Când nu se plătesc taxe la vânzarea unui apartament. Vand apartament fara plata impozitului pe venit

În urmă cu câțiva ani, legislația fiscală a suferit modificări semnificative, iar o serie de inovații au intrat în vigoare în acest an. Ne vom uita la ce sumă de impozit se plătește la vânzarea unui apartament în 2019 și cum s-a modificat suma sumei care nu va fi impozitată în acest articol.

O declarație de impozit completată în Formularul 3-NDFL confirmă veniturile primite din vânzarea bunurilor imobiliare. Se întocmește cel târziu la 30 aprilie a următorului an fiscal. După luarea în considerare, cetățeanului i se transmite o chitanță de plată a impozitului cu termen de 15 iulie. Dacă există beneficii, cetățeanul trebuie să le documenteze.

Dacă declarația fiscală nu este depusă la timp, un cetățean poate primi o amendă gravă - cel puțin 5% din suma restante lunar. Ținând cont de faptul că plățile fiscale la vânzarea oricărei proprietăți sunt destul de mari, amenzile vor fi semnificative - de la 1000 de ruble la 30% din impozitul acumulat.

Modalități de reducere a impozitelor

Impozitul pe venitul primit în urma vânzării bunurilor imobile va fi perceput la cota de 13% din venitul total. Dar există o serie de oportunități de a reduce plata impozitului.

Vânzarea imobilelor deținute de mai mult de cinci ani

Inovația se aplică apartamentelor, caselor și proprietăților imobiliare care au fost achiziționate după 1 ianuarie 2016. Pentru toate proprietățile construite anterior, perioada de vânzare fără taxe după trei ani de proprietate continuă să se aplice.

Dreptul de 3 ani de proprietate imobiliară minimă pentru evitarea impozitelor va continua să fie disponibil următoarelor persoane:

primit sau de către ;
având un contract de rentă pe viață cu obligația de a îngriji proprietarul apartamentului;
imobiliare de stat.

Dacă perioada pentru obținerea dreptului de proprietate asupra unui apartament este mai mare de cinci ani (mai mult de trei ani pentru excepții), atunci cetățeanul nu numai că nu poate plăti impozite după vânzarea apartamentului, dar are și dreptul de a nu-și declara veniturile.

Dovada cheltuielilor efectuate cu proprietatea

Un cetățean care vinde un imobil aflat în proprietate de mai puțin de trei ani poate atașa la declarația fiscală contractul inițial de cumpărare și vânzare a apartamentului, chitanțe și facturi pentru contracte, proiecte și achiziții care vizează îmbunătățirea, repararea și finisarea locuinței achiziționate. .

Cazul 1. Un bărbat a cumpărat un apartament cu 2,5 milioane, a făcut reparații cu 700 de mii, pe care le-a confirmat cu cecuri și facturi, iar un an mai târziu a vândut proprietatea cu 4 milioane.

Suma impozitului pe venitul primit ar fi de 4.000.000 * 0,13 = 520.000 de ruble. Dar cetățeanul are în mâinile sale contractul de cumpărare și vânzare inițial și chitanțele pentru cheltuielile efectuate, deci pe ce sumă se plătește impozitul pe vânzarea imobilelor va fi diferită (4000000-2500000-700000) * 0,13 = 104000 ruble.

Cazul 2. O fată a cumpărat un apartament cu 2,5 milioane, iar un an mai târziu l-a vândut la un preț mai mic - 2 milioane de ruble. Suma impozitului pe care ar trebui să o plătească pe profitul primit a fost de 2.000.000 * 0,13 = 260.000 de ruble. Dar cetățeanul a păstrat contractul inițial, așa că impozitul ei a fost (2000000-2500000)*0,13=-65000 ruble. Suma primită are semnul minus, ceea ce înseamnă că proprietarul imobilului este complet scutit de obligația de a contribui la impozit.

Diferența este evidentă, așa că este întotdeauna necesar să economisiți toate documentele la achiziționarea unui apartament, mai ales dacă acesta a fost achiziționat cu un credit ipotecar, la care s-au acumulat dobânzi și cecuri pentru cheltuieli.

Reduceți costul unui apartament nu va funcționa artificial– legislatia reglementeaza clar cuantumul impozitului care trebuie platit la vanzarea unui apartament.

Proprietarul poate indica orice valoare în contract, dar nu poate fi stabilită sub prețul minim al apartamentului. Dacă, totuși, valoarea vânzării proprietății a fost subestimată, fiscul are dreptul de a emite o chitanță de plată a impozitului în cuantum 0,7*valoarea cadastrală a imobilului.

Coeficientul de calcul în vigoare în 2019 este de 0,7 în 2019 va crește și va ajunge la 1.

Înregistrarea deducerii de proprietate

Există încă o sumă neimpozabilă la vânzarea unui apartament în 2019, de asemenea, este de 1 milion de ruble și este furnizată o dată pe perioadă fiscală. Adică, dacă un cetățean vinde două sau mai multe proprietăți imobiliare într-un an, din costul unuia dintre apartamente se va deduce 1 milion. Dacă ar vinde un apartament o dată pe an, atunci din costul fiecărei proprietăți imobiliare s-ar deduce suma de 1 milion.

Inovațiile din 2019 privind taxa pe vânzarea proprietății au ca scop reducerea numărului de tranzacții imobiliare frauduloase, eliminarea unui număr mare de revânzări de apartamente într-un timp scurt și combaterea prețurilor artificial scăzute în contractul de cumpărare și vânzare. Cetățenii care respectă legea vor putea beneficia de o serie de avantaje fiscale sau (și o dată pe an).

Buna ziua! În acest articol vă vom spune cine trebuie să plătească impozit la vânzarea unui apartament și cum se calculează.

Astăzi vei învăța:

In ce cazuri nu se plateste taxa?
Cum poate fi redus;
Cum se întocmește o declarație de venit?

Cine plătește taxe pentru vânzarea unui apartament?

Orice venit primit este supus impozitelor. De asemenea, nu este considerată o excepție, deoarece rezultatul acestui proces este primirea unei anumite sume.

O persoană care își vinde propriul apartament devine contribuabil și este obligat să raporteze la stat pentru fondurile primite.

Fostul proprietar al imobilului este cel care plătește impozitul după vânzare. Declaratia se depune in anul urmator anului tranzactiei locative. Adică, pentru un apartament vândut în orice lună a anului 2019, declarația 3-NDFL se depune până la 30 aprilie 2020, iar taxa se plătește până la 15 iulie 2020.

Contribuabilul are obligația, în mod independent sau prin reprezentant legal, să se prezinte la organele fiscale de la locul său de reședință și să prezinte un formular completat în conformitate cu toate standardele. În caz contrar, va trebui să plătiți o amendă și, uneori, problema poate ajunge în proceduri judiciare.

O persoană care cumpără o locuință nu plătește nicio contribuție fiscală la cumpărare. El devine plătitor numai în timpul unei tranzacții ulterioare de cumpărare și vânzare cu acest imobil. Indiferent de cât de des este vândut apartamentul, de fiecare dată când se schimbă proprietarul, impozitul se va plăti în condițiile legii.

Plata taxei in cazul in care apartamentul a fost achizitionat inainte de 2016

Orice apartament care a fost achiziționat înainte de 1 ianuarie 2016 este supus plății impozitului dacă a fost deținut mai puțin de 3 ani. În acest caz, perioada se calculează în numărul de luni. Trebuie să fie exact 36 dintre ele pentru a evita plata impozitului pe venitul personal. Această perioadă începe să conteze de la data înregistrării tranzacției în RosReestr.

Certificatul de locuință conține data cumpărării și vânzării. Acesta este ceea ce trebuie să vă concentrați atunci când calculați termenul limită. Dacă proprietatea a fost achiziționată în septembrie 2015, atunci poate fi vândută fără impozit în orice lună a anului 2019.

Dar există unele excepții când data înregistrării dreptului de proprietate imobiliară nu contează, iar numărătoarea inversă a perioadei de proprietate este considerată diferit.

Imobil primit prin moștenire. Data nașterii dreptului la acesta va fi ziua deschiderii moștenirii (decesul fostului proprietar).
Imobiliare cooperatistă. Dreptul de proprietate asupra acestuia ia naștere după plata aportului de acțiuni și semnarea actului de acceptare și transmitere a imobilului.
Imobile dobândite înainte de 1998, într-o perioadă în care nu era necesar un Certificat de Titlu.

De asemenea, este important ca, dacă proprietatea a trecut proprietarului în acțiuni, de exemplu, jumătate din apartament a fost cumpărată și cealaltă jumătate a fost moștenită, atunci numărătoarea inversă a dreptului de a deține imobil începe din momentul înregistrării primei. jumătate din apartament. Creșterea dimensiunii exploatației, în acest caz, nu joacă niciun rol.

După vânzarea apartamentului, certificatul de proprietate este șters din baza de date RosReestr și dat fostului proprietar. Nu mai este valabil, dar va fi nevoie de fisc pentru a confirma perioada de proprietate a apartamentului.

La calcularea taxei se foloseste pretul contractual al apartamentului. Suma indicată între părți constituie baza de plată a impozitului pe venitul persoanelor fizice. Acesta este documentul pe care ulterior va trebui să îl depuneți autorităților fiscale pentru a confirma impozitul plătit.

Modificări din 2016 care se aplică în 2019

Actele legislative au suferit unele modificări în 2016. De la 1 ianuarie, procedura de plată a impozitului s-a schimbat.

Actualizările se referă la:

Perioada de proprietate asupra bunurilor imobiliare;
Costul estimativ al locuinței.

Acum acei proprietari care au devenit proprietari ai unui apartament în 2016 sunt scutiți de taxe atunci când vând locuințe după 5 ani sau 60 de luni.

Dacă ați cumpărat un apartament în 2016 și l-ați vândut trei ani mai târziu, trebuie să plătiți impozit. Această inovație a fost creată cu scopul de a combate diferitele tipuri de fraudă în vânzarea de bunuri imobiliare. În mod similar, statul încearcă să stabilizeze piața imobiliară și să scape de numeroși escroci.

Adevărat, legea are câteva excepții care vă permit să nu plătiți impozit pe vânzarea unui apartament dacă acesta este deținut timp de 3 ani:

Un apartament sau un alt spațiu de locuit a devenit proprietate în baza unui acord de cadou de la o rudă apropiată și a fost primit și prin moștenire.
Proprietatea a fost privatizată de proprietar.
Spațiul de locuit a devenit proprietate în baza unui contract de închiriere.

Daca anterior, la vanzarea locuintei, s-a luat in considerare doar valoarea contractuala indicata de partile contractante, atunci din 2016 se foloseste in aceste scopuri valoarea cadastrala. Valoarea acestuia se calculează la 1 ianuarie a fiecărui an, ținând cont de influența diverșilor factori economici.

Pretul de vanzare al imobilului nu poate fi mai mic de 70% din pretul cadastral al apartamentului stabilit de lege. Dacă în contractul de cumpărare și vânzare prețul proprietății este indicat sub acest indicator, atunci impozitul va fi calculat în continuare pe baza acestuia.

Exemplu.În contractul pe care l-ați indicat, prețul apartamentului este de 3.500.000 de ruble, iar valoarea cadastrală este de 8.700.000, 70% din această sumă va fi de 8.700.000 * 70% = 6.090.000 de ruble. Deoarece această cifră este mai mare decât valoarea pe care ați indicat-o, impozitul va fi calculat din valoarea cadastrală. Dacă prețul contractului este mai mare, acesta va fi folosit ca bază fiscală.

Valoarea impozitului și baza de calcul a acestuia

Impozitul pe venitul persoanelor fizice la vânzarea locuințelor este de 13%. Acest tarif este fix și nu depinde de prețul proprietății. Se aplică numai rezidenților, adică persoanelor care locuiesc în țară mai mult de 183 de zile pe an. Pentru nerezidenți rata este egală cu 30%.

Din ce sumă se ia impozitul? Se plătește din baza de impozitare, care este considerată a fi venit primit din vânzarea bunurilor imobile. Cu alte cuvinte, costul apartamentului indicat în contract este baza de calcul al impozitului pe venitul personal.

Exemplu. Dacă prețul de vânzare al unui apartament este de 4.500.000 de ruble, atunci va trebui să plătiți 4.500.000*13% = 585.000 de ruble la biroul fiscal. Un nerezident va plăti 4.500.000*30% = 1.350.000 de ruble.

Suma taxei este transferată folosind detaliile pe care le puteți afla de la biroul fiscal de la locul dvs. de reședință. Plata se poate face prin orice bancă care oferă un astfel de serviciu. Transferurile în contul dvs. personal bancar online sunt, de asemenea, potrivite pentru aceste scopuri.

Reducerea cuantumului impozitului pe venitul persoanelor fizice

Ne-am uitat la modul în care sunt impozitate vânzările. Acum haideți să aflăm cum îi puteți reduce cantitatea. Cu cât costul locuinței este mai mare, cu atât se plătește mai mult impozit. Adesea, sumele sunt atât de mari încât nu orice vânzător își poate permite să plătească impozitul pe venitul personal.

Statul a oferit o cale de ieșire din această situație. Există trei moduri de a reduce suma impozabilă și costul impozitului.

Acestea includ:

Deducere de 1 milion de ruble;
Contabilitatea costurilor suportate;
Primirea unei deduceri de proprietate din buget.

Fiecare contribuabil poate folosi una dintre metodele de mai sus pentru a reduce plata către serviciul fiscal. Acestea nu pot fi aplicate simultan într-un an la vânzarea mai multor apartamente sau a unei locuințe. Fiecare dintre ele poate fi utilizat de către contribuabil o singură dată în perioada de raportare.

Dacă un cuplu căsătorit vinde două apartamente pe an, atunci puteți folosi o metodă de reducere a impozitului de două ori, pe rând pentru fiecare membru al familiei. De exemplu, după ce a vândut o casă, un soț va folosi o reducere de 1.000.000 de ruble, iar atunci când vinde un alt apartament, soția sa va folosi aceeași metodă.

Fiecare deducere poate fi folosită dacă apartamentul este deținut de mai puțin de cinci sau trei ani. Acum ne vom uita la fiecare metodă mai detaliat și ne vom da seama cum să calculăm corect impozitul folosindu-le.

Deducerea proprietății de 1 milion de ruble

Puteți reduce impozitul asupra persoanelor fizice în orice mod care este cel mai benefic într-o anumită situație. Folosind diferite metode, puteți obține plata sumei minime.

O deducere de 1.000.000 de ruble poate fi folosită de oricine pentru a calcula impozitul pe venitul personal. De exemplu, dacă apartamentul dvs. costă 6.700.000 de ruble, atunci valoarea impozitului va fi de 6.700.000*13% = 871.000 de ruble. Dacă luăm în considerare deducerea, atunci impozitul pe venitul personal este egal cu (6.700.000 – 1.000.000)*13 = 741.000 de ruble.

Exemplul arată că a doua variantă este mai profitabilă din punct de vedere financiar. În acest caz, contribuabilul va trebui să se despartă de o sumă mai mică. De asemenea, această deducere este adesea folosită atunci când valoarea proprietății este mică.

Dacă prețul apartamentului dvs. este de 970.000 de ruble, atunci impozitul fără deducere este de 970.000*13% = 126.100 de ruble. Folosind reducerea bazei de impozitare, obținem următorul rezultat: 970.000 – 1.000.000 = -30.000 de ruble. Cu alte cuvinte, baza de impozitare este egală cu zero. În acest caz, vânzarea va fi fără taxe, deoarece valoarea sa va fi „0”.

Astfel, puteți reduce baza de calcul a impozitului și puteți calcula un impozit mult mai mic de plătit. În unele cazuri, vânzătorul nu trebuie să facă deloc o contribuție la biroul fiscal.

Cheltuieli efectuate pentru reducerea impozitului

O deducere de 1.000.000 de ruble nu este întotdeauna benefică pentru contribuabil. Poate fi nepotrivit să îl utilizați în cazurile în care costurile suportate sunt semnificativ mai mari decât această sumă.

Astfel de cheltuieli pot include:

Achiziționarea inițială a unui apartament la un preț și vânzarea la un preț mai mic;
Costuri de reparație;
Plăți pentru un împrumut (ipotecar).

Toate cazurile de mai sus vor ajuta la reducerea sumei impozabile a venitului. De exemplu, un apartament a fost cumpărat cu 3.100.000 de ruble, dar este vândut cu 2.800.000 de ruble. Baza de impozitare va fi de 2.800.000 – 3.100.000 = -300.000 de ruble. Adică, este egal cu zero și nu este nevoie să plătiți impozit. Dacă s-ar folosi o deducere de 1.000.000, atunci 3.100.000 – 1.000.000 = 2.100.000 de ruble, iar impozitul pe venitul personal ar fi de 273.000 de ruble.

Evident, ultima variantă în situația luată în considerare este neprofitabilă. Rețineți întotdeauna că atunci când vindeți o locuință la un preț mai mic decât prețul de achiziție, nu va trebui să plătiți impozit.

Fiscul va trebui să prezinte documente care confirmă dreptul de a primi o deducere:

Contract de cumpărare și vânzare cu o sumă de vânzare specificată;
Chitanță de la cumpărător pentru primirea întregii sume;
Contract ipotecar cu banca;
Cecuri si chitante pentru reparatii, achizitionare materiale de constructii.

Deducerea impozitului pe proprietate la achiziționarea unei locuințe

Fiecare persoană care lucrează care primește un salariu oficial poate returna de la buget 13% din prețul locuințelor achiziționate în valoare de cel mult 2.000.000 de ruble. Această deducere se acordă numai acelor persoane care pot furniza certificate oficiale de venit.

Când vindeți bunuri imobiliare care au fost deținute de mai puțin de trei sau cinci ani, puteți utiliza compensarea dintre impozitul plătit și deducere. Acest lucru funcționează dacă deducerea de proprietate nu a fost utilizată anterior de către contribuabil sau a fost primită incomplet.

Dacă costul locuinței este de 10.000.000 de ruble, atunci baza de impozitare care utilizează deducerea va fi de 10.000.000 – 2.000.000 = 8.000.000 de ruble. Dacă o anumită sumă de deducere a fost deja aplicată în perioadele de raportare anterioare, atunci partea rămasă poate fi utilizată.

Această reducere la plata impozitului pe venit personal poate fi obținută la achiziționarea oricărui număr de apartamente, dar într-o sumă care nu depășește 260.000 de ruble (2.000.000*13%). Suma acestuia este returnată din contribuțiile la impozitul pe venitul personal plătite pentru fiecare an în contul curent al contribuabilului.

Deducerile pot fi folosite și pentru a reduce valoarea bazei de impozitare. În această situație, nu se plătește personal.

Taxa pe vanzarea actiunilor

Adesea, bunurile imobiliare au mai mulți proprietari, fiecare controlând o anumită cotă în el.

În acest caz, impozitul pe venit se plătește în funcție de modul în care se vinde apartamentul:

Ca proprietate comună;
Prin împărțirea acțiunilor.

În prima opțiune, orice deducere este utilizată pentru locuință în ansamblu o singură dată. Al doilea caz permite fiecărui proprietar individual să profite de deducere.

Exemplu. Apartamentul are 2 proprietari care vand imobilul ca nedivizat. Au decis să împartă banii după vânzare. Costul total al locuinței este de 4.800.000 de ruble. (4.800.000 – 1.000.000)*13% = 494.000 de ruble – acesta este impozitul de plătit.
Dacă proprietatea este împărțită și fiecare dintre cei doi proprietari deține 1/2, atunci impozitul se calculează după cum urmează: (4.800.000: 2 – 1.000.000) * 13% = 182.000 de ruble vor fi plătite de fiecare dintre proprietari.

Dacă un apartament are mai mulți proprietari, aceștia plătesc impozit pe venitul personal proporțional cu cota lor. Codul Fiscal nu interzice acest lucru.

Impozitul pe venit personal pentru moștenitorii apartamentelor

Un apartament care a fost dobândit prin moștenire conform unui testament sau Codului civil al Federației Ruse sau donat de o rudă apropiată este, de asemenea, impozitat cu o cotă de 13%.

Taxa va trebui plătită atunci când proprietatea este deținută de mai puțin de trei ani. Perioada de proprietate asupra locuinței poate fi determinată pe baza dreptului înregistrat asupra acesteia, reflectat în Certificatul de înregistrare a dreptului de proprietate asupra imobilului. Dar există câteva excepții pentru moștenitorii apartamentelor. Numărătoarea inversă pentru înlăturarea acestuia va fi ziua în care s-a deschis dreptul la moștenire, după decesul fostului proprietar.

Adesea, atunci când vând un astfel de apartament, proprietarii întâmpină unele dificultăți. De exemplu, este posibil să nu existe documente care să confirme prețul inițial de cumpărare al casei. În acest caz, este imposibil să furnizați documentele relevante agentului fiscal și să primiți o reducere la valoarea cheltuielilor efectuate.

Să aflăm ce sumă este impozitată în acest caz. Utilizarea unei deduceri de 1.000.000 de ruble este cea mai potrivită opțiune, care este folosită de majoritatea moștenitorilor. Dacă prețul de vânzare al apartamentului este de 5.400.000 de ruble, iar tranzacția are loc la 2,5 ani de la moartea testatorului, atunci impozitul va fi (5.400.000 – 1.000.000)*13% = 572.000 de ruble.

Vânzarea unui apartament donat după trei ani de proprietate îl scutește pe proprietar de o sumă mare de impozit. De asemenea, nu trebuie să contactați autoritățile fiscale pentru a înregistra o declarație 3-NDFL,

Pensionarii plătesc impozit?

Legislația nu prevede niciun beneficiu la plata impozitului pe venitul personal pentru pensionari. Rata este fixă și nu depinde de numărul de ani ai plătitorului.

Persoanele cu vârsta de pensionare pot folosi oricare dintre metodele de mai sus pentru a reduce baza de impozitare. Aceștia aplică deduceri sau scad costurile achiziției unei locuințe din baza de impozitare.

Dacă proprietatea a fost deținută timp de 3 sau 5 ani, atunci pensionarul nu plătește impozit pe venitul personal în cuantum de 13%. În acest caz, nu este nevoie să contactați organele fiscale și să depuneți o declarație, deoarece au fost îndeplinite perioadele de proprietate asupra apartamentului impuse de lege.

Înregistrarea declarației

O declarație în Formularul 3-NDFL pentru suma din vânzarea locuinței se depune la organele fiscale la adresa de reședință înainte de 30 aprilie a anului următor celui de vânzare. Suma indicată în acesta trebuie plătită înainte de 15 iulie a aceluiași an. Nerespectarea termenelor limită va duce la amenzi și penalități.

Este posibil să depuneți o declarație online prin contul personal. Pentru a face acest lucru, este recomandat să contactați inițial biroul de informații al serviciului fiscal pentru a obține un login și o parolă. Rezultatul verificării poate fi văzut acolo.

Puteți aduce documentele completate la inspecție personal sau printr-un reprezentant în baza unei împuterniciri.

Declaratia trebuie completata personal sau prin firme specializate care presteaza acest serviciu contra cost. Poate fi depus în format electronic și apoi tipărit sau completat manual. Declarația se întocmește în două exemplare: unul rămâne la operator, iar celălalt vă este dat cu o marcă de acceptare.

La declarație trebuie anexată următoarea documentație:

Pașaport;
Cerere de deducere;
Documente care confirmă prețul de cumpărare și vânzare;
Chitanțe, cecuri sau acord bancar pentru rambursarea cheltuielilor din buzunar;
Când se utilizează o deducere de proprietate - detalii pentru calcularea sumei din buget și o declarație corespunzătoare, dacă este necesar;
Un registru care conține numele și numărul documentelor atașate.

Greșelile sau corecțiile nu sunt permise în 3-NDFL. Dacă sunt prezenți, documentul devine invalid. Tinand cont de faptul ca fisele sunt supuse verificarii informatice, se recomanda completarea manuala a campurilor cu extrem de atentie.

Exactitatea declarației completate este verificată de un inspector fiscal în termen de trei luni. Dacă sunt identificate erori, veți fi informat telefonic despre acestea și vi se va solicita să întocmiți o declarație secundară.

Care sunt consecințele întârzierii plății impozitului?

Chiar dacă contribuabilul nu furnizează un raport după ce a vândut locuința înainte de trei sau cinci ani de proprietate, se va percepe o amendă. Este egal cu o mie de ruble.

Dacă, conform declarației, impozitul rezultat din aplicarea deducerii este zero, atunci trebuie totuși să contactați inspectoratul și să raportați asupra veniturilor primite.

Amenda va fi evaluată dacă declarația este depusă mai târziu de 30 aprilie. Dacă valoarea impozitului care trebuie plătit nu este plătită până la 15 iulie, atunci se va percepe o penalitate pentru fiecare zi de întârziere.

Dacă un contribuabil refuză să plătească o sumă de impozit care depășește 600 de milioane de ruble, el va fi tras la răspundere penală. În această situație, decizia este luată de instanță.

După ce ai citit articolul, nu vor mai fi surprize pentru tine de la fisc. Vei învăța nu doar cu ce cheltuieli te confrunți, ci și cum să vinzi un apartament deținut de mai puțin de 3 ani și să nu plătești impozit.

De mai bine de 10 ani a rămas în vigoare procedura obișnuită de calcul și plată a impozitelor, dar din 2016 s-au schimbat multe. La 1 ianuarie 2016 a început să funcționeze un nou mecanism, mai complex, de calcul al impozitelor în caz de repunere în posesie a locuințelor de către persoane fizice.

Deținut de mai puțin de 3 ani – ce înseamnă?

Să presupunem că dețineți o proprietate rezidențială. Voi enumera opțiuni specifice pentru obținerea acestuia, care sunt direct legate de această perioadă - 3 ani:

Locuință moștenită
Dăruit de o rudă apropiată
A fost privatizat
Primit în baza unui contract de închiriere pe viață

Dacă ți-ai luat casa într-unul dintre următoarele moduri, atunci după trei ani de proprietate o poți vinde fără costuri. Dacă proprietatea este în proprietatea dumneavoastră de mai puțin de 3 ani, atunci după vânzarea acesteia, organul fiscal vă va prezenta cereri pentru transferul impozitului pe venit. Citiți mai jos despre cum să evitați acest lucru.

O altă categorie de proprietari care fac obiectul unei perioade de 3 ani sunt acei proprietari care au făcut o achiziție înainte de 1 ianuarie 2016. Acest lucru se explică prin faptul că legea nu are efect retroactiv. Iar dacă achiziția s-a făcut înainte de intrarea în vigoare a noii proceduri de plată, adică înainte de 01.01.2016, atunci li se aplică versiunea veche a legii.

Deținut de mai puțin de 5 ani - ce înseamnă?

Toate celelalte moduri prin care spațiile rezidențiale ar putea deveni proprietatea dumneavoastră sunt supuse unei perioade de 5 ani. Aceasta ar putea fi participarea la capitaluri proprii, cesiunea de creanțe, obținerea unei cote într-o cooperativă de construcții etc. Dar cea mai comună opțiune pentru a deține o casă este cumpărarea acesteia. Și mai presus de toate, pentru acest caz, deținerea unei proprietăți timp de 5 ani devine o limitare și o problemă foarte importantă.

Vânzarea unei locuințe înainte de expirarea termenului de proprietate de 5 ani implică și obligația vânzătorului de a calcula suma plății viitoare către trezorerie.

Cum să vinzi un apartament mai vechi de 3 ani și să nu plătești impozit?

Metodele de reducere a impozitelor la vânzarea proprietății deținute pentru mai puțin de 3 ani sunt aceleași ca și atunci când dețineți un obiect pentru mai puțin de cinci, dar mai mult de trei ani. Dacă reușiți să evitați plata impozitului deținând un apartament mai puțin de trei ani, puteți face același lucru cu un obiect pe care îl dețineți de mai puțin de 5 ani.

Metoda 1

Cea mai simplă și mai evidentă este vânzarea unui apartament care nu valorează mai mult de 1 milion de ruble. Valoarea beneficiului fiscal acoperă integral prețul tranzacției:

1 milion – 1 milion = 0

Baza de impozitare în sine dispare, transformându-se în zero, iar de la zero nu se plătesc taxe.

Defecte:

Un procent foarte mic de tranzacții sunt în intervalul de preț de până la 1 milion de ruble;
Beneficiul fiscal poate fi utilizat doar o dată pe an. Nu veți putea vinde mai multe apartamente într-un an calendaristic și aplicați deducerea de fiecare dată.

Desigur, vânzătorul poate scădea artificial suma contractului, dar există pericolul ca valoarea proprietății pe hârtie să devină mai mică decât prețul cadastral înmulțit cu un factor de reducere de 0,7. În acest caz, legea nu va acorda atenție conținutului contractului și va calcula pur și simplu volumul obligației dumneavoastră pe baza prețului cadastral așa cum este descris mai jos.

Soluția aici poate fi să aflați valoarea cadastrală a locuinței de la 1 ianuarie. Evaluarea cadastrală poate fi vizibil mai mică decât valoarea de piață, în special în segmentul de locuințe secundare.

În plus, s-ar putea să descoperi că proprietatea ta, din anumite motive, nu are deloc o evaluare cadastrală. Atunci este imposibil să te bazezi pe datele de cadastru și poți determina singur prețul de vânzare.

Un alt motiv pentru care clarificarea evaluării cadastrale este utilă este prevenirea eventualelor penalități. O proprietate veche poate fi vândută într-adevăr ieftin, mai ieftin decât 70% din evaluarea cadastrală. În această situație, autoritățile fiscale nu numai că vor acorda atenție acestui lucru, ci o vor considera și o evaziune la plată. Pentru astfel de infracțiuni se prevede o amendă de 20% din suma impozitului pierdut de la buget.

Metoda 2

Această metodă este potrivită dacă locuința a fost vândută în scopul achiziționării unui alt apartament sau casă. Puteți deduce 13% din costul achiziționării unei noi locuințe din impozitul pe care trebuie să îl plătiți.

Mai mult, această metodă este interesantă pentru oportunitățile suplimentare de reducere a bazei de impozitare și perspectiva de returnare a fondurilor de la buget. Lasă-mă să explic.

De exemplu, pe parcursul unui an calendaristic ați vândut un apartament în valoare de 2,5 milioane de ruble și ați cumpărat o altă proprietate în valoare de 4 milioane de ruble.

De la prima tranzacție, ar trebui să calculați și să vă plătiți datoria fiscală către buget. Pentru a simplifica situația, să presupunem că nu aveți documente justificative despre achiziția acestui obiect. Apoi rămâi cu singura opțiune de calcul acceptabilă - folosind o deducere fiscală fixă de 1 milion de ruble:

(2,5 milioane – 1 milion) x 13% = 195 mii ruble.

195 de mii de ruble este dimensiunea datoriei dvs. fiscale.

Cu toate acestea, în același an, ați achiziționat un obiect în valoare de 4 milioane de ruble. Acest lucru nu înseamnă că puteți solicita o deducere din întregul preț de achiziție, deoarece legea limitează prețul locuințelor achiziționate în scopul deducerii fiscale la două milioane de ruble. Prin urmare, după efectuarea unei astfel de achiziții, valoarea deducerii fiscale nu va depăși 260 de mii de ruble (2 milioane de ruble x 13% = 260 de mii de ruble)

Dar chiar și în acest caz, nu numai că nu va trebui să cheltuiți bani pe plăți către trezorerie, dar veți avea posibilitatea de a primi banii care vi se datorează de la bugetul de stat:

Datoriți statului - 195 mii de ruble.

Statul vă datorează 260 de mii de ruble.

Total: puteți returna 65 de mii de ruble de la bugetul de stat. (260 mii – 195 mii = 65 mii)

Vă rugăm să rețineți, fără denaturări sau abuzuri, doar cunoaștere a legii.

Defecte:

După cum sa menționat mai sus, fondurile pe care le puteți deduce din obligația fiscală nu depășesc 260 de mii de ruble;
Ambele tranzacții – cumpărare și vânzare – trebuie să aibă loc în termen de un an calendaristic;
Puteți folosi o deducere fiscală atunci când cumpărați o casă o dată în viață. Mărimea salariului nu este importantă.

Detalii despre această metodă în videoclip:

Calculul datoriei fiscale

Dacă sunteți familiarizat superficial cu calculul contribuțiilor la buget atunci când spațiile rezidențiale sunt reposedate, atunci în acest capitol voi descrie pe scurt toate opțiunile utilizate. Există doar trei moduri de a calcula suma finală a impozitului. Mai mult, contribuabilul are dreptul de a face o alegere în favoarea unora dintre ele la propria discreție.

Cu beneficiu fiscal

Statul oferă cetățenilor un avantaj fiscal de 1 milion de ruble, care ar trebui să fie dedus din prețul de vânzare. Din suma rămasă, trebuie să calculați 13%, care ar trebui să fie transferat la buget.

Exemplu:
Proprietarul a vândut apartamentul în 2017 pentru 1,5 milioane de ruble. Anul viitor, 2018, depune la inspectorat o adeverință în formularul 3-NDFL cu următorul calcul:
1,5 milioane – 1 milion (beneficiu fiscal) = 500 de mii de ruble.
500 de mii de ruble. x 13% = 65 mii de ruble.
65 de mii de ruble. – impozit pe venit, pe care vânzătorul este obligat să îl vireze la buget

Venituri minus costuri

O persoană are dreptul de a reduce baza de impozitare cu suma de bani pe care a cheltuit-o pentru achiziționarea de spații rezidențiale și renovarea acestuia. Desigur, pentru aceasta trebuie să păstrați documentele justificative în mână. Probabil că veți păstra contractul de cumpărare, dar chitanțele și verificările pentru reparațiile efectuate nu numai că nu vor fi salvate, dar nici măcar să nu existe în principiu. Echipajele de reparații și construcții sunt adesea plătite în numerar. Prin urmare, dacă plănuiți o vânzare ulterioară, aveți grijă de aceasta în avans și solicitați documente justificative oficiale de la instalatori.

Exemplu:
Casa a fost vândută cu 4,5 milioane de ruble. Înainte de asta, cu un an mai devreme, a fost achiziționat pentru 2,5 milioane de ruble. 800 de mii de ruble au fost cheltuite pentru reparații. Baza de calcul a impozitului pe venit va fi:
4,5 milioane – 2,5 milioane – 800 mii de ruble. = 1,2 milioane de ruble.
Impozit datorat de fostul proprietar:
1,2 milioane de ruble. x 13% = 156 mii de ruble.

Link către prețul cadastral

Dacă brusc, la vânzarea unui apartament, ați indicat prețul proprietății mai mic de 70% din valoarea sa cadastrală, atunci legea, pentru o mai bună colectare a taxelor, determină prețul contractual al apartamentului dvs. în mod independent astfel:

Prețul unui apartament în scopuri fiscale = 0,7 x valoarea cadastrală,

Taxa de vânzare = (Prețul apartamentului în scopuri fiscale – 1 milion de ruble) x 13%
Taxa de vânzare = (Prețul apartamentului în scopuri fiscale – costuri oficiale de achiziție) x 13%

Astfel, legiuitorul urmărește să excludă înțelegerile dintre vânzător și cumpărător privind indicarea prețurilor „false” în contracte. „Acordurile” dintre indivizi au o tradiție îndelungată. Înainte de intrarea în vigoare a noilor amendamente, acest lucru era posibil și partidele îl foloseau adesea. Totuși, din 2016, acest lucru a devenit dificil, întrucât având înscris în contractul de cumpărare și vânzare prețul casei la 1 milion, cu evaluarea cadastrală la 3 milioane, organul fiscal va considera că vânzătorul a primit un venit de 3 milioane. . Aceasta înseamnă că el este obligat să transfere 273 de mii de ruble la bugetul de stat:

3 milioane x 0,7 x 13% = 273 mii de ruble

Notă:

Pentru a calcula plata impozitului prin aceasta metoda se foloseste valoarea cadastrala a apartamentului, stabilita la data de 1 ianuarie a anului in care a avut loc tranzactia;
Dacă valoarea cadastrală pentru data cerută nu a fost stabilită, atunci această metodă de calcul al impozitului nu se aplică. Puteți folosi cele două anterioare;
Pentru proprietățile rezidențiale pentru care drepturile de proprietate au apărut înainte de 01.01.2016, această metodă nu se aplică.

Cât timp poate dura să vinzi un apartament?

Deci, pentru a rezuma, putem rezuma majoritatea situațiilor care apar atunci când vindeți spații rezidențiale de către o persoană:

Dacă vinzi un obiect pe care l-ai primit prin moștenire, cadou, privatizare sau închiriere pe viață, atunci o perioadă de 3 ani este critică pentru tine. Acest lucru este valabil și pentru acele apartamente a căror proprietate a fost stabilită înainte de 1 ianuarie 2016. În toate celelalte cazuri, trebuie monitorizată o perioadă de 5 ani.
Numărătoarea inversă a timpului de proprietate începe de la data indicată în certificatul de proprietate sau de la data înregistrării acestuia în Rosreestr. Numai în timpul moștenirii această dată începe să conteze din ziua decesului rudei decedate.

Deci răspunsul la întrebare este:Cât durează să vinzi un apartament? – devine evident. Dacă ai moștenit o proprietate, ai privatizat-o sau ți-a dat-o, atunci trebuie să aștepți 3 ani. Dacă certificatul de proprietate a fost eliberat înainte de 2016, același lucru este valabil. În alte opțiuni de dobândire a drepturilor de proprietate, așteptați 5 ani.Sau aplicați metode de optimizare a încărcăturii de plată.

Termenele limită de depunere a certificatelor și plăților

Suntem obligați să raportăm organului fiscal despre apartamentul sau mașina vândută anul următor după anul tranzacției în sine, până pe 30 aprilie. Taxa trebuie plătită până pe 15 iulie.

Vreau să subliniez încă un detaliu important. Perioadele de proprietate asupra proprietății în scopul calculării impozitelor pot fi modificate de autoritățile regionale. Li se acordă dreptul de a reduce această perioadă până la zero. Prin urmare, în fiecare regiune specifică, acest criteriu ar trebui clarificat individual.

Acestea sunt cele mai realiste și legale modalități de a vinde un apartament deținut de mai puțin de 3 ani și de a nu plăti impozit. Este probabil ca arsenalul acestor tehnici să fie completat datorită inițiativei și ingeniozității concetățenilor noștri.

Vă doresc cumpărături fericite și nu plătiți taxe suplimentare!

Modificările regulate ale reglementărilor Codului Fiscal al Rusiei sunt concepute pentru a asigura transparența tranzacțiilor imobiliare. Legea reglementează strict relațiile nu numai între părțile implicate în tranzacție, ci și cu baza de impozitare. Achiziția de bunuri imobiliare primite în proprietate este echivalată cu o sursă de venit suplimentar.

Prin lege, toate sursele prin care o persoană obține profit sunt supuse impozitării. Prin urmare, atunci când manipulăm bunuri imobiliare, este important să știm dacă impozitul se plătește la vânzarea unui apartament sau nu.

Neplata la timp devine o confirmare indirectă a neîndeplinirii obligației dumneavoastră.

Legea reglementează condițiile în care fiecare vânzător este obligat să plătească impozit pe vânzarea bunurilor imobile. Cu toate acestea, particularitatea prevederilor este că există mai multe restricții și excepții care pot evita această necesitate. Până în 2016, toți proprietarii care au deținut bunuri imobiliare de mai puțin de 3 ani erau obligați să plătească impozit pe venit.

Dar în 2016, Duma de Stat a adoptat amendamente care au mărit termenele la 5 ani. Dar schimbările sunt mai înguste ca semnificație, deoarece un număr mare de categorii de persoane nu se încadrează în creștere:

moștenitori;
rude apropiate donatar;
saracul;
organele administrației publice locale;
chiriașii.

Rata deducerii impozitului

Taxele din vânzarea proprietății vor fi de 13% pentru cetățeni și de 30% pentru non-cetățeni. O majorare a impozitului de 3% anul acesta a fost supusă în considerare, dar până acum această inițiativă nu a fost aprobată, iar modificarea este în lucru de către legiuitor. La determinarea perioadei, este necesar să se țină cont de faptul că nu toate imobilele sunt supuse impozitării. Principala cerință este data la care proprietatea a intrat în folosință.

Dacă vorbim de acțiuni sau părți alocate, atunci este necesar să începem de la legea primară și data acesteia. Deci, dacă mama și fiul au deținut camera în părți egale, iar apoi mama i-a dat fiului ei partea ei, perioada se calculează din momentul primirii dreptului de proprietate asupra primei părți. Nu contează data când fiul a primit a doua acțiune sau când s-a înregistrat.

În ce caz se plătește impozitul la vânzarea unui apartament și modul de reducere a acestuia ar trebui să îi privească pe cei care decid să vândă proprietatea înainte de 3 ani. În cazul vânzării înainte de data convenită, legea impune plata impozitului pe venit de 13% sau, respectiv, de 30%.

Caracteristici fiscale

Esența taxei este reducerea numărului de tranzacții „în umbră”. Nedorind să plătească sume importante către organul fiscal, proprietarii preferă pur și simplu să nu arate valoarea reală. Cel mai adesea, la vânzare, dacă se pune întrebarea: în ce caz se plătește impozitul de 13% atunci când vând un apartament, oamenii reflectă o sumă mai mică de 1 milion de ruble. Prin lege, sumele de până la un milion nu sunt supuse impozitării. Partea rămasă din cost este documentată în formă scrisă simplă. Această variație ar putea avea consecințe negative. Cu toate acestea, în esență, nu este interzis și nu este limitat de limite legale.

Ceea ce adaugă complexitate este că costul real nu coincide complet cu prețul conform ITO.

Evaluarea cadastrală este întotdeauna cu un ordin de mărime mai mică decât valoarea de piață, dar conform legii este cea determinantă. Deci, prețul unui apartament conform cadastrului poate fi de 800 de mii de ruble, dar prețul său de piață va ajunge la 2 milioane de ruble. Cu o astfel de diferență, proprietarii tind să aștepte intervalul de timp sau să folosească alte metode.

Dar legiuitorul a introdus o astfel de operațiune ca primirea unei deduceri fiscale. Proprietarul, după ce a vândut apartamentul și a plătit impozitul, primește dreptul de a returna fondurile o singură dată. Întărirea poziției deducerii fiscale ar trebui să modifice procentul tranzacțiilor în care este ascunsă adevărata valoare a obiectelor.

În difuzarea video vă puteți familiariza în detaliu cu standardele fiscale pentru vânzarea de obiecte

Când să plătească

Condiția în care apare necesitatea plății impozitului este proprietatea asupra proprietății pe o perioadă mai mică de 5 ani (3 ani). Cu toate acestea, este necesar să țineți cont de unele nuanțe dacă dețineți o casă în construcție. După finalizarea construcției, este adesea necesar să se facă modificări la pașaportul cadastral, care pot afecta valoarea estimată conform ITO.

Dacă nu există factori reducători, taxa va trebui plătită integral.

O reducere este posibilă cu condiția ca proprietarul să facă dovada părții de cheltuieli. Atunci se va putea reduce taxa. Cu toate acestea, acest lucru necesită colectarea și pregătirea atentă a tuturor chitanțelor/documentelor. Deci, dacă se dovedește că, la un cost de 3 milioane de ruble, s-au cheltuit 2 milioane pentru achiziționarea acesteia, atunci impozitarea va fi direcționată numai către diferența dintre cele două valori.

Cuantumul impozitului îl puteți determina singur. Dar după aceasta trebuie să depuneți o declarație de formular 3-NDFL. Chiar dacă profitul a fost zero sau s-au înregistrat pierderi, trebuie să arătați acest lucru autorității fiscale. Termenul limită de depunere a declarațiilor este 30 aprilie a anului următor celui în curs. Evaziunea poate fi recunoscută nu doar ca o încălcare administrativă, ci poate duce la o restrângere a libertății de până la trei ani.

Programul-pilot de taxe este doar din ce în ce mai puternic, dezvăluind deficiențe și caracteristici ale procesului. Se așteaptă ca sistemul să fie stabilizat și optimizat pe cât posibil, reducând cerințele birocratice până în 2020.

În conformitate cu Codul Fiscal al Federației Ruse (modificat în vigoare în 2019), veniturile din vânzarea unui apartament, a unei case, a unei clădiri rezidențiale, a unui teren, a unui garaj sau a oricăror alte proprietăți imobiliare sunt impozitate.

Articolul 224 din Codul Fiscal al Federației Ruse stabilește că veniturile din vânzarea de bunuri imobiliare sunt impozitate cu o cotă de 13%. Mai multe informații despre cotele impozitului pe venitul personal pot fi găsite în secțiunea de la link.

În ce cazuri este necesară plata impozitului?

Legislația stabilește o perioadă minimă de deținere a bunurilor imobile (în raport cu imobilele dobândite după 01.01.2016). Dacă perioada de proprietate este mai mică decât această perioadă, impozitul trebuie plătit.

Pentru trimitere. Pentru imobilele achiziționate înainte de 1 ianuarie 2016, durata minimă a fost de trei ani.

Declarația trebuie depusă la biroul fiscal de la locul de reședință. Acest lucru se poate face personal, prin poștă cu o listă de atașamente sau în formă electronică (inclusiv prin portalul GOST SERVICES sau contul personal al contribuabilului). Despre toate cazurile în care este necesară depunerea unei declarații 3-NDFL puteți citi în articolul de la link.

Calculul impozitului la vânzarea bunurilor imobiliare

Legislația actuală acordă vânzătorului dreptul de a beneficia fie de o deducere fiscală la vânzarea bunurilor imobiliare, fie de a calcula taxa ținând cont de costurile suportate pentru achiziția acestuia. Atunci când depune declarația, contribuabilul însuși poate determina care opțiune este mai profitabilă pentru el.

Cheltuieli pentru bunurile imobile cumpărate.În conformitate cu art. 220 din Codul Fiscal al Federației Ruse, un contribuabil are dreptul de a reduce valoarea venitului său impozabil cu suma cheltuielilor efectiv suportate de el și documentate în legătură cu achiziționarea acestei proprietăți.

Costurile asociate cu achiziționarea de bunuri imobiliare includ nu numai suma plătită la cumpărare, ci și dobânda ipotecară plătită asupra proprietății.

Exemplu de calcul - metoda 2.

Acum să calculăm suma taxei ținând cont de costurile suportate

Condițiile sunt aceleași. Sidorov I.V. a vândut un apartament în 2018 pentru 5.000.000 de ruble, pe care l-a achiziționat la începutul acestui an pentru 4.500.000 de ruble. Valoarea cadastrală a apartamentului la 1 ianuarie 2018 era de 7.500.000 RUB.

1. Să calculăm valoarea impozabilă a venitului.

7.500.000 * 0,7=5.250.000 (valoarea cadastrală ținând cont de factorul de reducere) este mai mare decât prețul de vânzare, deci este utilizat la calcularea impozitului pe venitul personal.

Suma impozabilă a venitului = 5.250.000 de ruble.

2. Scădeți suma cheltuielilor efectuate

(5.250.000 - 4.500.000) * 13% = 750.000 * 13 = 97.500 ruble.

Astfel, valoarea taxei atunci când se calculează folosind metoda 2 este 97,5 mii de ruble.

Legea nu prevede aplicarea simultană a unei deduceri de proprietate de 1.000.000 de ruble. și reduceți veniturile din vânzări la cheltuieli. Trebuie să alegeți o singură opțiune, care va fi mai profitabilă.

Important. Taxa trebuie plătită până la data de 15 iulie a anului următor celui de vânzare a proprietății. sau acțiuni la acesta (clauza 4 a articolului 228 din Codul fiscal al Federației Ruse). Puteți verifica detaliile de plată a impozitelor la biroul fiscal.

Termenul limită pentru plata impozitului pe vânzarea proprietății în 2018 este 15 iulie 2019.

Termenul limită pentru depunerea unei declarații la vânzarea proprietății este 30 aprilie a anului următor celui de vânzare a proprietății.

Pentru fiecare zi calendaristică de întârziere a plății impozitului, penalitățile sunt calculate la rata de 1/300 din rata actuală de refinanțare a Băncii Rusiei.

Întocmit de „Personal rights.ru”

Ar putea fi util să citiți: