რა არის იპოთეკა? გავიგოთ რა განსხვავებაა კანონის ძალით იპოთეკასა და ხელშეკრულების ძალით დატვირთვას შორის იპოთეკა წარმოიშობა.

იპოთეკა(ლათინური ჰიპოთეკა - გირავნობა, ბერძნულიდან hypoteke) არის გირავნობის სახეობა, რომელშიც უძრავი ქონება გირავნდება, მაგრამ ამავე დროს რჩება მოვალის საკუთრებაში. თუ მოვალე არ ასრულებს თავის ვალდებულებებს, მაშინ კრედიტორს უფლება აქვს მიიღოს კმაყოფილება ამ ქონების გაყიდვით.

აუცილებელია განვასხვავოთ იპოთეკის ცნებები და რომლებშიც სესხი გაიცემა უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი ბანკის მიერ. იპოთეკური სესხი იპოთეკური სისტემის ერთ-ერთი კომპონენტია. უძრავი ქონების შესაძენად სესხის მიღებისას თავად შეძენილი ქონება იპოთეკით (გირაო) იდება ბანკში, როგორც სესხის დაფარვის გარანტია.

იპოთეკური სესხის შერჩევის, დამუშავებისა და მიღების სერვისები ე.წ იპოთეკური საბროკერო. იპოთეკური საბროკერო მომსახურებას ახორციელებს ამ საქმიანობისთვის მომზადებული სპეციალისტი - იპოთეკური საბროკერო.

იპოთეკა ასევე არის მესაკუთრის არსებული უძრავი ქონების გირავნობა კრედიტის ან სესხის მისაღებად, რომელიც გამოყენებული იქნება ან რემონტისთვის ან მშენებლობისთვის, ან სხვა საჭიროებისთვის მსესხებელ-იპოთეკარის შეხედულებისამებრ.

ძირითადი ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში ყადაღა გამოიყენება მხოლოდ დაგირავებულ უძრავ ქონებაზე და იპოთეკარს აქვს პრიორიტეტული უფლება, დააკმაყოფილოს თავისი მოთხოვნები მოვალის სხვა კრედიტორებთან მიმართებაში.

იპოთეკის გაჩენის საფუძვლები და მისი რეგულირება

მოქმედი კანონმდებლობა ითვალისწინებს იპოთეკის გაჩენის ორ სახის საფუძველს:

1. კანონის ძალით;
2. ხელშეკრულების ძალით.

იპოთეკა კანონის ძალით

იპოთეკა კანონის ძალით (კანონიერი იპოთეკა) არის იპოთეკა, რომელიც წარმოიქმნება კანონით განსაზღვრული გარკვეული ფაქტების დადგომისას, მხარეთა ნების მიუხედავად იპოთეკის დადგომასთან დაკავშირებით, ქონების საკუთრებაში გადაცემისას ერთი პირიდან მეორეზე, უფრო სწორედ შეძენისას. ამ უფლების ახალი მფლობელის მიერ, მაგრამ კანონით განსაზღვრული სავალდებულო ფაქტებით.

იპოთეკა წარმოიქმნება კანონის ძალით შემდეგ ხუთ ძირითად და ჩვეულებრივ შემთხვევაში:

1. საცხოვრებელი სახლების, ბინების, მიწის ნაკვეთების შეძენა ბანკის ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაციის საკრედიტო სახსრებით ან მიზნობრივი სესხიდან.
2. საცხოვრებელი სახლების, შენობების, ნაგებობების ან ბინების მშენებლობა ბანკის ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაციის საკრედიტო სახსრების ან მიზნობრივი სესხის თანხების გამოყენებით.
3. იყიდება კრედიტით.
4. Ქირავდება.
5. საკუთრების უფლების გირავნობა.

იპოთეკა შეთანხმებით

იპოთეკა შეთანხმებით (მოლაპარაკებით იპოთეკა) არის იპოთეკა, რომელიც წარმოიქმნება იპოთეკის ხელშეკრულების საფუძველზე (უძრავი ქონების იპოთეკა).

იპოთეკის ხელშეკრულება არ არის დამოუკიდებელი ვალდებულება, არამედ შედგება სესხის ხელშეკრულებით, საკრედიტო ხელშეკრულებით ან სხვა ვალდებულებით გათვალისწინებული ვალდებულების უზრუნველყოფისგან.

კანონის ძალით იპოთეკა განსხვავდება ხელშეკრულების საფუძველზე წარმოშობილი იპოთეკისგან მხოლოდ იმით, რომ პირველი წარმოიქმნება კანონის პირდაპირი მითითებით და რეგისტრირდება ავტომატურად სხვა ხელშეკრულებასთან ერთად, თუნდაც მხარეთა განცხადების გარეშე, და ხელშეკრულების საფუძველზე იპოთეკა ექვემდებარება რეგისტრაციას მხარეთა ცალკეული განცხადების საფუძველზე. ვინაიდან იპოთეკა, კანონის ძალით, წარმოიქმნება საცხოვრებლის შესაძენად მიზანმიმართულ სესხთან ერთად, ასეთი იპოთეკის რეგისტრაციისას, ქონების მფლობელი იცვლება და უფრო სწორად, ასეთი იპოთეკა წარმოიქმნება უძრავი ქონების შეძენის პარალელურად. მსესხებლის მიერ ქონება.

ქონება, რომელიც შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი

ქონება, რომელიც შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი, განსაზღვრულია იპოთეკის შესახებ კანონის მე-5 მუხლში - რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლით განსაზღვრული უძრავი ნივთები, რომელთა უფლებები რეგისტრირებულია უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის დადგენილი წესით. უძრავი ქონება და მასთან გარიგებები.

ასეთი რამ მოიცავს:

1. მიწის ნაკვეთები, გარდა იპოთეკის შესახებ კანონის 63-ე მუხლით განსაზღვრული მიწის ნაკვეთებისა;
2. საწარმოები, აგრეთვე შენობები, ნაგებობები და სხვა უძრავი ქონება, რომლებიც გამოიყენება ბიზნეს საქმიანობაში;
3. საცხოვრებელი კორპუსები, ბინები და საცხოვრებელი კორპუსებისა და ბინების ნაწილები, რომლებიც შედგება ერთი ან მეტი იზოლირებული ოთახისაგან;
4. დაჩები, ბაღის სახლები, ავტოფარეხები და სხვა სამომხმარებლო შენობები;
5. საჰაერო და საზღვაო ხომალდები, შიდა ნავიგაციის გემები და კოსმოსური ობიექტები.

მსესხებლის გადახდისუნარიანობის შეფასება

მსესხებლის გადახდისუნარიანობის შეფასება (ანდერრაიტინგი) არის კლიენტის შესაძლებლობების შეფასება გაცემული იპოთეკური სესხის მომსახურებისთვის, ანუ იმ სესხის ოდენობის გაანგარიშება, რომლის დაფარვასაც მსესხებელი შეძლებს თავად მსესხებლის მახასიათებლების გათვალისწინებით (დასაქმების ტიპი, თვიური შემოსავალი და მისი დადასტურების შესაძლებლობა, თანამსესხებლების ან თავდების არსებობა, ოჯახის შემადგენლობა, არასრულწლოვანთა დამოკიდებულების არსებობა და ა.შ.). კლიენტი გადის ანდერაიტინგის პროცედურას ორჯერ: მომსახურების გაწევის ხელშეკრულების გაფორმებამდე იპოთეკურ ბროკერთან (ახორციელებს საბროკერო კომპანიის ანდერაიტერი) და ასევე ბანკში (ახორციელებს ბანკის საკრედიტო ანალიტიკოსების მიერ) განხილვისას. განცხადება იპოთეკური სესხისთვის.

ბანკის ანდერრაიტინგის პროცედურის მოკლე აღწერა. შანსების გაანგარიშება:

ეს კოეფიციენტები შეიმუშავეს ბანკებმა საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების ფედერალურ სააგენტოსთან ერთად, შეერთებული შტატებისა და ევროპის ქვეყნების გამოცდილებაზე დაყრდნობით. სწორედ ინდიკატორების ეს ნაკრები ასახავს მსესხებლის გადახდისუნარიანობის სრულ სურათს და ასევე გვაძლევს საშუალებას მოვახდინოთ იპოთეკური სესხის დამტკიცებისა და გაცემის პროცედურის სტანდარტიზაცია. თითოეულ საბანკო პროგრამაში ეს კოეფიციენტები წინასწარ არის დამტკიცებული, მაგრამ ზოგიერთ შემთხვევაში მათი კორექტირება შესაძლებელია, მაგალითად, შემოსავლის დადასტურების მეთოდის მიხედვით. K/Z, O/D და P/D შეიძლება განსხვავდებოდეს რუსეთის ფედერაციის სუბიექტის, საშუალო ხელფასის ზომისა და კონკრეტული ბანკის პრეფერენციების მიხედვით.

ამ კოეფიციენტების გამოყენებით გაანგარიშების შემდეგ ჩვეულებრივ ირჩევა მინიმალური თანხა, რომელიც იქნება სესხის თანხა. შემოსავალი და მისი დადასტურების მეთოდი ერთ-ერთი მთავარი ფაქტორია, რომელიც გავლენას ახდენს სესხის ოდენობაზე. ბანკების უმეტესობას ესმის, რომ მომავალი მსესხებლების ყველა შემოსავალი არ არის ასახული დამსაქმებლის სააღრიცხვო ჩანაწერებში, ამიტომ ისინი ავითარებენ შემოსავლის დადასტურების სხვადასხვა გზებს, მაგალითად: შემოსავლის უფასო სერთიფიკატს.

იპოთეკური სესხის მახასიათებლები

სესხი გაიცემა გრძელვადიანი (50 წლამდე). იპოთეკურ სესხზე საპროცენტო განაკვეთი უფრო დაბალია, ვიდრე სხვა ტიპის სესხებზე. იპოთეკური სესხის მსესხებელს უნდა ჰქონდეს ეგრეთ წოდებული „წინასწარი გადახდა“ - იპოთეკური სესხის გათვალისწინების გარეშე შეძენილი ქონების ღირებულების ნაწილი (თუმცა ზოგიერთ ბანკში ეს პირობა არ არის სავალდებულო). წინასწარი გადახდის ზომა ჩვეულებრივ გავლენას ახდენს სესხის საპროცენტო განაკვეთზე და მერყეობს იპოთეკური ქონების ღირებულების 0%-დან 70%-მდე. ბანკი იპოთეკური სესხის მსესხებელს უყენებს მთელ რიგ განსაკუთრებულ მოთხოვნას: შემოსავლის დადასტურება, უწყვეტი სამუშაო გამოცდილება და ა.შ. იპოთეკური სესხის სავალდებულო მონაწილეები არიან სადაზღვევო და შემფასებელი კომპანიები, რომლებიც უზრუნველყოფენ ბანკს ტრანზაქციის უსაფრთხოებას. იპოთეკური სესხი, როგორც წესი, იფარება თანაბარი გადახდებით - ანუიტეტებით. ასეთი მუდმივი ანუიტეტის გადახდის ზომა (A) გამოითვლება ფორმულის გამოყენებით.

იპოთეკის გაჩენის მიზეზები - ეს ფრაზა ეხება ფაქტორებს რის შედეგადაც წარმოიქმნება იპოთეკის ერთ-ერთი შემდეგი სახეობა:

1. იპოთეკა კანონის ძალით.
2. იპოთეკა ხელშეკრულების ძალით.

იპოთეკა კანონის ძალით

იპოთეკა კანონის ძალით (კანონიერი იპოთეკა) წარმოიქმნება ფედერალური კანონით განსაზღვრული გარემოებების წარმოქმნის შედეგად (1998 წლის 16 ივლისის ფედერალური კანონის N 102-FZ „იპოთეკის შესახებ“ 1-ლი მუხლი, მე-2 პუნქტი) (შემდგომში. მოიხსენიება როგორც კანონი N 102-FZ) . ასეთი იპოთეკა წარმოიქმნება ექსკლუზიურად საცხოვრებლის შესაძენად მიზნობრივი სესხით და, შესაბამისად, მის რეგისტრაციას აუცილებლად თან ახლავს ქონების მფლობელის ცვლილება.

მარტივი სიტყვებით: იპოთეკა კანონის ძალით არის, როდესაც საკრედიტო სახსრებით შეძენილი ბინა რეგისტრირებულია მყიდველ-მსესხებლის საკუთრებად და როდესაც იგივე ბინა ხდება აღებული სესხის უზრუნველყოფა (რაც არის იპოთეკური სესხის გაცემის სტანდარტული სქემა).

მაგალითი: მსესხებელი იღებს მიზნობრივ სესხს ბანკიდან ბინის შესაძენად, რომელიც ხდება ამ სესხის უზრუნველყოფა.

რუსეთის კანონმდებლობა ითვალისწინებს იურიდიული იპოთეკის გაჩენის შემდეგ საფუძვლებს:

• საცხოვრებელი სახლებისა და ბინების იპოთეკა. ბანკის (ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაციის) სასესხო სახსრებით შეძენილი ან აშენებული საცხოვრებელი ფართები (საცხოვრებელი სახლები და ბინები) გირავნდება კრედიტორთან იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან (102- კანონის 77-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი-). FZ). იგივე ეხება მიწის შესყიდვას (N 102-FZ კანონის 64.1 მუხლის 1 პუნქტი), ასევე არასაცხოვრებელი ფართების შეძენასა და მშენებლობას (N102-FZ კანონის 69.1 მუხლი).
• იყიდება კრედიტით. თუ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, კრედიტით გაყიდული საქონელი მყიდველისთვის გადაცემის მომენტიდან და გადახდამდე აღიარებულია გამყიდველის მიერ დაგირავებულად (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 488-ე მუხლის მე-5 პუნქტი). იგივე წესები ვრცელდება საქონლის კრედიტით გაყიდვაზე, განვადებით გადახდის პირობით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 489-ე მუხლის მე-3 პუნქტი).
• ანუიტეტი (უვადო შენარჩუნება დამოკიდებულ პირებთან ერთად). ნებისმიერი უძრავი ქონების ქირის გადახდისას, ქირის მიმღები, როგორც გადამხდელის ვალდებულების უზრუნველყოფა, იძენს გირავნობის უფლებას ამ ქონებაზე (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 587-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი).

იპოთეკის რეგისტრაცია კანონის ძალით

იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაცია კანონის ძალით ხდება ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების რეგისტრაციასთან ერთად. ანუ, თქვენ მიერ შეძენილი ბინის სერთიფიკატში, განყოფილებაში „გადაზიდვები“ უკვე მიეთითება, რომ საცხოვრებელი შეძენილია საკრედიტო სახსრებით და არ შეიძლება გაიყიდოს კრედიტორის (ბანკის) თანხმობის გარეშე.

კანონიერი იპოთეკა რეგისტრირდება იპოთეკარის (მსესხებლის) ან იპოთეკარის (კრედიტორის) ან ნოტარიუსის განცხადების საფუძველზე, რომელმაც დაადასტურა ხელშეკრულება, რომელმაც გამოიწვია ამ ტიპის იპოთეკის გაჩენა (კანონის 20-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). 102-FZ). წაიკითხეთ მეტი იპოთეკის რეგისტრაციის შესახებ.

Შენიშვნა! კანონის ძალით წარმოშობილი იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის, საფასური არ არის დაწესებული (რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 333.35-ე მუხლის მე-6 მუხლის მე-3 პუნქტი).

იპოთეკა შეთანხმებით

ხელშეკრულების ძალით იპოთეკა (სახელშეკრულებო იპოთეკა) წარმოიქმნება იპოთეკის ხელშეკრულების საფუძველზე (102-FZ კანონის 1-ლი მუხლის მე-2 პუნქტი). სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ასეთი იპოთეკის გაჩენა შესაძლებელი ხდება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მხარეებს შორის არსებობს სპეციალური შეთანხმება გირავნობის შესახებ.

მარტივი სიტყვებით: იპოთეკა ხელშეკრულების ძალით - ეს არის მაშინ, როდესაც მყიდველი-მსესხებელი:

1. ამზადებს საკრედიტო სახსრებით შეძენილ ბინასსაკუთარ საკუთრებაში („სუფთა“ მოწმობის მიღებისას, ანუ ტვირთის გარეშე).
2. აგროვებს დოკუმენტების პაკეტს(ეს ჩვეულებრივ ეძლევა 3 თვემდე) ზუსტად იმ ბინისთვის, რომელიც სავარაუდოდ გახდება უზრუნველყოფის საგანი (ანუ ამ შემთხვევაში იპოთეკური უზრუნველყოფის საგანი შეიძლება იყოს როგორც სესხის ბინა, ასევე ნებისმიერი სხვა უძრავი ქონების მფლობელობაში მყოფი მსესხებელი).
3. კრედიტორთან (ბანკთან) ერთად ადგენს და აფორმებს ცალკე იპოთეკის ხელშეკრულებას(მხოლოდ ამის შემდეგ ხდება ტვირთი ქონებაზე - ანუ სწორედ ამ მომენტიდან შედის იპოთეკა ძალაში).

მაგალითი: მსესხებელი იღებს მიზნობრივ სესხს არსებული საცხოვრებლით უზრუნველყოფილი უძრავი ქონების შესაძენად.

მოლაპარაკებით იპოთეკაზე დათანხმებით, ბანკი დიდ რისკს იღებს. ბოლოს და ბოლოს, სანამ იპოთეკური ხელშეკრულება არ დარეგისტრირდება, გამსესხებელს (ბანკს) ოფიციალურად არ ექნება არანაირი უფლება იპოთეკური სესხით შეძენილ ქონებაზე. ამ სიტუაციიდან გამოსავალს საკრედიტო ინსტიტუტები თავდებში პოულობენ. საცხოვრებელი ფართის დაგირავებამდე დროის განმავლობაში ისინი მსესხებლისგან სთხოვენ უზრუნველყოს რამდენიმე ფიზიკური თუ იურიდიული პირი, რომლებიც მზად არიან უზრუნველყონ ამის გარანტია. ამავდროულად, იმავე პერიოდის განმავლობაში, ბანკები, როგორც წესი, ზრდის სესხის საპროცენტო განაკვეთს.

ხელშეკრულების ძალით იპოთეკის რეგისტრაცია

ხელშეკრულებით იპოთეკა არ რეგისტრირდება ბინის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებასთან ერთად, როგორც ეს არის კანონიერი იპოთეკის შემთხვევაში, არამედ ცალკე, ცალკე იპოთეკის ხელშეკრულების საფუძველზე.

ხელშეკრულების ძალით იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაცია ხდება იპოთეკისა და იპოთეკარის ერთობლივი განცხადების საფუძველზე. თუ იპოთეკა წარმოიშვა ნოტარიულად დამოწმებული იპოთეკური ხელშეკრულების საფუძველზე, მაშინ რეგისტრაცია შეიძლება განხორციელდეს ნოტარიუსის განცხადების საფუძველზე, რომელმაც დაადასტურა ეს ხელშეკრულება (102-FZ კანონის 20-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). შეგიძლიათ გაიგოთ მეტი იპოთეკის რეგისტრაციის შესახებ.

იპოთეკა: კანონის ძალით, ხელშეკრულების ძალით – განსხვავებები

მაშ, რით განსხვავდება კანონის ძალით იპოთეკა ხელშეკრულების საფუძველზე წარმოშობილი იპოთეკასაგან:

იპოთეკა მოქმედებს	გაჩენა	გირაოს საგანი შეიძლება გახდეს	რეგისტრაცია: 1 - როდის 2 – ვიღაცის თხოვნით	სახელმწიფო რეგისტრაციის საფასური
კანონი	ავტომატურად მხარეთა თანხმობის გარეშე	ნასესხები ბინა	1) საკუთრების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციასთან ერთად 2) შეიძლება განხორციელდეს გარიგების ერთ-ერთი მხარის (მოგირავნე, დამგირავებელი, ნოტარიუსი) განცხადების საფუძველზე.	არ არის დარიცხული
შეთანხმება	ცალკე ხელშეკრულების გაფორმებისას	ნასესხები ან მსესხებლის საკუთრებაში არსებული სხვა ბინა	1) ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების რეგისტრაციის შემდეგ ცალკე იპოთეკური ხელშეკრულების საფუძველზე 2) განხორციელდა მკაცრად მოგირავნისა და დამგირავებლის ერთობლივი განცხადების საფუძველზე	დამუხტულია

სამოქალაქო კოდექსის 334-ე მუხლის მე-3 პუნქტის შესაბამისად, გირავნობა წარმოიქმნება გირავნობის ხელშეკრულების საფუძველზე ან კანონის პირდაპირი დაწესებულებით კანონის ნორმაში განსაზღვრული გარემოებების დადგომისას და იმ პირობით, რომ ქ. კანონი განსაზღვრავს რა ქონება და რა ვალდებულება ითვლება გირავნებლად. გირაოს ამ უკანასკნელ შემთხვევას იურიდიული გირაო ეწოდება.
ყველაზე გავრცელებული სიტუაცია, როდესაც წარმოიქმნება კანონიერი გირავნობა, არის ნივთის განვადებით გაყიდვა (კრედიტი). სამოქალაქო კოდექსის 488-ე მუხლის მე-5 პუნქტის შესაბამისად, გაყიდული ნივთის მყიდველისთვის გადაცემის მომენტიდან და მის სრულ გადახდამდე, ეს უკანასკნელი ითვლება გამყიდველთან დაგირავებულად, რათა უზრუნველყოს მყიდველის მიერ გადახდის ვალდებულების შესრულება. .
სამართლებრივი გირავნობა იწვევს იგივე სამართლებრივ შედეგებს, რაც სახელშეკრულებო გირავნობას. ეს ეხება არა მხოლოდ მოგირავნეს უფლებებს, არამედ მის იურიდიულ სტატუსსაც. კერძოდ, მოგირავნის პოზიცია, რომლის უფლებები წარმოიშვა კანონის უზენაესობის შესაბამისად, გაკოტრების საქმეებში არაფრით განსხვავდება მოგირავნის სამართლებრივი პოზიციისგან, რომელიც თავის უფლებებს ამყარებს გირავნობის ხელშეკრულებაზე. ასეთ პირს აქვს უპირატესობები სხვა კრედიტორებთან მიმართებაში, რომელთა უფლებები წარმოიქმნება უზრუნველყოფილი ვალდებულებებიდან. მაგალითად, ერთ-ერთ შემთხვევაში რაიონულმა სასამართლომ გააუქმა პირველი ინსტანციის სასამართლოს განჩინება, რომლითაც გამყიდველი, რომელიც საქონელს კრედიტით ყიდდა, იმავე რიგში მოხვდა, როგორც სხვა კრედიტორები. რაიონულმა სასამართლომ მიუთითა, რომ საქონლის კრედიტით გაყიდვის შემთხვევაში გამყიდველს აქვს იურიდიული გირავნობა გაყიდულ საქონელზე, შესაბამისად, მისი მოთხოვნა საქონლის გასაყიდი ფასის გადახდის თაობაზე უზრუნველყოფილია იპოთეკით. ასეთი კრედიტორი უნდა იყოს უზრუნველყოფილი კრედიტორების რიგში (იხ. მოსკოვის რეგიონის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის 2002 წლის 28 ნოემბრის დადგენილება NКГ-А41/7833-02). ეს პრაქტიკა სტაბილურია და ტიპიურია უმრავლესობის რაიონული სასამართლოსთვის (იხ. ასევე FAS SZO-ს დადგენილებები 08.27.2002 N8b/02-A42-6437/01-7; FAS UO 07.28.2003 NF09-1938/03GK).
გირავნობის ზოგადი წესების კანონიერ გირავნობაზე გამოყენების კიდევ ერთი მაგალითია შემდეგი შემთხვევა. სასამართლოს წინაშე დადგა საკითხი ვალუტით გადახდილი ქონების შეძენის გარიგების მართებულობის შესახებ. სასამართლომ დაადგინა, რომ კუპიურები, რომლებითაც მყიდველმა გადაიხადა სადავო ქონება, მის მიერ იყო შეძენილი მესამე პირისგან, ხოლო კუპიურების მყიდველს მათი გასხვისების დროს არ გადაუხდია კუპიურების გამყიდველს მათი ღირებულება. სასამართლომ აღიარა, რომ კუპიურები გირავნდება გამყიდველის მიერ და, შესაბამისად, მათი განკარგვა (ანუ სხვა ხელშეკრულებით მათი გადახდის საშუალებად გამოყენება) ამ უკანასკნელის თანხმობის გარეშე უკანონოა (იხ. FAS დადგენილება UO 2003 წლის 1 სექტემბერი NF09. -2790/ 03AK).
ურთულესი კითხვა, რომელიც ჩნდება იურიდიულ გირავნობასთან დაკავშირებით, არის შემდეგი: ექვემდებარება თუ არა გირავნობის უფლება კანონის საფუძველზე წარმოშობილ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით ერთიან სახელმწიფო რეესტრში რეგისტრაციას და უნდა იყოს თუ არა. ვარაუდობენ, რომ თუ ასეთი რეგისტრაცია არ არის, გირავნობის უფლება არ წარმოიქმნება!
საარბიტრაჟო პრაქტიკის ანალიზი აჩვენებს, რომ სასამართლოები მიდრეკილნი არიან შემდეგი დასკვნისკენ: კანონის საფუძველზე წარმოშობილ უძრავ ქონებაზე გირავნობის უფლება არსებობს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მარეგისტრირებელმა ორგანომ სათანადო ჩანაწერი განახორციელა ერთიან სახელმწიფო რეესტრში. წინააღმდეგ შემთხვევაში, სასამართლოები უარყოფენ, რომ კრედიტორს აქვს გირავნობის უფლება, მაშინაც კი, თუ არსებობს კანონის შესაბამის დებულებებში ჩამოთვლილი სამართლებრივი გირავნობის შექმნის საფუძველი.
მაგალითად, ერთ-ერთ შემთხვევაში, რაიონულმა სასამართლომ აღიარა, რომ კანონის ძალით გირავნობა, ისევე როგორც უძრავი ქონების სახელშეკრულებო გირავნობა, ექვემდებარება რეგისტრაციას და წარმოიქმნება რეესტრში ჩანაწერის მომენტიდან (იხ. FAS DO რეზოლუცია 03/05/2005 NF03-A51/04- 1/4248). ეს წესი ვრცელდება როგორც გამყიდველსა და მყიდველს შორის, რომელმაც უძრავი ქონება კრედიტით შეიძინა, ასევე გამყიდველსა და უძრავი ქონების შემდგომ მყიდველს შორის ურთიერთობაში. ბოლო თეზისის საილუსტრაციოდ მოვიყვანთ შემდეგ შემთხვევას. მყიდველმა უძრავი ქონება განვადებით შეიძინა. უძრავ ქონებაზე უფლებათა რეესტრში გირავნობის შესახებ ჩანაწერი არ ყოფილა. შეძენილი ქონების სრული ღირებულების გადახდის გარეშე მყიდველმა ნივთი მესამე პირს მიჰყიდა. გამყიდველმა შეიტანა სარჩელი, რომელშიც მიუთითა, რომ იგი იყო უძრავი ქონების იპოთეკარი და მოითხოვა გირავნობის ქვეშ დადებული ქონების დაყადაღება, აგრეთვე მისი თანხმობის გარეშე დადებული გირავნობის ქონების გასხვისება. ყველა ინსტანციის სასამართლომ უარყო სარჩელი შემდეგი მიზეზის გამო: არ არის ჩანაწერი გირავნობის უფლების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში, შესაბამისად, გირავნობის უფლება არ წარმოიშვა (იხ. მოსკოვის რეგიონის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის დადგენილება დათარიღებული 02/08/2006 NKG-A40/13476-05).
სხვა მსგავს საქმეში რაიონულმა სასამართლომ თავისი პოზიცია უფრო დაწვრილებით დაამტკიცა: ვინაიდან კანონის ძალით მარეგისტრირებელი ორგანო არ არის ვალდებული გადაამოწმოს ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით გარიგების შესრულება და შეძენილ ქონებაზე თანხების გადახდა, მაშინ განმცხადებლის არგუმენტი იმის თაობაზე, რომ მარეგისტრირებელი ორგანო ვალდებული იყო კანონის ძალით განეხორციელებინა საკუთრების უფლების იპოთეკით ტვირთის სახელმწიფო რეგისტრაცია მყიდველზე საკუთრების გადაცემის რეგისტრაციისას, დაუსაბუთებელია. სასამართლოებმა ასევე დაადგინეს, რომ განმცხადებელს არ შეუტანია განცხადება მარეგისტრირებელ ორგანოში იპოთეკის საკუთრების უფლების ტვირთად დარეგისტრირების შესახებ. გაყიდულ უძრავ ქონებაზე გირავნობის უფლების აღიარებაზე უარი ეთქვა (იხ. მოსკოვის რეგიონის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის 2006 წლის 25 იანვრის NКГ-А41/12814-05 დადგენილება).
კიდევ ერთი რაიონული სასამართლო ასევე საკმაოდ თანმიმდევრული იყო თავის მტკიცებაში, რომ უძრავ ქონებაზე კანონიერი გირავნობა უნდა დარეგისტრირდეს. მაგალითად, ერთ-ერთ შემთხვევაში, FAS UO-მ მხარი დაუჭირა პირველი ინსტანციის სასამართლოს დასკვნას, რომ უძრავი ქონების ნებისმიერი გირავნობა ექვემდებარება რეგისტრაციას, მიუხედავად მისი წარმოშობის საფუძვლისა, რადგან სახელმწიფო რეგისტრაცია არსებობის ერთადერთი მტკიცებულებაა. რეგისტრირებული უფლების შესახებ (იხ. 2004 წლის 6 დეკემბრის NF09- 4040/04GK, 2004 წლის 30 დეკემბრის NF09-4315/04GK დადგენილებით დათარიღებული რეზოლუციები).
სასამართლოს ამ მიდგომას მხარი უნდა დაუჭიროს. ერთიანი სახელმწიფო რეესტრის არსებობა დაკავშირებულია უძრავ ნივთებზე უფლებებზე ღიაობისა და საჯარო სანდოობის თვისებების მინიჭების აუცილებლობასთან. კანონის ძალით იპოთეკარის სტატუსზე მოთხოვნილ პირს აქვს შესაძლებლობა მარეგისტრირებელ ორგანოს მიმართოს თავისი უფლების რეგისტრაციის შესახებ; ამ უკანასკნელს, თავის მხრივ, არანაირი საფუძველი არ აქვს ამ რეგისტრაციაზე უარის თქმის. შესაბამისად, ბრუნვაში მონაწილეთა ინტერესების დაცვის თვალსაზრისით, საკმაოდ სწორი ჩანს თეზისი, რომ ნებისმიერი გირავნობა უნდა აისახოს ერთიან სახელმწიფო რეესტრში.

დაწვრილებით თემაზე § 3. გირავნობა (მუხლები 334-358) 359. რა არის „კანონის ძალით გირავნობა“? ექვემდებარება თუ არა რეგისტრაციას „კანონიდან“ წარმოშობილი უძრავი ქონების გირავნობის უფლება?:

1. ის, რომ ასეთ ვითარებას ხშირად განსაზღვრავს ჩამოყალიბებული საგადასახადო სისტემა
2. როგორც ჩანს, ეფექტურობისა და გადახდის ქცევის შესახებ ინფორმაციის დაგროვების, დამუშავებისა და წარმოდგენის ასეთი სხვადასხვა ფორმები

მოგესალმებით! დღეს ჩვენ ვისაუბრებთ იმაზე, თუ რა არის იპოთეკა კანონის ძალით. ბევრი ადამიანი ტერმინს იპოთეკას უკავშირებს ექსკლუზიურად საცხოვრებლის კრედიტით მიღების პროცედურას, მაგრამ ეს ჩვეულებრივი მცდარი წარმოდგენაა. იპოთეკა არის უძრავი ქონების გირავნობა, რომელიც დატვირთული იქნება სესხის ხელშეკრულებით, განვადებით ან კანონით გათვალისწინებული სხვა ვალდებულებით. არსებობს ორი ცნება - იპოთეკა კანონის ძალით და იპოთეკა ხელშეკრულების ძალით , ამ ტიპის ტრანზაქციების მახასიათებლები და განსხვავებები ქვემოთ იქნება განხილული.

ნებისმიერი სახის იპოთეკა მოითხოვს ქონების გირაოს არსებობას (დატვირთულობა). იპოთეკის ყველაზე გავრცელებული სახეობაა უძრავი ქონების შეძენა ბანკის სახსრებით. ბანკები ყველაზე ხშირად კანონის ძალით იპოთეკის გაცემას ახორციელებენ. იურიდიული თვალსაზრისით, ასეთი გარიგება უფრო სანდოა, რადგან ტვირთის არსებობა გარანტირებულია, ამ შემთხვევაში მსესხებელი ვერ შეძლებს საკუთრების გასაჩივრებას.

ამ ტიპის ვალდებულება ყალიბდება უძრავი ქონების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში რეგისტრაციისას. იპოთეკა კანონის ძალით წარმოიქმნება საკუთრების უფლების გადაცემისას; ეს შეიძლება იყოს გაყიდვის ხელშეკრულება, ქირავნობა ან სხვა სახის გარიგება.

როგორც წესი, მოქალაქეები ეძებენ საცხოვრებლის არჩევანს უკვე დამტკიცებული სესხის გადაწყვეტილებით.

არჩევანის გაკეთების შემდეგ იდება სესხის ხელშეკრულება და იდება ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქცია. ტრანზაქციის დასრულების შემდეგ ბანკი ურიცხავს სახსრებს ქონების გამყიდველს. ამ შემთხვევაში, მიუხედავად იმისა, რომ მსესხებელი ოფიციალურად ხდება მესაკუთრე, საცხოვრებელი ფართი შეძენილია ნასესხები სახსრებით და ის ასევე მოქმედებს როგორც გირაო.

აღწერილი შემთხვევა არის ყველაზე ნათელი მაგალითი იმისა, თუ როგორ წარმოიქმნება იპოთეკა კანონის ძალით. თუ დავალიანება არ გადაიხდება, გირაოს ქონება გადადის კრედიტორის საკუთრებაში.

იპოთეკა, კანონის ძალით, წარმოიქმნება არა მხოლოდ საბანკო დაწესებულებაში სესხზე განაცხადის დროს.

მაგალითად, თუ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება ითვალისწინებს კერძო პირისთვის თანხის განვადებით (განვადებით) გადახდას, ამ შემთხვევაში უძრავი ქონებაც გამყიდველის ტვირთის ქვეშაა. რუსეთის ფედერაციის ერთიან სახელმწიფო რეესტრში რეგისტრაციისას, შესაბამისი ნიშანი მოთავსებულია ტვირთის სვეტში.

Მნიშვნელოვანი! გირაოს არსებობა ხანდახან საჭიროებს დოკუმენტირებას, ამ მიზნით დგება იპოთეკა. იგი გაფორმებულია ნოტარიუსთან ან ბანკთან. იპოთეკის შეწყვეტა გათვალისწინებულია მხოლოდ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების, კერძოდ, ვალის დაფარვისას. იპოთეკის მფლობელის შეცვლა დასაშვებია. ასეთი ოპერაცია შეიძლება მოხდეს სხვა ბანკში იპოთეკის რეფინანსირებისას ან იპოთეკის გაყიდვისას. ამის შესახებ და რატომ არის საჭირო ამის შესახებ მეტი შეგიძლიათ წაიკითხოთ ჩვენს ვებგვერდზე.

რით განსხვავდება იგი ხელშეკრულებით იპოთეკისგან?

ხელშეკრულებით იპოთეკაში გირავნობა წარმოიქმნება ურთიერთშეთანხმების ან ცალკე შედგენილი იპოთეკის ხელშეკრულების შესაბამისად. სესხის ხელშეკრულების გაფორმებისას იპოთეკარისა და იპოთეკარის უფლება-მოვალეობებზე მოლაპარაკება ხდება ინდივიდუალურად.

დღეს რუსეთის ფედერაციაში რამდენიმე ბანკი ახორციელებს ხელშეკრულების საფუძველზე იპოთეკის გაცემას.

კანონი ითვალისწინებს მიზნობრივი დაკრედიტების ყველა ვარიანტს, მაგრამ არის პირობები, რომლებშიც საკუთრების რეგისტრაცია ხდება გარკვეული პირობების დაკმაყოფილების შემთხვევაში. მაგალითად, როდესაც საჭიროა საიტის პრივატიზება. ამ შემთხვევაში შესაძლებელია იპოთეკარსა და იპოთეკარს შორის პირობების შესრულებისა და საკუთრებაში გადაცემის შესახებ ხელშეკრულების გაფორმება.

ამ ტიპის მიზნობრივი სესხი შეიძლება დაიყოს რამდენიმე ტიპად:

• თუ ტვირთი არ არის დაწესებული და ფაქტიურად არ არსებობს გირაო;
• როდესაც მსესხებელი უკვე ფლობს ქონებას გირაოს სახით;
• როდესაც სესხის დამუშავების შემდეგ მსესხებელი იღებს საკუთრების უფლებებს და მხოლოდ ამის შემდეგ გადასცემს ბანკს ამ ქონებას გირაოს სახით.

საკონტრაქტო იპოთეკა არ არის ისეთი პოპულარული, რადგან ისინი უფრო სარისკოა კრედიტორებისთვის და მათ არ აქვთ დაფარვის გარანტია. თუ გავითვალისწინებთ ზემოთ მოყვანილ მაგალითს (საბანკო სესხი დამტკიცებულია, კლიენტი ეძებს საცხოვრებელს). სესხის ხელშეკრულების დადების შემდეგ მსესხებელს ეძლევა გარკვეული ვადა, რათა ხელახლა დაარეგისტრიროს ქონება მის სახელზე, შემდეგ მან უნდა დაარეგისტრიროს იპოთეკა ამ საცხოვრებელზე. შესაბამისად, ქონება ოფიციალურად არ არის დატვირთული და ბანკი იპოთეკური სესხის გაცემის ფაქტს ვერ დაამტკიცებს, საკუთრებაში საჩივრის წარდგენა არ იქნება შესაძლებელი.

ძირითადი განსხვავებები სახელშეკრულებო და იურიდიულ იპოთეკას შორის:

1. გაჩენა. აქ მთავარი განსხვავება თავად სახელში ჩანს: იპოთეკის ერთი სახეობა წარმოიშობა კანონის საფუძველზე, მეორე - ხელშეკრულება.
2. რეგისტრაცია. იპოთეკა კანონის ძალით რეგისტრირდება ავტომატურად, როდესაც ახალი მფლობელი გარიგების შესახებ დოკუმენტებს წარადგენს ერთიან სახელმწიფო რეესტრში. საბუთები უფლებამოსილია წარუდგინოს ხელისუფლებას, როგორც იპოთეკარს, ასევე დამგირავებელს ცალ-ცალკე. ხელშეკრულების საფუძველზე იპოთეკა რეგისტრირდება ცალკე, ხოლო დოკუმენტები წარედგინება ერთიან სახელმწიფო რეესტრს იპოთეკარისა და იპოთეკარის თანდასწრებით.
3. გირაოს ტიპი. იპოთეკით, კანონის ძალით, გაიცემა მიზნობრივი სესხი, რაც ნიშნავს, რომ შეძენილი ქონება ავტომატურად ხდება გირაო. სახელშეკრულებო იპოთეკა არ საჭიროებს გირაოს არსებობას, მაგრამ მსესხებლის არსებული ქონება ასევე შეიძლება გახდეს ტვირთი.
4. სახელმწიფო მოვალეობის ხელმისაწვდომობა. კანონიერი იპოთეკის მოვალეობა არ არსებობს, სახელშეკრულებოზე კი ის ირიცხება გარიგების რეგისტრაციისას.

იურიდიული იპოთეკა ფინანსური თვალსაზრისითაც უფრო მომგებიანია, მისი რეგისტრაცია არ არის გადასახდელი და არ საჭიროებს დამატებით რეგისტრაციას. მეორე მხრივ, ტვირთის არსებობას აქვს თავისი ნაკლი, ვინაიდან გირაოს გაყიდვა ბანკის თანხმობის გარეშე შეუძლებელია. გარდა ამისა, ტვირთის მოხსნის მიზნით, თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ ბანკს და აიღოთ დოკუმენტები ვალის წარმატებით დაფარვის შესახებ, ხოლო თუ კრედიტორმა შეიცვალა საკუთრება მისი არსებობის წლების განმავლობაში ან რეორგანიზაცია მოხდა, მაშინ ტვირთის მოხსნა იქნება. საკმაოდ პრობლემური.

რეგულაციები

ამ საკითხზე ძირითადი მარეგულირებელი დოკუმენტებია:

• ფედერალური კანონი "უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ და მასთან გარიგებები" No122,

იურიდიული იპოთეკა წარმოიქმნება:

1. ქირავნობის ხელშეკრულების გაფორმებისას (დამოკიდებული პირის შენარჩუნებას დაქვემდებარებული უძრავი ქონების გადაცემა).
2. იპოთეკა ნასესხები სახსრების გამოყენებით უძრავი ქონების შესაძენად ან მშენებლობისთვის.
3. საქონლის (უძრავი ქონების) კრედიტით გაყიდვა, ქონებაზე ტვირთის არსებობა ხორციელდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 448-ე მუხლის შესაბამისად (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი),

კანონის ნორმების მიხედვით, განსაზღვრულია იპოთეკით შესყიდვის შემდეგი სახეობები: ბინები ახალ კორპუსში ან მეორად ბაზარზე, სახლები (სასახლეები), მიწის ნაკვეთები, ოთახები (საზიარო საკუთრება), კოოპერატივები. ავტოფარეხები, სამრეწველო ფართები.

Მნიშვნელოვანი! მხარეებს შეუძლიათ ურთიერთშეთანხმება, როდესაც ტვირთი არ არის დაწესებული. ამ შემთხვევაში, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაში უნდა აღინიშნოს, რომ მხარეთა შეთანხმებით, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 488-ე მუხლის შესაბამისად, ტვირთი არ არის დაწესებული. ამრიგად, მსესხებელი ხდება კრედიტით შეძენილი ქონების სრული მფლობელი.

იპოთეკის რეგისტრაცია კანონის ძალით

ახლა თქვენ უნდა გესმოდეთ რეგისტრაციის მახასიათებლები. მესაკუთრის შეცვლისას თითოეული ქონება რეგისტრირებულია ერთიან სახელმწიფო რეესტრში. ტვირთის არსებობის შესახებ თავად შეგიძლიათ გაიგოთ Rosreestr, MFC ან ონლაინ ერთიანი სახელმწიფო რეესტრის ვებსაიტზე. უძრავი ქონების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან ამონაწერის გენერირების ყველაზე სწრაფი და მოსახერხებელი გზა არის ინტერნეტი, ამისათვის საჭიროა მხოლოდ არსებული უძრავი ქონების პარამეტრების დაყენება. მიღებული განცხადება ასევე აჩვენებს იპოთეკის ჩანაწერებს.

Მნიშვნელოვანი! დოკუმენტების მომზადებას და შეგროვებას ახორციელებს სახლის გამყიდველი ან რეალტორი. თუმცა, ხელშეკრულების გაფორმებამდე ბანკი ამოწმებს ყველა დოკუმენტის ნამდვილობას, ამიტომ თაღლითობის შემთხვევები გამორიცხულია. თუ ქონება უკვე დაგირავებულია, სესხზე უარი ეთქვათ.

კანონის ძალით იპოთეკის რეგისტრაციის პროცედურა:

1. კლიენტი აცხადებს სესხს ბანკიდან და დებს ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებას.
2. უძრავი ქონების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში დასარეგისტრირებლად აუცილებელია ყველა დოკუმენტის მომზადება, მათ შორის ნასყიდობის ხელშეკრულება და სესხის ხელშეკრულება. თუ იპოთეკა შედგენილია, მაშინ ის უნდა იყოს წარმოდგენილი; ასევე საჭიროა დამატებითი დანართები (ასეთის არსებობის შემთხვევაში) და ასლები. იპოთეკის მფლობელს უფლება აქვს მოითხოვოს მისი ინფორმაციის შეტანა უძრავი ქონების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში, როგორც ქონების იპოთეკარი. რეგისტრაცია ხდება განაცხადის შეტანიდან 1 თვის ვადაში.
3. რეგისტრაცია ხდება ავტომატურად, დატვირთვის გრაფაში იდება შესაბამისი ნიშანი. რეგისტრაციის ვადაა 5 სამუშაო დღე.
4. მესამე პირებისთვის იპოთეკის გაჩენა განიხილება მისი რეგისტრაციის მომენტიდან.
5. ტვირთი იხსნება ბანკიდან დავალიანების დაფარვის შემდეგ.

თუ მსესხებელს არ აქვს შესაძლებლობა პირადად წარადგინოს დოკუმენტები ერთიან სახელმწიფო რეესტრში, მაშინ მას შეუძლია ისარგებლოს ნოტარიუსის დახმარებით, რომელმაც დაადასტურა იპოთეკური ხელშეკრულება იპოთეკარსა და იპოთეკარს შორის. სანოტარო მომსახურება, რა თქმა უნდა, ფასიანია.

შეუძლებელია იმის დადგენა, თუ რომელი ტრანზაქციის სქემაა უფრო მოსახერხებელი. ეს ორი სქემა გამოიყენება სრულიად განსხვავებულ სესხის პროგრამებში. თუ კანონიერი იპოთეკა მოცემულია მკაცრად უძრავი ქონების შეძენის მიზნით, მაშინ ხელშეკრულებით, შეგიძლიათ გამოიყენოთ მიღებული თანხები თქვენი შეხედულებისამებრ.

ველოდებით თქვენს კითხვებს ქვემოთ. ჩვენ მადლობელი ვიქნებით თქვენი პოსტის შეფასებისთვის. თუ გჭირდებათ პროფესიონალი იპოთეკის ადვოკატის მხარდაჭერა, დარეგისტრირდით ახლავე უფასო კონსულტაციისთვის ეკრანის კუთხეში სპეციალურ ფორმაში.

თუ გსურთ იპოთეკური სესხის აღება, მსესხებელს შეიძლება შეხვდეს სესხის ტიპის აღმნიშვნელი ორი ტერმინი: „იპოთეკა კანონის ძალით“ და „იპოთეკა ხელშეკრულების ძალით“. ორივე ტიპი მოიცავს უძრავი ქონებით გარიგებებს, ორივე შემთხვევაში შეგიძლიათ შეიძინოთ ობიექტი გირაოს გამოყენებით, მაგრამ ყველაზე ხშირად ბანკები იყენებენ იურიდიულ სესხს.

იპოთეკა კანონის ძალით: რა არის ეს?

ეს არის საცხოვრებლის ან სხვა უძრავი ქონების შეძენა ყველა სამართლებრივი ნორმის შესაბამისად. კანონი მკაფიოდ არეგულირებს საბინაო სესხის დამუშავებისა და რეგისტრაციის პროცესს.

ბანკების უმეტესობა კანონით გასცემს იპოთეკას, რადგან ისინი ნაკლებად სარისკოა კრედიტორისთვის. თუ თქვენ გეგმავთ კლასიკური იპოთეკის აღებას, ანუ გარიგება უზრუნველყოფილი იქნება შეძენილი ქონების გირაოთი, უფრო სავარაუდოა, რომ ეს იქნება იპოთეკა კანონის ძალით.

იურიდიული იპოთეკის მნიშვნელოვანი მახასიათებლები:

1. ნებისმიერი სახის უძრავი ქონების შეძენა ან სახლის აშენება ნასესხები სახსრებით.
2. შეძენილ ობიექტზე ედება ტვირთი. მსესხებელი იღებს საკუთრების უფლებებს, მაგრამ იქნება შეზღუდული თავის ქმედებებში: იპოთეკით დატვირთული ქონების გაყიდვა შეუძლებელია, ასევე ბანკს შეუძლია დააწესოს შეზღუდვები ბინაში/სახლში სხვა მოქალაქეების რეგისტრაციასთან ან ქონების გაქირავებასთან დაკავშირებით.
3. თუ მსესხებელი არ შეასრულებს თავის ვალდებულებებს, გამსესხებელს უფლება აქვს დააყადაღოს დაგირავებული ქონება.
4. კანონის თანახმად, იპოთეკა არის მკაცრად მიზნობრივი სესხი. მსესხებელი არ იღებს ხელთ არსებულ თანხებს, მათ კრედიტორი გადასცემს ქონების გამყიდველს.

კანონის ძალით რეგისტრაციის შემთხვევაში კრედიტორი შეიძლება გახდეს არა მხოლოდ ბანკი. ეს შეიძლება იყოს სხვა ფინანსური ინსტიტუტი ან თუნდაც დეველოპერი ახალი სახლის შეძენის შემთხვევაში. დეველოპერები ხშირად სთავაზობენ მყიდველებს განვადების გეგმებს ბანკის მონაწილეობის გარეშე. ესეც კანონით რეგულირდება და შესაბამისად გაცემული სესხია. ამ შემთხვევაში საკუთრებაზე ასევე იდება ტვირთი და დეველოპერი იპოთეკარის როლს შეასრულებს: თუ სესხი არ დაბრუნდა, სწორედ მას შეუძლია წამოიწყოს ყადაღა და გამოსახლების პროცესი.

იპოთეკა შეთანხმებით

თუ გამსესხებელი იყენებს ამ ტიპის გარიგების შესრულებას, ეს ნიშნავს, რომ მსესხებელსა და გამსესხებელს შორის ურთიერთობა დარეგულირდება ცალკე ხელშეკრულებით და არა ფედერალური კანონებით. არსებითად, სახელშეკრულებო იპოთეკა გულისხმობს სესხის გაცემას ნებისმიერი პირობით, გარიგების მხარეებს შეუძლიათ ხელშეკრულებაში მიუთითონ კანონით დაურეგულირებელი ნებისმიერი პუნქტი, რაც კანონის ძალით შეუძლებელია იპოთეკური სესხის შემთხვევაში. .

ამ ტიპის იპოთეკის მახასიათებლები:

1. გარიგება სულაც არ არის დაცული. თუ უკვე საკუთრებაში არსებული ქონებით უზრუნველყოფილი იპოთეკის აღებას გეგმავთ, ამ შემთხვევაში ეს იქნება იპოთეკა, რომელიც გაიცემა ხელშეკრულების ძალით. ტრანზაქციის რეგისტრაციისას დაუყოვნებლივ მიიღებთ შეძენილ ქონებაზე სრულ საკუთრების უფლებებს, რაც კანონის ძალით შეუძლებელია სესხით.
2. ეს სულაც არ არის მიზნობრივი სესხი. თუ თქვენ გეგმავთ ნაღდი ფულის სესხის აღებას თქვენს საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი, ხელშეკრულება ასევე არეგულირებს გარიგებას. ასეთი ტრანზაქციები ასევე ეხება იპოთეკურ ოპერაციებს.

იპოთეკა კანონის ძალით და ხელშეკრულების ძალით: განსხვავებები

მოლაპარაკებით იპოთეკა არის გარიგება უფრო მოქნილი პირობებით, გამსესხებელსა და მსესხებელს შეუძლიათ გადაუხვიონ კანონის ჩარჩოებს და შეადგინონ თანამშრომლობის ინდივიდუალური პირობები. მაგრამ ამ ტიპის დაკრედიტება იშვიათად გამოიყენება, რადგან ის რისკებს შეიცავს თავად კრედიტორისთვის. ფაქტობრივად, ბაზარზე ხელშეკრულების ძალით იპოთეკური სესხი გაიცემა თითქმის მხოლოდ ქონებით უზრუნველყოფილ არამიზნობრივ სესხზე განაცხადისას ან მსესხებლის საკუთრებაში არსებული ქონებით უზრუნველყოფილ იპოთეკაზე განაცხადის დროს.

რა განსხვავებაა იპოთეკასა და იპოთეკას შორის კანონის ძალით:

1. იპოთეკით, კანონის ძალით, გარიგება იდება მხოლოდ შეძენილი ქონების გირაოს გამოყენებით.
2. ლეგალური იპოთეკის რეგისტრაცია და გამყიდველთან ანგარიშსწორება ხდება იმ მომენტში, როდესაც რეგისტრირებულია ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, ანუ ყველაფერი კეთდება ერთდროულად. საბინაო სესხის მოლაპარაკების შემთხვევაში, ბანკი ჯერ გასცემს ფულს გამყიდველს, შემდეგ დგება ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქცია და მხოლოდ ამის შემდეგ შეიძლება დაწესდეს ტვირთი: სწორედ იმის გამო, რომ ტრანზაქცია გარკვეული პერიოდის განმავლობაში დაუცველია, ბანკები იღებენ. რისკები და ამან შეიძლება გავლენა მოახდინოს განაკვეთებზე.
3. იპოთეკის რეგისტრაცია კანონით უფასოა. სახელშეკრულებო რეგისტრაციისას საჭირო იქნება საკომისიოს გადახდა; ინდივიდუალური მსესხებლებისთვის ეს არის 1000 რუბლი. თუ მსესხებელი იურიდიული პირია, ის გადაიხდის 4000 რუბლს.

ორივე შემთხვევაში კრედიტორად და მსესხებელად შეუძლია იმოქმედოს ნებისმიერს: მოქალაქეებს, ორგანიზაციებს (აუცილებლად არა ფინანსური). იპოთეკა ფიზიკურ პირებს შორის არ არის გამორიცხული კანონის ძალით.

იურიდიული იპოთეკის რეგისტრაცია

კანონით იპოთეკა და ხელშეკრულებით იპოთეკა მრავალი თვალსაზრისით მსგავსია. მსესხებელი დაუკავშირდება ბანკს, აგროვებს საჭირო დოკუმენტებს და ელოდება გადაწყვეტილებას. ყველა ფორმალური პროცედურის დამტკიცებისა და დასრულებისას, მაგალითად, დაზღვევა, გარიგება მოითხოვს სავალდებულო რეგისტრაციას.

თუ კანონის ძალით იღებთ სტანდარტულ საბინაო სესხს, მაშინ მის დასარეგისტრირებლად არ არის აუცილებელი ტრანზაქციის ყველა მონაწილის დასწრება, საკმარისია განცხადება გამსესხებლის ან მსესხებლისგან. მაგრამ ვინაიდან ბანკი დაინტერესებულია პროცედურის განხორციელებით, ის ჩვეულებრივ აკონტროლებს პროცესს და ტრანზაქცია ფიქსირდება გამსესხებლის წარმომადგენლისა და თავად მსესხებლის თანდასწრებით.

რეგისტრაციის პროცედურა:

1. ბანკი ეხმარება შეაგროვოს დოკუმენტების პაკეტი Rosreestr-ში ან MFC-ში გადასაცემად. ამ ეტაპზე პრობლემა არ იქნება: ბანკის წარმომადგენლებმა კარგად იციან, რა საბუთებია საჭირო რეგისტრაციისთვის.
2. საბუთების წარდგენის შემდეგ თავად რეგისტრაცია სრულდება 5 სამუშაო დღეში. ამ პერიოდში სამთავრობო უწყება საგულდაგულოდ ამოწმებს ყველა დოკუმენტს.
3. მსესხებელი იღებს საკუთრების მოწმობას ტვირთის ნიშნით.

ხელშეკრულების ძალით სესხის რეგისტრაცია

რეგისტრაცია ხდება მკაცრად გარიგების ყველა მხარის მონაწილეობით: როგორც მსესხებლის, ასევე გამსესხებლის წარმომადგენლის მონაწილეობით. ჯერ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება რეგისტრირდება, მხოლოდ ამის შემდეგ შეიძლება დაწესდეს ტვირთი (იპოთეკით, კანონის ძალით, ამ დოკუმენტების ლეგალიზაცია ერთდროულად ხდება). მაშინ ყველაფერი სტანდარტულია: დოკუმენტების წარდგენიდან 5 დღის ვადაში ხდება ტრანზაქციის რეგისტრაცია.

კანონის ძალით უფლებების შეზღუდვა და იპოთეკით დადებული ქონების დატვირთვა

კანონის ძალით იპოთეკის გაჩენა გარკვეულ შეზღუდვებს გულისხმობს. მსესხებელი ყიდულობს ქონებას, მას თავისუფლად შეუძლია განკარგოს იგი, მაგრამ ქონებას ვერ გაყიდის. ტვირთის დაწესების ფაქტი სამთავრობო უწყებაში დაფიქსირდა. განხორციელების ერთადერთი შესაძლებლობა არის ბანკთან შეთანხმება: ჩვეულებრივ ეს შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ პრობლემები წარმოიქმნება სესხის დაფარვასთან დაკავშირებით.

კრედიტორს შეუძლია დააწესოს ლიმიტები . ერთმა ბანკმა შეიძლება მთლიანად აკრძალოს ასეთი ოპერაციები, მეორემ დაუშვებს ამას, მაგრამ მხოლოდ ნებართვის მიღების შემდეგ (მსესხებელი მიმართავს ბანკს განაცხადით). რაც შეეხება რეგისტრაციას, არ არსებობს შეზღუდვები თავად მყიდველისთვის და მისი ოჯახის წევრებისთვის.

როგორ ამოიღოთ ტვირთი იურიდიულ იპოთეკაზე

საბინაო სესხის ვადაზე ადრე ან ვადაზე ადრე დაფარვის შემდეგ მსესხებელი დაუკავშირდება კრედიტორს და იღებს სავალო ვალდებულებების სრულად შესრულების დამადასტურებელ დოკუმენტებს. ტვირთის მოხსნაში მონაწილეობს გარიგების ორივე მხარე, ისინი წარმოადგენენ ურთიერთშეთანხმებას.

კანონით, ტვირთის მოხსნა შეიძლება მოხდეს მსესხებლისა და გამსესხებლის პირადი თანდასწრებით: ყველაზე ხშირად ასე ხდება, ამიტომ მხარეები უნდა შეთანხმდნენ გარიგების დროს და დანიშნონ შეხვედრა MFC-ში. დოკუმენტის გადამოწმების ვადა 3 სამუშაო დღემდეა, DDU-ით შეძენისას - 5 დღემდე. ამ ოპერაციისთვის სახელმწიფო გადასახადი არ არის.

 

შეიძლება სასარგებლო იყოს წაკითხვა:

• ჩვენ გვესმის განსხვავება კანონის ძალით იპოთეკასა და ხელშეკრულების ძალით ტვირთს შორის. იპოთეკა წარმოიქმნება;
• ყველა სახის დახმარება პირველი ჯგუფის ინვალიდებისთვის - რა უნდა იცოდეთ;
• რუსეთის ფედერაციის საპენსიო ფონდი კონტაქტები და მისამართები. მიიღეთ საპენსიო მოწმობა რუსეთის ფედერაციის საპენსიო ფონდიდან;
• ყველა სახის დახმარება პირველი ჯგუფის ინვალიდებისთვის - რა უნდა იცოდეთ;
• ქონების გაყოფა განქორწინების დროს: რა უნდა იცოდეთ - მნიშვნელოვანი პუნქტები;
• დროებითი რეგისტრაცია: როგორ გავაკეთოთ ეს?;
• ბორში - ბორშის კალორიული შემცველობა;
• დაჭრილი ქათმის კოტლეტი ყველით;