Dairenin bana ait kısmını satabilir miyim? Bir apartman dairesinde hisse nasıl satılır? Yasal tavsiye: özelleştirilmiş bir dairede hisse nasıl satılır

Bir apartman dairesinde hisse satışı, hukuki özellikleri nedeniyle, bazı hukuki zorluklarla bağlantılı oldukça karmaşık bir gayrimenkul işlemidir. Bunun nedeni, hisse sahibinin, diğer hissedarların görüşleri dikkate alınmaksızın, tek başına daireyi elden çıkaramaması ve onunla hukuki açıdan önemli işlemler gerçekleştirememesidir.

Ancak uygulamada görüldüğü gibi, birçok ortak sahibi kendi aralarında anlaşamaz ve ortak bir apartman dairesinde bir hissenin satışını engellemeye başlar. Çoğu durumda bir dairenin yalnızca kağıt üzerinde hisselere bölünmesi nedeniyle durum karmaşıktır, ancak gerçekte mal sahipleri bir alanın alanının nerede bittiğini ve diğerinin topraklarının nerede başladığını doğru bir şekilde belirtemezler.

Ayrıca, tüm sahiplerin rızası olsa bile, ortak bir apartman dairesindeki hisse satışının, Rus konut mevzuatının öngördüğü tüm resmi gerekliliklere tam olarak uygun olarak yapılması gerekmektedir.

Paylı mülkiyetin hukuki rejimi ve mevzuat düzenlemesi

Rusya Medeni Kanunu, birden fazla mal sahibinin (iki veya daha fazla) sahip olduğu bir dairenin ortak veya ortak mülkiyette olabileceğini öngörmektedir. Bu yasal formlar arasındaki temel fark, ortak mülkiyette, her malikin ortak dairede kendisine tahsis edilmiş hisseye sahip olmasıdır.

Ortak mülkiyetli işlemlerin yasal düzenlemesinin temel özelliği, bu konut gayrimenkulünün kullanımı ve elden çıkarılması için tüm ev sahiplerinin rızasıdır. Bir apartman dairesinde pay sahibi olmak ve onu kullanmak, örneğin bir odaya sahip olmaktan farklıdır.

Buradaki zorluk, bir hisseyi diğer hisselerden bir sınırla ayırmanın ve diğer sahiplerin “yabancı” bölgeyi kullanmasını yasaklamanın neredeyse imkansız olmasıdır. Ortak bir apartman dairesindeki pay, yasal belgelerde kesir olarak kaydedilir (örneğin, ½, ¼ vb.).

Ortak bir apartman dairesindeki hisseyi satmak için zorunlu bir koşulun, yani diğer maliklerin bu daireyi satın alma konusundaki rüçhan hakkının karşılanması gerekir.

Bu, bir konutun bir hissesi satıldığında, diğer tüm maliklerin (örneğin eski eş), diğer alıcılara teklif edilmeden önce o hisseyi satın alma hakkına sahip olduğu anlamına gelir. Sonuç olarak, hisselerden birinin sahibi, dairenin tüm sahiplerinden ret alıncaya kadar başka alıcı arama hakkına sahip değildir.

Ortak konut gayrimenkullerinde pay satışı prosedürü

Bu nedenle, ortak mülkiyetteki ortak bir apartman dairesindeki hissesini satmak için sahibi şunları yapmalıdır:

Bir fiyat belirleyin ve hissesini bu dairenin diğer sahiplerine satın almayı teklif edin. Bunu yapmak için, ortak dairedeki hisseyi satma niyetini sahiplerin her birine yazılı olarak bildirmeli ve ayrıca bildirimde fiyatı ve satışın diğer önemli koşullarını belirtmelidir;
Sahiplerden biri dairede hisse satın alma isteğini ifade ederse işlemi resmileştirin. Bu durumda işlem, bir dairenin tamamını satarken olduğu gibi resmileştirilir;
Eğer mülk sahipleri, satılan ortak dairedeki hisseyi satın almayı reddederse, onların yazılı reddini almalı ve dairedeki payınızı yetkisiz kişilere satmaya başlamalısınız. Yazılı ret gelmemesi halinde malikin 1 ay içerisinde daireyi satışa çıkarma hakkı yoktur. Bir ay sonra, ortak paylı mülkün diğer sahiplerinden hiçbiri bu süre içinde satılan payı edinmezse satıcı, payı herhangi bir alıcıya satabilir. Ancak bu durumda satıcının, hissenin satışına ilişkin tüm maliklerin bildirimini aldığına dair teyit alması gerekir.

Bir hisseyi dışarıdan birine satarken, kural olarak, sahibi, diğer tüm belgelerle birlikte, kalan sahiplerin reddini (yazılı olarak) veya tüm sahiplerin satışla ilgili uygun bildirimi aldığını doğrulayan belgeleri kayıt makamına sunmalıdır. ortak dairedeki hissenin bir aydan fazla bir süre önce satın alındığını ve hiçbiri yabancılaşmış hisseyi satın alma arzusunu dile getirmedi.

Birden fazla ortak mülkiyet sahibi, satılan hisseyi satın alma isteğini ifade etmişse, sahibi, kendi talebi üzerine, hissesini kime satacağını seçebilir.

Satıcı, hissesini satarken kalan ev sahiplerinin rüçhanlı satın alma hakkını ihlal ederse, hissedarlardan herhangi biri hakkını geri almak için mahkemeye başvurabilir. Kanun, ortak mülkiyet sahibinin ortak bir apartman dairesindeki hissenin satışına itiraz edebileceği üç aylık bir zaman aşımı süresi öngörmektedir.

Bu süre, satıcı tarafından ön alım hakkı ihlal edilen ortak apartmandaki hisse sahiplerinden birinin, ortak apartmandaki hissenin kendisine satıldığını öğrendiği veya öğrenmesi gerektiği günden itibaren işlemeye başlar. dışarıdan bir alıcı.

Bir hisseyi satarken ne gibi zorluklar ortaya çıkabilir?

Daha önce de belirtildiği gibi, ortak bir dairede pay sahibi, payını devrederken bazı zorluklarla karşılaşabilir. Her şeyden önce, diğer apartman sahiplerinin, bu hisseyi kendileri satın almayı düşünmeseler bile, bir kısmını başka kişilere satma konusundaki isteksizliğiyle ilişkilidirler.

Uygulamada, ortak mülkiyetteki katılımcıların, ortak bir apartman dairesindeki hissenin satışını bildiren bir bildirim almaktan kasıtlı olarak kaçındıkları sıklıkla görülür. Sonuç olarak, üçüncü bir kişiye satmak isteyen hisse sahibi, dairenin diğer sahiplerinin yazılı reddi veya kendilerine tebliğ edildiğine dair teyidi olmadığı için işlemi tescil ettiremez. hissesini satma niyetinde.

Devrilen payın sahibinin diğer hissedarların adreslerini bilmediği ve bu nedenle onlara yazılı bildirimde bulunamadığı durumlarda durum daha da karmaşık hale gelir. Bu durumda yasa, bilinen son adrese yazılı tebligat yapılmasına izin vermektedir. Ancak bu durumda diğer hisse sahiplerinin, ortak bir apartman dairesindeki hisse satışına ilişkin işlemin hukuka uygunluğuna mahkemeye başvurarak itiraz etmeye çalışacakları da göz ardı edilemez.

Bu durumlarda, hisse satıcısının, gücü dahilindeki her şeyi yaptığına ve tüm ortak konut sahiplerine hisseyi satma niyetini bildirmek için mümkün olan tüm önlemleri aldığına dair mümkün olduğu kadar çok yazılı kanıt toplaması önerilir. Bu, bir anlaşmazlık durumunda hisseyi dışarıdan birine satma hakkını mahkemede kanıtlamasına yardımcı olacak.

Ayrıca diğer ortak mülkiyet sahiplerinin satış sürecini kasıtlı olarak geciktirdiği durumlar da vardır. Bunu yapmak için, hisseyi geri alma niyetinde olmadan satın almayı kabul ederler.

Bazı zor durumlarda, hisse sahibinin herhangi bir nedenle gayrimenkulden kendine düşen payı satamaması durumunda aşağıdaki satış planları uygulanır:

Payınızı satın alma talebiyle mahkemeye gideceksiniz. Yasa, ortak mülkiyetteki ortak bir daireyi (örneğin tek odalı bir dairede) paylaşmanın imkansız olduğu durumlarda, daha küçük bir hissenin sahibinin, bir anlaşma olmadığı takdirde, mahkemede bunu talep etmesine izin vermektedir. diğer malik kendi payını satın alır;
bir bağış sözleşmesi hazırlayın. Bir apartman dairesinde hisse satışına ilişkin işlemin tamamlanmasının karmaşıklığı, hisse sahibinin bağış yaparken diğer hissedarlara bildirimde bulunması gerekmediği için satıcıların bu işlemi hediye kisvesi altında tamamlamak zorunda kalmasına yol açmıştır. BT. Bu durumda alım ve satımın tarafları hediye sözleşmesi imzalar ve para ya doğrudan satıcıya ya da kiralık kasa aracılığıyla aktarılır.

Ortak mülkiyetteki diğer katılımcılar bu işleme mahkemede itiraz etmeye çalışabilirler, ancak pratikte, gerçekleşen şeyin bir bağış değil, ortak mülkiyetin bir kısmının satışı olduğunu kanıtlamaları çok zor olacaktır. Ancak bu planı kullanırken hediye verirken hediye vergisi ödeme zorunluluğunun olacağını unutmamanız gerekir.

İşleme itiraz olasılığını en aza indirecek bir diğer seçenek, alıcıya hissenin küçük bir kısmını (örneğin birkaç metrekare) "hediye etmek" ve ardından ona, paylaşılan dairenin sahiplerinden biri olarak, kalan kısmı satın alın.

Ortak mülkiyetteki bir parçanın satışına ilişkin benzer bir seçenek, alıcının bu hissenin rehin sahibi olarak belgelendiği ve borçlunun (hissenin satıcısı) "başarısızlığı" sonucunda bunu aldığı bir rehin sözleşmesinin kullanılmasıdır. ) borcunu ödemek.

Bu yöntemleri kullanarak, ortak mülkiyetteki bir apartman dairesinde hisse satıcısı ve alıcısı, bu işlemlerin yine de mahkeme tarafından sahte olarak kabul edilebileceğini unutmamalıdır.

Bu nedenle, ortak bir dairede pay satmanın en zor yanı, diğer sahiplere bildirimde bulunmak ve onların ortak mülkteki belirli bir payı satın alma rüçhan haklarını gözetmektir. Kalan hissedarlar hisseyi satın almayı kabul ettikten veya reddettikten sonra, hisse alıp satma işlemi tüm dairenin satışından farklı değildir.

Yorumlar (115)

İlyas | 2017/10/01

Merhaba! Aşağıdaki durum var - 2 odalı bir daire. İki hissedar. Hissedarlardan biri hissesini satmak istiyor. İkinci hissedar reşit olmayan çocuktur, vasisi birinci hissedarın erkek kardeşinin annesi-eşidir. Reşit olmayan bir çocuğa sahip olmak, mülkiyet haklarının satışını etkileyebilir mi? Vasinizle nasıl bir anlaşmaya varabilirsiniz ve bu mümkün mü? Teşekkür ederim!

yönetici | 2017/10/09

Merhaba İlyas! Paylı mülkiyette ikinci katılımcının reşit olmayan bir çocuk olması, diğer malikin kendi payını satmasına engel değildir. Ancak bu durumda satıcının ikinci hissedarın rüçhanlı satın alma hakkına saygı göstermesi gerekir - yani hisse satıcısı reşit olmayan kişinin yasal temsilcilerine (yani pay sahibine) bildirim göndermekle yükümlüdür. anne) hisseyi satın alma teklifiyle. Reddedilmesi veya yanıt verilmemesi durumunda pay sahibi, payını herhangi bir engele maruz kalmadan dışarıdan birine satabilecektir.

İlya | 2017/10/23

Merhaba. Bir yıldan kısa bir süre önce bir daire satın aldık. Daire üç hisse halinde satın alındı. Sahiplerden biri hissesini yabancılara satmak istiyor
diğer sahiplerin izni olmadan. Daire bir yıldan daha kısa bir süre önce ortak mülkiyet olarak satın alınmışsa bunu yapabilir mi? Teşekkür ederim.

yönetici | 2017/11/03

Merhaba İlya! Ortak mülkiyette kalan katılımcılar, Sanat uyarınca satın alma konusunda rüçhan hakkına sahiptir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250'si. Bu hakkın kullanılmasına uyulmaması ve payın dışarıdan birine satılması halinde, bu alım-satım işlemine mahkemede itiraz edilebilir.

Vitali | 2017/11/20

Tünaydın.
Dairede 1/4 hisseye sahibim. Bu daireyi ortak mülkiyetteki katılımcılardan birine satıyorum. Geri kalan katılımcılara bilgi verildi ve hisse satın alma konusunda herhangi bir istek göstermediler. MFC bana satın alma ve satış sözleşmesinin noter tasdikli olması gerektiğini söyledi. Ortak mülkiyetle yapılan bir yabancılaştırma işlemi gibi görünüyor. Tekrar ediyorum, ortak mülkteki 4 katılımcıdan birine hisse satıyorum, “dışarıya” satmıyorum
ve aynı zamanda herkes aynı fikirde. Soru: Böyle bir işlemi noter tasdik etmek gerekli midir, yoksa basit yazılı bir biçimde mümkün müdür?

yönetici | 2017/11/30

Merhaba Vitaly! Mevzuatta yapılan son değişikliklere uygun olarak, ortak mülkiyetteki tüm katılımcıların hisselerini tek bir işlemde yabancılaştırması da dahil olmak üzere, gayrimenkulün ortak mülkiyet hakkındaki hisselerin yabancılaştırılmasına ilişkin işlemler noter tasdikine tabidir (172 sayılı Federal Kanun ile getirilmiştir) FZ).

Anton | 2017/11/28

Merhaba. İki kişinin eşit paylara sahip (%50-%50) bir dairesi var ve onu satmayı planlıyorlar. Birinin işlem tutarının %60'ını, diğerinin ise %40'ını alacağını kabul ederler. Bu yasal olarak nasıl düzgün bir şekilde resmileştirilir? Alıcıdan avans alınırken bu bilgiler sözleşmeye nasıl dahil edilmelidir?

yönetici | 2017/12/09

Merhaba Anton! Sözleşmede bir dairenin fiyatını belirlerken, sözleşme metninde bir satıcının payının belirli bir miktarda, ikinci satıcının payının ise diğerinde değerlendiğini belirtmeniz yeterlidir. Alıcı tarafından satıcıların her birine aktarılması gereken belirli tutarları belirtmek daha iyidir.

Yat Limanı | 2018/03/08

Merhaba, komşum dairedeki hissesini satmaya karar verdi, ben almaya hazırım ama hemen para istiyor ve doğum sermayesi ile ipoteğe başvurmak için zamana ihtiyacım var. Beni reddedebilir mi? Ve onu yabancılara mı satacaksın?

yönetici | 2018/03/20

Merhaba Marina! Aldığınız satış bildirimi belirli temel satış şartlarını içermiyorsa (örneğin, yalnızca peşin satış), komşunuzun sizden yazılı bir ret cevabı alana kadar dairedeki bu payı üçüncü kişilere devretme hakkı yoktur. .

Yuoiya | 2018/03/20

Bankalar bir apartman dairesinde hisse satın alıyor mu? Bu hangi durumda mümkündür ve hangi bankalar daireden pay satın alabilir?

yönetici | 2018/03/27

Merhaba Yuoiya! Banka, faaliyeti gereği bir finans ve kredi kuruluşu olup, gayrimenkul alım satımı ile iştigal etmemektedir. Bunun bir istisnası, gayrimenkul alımı için ipotek kredilerinin verilmesidir. Dairede bir pay dahil. Borçluların kredi yükümlülüklerini uygunsuz bir şekilde yerine getirmeleri durumunda bankalar satış yoluyla gayrimenkul satışı gerçekleştirebilir. Birçok banka, diğer şeylerin yanı sıra gayrimenkul satışına yönelik hizmetler de sağlayan konut kredisi kuruluşlarıyla işbirliği yapmaktadır.

Elnura | 2018/09/09

Merhaba, durum şu; bir apartmanda 6 malik var, her pay 1/7, bu beş kişi daireyi satmak istiyor, biri de pasaportunda hata olduğu için isminde hata yapmış, ve kişinin aynı olduğunu, bunu yapmak istemediğini dava etmesi gerekiyor!! Zaman yok diyor, böyle bir durumda ne yapmalı???

yönetici | 2018/09/21

Merhaba Elnura! Belirttiğiniz kişinin rüçhan hakkı olduğu için, geri kalan maliklerin noter aracılığıyla hisseyi satın almak için kendisine yazılı teklif göndermeleri gerekmektedir. 30 gün içerisinde herhangi bir anlaşma veya alım reddi gelmediği takdirde, geri kalan hissedarlar, hisselerini dışarıdan bir kişi/kişilere satma hakkına sahiptir.

Anna | 2018/11/29

Merhaba, tek odalı bir dairenin üç sahibi var: ben, bir çocuk ve eski kocam. Payımı satmak istiyorum. Eski koca onu satın almayı kabul etmiyor. Satıştan elde edilecek gelir, çocuğa hisse tahsis edilecek inşaat halindeki evin yaşam koşullarının iyileştirilmesi için kullanılacak.Payımı üçüncü bir şahsa satabilir miyim?Çocuk dairede yaşamıyor.

yönetici | 2018/12/09

Merhaba Anna! Evet, bir apartman dairesindeki hisseyi dışarıdan birine satabilirsiniz, ancak satıştan önce reşit olmayan bir kişinin hissesini satmak için vesayet makamlarının onayını almanız ve ayrıca eski kocanıza noter aracılığıyla yazılı olarak bildirimde bulunmanız gerekecektir. hisseyi satma niyetiniz (rüçhanlı satın alma hakkının kullanılması). Eski eşiniz hisseyi satın almayı reddederse, hisseyi zaten üçüncü bir tarafa satabileceksiniz.

Bir apartman dairesinde hisse satışı, bu işlemi gerçekleştirmek isteyen mal sahibi tarafından yapılması gereken bir takım faaliyetleri içermektedir. 2 Haziran 2016'da 172 sayılı “Rusya Federasyonu'nun Bazı Yasama Kanunlarında Değişiklik Yapılmasına Dair” Federal Kanun yürürlüğe girdi. Bu yasa, mevcut 122 sayılı “Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemlere ilişkin” Federal Kanunda düzeltmeler yaptı. Ancak Ocak 2020'de sona erecek. Makalede ortak mülkiyetteki gayrimenkul operasyonlarının nasıl değişeceğini ele alacağız.

Gayrimenkul satın almayı merak edenler için de buradaki bilgiler faydalı olacaktır.

Bir apartman dairesinde hisse satma prosedürü günümüzde karmaşık bir gayrimenkul işlemi olarak kabul edilmektedir. Ana koşul konutların özelleştirilmesidir. Özelleştirilmiş bir dairenin birden fazla sahibi olabilir ve bunlar her zaman akraba olmayacaktır. Bu prosedürün uygulanmasının önündeki bir engel, komşuların bir yabancının daireye kaydedilmesi konusundaki anlaşmazlığı veya sakinlerden birinin rüçhanlı satın alma hakkının beyanı olabilir. Son noktaya dikkat edilmediği takdirde hakları ihlal edilen pay sahibi mahkeme aracılığıyla menfaatlerini koruyabilir.

Kanun değişiklikleri, noterin katılımı olmadan, ortak mülkiyetteki gayrimenkullerle işlem yapılmasını yasakladı. Artık Rosreestr, uygun noter tasdiki olmadan bir apartman dairesindeki hisse satışına ilişkin bir işlem kaydetmeyecek.

Bir apartman dairesinde hisse satma prosedürü: yeni yasa

Bir evin ortak mülkiyeti kanunu, mülk sahiplerinin noter aracılığıyla çeşitli işlemler yapmasını zorunlu kılmaktadır. Noterin görevi, dolandırıcılığın önlenmesi de dahil olmak üzere, bir apartman dairesindeki hissenin satılması prosedürü sırasında hukuki açıdan hiç kimsenin çıkarlarının ihlal edilmemesini sağlamaktır.

Ayrıca yeni yasaya göre, sahibi reşit olmayan konutlarla işlem yapılmasına ilişkin tedbirler de sıkılaştırıldı. İlk durumda olduğu gibi noter onayı gerekli olacaktır. Bu, reşit olma yaşının altındaki çocukların çıkarlarının korunmasına ve onları vicdansız vasilerden ve akrabalardan korumaya yardımcı olacaktır.

Bir apartman dairesinde hisse yasal olarak nasıl satılır?

Ortak mülkiyete ilişkin Federal Kanun aşağıdakileri öngörmektedir: bir apartman dairesinde hisse satma prosedürü:

Hissesini satmak isteyen malik, bu isteğini diğer maliklere yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Fiyat ve satış koşulları gibi bilgileri içermelidir. Malik, diğer ortak maliklerin rüçhan hakkını ihlal etmişse, 3 ay içinde mahkeme yoluyla haklarının korunmasını talep edebilir;
Bir ay içinde diğer ev sahiplerinden yanıt beklemelisiniz. Birden fazla sahip, işleme katılma isteğini ifade etmişse, en iyi fiyatı teklif eden kişiye öncelik verilir;
30 gün sonra hiç kimse öngörülen şartlarda satın alma isteğini dile getirmezse, ev sahibi dairedeki hisseyi yetkisiz kişilere devretmek için bir işlem yapma teklifinde bulunma hakkına sahiptir.

Dairedeki hisse satıcısı, tüm ev sahiplerinden yazılı ret cevabı aldıktan sonra işlemi belirtilen süreden daha erken gerçekleştirebilir. Dairede pay satın almak isteyenlerle noter tasdikli bir alım satım sözleşmesi yapılması gerekmektedir.

Gerekli belgelerin listesi

Herhangi bir işlem, gerekli belgelerin toplanmasını ve hazırlanmasını gerektirir. Noter aracılığıyla alım satım yapmak için aşağıdakilere ihtiyacınız olacaktır:

tüm hissedarların satın almayı yazılı olarak reddetmesi;
Yukarıdaki reddin yokluğunda, ortak sahiplere bildirimde bulunmayı amaçlayan eylemlerin uygulandığına dair kanıtlar eklenmelidir;
apartmandaki bir hissenin devlet tesciline ilişkin bir sertifika belgesi, yokluğunda, Birleşik Devlet Sicilinden bir alıntı;
BTI'dan teknik pasaport;
kadastro pasaportu;
noter, eş tarafından onaylanmış yazılı izin;
tarafların kimlik belgeleri;
işleme reşit olmayan birinin dahil olması durumunda vesayet makamlarının onayı;
dairedeki bir pay için fiili alım satım sözleşmesi.

Bir işlem sözleşmesi hazırlamak için aşağıdaki bilgileri belirtmeniz gerekecektir - tam ad, kimlik kartındaki bilgiler, ilgili tüm tarafların kayıt adresi. Aşağıda sözleşmenin amacının bir açıklaması bulunmaktadır - hisse sayısı ve dairenin diğer özelliklerinin yanı sıra sözleşmenin maliyeti.

Noter işlemin yasallığını kabul ederse tüm belgeler onaylanır ve sözleşme imzalanır. Daha sonra belgeler Rosreestr'e devlet kaydı için iletilir. Kanuna göre daha önce belirlenen 18 gün yerine 3 gün içinde yapılıyor.

Vergilendirme

Yukarıdaki işlemin onaylanması için noter ücreti alınmaktadır - daire payının maliyetinin %0,5'i. Bu tarife 1 defa ödenir ve miktarı 300 rubleden az, 20.000 rubleyi geçemez. Ayrıca 2.000 ruble tutarında devlet kayıt ücreti ödemeniz gerekir.

Vergi Kanunu'na göre sahibinden de bu işlem tutarının %13'ü tahsil edilmektedir. Bunun nedeni, bir gayrimenkulün 3 yıldan daha az bir süre sahip olunması ve daha sonra satın alımını aşan bir bedelle satılması olabilir. Bir apartman dairesindeki hissesini satan mülk sahibi, bu işlemden kişisel gelir vergisine tabi gelir elde ediyor. Mevzuat, vergi miktarını azaltmanıza izin veriyor - 1 milyon rubleye kadar olan bir işlem vergiye tabi değildir, ancak miktar belirlenen tutarı aşarsa hesaplama bir milyon kesinti ile gerçekleştirilir.

Bir örneğe bakalım:

Diyelim ki bir apartman dairesindeki hissenin maliyeti 1,5 milyon ruble, o zaman vergilendirme şu formüle göre olacaktır:

(1,5 - 1,0) x 0,13 = 65.000 ruble

Vergi indirimi 260.000 rubleyi geçemez.

Bir apartman dairesinde hisse satışı veya satın alınması, bir alım satım sözleşmesinin hazırlanması sürecinde öngörülmesi gereken çok sayıda risk içerdiğinden en karmaşık hukuki işlemlerden biridir. Bu, ilk reddetme hakkını, ikamet yerine yeni bir mal sahibi kaydetme sorununu vb. içerebilir. Evrak işleriyle ilgili herhangi bir sorun yaşamadan, Voronezh'deki vyborstroi.ru'dan yeni bir binada tek odalı bir daire satın alabilirsiniz.

Bu konular internette çok az açıklanıyor ve yasal açıdan zayıf kişiler için daha ayrıntılı bir açıklama gerektiriyor. Makalenin ana motivasyonu Rusya Federasyonu vatandaşlarının hukuki farkındalığını geliştirmektir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 244. maddesi uyarınca, iki veya daha fazla kişinin sahip olduğu mülk, ortak veya ortak mülkiyet hakkı kapsamında kendilerine aittir. Müşterek mülkiyet, örneğin eşlerin evlilik sırasında edindiği ve eşlerden biri adına kayıtlı olan bir dairedir. Ve mülkiyet belgesinde bu tapu sadece bir kişiye ait olmasına rağmen, noter tarafından tasdik edilen ikinci tarafın izni olmaksızın tasarruf hakkı tamamen sınırlıdır.

Kısmi mülkiyet, gayrimenkul mülkiyetinin bir parçasıdır. Kesir şeklinde yazılır (örneğin 1/2, 1/3,1/10 vb.). Paylaşılan kısım, belirli bir yaşam alanını değil, yalnızca hakkı belirlediği için gerçek anlamda görülemez.

Ortak mülkiyet, ortak mülkiyete dönüştürülebilir. Örneğin, aynı eşlerin tümü, ortaklaşa edinilen bir dairenin iki hisseye (1/2) bölünmesini öngören bir evlilik sözleşmesi yapabilirler.
Bir apartman dairesinde hisse satarken, rüçhan hakkının diğer sahiplere ait olduğunu dikkate almanız gerekir. Onlar. Bir hisseyi üçüncü bir tarafa satmadan önce, geri kalan maliklerin rızasının alınması gerekir. Yazılı satış teklifi aldıktan sonra yazılı ret veya eylemsizlik şeklinde ifade edilir.

Yazılı teklif, ikinci malikin adresine bildirimde bulunularak mektupla gönderilir. Parçayı satma isteği, maliyeti ve diğer koşullar hakkında bilgi içerir. Bir ay içinde yanıt alınmazsa bu, satın almanın reddedilmesi anlamına gelir. Bu durumda posta envanterinin, posta hizmetlerine ilişkin ödeme makbuzunun ve ihbarnamenin saklanması, ikinci sahibinin haklarının herhangi bir şekilde ihlal edilmediğinin kanıtı olması nedeniyle çok önemlidir. Ayrıca hissenin mektupta belirtilen şartlarla ve aynı fiyatla satılması gerekiyor. Bunun istisnası fiyat artışıdır.

Bir apartman dairesinde hisse nasıl satılır: adım adım talimatlar

1. Paylarının satışının diğer sahiplere bildirilmesi. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu uyarınca satış, bildirim tarihinden itibaren ancak bir ay sonra gerçekleştirilebilir. Sahiplerin reddetmesi veya hareketsizliği, üçüncü bir tarafla "alım satım" sözleşmesi yapılmasını mümkün kılar.
2. Hisse satışı. “Alım satım” sözleşmesi, işlemin taraflarının tam isimleri, pasaport bilgileri, daire adresi, ev numarası, yaşam alanı ve fiyat gibi bilgileri içermelidir. Ayrıca mülkün devir ve kabul sürecinin satıcı ve alıcı tarafından imzalanan devir senedine yansıtılması gerekmektedir. Hepsi uygun şekilde noter tasdikli olmalıdır.
3. Rosreestr'e kayıt. Mülkiyeti tescil ettirmek için aşağıdaki belgelere ihtiyacınız olacaktır: sözleşmenin asılları ve devir ve kabul belgesi (3 nüsha), her iki tarafın satın alma ve satış sözleşmesine ilişkin başvurusu, diğer sahiplerinin ilk hakkı reddettiğini teyit eden belgeler 24 Nisan 2008 tarihli N 48-FZ Kanununun 21. maddesinde belirtilen anlaşmanın taraflarının ret, kimlik pasaportları ve diğer belgeler. Rosreestr'e kayıt için belgeler doğrudan MFC aracılığıyla veya elektronik olarak resmi web sitesi üzerinden gönderilebilir. Kayıt için 2 bin ruble devlet ücreti alınmaktadır.

Bir apartman dairesindeki hisse ikinci sahibine nasıl satılır?

Oldukça basit. Posta yoluyla yazılı bir teklif sunulmalı veya ikinci sahibiyle sözlü olarak satış konusunda anlaşmaya varılmalıdır. Şartları ve fiyatları tartıştıktan sonra belgeleri işlemeye başlayabilirsiniz.

İkinci bir sahibine satış durumunda, adım adım talimatlarda açıklanan ilk adım tamamen atlanmıştır.

Bir dairenin hissesini küçük bir çocuğa satmak mümkün mü?

Çoğu zaman, bir apartman dairesindeki hissenin bir çocuğa ait olduğu ve onunla herhangi bir işlemin yalnızca vesayet makamının rızasıyla yapılabileceği durumlar vardır; bu, bir apartman dairesinde reşit olmayan bir hissenin satışına karşı oldukça önyargılıdır. Bu nedenle çocuğa başka konutta pay tahsis edildiğine ve yaşam koşullarının kötüleşmeyeceğine dair kanıt sunulması gerekir. Uygun izinleri aldıktan sonra yukarıda anlatılan talimatlardaki ilk adımdan başlayarak tüm işlemleri gerçekleştirebilirsiniz.

Çocuğun yaşam koşullarının ihlal edilmediğinin kanıtı, onun adına açılan ve paranın alınacağı bir banka hesabı olabilir.

Sahiplerin izni olmadan bir apartman dairesinde hisse nasıl satılır?

Bir dairenin ortak bir bölümünü maliklerin izni olmadan satmanın en etkili yolu yazılı teklif göndermektir. Yazılı teklifin dikkate alınmaması durumunda (birinci alt başlıkta açıklanan gerekli tüm delillerin mevcut olması şartıyla) satış sürecine güvenle devam edebilirsiniz.

Bazen mal sahipleri kategorik olarak satışa karşı çıkabilir ve hatta mahkemede buna itiraz etmeye çalışabilirler. Satıcının tüm eylemleri hukuka uygun olarak yapılmışsa mahkeme her türlü iddiayı reddedecektir.

Sahibinin yeri bilinmiyorsa, yazılı teklifin en son yaşadığı adrese gönderilmesi gerekmektedir. Ayrıca bir aylık bir süresi vardır ve sonrasında satışla ilgili her türlü işlemi gerçekleştirebilirsiniz.

Sonuçlar
Bu makale Rusya Federasyonu'nun mevcut mevzuatı esas alınarak derlenmiştir. Tüm düzenleyici yasal düzenlemeler belirli sorunlara çözüm sağlar. Bazen mal sahipleri satış sürecini kasıtlı olarak geciktirir, sayısız mahkeme başvurusunda bulunur, vb. Yasalara uygun hareket ederseniz tüm bunların önüne geçebilirsiniz.

Bizi takip edin

Bugün, özelleştirilmiş bir dairenin aynı anda birden fazla sahibi olabilir ve bunların mutlaka birbirlerinin akrabası olması gerekmez. Ancak aile bağları olsa bile hisse satışında ciddi engellerle karşılaşılabilir.

Bugün, özelleştirilmiş bir dairenin aynı anda birden fazla sahibi olabilir ve bunların mutlaka birbirlerinin akrabası olması gerekmez. Ancak aile bağları olsa bile hisselerin satışı ciddi engellerle karşılaşabilir: Birisi yan odanın satışına karşı olduğunu bir yabancıya ifade edecek veya rüçhanlı satın alma hakkını ilan edecektir. Ayni bir pay tahsis etmek imkansızsa durum daha da karmaşık hale gelebilir: tek odalı bir daire iki kişiye aitse ve her birinin oturma odasının ½'sine hakkı varsa, o zaman "mülkün yarısının satışı" ” tamamen gerçekçi görünmüyor. Ancak mevcut yasalar bu tür işlemlere izin veriyor.

Sahip sayısının (apartmandaki hisse sahiplerinin) oturma odası sayısına eşit olduğu durumlarla baş etmek çok daha kolaydır. Bu durumda payın satışı, odalardan biri şeklinde tahsisi esasına göre gerçekleştirilebilir. Hatırlatalım ki, aslında hissedarlar bir oturma odasının kişisel mülkiyeti ve diğer odaların (mutfak, banyo, koridor vb.) genel mülkiyeti hakkına sahiptirler. Bu nedenle, bir hissenin satışına veya satın alınmasına çeşitli nüanslar eşlik edebilir. gerekir, ancak ne yazık ki her zaman Rusya Federasyonu Konut, Aile ve Medeni Kanun gibi düzenlemeleri içermemektedir. Bir apartman dairesinde hisse nasıl satılır? Reşit olmayan birinin hissesi varsa ne yapmalı? İşlem, ortak mülkiyetteki diğer katılımcılar tarafından onaylanmazsa hisse satmak mümkün müdür? İpotekli bir dairede hisse nasıl satılır?

Bir apartman dairesinde hisse satma prosedürü

Yalnızca toplam hisse kütlesinde açıkça tanımlanan ve değerlenebilen, tahsis edilmiş bir hisseyi satabilirsiniz. Uygulamada, malik her zaman ayni mülkiyetin tahsisine, yani bu paya hangi mülkün ve kaç mülkün dahil olduğunun belirlenmesine başvurmak zorundadır. Hisse tahsisinin, sahiplerinin karşılıklı mutabakatı ile gerçekleşmesi gerektiğine inanılmaktadır. Aksi halde mahkeme sorunu çözecektir. Satıcı, tahsis edilen payın mülkiyetine ilişkin belgeleri alır almaz, serbestçe bir alım satım sözleşmesi düzenleyebilir.

Satış amaçlı hisse tahsisi

Ortak mülkiyete katılan herhangi bir katılımcı (ortak sahip), hissesini daha fazla satış amacıyla tahsis etme hakkına sahiptir. Aynı zamanda kararını tüm ortak sahiplere bildirmekle yükümlüdür. Yasaya göre, onlara rüçhanlı satın alma hakkı veriliyor (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250. Maddesi, Bölüm 1) ve diğer alıcılara teklif edilecek teklif fiyatının aynısına güvenebilirler. Bir apartman dairesinde hisse satmaya karar veren ve tahsis prosedürünü başlatan satıcı, tüm ilgili taraflara bildirimde bulunmakla yükümlüdür. Sahipler hisseyi satın almayı reddederse, emlak piyasasında satılabilecek. Birkaç mal sahibi aynı anda satın alma isteğini ifade ederse, satıcının kendi seçimini yapma hakkı vardır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250. Maddesi, fıkra 2).

Dairedeki pay ayni olarak (ayrı bir oda veya birkaç oda) veya mal sahipleri bir uzlaşma bulamadıysa, basit aritmetik işlemlere başvuran mahkeme aracılığıyla tahsis edilir: ½ - toplam alanı 2'ye böler; 1/3 – 3'e böler vb. Böylece, 40 m2 alana sahip tek odalı bir dairede ise. ½ hisse tahsis edilirse, prosedüre başvuran kişi 20 m2 daha fazla satış yapma hakkını alacaktır. konut m.

Payınızın yarısını nasıl satarsınız?

Dairedeki pay o kadar büyük olabilir ki, sahibi sahip olduğu mülkün yalnızca bir kısmını satmak isteyecektir. Bu durumda hisse sahibinin de aynı kurallara uyması gerekir: hissenin bir kısmını tahsis edin ve başlangıçta onu diğer sahiplere teklif edin. Dairenin ortak sahiplerinden ret gelmesi durumunda hissenin satılan kısmından ancak aşağıdaki yollardan biriyle kurtulmak mümkün olacaktır:

Satılan hissenin bir kısmını (mikro hisse) birisine bağışlayın ve geri kalanını, sahibi olarak ilk ret hakkını alan alıcıya satın.
Satılan hissenin tamamını derhal bağışlayın ve ardından bir alım satım sözleşmesi (diğer apartman sahipleri tarafından mahkemede itiraz edilebilecek sahte bir işlem) düzenlemeden parayı alın.
Hissenin bir kısmını teminat olarak bırakın, tam değerini kredi olarak alın. Bu seçenek yasal açıdan en "temiz" olarak kabul edilebilir.

Bir apartman dairesinde küçük bir çocuğun payı nasıl satılır?

Özelleştirilmiş bir apartman dairesindeki hisse reşit olmayan bir kişiye aitse, onunla herhangi bir işlem yapılmasına yalnızca vesayet ve mütevelli makamlarının onayı ile izin verilir. Uzmanların çocuğun çıkarlarını koruyacağını ve her şeyden önce koğuşlarını etkileyecek yaşam koşullarındaki değişikliklerle ilgileneceklerini anlamalısınız. Elbette çocuğun tek gayrimenkulü apartmandaki payı ise veya satış onun yaşam koşullarını kötüleştirecekse vesayet makamları işleme izin vermeyecektir.

Aşağıdaki eylemler bu durumdan kurtulmanın bir yolu olacaktır: Uzmanlara, çocuğa satın alınan başka bir mülkte pay tahsis edildiğine veya tüm paranın onun adına bir banka hesabı açıldığına dair onay verilmesi gerekir. hisse satışından gidecek. Her durumda, reşit olmayan kişi konutsuz bırakılamaz ve işlem sonucunda onun diğer menfaatlerinden herhangi biri ihlal edilemez. Hisseyi satmak için vesayet yetkililerinden onay aldıktan sonra, olağan senaryoya göre hareket etmeniz gerekecek: onu genel kütleden ayırın ve diğer sahiplere teklif edin.

İkinci sahibinin izni olmadan bir apartman dairesinde hisse nasıl satılır?

Sahiplerin, hisse satışı konusunda dostane bir şekilde anlaşamadıkları durumlar maalesef nadir değildir. Ayrıca belirli koşullarla ilgili pek çok nüans vardır: örneğin, mal sahibinin nerede olduğu bilinmiyor veya ortak mülkün bir kısmının ortak mülkten ayrılması konusunda esaslı bir konuşma yapmaktan kaçınıyor. Bu durumda bir apartman dairesinde hisse nasıl satılır?

Ana varsayım, bir dairedeki hisseyi ayni veya mahkeme yoluyla tahsis eden herkesin satabileceğidir. Aynı zamanda diğer hissedarlar, iktisap etme birincil hakkına sahip olmalarına rağmen hissenin satışını engelleyemezler. Ayrıca yasa, mülk sahiplerinin özelleştirilmiş bir apartman dairesindeki hisselerinden kurtulma niyetlerini bildirmelerini zorunlu kılıyor. Bütün bunlar bizi şu şekilde hareket etmeye zorluyor:

Öncelikle sorunu barışçıl bir şekilde çözmeye çalışmalısınız: İlgili her tarafla iletişime geçin, dairedeki hisseyi satma kararınızı onlara bildirin, yaklaşık maliyetini bildirin ve elbette mülkün size ait kısmını satın almayı teklif edin.
Sahipler iletişime geçmeyi reddederse, alındı bildirimini içeren taahhütlü bir mektup gönderilerek bilgilendirilmeleri gerekir. Daha sonra, bir anlaşmaya varmak için mümkün olan her şeyi yaptığınızı ve kesinlikle yasalara uygun hareket ettiğinizi mahkemede kanıtlamak mümkün olacaktır.
Dairenin ortak sahibi yok ve nerede olduğu bilinmiyorsa aynı yazının bu vatandaşın en son yaşadığı adrese de gönderilmesi gerekiyor.
Özelleştirilen bir dairenin ortak sahiplerinin görüşlerinin göz ardı edilmemesi önemle tavsiye edilir, çünkü hisse satışı konusunda kendilerine önceden bilgi verilmediğini veya hisse satın alma teklifi almadıklarını kanıtlarlarsa, daha sonra bunu yapacaklardır. hakları için kolayca dava açabilirler.
Özelleştirilen bir dairenin ortak sahiplerine hisseyi satma niyetinizi bildirmek için mümkün olan her şeyi yaptıysanız ancak böyle bir anlaşmaya neden karşı olduklarına dair net bir açıklama alamadıysanız, mahkeme konuyu karara bağlayacaktır. Kural olarak, böyle bir hisseyi satın almak istemeyen veya almaya hazır olmayan mal sahipleri için mahkeme, ortak mülkün bir kısmının tahsisini ve daha sonra satılmasını engelleyebilecek başka zorlayıcı nedenler bulmaz. Yasalara uygun hareket ettiğiniz takdirde, özelleştirilmiş bir dairede her zaman hisse tahsis edip satabileceğinizi unutmayın.

İpotekli bir dairede hisse satışı ve alımı

Bir apartman dairesinde pay sahibi olma hakkına sahip olan vatandaşlar, diğer birçok nüansla uğraşmak zorundadır. Dolayısıyla ipotekli bir evin hissesini satmak istediğinizde bazı sorunlar ortaya çıkabilir. Tipik olarak bu tür durumlar, bir zamanlar ipotekli bir daire satın alan eşlerin boşanması sırasında, içlerinden biri taşınmak ve mülkteki payını satmak istediğinde ortaya çıkar. Öncelikle bu durumda ikinci eşin sahip olduğu birincil satın alma hakkını hatırlayalım. Ek olarak, böyle bir satış, bir bankanın katılımını da gerektirir: işlemin tamamlanması için izin vermesi gerekir.

İkinci eşin de hisseyi satın almayı kabul etmesi durumunda bu iznin alınacağı garanti edilir ve tüm kredi yükümlülükleri münhasıran alıcıya devredilir. Hisse alımı dışarıdan biri tarafından yapılıyorsa aşağıdaki seçenekler mevcuttur:

Ortak mülkün bir kısmının sahibi, ipoteği öder ve mülkteki payını satar.
Hisse sahibi işlemin tamamlanması için banka ile görüşür (olası bir ihtimal değildir).
Hissenin sahibi, bankacıları ipotek kredisini alıcıya yeniden vermeye ikna eder.

Bir diğer etkili seçenek ise dairenin tamamını satıp hissesinin değerini eşlerden birine iade etmektir. İkinci eşin dairenin satışını kabul etmeyebileceğini belirtmekte fayda var; bu nedenle, diğer birçok durumda olduğu gibi burada da Rus yasa koyucular dostane bir anlaşmaya varmayı umuyorlar.

Hisse satışından alınan vergiler hakkında

Özelleştirilmiş bir dairenin (pahalı mülk) bir kısmının satın alınması ve satılmasıyla ilgili bir işlemin vergilendirilmesi oldukça acil bir konudur, çünkü Rusya Federasyonu Vergi Kanunu böyle bir işlemin maliyetinin% 13'ü oranında vergi öngörmektedir. Aslında dairenin bir kısmı üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan satıcı, satıştan sonra kanunen kişisel gelir vergisine tabi olan gelir elde etmektedir. Aynı zamanda, vergi indirimi uygulaması, vergi miktarını önemli ölçüde azaltmayı mümkün kılar: 1 milyon rubleye kadar olan işlemler hiçbir şekilde vergiye tabi değildir ve bunun üzerinde, bu milyon eksi miktar vergi matrahı olur. Örnek: Bir apartman dairesindeki hisse 1,3 milyon rubleye mal oluyorsa, satış vergisi şöyle olacaktır:

(1,3 – 1,0) * 0,13 = 39 bin ruble

Ayrıca satıcının hisseye 3 yıldan fazla sahip olması durumunda vergi ödemekten de muaftır (Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 217. maddesinin 17.1. fıkrası).

Hisse, gayrimenkulün ayrılmaz bir parçasını temsil etmese de sahibinin tüm yetkilerine tabidir: kullanmak, sahip olmak ve elden çıkarmak.

Sahibi, hisseyi satış yoluyla da elden çıkarabilir. Eylem algoritması aşağıdaki gibidir:

1. Adım. Hisse satın alımını öncelikli olarak diğer daire sahiplerine teklif edin

Bu kişiler, satıcının belirlediği fiyattan öncelikli satın alma yani öncelikli satın alma hakkına sahiptir. (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250. Maddesi, Bölüm 1).

Bildirim, fiyat ve diğer koşullar belirtilerek yazılı olarak yapılacaktır.) Birden fazla katılımcının bir hisse satın alma isteğini ifade etmesi durumunda satıcı, satın alan katılımcıların hisseleriyle orantılı olarak satışı resmileştirir.

Bildirilenlerden hiçbiri bir hisseyi satın alma isteğini ifade etmezse veya herkes doğrudan reddederse, sahibi herhangi birine satış yapma hakkını alır (250. maddenin 2. fıkrası).

Adım 2. İşlemin hazırlanması ve tamamlanması

Çeşitli yollarla (reklam vb.) gösteriler yapar, görüşmeler yapar ve kayıt için belgeler hazırlarlar.

Bu durumda satıcı, diğer sahiplere bildirimde bulunduğu andan itibaren bir ay sonra veya bu sürenin bitiminden önce herhangi bir kişiye satış yapma hakkına sahiptir, ancak noterin diğer tüm sahiplerin satın almayı reddetmesine tabidir. (122 Sayılı Federal Kanunun 24. maddesinin 1. fıkrası). İşlemin kendisi noter (FZ-122) tarafından yapılmalıdır.

Sözleşme, taraflara ilişkin bilgileri (alıcı ve satıcı), gayrimenkulün tanımını (apartmandaki paylar - sayısı, adresi, toplam/yaşam alanı vb.), fiyatını (Medeni Kanun'un 554-555. maddeleri uyarınca) içerir. Rusya Federasyonu Kanunu). Tesislerde kısıtlamalar varsa, üçüncü tarafların hakları da belirtilir. Anlaşmanın eki, bir devir senedi veya benzeri bir belgedir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 556. Maddesi).

Adım 3. Mülkiyet devrinin tescili (Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 131 ve 551. Maddelerine göre)

13. Bir apartmandaki hisse vekaleten nasıl satılır ve numune nereden indirilir?

Hisse sahibi/sahipleri, hisseyi satamıyor veya kendisi tescil ettiremiyorsa veya istemiyorsa, bu tür işlemleri başka bir kişiye (tabii ki kendisine olan güvene bağlı olarak) gerçekleştirmek üzere vekaletname verme hakkına sahiptir. Bu eylem Sanat tarafından düzenlenir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 185'i. Mülkiyetle işlem yapma yetkilerinin devrine ilişkin vekaletnamenin noter tasdikli olması gerekir (bunun için tarafların pasaport verileri gereklidir).

Notere gitmeden önce, kendinize bir vekaletname hazırlamanıza (veya herhangi bir web sitesinden indirmenize) gerek yoktur - her şey noterin ofisinde yapılacaktır. Sadece ne tür eylemlerin emanet edildiğine karar vermeniz gerekir (tam vekaletname, geri alınamaz, para alma hakkı olup olmadığı vb.).

Bir apartman payının başka maliklerin de bulunması nedeniyle satışı, işlemin aksamaması veya sonradan ihtilaflaşmaması için dikkat edilmesi gereken bir takım özelliklere sahiptir. Öncelikle diğer kat maliklerine pay almayı teklif etme sorumluluğunuzu ihmal etmemelisiniz. Ancak tüm hissedarlara satın alma işlemi bildirildikten/reddedildikten sonra mülk ilgili herhangi bir tarafa satılabilir.

Diğer sahiplerinin izni olmadan hisse nasıl satılır? Videoyu yanıtla

Bir hisseyi satmanın gerekli olduğu, ancak diğer sahiplerin kasıtlı olarak "direksiyona bir tekerlek taktığı" durumlar nadir değildir. İzin ihtiyacını yasal olarak atlamanın bazı yolları nelerdir? Bir avukat tarafından istişarede bulunuldu.

Okumak faydalı olabilir: