Kaj je hipoteka? Razumejmo razlike med hipoteko po sili zakona in obremenitvijo po sili pogodbe Hipoteka nastane.

Hipoteka(iz latinščine hypotheca - zastava, iz grščine hypoteke) je vrsta zastave, pri kateri je nepremičnina zastavljena, a hkrati ostane v lasti dolžnika. Če dolžnik ne izpolni svojih obveznosti, ima upnik pravico dobiti zadoščenje s prodajo tega premoženja.

Treba je razlikovati med konceptoma hipoteke in pojma, pri katerem posojilo izda banka, zavarovano z nepremičnino. Hipotekarni kredit je ena od komponent hipotekarnega sistema. Ob prejemu kredita za nakup nepremičnine se kupljena nepremičnina zastavi (zastavo) pri banki kot jamstvo za vračilo kredita.

Storitve za izbiro, obdelavo in pridobivanje hipotekarnih posojil se imenujejo hipotekarno posredništvo. Hipotekarno posredovanje izvaja za to dejavnost usposobljena oseba – hipotekarni posrednik.

Hipoteka je tudi zastava obstoječe nepremičnine lastnika za pridobitev kredita ali posojila, ki bo uporabljena bodisi za popravilo ali gradnjo ali za druge potrebe po presoji posojilojemalca-zastavitelja.

V primeru neizpolnitve glavne obveznosti se izvršba izvede le na zastavljeni nepremičnini, hipotekarni upnik pa ima prednostno pravico do poplačila svojih terjatev pred drugimi upniki dolžnika.

Razlogi za nastanek hipotek in njihova ureditev

Veljavna zakonodaja določa dve vrsti razlogov za nastanek hipoteke:

  1. po sili zakona;
  2. na podlagi pogodbe.

Hipoteka po sili zakona

Hipoteka po sili zakona (zakonita hipoteka) je hipoteka, ki nastane ob nastopu določenih dejstev, določenih v zakonu, ne glede na voljo strank o nastanku hipoteke, ob prenosu lastninske pravice na nepremičnini z ene osebe na drugo, natančneje ob pridobitvi te pravice s strani novega lastnika, vendar z obveznim nastankom dejstev, ki jih določa zakon.

Hipoteka nastane po sili zakona v naslednjih petih glavnih in pogostih primerih:

  1. Nakup stanovanjskih hiš, stanovanj, zemljišč s kreditnimi sredstvi banke ali druge kreditne organizacije ali s sredstvi ciljnega posojila.
  2. Gradnja stanovanjskih hiš, zgradb, objektov ali stanovanj s kreditnimi sredstvi banke ali druge kreditne organizacije ali s sredstvi ciljnega posojila.
  3. Prodaja na kredit.
  4. Najemnina.
  5. Zastava lastninske pravice.

Hipoteka po dogovoru

Hipoteka po dogovoru (dogovorjena hipoteka) je hipoteka, ki nastane na podlagi hipotekarne pogodbe (hipoteka nepremičnine).

Hipotekarna pogodba ni samostojna obveznost, temveč je sestavljena iz zavarovanja obveznosti iz posojilne pogodbe, kreditne pogodbe ali druge obveznosti.

Hipoteka po sili zakona se od hipoteke, nastale na podlagi pogodbe, razlikuje le po tem, da prva nastane na podlagi neposredne navedbe v zakonu in se samodejno vpiše skupaj z drugo pogodbo tudi brez vloge strank, in hipoteka na podlagi sporazuma je predmet registracije na ločeni vlogi strank. Ker hipoteka po sili zakona nastane pri namenskem posojilu za nakup stanovanja, se ob vpisu takšne hipoteke spremeni lastnik nepremičnine, natančneje takšna hipoteka nastane sočasno s pridobitvijo nepremičnine. nepremičnino s strani posojilojemalca.

Nepremičnina, ki je lahko predmet hipoteke

Premoženje, ki je lahko predmet hipoteke, je opredeljeno v 5. členu zakona o hipoteki - nepremičnine, določene v 130. členu Civilnega zakonika Ruske federacije, katerih pravice so registrirane na način, določen za državno registracijo pravic do nepremičnine in transakcije z njimi.

Take stvari vključujejo:

  1. zemljiške parcele, razen zemljiških parcel iz 63. člena zakona o hipoteki;
  2. podjetja, pa tudi zgradbe, objekti in druge nepremičnine, ki se uporabljajo v poslovnih dejavnostih;
  3. stanovanjske zgradbe, stanovanja in deli stanovanjskih stavb in stanovanj, sestavljeni iz enega ali več ločenih prostorov;
  4. dače, vrtne hiše, garaže in druge potrošniške zgradbe;
  5. zračna in pomorska plovila, plovila za celinsko plovbo in vesoljski objekti.

Ocena plačilne sposobnosti posojilojemalca

Ocena plačilne sposobnosti posojilojemalca (prevzem zavarovanja) je ocena strankinih zmožnosti servisiranja izdanega hipotekarnega kredita, to je izračun zneska kredita, ki ga bo kreditojemalec sposoben odplačati, ob upoštevanju lastnosti kreditojemalca samega (vrsta zaposlitve, mesečni dohodek in možnost potrditve, prisotnost soposojilojemalcev ali porokov, sestava družine, prisotnost mladoletnih vzdrževanih družinskih članov itd.). Stranka gre skozi postopek prevzema zavarovanja dvakrat: pri stiku s hipotekarnim posrednikom (izvaja ga prevzemnik borznoposredniške družbe) pred sklenitvijo pogodbe o opravljanju storitev in tudi na banki (izvajajo ga bančni kreditni analitiki), ko upošteva vloga za hipotekarni kredit.

Kratek opis postopka sprejemanja zavarovanj v banki. Izračun kvot:

Te koeficiente so razvile banke skupaj z Zvezno agencijo za hipotekarna stanovanjska posojila na podlagi izkušenj ZDA in evropskih držav. Ta niz kazalnikov odraža popolno sliko plačilne sposobnosti posojilojemalca in nam omogoča tudi standardizacijo postopka odobritve in izdaje hipotekarnega posojila. V vsakem bančnem programu so ti koeficienti odobreni vnaprej, v nekaterih primerih pa jih je mogoče prilagoditi, na primer glede na način potrjevanja dohodka. K/Z, O/D in P/D se lahko razlikujejo glede na predmet Ruske federacije, velikost povprečne plače in želje posamezne banke.

Po izračunu s temi koeficienti se običajno izbere minimalni znesek, ki bo znesek posojila. Dohodek in način njegovega potrjevanja sta eden glavnih dejavnikov, ki vpliva na višino posojila. Večina bank razume, da se vsi dohodki bodočih posojilojemalcev ne odražajo v računovodskih evidencah delodajalca, zato razvijajo različne načine za potrditev dohodka, na primer: potrdilo o dohodku v prosti obliki.

Značilnosti hipotekarnega posojila

Posojilo se izda na dolgi rok (do 50 let). Obrestna mera za hipotekarni kredit je nižja kot za druge vrste kreditov. Posojilojemalec hipotekarnega posojila mora imeti na voljo tako imenovani "polog" - del stroškov kupljene nepremičnine brez upoštevanja hipotekarnega posojila (čeprav v nekaterih bankah ta pogoj ni obvezen). Višina pologa običajno vpliva na obrestno mero posojila in znaša od 0 % do 70 % vrednosti hipotekarne nepremičnine. Banka za posojilojemalca hipotekarnega kredita postavlja vrsto posebnih zahtev: potrdilo o dohodku, neprekinjene delovne izkušnje itd. Obvezni udeleženci hipotekarnega kredita so zavarovalnice in cenilne družbe, ki banki zagotavljajo varnost transakcije. Hipotekarni kredit se običajno odplačuje v enakih zneskih - anuitetah. Višina takšne stalne rente (A) se izračuna po formuli.

Razlogi za nastanek hipoteke - ta stavek se nanaša na dejavnike zaradi česar nastane ena od naslednjih vrst hipoteke:

  1. Hipoteka po sili zakona.
  2. Hipoteka na podlagi pogodbe.

Hipoteka po sili zakona

Hipoteka po sili zakona (zakonska hipoteka) nastane zaradi nastopa okoliščin, določenih v zveznem zakonu (člen 1, odstavek 2 zveznega zakona z dne 16. julija 1998 N 102-FZ "O hipotekah") (v nadaljnjem besedilu: imenovan zakon N 102-FZ). Takšna hipoteka nastane izključno s ciljnim posojilom za nakup stanovanja, zato njeno registracijo nujno spremlja sprememba lastnika nepremičnine.

Z enostavnimi besedami: hipoteka po sili zakona je, ko se stanovanje, kupljeno s kreditnimi sredstvi, vpiše v last kupca-posojilojemalca in ko isto stanovanje postane zavarovanje za najeto posojilo (kar je standardna shema za dajanje hipotekarnega posojila).

Primer: posojilojemalec pri banki najame ciljno posojilo za nakup stanovanja, ki postane zavarovanje tega posojila.

Ruska zakonodaja določa naslednje razloge za nastanek zakonite hipoteke:

  • Hipoteka stanovanjskih hiš in stanovanj. Stanovanjski prostori (stanovanjske hiše in stanovanja), kupljeni ali zgrajeni s posojilnimi sredstvi banke (ali katere koli druge kreditne organizacije), so zastavljeni posojilodajalcu od trenutka državne registracije hipoteke (1. člen 77. člena zakona št. 102- FZ). Enako velja za nakup zemljišča (odstavek 1 člena 64.1 zakona N 102-FZ), kot tudi za nakup in gradnjo nestanovanjskih prostorov (člen 69.1 zakona N 102-FZ).
  • Prodaja na kredit. Če kupoprodajna pogodba ne določa drugače, se blago, prodano na kredit, od trenutka prenosa na kupca in do plačila prizna kot zastavljeno s strani prodajalca (5. člen 488. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). Ista pravila veljajo za prodajo blaga na kredit s pogojem plačila na obroke (3. člen 489. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).
  • Renta (dosmrtno preživljanje z vzdrževanimi družinskimi člani). Pri prenosu katere koli nepremičnine za plačilo najemnine prejemnik najemnine kot zavarovanje obveznosti plačnika pridobi zastavno pravico na tej nepremičnini (odstavek 1 člena 587 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Vpis hipoteke po zakonu

Državna registracija hipoteke po sili zakona poteka hkrati z registracijo kupoprodajne pogodbe. To pomeni, da bo v potrdilu o stanovanju, ki ste ga kupili, v razdelku »obremenitve« že navedeno, da je bilo stanovanje kupljeno s kreditnimi sredstvi in ​​ga ni mogoče prodati brez soglasja posojilodajalca (banke).

Zakonita hipoteka se registrira na podlagi vloge hipotekarnega upnika (posojilojemalca) ali hipotekarnega dolžnika (upnika) ali notarja, ki je overil pogodbo, ki je privedla do nastanka te vrste hipoteke (2. člen 20. člena zakona št. 102-FZ). Preberite več o registraciji hipoteke.

Opomba! Za državno registracijo hipoteke, ki izhaja iz zakona, se pristojbina ne zaračuna (klavzula 6, klavzula 3, člen 333.35 Davčnega zakonika Ruske federacije).

Hipoteka po dogovoru

Hipoteka na podlagi sporazuma (pogodbena hipoteka) nastane na podlagi hipotekarne pogodbe (2. odstavek 1. člena zakona št. 102-FZ). Z drugimi besedami, nastanek takšne hipoteke postane možen le, če obstaja poseben dogovor med strankama o zastavi.

Z enostavnimi besedami: hipoteka na podlagi pogodbe - to je takrat, ko kupec posojilojemalec:

  1. Pripravlja stanovanje, kupljeno s kreditnimi sredstvi v lastno nepremičnino (pri čemer prejmete »čisto« potrdilo, tj. brez bremen).
  2. Zbere paket dokumentov(ta se običajno daje do 3 mesece) prav za stanovanje, za katerega se pričakuje, da bo postalo predmet zavarovanja (tj. v tem primeru je lahko predmet zavarovanja s hipoteko tako najemno stanovanje kot katerikoli drug posojilojemalec v lasti nepremičnine).
  3. Skupaj s posojilodajalcem (banko) sestavi in ​​vpiše ločeno hipotekarno pogodbo(šele po tem je nepremičnina obremenjena - torej od tega trenutka začne veljati hipoteka).

Primer: Kreditojemalec najame ciljno posojilo za nakup nepremičnine z zavarovanjem obstoječega stanovanja.

S privolitvijo v dogovorjeno hipoteko banka prevzame veliko tveganje. Konec koncev, dokler hipotekarna pogodba ni registrirana, posojilodajalec (banka) formalno ne bo imel nobenih pravic do nepremičnine, kupljene v okviru hipotekarnega posojila. Kreditne institucije najdejo izhod iz te situacije v porokih. Za čas do zastave bivalnega prostora od posojilojemalca zahtevajo več fizičnih ali pravnih oseb, ki so pripravljene jamčiti zanj. Hkrati banke za enako časovno obdobje običajno zvišajo obrestno mero za posojilo.

Vpis hipoteke na podlagi pogodbe

Hipoteka na podlagi pogodbe se ne vpiše skupaj s kupoprodajno pogodbo stanovanja, kot je to v primeru zakonite hipoteke, temveč ločeno, na podlagi posebne hipotekarne pogodbe.

Državna registracija hipoteke na podlagi sporazuma se izvede na podlagi skupne vloge hipotekarnega upnika in hipotekarja. Če je hipoteka nastala na podlagi notarsko overjene hipotekarne pogodbe, se registracija lahko izvede na podlagi vloge notarja, ki je to pogodbo overil (1. člen 20. člena zakona št. 102-FZ). Več o vpisu hipoteke lahko izveste.

Hipoteka: po sili zakona, po sili pogodbe - razlike

Torej, kako se hipoteka po sili zakona razlikuje od hipoteke, ki nastane na podlagi pogodbe:

veljavna hipoteka
nastanek lahko postane predmet zavarovanja registracija:
1 – kdaj
2 – na željo nekoga
državna pristojbina za registracijo
pravo samodejno brez soglasja strank posojeno stanovanje 1) hkrati z državno registracijo lastninskih pravic
2) se lahko izvede na podlagi vloge ene od strank v poslu (zastavni upnik, zastavitelj, notar) 		ni zaračunano
sporazum pri sestavi posebne pogodbe posojeno ali katero koli drugo stanovanje v lasti posojilojemalca 1) po registraciji kupoprodajne pogodbe na podlagi ločene hipotekarne pogodbe
2) se izvaja izključno na podlagi skupne vloge zastavnega upnika in zastavitelja 		napolnjena
V skladu s tretjim odstavkom 334. člena Civilnega zakonika zastava nastane na podlagi zastavne pogodbe ali na podlagi neposrednega predpisa zakona, ko nastopijo okoliščine, določene v normi zakona, in pod pogojem, da zakon določa, katero premoženje in za zavarovanje katere obveznosti se šteje za zastavljeno. Slednji primer varščine se imenuje zakonska varščina.
Najpogostejša situacija, v kateri nastane zakonita zastava, je prodaja stvari na obroke (kredit). V skladu s 5. odstavkom 488. člena Civilnega zakonika se od trenutka prenosa prodanega predmeta na kupca in do njegovega celotnega plačila šteje, da je slednji zastavljen prodajalcu, da zagotovi, da kupec izpolni obveznost plačila. .
Zakonska zastava ima enake pravne posledice kot pogodbena zastava. To ne zadeva le pravic zastavnega upnika, ampak tudi njegov pravni status. Predvsem se položaj zastavnega upnika, čigar pravice so nastale v skladu s pravnim redom, v stečajnih zadevah ne razlikuje od pravnega položaja zastavnega upnika, ki svoje pravice utemeljuje z zastavno pogodbo. Takšna oseba ima prednost pred drugimi upniki, katerih pravice izhajajo iz obveznosti, ki niso zavarovane s premoženjem. Okrajno sodišče je na primer v eni od zadev razveljavilo sodbo sodišča prve stopnje, s katero je bil prodajalec, ki je blago prodal na kredit, uvrščen v čakalno vrsto kot drugi upniki. Okrožno sodišče je navedlo, da ima prodajalec v primeru prodaje blaga na kredit pravno zastavno pravico na prodanem blagu, zato je njegova terjatev za plačilo prodajne cene blaga zavarovana s hipoteko. Tak upnik mora biti vključen v čakalno vrsto zavarovanih upnikov (glej resolucijo Zvezne protimonopolne službe Moskovske regije z dne 28. novembra 2002 NКГ-А41/7833-02). Ta praksa je stabilna in značilna za večino okrožnih sodišč (glej tudi sklepe FAS SZO z dne 27.08.2002 N8b/02-A42-6437/01-7; FAS UO z dne 28.07.2003 NF09-1938/03GK).
Drug primer uporabe splošnih pravil o zastavi na zakonito zastavo je naslednji primer. Sodišče se je soočilo z vprašanjem veljavnosti poslov pridobitve premoženja, plačanega z menicami. Sodišče je ugotovilo, da je menice, s katerimi je kupec plačal sporno nepremičnino, kupil od tretje osebe, kupec menic pa prodajalcu menic ob odtujitvi ni plačal njihove vrednosti. Sodišče je priznalo, da so menice zastavljene s strani prodajalca, zato je njihova odsvojitev (tj. uporaba kot plačilno sredstvo po drugi pogodbi) brez soglasja slednjega nezakonita (glej sklep FAS UO z dne 1. septembra 2003 NF09). -2790/ 03AK).
Najtežje vprašanje, ki se pojavi v zvezi s zakonito zastavo, je naslednje: ali je zastavna pravica v zvezi z nepremičninami, ki je nastala na podlagi zakona, predmet registracije v enotnem državnem registru in ali bi morala biti domneva, da če takega vpisa ni, zastavna pravica ne nastane!
Analiza arbitražne prakse kaže, da so sodišča nagnjena k naslednjemu zaključku: zastavna pravica v zvezi z nepremičninami, ki izhaja iz zakona, obstaja le, če je organ za registracijo opravil ustrezen vpis v Enotni državni register. V nasprotnem primeru sodišča zanikajo upniku zastavno pravico, tudi če obstajajo razlogi za nastanek zakonite zastavne pravice, navedeni v ustreznih določbah zakona.
Na primer, v eni od zadev je okrožno sodišče priznalo, da je zastava po sili zakona, kot tudi pogodbena zastava nepremičnine, predmet registracije in nastane od trenutka vpisa v register (glej FAS Resolucija DO z dne 03.05.2005 NF03-A51/04-1/4248). To pravilo velja tako v razmerju med prodajalcem in kupcem, ki je nepremičnino kupil na kredit, kot v razmerju med prodajalcem in poznejšim kupcem nepremičnine. Za ponazoritev zadnje teze navajamo naslednji primer. Kupec je nepremičnino kupil na obroke. Vpis zastavne pravice v register pravic na nepremičninah ni bil opravljen. Kupec je stvar prodal tretji osebi, ne da bi plačal celotno vrednost pridobljene nepremičnine. Prodajalec je vložil tožbo, v kateri je navedel, da je zastavni upnik nepremičnine in zahteval izvršbo na zastavljeni nepremičnini ter ugotovitev ničnosti poslov razpolaganja z zastavljeno nepremičnino, sklenjenih brez njegovega soglasja. Sodišča vseh stopenj so zavrnila ugoditev zahtevku iz naslednjega razloga: v Enotnem državnem registru ni vpisa zastavne pravice, zato zastavna pravica ni nastala (glej resolucijo Zvezne protimonopolne službe Moskovska regija z dne 08.02.2006 NKG-A40/13476-05).
V drugem podobnem primeru je okrožno sodišče svoje stališče podrobneje argumentiralo: ker po sili zakona registrski organ ni dolžan preverjati izvršitve posla in plačila sredstev za pridobljeno nepremičnino po kupoprodajni pogodbi, potem Trditev prosilca, da je bil registrski organ ob vpisu prenosa lastninske pravice na kupca po sili zakona dolžan opraviti državno registracijo obremenitve lastninske pravice s hipoteko, je nevzdržna. Sodišča so tudi ugotovila, da pritožnik pri registrskem organu ni vložil predloga za vpis hipoteke kot bremena lastninske pravice. Priznanje zastavne pravice na prodani nepremičnini je bilo zavrnjeno (glej sklep Zvezne protimonopolne službe Moskovske regije z dne 25. januarja 2006 NКГ-А41/12814-05).
Tudi drugo okrožno sodišče je precej dosledno zagovarjalo idejo, da mora biti zakonska zastavna pravica na nepremičnini vknjižena. Na primer, FAS UO je v enem od primerov podprl sklep sodišča prve stopnje, da je vsaka zastava nepremičnine predmet registracije, ne glede na podlago za njen nastanek, saj je državna registracija edini dokaz o obstoju registrirane pravice (glej sklepe z dne 6. decembra 2004 NF09-4040/04GK, z dne 30. decembra 2004 NF09-4315/04GK).
Takšen pristop sodišč je treba podpreti. Sam obstoj enotnega državnega registra je povezan s potrebo po podelitvi lastnosti odprtosti in javne verodostojnosti pravicam do nepremičnin. Oseba, ki zahteva status hipotekarnega upnika po sili zakona, ima možnost vložiti vlogo pri registrskem organu za vpis svoje pravice; slednji pa nima razlogov za zavrnitev take registracije. Zato se zdi z vidika zaščite interesov udeležencev v prometu teza, da je treba vsako zastavo odražati v Enotnem državnem registru, povsem pravilna.

Več o temi § 3. Zastava (členi 334-358) 359. Kaj je »zastava po sili zakona«? Ali je zastavna pravica na nepremičnini, ki izhaja iz zakona, predmet vknjižbe?:

  1. Dejstvo, da takšno stanje pogosto določa uveljavljen sistem davka na odvzem
  2. Zdi se, da tako različne oblike kopičenja, obdelave in predstavljanja informacij o učinkovitosti in plačilnem obnašanju

Dobrodošli! Danes bomo govorili o tem, kaj je hipoteka po sili zakona. Marsikdo pojem hipoteka povezuje izključno s postopkom pridobitve stanovanja na kredit, vendar je to pogosta zmota. Hipoteka je zastava nepremičnine, ki bo obremenjena na podlagi posojilne pogodbe, obročnega odplačevanja ali drugih obveznosti, ki jih določa zakon. Obstajata dva pojma - hipoteka po sili zakona in hipoteka po sili pogodbe , značilnosti in razlike med temi vrstami transakcij bodo obravnavane v nadaljevanju.

Vsaka vrsta hipoteke zahteva prisotnost zavarovanja nepremičnine (obremenitve). Najpogostejša vrsta hipoteke je nakup nepremičnine z bančnimi sredstvi. Banke najpogosteje izvajajo izdajanje hipotek po sili zakona. S pravnega vidika je takšna transakcija bolj zanesljiva, saj je zagotovljena prisotnost bremena, v tem primeru posojilojemalec ne bo mogel izpodbijati lastništva.

Ta vrsta obveznosti se oblikuje, ko je nepremičnina registrirana v enotnem državnem registru. Hipoteka po sili zakona nastane ob prenosu lastninske pravice, lahko je to kupoprodajna pogodba, najem ali drug posel.

Državljani praviloma iščejo stanovanjske možnosti z že odobreno kreditno odločbo v rokah.

Po izbiri se podpiše posojilna pogodba in sklene kupoprodajni posel. Po zaključku transakcije banka nakaže sredstva prodajalcu nepremičnine. V tem primeru, čeprav posojilojemalec uradno postane lastnik, je bilo stanovanje kupljeno z izposojenimi sredstvi in ​​deluje tudi kot zavarovanje.

Opisani primer je najbolj izrazit primer, kako nastane hipoteka po sili zakona. Če dolg ni plačan, se zavarovana nepremičnina prenese v last upnika.

Hipoteka po sili zakona ne nastane le pri vložitvi vloge za posojilo pri bančni ustanovi.

Na primer, če je v kupoprodajni pogodbi predvideno plačilo sredstev fizični osebi v obrokih (obrokih), je v tem primeru nepremičnina tudi obremenjena s prodajalcem. Med registracijo v Enotnem državnem registru Ruske federacije se v stolpcu obremenitev postavi ustrezna oznaka.

Pomembno! Včasih je treba dokumentirati prisotnost zavarovanja, v ta namen se sestavi hipoteka. Sklene se pri notarju ali banki. Prenehanje hipoteke je zagotovljeno šele ob izpolnitvi obveznosti iz pogodbe, in sicer po poplačilu dolga. Sprememba imetnika hipoteke je dovoljena. Do takšne operacije lahko pride pri refinanciranju hipoteke pri drugi banki ali pri prodaji hipoteke. Več o tem in zakaj je to potrebno si lahko preberete na naši spletni strani.

Kako se razlikuje od pogodbene hipoteke?

Pri pogodbeni hipoteki nastane zastava na podlagi medsebojnega dogovora ali posebej sestavljene hipotekarne pogodbe. Pri sestavi posojilne pogodbe se o pravicah in obveznostih hipotekarnega in hipotekarnega upnika dogovorita posamično.

Danes v Ruski federaciji le malo bank izdaja hipoteke na podlagi pogodbe.

Zakon predvideva vse možnosti ciljnega kreditiranja, vendar obstajajo pogoji, pod katerimi pride do vpisa lastništva, ko so izpolnjeni določeni pogoji. Na primer, ko je treba spletno stran privatizirati. V tem primeru je možno skleniti pogodbo med hipotekarnim in hipotekarnim upnikom o izpolnitvi pogojev in prenosu lastninske pravice.

To vrsto ciljnega posojila lahko razdelimo na več vrst:

  • če ni naloženo nobeno breme in dejansko ni zavarovanja;
  • ko posojilojemalec že ima nepremičnino kot zavarovanje;
  • ko posojilojemalec po obdelavi posojila pridobi lastninsko pravico in šele nato da to nepremičnino banki kot zavarovanje.

Pogodbene hipoteke niso tako priljubljene, ker so bolj tvegane za posojilodajalce in nimajo garancije za poplačilo. Če upoštevamo zgornji primer (bančno posojilo je odobreno, stranka išče stanovanje). Po sklenitvi posojilne pogodbe ima posojilojemalec določen čas, da nepremičnino ponovno vpiše na svoje ime, nato pa mora za to stanovanje vpisati hipoteko. V skladu s tem nepremičnina ni uradno obremenjena in banka ne bo mogla dokazati dejstva izdaje hipotekarnega posojila, ne bo mogoče tožiti lastništva.

Glavne razlike med pogodbeno in zakonito hipoteko:

  1. Nastanek. Tu je glavna razlika vidna v samem imenu: ena vrsta hipoteke nastane na podlagi zakona, druga pa na podlagi sporazuma.
  2. Registracija. Hipoteka se po sili zakona vpiše samodejno, ko novi lastnik predloži dokumente o transakciji v Enotni državni register. Dokumente lahko organu predložita hipotekarni upnik in zastavitelj ločeno. Hipoteka na podlagi sporazuma se registrira ločeno, dokumenti pa se vložijo v Enotni državni register v prisotnosti hipotekarnega upnika in hipotekarja.
  3. Vrsta zavarovanja. S hipoteko se po sili zakona izda ciljno posojilo, kar pomeni, da kupljena nepremičnina samodejno postane zavarovanje. Pogodbena hipoteka ne zahteva prisotnosti zavarovanja, lahko pa postane breme tudi obstoječe premoženje posojilojemalca.
  4. Razpoložljivost državne dajatve. Pri zakoniti hipoteki ni dajatve, pri pogodbeni pa se zaračuna ob vpisu posla.

Zakonita hipoteka je bolj donosna tudi s finančnega vidika, saj za njeno vpis ni treba plačati provizije in ne zahteva dodatnega vpisa. Po drugi strani pa ima prisotnost bremena svoje slabosti, saj zavarovanja ni mogoče prodati brez soglasja banke. Poleg tega se morate za odstranitev bremena obrniti na banko in vzeti dokumente o uspešnem poplačilu dolga, in če je upnik v letih svojega obstoja spremenil lastništvo ali se reorganiziral, bo odstranitev bremena precej problematično.

Predpisi

Glavni regulativni dokumenti o tem vprašanju so:

  • Zvezni zakon "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" št. 122,

Zakonita hipoteka nastane:

  1. Pri sestavi najemne pogodbe (prenos nepremičnine, ki je predmet vzdrževanja vzdrževanega).
  2. Hipoteka za nakup ali gradnjo nepremičnine z izposojenimi sredstvi.
  3. Prodaja blaga (nepremičnine) na kredit, prisotnost bremena na nepremičnini se izvaja v skladu s členom 448 Civilnega zakonika Ruske federacije (Civilni zakonik Ruske federacije),

V skladu z normami zakona so opredeljene naslednje vrste premoženja, ki jih je mogoče kupiti s hipoteko: stanovanja v novi stavbi ali na sekundarnem trgu, hiše (dvorci), zemljišča, sobe (skupna lastnina), zadruge, garaže, industrijski prostori.

Pomembno! Stranki se lahko sporazumeta, kadar obremenitev ni naložena. V tem primeru mora biti v kupoprodajni pogodbi navedeno, da po dogovoru strank v skladu s členom 488 Civilnega zakonika Ruske federacije ni obremenitev. Tako posojilojemalec postane polnopravni lastnik nepremičnine, kupljene na kredit.

Vpis hipoteke po zakonu

Zdaj morate razumeti značilnosti registracije. Vsaka nepremičnina po spremembi lastnika je registrirana v enotnem državnem registru. O prisotnosti obremenitve lahko izveste sami prek Rosreestra, MFC ali na spletu na spletnem mestu Enotnega državnega registra. Najhitrejši in najprimernejši način za ustvarjanje izpiska iz Enotnega državnega registra nepremičnin je prek interneta, za to morate samo nastaviti parametre o obstoječi nepremičnini. Nastali izpisek bo pokazal tudi hipotekarne evidence.

Pomembno! Pripravo in zbiranje dokumentov opravi prodajalec stanovanja ali nepremičninar. Vendar pa banka pred sklenitvijo pogodbe preveri verodostojnost vseh dokumentov, tako da so primeri goljufij izključeni. Če je nepremičnina že zastavljena, bo posojilo zavrnjeno.

Postopek za registracijo hipoteke po sili zakona:

  1. Stranka pri banki zaprosi za posojilo in sklene kupoprodajno pogodbo.
  2. Za vpis v Enotni državni register nepremičnin je potrebno pripraviti vse dokumente, vključno s kupoprodajno pogodbo in posojilno pogodbo. Če je bila sestavljena hipoteka, jo je treba predložiti, potrebne pa so tudi dodatne priloge (če obstajajo) in kopije. Lastnik hipoteke ima pravico zahtevati, da se njegovi podatki vpišejo v Enotni državni register nepremičnin kot hipotekarni upnik nepremičnine. Registracija se izvede v roku 1 meseca od datuma prijave.
  3. Registracija se izvede samodejno, v stolpcu za obremenitve se postavi ustrezna oznaka. Prijavni rok je 5 delovnih dni.
  4. Za tretje osebe se nastanek hipoteke šteje od trenutka njene registracije.
  5. Breme se odstrani po poplačilu dolga pri banki.

Če posojilojemalec nima možnosti osebno predložiti dokumentov v Enotni državni register, lahko uporabi pomoč notarja, ki je overil hipotekarno pogodbo med hipotekarnim upnikom in hipotekarjem. Notarske storitve so seveda plačljive.

Nemogoče je ugotoviti, katera transakcijska shema je bolj priročna. Ti dve shemi se uporabljata v popolnoma različnih posojilnih programih. Če je zakonita hipoteka dana izključno za namene nakupa nepremičnine, potem lahko s pogodbeno prejeta sredstva porabite po lastni presoji.

Spodaj čakamo na vaša vprašanja. Hvaležni bomo za vašo oceno objave. Če potrebujete podporo profesionalnega hipotekarnega odvetnika, se prijavite za brezplačno svetovanje v posebnem obrazcu v kotu zaslona.

Če želite najeti hipotekarni kredit, lahko posojilojemalec naleti na dva izraza, ki označujeta vrsto kredita: »hipoteka po sili zakona« in »hipoteka po sili pogodbe«. Obe vrsti vključujeta promet z nepremičninami, v obeh primerih lahko kupite predmet z zavarovanjem, vendar banke najpogosteje uporabljajo zakonito posojilo.

Hipoteka po sili zakona: kaj je to?

To je nakup stanovanja ali druge nepremičnine v skladu z vsemi pravnimi normami. Zakon jasno ureja postopek obdelave in vpisa stanovanjskega kredita.

Večina bank daje hipoteke po zakonu, saj so manj tvegane za posojilodajalca. Če nameravate skleniti klasično hipoteko, torej bo posel zavarovan z zavarovanjem kupljene nepremičnine, je bolj verjetno, da bo šlo za hipoteko po sili zakona.

Pomembne značilnosti zakonite hipoteke:

  1. Nakup kakršne koli nepremičnine ali gradnja hiše z izposojenimi sredstvi.
  2. Na kupljeni predmet se uvede breme. Posojilojemalec pridobi lastninsko pravico, vendar bo pri svojih dejanjih omejen: prodaja zastavljene nepremičnine je nemogoča, banka pa lahko določi tudi omejitve glede registracije drugih državljanov v stanovanju/hiši ali najema nepremičnine.
  3. Če posojilojemalec ne izpolni svojih obveznosti, ima posojilodajalec pravico zaseči zastavljeno premoženje.
  4. Po zakonu je hipoteka strogo ciljno posojilo. Posojilojemalec sredstev ne prejme v roko, temveč jih posojilodajalec prenese na prodajalca nepremičnine.

V primeru registracije po sili zakona upnik lahko postane ne le banka. To je lahko druga finančna institucija ali celo razvijalec v primeru nakupa novega stanovanja. Razvijalci kupcem pogosto ponujajo obroke brez sodelovanja banke. Tudi to je posojilo, ki je zakonsko urejeno in se temu primerno izda. V tem primeru je nepremičnina tudi obremenjena, gradbenik pa nastopa kot hipotekarni upnik: če posojilo ni odplačano, lahko sproži postopek izvršbe in izselitve.

Hipoteka po dogovoru

Če posojilodajalec uporabi to vrsto izvedbe transakcije, to pomeni, da bo razmerje med posojilojemalcem in posojilodajalcem urejeno z ločeno pogodbo in ne z zveznimi zakoni. V bistvu pogodbena hipoteka vključuje izdajo posojila pod kakršnimi koli pogoji, stranke transakcije lahko v pogodbi navedejo vse točke, ki niso urejene z zakonom, kar je v primeru hipotekarnega posojila po zakonu nemogoče. .

Značilnosti te vrste hipoteke:

  1. Transakcija ni nujno zavarovana. Če nameravate vzeti hipoteko, zavarovano z nepremičnino, ki jo že imate, bo to v tem primeru hipoteka, ki bo izdana na podlagi pogodbe. Ob registraciji transakcije boste takoj prejeli polno lastninsko pravico na kupljeni nepremičnini, kar je pri posojilu po sili zakona nemogoče.
  2. To ni nujno ciljno posojilo. Če nameravate dobiti gotovinsko posojilo z zavarovanjem nepremičnine, ki jo imate v lasti, pogodba ureja tudi transakcijo. Takšni posli veljajo tudi za hipotekarne posle.

Hipoteka po sili zakona in po sili pogodbe: razlike

Hipoteka s pogajanji je posel z bolj fleksibilnimi pogoji, posojilodajalec in posojilojemalec lahko odstopata od zakonskih okvirov in sestavita individualne pogoje sodelovanja. Toda ta vrsta posojanja se redko uporablja, saj nosi tveganje za samega posojilodajalca. Dejansko se na trgu hipotekarno posojilo na podlagi pogodbe izda skoraj le, če se zaprosi za neciljno posojilo, zavarovano z nepremičnino, ali ko se zaprosi za hipoteko, zavarovano z nepremičnino, ki je že v lasti posojilojemalca.

Kakšna je razlika med hipoteko in hipoteko po sili zakona:

  1. Pod hipoteko se po sili zakona posel sklene le z uporabo zavarovanja pridobljenega premoženja.
  2. Vpis zakonske hipoteke in poravnava s prodajalcem se pojavita v trenutku, ko je kupoprodajna pogodba vpisana, torej je vse opravljeno hkrati. Pri dogovorjenem stanovanjskem kreditu banka najprej izda denar prodajalcu, nato se sestavi kupoprodajni posel in šele nato se lahko naloži obremenitev: prav zato, ker je posel nekaj časa nezaščiten, banke vzamejo tveganja, kar lahko vpliva na stopnje.
  3. Vpis hipoteke je po zakonu brezplačen. Pri registraciji pogodbe bo treba plačati pristojbino, za posamezne posojilojemalce je to 1000 rubljev. Če je posojilojemalec pravna oseba, bo plačal 4000 rubljev.

V obeh primerih lahko vsakdo nastopa kot posojilodajalec in posojilojemalec: državljani, organizacije (ne nujno finančne). Hipoteka med posamezniki po sili zakona ni izključena.

Registracija zakonite hipoteke

Hipoteka po zakonu in hipoteka po pogodbi sta si v marsičem podobni. Posojilojemalec stopi v stik z banko, zbere potrebne dokumente in čaka na odločitev. Po odobritvi in ​​zaključku vseh formalnih postopkov, na primer zavarovanja, je za transakcijo potrebna obvezna registracija.

Če najemate standardno stanovanjsko posojilo po sili zakona, potem za registracijo ni potrebna prisotnost vseh udeležencev v poslu, dovolj je vloga posojilodajalca ali posojilojemalca. Ker pa je banka zainteresirana za izvedbo postopka, običajno nadzoruje postopek, transakcija pa se določi v prisotnosti predstavnika posojilodajalca in samega posojilojemalca.

Postopek registracije:

  1. Banka pomaga zbrati paket dokumentov za prenos v Rosreestr ali MFC. Na tej stopnji ne bo težav: predstavniki bank zelo dobro vedo, kateri dokumenti so potrebni za registracijo.
  2. Po oddaji dokumentov je sama registracija zaključena v 5 delovnih dneh. V tem obdobju vladna agencija skrbno preveri vse dokumente.
  3. Kreditojemalec prejme potrdilo o lastništvu z oznako bremena.

Registracija posojila na podlagi pogodbe

Registracija poteka izključno s sodelovanjem vseh strank v transakciji: tako posojilojemalca kot predstavnika posojilodajalca. Najprej se registrira kupoprodajna pogodba, šele po tem se lahko naloži obremenitev (s hipoteko, po sili zakona, legalizacija teh dokumentov poteka hkrati). Potem je vse standardno: v 5 dneh po predložitvi dokumentov je transakcija registrirana.

Omejitev pravic in obremenitev nepremičnine pod hipoteko po sili zakona

Nastanek hipoteke po sili zakona pomeni določene omejitve. Posojilojemalec kupi nepremičnino, z njo lahko prosto razpolaga, ne bo pa je mogel prodati. Dejstvo naložitve bremena je bilo evidentirano v vladni agenciji. Edina možnost izvedbe je dogovor z banko: običajno je to možno le, če se pojavijo težave z odplačevanjem kredita.

Posojilodajalec lahko določi omejitve. Ena banka lahko takšne transakcije popolnoma prepove, druga dovoli, vendar šele po prejemu dovoljenja (posojilojemalec se obrne na banko z vlogo). Kar zadeva registracijo, ni nobenih omejitev za samega kupca in njegove družinske člane.

Kako odstraniti breme na zakoniti hipoteki

Po odplačilu stanovanjskega posojila v celoti v roku ali pred rokom, posojilojemalec stopi v stik s posojilodajalcem in prejme dokumente, ki potrjujejo izpolnitev dolžniških obveznosti v celoti. Pri odstranitvi bremena sodelujeta obe stranki posla, ki predstavljata medsebojni dogovor.

Po zakonu lahko odstranitev bremena poteka v osebni prisotnosti posojilojemalca in posojilodajalca: najpogosteje se to zgodi, zato se morata stranki dogovoriti o času transakcije in se dogovoriti za sestanek v MFC. Rok za preverjanje dokumentov je do 3 delovne dni, pri nakupu po DDU do 5 dni. Za to operacijo ni državne pristojbine.



 

Morda bi bilo koristno prebrati: