Що таке іпотека? Розбираємось у відмінностях іпотеки в силу закону та обтяження в силу договору Виникає іпотека.

Іпотека(від латів. hypotheca - застава, від грец. hypoteke) - це різновид застави, при якій закладається нерухоме майно, але й одночасно залишається у власності боржника. Якщо боржник не виконує своїх зобов'язань, то кредитор має право отримати задоволення за рахунок реалізації цього майна.

Слід розрізняти поняття іпотека і , у якому кредит видається банком під заставу нерухомого имущества. Іпотечний кредит – одна із складових іпотечної системи. При отриманні кредиту на купівлю нерухомого майна сама нерухомість, що купується, надходить в іпотеку (заставу) банку як гарантія повернення кредиту.

Послуги з підбору, оформлення та отримання іпотечних кредитів називають іпотечним брокериджем. Іпотечним брокериджем займається підготовлений для цієї діяльності фахівець. іпотечний брокер.

Іпотекою є також застава вже існуючого нерухомого майна власника для отримання ним кредиту чи позики, які будуть спрямовані або на ремонт чи будівництво, або на інші потреби на розсуд позичальника-заставника.

У разі невиконання основного зобов'язання стягнення звертається тільки на закладене нерухоме майно, а заставоутримувач має переважне право на задоволення своїх вимог перед іншими кредиторами боржника.

Підстави виникнення іпотеки та її регулювання

Чинним законодавством передбачено два види підстав виникнення іпотеки:

через закон;
з договору.

Іпотека в силу закону

Іпотека в силу закону (легальна іпотека) - це іпотека, яка виникає при настанні певних фактів, зазначених у законі, незалежно від волевиявлення сторін щодо виникнення іпотеки, при переході права власності на об'єкт нерухомості від однієї особи до іншої, точніше при набутті цього права новим власником, але за обов'язкового настання визначених законом фактів.

Іпотека в силу закону виникає у наступних п'яти основних та поширених випадках:

Придбання житлових будинків, квартир, земельних ділянок з використанням кредитних коштів банку чи іншої кредитної організації чи коштів цільової позики.
Будівництво житлових будинків, будівель, споруд чи квартир з використанням кредитних коштів банку чи іншої кредитної організації чи коштів цільової позики.
Продаж у кредит.
Рента.
Запорука майнових прав.

Іпотека в силу договору

Іпотека в силу договору (договірна іпотека) - це іпотека, яка виникає на підставі договору про іпотеку (заставу нерухомості).

Договір про іпотеку не є самостійним зобов'язанням, а полягає у забезпечення зобов'язання за договором позики, кредитним договором або іншим зобов'язанням.

Іпотека в силу закону відрізняється від іпотеки, що виникає на підставі договору, тільки тим, що перша виникає через пряму вказівку в законі та реєструється автоматично разом з іншим договором навіть без заяви сторін, а іпотека в силу договору підлягає реєстрації за окремою заявою сторін. Оскільки іпотека через закон виникає при цільовому кредиті на придбання житла, при реєстрації такої іпотеки змінюється власник об'єкта нерухомості, а якщо бути точнішим, то така іпотека виникає одночасно з придбанням нерухомості позичальником.

Майно, що може бути предметом іпотеки

Майно, яке може бути предметом іпотеки, визначено у статті 5 Закону про іпотеку - нерухомі речі, зазначені у статті 130 ЦК України, права на які зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним.

До таких речей відносять:

земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статті 63 Закону про іпотеку;
підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
житлові будинки, квартири та частини житлових будинків та квартир, що складаються з однієї або декількох ізольованих кімнат;
дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти.

Оцінка платоспроможності позичальника

Оцінка платоспроможності позичальника (андеррайтинг) - це оцінка можливостей Клієнта з обслуговування виданого іпотечного кредиту, тобто розрахунок суми кредиту, який позичальник зможе виплатити, з урахуванням особливостей самого позичальника (тип працевлаштування, щомісячний дохід та можливість його підтвердження, наявність співзаймальників або поручителів, склад сім'ї, наявність неповнолітніх та , ін.). Клієнт проходить процедуру андеррайтингу двічі: при зверненні до іпотечного брокера (її проводить андеррайтер брокерської компанії) перед укладанням договору надання послуг, а також у банку (проводять кредитні аналітики банку) під час розгляду заяви на видачу іпотечного кредиту.

Короткий опис процедури андеррайтингу у банку. Розрахунок коефіцієнтів:

Дані коефіцієнти розроблялися банками спільно з Федеральним агентством із іпотечного житлового кредитування на основі досвіду США та європейських країн. Саме такий набір показників відображає повну картину платоспроможності позичальника, а також дає змогу стандартизувати процедуру схвалення та видачі іпотечного кредиту. У кожній банківській програмі дані коефіцієнти затверджено заздалегідь, але у деяких випадках можуть і коригуватися, наприклад, за способом підтвердження доходу. К/З, О/Д і П/Д можуть змінюватись в залежності від суб'єкта РФ, розмірів середньої заробітної плати та переваг того чи іншого банку.

Після виконання розрахунку за даними коефіцієнтами зазвичай вибирається мінімальна сума, яка і буде сумою кредиту. Доход і спосіб його підтвердження є одним з основних факторів, які впливають на суму кредиту. Більшість банків розуміють, що не всі доходи майбутніх позичальників відображаються у бухобліку роботодавця, тому вони розробляють різні способи підтвердження доходів, наприклад: довідка про доходи вільної форми.

Особливості іпотечного кредиту

Кредит видається тривалий термін (до 50 років). Процентна ставка за іпотечним кредитом нижча, ніж за іншими видами кредитів. Позичальник іпотечного кредиту повинен мати так званий «початковий внесок» - частина вартості нерухомості, купуваної без урахування іпотечного кредиту (хоча у деяких банках ця умова необов'язково). Розмір первісного внеску зазвичай впливає на відсоткову ставку кредиту і варіюється від 0% до 70% вартості іпотечної нерухомості. Банк висуває до позичальника іпотечного кредиту низку спеціальних вимог: про підтвердження доходу, наявність безперервного стажу роботи та ін. Обов'язковими учасниками іпотечного кредитування є страхові та оціночні компанії, які забезпечують банку безпеку угоди. Погашення іпотечного кредиту здійснюється зазвичай рівними платежами – ануїтетами. Розмір такого постійного ануїтетного платежу (A) обчислюється за такою формулою.

Підстави виникнення іпотеки – під цим словосполученням розуміються фактори внаслідок настання яких виникає один із наступних видів іпотеки:

Іпотека в силу закону.
Іпотека з договору.

Іпотека в силу закону

Іпотека з закону (законна іпотека) виникає внаслідок настання обставин зазначених у федеральному законі (ст. 1 п. 2 Федерального закону від 16.07.1998 р. N 102-ФЗ «Про іпотеку») (далі – Закон N 102-ФЗ) . Така іпотека виникає виключно за цільового кредиту на придбання житла, а тому її реєстрація обов'язково супроводжується зміною власника об'єкта нерухомості.

Простими словами: іпотека через закон - це коли куплена за кредитні кошти квартира оформляється у власність покупця-позичальника і коли ця ж квартира стає запорукою за взятою позикою (що є стандартна схема надання іпотечного кредиту).

приклад: позичальник бере цільовий кредит у банку на купівлю квартири, яка стає заставним забезпеченням з цієї позички.

Російським законодавством передбачені такі підстави виникнення законної іпотеки:

Іпотека житлових будинків та квартир. Житлове приміщення (житлові будинки та квартири) куплене або збудоване з використанням кредитних коштів банку (або будь-якої іншої кредитної організації) перебуває у заставі у кредитора з моменту державної реєстрації іпотеки (п. 1 ст. 77 Закону N 102-ФЗ). Те саме стосується купівлі земельних ділянок (п. 1 ст. 64.1 Закону N 102-ФЗ), а також придбання та будівництва нежитлових приміщень (ст. 69.1 Закону N 102-ФЗ).
Продаж у кредит. Якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу, то проданий у кредит товар з моменту його передачі покупцю та до його оплати, визнається таким, що перебуває в заставі у продавця (п. 5 ст. 488 ЦК України). Ті ж правила діють щодо продажу товару в кредит, з умовою про розстрочення платежу (п. 3 ст. 489 ЦК України).
Рента (довічний зміст з утриманням). При передачі під виплату ренти якогось нерухомого майна, одержувач ренти як забезпечення зобов'язання платника набуває право застави на це майно (п. 1 ст. 587 ЦК України).

Реєстрація іпотеки в силу закону

Державна реєстрація іпотеки з закону відбувається одночасно з реєстрацією договору купівлі-продажу. Тобто у свідоцтві на куплену вами квартиру, у розділі «обтяження» вже буде зазначено, що житло придбано з використанням кредитних коштів та без згоди кредитора (банку) продати його не можна.

Законна іпотека реєструється на підставі заяви заставоутримувача (позичальника) або заставника (кредитора), або нотаріуса, що засвідчив договір, що призвів до виникнення цього виду іпотеки (п. 2 ст. 20 Закону N 102-ФЗ). Докладніше про реєстрацію іпотеки читайте.

Зверніть увагу! За держреєстрацію іпотеки що виникла з закону - мито не стягується (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Іпотека в силу договору

Іпотека з договору (договірна іпотека) виникає виходячи з договору про іпотеку (ст. 1 п. 2 Закону N 102-ФЗ). Інакше висловлюючись, виникнення такої іпотеки стає можливим лише за наявності спеціальної домовленості сторін про заставу.

Простими словами: іпотека в силу договору - це коли покупець-позичальник:

Оформляє куплену за кредитні кошти квартируу свою власність (отримуючи при цьому «чисте» свідоцтво, тобто без обтяження).
Збирає пакет документів(На це зазвичай дається до 3-ох місяців) саме на ту квартиру, яка як передбачається, стане предметом застави (тобто в цьому випадку предметом застави по іпотеці може стати як кредитна квартира, так і будь-яка інша нерухомість, що знаходиться у власності позичальника).
Спільно із кредитором (банком) складає та реєструє окремий договір іпотеки(Тільки після цього на майно накладається обтяження - тобто саме з цього моменту іпотека набирає чинності).

приклад: позичальник бере цільовий кредит на покупку нерухомості під заставу вже наявного житла.

Погоджуючись на договірну іпотеку, банк дуже ризикує. Адже до того моменту, поки договір іпотеки не буде зареєстрований, кредитор (банк) формально не матиме жодних прав на куплену в рамках іпотечного кредитування нерухомість. Вихід із такої ситуації кредитні організації знаходять у поручителях. На той період часу, поки житлова площа не буде передана в заставу, вони вимагають від позичальника надати кілька фізичних чи юридичних осіб, які готові поручитися за нього. Водночас, на той же час, банки зазвичай завищують відсоткову ставку за кредитом.

Реєстрація іпотеки в силу договору

Іпотека в силу договору реєструється не разом із договором купівлі-продажу квартири, як це відбувається за законної іпотеки, а окремо, на підставі окремого іпотечного договору.

Державна реєстрація іпотеки в силу договору здійснюється на підставі спільної заяви заставоутримувача та заставника. У разі якщо іпотека виникла в силу нотаріально засвідченого договору про іпотеку, то реєстрація може бути здійснена на підставі заяви нотаріуса, що засвідчила цей договір (п. 1 ст. 20 Закону N 102-ФЗ). Докладніше про реєстрацію іпотеки можна дізнатися.

Іпотека: через закон, через договір - відмінності

Отже, чим іпотека в силу закону відрізняється від іпотеки, що виникає в силу договору:

іпотека в силу	виникнення	предметом застави може стати	реєстрація: 1 – коли 2 – за заявою кого	держмито за реєстрацію
закону	автоматично без згоди сторін	кредитована квартира	1) одночасно з державною реєстрацією права власності 2) може бути здійснена на підставі заяви однієї зі сторін угоди (заставоутримувача, заставника, нотаріуса)	не стягується
договору	під час укладання окремого договору	кредитована або будь-яка інша квартира, яка перебуває у власності позичальника	1) після реєстрації договору купівлі-продажу на підставі окремого договору іпотеки 2) здійснюється суворо на підставі спільної заяви заставоутримувача та заставника	стягується

Відповідно до п.3 ст.334 ЦК, застава виникає на підставі договору застави або в силу прямого припису закону при настанні зазначених у нормі закону обставин та за умови, якщо в законі визначено, яке майно та забезпечення якого зобов'язання вважається таким, що перебуває в заставі . Останній випадок застави називається законною заставою.
Найбільш поширена ситуація, в якій виникає законна застава, – це продаж речі на виплат (кредит). Відповідно до п.5 ст.488 ЦК з моменту передачі проданої речі покупцю і до повної її оплати остання вважається продавцем, що перебуває в заставі, для забезпечення виконання покупцем обов'язку з оплати.
Законна застава породжує самі правові наслідки, як і застава договірний. Це стосується не лише прав заставоутримувача, а й його правового статусу. Зокрема, становище заставоутримувача, чиї права виникли відповідно до норми закону, у справах про банкрутство нічим не відрізняється від правового становища заставоутримувача, який засновує свої права на договорі застави. Така особа має переваги перед іншими кредиторами, чиї права випливають із зобов'язань, не забезпечених заставою. Наприклад, по одній із справ окружний суд скасував ухвалу суду першої інстанції, яким продавець, який продав товар у кредит, був включений в одну чергу з іншими кредиторами. Окружний суд зазначив, що у разі продажу товару в кредит продавець має право законної застави на проданий товар, отже, його вимога про виплату продажної вартості товару забезпечена заставою. Такий кредитор має бути включений до черги заставних кредиторів (див. постанову ФАС МО від 28.11.2002 NКГ-А41/7833-02). Подібна практика є стійкою та характерною для більшості окружних судів (див. також постанови ФАС СЗВ від 27.08.2002 N8б/02-А42-6437/01-7; ФАС УО від 28.07.2003 NФ09-1938/03ГК).
Інший приклад застосування до законної застави загальних норм про заставу є такою справою. Перед судом стояло питання дійсності угод з придбання майна, сплаченого векселями. Суд встановив, що векселі, якими покупець розрахувався за спірне майно, були придбані ним у третьої особи, причому покупець векселів на момент їх відчуження не виплатив продавцеві їх вартість. Суд визнав, що векселі перебувають у заставі у продавця і, отже, розпорядження ними (тобто їх використання як засіб платежу за іншим договором) без згоди останнього є неправомірним (див. постанову ФАС УО від 01.09.2003 NФ09-2790/ 03АК).
Найбільш складне питання, що виникає у зв'язку із законною заставою, полягає в наступному: чи підлягає право застави щодо нерухомого майна, що виникло на підставі закону, реєстрації в ЄДРП і чи слід вважати, що якщо така реєстрація відсутня, право застави не виникає!
Аналіз арбітражної практики свідчить про те, що суди схиляються до такого висновку: право застави щодо нерухомого майна, що виникає на підставі закону, існує лише в тому випадку, якщо реєструючий орган вніс відповідний запис до ЄДРП. В іншому випадку суди заперечують наявність у кредитора заставного права, навіть якщо є підстави для виникнення законної застави, перелічені у відповідних нормах закону.
Наприклад, по одній із справ окружний суд визнав, що застава в силу закону, як і договірна застава нерухомого майна, підлягає реєстрації та виникає з моменту внесення запису до реєстру (див. постанову ФАС ДО від 05.03.2005 NФ03-А51/04- 1/4248). Зазначене правило діє у відносинах між продавцем і покупцем, купившим нерухому річ у кредит, й у відносинах між продавцем і наступним покупцем нерухомої речі. Як ілюстрацію останньої тези наведемо таку справу. Покупець купив нерухому річ за умов розстрочення платежу. Запис про заставу до Реєстру прав на нерухоме майно внесено не було. Не виплативши повністю вартість придбаного майна, покупець продав річ третій особі. Продавець звернувся до суду з позовом, у якому він вказав, що він є заставоутримувачем нерухомого майна та вимагає звернути стягнення на предмет застави, а також визнати недійсними правочини щодо розпорядження предметом застави, укладені без його згоди. Суди всіх інстанцій у задоволенні позову відмовили з наступної причини: запису у ЄДРП про право застави немає, отже, право застави не виникло (див. постанову ФАС МО від 08.02.2006 NКГ-А40/13476-05).
В іншій аналогічній справі окружний суд докладніше аргументував свою позицію: оскільки в силу закону на реєструючий орган не покладено обов'язок перевіряти виконання угоди та оплату коштів за придбане майно за договором купівлі-продажу, то доказ заявника про те, що реєструючий орган повинен був здійснити державну реєстрацію обтяження права власності іпотекою в силу закону під час реєстрації переходу права власності до покупця є неспроможним. Судами також було встановлено, що заявник не звертався із заявою до реєструючого органу для здійснення реєстрації іпотеки як обтяження права власності. У визнанні заставного права на продану нерухому річ було відмовлено (див. ухвалу ФАС МО від 25.01.2006 NКГ-А41/12814-05).
Інший окружний суд також цілком послідовно обстоює думку, що право законної застави на нерухоме майно підлягає реєстрації. Наприклад, по одній зі справ ФАС УО підтримав висновок суду першої інстанції про те, що будь-яка застава нерухомого майна підлягає реєстрації незалежно від підстави його виникнення, оскільки державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права (див. постанови від 06.12.2004 NФ09- 4040/04ГК, від 30.12.2004 NФ09-4315/04ГК).
Такий підхід судів слід підтримати. Саме існування ЄДРП пов'язане з необхідністю надання правам на нерухомі речі якостей гласності та публічної достовірності. Особа, яка претендує на статус заставоутримувача в силу закону, має можливість подати до реєструючого органу заяву про реєстрацію свого права; останній, у свою чергу, не має підстав для відмови у такій реєстрації. Тому з точки зору захисту інтересів учасників обороту теза про те, що будь-яка застава має бути відображена в ЄДРП, видається цілком вірною.

Ще на тему § 3. Застава (ст.334-358) 359. Що таке «запорука з закону»? Чи підлягає реєстрації право застави нерухомого майна, що виникає із закону?:

Те, що така ситуація нерідко детермінована конфіскаційної податкової системи, що встановилася.
Здається, що такі різноманітні форми накопичення, обробки та піднесення інформації про ефективність та платіжну поведінку

Вітаємо! Сьогодні поговоримо про те, що таке іпотека через закон. У багатьох людей термін іпотека асоціюється виключно з процедурою оформлення житла в кредит, але є поширеною помилкою. Іпотека виступає заставою нерухомості, яка буде обтяжена згідно з договором позики, розстрочки або іншими зобов'язаннями, передбаченими законом. Розрізняють два поняття – іпотека в силу закону та іпотека в силу договору , про особливості та відмінності цих видів угод буде розказано далі.

Будь-який вид іпотеки передбачає наявність майнової застави (обтяження). Найбільш поширеним видом виникнення іпотеки є купівля нерухомості за рахунок банківських коштів. Банки найчастіше практикують оформлення іпотеки через закон. З погляду права, така угода надійніша, оскільки наявність обтяження гарантовано, оскаржити право власності у разі позичальник зможе.

Цей вид зобов'язань утворюється під час реєстрації нерухомості у Єдиному Державному Реєстрі. Іпотека з закону виникає під час переходу прав власності, це може бути договір купівлі-продажу, ренти чи інший вид угоди.

Як правило, громадяни займаються пошуком варіантів житла, маючи на руках уже схвалене рішення щодо кредиту.

Визначившись із вибором, підписується кредитний договір і укладається угода купівлі продажу. Слідом за оформленням угоди банк переказує кошти продавцю нерухомості. В цьому випадку хоч і офіційно позичальник стає власником, але житло придбано за рахунок позикових коштів, воно й виступає запорукою.

Описаний випадок є найяскравішим прикладом того, як виникає іпотека в силу закону. При несплаті боргу заставне майно передається у власність кредитора.

Іпотека з закону виникає як при оформленні позички у банківській установі.

Наприклад, якщо договір купівлі-продажу передбачає сплату коштів приватній особі частинами (розстрочку), у разі нерухомість також перебуває під обтяженням продавця. Під час реєстрації в ЄДРП РФ у графі обтяження ставиться відповідна позначка.

Важливо! Наявність застави іноді потрібно документально підтвердити, для цього складається застава. Вона полягає у нотаріуса чи банку. Припинення дії заставної передбачено лише за виконання зобов'язань за договором, саме погашення боргу. Зміна утримувача заставної допустима. Така операція може виникнути при рефінансуванні іпотеки в іншому банку або продажу застави. Детальніше про те, і навіщо вона потрібна, можна почитати у нас на сайті.

Чим відрізняється від іпотеки через договір

При іпотеці в силу договору застава виникає згідно з взаємною угодою або окремо складеною іпотечною угодою. При оформленні кредитного договору права та обов'язки заставника та заставоодержувача обумовлюються індивідуально.

На сьогоднішній день у Росії деякі банки практикують оформлення іпотеки в силу договору.

Законом передбачені всі варіанти цільового кредитування, але є умови, за яких оформлення права власності настає при виконанні певних умов. Наприклад, коли ділянку потрібно приватизувати. У цьому випадку, можна скласти договір між заставником і заставоодержувачем про виконання умов та перехід права власності.

Цей вид цільового кредитування можна розділити на кілька видів:

якщо обтяження не накладають та фактично застави немає;
коли як застава виступає вже наявний у власності у позичальника об'єкт нерухомості;
коли після оформлення кредиту позичальник отримує право власності, а вже після надає це майно банку як заставу.

Договірна іпотека не така популярна, оскільки вона більш ризикова для кредиторів, вони не мають гарантії повернення коштів. Якщо розглядати приклад наведений вище (кредит у банку схвалений, клієнт наглядає житло). Після укладання кредитного договору позичальнику надається певний термін для переоформлення нерухомості на себе, потім він має оформити заставу на це житло. Відповідно офіційно нерухомість не обтяжена і банк не зможе довести факт видачі іпотечного кредиту, відсудити право власності не вдасться.

Головні відмінності договірної від законної іпотеки:

Виникнення. Тут головна відмінність вбачається у самій назві, один вид іпотеки виникає виходячи з закону, інший – договору.
Реєстрація. Іпотека через закон реєструється автоматично під час того, як новий власник подає документи про угоду в ЄДРП. Документи до інстанції може подавати і заставоутримувач та заставник окремо. Іпотека в силу договору реєструється окремо, причому документи в ЄДРП подаються в присутності заставоутримувача та заставника.
Вид застави. При іпотеці в силу закону оформляється цільовий кредит, а значить, автоматично заставою стає нерухомість, що купується. Договірна іпотека не передбачає обов'язкову наявність застави, але також обтяженням може стати майно позичальника.
Наявність державного мита. Відсутнє мито при законній іпотеці, при договірній – стягується під час реєстрації угоди.

Законна іпотека також вигідніша, з фінансової точки зору, за її оформлення не береться мито і вона не вимагає додаткової реєстрації. З іншого боку, наявність обтяження мають недоліки, то заставне майно не можна продати без згоди банку. Крім того, щоб зняти обтяження, потрібно звертатися до банку і брати документи про успішне погашення боргу, а якщо кредитор за роки існування змінив власника або був реорганізований, то обтяження буде досить проблематично.

Нормативні документи

Основними нормативними документами з цього питання є:

ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» №122,

Законна іпотека виникає:

При оформленні договору ренти (передача нерухомості за умови утримання утриманця).
Іпотека на придбання чи будівництво нерухомості за рахунок позикових коштів.
Продаж товару (нерухомості) у кредит, наявність обтяження майна здійснюється відповідно до статті 448 Цивільного Кодексу РФ (ГК РФ),

Відповідно до норм закону визначено такі види майна, що купуються в іпотеку: квартири в новобудові або на вторинному ринку, будинки (особняки), земельні ділянки, кімнати (часткове майно), кооперативи, гаражі, виробничі приміщення.

Важливо! Сторони можуть дійти взаємної угоди, коли обтяження не накладається. І тут у договорі купівлі-продажу слід зазначити, що за згодою сторін відповідно до статті 488 ДК РФ обтяження не накладається. Таким чином, позичальник стає повноправним власником майна, що купується в кредит.

Реєстрація іпотеки в силу закону

Тепер слід розібратися в особливостях реєстрації. Кожен об'єкт нерухомості при зміні власника реєструється в ЄДРП. Дізнатися про обтяження можна самостійно через Росреєстр, МФЦ або онлайн на сайті ЄДРП. Найбільш швидко та зручно буде сформувати виписку з ЄДРН через інтернет, для цього потрібно лише задати параметри про наявну нерухомість. В отриманій виписці буде відображено також записи про іпотеку.

Важливо! Підготовкою та збиранням документів займається продавець житла або ріелтор. Проте банк перед оформленням договору перевіряє всі документи на справжність, тому випадки шахрайства виключені. Якщо нерухомість вже перебуває у заставі, то в позиці буде відмовлено.

Процедура реєстрації іпотеки з закону:

Клієнт оформляє кредит у банку та укладає договір купівлі-продажу.
Для реєстрації в Єдиному Державному Реєстрі Нерухомості потрібно підготувати всі документи, включаючи договір купівлі-продажу та кредитний договір. Якщо складалася заставна, то її обов'язково потрібно надати, також додатково потрібні додатки (якщо є) та копії. Власник заставної має право вимагати внести його відомості до ЄДРН як заставоутримувач об'єкта нерухомості. Реєстраційний запис вноситься протягом місяця з моменту звернення.
Реєстрація здійснюється автоматично, у графі обтяження ставиться відповідна позначка. Термін реєстрації складає 5 робочих днів.
Для третіх осіб виникнення іпотеки вважається з її реєстрації.
Обтяження знімається після погашення боргу банку.

Якщо у позичальника немає можливості особисто подати документи в ЄДРП, то він може скористатися допомогою нотаріуса, який засвідчив договір іпотеки між заставоутримувачем та заставником. Послуги нотаріуса, звичайно, платні.

Визначити, яка схема укладання угоди зручніша, неможливо. Ці дві схеми використовують у абсолютно різних кредитних програмах. Якщо законна іпотека дається суворо на цільове придбання нерухомості, то при договірній - можна використовувати отримані кошти на власний розсуд.

Чекаємо на ваші питання нижче. Будемо вдячні за оцінку посту. Якщо вам потрібна підтримка професійного юриста з іпотеки, запишіться прямо зараз на безкоштовну консультацію в спеціальній формі в кутку екрана.

За бажання оформити іпотечний кредит позичальник може мати справу з двома термінами, що позначають вид позички: «іпотека з закону» і «іпотека з договору». Обидва види припускають угоди з нерухомістю, за обома можна придбати об'єкт із використанням застави, але найчастіше банками використовується саме законна позичка.

Іпотека через закон: що це?

Це придбання житла чи іншої нерухомості за всіма нормами законодавства. Закон чітко регулює процес оформлення та реєстрації житлової позички.

Більшість банків видають саме іпотеку через закон, оскільки вона менш ризикована для кредитора. Якщо ви плануєте оформити класичну іпотеку, тобто угода буде забезпечена заставою майна, що купується, з більшою ймовірністю можна припустити, що це буде іпотека в силу закону.

Важливі особливості законної іпотеки:

Придбання будь-якого виду нерухомості або будівництво будинку за рахунок позикових коштів.
На об'єкт, що купується, накладається обтяження. Позичальник отримує право власності, але буде обмежений у діях: продаж закладеної нерухомості неможливий, також банк може встановлювати обмеження щодо прописки інших громадян у квартирі/будинку або здачі об'єкта в оренду.
Якщо позичальник не виконує прийняті він зобов'язання, кредитор має право вилучити закладене майно.
Іпотека за законом – суворо цільовий кредит. На руки позичальник гроші не отримує, вони перераховуються кредитором продавцю майна.

У разі оформлення закону кредитором може стати не тільки банк. Їм може виступити інша фінансова організація чи навіть забудовник у разі придбання нового житла. Забудовники часто пропонують розстрочку покупцям без участі банку. Це також кредит, який регулюється законодавством та оформляється відповідним чином. У цьому випадку на об'єкт також накладається обтяження, а заставоутримувачем виступатиме забудовник: при невиплаті позички саме він може ініціювати процес вилучення застави та виселення.

Іпотека в силу договору

Якщо кредитор застосовує такий вид оформлення угоди, отже регулювати взаємини позичальника і кредитора буде окремий договір, а чи не Федеральні Закони. По суті, договірна іпотека передбачає видачу позички на будь-яких умовах, учасники правочину можуть вказати в договорі будь-які моменти, які не регулюють закон, які неможливі у разі оформлення іпотечного кредиту в силу закону.

Особливості цього виду іпотеки:

Угода не обов'язково забезпечується. Якщо ви плануєте взяти іпотеку під заставу житла, що вже знаходиться у власності, в цьому випадку буде оформлена саме іпотека в силу договору. При реєстрації угоди ви одразу отримаєте повноправні права власності на куплене майно, що неможливе при позиці через закон.
Це не обов'язково цільовий кредит. Якщо ви плануєте отримати кредит готівкою під заставу нерухомого об'єкта, що має у власності, регулювати угоду буде також договір. Такі угоди також стосуються іпотечних.

Іпотека в силу закону та в силу договору: відмінності

Договірна іпотека - угода з більш гнучкими умовами, кредитор та позичальник можуть відійти від рамок закону та скласти індивідуальні умови співробітництва. Але застосовується такий вид кредитування рідко, оскільки він несе ризики самого кредитора. По суті, на ринку іпотечний кредит через договір видається практично лише при оформленні нецільової позички під заставу майна або при оформленні іпотеки із заставою майна, яке вже перебуває у власності позичальника.

У чому різниця іпотека та іпотека в силу закону:

За іпотекою в силу закону правочин здійснюється тільки із застосуванням застави майна, що купується.
Реєстрація законної іпотеки та розрахунок із продавцем відбуваються у той момент, коли і реєструється договір купівлі-продажу, тобто все робиться одночасно. У разі договірної житлової позики спочатку банк видає гроші продавцю, після оформляється угода купівлі-продажу, і тільки після цього можливе накладення обтяження: саме через те, що деякий час операція виявляється незахищеною, банки ризикують, а це може позначитися на ставках.
Реєстрація іпотеки з закону безкоштовна. При договірному оформленні знадобиться сплата мита, для позичальників-фізособ це 1000 рублів. Якщо позичальником виступає юридична особа, вона заплатить 4000 рублів.

В обох випадках у ролі кредитора та позичальника можуть виступати будь-хто: громадяни, організації (не обов'язково фінансові). Не виключається і іпотека через закон між фізичними особами.

Реєстрація легальної іпотеки

Іпотека з закону і іпотека з договору багато в чому схожі. Позичальник звертається до банку, збирає необхідні документи та чекає на рішення. При схваленні та проходженні всіх формальних процедур, наприклад страхування, угода вимагає обов'язкової реєстрації.

Якщо ви оформляєте стандартну житлову позику в силу закону, то для її реєстрації не обов'язково бути присутнім усім учасникам угоди, достатньо заяви кредитора або позичальника. Але оскільки банк зацікавлений у проведенні процедури, він контролює процес, і угода фіксується в присутності представника кредитора і самого позичальника.

Порядок реєстрації:

Банк допомагає зібрати пакет документів для передачі їх до Росреєстру або МФЦ. На цьому етапі проблем не виникне: представники банку чудово знають, які папери потрібні для реєстрації.
Після передачі документів сама реєстрація відбувається протягом 5 робочих днів. Протягом цього терміну держорган ретельно перевіряє усі документи.
Позичальник отримує свідоцтво на власність з відміткою про обтяження.

Реєстрація позички в силу договору

Реєстрація відбувається за участю всіх сторін угоди: і позичальника, і представника кредитора. Спочатку реєструється договір купівлі-продажу, лише після цього можна накласти обтяження (при іпотеці через закон легалізація цих документів відбувається одночасно). Далі все стандартно: протягом 5 днів після подання документів правочин реєструється.

Обмеження прав та обтяження об'єкта нерухомості при іпотеці через закон

Виникнення іпотеки з закону передбачає певні обмеження. Позичальник купує об'єкт нерухомості, він може вільно їм розпоряджатися, але продати нерухомість він не зможе. Факт накладення обтяження зафіксовано у держоргані. Єдина можливість реалізації — домовленість із банком: зазвичай це можливо лише у разі виникнення проблем із виплатою кредиту.

Кредитор може встановлювати обмеження на . Один банк може забороняти такі угоди, інший допустить це, але тільки при отриманні дозволу (позичальник звертається до банку із заявою). Щодо прописки, то для самого покупця та членів його сім'ї обмежень немає.

Як зняти обтяження законної іпотеки

Після повної виплати житлового кредиту за графіком або достроково позичальник звертається до кредитора та отримує документи, що підтверджують виконання боргових зобов'язань у повному обсязі. У знятті обтяження беруть участь обидві сторони угоди, вони становлять обопільну угоду.

За законом зняття обтяження може відбуватися за особистої присутності позичальника та кредитора: найчастіше відбувається саме так, тому сторонам потрібно погодити час угоди та записатися на прийом до МФЦ. Термін перевірки документів - до 3-х робочих днів, при купівлі ДДУ - до 5-ти днів. Держмито за цю операцію не стягується.

Можливо, буде корисно почитати: