо первоначальная стоимость, либо восстановительная стоимость) * норма амортизационных отчислений.

Рис. 1.6. Виды износа

В России применяются единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление, которые дифференцированы по классификационным группам основных фондов. В зарубежной практике (кроме равномерного метода начисления износа) применяют тар метод убывающего остатка, кумулятивный метод и метод "фактор фонда возмещения", который опирается на теорию сложных процентов. Этими методами пользуются при процедурах оценки на базе, доходного подхода.

Моральный износ -- это уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта недвижимости, он проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении. Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический. Функциональный износ -- это следствие расширения функциональных возможностей у новых (аналогичных существующим) объектов недвижимости. В результате функционального износа объекты недвижимости старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательны по архитектуре, дизайну, планировке, инженерному обеспечению и соответственно дешевеют. Технологический износ -- это следствие научно-технического прогресса в области создания новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости создания объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Так же как и физический, моральный износ может быть устранимым и неустранимым.

Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату оценки без обновленных элементов.

Внешний (экономический) износ (износ, обусловленный внешним воздействием) -- это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов.

Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования.

Существенно влияет на величину внешнего износа непосредственная близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам (очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям).

Экономический износ, в отличие от физического и морального, всегда считается необратимым.

Контрольные вопросы для самопроверки

1. Как ГК РФ определяет недвижимое имущество?

2. Что такое кондоминиум?

3. Какие основные задачи решаются в процессе коллективного самоуправления?

4. Что является объектом уставной деятельности ТСЖ?

5. Раскройте сущностные характеристики объектов недвижимости.

6. Охарактеризуйте стадии жизненного цикла объектов недвижимости.

7. Назовите основных участников процесса развития (создания) объектов недвижимости.

2. Характеристики и классификации объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости не только способствует более успешному их изучению, но и дает профессионалам и потребителям единые ориентиры. Признаки классификации объектов недвижимости, являющиеся основой для группировки, различны, как различны мотивация и условия платежеспособности. Единого типологического критерия, интегрирующего влияние всех факторов, нет. На практике применяют несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости. Но надо всегда помнить, что рынок недвижимости развивается не по классификации, а в соответствии с теми или иными потребностями его участников. Поэтому всегда появляются объекты смешанных форматов, а некоторые лишь отчасти совпадают с классическими определениями.

2.1 Система классификаций объектов недвижимости

Определение объектов недвижимости предполагает выделение в их структуре двух элементов:

1. Естественные (природные) объекты -- земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют "недвижимостью по природе".

2. Искусственные объекты (постройки):

а) многоквартирный дом -- малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (выше 20 этажей). Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан. Виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуальное обособленное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного пользования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с их проживанием в доме.

Квартирой признается структурно обособленное помещен в многоквартирном доме, состоящее из одной или несколько комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с проживанием.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в квартире или жилом доме.

Под помещением понимается единица объекта недвижимости выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельно использования для жилых и иных целей.

Любой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию, но с позиции использования для проживания данная конструкция неоднородна, так как кроме личной собственности на жилье она включает долевую собственность на общее имущество.

Общее имущество -- все инженерно-технические и прочие системы, без которых невозможно эксплуатировать обособленные личные объекты недвижимости (квартиры), а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Без общего имущества не может существовать обособленный (личный) объект недвижимости -- квартира. Это имущество обладает свойствами неделимости. Это означает, что любой владелец помещения -- жилья -- должен владеть одновременно правом (едино) личной собственности на жилье и правом долевой собственности на общее имущество. В отличие от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, которыми они могут распорядиться по своему усмотрению, недвижимость в совместной собственности является "неделимой": ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев.

Таким образом, квартиры на правах собственности представляют собой внутриквартирные перегородки (стены), межкомнатные двери, слой отделки на стенах и перекрытиях (слой штукатурки, краски, обоев), а также инженерно-технические системы, которые могут быть отделены от общих без ущерба для интересов и прав собственников других помещений. С позиции стоимости строительства это имущество составляет примерно 10-15% от стоимости строительства дома.

По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, т.е. право собственности на жилье совместно с правом собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома характеризует правовой статус жилища.

Сохранение за собственниками помещений в любом здании и сооружении права собственности на общее, неделимое в натуре имущество является фактором объединения собственников жилья в единый социальный организм по содержанию и эксплуатации общего имущества.

б) коммерческие -- офисы, рестораны, магазины, развлекательные комплексы, гостиницы, гаражи для аренды, склады и логистические терминалы, здания и сооружения, предприятия как имущественные комплексы;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы):

учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества);

культурно-просветительные (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады);

специальные здания и сооружения (административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты);

г) инженерные сооружения -- мелиоративные сооружения, дренаж и т.д.

Каждую из этих групп можно разбить на подгруппы на основе дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты называются недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по природе.

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитал] ремонта, а также относиться к незаконченным объектам строительства ("незавершенка"). К "незавершенке" относятся объекты, которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно делить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и о тех, на которых работы прекращены.

При фактической остановке стройки независимо от того, расторгнут договор строительного подряда или нет, объекты незавершен строительства становятся объектами недвижимости.* Право собственности на него подлежит регистрации.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на незавершенку, но сделки с такими объектами можно осуществлять только после госрегистрации права собственности на объект.

2.2 Классификации жилых объектов недвижимости

Рассмотрим классификации жилых объектов недвижимости по следующим основаниям.

1. Маркетинговый подход (в зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и уровня их платежеспособности).

Жилье высокой степени комфортности (элитное). В настоящее время уровень элитности жилья в различных городах разный. Однако существуют общие требования к жилью данного типа.

Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили семь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:

место -- светлое, чистое. Придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая. Близость городского сквера и хороший вид из окон на воду и/или зеленые насаждения, близость к центру. Местоположение -- основной критерий элитности -- является и основным фактором ценообразования;

материал -- дом должен быть построен из надежных экологичных материалов с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30). Часто элитность дома определяется именем архитектора;

клубность -- важно не только то, где вы живете, но и то, кто живет рядом. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее высокодоходной группы населения (не представители среднего класса). Социокультурной единицей элитного жилья является именно дом с жильцами (в перспективе -- квартал). Число квартир на площадке должно быть не более двух;

инженерные сети должны обеспечивать комплексное решение энерго- и теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования; электрический ввод должен быть двойным. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой эксплуатационный срок;

инфраструктура должна включать: подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж; внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные; службы консьержей, уборки квартир, быта; бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату; причем все это должно быть закрыто для "внешнего мира" и вписано в структуру объекта недвижимости, чтобы жильцы могли получить услуги, не выходя за пределы дома;

элитное позиционирование дома. Настоящий элитный дом -- это бренд с присущими ему свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов. Когда жилец такого дома произносит его название, то ему уже не нужно говорить адрес -- все и так поймут, о чем идет речь;

управление недвижимостью. Престиж складывается не только из вышеперечисленных критериев, но и из уровня управляющей компании, которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы постоянно ощущали свою избранность.

Жилье повышенной комфортности ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает:

возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья; высоту дома до 9 этажей; низкую плотность окружающей застройки;

хороший вид из окон; ориентацию окон дома на более чем одну сторону света; обязательное наличие учета розы ветров в проекте дома;

индивидуальную планировку (перегородки ставятся по желанию владельца);

минимальный размер квартир 50-60 м 2 , а максимальный определяется заказчиком; высота потолка 2,8-3,2 м; деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны; наличие двух и более изолированных комнат, по конфигурации приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 м 2);

наличие нескольких санузлов; инженерные коммуникации из металлопластика;

высокую степень звуко- и теплоизоляции; деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя; надежные металлические двери;

конструкцию пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо с утеплителем;

эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, телекоммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление;

круглосуточную охрану. В комплекс охранных устройств входят видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота и множество других систем -- все, что позволяет жильцам чувствовать себя дома в полной безопасности;

парковку для машин.

Типовое жилье (экономкласс). Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.

Жилье низких потребительских качеств (низший экономкласс). Предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортных коммуникаций. Принадлежит к зданиям старого фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения. Квартиры размещены в первых этажах домов других типов. Заниженные архитектурно-планировочные характеристики.

2. На основании градостроительных ориентиров выделяют:

дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;

дома постройки 1917 -- конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

"сталинские" дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

дома первого поколения индустриального домостроения ("хрущевки" 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

3. В зависимости от материала наружных стен здания различают дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.

4. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:

первичное -- место постоянного проживания;

вторичное -- загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;

третичное -- предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

Сейчас, в начале третьего тысячелетия, в России второе рождение обрела мансарда, которая может быть спроектирована как составная часть многоуровневой квартиры (в ней можно разместить детскую комнату отдыха, спальню, каминный зал или зимний сад) и как самостоятельная жилплощадь и соответственно может быть зарегистрирована как объект недвижимости.

В последнее время на рынке жилой недвижимости появились дельные дома на крыше -- пентхаусы. "Родовые" признаки пентхауса: последний этаж, собственный лифт, стеклянные стены и orpoмная терраса с ландшафтным дизайном, где могут располагаться басе теннисный корт или фруктовый сад. Обязателен эффектный панорамный вид, площадь не менее 150-200 м. Важно, чтобы весь дом элитным, построенным по индивидуальному проекту.

2.3 Классификация малоэтажных жилых комплексов и индивидуальных жилых строений

Применительно к загородным объектам недвижимости общей классификации нет. Отсутствие общих терминов и стандартов позволяет участникам рынка загородного жилья по-разному толковать эти мины: малоэтажный жилой комплекс, индивидуальное жилое строение и т.д.

Малоэтажный жилой комплекс -- это жилой массив с числом домов более пяти, построенный в рамках общего генерального плана, имеющий общую социальную и инженерную инфраструктуру, единую службу управления и обслуживания. Это так называемые концептуальные коттеджные поселки.

Основные критерии, определяющие классификацию концептуальных малоэтажных комплексов:

градостроительный критерий;

площадь и качество жилья;

размеры малоэтажного жилого комплекса;

инфраструктура.

По градостроительному критерию малоэтажные комплексы подразделяются на три типа: кварталы, состоящие из отдельно стоящих домов; кварталы, состоящие из таунхаусов, и кварталы, состоящие из многоквартирных малоэтажных домов. На практике кварталы, которые целиком можно отнести к какому-то одному типу, встречаются редко.

Площадь и качество жилья. Дома в малоэтажных жилых комплексах бывают разного качества: одни представляют собой основательные сооружения, которые простоят не одно столетие, а другие -- каркас, заполненный утеплителем и обшитый сайдингом. Различается и площадь квартир и домов: есть дома площадью 150 и 400 м 2 . Можно построить малоэтажный дом с однокомнатными квартирами, а можно -- с апартаментами по 200-300 м 2 .

Размеры комплекса. В некоторых комплексах дома сконцентрированы на небольшой площади, а в иных имеется огромная территория, значительная часть которой не занята постройками. Участок размером 20-40 соток наиболее востребован, так как дает возможность находиться в разумном отдалении от соседей.

Инфраструктурный критерий. Руководствуясь им, можно условно выделить три типа малоэтажной застройки:

малоэтажные комплексы, в которых инфраструктура практически отсутствует, а площадь свободной территории минимальна;

малоэтажные комплексы с минимальным набором элементов инфраструктуры (таких в настоящее время большинство). Как правило, это несколько домов с общей охраной и службой эксплуатации. Часто на территории таких комплексов расположен магазин

малоэтажные комплексы, инфраструктурно насыщенные имеются детские, социальные, культурные учреждения, естественные бытовая, инженерная и развлекательная структура. Территория охраняется.

Особняком стоят небольшие малоэтажные комплексы клуб типа, коттеджи, которые редко появляются в открытой продаже

Останавливая свой выбор на малоэтажных комплексах, чел стремится не только купить просторное и качественное жилье, но вести определенный образ жизни.

Таунхаус -- многоквартирный жилой дом -- появился на российском рынке сравнительно недавно. Зачастую таунхаус приравнивают к коттеджу, что не совсем верно, поскольку это не загородный, а городской дом. Термин "таунхаус" обозначает дом с отдельными входами, имеющий одну или две общие стены с соседними домами и общий фундамент, иногда с наделом земли (всегда очень небольшим). Дома обычно выстраиваются в цепочку по 6-12, очертания зависят от размеров и конфигурации земельного участка. Так как таунхаусы соответствуют статусу многоквартирных домов, к ним применимо законодательство, регулирующее положение таких объектов. Отношения между собственниками помещений в таунхаусах складываются подобно отношениям владельцев квартир в многоквартирных дом

В настоящее время на рынке загородной недвижимости предлагают нарезанные под застройку земельные участки, называя это коттеджными поселками. Безусловно, в таком поселке условия для нормального проживания возникнут не скоро. Придется долгие годы мириться с окружающим "недостроем". О едином архитектурном с стихийного поселка говорить не приходится -- чаще всего это разномастные дома разной этажности: рядом могут стоять небольшие деревянный домик и трехэтажные кирпичные хоромы. Социальная однородность населения здесь низкая. Сомнительна и будущая ликвидность объектов.

В основу типологии индивидуальных жилых строений (ИЖС заложено целевое назначение дома.

Индивидуальный дом, предназначенный для постоянного проживания, должен обеспечить своему хозяину те же удобства, что и городская квартира. И речь идет не только об инженерных коммуникациях (водопровод, магистральный газ, канализация, телефон), но и (в очередь) о социальной инфраструктуре.

Загородный дом, предназначенный для уик-эндов в любое время года не нуждается в столь жесткой привязке к атрибутам городского комфорта, однако потребует от хозяина постоянных усилий по поддержанию состояния. Дом такого типа (в котором живут два-три дня в неделю вне зависимости от сезона) может находиться в охраняемом дачном поселке, однако предпочтение отдается тем массивам, где есть постоянные жители. В этом случае набор обязательных удобств и коммуникаций минимизируется (печное отопление, электроэнергия, питьевая вода), а ванной комнате можно предпочесть баню -- русскую или финскую (дело вкуса хозяина).

Дачный дом должен быть деревянным и нуждается в продуманной схеме консервации на зиму, максимальной защищенности от посягательств непрошенных гостей и определенном наборе бытовых удобств. Поскольку потенциальный дачевладелец значительную часть времени в теплое время года проводит на улице, большое значение имеет обустройство примыкающей к дому территории для активного отдыха.

К четвертой группе, которая получает все более широкое распространение в российских условиях, можно отнести объекты, полностью или частично предназначенные для коммерческой эксплуатации.

К ним можно отнести представительские дома-офисы, а также резиденции, предназначенные как для отдыха, так и для приема деловых партнеров. Кроме того, фермерские хозяйства, а также дома для представителей мелкого бизнеса. Как правило, все эти строения с хозяйственными постройками или встроенными помещениями, куда возможен свободный доступ клиентов: небольшие частные магазины, кафе, спортзалы, комнаты бытового обслуживания, автомастерские и т.д. При проектировании таких объектов разграничиваются приватная "хозяйская" и коммерческая зоны. К этой же категории можно отнести дачи, предназначенные для сдачи в аренду, частные мини-отели, практичные гостевые домики с койко-местами и комнатами для постояльцев. К подобным объектам предъявляются требования максимальной функциональности и практичности.

Также можно классифицировать рынок загородного жилья и по ценовой категории. В различных регионах это деление может значительно отличаться. Однако во всех регионах загородные дома можно поделить на две части: массовое, "недорогое" жилье и элитные дома.

2.4 Классификация коммерческих объектов недвижимости, приносящих доход

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения -- промышленные (индустриальные).

К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы и развлекательные центры, офисы, гаражи и др.

1. Объекты торговли. Многофункциональный торговый комплекс (МТК) -- это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, направленную на конечного покупателя, а передает площади, подготовленные для осуществления, множеству розничных, причем не только торговых операторов, среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга. Иногда торговыми комплексами называют гипермаркеты и супермаркеты, универмаги и даже рынки, но это неправильно.

Супермаркет -- это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не м нее 1 тыс. м 2 и ассортиментным наполнением не менее 5 тыс. товарных наименований.

Гипермаркет -- это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м 2 , расположенный, как правило, в отдельном здании, редко -- в составе; МТК, и ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе непродуктового ряда.

Универмаг -- это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью 1 менее 1 тыс. м 2 , предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.

Подобные документы

Особенности классификации объектов недвижимости по различным признакам. Земля как базовый объект недвижимого имущества, специфика разделения земельного фонда в России по экономическому признаку. Оценка объектов жилой и коммерческой недвижимости.

контрольная работа , добавлен 28.03.2015

Классификация объектов недвижимости, понятие естественных и искусственных объектов. Категории земельного фонда по экономическому назначению. Типологические характеристики объектов жилой недвижимости. Международная классификация коммерческой недвижимости.

контрольная работа , добавлен 07.10.2013

Российское законодательство и рыночные отношения в области недвижимости. Сущность нормативно-правовой базы. Основные понятия и особенности рынка недвижимости, его участники. Оценка стоимости объектов недвижимости. Сущность риэлтерской деятельности.

шпаргалка , добавлен 25.07.2010

Понятие и классификация, разновидности и общая характеристика недвижимости, ее функции и значение в обществе, экономике и государстве. Жизненный цикл объектов недвижимости, их особенности. Закономерности и регулирование функционирования данного рынка.

курсовая работа , добавлен 04.06.2014

Понятие и общая характеристика недвижимости. Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ. Недвижимое имущество как материальный объект. Отличительные признаки недвижимости. Основные типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

контрольная работа , добавлен 01.07.2010

Основные понятия, связанные с недвижимостью. Характеристика и классификация объектов недвижимости. Гражданский кодекс как правовая основа отношений собственности на объекты недвижимости. Международные стандарты оценки. Государственная регистрация прав.

контрольная работа , добавлен 20.02.2009

Место объектов недвижимости в системе общественных отношений. Понятие недвижимости предприятия и ее объекта. Особенности объекта недвижимости. Жизненный цикл недвижимости предприятия как экономического и физического объекта и как имущественного комплекса.

реферат , добавлен 25.11.2011

Особенности методики оценивания объектов недвижимости. Специфика классификации, основные этапы оценки стоимости, расчет коэффициента готовности, величины физического износа. Определение емкости рынка, его функции. Рынок недвижимости как сфера инвестиций.

курсовая работа , добавлен 23.12.2009

Понятие недвижимого имущества и принципы его оценки; рынок недвижимости. Виды стоимости земель. Нормативно-правовое регулирование проведения кадастровой оценки стоимости земельных участков в РФ. Решение проблем в сфере земельно-имущественных отношений.

дипломная работа , добавлен 16.04.2015

Определение цены объектов недвижимости экономическими, политическими, физическими и социально-демографическими факторами. Характеристика сравнительного, затратного и доходного подхода к определению рыночной стоимости объектов недвижимости, их особенности.

К недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость.Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос. Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

Отличительные признаки объектов недвижимости. Основные характеристики понятий стационарность, материальность и долговечность.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

1. Стационарность, неподвижность. - прочная физическая связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. - недвижимость всегда функционирует внатурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости, недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Естественные (природные) объекты. Виды, значение.

Под природным объектом понимается определенное пространство, территория или земельный участок со всем, что находится в его пределах.

Природные объекты - это совокупность природных ресурсов (тел и сил природы) расположенных в границах определенных земельных участков или участков недр. К ним относятся территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохозяйственными и иными угодьями.

Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

Многолетние насаждения. - все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей. Объектом классификации данного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприятия и т. п.

Земельный участок -Для оценки и учета земельных участков можно выделить два основных классификационных признака:

Текущее использование земельного участка - режим его эксплуатации как части объекта недвижимости, не предназначенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода:

Земельный участок в обороте - режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или в обеспечение залога.

При оценке земельных участков и последующем отражении ее результатов в финансовой отчетности надо иметь в виду, что в материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных - предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.

В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой.

Участки недр - недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра ограничены в гражданско-правовом обороте.

Виды жилой и нежилой недвижимости.

Жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Нежилые помещения (здания и сооружения, помещения).

Нежилое помещение – это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Жилое помещение как это следует из Жилищного кодекса РФ – предназначено для проживания граждан; нежилые же помещения – это помещения используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д.

Нежилое помещение – является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта – зданий (сооружений).

К нежилой недвижимости относится коммерческая, общественная и промышленная недвижимость.

Коммерческая недвижимость. Виды, значение.

Коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

Коммерческие (офисы, рестораны, магазины и торговые комплексы, гостиницы, гаражи для аренды, склады и логистические комплексы, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс)

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения - индустриальную (промышленную) недвижимость.

Общественная недвижимость. Виды, значение.

Общественные (специальные) здания и сооружения . - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); - учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); - культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); - специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

Промышленная недвижимость. Виды, значение.

К промышленной недвижимости относятся: заводские помещения; паркинги, гаражи; офисы-склады; помещения научно-исследовательских организаций;

Формы собственности объектов недвижимости.

частный - жилфонд, находящийся в собственности граждан и в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников; государственный - ведомственный федеральный и ведомственный субъектов Федерации жилфонд; муниципальный - фонд, находящийся в собственности города или района города, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений; общественный - фонд, находящийся в собственности общественных объединений; коллективный - фонд, находящийся в совместной или долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной общественной собственности.

1.Земли сельскохозяйственного назначения - участки единого земельного фонда, используемые или по своим природным качествам пригодные для использования в сельском хозяйстве, т. е. для производства сельскохозяйственной продукции.

2.Земли поселений - земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений, которые подразделяются с точки зрения их функционального назначения на две группы: сельские и городские населенные пункты (т. е. города и поселки городского типа). Основное целевое назначение этих земель – удовлетворение градостроительных потребностей населенных пунктов.

3.Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, обороны, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики и иного назначения - участки земельного фонда, переданные юридическим или физическим лицам для осуществления специальных задач на транспорте, в промышленности, энергетике и других отраслях народного хозяйства. Основное целевое назначение земли в этих сферах народного хозяйства – служить операционным базисом для размещения и функционирования промышленных и иных предприятий и объектов.

4.Земли лесного фонда - земли, покрытые лесом, а также не покрытые им, но предоставленные или предназначенные для ведения лесного хозяйства. Лес, являясь ценным природным сырьем для промышленности, одновременно служит энергетическим источником, местом отдыха граждан, играет роль «легких» для населенных пунктов и т. п. и в связи с этим нуждается в установлении особого правового режима его использования.

5.Земли водного фонда - земли, занятые водоемами, ледниками, болотами, за исключением тундровой и лесотундровой зон, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли по берегам водоемов (водоохранные зоны, прибрежные полосы), необходимые для их охраны и обслуживания. Основное целевое назначение этих земель – удовлетворение питьевых, бытовых, оздоровительных и других нужд населения, а также водохозяйственных, природоохранных, промышленных, энергетических, транспортных, рыбохозяйственных и иных потребностей.

6.Особо охраняемые территории - земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, имеющие статус особо охраняемых территорий, в силу их специфической роли и особого значения в жизни общества. Они служат удовлетворению духовных, биологических, эстетических и иных потребностей граждан.

7.Земли запаса - все участки земельного фонда, не предоставленные в собственность или пользование физическим или юридическим лицам или изъятые у них по основаниям, предусмотренным законодательством.

Типы и виды жилой недвижимости.

К жилой недвижимости относятся: квартиры в многоквартирных жилых домах; индивидуальные жилые дома (старого типа - домовладения и нового типа - коттеджи); помещения постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах.

11 Понятие основных фондов. Материальные и нематериальные оф.

Основными фондами являются произведенные активы, используемые неоднократно или постоянно в течение длительного периода, но не менее одного года, для производства товаров, оказания рыночных и нерыночных услуг. Основные фонды делятся на материальные инематериальные.

Нематериальные активы - активы предприятия, не имеющие физической, осязаемой формы: управленческие, организационные и технические ресурсы; - репутация в финансовом мире; конкурентные преимущества, контроль над сбытовой сетью; защита, обеспечиваемая страховкой; - патенты и торговые марки, фирменные знаки; ноу-хау" и другие виды интеллектуальной собственности; право на пользование.

Материальные активы - - земля или право на ее использование; - здания и сооружения производственного и непроизводственного назначения; - административные здания; жилищные, детские, учебные, лечебные, оздоровительные и иные здания, помещения, находящиеся на балансе предприятия; движимое имущество непроизводственного назначения; - запасы сырья, топлива, полуфабрикатов и готовой продукции; - имущество, основные средства, здания или сооружения, земельные участки, сданные в аренду.

12Определение предприятия. Основные понятия предприятия.

Предприятие – это самостоятельная хозяйственная единица, осуществляющая свою деятельность на территории данного государства и подчиняющаяся законам данного государства. Основными характерными чертами предприятия являются производственно-техническое единство, выражающееся в общности процессов производства; организационное единство – наличие единого руководства, плана; экономическое единство, проявляющееся в общности материальных, финансовых ресурсов, а также экономических результатов работы.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом признается недвижимостью и может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и др. сделок. В состав предприятия, как и имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, продукцию, долги.

13 Охарактеризуйте по трем принципам предприятие как имущественный комплекс.

Предприятие в целом признается недвижимостью и может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и др. сделок. В состав предприятия, как и имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, продукцию, долги. 1) Наличие обособленного имущества, которое предприятие использует в определенных целях. 2) Имущественная ответственность 3) Оперативно-хозяйственная и экономическая самостоятельность

14Определение рынка недвижимости. Основные понятия.

Рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющей собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

1 Выделяют три сектора: - развития (создания) недвижимости; - оборота недвижимости; - управления и эксплуатации недвижимости.

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный ивторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Недвижимое имущество - это не всегда капитальные строения. И постройки вообще тоже не обязательно недвижимость. А движимым имуществом может являться не только автомобиль. Какие бывают виды объектов недвижимости? Для полного понимания терминологии правовых и регулирующих актов нужно узнать настоящие значения понятий как недвижимого имущества, так и движимого. Особенности имущества выявляются по многим характеристикам.

Подробно о движимом и недвижимом

Законодательством РФ не закреплено четкое определение терминов движимое и недвижимое имущество. И это не ошибка в правовой системе, причина в другом: эти понятия могут переходить из одного в другое. Иногда, чтобы разобраться, что относится к тому или иному виду имущества, нужна помощь юристов. Движимое имущество по ст. 130 ГК РФ - всё то, что не является недвижимостью. То есть в первую очередь, это:

любые денежные знаки;
большинство транспортных средств;
раритетные и музейные вещи;
предметы коллекционирования;
оружие;
временные торговые точки;
некоторое крупногабаритное оборудование.

В отдельных случаях баня и гараж могут иметь статус движимых вещей. С позиции страховых компаний такая постройка является недвижимым имуществом. В список также входят векселя и долевые части в предпринимательстве. Но в основном обозначение движимых вещей сводится к тому, что:

их перемещение не несёт изменений в структуре этих вещей;
вещи полностью или частично заменимы, так как не уникальны;
часто нет необходимости получать госрегистрацию на вещь;
на многие движимые вещи имущественный налог не начисляется.

В спорных вопросах, особенно при разделе имущества, в силу особых характеристик вещи любой перечисленный пункт может быть переосмыслен.

Что такое объект недвижимости

Относительно того, что такое недвижимость, существующие формулировки гораздо точнее. Они тоже бывают расплывчаты, но реже, чем определения движимого имущества. Объект недвижимого имущества согласно Гражданского Кодекса:

постройки жилого и нежилого назначения;
земля;
недра земли;
водоёмы;
судна - воздушные, космические, морские.

То есть, в первую очередь - всё, что неразрывно с землёй и не может быть перенесено без ущерба для самой вещи, так, что пользоваться ею будет уже невозможно. Отнесённые к недвижимости дачи, квартиры, сараи, дома или хозяйственные постройки, земля и даже водоёмы, пусть и с натяжкой, но не нуждаются в уточнениях. Но недра земли, полезные ископаемые и подземные ключи, юридически закреплены за государством и причислены к недвижимому имуществу; добывающие компании обозначаются как арендаторы недр.

Никакого отношения к каким-либо судам у обычного гражданина нет, но такой объект можно получить через различные гражданские обязательства и права - наследство или выигрыш в лотерею. Суда, согласно ГК РФ, попадают под виды недвижимости как имеющие в своей конструкции помещения, пригодные для постоянного и временного проживания - каюты, отсеки и т. д. и обязательно имеют госрегистрацию.

Возможно, будет полезно почитать: