İpotek nedir? Kanun gereği ipotek ile sözleşme gereği ipotek arasındaki farkları anlayalım.

İpotek(Latince Hypotheca'dan - rehin, Yunanca Hypoteke'den) gayrimenkulün rehin verildiği, ancak aynı zamanda borçlunun mülkiyetinde kaldığı bir rehin türüdür. Borçlu borcunu yerine getirmezse, alacaklının bu mülkün satışı yoluyla tatmin alma hakkı vardır.

İpotek ve gayrimenkul teminatlı bir banka tarafından verilen kredi kavramlarını birbirinden ayırmak gerekir. İpotek kredisi, ipotek sisteminin bileşenlerinden biridir. Gayrimenkul satın almak için kredi alırken, satın alınan mülkün kendisi, kredinin geri ödenmesinin garantisi olarak bankaya ipotek ettirilir (teminat).

Mortgage kredilerinin seçilmesi, işlenmesi ve edinilmesi hizmetlerine denir ipotek komisyonculuğu. İpotek komisyonculuğu bu faaliyet için eğitilmiş bir uzman tarafından gerçekleştirilir - ipotek komisyoncusu.

İpotek aynı zamanda, kredi veya kredi almak amacıyla, sahibinin mevcut gayrimenkulünün, onarım veya inşaat için veya borçlu-ipotek verenin takdirine bağlı olarak diğer ihtiyaçlar için kullanılacak bir rehindir.

Ana borcun yerine getirilmemesi durumunda haciz sadece rehin verilen taşınmaza uygulanmakta olup, ipotek alan kişi, borçlunun diğer alacaklılarına göre taleplerini karşılamada öncelikli hakka sahiptir.

İpoteklerin ortaya çıkış nedenleri ve düzenlenmesi

Mevcut mevzuat, ipoteğin ortaya çıkması için iki tür gerekçe öngörmektedir:

kanun gereği;
sözleşme gereği.

Kanun gereği ipotek

Kanun gereği ipotek (yasal ipotek) ipotek oluşumuna ilişkin tarafların iradesine bakılmaksızın, kanunda belirtilen bazı gerçeklerin ortaya çıkması, bir mülkün mülkiyetinin bir kişiden diğerine devredilmesi, daha doğrusu edinilmesi üzerine ortaya çıkan ipotektir. Bu hakkın yeni sahibi tarafından kullanılması ancak kanunla belirlenen zorunlu olayların gerçekleşmesiyle mümkündür.

Bir ipotek, aşağıdaki beş ana ve yaygın durumda kanunen ortaya çıkar:

Bir bankadan veya başka bir kredi kuruluşundan kredi fonları veya hedeflenen bir krediden elde edilen fonlar kullanılarak konut, daire, arsa satın alınması.
Bir bankadan veya başka bir kredi kuruluşundan alınan kredi fonlarını veya hedeflenen bir krediden elde edilen fonları kullanarak konut, bina, yapı veya apartman inşaatı.
Krediyle satış.
Kira.
Mülkiyet hakkı rehni.

Anlaşmaya göre ipotek

Anlaşmaya göre ipotek (anlaşmalı ipotek) bir ipotek sözleşmesi (gayrimenkul ipoteği) temelinde ortaya çıkan bir ipotektir.

İpotek sözleşmesi bağımsız bir yükümlülük olmayıp, bir kredi sözleşmesi, kredi sözleşmesi veya başka bir yükümlülük kapsamında bir yükümlülüğün güvence altına alınmasından oluşur.

Kanun gereği ipotek, sözleşmeye dayalı olarak doğan ipoteklerden, yalnızca ilkinin kanunda doğrudan belirtilmesi nedeniyle ortaya çıkması ve tarafların başvurusu olmasa dahi otomatik olarak başka bir sözleşmeyle birlikte kaydedilmesi bakımından farklılık gösterir. Sözleşmeye dayalı ipotek, tarafların ayrı ayrı başvurusu üzerine tescile tabidir. Kanun gereği ipotek, konut alımına yönelik hedefli bir kredi ile ortaya çıktığı için, böyle bir ipotek tescil edildiğinde mülkün sahibi değişir, daha doğrusu böyle bir ipotek, gayrimenkul edinimi ile eş zamanlı olarak ortaya çıkar. borçlu tarafından mülk.

İpoteğe konu olabilecek mülkler

İpoteğe konu olabilecek mülk, İpotek Kanununun 5. Maddesinde tanımlanmıştır - Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 130. Maddesinde belirtilen, hakları devlet haklarının tescili için belirlenen şekilde kaydedilen taşınmaz şeyler. gayrimenkul ve onunla yapılan işlemler.

Bu tür şeyler şunları içerir:

İpotek Kanununun 63. maddesinde belirtilen arsalar hariç olmak üzere arsalar;
işletmelerin yanı sıra ticari faaliyetlerde kullanılan binalar, yapılar ve diğer gayrimenkuller;
bir veya daha fazla izole odadan oluşan konut binaları, apartman daireleri ve konut binaları ve dairelerin parçaları;
yazlıklar, bahçe evleri, garajlar ve diğer tüketici binaları;
hava ve deniz araçları, iç sulardaki navigasyon gemileri ve uzay nesneleri.

Borçlunun ödeme gücünün değerlendirilmesi

Borçlunun ödeme gücünün değerlendirilmesi (sigorta oluşturma) Müşterinin verilen ipotek kredisine hizmet verme kapasitesinin bir değerlendirmesidir, yani borçlunun kendi özelliklerini (istihdam türü, aylık gelir ve) dikkate alarak borçlunun geri ödeyebileceği kredi tutarının hesaplanmasıdır. teyit etme olasılığı, ortak borçluların veya garantörlerin varlığı, aile yapısı, bakmakla yükümlü olunan küçük kişilerin varlığı vb.). Müşteri, sigortalama prosedürünü iki kez gerçekleştirir: hizmetlerin sağlanması için bir anlaşma yapmadan önce bir ipotek komisyoncusu ile iletişime geçtiğinde (aracı şirketin sigortacısı tarafından gerçekleştirilir) ve ayrıca bankada (banka kredi analistleri tarafından gerçekleştirilir) değerlendirme sırasında ipotek kredisi başvurusu.

Bankanın sigortalama prosedürünün kısa açıklaması. Oranların hesaplanması:

Bu katsayılar bankalar tarafından Federal Konut Mortgage Kredileri Ajansı ile birlikte Amerika Birleşik Devletleri ve Avrupa ülkelerinin deneyimlerine dayanarak geliştirilmiştir. Borçlunun ödeme gücünün tam bir resmini yansıtan ve aynı zamanda bir ipotek kredisini onaylama ve verme prosedürünü standartlaştırmamıza olanak tanıyan bu göstergeler dizisidir. Her bankacılık programında bu katsayılar önceden onaylanır, ancak bazı durumlarda örneğin geliri doğrulama yöntemine göre ayarlanabilirler. K/Z, O/D ve P/D, Rusya Federasyonu'nun konusuna, ortalama maaş büyüklüğüne ve belirli bir bankanın tercihlerine bağlı olarak değişebilir.

Bu katsayılar kullanılarak hesaplama yapıldıktan sonra genellikle kredi tutarı olacak bir minimum tutar seçilir. Gelir ve bunu teyit etme yöntemi, kredi tutarını etkileyen ana faktörlerden biridir. Çoğu banka, gelecekte borç alacak kişilerin tüm gelirlerinin işverenin muhasebe kayıtlarına yansımadığının farkındadır ve bu nedenle geliri doğrulamak için çeşitli yollar geliştirmektedir; örneğin: serbest biçimli bir gelir belgesi.

Bir ipotek kredisinin özellikleri

Kredi uzun vadeli (50 yıla kadar) verilmektedir. Konut kredisinde faiz oranı diğer kredi türlerine göre daha düşüktür. Bir ipotek kredisi borçlusunun, ipotek kredisi dikkate alınmadan satın alınan mülkün maliyetinin bir kısmı olan "peşinat" adı verilen bir ödemeye sahip olması gerekir (ancak bazı bankalarda bu koşul zorunlu değildir). Peşinatın büyüklüğü genellikle kredinin faiz oranını etkiler ve ipotekli mülkün değerinin %0 ila %70'i arasında değişir. Banka, ipotek kredisi borçlusu için bir dizi özel gereklilik öne sürmektedir: gelirin teyidi, sürekli iş deneyimi vb. İpotek kredilerinin zorunlu katılımcıları, bankaya işlemin güvenliğini sağlayan sigorta ve değerleme şirketleridir. Mortgage kredisi genellikle eşit ödemelerle - yıllık gelirlerle - geri ödenir. Böyle bir kalıcı yıllık gelir ödemesinin büyüklüğü (A), formül kullanılarak hesaplanır.

Bir ipoteğin ortaya çıkma nedenleri - bu ifade faktörleri ifade eder Bunun sonucunda aşağıdaki ipotek türlerinden biri ortaya çıkar:

Kanun gereği ipotek.
Bir anlaşma gereği ipotek.

Kanun gereği ipotek

Kanun gereği ipotek (yasal ipotek), federal yasada belirtilen koşulların ortaya çıkması sonucu ortaya çıkar (16 Temmuz 1998 tarihli Federal Kanunun 1. maddesinin 2. paragrafı N 102-FZ “İpotekler Hakkında”) (bundan sonra Kanun N 102-FZ olarak anılacaktır). Böyle bir ipotek, yalnızca konut satın almak için hedeflenen bir krediyle ortaya çıkar ve bu nedenle, tesciline mutlaka mülk sahibindeki bir değişiklik eşlik eder.

Basit kelimelerle: Kanun gereği ipotek, kredi fonlarıyla satın alınan bir dairenin alıcı-borçlunun mülkü olarak kaydedilmesi ve aynı dairenin alınan kredi için teminat haline gelmesidir (bu, ipotek kredisi sağlamak için standart bir plandır).

Örnek: Borçlu, bir daire satın almak için bir bankadan hedefli bir kredi alır ve bu kredinin teminatı olur.

Rus mevzuatı, yasal bir ipoteğin ortaya çıkması için aşağıdaki gerekçeleri öngörmektedir:

Konut ve apartman dairelerinin ipoteği. Bir bankadan (veya başka bir kredi kuruluşundan) kredi fonları kullanılarak satın alınan veya inşa edilen konut binaları (konutlar ve apartmanlar), ipoteğin devlet tescili anından itibaren borç verene rehin verilir (Madde 1, 102 Sayılı Kanunun 77. Maddesi- FZ). Aynı durum arazi satın alımı (102-FZ sayılı Kanunun 64.1. maddesinin 1. fıkrası) ve konut dışı binaların satın alınması ve inşası (102-FZ sayılı Kanunun 69.1 maddesi) için de geçerlidir.
Krediyle satış. Alım satım sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, alıcıya devredildiği andan ödemeye kadar krediyle satılan mallar, satıcı tarafından rehin olarak kabul edilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 488. maddesinin 5. fıkrası). Aynı kurallar, taksitli ödeme şartıyla kredili mal satışı için de geçerlidir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 489. maddesinin 3. fıkrası).
Yıllık gelir (bağımlı kişilerle ömür boyu bakım). Kiranın ödenmesi için herhangi bir gayrimenkul devredilirken, kirayı alan kişi, ödeyenin yükümlülüğünün teminatı olarak bu mülk üzerinde rehin hakkını elde eder (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 587. maddesinin 1. fıkrası).

Bir ipoteğin kanunen tescili

Bir ipoteğin kanunen devlet tescili, bir alım satım sözleşmesinin tescili ile aynı anda gerçekleşir. Yani satın aldığınız daireye ait sertifikanın "takyitler" bölümünde konutun kredi fonları kullanılarak satın alındığı ve borç verenin (bankanın) izni olmadan satılamayacağı zaten belirtilecektir.

Yasal bir ipotek, ipotek alan kişinin (borçlu) veya ipotek verenin (alacaklı) veya bu tür ipoteğin ortaya çıkmasına neden olan sözleşmeyi tasdik eden noterin başvurusu üzerine kaydedilir (4453 sayılı Kanunun 20. maddesinin 2. fıkrası). .102-FZ). İpotek kaydı hakkında daha fazlasını okuyun.

Not! Kanun gereği ortaya çıkan bir ipoteğin devlet tescili için herhangi bir ücret alınmaz (madde 6, fıkra 3, Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 333.35 maddesi).

Anlaşmaya göre ipotek

Bir anlaşma nedeniyle ipotek (sözleşmeye dayalı ipotek), bir ipotek sözleşmesi temelinde ortaya çıkar (102-FZ sayılı Kanunun 1. Maddesi, 2. paragrafı). Yani böyle bir ipoteğin ortaya çıkması ancak rehin konusunda taraflar arasında özel bir anlaşmanın bulunması halinde mümkün olur.

Basit kelimelerle: anlaşma gereği ipotek - bu, alıcı-borçlunun:

Kredi fonlarıyla satın alınan bir daireyi hazırlar kendi mülkünüze (“temiz” bir sertifika alırken, yani takyidat olmadan).
Bir paket belge toplar(bu genellikle 3 aya kadar verilir) tam olarak teminat konusu olması beklenen daire için (yani bu durumda ipotek teminatının konusu hem kredili daire hem de herhangi bir gayrimenkul sahibi borçlu olabilir).
Borç verenle (banka) birlikte ayrı bir ipotek sözleşmesi hazırlar ve kaydeder(ancak bundan sonra mülk üzerine bir takyidat konur - yani ipotek bu andan itibaren yürürlüğe girer).

Örnek: Borçlu, mevcut konutla güvence altına alınan gayrimenkul satın almak için hedefli bir kredi alır.

Banka, müzakere edilmiş bir ipoteği kabul ederek büyük bir risk alır. Sonuçta, ipotek sözleşmesi tescil edilene kadar, borç verenin (banka) ipotek kredisi kapsamında satın alınan mülk üzerinde resmi olarak herhangi bir hakkı olmayacaktır. Kredi kuruluşları bu durumdan çıkış yolunu garantörlerde buluyor. Yaşam alanı rehin verilene kadar geçen süre boyunca, borçlunun bunun için kefil olmaya hazır birden fazla gerçek veya tüzel kişi sağlamasını talep ederler. Aynı zamanda bankalar genellikle aynı süre boyunca kredinin faiz oranını artırırlar.

Bir anlaşma yoluyla ipoteğin tescili

Anlaşma gereği ipotek, yasal ipoteklerde olduğu gibi daire alım satım sözleşmesiyle birlikte değil, ayrı bir ipotek sözleşmesi temelinde ayrı olarak kaydedilir.

Bir ipoteğin bir anlaşma yoluyla devlet tescili, ipotek ve ipotek verenin ortak başvurusu temelinde gerçekleştirilir. İpoteğin noter tasdikli bir ipotek sözleşmesi nedeniyle ortaya çıkması durumunda, bu sözleşmeyi onaylayan noterin başvurusu üzerine kayıt yapılabilir (102-FZ sayılı Kanunun 20. maddesinin 1. fıkrası). Bir ipoteğin kaydedilmesi hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz.

İpotek: kanun gereği, sözleşme gereği - farklar

Peki, kanun gereği ipotek, sözleşme nedeniyle ortaya çıkan ipoteklerden nasıl farklıdır:

yürürlükteki ipotek	ortaya çıkış	teminat konusu olabilir	kayıt: 1 – ne zaman 2 – birinin isteği üzerine	devlet kayıt ücreti
kanun	tarafların rızası olmadan otomatik olarak	ödünç verilen daire	1) mülkiyet haklarının devlet tescili ile eş zamanlı olarak 2) işlemin taraflarından birinin (rehin veren, rehin veren, noter) başvurusu üzerine yapılabilir.	sarj edilmedi
anlaşma	ayrı bir sözleşme hazırlarken	ödünç verilen veya borçluya ait olan herhangi bir daire	1) ayrı bir ipotek sözleşmesi temelinde satın alma ve satış sözleşmesinin kaydedilmesinden sonra 2) kesinlikle rehin alan ve rehin verenin ortak başvurusu temelinde gerçekleştirilir	ücretlendirildi

Medeni Kanun'un 334'üncü maddesinin 3'üncü fıkrası uyarınca rehin, kanun normunda belirtilen hallerin gerçekleşmesi üzerine rehin sözleşmesine veya kanunun doğrudan öngörülmesine dayanarak doğar ve Kanun, hangi mülkün ve hangi yükümlülüğün güvence altına alınacağının rehin olarak kabul edildiğini tanımlar. İkinci kefalet durumuna yasal kefalet denir.
Yasal rehnin ortaya çıktığı en yaygın durum, bir eşyanın taksitli (kredili) satışıdır. Medeni Kanun'un 488'inci maddesinin 5'inci fıkrası uyarınca, satılanın alıcıya devredildiği andan itibaren bedelinin tamamının ödendiği ana kadar, alıcının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesini sağlamak amacıyla, satıcıya rehin verilmiş sayılır. .
Yasal rehin, sözleşmeye dayalı rehin ile aynı hukuki sonuçları doğurur. Bu sadece rehin alanın haklarını değil aynı zamanda hukuki statüsünü de ilgilendirmektedir. Özellikle, hakları hukuk devleti ilkesine göre doğan rehin alanın iflas davasındaki konumu, haklarını rehin sözleşmesine dayandıran rehin alanın hukuki konumundan farklı değildir. Böyle bir kişinin, hakları teminatla güvence altına alınmayan yükümlülüklerden kaynaklanan diğer alacaklılara göre avantajları vardır. Örneğin, davalardan birinde bölge mahkemesi, ilk derece mahkemesinin, krediyle mal satan satıcının diğer alacaklılarla aynı sıraya alınması yönündeki kararını bozdu. Bölge mahkemesi, kredili mal satışı durumunda satıcının satılan mal üzerinde yasal haciz bulunduğunu, dolayısıyla malın satış bedelinin ödenmesine ilişkin talebinin ipotek ile güvence altına alındığını belirtti. Böyle bir alacaklı, teminatlı alacaklılar sırasına dahil edilmelidir (bkz. Moskova Bölgesi Federal Antitekel Servisi'nin 28 Kasım 2002 NКГ-А41/7833-02 tarihli kararı). Bu uygulama çoğu bölge mahkemesi için istikrarlı ve tipiktir (ayrıca bkz. 27.08.2002 N8b/02-A42-6437/01-7 tarihli FAS SZO; 28.07.2003 NF09-1938/03GK tarihli FAS UO kararları).
Rehinle ilgili genel kuralların hukuki rehne uygulanmasına bir başka örnek ise aşağıdaki durumdur. Mahkeme, kambiyo senetleriyle ödenen mülkün edinilmesine ilişkin işlemlerin geçerliliği sorunuyla karşı karşıya kaldı. Mahkeme, alıcının ihtilaflı mülk için ödediği senetlerin kendisi tarafından üçüncü bir taraftan satın alındığını ve senetlerin alıcısının, senetlerin devri sırasında değerlerini senetlerin satıcısına ödemediğini tespit etti. Mahkeme, kambiyo senetlerinin satıcı tarafından rehin edildiğini ve bu nedenle satıcının izni olmadan elden çıkarılmasının (yani başka bir anlaşma kapsamında ödeme aracı olarak kullanılmasının) hukuka aykırı olduğunu kabul etmiştir (bkz. 1 Eylül 2003 tarihli FAS UO kararı NF09). -2790/03AK).
Yasal rehinle ilgili olarak ortaya çıkan en zor soru şudur: Kanuna dayanarak ortaya çıkan gayrimenkulle ilgili rehin hakkının Birleşik Devlet Siciline tescile tabi olup olmadığı ve olması gerekip gerekmediği. böyle bir tescilin olmaması durumunda rehin hakkının ortaya çıkmayacağı varsayılmıştır!
Tahkim uygulamalarının bir analizi, mahkemelerin şu sonuca varmaya meyilli olduğunu göstermektedir: Kanuna dayalı olarak ortaya çıkan gayrimenkulle ilgili rehin hakkı, yalnızca kayıt makamının Birleşik Devlet Siciline uygun bir giriş yapması durumunda mevcuttur. Aksi takdirde mahkemeler, kanunun ilgili hükümlerinde sayılan kanuni haciz oluşmasını gerektiren sebepler bulunsa bile, alacaklının haciz hakkına sahip olduğunu reddeder.
Örneğin, davalardan birinde bölge mahkemesi, kanun gereği rehin verilmesinin yanı sıra sözleşmeye dayalı gayrimenkul rehninin de kayda tabi olduğunu ve sicile kayıt yapıldığı andan itibaren ortaya çıktığını kabul etmiştir (bkz. FAS) DO çözünürlüğü 03/05/2005 NF03-A51/04-1/4248). Bu kural hem satıcı ile taşınmazı krediyle satın alan alıcı arasındaki ilişkide, hem de satıcı ile taşınmazın sonraki alıcısı arasındaki ilişkide geçerlidir. Son tezi açıklamak için aşağıdaki durumu aktarıyoruz. Alıcı, taşınmazı taksitle ödeme koşuluyla satın almıştır. Taşınmaz hakları siciline rehne ilişkin bir kayıt yapılmamıştır. Alıcı, edindiği mülkün bedelinin tamamını ödemeden malı üçüncü bir tarafa satmıştır. Satıcı, taşınmazın ipoteği olduğunu belirterek, rehin konusu mala haciz verilmesini ve ayrıca rehinli malın kendi rızası dışında yapılan tasarruf işlemlerinin geçersiz kılınmasını talep ettiği bir dava açmıştır. Her derece mahkemesi, iddiayı aşağıdaki nedenden dolayı reddetti: Birleşik Devlet Sicili'nde rehin hakkı kaydı yok, bu nedenle rehin hakkı ortaya çıkmadı (bkz. Moskova Bölgesi Federal Antitekel Hizmetinin kararı) 02/08/2006 tarihli NKG-A40/13476-05).
Başka bir benzer davada, bölge mahkemesi görüşünü daha ayrıntılı olarak savundu: Kanun gereği, tescil makamının, satın alma ve satış sözleşmesi kapsamında satın alınan mülk için işlemin yerine getirildiğini ve fonların ödendiğini doğrulamak zorunda olmadığından, o zaman Başvuranın, tescil makamının, mülkiyetin alıcıya devrini kaydederken yasa gereği ipotek yoluyla mülkiyet yükümlülüğünün devlet tescilini yapmak zorunda olduğu yönündeki iddiası savunulamaz. Mahkemeler ayrıca, başvuranın ipoteğin mülkiyet haklarına ilişkin bir yük olarak kaydedilmesi için tescil makamına başvuruda bulunmadığını tespit etmiştir. Satılan taşınmaz mal üzerindeki rehin hakkının tanınması reddedildi (bkz. Moskova Bölgesi Federal Antitekel Servisi'nin 25 Ocak 2006 NКГ-А41/12814-05 tarihli kararı).
Başka bir bölge mahkemesi de taşınmaz mallar üzerinde yasal haczin kaydedilmesi gerektiği fikrini desteklemekte oldukça tutarlı davrandı. Örneğin, davalardan birinde FAS UO, ilk derece mahkemesinin, devlet tescili varlığının tek kanıtı olduğundan, herhangi bir gayrimenkul rehninin, oluşma esasına bakılmaksızın kayda tabi olduğu sonucunu destekledi. tescilli bir haktır (bkz. 6 Aralık 2004 tarihli NF09-4040/04GK, 30 Aralık 2004 NF09-4315/04GK tarihli kararlar).
Mahkemelerin bu yaklaşımı desteklenmelidir. Birleşik Devlet Sicili'nin varlığı, taşınmaz mal haklarına açıklık ve kamusal güvenilirlik özelliklerinin kazandırılması ihtiyacıyla ilişkilidir. Kanun gereği ipotek statüsünü talep eden bir kişi, hakkını tescil ettirmek için kayıt makamına başvuruda bulunma olanağına sahiptir; ikincisinin ise bu tür bir kaydı reddetmek için hiçbir gerekçesi yoktur. Bu nedenle ciroya katılanların çıkarlarının korunması açısından bakıldığında, herhangi bir taahhüdün Birleşik Devlet Siciline yansıtılması gerektiği tezi oldukça doğru görünüyor.

Konuyla ilgili daha fazla bilgi § 3. Rehin (Madde 334-358) 359. “Kanun gücüyle rehin” nedir? “Kanundan doğan” gayrimenkul rehni hakkı tescile tabi midir?

Böyle bir durumun çoğunlukla yerleşik müsadere vergisi sistemi tarafından belirleniyor olması
Öyle görünüyor ki, verimlilik ve ödeme davranışına ilişkin bilgilerin toplanması, işlenmesi ve sunulmasının çeşitli biçimleri

Hoş geldin! Bugün kanun gereği ipoteğin ne olduğu hakkında konuşacağız. Pek çok kişi ipotek terimini yalnızca krediyle konut edinme prosedürüyle ilişkilendirir, ancak bu yaygın bir yanılgıdır. İpotek, bir kredi sözleşmesi, taksit planı veya kanunun öngördüğü diğer yükümlülükler kapsamında ipotek altına alınacak bir gayrimenkul rehinidir. İki kavram vardır: Kanun gereği ipotek ve sözleşme gereği ipotek , bu tür işlemlerin özellikleri ve farklılıkları aşağıda ele alınacaktır.

Her türlü ipotek, bir mülk teminatının (takyidat) varlığını gerektirir. En yaygın ipotek türü, banka fonlarını kullanarak gayrimenkul satın almaktır. Bankalar çoğunlukla kanun gereği ipotek verme uygulamasına girer. Yasal açıdan bakıldığında, böyle bir işlem daha güvenilirdir, çünkü bir takyidat varlığı garanti edilir; bu durumda borçlu mülkiyete itiraz edemeyecek.

Bu tür bir yükümlülük, gayrimenkulün Birleşik Devlet Siciline kaydedilmesiyle oluşur. Mülkiyet hakları devredildiğinde yasa gereği ipotek doğar; bu bir satış sözleşmesi, kira sözleşmesi veya başka tür bir işlem olabilir.

Kural olarak vatandaşlar, halihazırda onaylanmış bir kredi kararı varken konut seçeneklerini araştırıyor.

Seçim yapıldıktan sonra kredi sözleşmesi imzalanır ve alım satım işlemi yapılır. İşlemin tamamlanmasının ardından banka, parayı mülkün satıcısına aktarır. Bu durumda, kredi alan kişi resmi olarak ev sahibi olmasına rağmen, konut ödünç alınan fonlarla satın alınmış olup, aynı zamanda teminat görevi de görmektedir.

Açıklanan dava, bir ipoteğin kanun gereği nasıl ortaya çıktığının en çarpıcı örneğidir. Borcun ödenmemesi halinde teminatın mülkiyeti alacaklının mülkiyetine geçer.

Kanun gereği ipotek, yalnızca bir bankacılık kurumuna kredi başvurusunda bulunurken ortaya çıkmaz.

Örneğin, alım satım sözleşmesinde paranın özel bir kişiye taksitlerle (taksitlerle) ödenmesi öngörülüyorsa, bu durumda taşınmaz da satıcının takyidi altındadır. Rusya Federasyonu Birleşik Devlet Siciline kayıt sırasında, yükümlülük sütununa karşılık gelen bir işaret yerleştirilir.

Önemli! Teminatın varlığının bazen belgelenmesi gerekir, bu amaçla ipotek düzenlenir. Noter veya banka nezdinde sonuçlandırılır. İpoteğin sona ermesi ancak sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerin yerine getirilmesi, yani borcun geri ödenmesi durumunda sağlanır. İpotek sahibinin değiştirilmesi caizdir. Böyle bir işlem, bir ipoteği başka bir bankayla yeniden finanse ederken veya bir ipotek satarken meydana gelebilir. Bununla ilgili daha fazla bilgiyi ve neden gerekli olduğunu web sitemizde okuyabilirsiniz.

Sözleşmeye dayalı ipotek ile arasındaki fark nedir?

Sözleşmeye dayalı bir ipotek durumunda, rehin, karşılıklı bir anlaşmaya veya ayrı olarak hazırlanmış bir ipotek sözleşmesine uygun olarak ortaya çıkar. Bir kredi sözleşmesi hazırlanırken ipotek verenin ve ipotek alanın hak ve yükümlülükleri ayrı ayrı müzakere edilir.

Bugün Rusya Federasyonu'nda çok az banka anlaşma yoluyla ipotek verme uygulaması yapıyor.

Kanun, hedefli kredilendirme için tüm seçenekleri sağlar, ancak belirli koşullar yerine getirildiğinde mülkiyet kaydının gerçekleşeceği koşullar vardır. Örneğin bir sitenin özelleştirilmesi gerektiğinde. Bu durumda ipotek veren ile ipotek alan arasında şartların yerine getirilmesi ve mülkiyetin devri konusunda bir anlaşma yapılması mümkündür.

Bu tür hedefli krediler birkaç türe ayrılabilir:

herhangi bir takyidat konulmamışsa ve aslında teminat da mevcut değilse;
borçlunun halihazırda teminat olarak bir mülke sahip olması;
bir krediyi işleme koyduktan sonra borçlu mülkiyet haklarını aldığında ve ancak o zaman bu mülkü bankaya teminat olarak sağladığında.

Sözleşmeli ipotekler, borç verenler için daha riskli olduğu ve geri ödeme garantisi bulunmadığı için o kadar popüler değil. Yukarıda verilen örneğe bakacak olursak (banka kredisi onaylandı, müşteri konut arıyor). Kredi sözleşmesi yapıldıktan sonra borçluya, mülkü kendi adına yeniden tescil ettirmesi için belirli bir süre verilir, daha sonra bu konut için ipotek tescil ettirilmesi gerekir. Buna göre, mülk resmi olarak ipotekli değildir ve banka ipotek kredisi verildiğini kanıtlayamayacak, mülkiyet davası açılamayacaktır.

Sözleşmeye dayalı ipotek ile yasal ipotek arasındaki temel farklar:

Ortaya çıkış. Burada asıl fark ismin kendisinde görülüyor: bir tür ipotek kanuna dayalı olarak ortaya çıkıyor, diğeri ise bir anlaşma.
Kayıt. İpotek, yasa gereği, yeni sahibin işlemle ilgili belgeleri Birleşik Devlet Siciline sunduğunda otomatik olarak kaydedilir. Belgeler hem ipotek alan hem de rehin veren tarafından ayrı ayrı makama sunulabilir. Anlaşma gereği ipotek ayrı olarak kaydedilir ve belgeler, ipotek sahibi ve ipotek verenin huzurunda Birleşik Devlet Siciline sunulur.
Teminat türü. İpotek ile yasa gereği bir hedef kredi verilir, bu da satın alınan mülkün otomatik olarak teminat haline geldiği anlamına gelir. Sözleşmeye dayalı ipotek teminatın varlığını gerektirmez, ancak borçlunun mevcut mülkü de bir yük haline gelebilir.
Devlet görevinin mevcudiyeti. Yasal ipotek için herhangi bir vergi yoktur; sözleşmeye dayalı ipotek için, işlemin tescili sırasında tahsil edilir.

Yasal ipotek mali açıdan da daha karlı olup, tescili için herhangi bir ücret alınmaz ve ek kayıt gerektirmez. Öte yandan, teminatın bankanın izni olmadan satılamaması nedeniyle takyidat varlığının da sakıncaları vardır. Ayrıca takyidatı kaldırmak için bankayla iletişime geçmeniz ve borcun başarılı bir şekilde geri ödendiğine dair belgeler almanız gerekir ve alacaklının var olduğu yıllar içinde mülkiyeti değiştirmesi veya yeniden düzenlenmesi durumunda takyidat kaldırılacaktır. oldukça sorunlu.

Düzenlemeler

Bu konuyla ilgili ana düzenleyici belgeler şunlardır:

122 sayılı “Devletin gayrimenkul haklarının tescili ve onunla yapılan işlemlere ilişkin” Federal Kanun,

Yasal bir ipotek ortaya çıkar:

Bir kira sözleşmesi hazırlarken (bağımlı birinin bakımına tabi olarak gayrimenkulün devri).
Ödünç alınan fonlar kullanılarak gayrimenkul satın alınması veya inşası için ipotek.
Malların (gayrimenkul) krediyle satışı, mülk üzerinde takyidat bulunması, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu) 448. maddesi uyarınca gerçekleştirilir;

Kanun normlarına göre, ipotek ile satın alınabilecek aşağıdaki mülk türleri tanımlanmaktadır: yeni bir binadaki veya ikincil piyasadaki daireler, evler (konaklar), arsalar, odalar (ortak mülk), kooperatifler, garajlar, endüstriyel tesisler.

Önemli! Yükümlülük getirilmediğinde taraflar karşılıklı olarak anlaşabilirler. Bu durumda, alım satım sözleşmesinde, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 488. maddesi uyarınca tarafların mutabakatı ile herhangi bir takyidat getirilmediği belirtilmelidir. Böylece borçlu, krediyle satın alınan mülkün tam sahibi olur.

Bir ipoteğin kanunen tescili

Artık kaydın özelliklerini anlamanız gerekiyor. Sahibinin değişmesi üzerine her mülk, Birleşik Devlet Siciline kaydedilir. Yükümlülüğün varlığını kendiniz Rosreestr, MFC aracılığıyla veya Birleşik Devlet Kaydı web sitesinde çevrimiçi olarak öğrenebilirsiniz. Birleşik Devlet Emlak Sicilinden bir alıntı oluşturmanın en hızlı ve en uygun yolu İnternet'tir, bunu yapmak için yalnızca mevcut gayrimenkulle ilgili parametreleri ayarlamanız gerekir. Ortaya çıkan açıklamada ipotek kayıtları da gösterilecek.

Önemli! Belgelerin hazırlanması ve toplanması ev satıcısı veya emlakçı tarafından gerçekleştirilir. Ancak sözleşmeyi imzalamadan önce banka tüm belgelerin doğruluğunu kontrol eder, böylece dolandırıcılık durumları hariç tutulur. Eğer mülk zaten rehin verilmişse, kredi reddedilecektir.

Kanunen ipotek tescili prosedürü:

Müşteri bankadan kredi başvurusunda bulunur ve alım-satım sözleşmesi yapar.
Birleşik Devlet Emlak Siciline kaydolmak için, satın alma ve satış sözleşmesi ve kredi sözleşmesi dahil tüm belgelerin hazırlanması gerekir. Bir ipotek düzenlenmişse, bunun sağlanması gerekir; ek ekler (varsa) ve kopyalar da gereklidir. İpotek sahibi, bilgilerinin mülkün ipoteği olarak Birleşik Devlet Emlak Siciline girilmesini talep etme hakkına sahiptir. Kayıt girişi başvuru tarihinden itibaren 1 ay içerisinde yapılır.
Kayıt otomatik olarak gerçekleştirilir; yükümlülük sütununa karşılık gelen bir işaret yerleştirilir. Kayıt süresi 5 iş günüdür.
Üçüncü kişiler açısından ipoteğin doğuşu, tescil edildiği andan itibaren dikkate alınır.
Borç bankadan ödendikten sonra takyidat kaldırılır.

Borçlunun Birleşik Devlet Siciline şahsen belge sunma fırsatı yoksa, ipotek sahibi ile ipotek veren arasındaki ipotek sözleşmesini onaylayan noterin yardımını kullanabilir. Noterlik hizmetleri elbette ücretlidir.

Hangi işlem planının daha uygun olduğunu belirlemek imkansızdır. Bu iki program tamamen farklı kredi programlarında kullanılmaktadır. Kesinlikle gayrimenkul satın almak amacıyla yasal bir ipotek verilirse, o zaman sözleşmeye dayalı bir ipotek ile alınan fonları kendi takdirinize bağlı olarak kullanabilirsiniz.

Aşağıda sorularınızı bekliyoruz. Gönderiyi derecelendirmeniz için minnettar olacağız. Profesyonel bir ipotek avukatının desteğine ihtiyacınız varsa ekranın köşesindeki özel form aracılığıyla ücretsiz danışmanlık hizmetine hemen kaydolun.

Bir ipotek kredisi almak istiyorsanız, borçlu kredinin türünü belirten iki terimle karşılaşabilir: "kanun gereği ipotek" ve "sözleşme gereği ipotek". Her iki tür de gayrimenkul işlemlerini içerir; her iki durumda da bir nesneyi teminat kullanarak satın alabilirsiniz, ancak çoğu zaman bankalar yasal kredi kullanır.

Kanun gereği ipotek: nedir bu?

Bu, tüm yasal normlara uygun olarak konut veya diğer gayrimenkullerin satın alınmasıdır. Kanun, konut kredisinin işlenmesi ve tescili sürecini açıkça düzenlemektedir.

Çoğu banka, borç veren için daha az riskli olduğundan kanunen ipotek vermektedir. Klasik bir ipotek almayı planlıyorsanız, yani satın alınan mülkün teminatı ile işlem güvence altına alınacaksa, bunun kanunen bir ipotek olacağını varsayma olasılığı daha yüksektir.

Yasal ipoteğin önemli özellikleri:

Borç alınan fonlarla her türlü gayrimenkul satın almak veya ev inşa etmek.
Satın alınan nesneye takyidat konur. Borçlu mülkiyet haklarını alır, ancak eylemleri sınırlı olacaktır: ipotekli mülkün satışı imkansızdır ve banka ayrıca diğer vatandaşların daireye / eve kaydolması veya mülkün kiralanmasıyla ilgili kısıtlamalar da getirebilir.
Borçlunun yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, borç verenin rehin konusu mala el koyma hakkı vardır.
Kanunen ipotek kesin olarak hedeflenen bir kredidir. Borçlu parayı eline almaz; borç veren tarafından mülkün satıcısına devredilir.

Kanunen tescil edilmesi durumunda alacaklı sadece banka olamaz. Bu, yeni bir ev satın alınması durumunda başka bir finans kurumu veya hatta bir geliştirici olabilir. Geliştiriciler genellikle alıcılara bankanın katılımı olmadan taksit planları sunar. Bu aynı zamanda kanunla düzenlenen ve ona göre verilen bir kredidir. Bu durumda mülk üzerine de bir takyidat konur ve geliştirici ipotek olarak hareket eder: kredinin geri ödenmemesi durumunda haciz ve tahliye sürecini başlatabilecek kişi odur.

Anlaşmaya göre ipotek

Borç verenin bu tür işlem yürütmeyi kullanması, borçlu ile borç veren arasındaki ilişkinin Federal Yasalarla değil, ayrı bir anlaşmayla düzenleneceği anlamına gelir. Esasen, sözleşmeye dayalı ipotek, herhangi bir şartla kredi verilmesini içerir; işlemin tarafları, ipotek kredisi durumunda yasa gereği imkansız olan, kanunla düzenlenmeyen noktaları sözleşmede belirtebilir. .

Bu ipotek türünün özellikleri:

İşlemin mutlaka güvenli olması gerekmez. Halihazırda sahip olduğunuz mülkün teminatı altında ipotek almayı planlıyorsanız, bu durumda bu, bir anlaşma sonucunda verilecek bir ipotek olacaktır. İşlemi kaydederken, satın alınan mülkün tam mülkiyet haklarını derhal alacaksınız; bu, kanunen krediyle mümkün değildir.
Bu mutlaka hedefe yönelik bir kredi değildir. Sahip olduğunuz bir gayrimenkul ile teminat altına alınan nakit kredi almayı planlıyorsanız, anlaşma aynı zamanda işlemi de yönetecektir. Bu tür işlemler ipotek işlemleri için de geçerlidir.

Kanun gereği ve sözleşme gereği ipotek: farklılıklar

Pazarlık edilmiş bir ipotek, daha esnek koşullara sahip bir işlemdir; borç veren ve borçlu, yasa çerçevesinden sapabilir ve bireysel işbirliği koşulları hazırlayabilir. Ancak bu tür borç verme, borç verenin kendisi için risk taşıdığından nadiren kullanılır. Aslında piyasada, bir anlaşma yoluyla ipotek kredisi neredeyse yalnızca mülk tarafından güvence altına alınan hedefsiz bir krediye başvurulduğunda veya zaten borçlunun sahip olduğu bir mülk tarafından güvence altına alınan bir ipoteğe başvurulduğunda verilir.

İpotek ile kanun gereği ipotek arasındaki fark nedir:

İpotek kapsamında, kanun gereği, yalnızca edinilen mülkün teminatının kullanılmasıyla bir işlem yapılır.
Yasal ipoteğin tescili ve satıcıyla uzlaşma, alım satım sözleşmesinin tescil edildiği anda gerçekleşir, yani her şey aynı anda yapılır. Anlaşmalı konut kredisi durumunda, banka önce satıcıya para verir, ardından bir alım satım işlemi düzenlenir ve ancak bundan sonra bir takyidat getirilebilir: tam da işlem bir süre korumasız kaldığı için bankalar bu krediyi alır. riskler vardır ve bu durum oranları etkileyebilir.
Bir ipoteğin tescili kanunen ücretsizdir. Sözleşmeye dayalı kayıt sonrasında bir ücret ödenmesi gerekecektir; bireysel borçlular için bu 1000 ruble'dir. Borçlu tüzel kişi ise 4.000 ruble ödeyecek.

Her iki durumda da herkes borç veren ve borç alan olarak hareket edebilir: vatandaşlar, kuruluşlar (mali olması şart değildir). Bireyler arasındaki ipotek kanunen hariç tutulmaz.

Yasal ipoteğin tescili

Kanuna göre ipotek ve sözleşmeye göre ipotek birçok yönden benzerdir. Borçlu bankayla iletişime geçer, gerekli belgeleri toplar ve kararı bekler. Sigorta gibi tüm resmi prosedürlerin onaylanması ve tamamlanması üzerine, işlem zorunlu kayıt gerektirir.

Kanun gereği standart bir konut kredisi alıyorsanız, bunu tescil ettirmek için işlemin tüm katılımcılarının hazır bulunmasına gerek yoktur; kredi verenin veya borçlunun başvurusu yeterlidir. Ancak banka prosedürü yürütmekle ilgilendiğinden, genellikle süreci kontrol eder ve işlem, borç verenin bir temsilcisi ve borçlunun huzurunda sabitlenir.

Kayıt prosedürü:

Banka, Rosreestr veya MFC'ye aktarmak için bir belge paketinin toplanmasına yardımcı olur. Bu aşamada herhangi bir sorun yaşanmayacak: Banka temsilcileri kayıt için hangi evrakların gerekli olduğunu çok iyi biliyor.
Belgelerin teslim edilmesinin ardından kayıt işlemi 5 iş günü içerisinde tamamlanır. Bu süre zarfında devlet kurumu tüm belgeleri dikkatle kontrol eder.
Borçlu, üzerinde takyidat işareti bulunan bir mülkiyet belgesi alır.

Bir anlaşma yoluyla kredinin kaydedilmesi

Kayıt, kesinlikle işlemin tüm taraflarının katılımıyla gerçekleşir: hem borçlu hem de borç verenin temsilcisi. İlk olarak, alım satım sözleşmesi tescil edilir, ancak bundan sonra takyidat konulabilir (ipotek ile, kanun gereği bu belgelerin yasallaştırılması aynı anda gerçekleşir). O zaman her şey standarttır: Belgelerin gönderilmesinden sonraki 5 gün içinde işlem kaydedilir.

Hakların kısıtlanması ve ipotek altındaki bir malın kanunen takyidat altına alınması

İpoteğin kanunen ortaya çıkması bazı kısıtlamalar anlamına gelir. Borçlu bir mülk satın alır, üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabilir, ancak mülkü satamayacaktır. Bir takyidat uygulanması gerçeği devlet kurumunda kaydedildi. Uygulamanın tek olasılığı bankayla yapılan bir anlaşmadır: genellikle bu yalnızca kredinin geri ödenmesinde sorun çıkması durumunda mümkündür.

Borç veren, limit koyabilir. Bir banka bu tür işlemleri tamamen yasaklayabilir, bir diğeri ise ancak izin aldıktan sonra buna izin verebilir (borçlu, bankaya başvuru ile başvurur). Kayıt konusuna gelince, alıcının kendisi ve aile üyeleri için herhangi bir kısıtlama yoktur.

Yasal ipotek üzerindeki takyidat nasıl kaldırılır

Konut kredisini zamanında veya planlanandan önce tamamen geri ödedikten sonra borçlu, borç verenle iletişime geçer ve borç yükümlülüklerinin eksiksiz olarak yerine getirildiğini teyit eden belgeleri alır. İşlemin her iki tarafı da yükümlülüğün kaldırılmasına katılır; karşılıklı bir anlaşma oluştururlar.

Yasaya göre, yükün kaldırılması borçlunun ve borç verenin kişisel huzurunda gerçekleşebilir: çoğu zaman olan budur, bu nedenle tarafların işlemin zamanı üzerinde anlaşması ve MFC'de randevu alması gerekir. Belge doğrulama süresi 3 iş gününe kadar, DDU kapsamında satın alındığında 5 güne kadardır. Bu operasyon için herhangi bir devlet ücreti alınmaz.

Okumak faydalı olabilir: