Ce este o ipotecă? Să înțelegem diferențele dintre o ipotecă cu forță de lege și o grevare cu forță contractuală.Apare o ipotecă.

Credit ipotecar(din latinescul hypotheca - gaj, din greaca hypoteke) este un tip de gaj in care imobilul este gajat, dar in acelasi timp ramane in proprietatea debitorului. Dacă debitorul nu își îndeplinește obligațiile, atunci creditorul are dreptul de a primi satisfacție prin vânzarea acestui bun.

Este necesar să se facă distincția între conceptele de ipotecă și, în care un împrumut este emis de o bancă garantată cu imobiliare. Un credit ipotecar este una dintre componentele sistemului ipotecar. Atunci când se primește un împrumut pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, proprietatea achiziționată în sine este ipotecata (garanție) băncii ca garanție a rambursării împrumutului.

Se numesc servicii de selectare, procesare și obținere a creditelor ipotecare brokeraj ipotecar. Intermedierea ipotecare se realizează de către un specialist instruit pentru această activitate - Broker de credit ipotecar.

O ipotecă este, de asemenea, un gaj al proprietății imobiliare existente ale proprietarului în scopul obținerii unui credit sau împrumut, care va fi folosit fie pentru reparații sau construcție, fie pentru alte nevoi la discreția împrumutatului-debitorului ipotecar.

În cazul neîndeplinirii obligației principale, executarea silită se aplică numai imobilului gajat, iar creditorul ipotecar are drept de prioritate să-și satisfacă creanțele față de ceilalți creditori ai debitorului.

Motivele apariției creditelor ipotecare și reglementarea acesteia

Legislația actuală prevede două tipuri de motive pentru apariția unei ipoteci:

cu puterea legii;
in virtutea contractului.

Ipoteca cu putere de lege

Ipoteca cu putere de lege (ipoteca legala) este o ipotecă care ia naștere la producerea unor fapte prevăzute de lege, indiferent de voința părților cu privire la apariția unei ipoteci, la trecerea dreptului de proprietate asupra unui imobil de la o persoană la alta, mai precis la dobândire. a acestui drept de către un nou titular, dar cu faptele obligatorii de producere determinate de lege.

O ipotecă ia naștere cu putere de lege în următoarele cinci cazuri principale și comune:

Achiziționarea de case rezidențiale, apartamente, terenuri folosind fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit sau fonduri dintr-un împrumut vizat.
Construcția de case rezidențiale, clădiri, structuri sau apartamente folosind fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit sau fonduri dintr-un împrumut vizat.
Vanzare pe credit.
Chirie.
Garajul drepturilor de proprietate.

Ipoteca prin acord

Ipoteca prin acord (ipoteca negociata) este o ipotecă care ia naștere pe baza unui contract de ipotecă (ipoteca de bunuri imobiliare).

Un contract de ipotecă nu este o obligație independentă, ci constă în garantarea unei obligații conform unui contract de împrumut, contract de credit sau altă obligație.

O ipotecă de drept se deosebește de o ipotecă născută în baza unui acord numai prin aceea că prima ia naștere în virtutea unei indicații directe în lege și se înregistrează automat împreună cu un alt acord chiar și fără cererea părților, iar un ipoteca în virtutea unui acord este supusă înregistrării la cererea separată a părților. Întrucât o ipotecă, de drept, ia naștere cu un împrumut țintit pentru achiziționarea de locuințe, atunci când se înregistrează o astfel de ipotecă, proprietarul imobilului se schimbă și, mai precis, o astfel de ipotecă ia naștere concomitent cu achiziționarea de bunuri reale. moșie de către împrumutat.

Imobil care poate face obiectul unei ipoteci

Proprietatea care poate face obiectul unei ipoteci este definită la articolul 5 din Legea ipotecare - lucruri imobile specificate la articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse, ale căror drepturi sunt înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor de imobiliare și tranzacții cu acesta.

Astfel de lucruri includ:

terenuri, cu excepția terenurilor prevăzute la art. 63 din Legea ipotecare;
întreprinderi, precum și clădiri, structuri și alte imobile utilizate în activități comerciale;
cladiri rezidentiale, apartamente si parti de cladiri rezidentiale si apartamente, formate din una sau mai multe incaperi izolate;
dachas, case de grădină, garaje și alte clădiri de consum;
nave aeriene și maritime, nave de navigație interioară și obiecte spațiale.

Evaluarea solvabilității debitorului

Evaluarea solvabilității debitorului (subscriere) este o evaluare a capacităților Clientului de a deservi creditul ipotecar emis, adică un calcul al sumei împrumutului pe care împrumutatul o va putea rambursa, ținând cont de caracteristicile împrumutatului însuși (tipul de angajare, venitul lunar și posibilitatea confirmării acestuia, prezența co-debitorilor sau garanților, componența familiei, prezența persoanelor în întreținere minore etc.). Clientul parcurge procedura de subscriere de două ori: atunci când contactează un broker de credit ipotecar (efectuat de asiguratorul societății de brokeraj) înainte de a încheia un contract de prestare de servicii și, de asemenea, la bancă (efectuat de analiștii de credit bancar) atunci când are în vedere o cerere de credit ipotecar.

Scurtă descriere a procedurii de subscriere a băncii. Calculul cotelor:

Acești coeficienți au fost elaborați de bănci împreună cu Agenția Federală pentru Credit Ipoteca pentru Locuințe, pe baza experienței Statelor Unite și a țărilor europene. Acest set de indicatori reflectă o imagine completă a solvabilității debitorului și, de asemenea, ne permite să standardizăm procedura de aprobare și emitere a unui credit ipotecar. În fiecare program bancar, acești coeficienți sunt aprobați în prealabil, dar în unele cazuri pot fi ajustați, de exemplu, după metoda de confirmare a veniturilor. K/Z, O/D și P/D pot varia în funcție de subiectul Federației Ruse, de mărimea salariului mediu și de preferințele unei anumite bănci.

După calcularea utilizând acești coeficienți, de obicei este selectată o sumă minimă, care va fi suma împrumutului. Venitul și metoda de confirmare a acestuia sunt unul dintre principalii factori care influențează valoarea creditului. Majoritatea băncilor înțeleg că nu toate veniturile viitorilor împrumutați se reflectă în evidențele contabile ale angajatorului, așa că dezvoltă diverse modalități de confirmare a veniturilor, de exemplu: un certificat de venit în formă liberă.

Caracteristicile unui credit ipotecar

Împrumutul este acordat pe termen lung (până la 50 de ani). Rata dobânzii la un credit ipotecar este mai mică decât la alte tipuri de credite. Împrumutatul unui credit ipotecar trebuie să aibă la dispoziție un așa-numit „avans” - o parte din costul proprietății achiziționate fără a lua în considerare creditul ipotecar (deși în unele bănci această condiție nu este obligatorie). Mărimea avansului afectează de obicei rata dobânzii împrumutului și variază de la 0% la 70% din valoarea proprietății ipotecare. Banca propune o serie de cerințe speciale pentru debitorul creditului ipotecar: confirmarea veniturilor, experiența de lucru continuă etc. Participanții obligatorii la creditarea ipotecară sunt companiile de asigurări și evaluare, care asigură băncii securitatea tranzacției. Împrumutul ipotecar este de obicei rambursat în plăți egale - anuități. Mărimea unei astfel de plăți permanente de anuitate (A) este calculată folosind formula.

Motive pentru apariția unei ipoteci - această expresie se referă la factori în urma căruia ia naștere unul dintre următoarele tipuri de credite ipotecare:

Ipoteca cu putere de lege.
Ipoteca în temeiul unui acord.

Ipoteca cu putere de lege

O ipotecă cu putere de lege (ipoteca legală) apare ca urmare a apariției circumstanțelor specificate în legea federală (articolul 1, paragraful 2 din Legea federală din 16 iulie 1998 N 102-FZ „Cu privire la ipoteci”) (denumită în continuare denumită Legea N 102-FZ) . O astfel de ipotecă apare exclusiv cu un împrumut direcționat pentru achiziționarea de locuințe și, prin urmare, înregistrarea acesteia este în mod necesar însoțită de o schimbare a proprietarului proprietății.

Cu cuvinte simple: o ipotecă de drept este atunci când un apartament cumpărat cu fonduri de credit este înregistrat ca proprietate a cumpărătorului-împrumutat și atunci când același apartament devine garanție pentru împrumutul luat (care este o schemă standard de acordare a unui credit ipotecar).

Exemplu: împrumutatul contractează un credit țintit de la o bancă pentru achiziționarea unui apartament, care devine garanție pentru acest credit.

Legislația rusă prevede următoarele motive pentru apariția unei ipoteci legale:

Ipoteca caselor si apartamentelor de locuit. Locurile de locuit (case și apartamente de locuit) achiziționate sau construite folosind fonduri de împrumut de la o bancă (sau orice altă organizație de credit) sunt gajate către creditor din momentul înregistrării de stat a ipotecii (clauza 1, art. 77 din Legea nr. 102-). FZ). Același lucru este valabil și pentru achiziționarea de teren (clauza 1 din articolul 64.1 din Legea N 102-FZ), precum și pentru achiziția și construirea de spații nerezidențiale (articolul 69.1 din Legea N 102-FZ).
Vând pe credit. Cu excepția cazului în care contractul de cumpărare și vânzare nu prevede altfel, bunurile vândute pe credit din momentul transferului lor către cumpărător și până la plată sunt recunoscute ca gajate de către vânzător (clauza 5 a articolului 488 din Codul civil al Federației Ruse). Aceleași reguli se aplică vânzării de bunuri pe credit, cu condiția plății în rate (clauza 3 a articolului 489 din Codul civil al Federației Ruse).
Renta (întreținere pe viață cu persoanele aflate în întreținere). La transferul oricărui bun imobil pentru plata chiriei, beneficiarul chiriei, ca garanție pentru obligația plătitorului, dobândește dreptul de gaj asupra acestei proprietăți (clauza 1 a articolului 587 din Codul civil al Federației Ruse).

Inregistrarea unei ipoteci cu putere de lege

Înregistrarea de stat a unei ipoteci în vigoare are loc concomitent cu înregistrarea unui contract de vânzare-cumpărare. Adică, în certificatul pentru apartamentul pe care l-ați achiziționat, la secțiunea „grevări”, va fi deja indicat că locuința a fost achiziționată din fonduri de credit și nu poate fi vândută fără acordul creditorului (băncii).

O ipotecă legală se înregistrează pe baza unei cereri din partea debitorului ipotecar (împrumutatul) sau a debitorului ipotecar (creditorul), sau a unui notar care a certificat acordul care a condus la apariția acestui tip de ipotecă (clauza 2 din art. 20 din Legea nr. 102-FZ). Citiți mai multe despre înregistrarea creditelor ipotecare.

Notă! Pentru înregistrarea de stat a unei ipoteci care decurge cu forța legii, nu se percepe nicio taxă (clauza 6, clauza 3, articolul 333.35 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Ipoteca prin acord

O ipotecă în virtutea unui acord (ipotecă contractuală) ia naștere pe baza unui contract ipotecar (articolul 1, paragraful 2 din Legea nr. 102-FZ). Cu alte cuvinte, apariția unei astfel de ipoteci devine posibilă doar dacă există o înțelegere specială între părți cu privire la gaj.

Cu cuvinte simple: ipoteca in virtutea unui acord - acesta este momentul în care cumpărătorul-împrumutatul:

Pregătește un apartament achiziționat cu fonduri de creditîn propria proprietate (în timp ce primiți un certificat „curat”, adică fără grevare).
Colectează un pachet de documente(aceasta se acordă de obicei până la 3 luni) tocmai pentru apartamentul care se așteaptă să devină subiect de garanție (adică, în acest caz, subiectul garanției ipotecare poate fi atât apartamentul împrumutat, cât și orice alt debitor imobiliar deținut).
Împreună cu creditorul (banca) întocmește și înregistrează un contract de ipotecă separat(abia dupa aceasta este o greva pusa asupra proprietatii - adica din acest moment intra in vigoare ipoteca).

Exemplu: Împrumutatul contractează un împrumut direcționat pentru a achiziționa bunuri imobiliare garantate cu locuințe existente.

Acceptând o ipotecă negociată, banca își asumă un mare risc. La urma urmei, până la înregistrarea contractului de ipotecă, împrumutătorul (banca) nu va avea în mod oficial niciun drept asupra proprietății achiziționate prin credit ipotecar. Instituțiile de credit găsesc o cale de ieșire din această situație la garanți. Pentru perioada de timp până când spațiul de locuit este gajat, ele solicită împrumutatului să furnizeze mai multe persoane fizice sau juridice gata să garanteze pentru aceasta. În același timp, pentru aceeași perioadă de timp, băncile cresc de obicei rata dobânzii la credit.

Înregistrarea unei ipoteci în virtutea unui acord

O ipotecă în virtutea unui contract nu se înregistrează împreună cu contractul de cumpărare și vânzare de apartament, așa cum este cazul unei ipoteci legale, ci separat, pe baza unui contract de ipotecă separat.

Înregistrarea de stat a unei ipoteci în temeiul unui acord se realizează pe baza unei cereri comune a creditorului ipotecar și a debitorului ipotecar. În cazul în care ipoteca a luat naștere în virtutea unui contract de ipotecă autentificat la notar, atunci înregistrarea poate fi efectuată pe baza unei cereri din partea unui notar care a certificat acest acord (clauza 1 din articolul 20 din Legea nr. 102-FZ). Puteți afla mai multe despre înregistrarea unui credit ipotecar.

Ipoteca: cu putere de lege, prin forță de contract - diferențe

Deci, cum diferă o ipotecă cu forță de lege de o ipotecă rezultată în temeiul unui acord:

ipoteca in vigoare	aparitie	subiectul garanţiei poate deveni	înregistrare: 1 – când 2 – la cererea cuiva	taxa de inregistrare de stat
lege	automat, fără acordul părților	apartament imprumutat	1) concomitent cu înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate 2) poate fi efectuată pe baza unei cereri din partea uneia dintre părți la tranzacție (creditor gajist, debitor gajist, notar)	nedebitat
acord	la întocmirea unui acord separat	împrumutat sau orice alt apartament aflat în proprietatea împrumutatului	1) după înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare, pe baza unui contract de ipotecă separat 2) efectuate strict pe baza unei cereri comune a creditorului gajist și a debitorului gajist	taxat

În conformitate cu paragraful 3 al articolului 334 din Codul civil, gajul ia naștere pe baza unui contract de gaj sau în virtutea unei prescripții directe a legii la împrejurările prevăzute în norma legii și cu condiția ca: legea definește ce proprietate și pentru a garanta ce obligație este considerată a fi gajată. Ultimul caz de cauțiune se numește cauțiune legală.
Cea mai frecventă situație în care apare un gaj legal este vânzarea unui articol în rate (credit). În conformitate cu paragraful 5 al articolului 488 din Codul civil, din momentul transferului bunului vândut către cumpărător și până la plata integrală a acestuia, acesta din urmă se consideră a fi gajat vânzătorului pentru a se asigura că cumpărătorul își îndeplinește obligația de plată. .
Un gaj legal dă naștere la aceleași consecințe juridice ca și un gaj contractual. Aceasta se referă nu numai la drepturile creditorului gajist, ci și la statutul său juridic. În special, poziția creditorului gajist, ale cărui drepturi au luat naștere în conformitate cu statul de drept, în cazurile de faliment nu diferă de poziția juridică a creditorului gajist care își întemeiază drepturile pe contractul de gaj. O astfel de persoană are avantaje față de alți creditori ale căror drepturi decurg din obligații negarantate prin garanții reale. De exemplu, într-unul din cauze, instanța de judecată a anulat hotărârea instanței de fond, prin care vânzătorul care a vândut marfa pe credit era inclus în aceeași coadă ca și alți creditori. Judecătoria a indicat că în cazul vânzării de bunuri pe credit, vânzătorul are un drept de drept asupra bunurilor vândute, prin urmare, creanța sa de plată a prețului de vânzare a bunurilor este garantată prin ipotecă. Un astfel de creditor trebuie inclus în coada creditorilor garantați (a se vedea rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Regiunea Moscova din 28 noiembrie 2002 NКГ-А41/7833-02). Această practică este stabilă și tipică pentru majoritatea instanțelor districtuale (a se vedea și rezoluțiile FAS SZO din 27.08.2002 N8b/02-A42-6437/01-7; FAS UO din 28.07.2003 NF09-1938/03GK).
Un alt exemplu de aplicare a regulilor generale privind gajul la gajul legal este următorul caz. Instanța s-a confruntat cu chestiunea validității tranzacțiilor de achiziție de proprietăți plătite prin cambie. Instanța a constatat că cambiile cu care cumpărătorul a plătit bunul în litigiu au fost achiziționate de acesta de la un terț, iar cumpărătorul cambiilor nu a achitat contravaloarea acestora vânzătorului cambiilor la momentul înstrăinării acestora. Instanța a recunoscut că cambiile sunt gajate de către vânzător și, prin urmare, dispunerea lor (adică folosirea lor ca mijloc de plată în temeiul unui alt acord) fără acordul acestuia din urmă este ilegală (a se vedea rezoluția FAS UO din 1 septembrie 2003 NF09). -2790/ 03AK).
Cea mai dificilă întrebare care se ridică în legătură cu un gaj legal este următoarea: dacă dreptul de gaj în legătură cu bunurile imobiliare, care a apărut în baza legii, este supus înregistrării în Registrul unificat de stat și dacă ar trebui să fie a presupus că dacă o astfel de înregistrare este absentă, dreptul de gaj nu apare!
O analiză a practicii arbitrale indică faptul că instanțele sunt înclinate către următoarea concluzie: dreptul de gaj în legătură cu bunurile imobile apărute în temeiul legii există numai dacă autoritatea de înregistrare a făcut o înscriere corespunzătoare în Registrul unificat de stat. În caz contrar, instanțele neagă faptul că creditorul are un drept de gaj, chiar dacă există temeiuri pentru crearea unui drept de garanție enumerate în dispozițiile relevante ale legii.
De exemplu, într-unul dintre cauze, instanța de judecată a recunoscut că un gaj de forță de lege, precum și un gaj contractual de imobil, sunt supuse înregistrării și iau naștere din momentul în care se face o înscriere în registru (vezi FAS Rezoluția DO din 03/05/2005 NF03-A51/04- 1/4248). Această regulă se aplică atât în relația dintre vânzător și cumpărătorul care a cumpărat bunul imobil pe credit, cât și în relația dintre vânzător și cumpărătorul ulterior al bunului imobil. Pentru a ilustra ultima teză, cităm următorul caz. Cumpărătorul a achiziționat bunul imobil în condiții de plată în rate. O înscriere despre gaj nu a fost făcută în registrul drepturilor imobiliare. Fără a plăti costul integral al proprietății dobândite, cumpărătorul a vândut articolul unui terț. Vânzătorul a intentat o acțiune în justiție în care a indicat că este creditor ipotecar al imobilului și a cerut executarea silită asupra imobilului gajat, precum și anularea tranzacțiilor care implică înstrăinarea bunului gajat încheiate fără acordul său. Instanțele din toate instanțele au respins cererea din următorul motiv: nu există nicio înregistrare în Registrul de stat unificat a dreptului de gaj, prin urmare, dreptul de gaj nu a apărut (a se vedea rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Regiunii Moscova). din data de 02/08/2006 NKG-A40/13476-05).
Într-un alt caz similar, instanța de judecată și-a argumentat mai detaliat poziția: întrucât, prin forța legii, autoritatea de înregistrare nu este obligată să verifice executarea tranzacției și plata fondurilor pentru proprietatea dobândită în temeiul contractului de cumpărare și vânzare, atunci Argumentul reclamantului conform căruia autoritatea de înregistrare a fost obligată să efectueze înregistrarea de stat a grevării dreptului de proprietate prin ipotecă în vigoare la înregistrarea transferului dreptului de proprietate către cumpărător este insuportabil. Instanțele au mai constatat că reclamantul nu a depus o cerere la autoritatea de înregistrare pentru înregistrarea ipotecii ca grevare a drepturilor de proprietate. Recunoașterea dreptului de gaj asupra proprietății imobile vândute a fost refuzată (a se vedea rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Regiunea Moscova din 25 ianuarie 2006 NКГ-А41/12814-05).
O altă instanță districtuală a fost, de asemenea, destul de consecventă în afirmația sa că o garanție legală asupra proprietății imobiliare trebuie înregistrată. De exemplu, într-unul dintre cauze, FAS UO a susținut concluzia instanței de fond că orice gaj imobil este supus înregistrării, indiferent de temeiul apariției acestuia, întrucât înregistrarea de stat este singura dovadă a existenței. a unui drept înregistrat (vezi rezoluțiile din 6 decembrie 2004 NF09- 4040/04GK, din 30 decembrie 2004 NF09-4315/04GK).
Această abordare a instanțelor ar trebui susținută. Însăși existența Registrului Unificat de Stat este asociată cu necesitatea de a conferi proprietăți de deschidere și credibilitate publică drepturilor asupra lucrurilor imobile. O persoană care pretinde statutul de creditor ipotecar în vigoare are posibilitatea de a depune o cerere la autoritatea de înregistrare pentru a-și înregistra dreptul; acesta din urmă, la rândul său, nu are motive pentru a refuza o astfel de înregistrare. Prin urmare, din punctul de vedere al protejării intereselor participanților la cifra de afaceri, teza că orice gaj ar trebui să se reflecte în Registrul Unificat de Stat pare destul de corectă.

Mai multe despre subiect § 3. Gajul (articolele 334-358) 359. Ce este „gajul prin forța legii”? Dreptul de gaj asupra bunurilor imobile care decurge „din lege” este supus înregistrării?:

Faptul că o astfel de situație este adesea determinată de sistemul fiscal de confiscare instituit
Se pare că astfel de forme variate de acumulare, prelucrare și prezentare a informațiilor despre eficiență și comportamentul de plată

Bine ati venit! Astăzi vom vorbi despre ce este o ipotecă în vigoare. Mulți oameni asociază termenul ipotecă exclusiv cu procedura de obținere a locuinței pe credit, dar este o concepție greșită comună. O ipotecă este un gaj asupra unui imobil, care va fi grevat prin contract de împrumut, plan de rate sau alte obligații prevăzute de lege. Există două concepte - ipotecă cu forță de lege și ipotecă cu forță de contract , caracteristicile și diferențele acestor tipuri de tranzacții vor fi discutate mai jos.

Orice tip de ipotecă necesită prezența unei garanții imobiliare (grevare). Cel mai comun tip de credit ipotecar este achiziționarea de bunuri imobiliare folosind fonduri bancare. Băncile practică cel mai adesea emiterea de credite ipotecare în vigoare. Din punct de vedere juridic, o astfel de tranzacție este mai fiabilă, deoarece prezența unei sarcini este garantată; în acest caz, împrumutatul nu va putea contesta dreptul de proprietate.

Acest tip de obligație se formează atunci când imobilul este înregistrat în Registrul Unificat de Stat. O ipotecă cu putere de lege apare atunci când drepturile de proprietate sunt transferate; acesta poate fi un contract de vânzare, închiriere sau alt tip de tranzacție.

De regulă, cetățenii caută opțiuni de locuințe cu o decizie de împrumut deja aprobată în mână.

După ce a făcut alegerea, se semnează un contract de împrumut și se încheie o tranzacție de cumpărare și vânzare. După finalizarea tranzacției, banca transferă fonduri vânzătorului imobilului. În acest caz, deși împrumutatul devine oficial proprietar, locuința a fost achiziționată cu fonduri împrumutate și acționează și ca garanție.

Cazul descris este cel mai izbitor exemplu al modului în care o ipotecă ia naștere prin forța legii. Dacă datoria nu este plătită, proprietatea colaterală este transferată în proprietatea creditorului.

O ipotecă, prin forța legii, ia naștere nu numai atunci când se solicită un împrumut la o instituție bancară.

De exemplu, dacă contractul de cumpărare și vânzare prevede plata unor fonduri către o persoană privată în rate (rate), în acest caz imobilul se află și sub sarcina vânzătorului. În timpul înregistrării în Registrul de stat unificat al Federației Ruse, în coloana de sarcini este plasat un marcaj corespunzător.

Important! Prezența garanțiilor uneori trebuie documentată; în acest scop, se întocmește o ipotecă. Se încheie cu un notar sau o bancă. Rezilierea ipotecii este prevăzută numai la îndeplinirea obligațiilor care decurg din contract, și anume rambursarea datoriei. Schimbarea titularului creditului este permisă. O astfel de operațiune poate avea loc la refinanțarea unui credit ipotecar cu o altă bancă sau la vânzarea unui credit ipotecar. Puteți citi mai multe despre el și de ce este necesar pe site-ul nostru.

Cum este diferită de o ipotecă prin contract?

Într-o ipotecă prin contract, gajul ia naștere în conformitate cu un acord reciproc sau un contract de ipotecă întocmit separat. La întocmirea unui contract de împrumut, drepturile și obligațiile debitorului ipotecar și ale creditorului ipotecar sunt negociate individual.

Astăzi, în Federația Rusă, puține bănci practică emiterea de credite ipotecare în virtutea unui acord.

Legea prevede toate opțiunile de creditare direcționată, dar există condiții în care înregistrarea dreptului de proprietate are loc atunci când sunt îndeplinite anumite condiții. De exemplu, atunci când un site trebuie privatizat. În acest caz, este posibil să se întocmească un acord între debitorul ipotecar și debitorul ipotecar privind îndeplinirea condițiilor și transferul dreptului de proprietate.

Acest tip de creditare direcționată poate fi împărțit în mai multe tipuri:

dacă nu se impune grevare și de fapt nu există garanții;
atunci când împrumutatul deține deja o proprietate ca garanție;
atunci când, după procesarea unui împrumut, împrumutatul primește drepturi de proprietate și abia apoi oferă băncii această proprietate ca garanție.

Ipotecile contractuale nu sunt la fel de populare, deoarece sunt mai riscante pentru creditori și nu au o garanție de rambursare. Dacă luăm în considerare exemplul dat mai sus (împrumutul bancar este aprobat, clientul caută locuință). După încheierea unui contract de împrumut, împrumutatului i se acordă o anumită perioadă de timp pentru a reînregistra proprietatea pe numele său, apoi trebuie să înregistreze o ipotecă pentru această locuință. În consecință, proprietatea nu este grevată în mod oficial, iar banca nu va putea dovedi faptul că a acordat un credit ipotecar; nu va fi posibilă acțiunea în justiție pentru proprietate.

Principalele diferențe dintre o ipotecă contractuală și cea legală:

Apariție. Aici principala diferență se vede în numele în sine: un tip de ipotecă ia naștere pe baza legii, celălalt - un acord.
Înregistrare. Ipoteca, în puterea legii, se înregistrează automat atunci când noul proprietar depune documente despre tranzacție la Registrul Unificat de Stat. Documentele pot fi prezentate autorității atât de către creditorul ipotecar, cât și de către debitorul gajist separat. Ipoteca în temeiul acordului este înregistrată separat, iar documentele sunt depuse la Registrul Unificat de Stat în prezența creditorului ipotecar și a debitorului ipotecar.
Tipul garanției. Cu o ipotecă, în forță de lege, se emite un credit țintă, ceea ce înseamnă că proprietatea achiziționată devine automat garanție. O ipotecă contractuală nu necesită prezența garanțiilor, dar proprietatea existentă a împrumutatului poate deveni și o grevare.
Disponibilitatea datoriei de stat. Nu există nicio obligație pentru o ipotecă legală; pentru una contractuală, se percepe la înregistrarea tranzacției.

O ipotecă legală este, de asemenea, mai profitabilă din punct de vedere financiar; nu există nicio taxă de înregistrare și nu necesită înregistrare suplimentară. Pe de altă parte, prezența unei sarcini are dezavantajele sale, deoarece garanția nu poate fi vândută fără acordul băncii. În plus, pentru a elimina grevarea, trebuie să contactați banca și să luați documente despre rambursarea cu succes a datoriei, iar dacă creditorul și-a schimbat proprietatea de-a lungul anilor de existență sau a fost reorganizat, atunci va fi eliminată grevarea. destul de problematic.

Reguli

Principalele documente de reglementare pe această temă sunt:

Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” nr. 122,

O ipotecă legală apare:

La întocmirea unui contract de închiriere (transferul imobilului sub rezerva întreținerii unei persoane aflate în întreținere).
O ipotecă pentru cumpărarea sau construirea de bunuri imobiliare folosind fonduri împrumutate.
Vânzarea de bunuri (imobiliare) pe credit, prezența unei sarcini asupra proprietății se efectuează în conformitate cu articolul 448 din Codul civil al Federației Ruse (Codul civil al Federației Ruse),

Potrivit normelor legii, se definesc urmatoarele tipuri de proprietati care pot fi achizitionate cu ipoteca: apartamente in bloc nou sau pe piata secundara, case (vici), terenuri, camere (comunitar), cooperative, garaje, spatii industriale.

Important! Părțile pot ajunge la un acord comun atunci când grevarea nu este impusă. În acest caz, contractul de cumpărare și vânzare trebuie să rețină că, prin acordul părților, în conformitate cu articolul 488 din Codul civil al Federației Ruse, nu se impune nicio grevare. Astfel, împrumutatul devine proprietarul deplin al proprietății achiziționate pe credit.

Inregistrarea unei ipoteci cu putere de lege

Acum trebuie să înțelegeți caracteristicile înregistrării. Fiecare proprietate la schimbarea proprietarului este înregistrată în Registrul de stat unificat. Puteți afla chiar dvs. despre prezența unei sarcini prin Rosreestr, MFC sau online pe site-ul Unified State Register. Cel mai rapid și mai convenabil mod de a genera un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare este prin Internet; pentru a face acest lucru, trebuie doar să setați parametrii despre imobilul existent. Declarația rezultată va afișa și înregistrările ipotecare.

Important! Întocmirea și colectarea documentelor este efectuată de vânzătorul de locuințe sau agentul imobiliar. Cu toate acestea, înainte de a executa contractul, banca verifică autenticitatea tuturor documentelor, deci sunt excluse cazurile de fraudă. Dacă proprietatea este deja gajată, împrumutul va fi refuzat.

Procedura de înregistrare a unei ipoteci în vigoare:

Clientul solicită un împrumut de la bancă și încheie un contract de cumpărare și vânzare.
Pentru a vă înregistra în Registrul Unificat de Stat al Imobiliare, este necesar să pregătiți toate documentele, inclusiv un contract de cumpărare și vânzare și un contract de împrumut. Dacă a fost întocmită o ipotecă, atunci aceasta trebuie furnizată; sunt necesare și anexe suplimentare (dacă există) și copii. Proprietarul ipotecii are dreptul de a cere ca informațiile sale să fie înscrise în Registrul Unificat de Stat al Imobiliare în calitate de creditor ipotecar al proprietății. Înscrierea se face în termen de 1 lună de la data depunerii cererii.
Înregistrarea se efectuează automat; un marcaj corespunzător este plasat în coloana de sarcini. Perioada de înregistrare este de 5 zile lucrătoare.
Pentru terți, apariția unei ipoteci se consideră din momentul înregistrării acesteia.
Grevarea se înlătură după rambursarea datoriei de la bancă.

Dacă împrumutatul nu are posibilitatea de a depune personal documente la Registrul Unificat de Stat, atunci el poate apela la ajutorul unui notar care a certificat contractul de ipotecă dintre debitorul ipotecar și debitorul ipotecar. Serviciile notariale, desigur, sunt plătite.

Este imposibil să se determine care schemă de tranzacție este mai convenabilă. Aceste două scheme sunt utilizate în programe de împrumut complet diferite. Dacă o ipotecă legală este acordată strict în scopul achiziționării de bunuri imobiliare, atunci cu una contractuală, puteți folosi fondurile primite la discreția dumneavoastră.

Așteptăm întrebările dvs. mai jos. V-am fi recunoscători pentru evaluarea postării. Dacă aveți nevoie de sprijinul unui avocat profesionist de credit ipotecar, înscrieți-vă acum pentru o consultație gratuită în formularul special din colțul ecranului.

Dacă doriți să contractați un împrumut ipotecar, un împrumutat poate întâlni doi termeni care indică tipul de împrumut: „ipotecar în vigoare” și „ipotecar în vigoare”. Ambele tipuri presupun tranzactii imobiliare, in ambele cazuri puteti achizitiona un obiect folosind garantii, dar cel mai adesea bancile folosesc un imprumut legal.

Ipoteca cu putere de lege: ce este?

Aceasta este achiziționarea de locuințe sau alte bunuri imobiliare în conformitate cu toate normele legale. Legea reglementează clar procesul de procesare și înregistrare a unui credit pentru locuințe.

Majoritatea băncilor emit credite ipotecare prin lege, deoarece acestea sunt mai puțin riscante pentru creditor. Dacă intenționați să contractați un credit ipotecar clasic, adică tranzacția va fi garantată prin garanția proprietății achiziționate, este mai probabil să presupuneți că va fi o ipotecă cu forță de lege.

Caracteristici importante ale unei ipoteci legale:

Achiziționarea oricărui tip de imobil sau construirea unei case folosind fonduri împrumutate.
Pe obiectul achiziționat este plasat un grev. Împrumutatul primește drepturi de proprietate, dar va fi limitat în acțiunile sale: vânzarea bunului ipotecat este imposibilă, iar banca poate stabili și restricții în ceea ce privește înregistrarea altor cetățeni în apartament/casă sau închirierea imobilului.
Dacă împrumutatul nu își îndeplinește obligațiile, împrumutătorul are dreptul de a sechestra bunul gajat.
Prin lege, un credit ipotecar este un credit strict vizat. Împrumutatul nu primește fondurile în mână, acestea sunt transferate de către creditor vânzătorului proprietății.

În cazul înregistrării în vigoare a legii, nu numai banca poate deveni creditor. Aceasta ar putea fi o altă instituție financiară sau chiar un dezvoltator în cazul achiziționării unei noi locuințe. Dezvoltatorii oferă adesea cumpărătorilor planuri de rate fără participarea unei bănci. Acesta este, de asemenea, un împrumut care este reglementat de lege și este emis în consecință. În acest caz, asupra proprietății se pune și o grevare, iar dezvoltatorul va acționa în calitate de creditor ipotecar: dacă împrumutul nu este rambursat, el este cel care poate iniția procesul de executare silită și evacuare.

Ipoteca prin acord

Dacă împrumutătorul folosește acest tip de execuție a tranzacției, înseamnă că relația dintre împrumutat și creditor va fi reglementată printr-un acord separat, și nu prin Legile Federale. În esență, o ipotecă contractuală presupune eliberarea unui împrumut în orice condiții; părțile la tranzacție pot indica în contract orice puncte care nu sunt reglementate de lege, care sunt imposibile în cazul unui credit ipotecar în virtutea legii. .

Caracteristicile acestui tip de credit ipotecar:

Tranzacția nu este neapărat asigurată. Dacă intenționați să contractați o ipotecă garantată de proprietatea pe care o dețineți deja, în acest caz va fi o ipotecă care va fi emisă în virtutea unui acord. La înregistrarea tranzacției, veți primi imediat drepturi de proprietate depline asupra proprietății achiziționate, ceea ce este imposibil cu un împrumut de drept.
Acesta nu este neapărat un împrumut țintit. Dacă intenționați să obțineți un împrumut în numerar garantat de o proprietate imobiliară pe care o dețineți, acordul va guverna și tranzacția. Astfel de tranzacții se aplică și tranzacțiilor cu credit ipotecar.

Ipoteca de drept si de contract: diferente

O ipotecă negociată este o tranzacție cu condiții mai flexibile; împrumutătorul și debitorul se pot abate de la cadrul legii și pot elabora termeni individuali de cooperare. Dar acest tip de creditare este rar folosit, deoarece prezintă riscuri pentru creditor însuși. De fapt, pe piață, un împrumut ipotecar în virtutea unui acord este emis aproape doar atunci când se solicită un împrumut nețintit garantat cu proprietate sau când se solicită un credit ipotecar garantat cu o proprietate care este deja deținută de debitor.

Care este diferența dintre o ipotecă și o ipotecă cu forță de lege:

În temeiul unei ipoteci, în puterea legii, o tranzacție se încheie numai cu folosirea garanției bunului dobândit.
Înregistrarea unei ipoteci legale și decontarea cu vânzătorul au loc în momentul în care se înregistrează contractul de cumpărare și vânzare, adică totul se face în același timp. În cazul unui credit pentru locuință negociat, banca emite mai întâi bani vânzătorului, apoi se întocmește o tranzacție de cumpărare și vânzare, iar abia după aceea se poate impune o grevare: tocmai pentru că tranzacția este neprotejată de ceva timp, băncile iau riscuri, iar acest lucru poate afecta ratele.
Înregistrarea unei ipoteci este gratuită prin lege. La înregistrarea contractuală, va fi necesară plata unei taxe; pentru debitorii individuali, aceasta este de 1000 de ruble. Dacă împrumutatul este o persoană juridică, acesta va plăti 4.000 de ruble.

În ambele cazuri, oricine poate acționa ca creditor și debitor: cetățeni, organizații (nu neapărat financiare). O ipotecă între persoane fizice nu este exclusă prin forță de lege.

Înregistrarea ipotecii legale

O ipotecă prin lege și o ipotecă prin contract sunt similare în multe privințe. Împrumutatul contactează banca, colectează documentele necesare și așteaptă o decizie. După aprobarea și finalizarea tuturor procedurilor formale, de exemplu, asigurarea, tranzacția necesită înregistrarea obligatorie.

Dacă contractați un împrumut standard pentru locuințe în vigoare, atunci pentru a-l înregistra nu este necesar ca toți participanții la tranzacție să fie prezenți; este suficientă o cerere fie din partea creditorului, fie a debitorului. Dar, deoarece banca este interesată să desfășoare procedura, de obicei controlează procesul, iar tranzacția este fixată în prezența unui reprezentant al împrumutatului și a împrumutatului însuși.

Procedura de inregistrare:

Banca ajută la colectarea unui pachet de documente pentru a le transfera către Rosreestr sau MFC. Nu vor fi probleme în această etapă: reprezentanții băncii știu foarte bine ce acte sunt necesare pentru înregistrare.
După depunerea documentelor, înregistrarea în sine se finalizează în termen de 5 zile lucrătoare. În această perioadă, agenția guvernamentală verifică cu atenție toate documentele.
Împrumutatul primește un certificat de proprietate cu o marcă de grevare.

Înregistrarea unui împrumut în virtutea unui acord

Înregistrarea are loc strict cu participarea tuturor părților la tranzacție: atât împrumutatul, cât și reprezentantul creditorului. În primul rând, se înregistrează contractul de vânzare-cumpărare, abia după aceasta se poate impune o grevare (cu ipotecă, de drept, legalizarea acestor documente are loc concomitent). Apoi totul este standard: în 5 zile de la depunerea documentelor, tranzacția este înregistrată.

Restrângerea drepturilor și grevarea unui bun ipotecat cu forță de lege

Apariția unei ipoteci cu forță de lege presupune anumite restricții. Împrumutatul cumpără o proprietate, poate dispune liber de ea, dar nu va putea vinde proprietatea. Faptul de impunere a unei sarcini a fost consemnat la agenția guvernamentală. Singura posibilitate de implementare este un acord cu banca: de obicei, acest lucru este posibil numai dacă apar probleme la rambursarea împrumutului.

Creditorul poate stabili limite pentru . O bancă poate interzice complet astfel de tranzacții, alta va permite acest lucru, dar numai după primirea permisiunii (împrumutatul se adresează băncii cu o cerere). În ceea ce privește înregistrarea, nu există restricții pentru cumpărător însuși și membrii familiei sale.

Cum se îndepărtează o grevare pe o ipotecă legală

După rambursarea integrală a creditului pentru locuință în termen sau înainte de termen, împrumutatul contactează creditorul și primește documente care confirmă îndeplinirea integrală a obligațiilor datoriei. Ambele părți la tranzacție participă la înlăturarea sarcinii; ele constituie un acord reciproc.

Prin lege, înlăturarea sarcinii poate avea loc în prezența personală a împrumutatului și a împrumutătorului: cel mai adesea așa se întâmplă, astfel încât părțile trebuie să cadă de acord asupra momentului tranzacției și să facă o programare la CMF. Perioada de verificare a documentelor este de pana la 3 zile lucratoare, la achizitia sub DDU - pana la 5 zile. Nu există taxă de stat pentru această operațiune.

Ar putea fi util să citiți: