Коли не сплачується податок під час продажу квартири. Продаж квартири без сплати прибуткового податку

Ще кілька років тому податкове законодавство зазнало суттєвих змін, цього року набуло чинності низка нововведень. З якої суми під час продажу квартири сплачується податок у 2019 році і як змінився розмір суми, яка не оподатковуватиметься, ми розглянемо у цій статті.

Податкова декларація, заповнена за формою 3-ПДФО, підтверджує одержані доходи від реалізації нерухомого майна. Складається вона пізніше 30 квітня наступного податкового року. Після її розгляду громадянинові надсилається квитанція для сплати податку з терміном до 15 липня. За наявності пільг громадянин має їх підтвердити документально.

Якщо податкову декларацію не здано у строк, громадянин може отримати серйозний штраф – не менше 5% від простроченої суми щомісяця. З огляду на те, що податкові платежі під час продажу будь-якого об'єкта нерухомості досить високі, то й штрафи будуть істотними – від 1000 рублів до 30% від нарахованого податку.

Способи зниження розміру податків

Податок на отриманий після продажу нерухомості дохід нараховуватиметься у розмірі 13% від загальної суми доходу. Але є низка можливостей зниження податкового платежу.

Реалізація нерухомості, що перебуває у власності понад п'ять років

Нововведення стосується квартир, будинків та об'єктів нерухомості, які були придбані після 01 січня 2016 року. Для всіх об'єктів, побудованих раніше, продовжує діяти термін для безподаткового продажу після трьох років володіння.

Правом 3 років мінімального володіння нерухомістю для уникнення податкових зборів, як і раніше, володітимуть особи:

отримали або з;
мають договір довічної ренти з обов'язком догляду за власником квартири;
державної нерухомості.

Якщо термін отримання квартири у власність становить понад п'ять років (понад три роки для винятків), то громадянин не тільки може не сплачувати податки після продажу квартири, а й має право не декларувати свій дохід.

Доказ несення витрат на об'єкт нерухомості

Громадянин, який продає нерухомість, що перебуває у власності менше трьох років, може додати до податкової декларації первісний договір купівлі-продажу квартири, квитанції та рахунки за контрактами, проектами та покупками, спрямованими на покращення, ремонт та оздоблення придбаного житла.

Випадок 1. Людина купила квартиру за 2,5 мільйона, зробила в ній ремонт на 700 тисяч, що підтвердила чеками та рахунками, а через рік продав нерухомість за 4 мільйони.

Обсяг податку отриманий дохід становив би 4000000*0,13=520000 рублів. Але громадянин має на руках початковий договір купівлі-продажу та чеки за понесеними витратами, тому з якої суми сплачується податок з продажу нерухомості, буде інакше (4000000-2500000-700000) * 0,13 = 104000 рублів.

Випадок 2. Дівчина купила квартиру за 2,5 мільйона, а за рік продала за меншою вартістю – 2 мільйони рублів. Розмір податку, який вона мала б заплатити за отриманим прибутком, становив 2000000*0,13=260000 рублів. Але громадянка зберегла початковий договір, тому її податок становив (2000000-2500000) * 0,13 = -65000 рублів. Отримана сума вийшла зі знаком мінус, отже, господарка нерухомості повністю звільняється від обов'язку вносити податковий внесок.

Різниця очевидна, тому завжди необхідно збирати всі документи про купівлю квартири, тим більше якщо вона купувалась за іпотечним кредитом, за яким нараховувалися відсотки та чеки за видатками.

Занизити вартість квартири штучно не вийде– законодавство чітко регламентує, з якої суми сплачується податок під час продажу квартири.

Власник майна може вказати будь-яку вартість у договорі, але вона не може бути встановлена нижче за мінімальну ціну квартири. У разі, якщо все-таки вартість при продажу майна була занижена, податкова інспекція має право виписати квитанцію щодо сплати податку у розмірі 0,7*кадастрова вартість нерухомості.

Коефіцієнт для розрахунку, що діє у 2019, дорівнює 0,7, у 2019 він підвищуватиметься і досягне 1.

Оформлення майнового відрахування

Як і раніше, існує неоподатковувана сума при продажі квартири, в 2019 вона також становить 1 мільйон рублів і надається один раз у податковий період. Тобто якщо громадянин реалізує два або більше об'єктів нерухомості в один рік, 1 мільйон вираховуватиметься з вартості однієї з квартир. Якщо ж він продавав по квартирі щорічно, то сума в 1 мільйон вирахувалася б із вартості кожного нерухомого об'єкта.

Нововведення 2019 року щодо податку на продаж майна спрямовані на зниження кількості шахрайських операцій з нерухомістю, виключення великої кількості перепродажів квартир у короткий термін та боротьбу зі штучним заниженням цін у договорі купівлі-продажу. Законослухняні громадяни зможуть скористатися низкою податкових пільг або (причому раз на рік).

Вітаю! У цій статті ми розповімо, хто має сплачувати податок із продажу квартири та яким чином він розраховується.

Сьогодні ви дізнаєтесь:

У яких випадках податок не сплачується;
Як його можна зменшити;
Як оформляється звіт про доходи.

Хто сплачує податки з продажу квартири

Будь-які отримані доходи оподатковуються. також вважається винятком, оскільки результатом цього процесу стає отримання певної суми.

Людина, що продав свою квартиру, стає платником податків і зобов'язана звітувати перед державою за отримані кошти.

Сплачує суму податку саме колишній власник нерухомості після продажу. Декларація подається у році, наступному за роком укладання угоди з житлом. Тобто по квартирі, проданій будь-якого місяця 2019 року, декларація 3-ПДФО здається до 30.04.2020 р., а податок сплачується до 15 липня 2020 р.

Платник податків має обов'язок самостійно або через законного представника вирушити до податкових органів за адресою місця проживання та пред'явити заповнену за всіма нормами форму. В іншому випадку доведеться заплатити штраф, а іноді справа може дійти до судових розглядів.

Людина, яка купує житло, не сплачує при купівлі жодних податкових внесків. Він стає платником лише за наступній угоді купівлі-продажу з цією нерухомістю. Як часто не продавалася б квартира, щоразу при зміні власника сплачуватиметься податок відповідно до норм закону.

Оплата податку, якщо квартира купувалась до 2016 року

Будь-яка квартира, яка була куплена до 1 січня 2016 року, оподатковується податковим платежем, якщо вона була у володінні менше ніж 3 роки.

У цьому період розраховується у кількості місяців. Їх має бути рівно 36, щоб уникнути сплати ПДФО. Цей період починає відраховуватись від дати реєстрації угоди в РосРеєстрі.

Свідоцтво на житло містить дату купівлі-продажу. На неї і потрібно орієнтуватися при розрахунку терміну. Якщо нерухомість купувалась у вересні 2015 року, то продати її без податку можливо у будь-якому місяці 2019 року.

Але є деякі винятки, коли дата реєстрації права на нерухомість не має значення, а відлік терміну її володінням вважається інакше.
Нерухомість, отримана у спадок. Датою виникнення права її буде день відкриття спадщини (смерті колишнього власника).
Нерухомість, отримана до 1998 року, у той час, коли не потрібно оформлення Свідоцтва на правоволодіння нею.

Ще важливо те, що якщо нерухомість перейшла до власника по частках, наприклад, ½ квартири була куплена, а інша половина отримана у спадок, то відлік права на володіння нерухомістю починається з реєстрації першої половини квартири. Збільшення обсягу володіння, у разі, не грає жодної ролі.

Після продажу квартири свідоцтво на власність викреслюється з бази РосРеєстру та віддається на руки колишньому власнику. Вона більше не має сили, але знадобиться у податковій інспекції для підтвердження терміну володіння квартирою.

Під час розрахунку податку використовується договірна вартість квартири. Сума, позначена між сторонами, є основою для оплати ПДФО. Саме цей документ вам потрібно буде згодом надати до податкових органів, щоб підтвердити сплачений податок.

Зміни від 2016 року, що діють і у 2019 році

Законодавчі акти у 2016 році зазнали деяких поправок. З 1 січня порядок сплати податку змінено.

Оновлення стосуються:

Період володіння нерухомістю;
Розрахунковій вартості житла.

Тепер ті власники, які стали власниками квартири у 2016 році, звільняються від податку під час продажу житла через 5 років або 60 місяців.

Якщо ви купили квартиру в 2016 році, а продали через три роки, то потрібно сплатити податок. Це нововведення було створено з метою боротьби з різними махінаціями при продажу нерухомості. Подібним чином держава намагається стабілізувати ринок нерухомості та позбутися численних шахраїв.

Щоправда, у законі є деякі винятки, що дозволяють не сплачувати податок із продажу квартири, якщо вона була у власності 3 роки:

Квартира чи інша жива площа перейшла у власність за договором дарування від близького родича, а також отримана у спадок.
Нерухомість приватизована її власником.
Житлова площа перейшла у власність за договором ренти.

Якщо раніше під час продажу житла враховувалася лише договірна вартість, яку вказували сторони договору, то з 2016 року для цих цілей застосовується кадастрова вартість. Її величина розраховується на 1 січня кожного року з урахуванням впливу різних економічних чинників.

Продажна вартість нерухомості не може бути нижчою за 70% від кадастрової ціни квартири, встановленої законодавчо. Якщо в договорі купівлі-продажу ціна нерухомості вказана нижче за цей показник, то податок все одно буде нараховуватися, виходячи з нього.

приклад.У договорі ви позначили ціну квартири 3500000 рублів, а кадастрова вартість становить 8700000, 70% від цієї суми становитиме 8700000 * 70% = 6090000 рублів. Так як цей показник вищий за вказану вами вартість, то й податок розраховуватиметься з кадастрової вартості. Якщо ж договірна ціна виявиться вищою, то вона використовуватиметься як податкова основа.

Розмір податку та база для його нарахування

Податок з доходів фізичних осіб під час продажу житла становить 13%. Ця ставка фіксована та не залежить від ціни на нерухомість. Вона застосовується лише резидентів, т. е. осіб, які у країні понад 183 днів у року. Для нерезидентів ставку прирівняно до 30%.

З якої суми береться податок? Він сплачується з податкової бази, якою вважається дохід, отриманий від продажу нерухомості. Інакше кажучи, вартість квартири, зазначена у договорі, – це основа розрахунку ПДФО.

приклад.Якщо вартість продажу квартири дорівнює 4 500 000 рублів, то податкову доведеться заплатити 4 500 000*13% = 585 000 рублів. Нерезидент сплатить 4500000 * 30% = 1350000 рублів.

Сума податку переказується за реквізитами, які ви можете дізнатись у податковій службі за місцем проживання. Платіж можна здійснити через будь-який банк, який надає таку послугу. Перекази в особистому кабінеті інтернет-банку також підійдуть для цього.

Зменшення суми ПДФО

Ми розглянули, яким податком оподатковується продаж. Тепер дізнаємося, як можна зменшити його суму. Що вартість житла, то більший податок підлягає сплаті. Нерідко суми настільки великі, що сплатити ПДФО по кишені не кожному продавцю.

З цієї ситуації держава передбачила вихід. Існує три способи зменшити оподатковувану суму та вартість податку.

Вони включають:

Відрахування 1 млн. рублів;
Облік понесених витрат;
Отримання майнового відрахування з бюджету.

Кожен платник податків може застосувати одне із вищезазначених способів зменшення платежу до податкової служби. Вони не можуть застосовуватися одночасно в одному році під час продажу кількох квартир або одного житла. Кожен із них може використовуватися платником податків лише один раз у звітному періоді.

Якщо року продаються дві квартири сімейною парою, то скористатися одним способом зниження податку можна двічі, по черзі кожному члену сім'ї. Наприклад, продавши одне житло, знижкою в 1 000 000 рублів скористається чоловік, а при продажу іншої квартири цей спосіб застосовує його дружина.

Кожним вирахуванням можна скористатися, якщо квартира перебувала у власності менше п'яти чи трьох років. Тепер ми зупинимося на кожному способі детальніше і розберемося, як правильно розрахувати податок за їх допомогою.

Майновий відрахування на 1 мільйон рублів

Зменшити податок з фізичних осіб можна будь-яким способом, який є у конкретній ситуації найбільш вигідним. Застосовуючи різні методи, можна досягти сплати мінімальної суми.

Вирахування в 1000000 рублів застосовується будь-яким бажаючим для розрахунку ПДФО. Наприклад, якщо ваша квартира коштує 6700000 рублів, то сума податку складе 6700000 * 13% = 871000 рублів. Якщо взяти до уваги відрахування, то ПДФО дорівнює (6 700 000 – 1 000 000)*13 = 741 000 рублів.

З прикладу видно, що другий варіант вигідніший за грошами. У цьому випадку платнику податків доведеться розлучитися з меншою сумою. Також цей вирахування часто застосовується за невеликої вартості нерухомості.

Якщо вартість вашої квартири становить 970 000 рублів, податок без вирахування дорівнює 970 000*13% = 126 100 рублів. Використовуючи зменшення податкової бази, отримаємо наступний результат: 970000 - 1000000 = -30 000 рублів. Іншими словами, податкова база дорівнює нульовій. У цьому випадку продаж буде без податку, оскільки його значення становитиме «0».

Так можна знизити основу для розрахунку податку та розрахувати набагато менший податок до сплати. У деяких випадках продавцю взагалі не потрібно вносити внесок до податкової інспекції.

Понесені витрати на зниження податку

Не завжди вирахування в 1 000 000 рублів вигідне платнику податків. Буває його використання недоцільним у разі, коли понесені витрати значно більші за цю суму.

До таких витрат можуть належати:

Початкове придбання квартири за однією ціною, а продаж за меншу вартість;
Витрати ремонт;
Внески за кредит (іпотеку).

Усі вищезгадані випадки допоможуть зменшити оподатковувану суму доходу. Наприклад, квартира купувалася за 3100000 рублів, а продається за 2800000 рублів. Податкова база складе 2800000 - 3100000 = -300000 рублів. Тобто вона прирівнюється до нуля і податок платити не треба. Якби використовувався відрахування на 1 000 000, то 3 100 000 – 1 000 000 = 2 100 000 рублів, і ПДФО становитиме 273 000 рублів.

Очевидно, що останній варіант у ситуації невигідний. Завжди враховуйте, що при продажу житла за ціною, меншою від вартості покупки, податок платити не доведеться.

Для податкової інспекції потрібно обов'язково надати документи, що підтверджують право на отримання відрахування:

Договір купівлі-продажу із зазначеною сумою продажу;
Розписка набувача у отриманні всієї суми;
Іпотечна угода з банком;
Чеки та квитанції на проведення ремонту, придбання будматеріалів.

Майнове податкове відрахування при купівлі житла

Кожна працююча людина, яка отримує офіційний заробіток, може повернути з бюджету 13% від ціни придбаного житла в сумі не більше 2000000 рублів. Це вирахування надається лише тим особам, які можуть подати офіційні довідки про доходи.

При продажу нерухомості, яка перебувала у власності менше трьох або п'яти років, можна використовувати взаємозалік між податком, що сплачується, і відрахуванням. Це працює, якщо раніше майнове відрахування не використовувалося платником податків або отримано у неповному обсязі.

Якщо ціна житла становить 10 000 000 рублів, то податкову базу з допомогою відрахування становитиме 10 000 000 – 2 000 000 = 8 000 000 рублей. Якщо якась сума відрахування вже застосовувалася в попередніх звітних періодах, то можна використовувати частину, що залишилася.

Цю знижку при оплаті ПДФО можна отримати при покупці будь-якої кількості квартир, але в розмірі, що не перевищує 260 000 рублів (2 000 000 * 13%). Її сума повертається із сплачених внесків ПДФО за кожен рік на розрахунковий рахунок платника податків.

Також відрахування допускається використовуватиме зменшення суми податкової бази. У цій ситуації він не сплачується на руки.

Податок з продажу часток

Нерідко у нерухомості кілька власників, кожен з яких розпоряджається певною часткою у ній.

У такому разі прибутковий податок сплачується в залежності від того, яким чином продається квартира:

як спільну власність;
Шляхом поділу часток.

У першому варіанті будь-який віднімання використовується в цілому на житло один раз. Другий випадок дозволяє кожному окремому власнику скористатися відрахуванням.

приклад.У квартирі 2 власники, які продають нерухомість як нероздільну. Вони вирішили поділити гроші після продажу. Загальна вартість житла 4800000 рублів. (4 800 000 - 1 000 000) * 13% = 494 000 рублів - це податок до сплати.
Якщо ж власність пайова, і кожному з двох власників належить 1/2, податок розраховується так: (4 800 000: 2 – 1 000 000)*13% = 182 000 рублів заплатить кожен із власників.

Якщо квартира має кілька власників, вони платять ПДФО пропорційно своїй частці. Податковий кодекс цього не забороняє.

ПДФО для спадкоємців квартир

Квартира, яка придбана у спадок згідно із заповітом або ЦК РФ або подарована близьким родичем, також оподатковується за ставкою 13%.

Сплатити внесок доведеться тоді, коли житло перебувало у власності менше трьох років. Визначити термін володіння житлом можна, виходячи з оформленого права на нього, відображеного у Свідоцтві про реєстрацію права власності на нерухомість. Але для спадкоємців квартир є деякі винятки. Дата відліку строку розпорядження нею буде день, коли відкрилося право на спадщину після смерті колишнього власника.

Часто під час продажу подібної квартири власники стикаються з деякими труднощами. Наприклад, можуть бути відсутні папери, що підтверджують початкову суму придбання житла. У цьому випадку неможливо надати відповідні папери податковому співробітнику та отримати знижку у розмірі понесених витрат.

Дізнаємося, яка сума оподатковується у цьому випадку. Використання відрахування в 1 000 000 рублів - найбільш вдалий варіант, який використовується більшістю спадкоємців. Якщо продажна вартість квартири становить 5 400 000 рублів, і угода відбудеться через 2.5 року по смерті заповідача, податок становитиме (5 400 000 – 1 000 000)*13% = 572 000 рублей.

Продаж дарової квартири після трьох років її володіння позбавляє власника великої суми податку. Також не доведеться звертатися і до податкових служб для реєстрації декларації 3-ПДФО,

Чи платять податок пенсіонери

Законодавство не передбачає будь-яких пільг під час оплати ПДФО для пенсіонерів. Ставка є фіксованою та не залежить від кількості років платника.

Особи пенсійного віку можуть скористатися будь-яким із вищезазначених способів зменшення податкової бази. Вони застосовують відрахування або забирають витрати на купівлю житла з бази оподаткування.

Якщо ж нерухомість була 3 роки у власності або 5 років, то пенсіонер не сплачує ПДФО у розмірі 13%. У цьому випадку немає необхідності звертатися до податкових органів та надавати декларацію, оскільки дотримано необхідних законом періодів володіння квартирою.

Реєстрація декларації

Декларація за формою 3-ПДФО за сумою від продажу житла подається до податкових органів за адресою місця проживання до 30 квітня року, наступного за роком продажу. Сплатити зазначену в ній суму слід встигнути до 15 липня цього року. Порушення термінів призведе до нарахування штрафів та пені.

Подати декларацію можна в режимі он-лайн через особистий кабінет. Для цього рекомендується спочатку звернутися до довідкового бюро податкової служби за отриманням логіну та паролю. Результат перевірки можна побачити там же.

Принести заповнені документи до інспекції допускається особисто чи через представника на основі довіреності.

Заповнюється декларація особисто чи через спеціалізовані фірми, які надають таку послугу за плату. Її можна оформити в електронному форматі, а потім надрукувати або заповнити від руки. Складається декларація у двох примірниках: один залишається у оператора, а інший передається вам із позначкою про прийняття.

До декларації слід прикріпити таку документацію:

Паспорт;
Заява на надання вирахування;
Документи, що підтверджують ціну купівлі та продажу;
квитанції, чеки або банківський договір для відшкодування власних витрат;
При використанні майнового відрахування – реквізити для нарахування суми з бюджету та відповідну заяву за необхідності;
Реєстр, що містить найменування та кількість доданих документів.

У 3-ПДФО не допускаються друкарські помилки або виправлення. За наявності документ стає недійсним. З урахуванням того, що аркуші проходять комп'ютерну перевірку, заповнювати графи вручну рекомендується вкрай акуратно.

Достовірність складеної декларації здійснюється працівником податкової інспекції протягом трьох місяців. При виявленні помилок вам повідомлять про них за допомогою дзвінка та попросять скласти вторинну декларацію.

Чим загрожує невчасна сплата податку

Навіть якщо платник податків не надасть звіт після продажу житла раніше трьох або п'яти років володіння нею, нараховуватиметься штраф. Він дорівнює одній тисячі рублів.

Якщо згідно з декларацією податок за результатами застосування відрахування нульовий, то все одно потрібно звернутися до інспекції та звітувати про отримані доходи.

Сума штрафу нараховується, якщо декларацію подано не пізніше 30 квітня. Якщо суму податку, обов'язкову до сплати, не внесено до 15 липня, то за кожен день прострочення нараховується пеня.

Якщо платник податків відмовляється сплатити суму більше 600 млн. рублів, він притягується до кримінальної ответственности. У цій ситуації рішення виносить суд.

Після прочитання статті вам не залишиться несподіванок з боку податкової інспекції. Ви дізнаєтеся не тільки, які витрати вам загрожують, але і як продати квартиру менше 3 років у власності та не сплачувати податок.

Понад 10 років тримався звичний нам порядок нарахування та сплати податків, але з 2016 року багато що змінилося. З 1 січня 2016 року почав діяти новий, складніший механізм калькуляції податків при відторгненні житла фізичними особами.

У власності менше 3 років – що означає?

Припустимо, що ви маєте житлове приміщення. Перерахую конкретні варіанти його отримання, які мають пряме відношення до цього періоду – 3 роки:

Житло успадковане
Подаровано близьким родичем
Було приватизовано
Отримано за договором довічного найму

Якщо житло дісталося вам одним із перерахованих методів, то після трьох років володіння ви зможете продати його без витрат. Якщо ж об'єкт знаходиться у вашій власності менше 3 років, то після його продажу податковий орган висуне вам вимоги про перерахування прибуткового податку. Як уникнути читайте нижче.

Ще однією категорією власників, на яку поширюється 3-річний термін, є ті власники, які купили до 1 січня 2016 року. Пояснюється це тим, що закон не має зворотної сили. І якщо придбання було зроблено до того моменту, як новий порядок розрахунку набрав законної сили, тобто до 01.01.2016, то на них поширюється дія старої редакції закону.

У власності менше 5 років – що означає?

На решту способів, якими житлове приміщення могло стати вашою власністю, поширюється період 5 років. Це може бути пайова участь, переуступка прав вимоги, отримання паю у будівельному кооперативі тощо. Але найпоширеніший варіант отримання будинку у власність – це його придбання. І насамперед саме для цього випадку володіння власністю протягом 5 років стає дуже важливим обмеженням та проблемою.

Продаж житла до закінчення 5-річного терміну володіння також тягне за собою зобов'язання продавця калькулювати суму майбутньої оплати до скарбниці.

Як продати квартиру менше 3 років у власності та не сплачувати податок?

Способи мінімізації податків при реалізації майна, що перебуває у власності менше 3 років, такі ж, як і при володінні об'єктом менше п'яти, але більше трьох років. Якщо вам вдасться уникнути сплати податку, володіючи квартирою менше трьох років, це ви зможете зробити і з об'єктом, яким володієте менше 5 років.

Спосіб 1

Найпростіший і очевидніший – продаж квартири вартістю не більше 1 млн рублів. Розмір податкової пільги повністю перекриває ціну правочину:

1 млн - 1 млн = 0

Зникає сама база оподаткування, перетворюючись на нуль, а з нуля мита не сплачуються.

Недоліки:

Дуже невеликий відсоток угод лежить у ціновому діапазоні до 1 млн. рублів;
Податковою пільгою можна скористатися лише раз на рік. Ви не зможете продати кілька квартир протягом одного календарного року і щоразу застосовувати вирахування.

Безумовно, продавець може штучно занизити суму договору, але є небезпека, що вартість об'єкта на папері стане меншою, ніж кадастрова ціна, помножена на знижувальний коефіцієнт 0,7. У цьому випадку закон не зверне увагу на зміст договору і просто розрахує обсяг вашого зобов'язання, виходячи з кадастрової ціни, як описано нижче.

Виходом тут може бути з'ясування кадастрової вартості житла на 1 січня. Кадастрова оцінка може бути помітно нижчою від ринкової, особливо в сегменті вторинного житла.

Крім того, можна виявити, що ваш об'єкт, з якихось причин взагалі не має кадастрової оцінки. Тоді ґрунтуватися на даних кадастру неможливо, і ви можете визначати ціну продажу самостійно.

Ще однією причиною, через яку уточнення кадастрової оцінки корисне це запобігання можливим штрафним санкціям. Старий об'єкт дійсно може бути проданий недорого, дешевше за 70% кадастрової оцінки. У цій ситуації податківці не лише звернуть на це увагу, а й вважатимуть це ухиленням від сплати. За такими правопорушеннями передбачено штраф 20% від величини недоотриманого бюджетом податку.

Спосіб 2

Цей спосіб доречний, якщо житло було продано з метою придбання іншої квартири чи будинку. 13% витрат на придбання нового житла ви можете вирахувати з податку, який мають сплатити.

Більше того, цей спосіб цікавий своїми додатковими можливостями щодо скорочення бази оподаткування та перспективою повернення коштів з бюджету. Поясню.

Наприклад, протягом одного календарного року ви продали квартиру вартістю 2,5 млн. рублів і придбали інше житло вартість 4 млн. рублів.

З першої угоди вам слід розрахувати та сплатити ваше податкове зобов'язання перед бюджетом. Для простоти ситуації припустимо, що у вас не збереглося жодних документів, що підтверджують придбання цього об'єкта. Тоді вам залишається єдиний прийнятний варіант підрахунку - з використанням фіксованого податкового відрахування 1 млн руб.

(2,5 млн - 1 млн) х 13% = 195 тис. руб.

195 тис. рублів - це розмір вашого податкового зобов'язання.

Проте, протягом цього року ви придбали об'єкт ціною 4 млн рублів. Це не означає, що можна претендувати на відрахування з усієї вартості покупки, оскільки закон обмежує ціну житла, що купується, для цілей податкового відрахування двома мільйонами рублів. Тому, зробивши таку купівлю, сума податкового відрахування не перевищить 260 тис. рублів (2 млн руб. х 13% = 260 тис. руб.)

Але навіть у цьому випадку вам не тільки не доведеться витрачатися на платежі до скарбниці, але з'являється можливість отримати з бюджету держави належні вам гроші:

Ви повинні державі - 195 тис. руб.

Вам має держава - 260 тис. руб.

Отже: ви можете повернути з держбюджету 65 тис.руб. (260 тис. - 195 тис. = 65 тис.)

Зауважте, жодних спотворень та зловживань, лише знання закону.

Недоліки:

Як було зазначено вище, кошти, які ви можете відняти від свого податкового зобов'язання трохи більше 260 тыс.рублей;
Обидві угоди – та купівля та продаж – мають відбутися протягом одного календарного року;
Вдатися до податкового вирахування при купівлі житла можна один раз у житті. Розмір зарплати не важливий.

Подробиці цього способу на відео:

Калькуляція податкового зобов'язання

Якщо ви поверхово знайомі з розрахунком відрахувань до бюджету при відторгненні житлового приміщення, то в цьому розділі стисло опишу всі варіанти, що використовуються. Способів розрахунку кінцевої суми податку лише три. Причому платник податків має право зробити вибір на користь деяких із них на власний розсуд.

З податковою пільгою

Держава надає громадянам податкову пільгу – 1 мільйон рублів, яку слід відняти від ціни продажу. Від суми, що залишилася, потрібно вирахувати 13%, які і слід перерахувати до бюджету.

Приклад:
Власник продав квартиру в 2017 році за 1,5 млн. рублів. Наступного, 2018 року, він подає до інспекції довідку за формою 3-ПДФО з наступним розрахунком:
1,5 млн - 1 млн (податкова пільга) = 500 тис. руб.
500 тис. руб. х 13% = 65 тис. руб.
65 тис. руб. – прибутковий податок, який продавець зобов'язаний перерахувати до бюджету

Дохід мінус витрати

Фізична особа вправі зменшити базу оподаткування на величину коштів, які він витратив для купівлі житлового приміщення та його ремонту. Звичайно, для цього потрібно зберегти на руках підтверджуючі документи. Договір про покупку, ймовірно, у вас збережеться, а квитанції та чеки про зроблений ремонт можуть не тільки не зберегтися, але навіть не існувати в принципі. З ремонтними та будівельними бригадами часто розплачуються готівкою. Тому, якщо плануєте подальший продаж, стурбуйтеся цим заздалегідь і вимагайте від монтажників офіційних документів, що підтверджують.

Приклад:
Будинок продано за 4,5 млн. рублів. До цього, роком раніше, він був придбаний за 2,5 млн. рублів. На ремонт витрачено 800 тис. руб. База для підрахунку прибуткового податку складе:
4,5 млн - 2,5 млн - 800 тис. руб. = 1200000 руб.
Податок до сплати колишнім власником:
1,2 млн руб. х 13% = 156 тис.руб.

Прив'язка до кадастрової ціни

Якщо раптом, продаючи квартиру, ви вказали ціну майна нижче, ніж 70% її кадастрової вартості, то закон для кращої збирання податкових платежів визначає контрактну ціну вашої квартири самостійно таким чином:

Ціна квартири для цілей оподаткування = 0,7 х кадастрової вартості,

Податок з продажу = (ціна квартири для цілей оподаткування - 1 млн руб.) х 13%
Податок з продажу = (ціна квартири для цілей оподаткування – офіційні витрати на покупку) х 13%

Так, законодавець прагне виключити домовленості між продавцем та покупцем про зазначення у договорах «липових» цін. «Договорняки» між фізичними особами мають давню традицію. До набрання чинності новими поправками це було можливо і сторони цим користувалися часто. Однак, з 2016 року це стало скрутним, оскільки прописавши в договорі купівлі-продажу ціну будинку в 1 мільйон, за його кадастрової оцінки в 3 мільйони, податковий орган вважає, що продавець отримав дохід 3 мільйони. Отже, він зобов'язаний перерахувати до бюджету держави 273 тис. рублів:

3 млн x 0,7 x 13% = 273 тыс.рублей

Примітка:

Для розрахунку податкового платежу в цей спосіб застосовується кадастрова вартість квартири, встановлена на 1 січня року, в якому відбулася угода;
Якщо кадастрову вартість необхідну дату не встановлено, цей спосіб підрахунку податку не застосовується. Ви можете використати два попередні;
Для житлових об'єктів, права власності на які виникли до 01.01.2016р., цей спосіб також не застосовується.

Через скільки можна продати квартиру?

Отже, резюмуючи, можна узагальнити більшість ситуацій, що виникають під час продажу житлового приміщення фізичною особою:

Якщо ви реалізуєте об'єкт, що дістався вам у спадок, дарування, приватизації або довічного найму, то вам критичний термін 3 роки. Це стосується тих квартир, власність яких визначена до 1 січня 2016 року. У решті випадків потрібно контролювати період 5 років.
Відлік часу володіння починається з дати, зазначеної у свідоцтво про право власності або з дати його реєстрації у Росреєстрі. Лише при наслідуванні ця дата починає відлік від дня смерті родича.

Таким чином, відповідь на запитання:через скільки можна продати квартиру? – стає очевидним. Якщо ви майно успадкували, приватизували або вам подарували, то чекати потрібно 3 роки. Якщо свідоцтво на право власності було оформлено до 2016 року – те саме. В інших випадках набуття права власності – чекати 5 років.Або використовувати методи оптимізації платіжного навантаження.

Терміни подання довідки та платежу

Звітувати перед податковим органом про продану квартиру чи машину ми зобов'язані наступного року після року самої угоди, до 30 квітня. Сплатити податок потрібно до 15 липня.

Хочу наголосити на ще одній важливій деталі. Терміни володіння майном з метою розрахунку податків можуть змінюватись регіональною владою. Їм надано право скорочувати цей період до нуля. Тому у кожному конкретному регіоні цей критерій слід уточнювати індивідуально.

Так виглядають найреалістичніші та законні способи того, як продати квартиру менше 3 років у власності та не сплачувати податок. Мабуть, арсенал цих прийомів поповнюватиметься завдяки заповзятливості та винахідливості наших співгромадян.

Бажаю вам вдалих покупок та не платити зайвих зборів!

Регулярні поправки, які вносять до нормативів Податкового кодексу Росії, покликані задля забезпечення прозорості операцій із нерухомістю. Закон суворо регламентує відносини між сторонами, які взяли участь у угоді, а й із податкової базою. Придбання нерухомості, одержаної у власність, прирівняне до джерела додаткового доходу.

За законом, всі джерела, завдяки яким людина отримує прибуток, підлягають оподаткуванню. Тому при маніпуляціях з нерухомістю важливо знати, чи сплачується податок із продажу квартири чи ні.

Несплата вчасно стає непрямим підтвердженням невиконання свого зобов'язання.

Законом регламентовано умови, за яких кожен продавець зобов'язаний сплатити податок від нерухомості. Однак особливістю положень є те, що існує кілька обмежень та винятків, які можуть позбавити такої необхідності. До 2016 року прибутковий податок повинні були сплачувати всі власники, в володінні яких нерухомість менше 3 років.

Але у 2016 році Державна Дума ухвалила поправки, які збільшили терміни до 5 років. Але зміни більше є вузькими за значенням, оскільки велика категорія осіб не підпадає під збільшення:

спадкоємці;
обдаровані близькі родичі;
незаможні;
органи місцевого управління;
рентодавці.

Ставка податкового відрахування

Податкові нарахування від продажу об'єкта становитимуть 13% для громадян і 30% для тих, хто не має громадянства. Внесено на розгляд збільшення податку на 3% у поточному році, але поки що ця ініціатива не схвалена, і виправлення перебуває в роботі у законодавця. При визначенні терміну необхідно враховувати, що будь-яка нерухомість потрапляє під дію оподаткування. Основна вимога – дата, коли нерухомість перейшла у користування.

Якщо йдеться про частини чи виділені частини, то відштовхуватися необхідно від первинного права та його дати. Так, якщо мама та син володіли кімнатою в рівних частках, а потім мати віддала синові свою частину, термін обчислюється з моменту отримання прав власності першої частки. Дата, коли син отримав другу частку або коли провів реєстрацію, не має значення.

У якому разі сплачується податок із продажу квартири та як його зменшити, має турбувати тих, хто вирішує продати об'єкт раніше 3 років. При продажу раніше обумовленого терміну за законом виникає необхідність сплати 13% прибуткового податку або 30% відповідно.

Особливості податку

Суть податку полягає в тому, щоб зменшити кількість «тіньових» угод. Не бажаючи сплачувати суттєві суми до податкового органу, власники воліють просто не показувати реальну вартість. Найчастіше під час продажу, якщо виникає питання: у якому разі під час продажу квартири сплачується податок 13 відсотків, люди відображають суму менше 1 мільйона рублів. За законом, сума до мільйона не підлягає оподаткуванню. Решта вартості оформляється у простій письмовій формі. У потенціалі така варіація може мати негативні наслідки. Однак насправді не забороняється і не обмежується законними рамками.

Складність додає те, що фактична вартість повністю не збігається з ціною за БТІ.

Кадастрова оцінка завжди на порядок нижча за ринкову, але за законом саме вона є визначальною. Так, вартість квартири по кадастру може бути 800 тисяч рублів, але її ринкова досягне 2 мільйонів рублів. За такої різниці власники прагнуть або зачекати на часовий інтервал, або використовувати інші методи.

Але законодавець запровадив таку операцію як отримання податкового відрахування. Власник, продавши квартиру та заплативши податок, одного разу отримує право повернути кошти. Зміцнення позицій податкового відрахування має змінити відсоток угод, де ховається справжня вартість об'єктів.

У відеотрансляції можна детально ознайомитись із нормативами оподаткування під час продажу об'єктів

Коли потрібно платити

Умова, коли виникає необхідність сплати податку, — володіння власністю менше 5 років (3 років). Однак необхідно враховувати деякі нюанси, якщо у володінні будинок стадії будівництва. Після закінчення будівництва часто доводиться вносити зміни до кадастрового паспорта, що може вплинути на оцінну вартість БТІ.

Якщо немає коефіцієнтів, що зменшують, податок доведеться заплатити в повному обсязі.

Зменшення можливе за умови, що власнику вдасться довести видаткову частину. Тоді буде можливість зменшити податок. Однак для цього необхідно ретельно збирати та підготувати всі квитанції/документи. Так, якщо буде доведено, що за вартості 3 мільйони рублів 2 мільйони було витрачено на її купівлю, то оподаткування буде спрямоване лише на різницю між двома величинами.

Суму податку можна визначити самостійно. Але після цього слід подати декларацію форми 3-ПДФО. Навіть якщо прибуток був нульовим або зазнали збитків, потрібно це показати податковому органу. Термін подання декларацій визначено до 30 квітня наступного року. Ухилення може бути визнане не просто адміністративним порушенням, а спричинити обмеження волі до трьох років.

Пілотна податкова програма лише зміцнюється, виявляючи недоробки та особливості процесу. Стабілізувати систему та максимально оптимізувати, зменшивши бюрократичні вимоги, передбачається до 2020 року.

Відповідно до Податкового кодексу РФ (у редакції, що діє у 2019 році) дохід при продажі квартири, дачі, житлового будинку, земельної ділянки, гаража, або будь-якої іншої нерухомості оподатковується.

Статтею 224 Податкового кодексу РФ встановлено, що прибуток від продажу нерухомості оподатковується за ставкою 13 %. Докладніше про ставки ПДФО можна прочитати в розділі за посиланням.

У яких випадках потрібно сплачувати податок

Законодавством встановлено мінімальний термін володіння нерухомим майном (щодо нерухомості, придбаної після 01.01.2016). Якщо термін володіння менший за цей термін необхідно сплатити податок.

Довідково.Для нерухомості, придбаної до 01 січня 2016 року, мінімальний термін володіння складав три роки.

Декларацію необхідно подавати до податкової інспекції за місцем проживання. Це можна зробити особисто поштовим відправленням з описом вкладення або в електронній формі (у тому числі через портал ДЕРЖСЛУГИ або особистий кабінет платника податків). Про всі випадки, за яких необхідно подати декларацію 3-ПДФО, можна прочитати у статті за посиланням.

Розрахунок податку під час продажу нерухомості

Чинним законодавством надано право продавцю скористатися або податковим вирахуванням під час продажу нерухомості або розрахувати податок з урахуванням понесених витрат на її придбання. При поданні декларації платник податків сам може визначити, який варіант йому вигідніший.

Витрати з придбаної нерухомості.Відповідно до ст. 220 НК РФ платник податків має право зменшити суму своїх оподатковуваних податком доходів у сумі фактично вироблених ним і документально підтверджених витрат, що з придбанням цього имущества.

До витрат, пов'язаних із придбанням нерухомості відносяться не тільки сума, заплачена при покупці, але й відсотки за іпотечними кредитами, виплачені по даній нерухомості.

Приклад розрахунку метод 2.

Тепер розрахуємо суму податку з урахуванням понесених витрат

Умови самі. Сидоров І.В. продав у 2018 р. квартиру за 5000000 руб., яку він придбав на початку цього року за 4500000 рублів. Кадастрова вартість квартири на 01.01.2018 становила 7500000 руб.

1. Розрахуємо оподатковувану суму доходу.

7500000 * 0,7 = 5250000 (кадастрова вартість з урахуванням понижуючого коефіцієнта) - більше ніж ціна продажу, тому вона застосовується при розрахунку ПДФО.

Оподатковувана сума доходу = 5250000 рублів.

2. Віднімаємо суму вироблених витрат

(5250000 - 4500000) * 13% = 750000 * 13 = 97500 рублів.

Таким чином, сума податку при розрахунку 2 методом складає 97500 рублів.

Законом не передбачено одночасно застосувати майновий відрахування на 1 000 000 руб. та зменшити дохід від продажу на витрати. Потрібно вибрати лише один варіант, який буде вигіднішим.

Важливо. Заплатити податок потрібно до 15 липня року, наступного за роком продажу нерухомостічи частки у ній (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквізити на сплату податку ви можете уточнити у своїй податковій інспекції.

Термін сплати податку при продажу майна у 2018 році – до 15 липня 2019 року.

Термін подання декларації під час продажу майна - до 30 квітня року, наступного за роком продажу нерухомості.

За кожен календарний день прострочення сплати податку нараховуються пені з розрахунку 1/300 чинної ставки рефінансування Банку Росії.

Підготовлено "Персональні права.ру"

Можливо, буде корисно почитати: