وام مسکن چیست؟ بیایید تفاوت بین رهن قانون و تحمیل اجباری قرارداد را درک کنیم رهن به وجود می آید.

رهن(از لاتین hypotheca - گرو، از یونانی hypoteke) نوعی از رهن است که در آن اموال غیر منقول به وثیقه گذاشته می شود، اما در عین حال در ملک بدهکار باقی می ماند. اگر بدهکار به تعهدات خود عمل نکند، طلبکار این حق را دارد که از طریق فروش این ملک رضایت دریافت کند.

لازم است بین مفاهیم رهن و رهن تمایز قائل شد که در آن وام توسط بانکی که دارای وثیقه املاک است صادر می شود. وام مسکن یکی از اجزای سیستم وام مسکن است. هنگام دریافت وام خرید ملک، خود ملک خریداری شده به عنوان ضمانت بازپرداخت وام در رهن (وثیقه) در بانک قرار می گیرد.

خدمات انتخاب، پردازش و اخذ وام های رهنی نامیده می شود دلالی وام مسکن. کارگزاری وام مسکن توسط متخصص آموزش دیده برای این فعالیت انجام می شود - کارگزار وام مسکن.

رهن نیز رهن اموال غیرمنقول موجود مالک به منظور اخذ اعتبار یا وام است که به تشخیص وام گیرنده وام گیرنده یا برای تعمیرات یا ساخت و ساز یا سایر نیازها استفاده می شود.

در صورت عدم ایفای تعهد اصلی، توقیف فقط در مورد اموال غیرمنقول مورد وثیقه اعمال می شود و راهن نسبت به سایر طلبکاران مدیون حق تقدم دارد.

زمینه های پیدایش رهن و تنظیم آن

قانون فعلی دو نوع دلیل برای ظهور وام مسکن را پیش بینی می کند:

بر اساس قانون؛
به موجب قرارداد

رهن به حکم قانون

رهن به حکم قانون (رهن قانونی) رهنی است که با وقوع موارد معین در قانون، بدون توجه به اراده طرفین در مورد وقوع رهن، با انتقال مالکیت ملک از شخصی به شخص دیگر، به طور دقیق تر، در حین تحصیل، ناشی می شود. این حق توسط یک مالک جدید، اما با وقوع اجباری حقایق تعیین شده توسط قانون.

رهن به حکم قانون در پنج مورد اصلی و رایج زیر ایجاد می شود:

تملک منازل مسکونی، آپارتمان ها، قطعات زمین با استفاده از وجوه اعتباری بانک یا سایر سازمان های اعتباری یا وجوه حاصل از وام هدفمند.
ساخت منازل مسکونی، ساختمان ها، سازه ها یا آپارتمان ها با استفاده از وجوه اعتباری بانک یا سایر سازمان های اعتباری یا وجوه حاصل از وام هدفمند.
فروش اعتباری.
اجاره دادن.
وثیقه حقوق مالکیت.

رهن توافقی

رهن توافقی (وام مسکن توافقی) رهنی است که بر اساس قرارداد رهنی (رهن ملک) بوجود می آید.

قرارداد رهنی یک تعهد مستقل نیست، بلکه شامل تضمین تعهد تحت یک قرارداد وام، قرارداد اعتبار یا تعهدات دیگر است.

رهن به موجب قانون با رهن ناشی از توافق تنها از این جهت متفاوت است که اولی به دلیل اشاره مستقیم در قانون ایجاد می شود و به طور خودکار همراه با قرارداد دیگری حتی بدون درخواست طرفین ثبت می شود. رهن به موجب توافقنامه منوط به ثبت با درخواست جداگانه طرفین است. از آنجایی که وام مسکن، به حکم قانون، با وام هدفمند برای خرید مسکن ایجاد می شود، با ثبت چنین رهنی، مالک ملک تغییر می کند و به عبارت دقیق تر، چنین رهنی همزمان با تحصیل ملک ایجاد می شود. دارایی توسط وام گیرنده

ملکی که می تواند موضوع رهن باشد

اموالی که ممکن است موضوع رهن باشد در ماده 5 قانون رهن تعریف شده است - اشیاء غیر منقول مندرج در ماده 130 قانون مدنی فدراسیون روسیه ، حقوق مربوط به آنها به روشی که برای ثبت دولتی حقوق به ثبت رسیده است. املاک و معاملات با آن.

چنین مواردی عبارتند از:

اراضی به استثنای اراضی مندرج در ماده 63 قانون رهن.
شرکت ها و همچنین ساختمان ها، سازه ها و سایر املاک و مستغلات مورد استفاده در فعالیت های تجاری؛
ساختمان‌های مسکونی، آپارتمان‌ها و بخش‌هایی از ساختمان‌ها و آپارتمان‌های مسکونی، متشکل از یک یا چند اتاق مجزا؛
ویلاها، خانه های باغ، گاراژها و سایر ساختمان های مصرف کننده؛
کشتی های هوایی و دریایی، کشتی های ناوبری داخلی و اشیاء فضایی.

ارزیابی توان پرداخت وام گیرنده

ارزیابی توان پرداخت وام گیرنده (پذیره نویسی) ارزیابی توانایی های مشتری برای ارائه خدمات وام مسکن صادر شده است، یعنی محاسبه مبلغ وامی که وام گیرنده قادر به بازپرداخت آن خواهد بود، با در نظر گرفتن ویژگی های خود وام گیرنده (نوع اشتغال، درآمد ماهانه و امکان تایید آن، حضور وام گیرندگان یا ضامن، ترکیب خانواده، حضور افراد تحت تکفل کوچک و غیره). مشتری دو بار مراحل پذیره نویسی را طی می کند: هنگام تماس با کارگزار وام مسکن (که توسط پذیره نویس شرکت کارگزاری انجام می شود) قبل از انعقاد قرارداد برای ارائه خدمات و همچنین در بانک (که توسط تحلیلگران اعتبار بانکی انجام می شود) هنگام بررسی درخواست برای وام مسکن

شرح مختصری از روش پذیره نویسی بانک. محاسبه شانس:

این ضرایب توسط بانک ها همراه با آژانس فدرال وام مسکن مسکن بر اساس تجربه ایالات متحده و کشورهای اروپایی ایجاد شده است. این مجموعه از شاخص ها است که تصویر کاملی از توان پرداخت وام گیرنده را منعکس می کند و همچنین به ما امکان می دهد تا رویه تأیید و صدور وام مسکن را استاندارد کنیم. در هر برنامه بانکی، این ضرایب از قبل تایید می شود، اما در برخی موارد می توان آنها را تعدیل کرد، مثلاً بر اساس روش تایید درآمد. K/Z، O/D و P/D ممکن است بسته به موضوع فدراسیون روسیه، اندازه متوسط حقوق و ترجیحات یک بانک خاص متفاوت باشد.

پس از محاسبه با استفاده از این ضرایب، معمولا حداقل مبلغی انتخاب می شود که مبلغ وام خواهد بود. درآمد و روش تایید آن یکی از عوامل اصلی تاثیرگذار بر مبلغ وام است. اکثر بانک ها می دانند که تمام درآمد وام گیرندگان آینده در سوابق حسابداری کارفرما منعکس نمی شود، بنابراین آنها در حال توسعه راه های مختلفی برای تأیید درآمد هستند، به عنوان مثال: گواهی درآمد آزاد.

ویژگی های وام مسکن

این وام برای مدت طولانی (تا 50 سال) صادر می شود. نرخ بهره وام مسکن کمتر از سایر انواع وام است. وام گیرنده وام مسکن باید به اصطلاح "پیش پرداخت" در دسترس داشته باشد - بخشی از هزینه ملک خریداری شده بدون در نظر گرفتن وام رهنی (اگرچه در برخی بانک ها این شرط اجباری نیست). اندازه پیش پرداخت معمولاً بر نرخ بهره وام تأثیر می گذارد و از 0٪ تا 70٪ ارزش ملک وام مسکن متغیر است. بانک تعدادی الزامات ویژه را برای وام گیرنده وام رهنی مطرح می کند: تأیید درآمد، تجربه کار مستمر و غیره. شرکت کنندگان واجب در وام مسکن شرکت های بیمه و ارزیابی هستند که امنیت معامله را به بانک ارائه می کنند. وام وام مسکن معمولاً با پرداخت های مساوی - مستمری بازپرداخت می شود. اندازه چنین پرداخت مستمری دائمی (A) با استفاده از فرمول محاسبه می شود.

دلایل پیدایش وام مسکن - این عبارت به عواملی اشاره دارد در نتیجه یکی از انواع وام مسکن زیر ایجاد می شود:

رهن به حکم قانون.
رهن به موجب قرارداد.

رهن به حکم قانون

وام مسکن بر اساس قانون (رهن قانونی) در نتیجه وقوع شرایط مشخص شده در قانون فدرال (ماده 1، بند 2 قانون فدرال 16 ژوئیه 1998 N 102-FZ "در مورد وام مسکن") بوجود می آید (از این پس به عنوان قانون N 102-FZ نامیده می شود. چنین وام مسکنی منحصراً با وام هدفمند برای خرید مسکن ایجاد می شود و بنابراین ثبت آن لزوماً با تغییر مالک ملک همراه است.

به زبان سادهرهن به موجب قانون زمانی است که آپارتمان خریداری شده با وجوه اعتباری به عنوان ملک خریدار وام گیرنده ثبت شود و همان آپارتمان وثیقه وام گرفته شده (که یک طرح استاندارد برای ارائه وام رهنی است) شود.

مثال: وام گیرنده برای خرید آپارتمان از بانک وام هدفمند می گیرد که وثیقه این وام می شود.

قوانین روسیه دلایل زیر را برای ظهور وام مسکن قانونی ارائه می دهد:

رهن منازل مسکونی و آپارتمان. اماکن مسکونی (منازل و آپارتمانهای مسکونی) که با استفاده از وجوه قرض الحسنه از بانک (یا هر مؤسسه اعتباری دیگر) خریداری یا ساخته شده است از لحظه ثبت دولتی وام مسکن در گرو وام دهنده می باشد (بند 1 ماده 77 قانون شماره 102- FZ). همین امر در مورد خرید زمین (بند 1 ماده 64.1 قانون N 102-FZ) و همچنین تملک و ساخت اماکن غیر مسکونی (ماده 69.1 قانون N 102-FZ) صدق می کند.
فروش نسیه. مگر اینکه در قرارداد خرید و فروش طور دیگری مقرر شده باشد، کالاهای فروخته شده به صورت اعتباری از لحظه انتقال آن به خریدار و تا زمان پرداخت به عنوان تعهد فروشنده شناخته می شوند (بند 5 ماده 488 قانون مدنی فدراسیون روسیه). همین قوانین در مورد فروش نسیه کالا با شرط پرداخت اقساطی اعمال می شود (بند 3 ماده 489 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
مستمری (نگهداری مادام العمر با افراد تحت تکفل). هنگام انتقال هرگونه املاک و مستغلات برای پرداخت اجاره، گیرنده اجاره به عنوان تضمین تعهد پرداخت کننده، حق وثیقه در این ملک را به دست می آورد (بند 1 ماده 587 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

ثبت وام مسکن بر اساس قانون

ثبت دولتی وام مسکن به موجب قانون همزمان با ثبت قرارداد خرید و فروش انجام می شود. یعنی در گواهی آپارتمانی که خریداری کرده اید، در قسمت "تحمل" قبلاً مشخص می شود که مسکن با استفاده از وجوه اعتباری خریداری شده است و بدون رضایت وام دهنده (بانک) قابل فروش نیست.

رهن قانونی بر اساس درخواست راهن (قرض گیرنده) یا راهن (بستانکار) یا سردفتری که قراردادی را که منجر به پیدایش این نوع رهن شده است، ثبت می شود (بند 2 ماده 20 قانون شماره 20). 102-FZ). در مورد ثبت وام مسکن بیشتر بخوانید.

توجه داشته باشید! برای ثبت دولتی وام مسکن ناشی از قانون، هیچ هزینه ای دریافت نمی شود (بند 6، بند 3، ماده 333.35 قانون مالیات فدراسیون روسیه).

رهن توافقی

وام مسکن به موجب یک توافق (رهن قراردادی) بر اساس یک قرارداد رهنی ایجاد می شود (ماده 1، بند 2 قانون شماره 102-FZ). به عبارت دیگر، ظهور چنین رهنی تنها در صورتی امکان پذیر می شود که بین طرفین توافق خاصی در مورد رهن وجود داشته باشد.

به زبان ساده: رهن به موجب قرارداد - این زمانی است که خریدار وام گیرنده:

آپارتمان خریداری شده با وجوه اعتباری را آماده می کندبه دارایی خود (در حالی که گواهی "تمیز" دریافت می کنید، به عنوان مثال، بدون بار).
بسته ای از اسناد را جمع آوری می کند(این معمولاً تا 3 ماه داده می شود) دقیقاً برای آپارتمانی که انتظار می رود موضوع وثیقه شود (یعنی در این مورد موضوع وثیقه رهنی می تواند هم آپارتمان قرض الحسنه و هم هر وام گیرنده ملکی دیگری باشد).
همراه با وام دهنده (بانک) قرارداد وام مسکن جداگانه تنظیم و ثبت می کند(فقط پس از این یک بار بر ملک گذاشته می شود - یعنی از این لحظه است که رهن نافذ می شود).

مثال: وام گیرنده یک وام هدفمند برای خرید املاک و مستغلات با تضمین مسکن موجود می گیرد.

با موافقت با وام مسکن توافقی، بانک ریسک بزرگی را متحمل می شود. از این گذشته، تا زمانی که قرارداد وام مسکن ثبت نشده باشد، وام دهنده (بانک) به طور رسمی هیچ حقی در مورد ملک خریداری شده تحت وام رهنی نخواهد داشت. موسسات اعتباری راه برون رفت از این وضعیت را در ضامن ها می یابند. برای مدت زمانی که محل اقامت در گرو قرار می گیرد، وام گیرنده را ملزم می کنند تا چندین شخص حقیقی یا حقوقی را آماده ضمانت کنند. در عین حال، بانک ها برای مدت مشابه، معمولا نرخ سود وام را افزایش می دهند.

ثبت وام مسکن به موجب قرارداد

رهن به موجب عهدنامه همراه با قرارداد خرید و فروش آپارتمان مانند رهن قانونی ثبت نمی شود، بلکه به طور جداگانه بر اساس قرارداد رهنی جداگانه ثبت می شود.

ثبت دولتی وام مسکن به موجب توافق نامه بر اساس درخواست مشترک راهن و راهن انجام می شود. اگر وام مسکن به موجب یک قرارداد رهنی محضری ایجاد شده باشد، می توان بر اساس درخواست دفتر اسناد رسمی که این توافق نامه را تأیید کرده است، ثبت نام انجام شود (بند 1 ماده 20 قانون شماره 102-FZ). می توانید در مورد ثبت وام مسکن اطلاعات بیشتری کسب کنید.

رهن: به حکم قانون، به زور قرارداد - اختلاف

بنابراین، چگونه وام مسکن به موجب قانون با رهن ناشی از یک توافق متفاوت است:

رهن در حال اجرا	خروج، اورژانس	موضوع وثیقه ممکن است تبدیل شود	ثبت: 1 - چه زمانی 2- به درخواست کسی	هزینه ثبت نام دولتی
قانون	به طور خودکار بدون رضایت طرفین	آپارتمان قرضی	1) همزمان با ثبت دولتی حقوق مالکیت 2) می تواند بر اساس درخواست یکی از طرفین معامله (متعهد، متعهد، سردفتر) انجام شود.	شارژ نشده است
توافق	هنگام تنظیم قرارداد جداگانه	امانت گرفته شده یا هر آپارتمان دیگری که متعلق به وام گیرنده است	1) پس از ثبت قرارداد خرید و فروش، بر اساس قرارداد رهنی جداگانه 2) به شدت بر اساس درخواست مشترک متعهد و متعهد کننده انجام می شود	متهم

طبق بند 3 ماده 334 قانون مدنی، رهن بر اساس رهن یا به موجب دستور مستقیم قانون با وقوع شرایطی که در عرف قانون معین شده و به شرط آنکه قانون تعیین می کند که چه اموال و چه تعهدی به عنوان وثیقه در نظر گرفته می شود. مورد اخیر وثیقه را وثیقه قانونی می گویند.
رایج ترین حالتی که در آن وثیقه قانونی به وجود می آید، فروش اقساطی یک اقلام (اعتباری) است. طبق بند 5 ماده 488 قانون مدنی، از لحظه انتقال مبیع به خریدار و تا پرداخت کامل آن، خریدار در وثیقه نزد بایع تلقی می‌شود تا خریدار تعهد پرداخت کند. .
وثیقه قانونی همان عواقب حقوقی را به همراه دارد که وثیقه قراردادی. این نه تنها به حقوق متعهد، بلکه به وضعیت حقوقی او نیز مربوط می شود. به ویژه جایگاه متعهد که حقوق او بر اساس قانون به وجود آمده است، در موارد ورشکستگی هیچ تفاوتی با جایگاه حقوقی متعهدله که حقوق خود را بر اساس قرارداد وثیقه قرار می دهد، ندارد. چنین شخصی نسبت به سایر طلبکارانی که حقوق آنها ناشی از تعهداتی است که با وثیقه تضمین نشده است، مزایایی دارد. به عنوان مثال در یکی از پرونده ها، دادگاه منطقه حکم دادگاه بدوی را نقض کرد که به موجب آن فروشنده ای که کالا را به صورت نسیه فروخته بود در صف یکسانی با سایر طلبکاران قرار گرفت. دادگاه منطقه اشاره کرد که در مورد فروش نسیه کالا، فروشنده دارای حق قانونی بر کالای فروخته شده است، بنابراین ادعای او برای پرداخت بهای فروش کالا توسط رهن تضمین می شود. چنین طلبکار باید در صف بستانکاران تضمین شده قرار گیرد (به قطعنامه سرویس فدرال ضد انحصار منطقه مسکو به تاریخ 28 نوامبر 2002 NКГ-А41/7833-02 مراجعه کنید). این رویه برای اکثر دادگاه های ناحیه ثابت و معمولی است (همچنین به قطعنامه های FAS SZO مورخ 08.27.2002 N8b/02-A42-6437/01-7؛ FAS UO مورخ 07.28.2003 NF09-1938/03GK مراجعه کنید).
نمونه دیگری از تطبیق قواعد کلی وثیقه بر وثیقه قانونی مورد زیر است. دادگاه با این سؤال روبرو شد که معاملات مربوط به تحصیل اموال پرداخت شده توسط برات، صحت دارد. دادگاه تشخیص داد اسکناس هایی که خریدار با آن ملک مورد اختلاف را پرداخت کرده است توسط وی از شخص ثالث خریداری شده است و خریدار اسکناس ها در زمان واگذاری اسکناس ها، ارزش آن را به فروشنده پرداخت نکرده است. دادگاه تشخیص داد که برات توسط فروشنده تعهد شده است و بنابراین، واگذاری آنها (یعنی استفاده از آنها به عنوان وسیله پرداخت تحت قرارداد دیگری) بدون رضایت فروشنده غیرقانونی است (به قطعنامه FAS UO مورخ 1 سپتامبر 2003 NF09 مراجعه کنید. -2790/ 03AK).
دشوارترین سؤالی که در رابطه با وثیقه قانونی مطرح می شود این است: آیا حق وثیقه در رابطه با املاک و مستغلات که بر اساس قانون به وجود آمده است، منوط به ثبت در ثبت واحد دولتی است و آیا باید انجام شود. فرض بر این است که در صورت عدم وجود چنین ثبتی، حق وثیقه ایجاد نمی شود!
تجزیه و تحلیل رویه داوری نشان می دهد که دادگاه ها به نتیجه گیری زیر تمایل دارند: حق وثیقه در رابطه با املاک و مستغلات ناشی از قانون فقط در صورتی وجود دارد که مرجع ثبت ثبت مناسبی را در ثبت دولت واحد انجام داده باشد. در غیر این صورت، محاکم حق حبس طلبکار را رد می‌کنند، حتی اگر دلایلی برای ایجاد حق حبس قانونی مندرج در مقررات مربوطه قانون وجود داشته باشد.
به عنوان مثال، در یکی از موارد، دادگاه منطقه تشخیص داد که وثیقه به موجب قانون، و همچنین وثیقه قراردادی املاک، مشمول ثبت است و از لحظه ثبت در ثبت به وجود می آید (به FAS مراجعه کنید. قطعنامه DO 03/05/2005 NF03-A51/04- 1/4248). این قاعده هم در رابطه بین فروشنده و خریداری که مال غیر منقول را به صورت نسیه خریداری کرده است و هم در رابطه بین فروشنده و خریدار بعدی مال غیر منقول اعمال می شود. برای تشریح آخرین پایان نامه به مورد زیر اشاره می کنیم. خریدار ملک را به صورت اقساط خریداری کرده است. در مورد وثیقه در ثبت حقوق املاک و مستغلات ثبت نشده است. خریدار بدون پرداخت تمام هزینه ملک خریداری شده، کالا را به شخص ثالث فروخت. فروشنده با اقامه دعوی مبنی بر اینکه رهن اموال غیرمنقول است، خواستار توقیف ملک مورد وثیقه و همچنین بطلان معاملاتی است که شامل واگذاری مال وثیقه بدون رضایت وی بوده است. دادگاه های همه موارد به دلایل زیر از برآوردن این ادعا خودداری کردند: هیچ گونه ثبتی در ثبت ایالت متحد در مورد حق وثیقه وجود ندارد ، بنابراین حق وثیقه بوجود نیامده است (به قطعنامه خدمات ضد انحصار فدرال مراجعه کنید. منطقه مسکو مورخ 02/08/2006 NKG-A40/13476-05).
در مورد مشابه دیگری، دادگاه منطقه موضع خود را با جزئیات بیشتری استدلال کرد: از آنجایی که به موجب قانون، مرجع ثبت موظف به تأیید اجرای معامله و پرداخت وجوه برای اموال به دست آمده تحت قرارداد خرید و فروش نیست، پس استدلال متقاضی مبنی بر اینکه مرجع ثبت موظف است در هنگام ثبت انتقال مالکیت به خریدار، به موجب قانون، ثبت دولتی بار مالکیت را با رهن انجام دهد، غیرقابل دفاع است. دادگاه ها همچنین دریافتند که متقاضی درخواستی برای ثبت رهن به عنوان تحمیل حقوق مالکیت به مرجع ثبت ارائه نکرده است. به رسمیت شناختن حق وثیقه برای اموال غیر منقول فروخته شده رد شد (به قطعنامه سرویس فدرال ضد انحصار منطقه مسکو به تاریخ 25 ژانویه 2006 NКГ-А41/12814-05 مراجعه کنید).
یکی دیگر از دادگاه های منطقه ای نیز در تایید این ایده که حق رهن قانونی در اموال غیرمنقول باید ثبت شود کاملاً سازگار بوده است. به عنوان مثال، در یکی از موارد، FAS UO از نتیجه دادگاه بدوی حمایت کرد که هر وثیقه ملکی بدون توجه به مبنای وقوع آن مشمول ثبت است، زیرا ثبت دولتی تنها دلیل وجود آن است. از یک حق ثبت شده (به قطعنامه های مورخ 6 دسامبر 2004 NF09- 4040/04GK، مورخ 30 دسامبر 2004 NF09-4315/04GK مراجعه کنید).
این رویکرد دادگاه ها باید مورد حمایت قرار گیرد. وجود ثبت یکپارچه ایالتی با نیاز به اعطای ویژگی های باز بودن و اعتبار عمومی به حقوق اشیاء غیر منقول همراه است. شخصی که به موجب قانون مدعی وضعیت رهن است این امکان را دارد که درخواستی را برای ثبت حق خود به مرجع ثبت ارائه کند. دومی به نوبه خود دلیلی برای امتناع از چنین ثبت نامی ندارد. بنابراین، از نقطه نظر حفاظت از منافع شرکت کنندگان در گردش مالی، این تز که هر تعهدی باید در ثبت نام یکپارچه ایالت منعکس شود کاملاً صحیح به نظر می رسد.

بیشتر در مورد موضوع § 3. تعهد (مواد 334-358) 359. "وثیقه به قانون" چیست؟ آیا حق رهن اموال غیرمنقول ناشی از قانون مشمول ثبت است؟

این واقعیت که چنین وضعیتی اغلب توسط سیستم مالیات مصادره تعیین می شود
به نظر می رسد که چنین اشکال مختلف انباشت، پردازش و ارائه اطلاعات در مورد کارایی و رفتار پرداخت

خوش آمدی! امروز در مورد اینکه وام مسکن بر اساس قانون چیست صحبت خواهیم کرد. بسیاری از مردم اصطلاح وام مسکن را منحصراً با روش دریافت مسکن به صورت اعتباری مرتبط می‌دانند، اما این یک تصور غلط رایج است. رهن عبارت است از رهن ملکی که بر اساس قرارداد وام، طرح اقساط یا سایر تعهدات مقرر در قانون تحمیل می شود. دو مفهوم وجود دارد - رهن به حکم قانون و رهن به اجبار قرارداد , ویژگی ها و تفاوت های این نوع معاملات در زیر مورد بحث قرار خواهد گرفت.

هر نوع رهن مستلزم وجود وثیقه ملکی (تعهد) است. رایج ترین نوع وام مسکن، خرید ملک با استفاده از وجوه بانکی است. بانک ها اغلب اقدام به صدور وام مسکن بر اساس قانون می کنند. از نظر حقوقی، چنین معامله ای قابل اعتمادتر است، زیرا وجود یک تحمیل تضمین شده است؛ در این صورت، وام گیرنده نمی تواند مالکیت را به چالش بکشد.

این نوع تعهد زمانی شکل می گیرد که املاک و مستغلات در ثبت نام یکپارچه ایالت ثبت شود. رهن به موجب قانون زمانی ایجاد می شود که حقوق مالکیت منتقل می شود؛ این ممکن است یک قرارداد بیع، اجاره یا نوع دیگری از معامله باشد.

به عنوان یک قاعده، شهروندان با در دست داشتن تصمیم وام تایید شده، گزینه های مسکن را جستجو می کنند.

پس از انتخاب، قرارداد وام امضا می شود و معامله خرید و فروش منعقد می شود. پس از اتمام معامله، بانک وجوهی را به فروشنده ملک واریز می کند. در این حالت اگرچه وام گیرنده رسماً مالک می شود، اما مسکن با وجوه قرض گرفته شده خریداری شده و به عنوان وثیقه نیز عمل می کند.

مورد توصیف شده بارزترین نمونه از چگونگی ایجاد وام مسکن بر اساس قانون است. در صورت عدم پرداخت بدهی، مال وثیقه به مالکیت طلبکار منتقل می شود.

وام مسکن، بر اساس قانون، نه تنها هنگام درخواست وام در یک موسسه بانکی ایجاد می شود.

به عنوان مثال، اگر در قرارداد خرید و فروش، پرداخت وجه به شخص خصوصی به صورت اقساطی (اقساطی) پیش بینی شده باشد، در این صورت ملک نیز تحت تکلیف فروشنده است. هنگام ثبت نام در ثبت نام یکپارچه ایالتی فدراسیون روسیه، علامت مربوطه در ستون بار قرار می گیرد.

مهم! وجود وثیقه گاهی نیاز به سند دارد؛ برای این منظور رهن تنظیم می شود. با یک دفتر اسناد رسمی یا بانک منعقد می شود. خاتمه وام مسکن فقط در صورت انجام تعهدات تحت توافقنامه، یعنی بازپرداخت بدهی، ارائه می شود. تغییر دارنده وام مسکن جایز است. چنین عملیاتی ممکن است هنگام تامین مالی مجدد وام مسکن با بانک دیگر یا فروش وام مسکن رخ دهد. می توانید اطلاعات بیشتری در مورد آن و چرایی نیاز به آن در وب سایت ما بخوانید.

تفاوت آن با رهن قراردادی چیست؟

در رهن قراردادی، وثیقه بر اساس یک توافق متقابل یا یک قرارداد رهنی جداگانه تنظیم می شود. هنگام تنظیم قرارداد وام، حقوق و تعهدات راهن و مرتهن به صورت جداگانه مورد مذاکره قرار می گیرد.

امروزه در فدراسیون روسیه، تعداد کمی از بانک ها به موجب توافقنامه اقدام به صدور وام مسکن می کنند.

قانون همه گزینه ها را برای وام دهی هدفمند پیش بینی کرده است، اما شرایطی وجود دارد که تحت آن ثبت مالکیت زمانی رخ می دهد که شرایط خاصی وجود داشته باشد. به عنوان مثال، زمانی که یک سایت نیاز به خصوصی سازی دارد. در این صورت می توان بین راهن و مرتهن قراردادی مبنی بر تحقق شرایط و انتقال مالکیت تنظیم کرد.

این نوع وام دهی هدفمند را می توان به چند نوع تقسیم کرد:

اگر تحمیل نشده باشد و در واقع وثیقه نباشد.
زمانی که وام گیرنده قبلاً ملکی را به عنوان وثیقه در اختیار دارد.
زمانی که وام گیرنده پس از پردازش وام، حقوق مالکیت را دریافت می کند و تنها پس از آن این اموال را به عنوان وثیقه در اختیار بانک قرار می دهد.

وام های مسکن قراردادی چندان محبوب نیستند زیرا برای وام دهندگان ریسک بیشتری دارند و تضمینی برای بازپرداخت ندارند. اگر مثال بالا را در نظر بگیریم (وام بانکی تایید شده است، مشتری به دنبال مسکن است). پس از انعقاد قرارداد وام مدت معینی به وام گیرنده داده می شود تا ملک را مجدداً به نام خود ثبت کند، سپس باید برای این مسکن وام مسکن ثبت کند. بر این اساس، ملک رسماً بار نمی شود و بانک قادر به اثبات واقعیت صدور وام رهنی نخواهد بود؛ امکان شکایت برای مالکیت وجود نخواهد داشت.

تفاوت های اصلی بین رهن قراردادی و قانونی:

خروج، اورژانس. در اینجا تفاوت اصلی در نام خود دیده می شود: یک نوع وام مسکن بر اساس قانون ایجاد می شود، دیگری - توافق.
ثبت. وام مسکن، بر اساس قانون، به طور خودکار زمانی ثبت می شود که مالک جدید اسناد مربوط به معامله را به ثبت دولت واحد ارائه دهد. اسناد می تواند توسط هر دو طرف راهن و متعهد به طور جداگانه به مرجع ارائه شود. وام مسکن به موجب توافقنامه به طور جداگانه ثبت می شود و اسناد در حضور راهن و راهن به ثبت دولت واحد ارائه می شود.
نوع وثیقه. با رهن، بر اساس قانون، وام هدف صادر می شود، به این معنی که ملک خریداری شده به طور خودکار وثیقه می شود. رهن قراردادی مستلزم وجود وثیقه نیست، اما اموال موجود وام گیرنده نیز می تواند به عنوان ضمانت تبدیل شود.
در دسترس بودن وظیفه دولتی برای رهن قانونی تکلیفی وجود ندارد، برای رهن قراردادی با ثبت معامله اخذ می شود.

رهن قانونی از نظر مالی نیز سود بیشتری دارد؛ ثبت آن هزینه ای ندارد و نیازی به ثبت اضافی ندارد. از سوی دیگر، وجود وثیقه دارای اشکالاتی است، زیرا بدون رضایت بانک نمی توان وثیقه را فروخت. علاوه بر این، برای رفع تحمیل، باید با بانک تماس بگیرید و مدارک مربوط به بازپرداخت موفقیت آمیز بدهی را بگیرید و اگر بستانکار در طول سال های وجود خود تغییر مالکیت داده باشد یا سازماندهی مجدد شده باشد، حذف تحمیل خواهد شد. کاملا مشکل ساز

آئین نامه

اسناد اصلی نظارتی در مورد این موضوع عبارتند از:

قانون فدرال "در مورد ثبت ایالتی حقوق املاک و مستغلات و معاملات با آن" شماره 122،

رهن قانونی بوجود می آید:

هنگام تنظیم قرارداد اجاره (انتقال املاک مشروط به نگهداری افراد وابسته).
وام مسکن برای خرید یا ساخت املاک و مستغلات با استفاده از وجوه قرض گرفته شده.
فروش کالا (املاک و مستغلات) به صورت اعتباری، وجود بار در اموال طبق ماده 448 قانون مدنی فدراسیون روسیه (قانون مدنی فدراسیون روسیه) انجام می شود.

طبق هنجارهای قانون، انواع اموال زیر تعریف شده است که می توان با رهن خرید کرد: آپارتمان در ساختمان جدید یا در بازار ثانویه، خانه (عمارت)، قطعه زمین، اتاق (املاک مشترک)، تعاونی ها، گاراژ، اماکن صنعتی.

مهم! در صورت عدم تحمیل تحمیل، ممکن است طرفین به توافق متقابل برسند. در این مورد، قرارداد خرید و فروش باید توجه داشته باشد که با توافق طرفین، مطابق با ماده 488 قانون مدنی فدراسیون روسیه، هیچ گونه باری تحمیل نمی شود. بنابراین، وام گیرنده مالک کامل ملک خریداری شده به صورت اعتباری می شود.

ثبت وام مسکن بر اساس قانون

اکنون باید ویژگی های ثبت نام را درک کنید. هر ملک پس از تغییر مالک در ثبت دولت متحد ثبت می شود. شما می توانید از طریق Rosreestr، MFC یا به صورت آنلاین در وب سایت Unified State Register در مورد وجود یک محموله مطلع شوید. سریع‌ترین و راحت‌ترین راه برای تولید عصاره از ثبت دولتی واحد املاک و مستغلات از طریق اینترنت است؛ برای انجام این کار، فقط باید پارامترهای مربوط به املاک موجود را تنظیم کنید. بیانیه به دست آمده همچنین سوابق وام مسکن را نشان می دهد.

مهم! تهیه و جمع آوری اسناد توسط فروشنده خانه یا مسکن انجام می شود. با این حال، بانک قبل از اجرای قرارداد، تمام اسناد را از نظر اصالت بررسی می کند، بنابراین موارد کلاهبرداری منتفی است. اگر ملک قبلاً وثیقه باشد، وام رد می شود.

مراحل ثبت وام مسکن بر اساس قانون:

مشتری برای دریافت وام از بانک اقدام می کند و قرارداد خرید و فروش منعقد می کند.
برای ثبت نام در ثبت نام واحد دولتی املاک و مستغلات، لازم است کلیه اسناد از جمله قرارداد خرید و فروش و قرارداد وام تهیه شود. اگر وام مسکن تنظیم شده است، باید ارائه شود؛ پیوست های اضافی (در صورت وجود) و کپی نیز مورد نیاز است. صاحب رهن حق دارد مطالبه کند که اطلاعات خود را به عنوان رهن دار ملک در ثبت واحد دولتی املاک و مستغلات وارد کند. ثبت نام ظرف 1 ماه از تاریخ درخواست انجام می شود.
ثبت نام به صورت خودکار انجام می شود، علامت مربوطه در ستون بار قرار می گیرد. مدت زمان ثبت نام 5 روز کاری می باشد.
برای اشخاص ثالث، پیدایش رهن از لحظه ثبت آن محسوب می شود.
پس از بازپرداخت بدهی از بانک، حق التزام برداشته می شود.

اگر وام گیرنده این فرصت را نداشته باشد که شخصاً اسناد را به ثبت نام یکپارچه ایالت ارسال کند ، می تواند از کمک یک دفتر اسناد رسمی که توافق نامه وام مسکن بین راهن و راهن را تأیید کرده است استفاده کند. خدمات اسناد رسمی البته پولی است.

تعیین اینکه کدام طرح تراکنش راحت تر است غیرممکن است. این دو طرح در برنامه های وام کاملاً متفاوت استفاده می شوند. اگر رهن قانونی صرفاً به منظور خرید ملک داده شده است، در صورت قراردادی، می توانید از وجوه دریافتی به تشخیص خود استفاده کنید.

در زیر منتظر سوالات شما هستیم. از امتیاز شما به پست سپاسگزار خواهیم بود. اگر به حمایت یک وکیل حرفه ای وام مسکن نیاز دارید، همین حالا برای مشاوره رایگان در فرم مخصوص در گوشه صفحه ثبت نام کنید.

اگر می‌خواهید وام رهنی بگیرید، وام‌گیرنده ممکن است با دو عبارت نشان‌دهنده نوع وام مواجه شود: «رهن به حکم قانون» و «رهن به اجبار قرارداد». هر دو نوع شامل معاملات املاک و مستغلات است، در هر دو مورد می توانید یک شی را با استفاده از وثیقه خریداری کنید، اما اغلب بانک ها از وام قانونی استفاده می کنند.

وام مسکن بر اساس قانون: چیست؟

این خرید مسکن یا سایر املاک و مستغلات مطابق با تمام موازین قانونی است. قانون روند رسیدگی و ثبت وام مسکن را به وضوح تنظیم می کند.

اکثر بانک ها طبق قانون وام مسکن صادر می کنند، زیرا خطر کمتری برای وام دهنده دارند. اگر قصد دارید یک وام مسکن کلاسیک بگیرید، یعنی معامله با وثیقه ملک خریداری شده تضمین می شود، احتمال بیشتری وجود دارد که فرض کنید این رهن به حکم قانون است.

ویژگی های مهم وام مسکن قانونی:

خرید هر نوع ملک و یا ساخت خانه با استفاده از وجوه قرض گرفته شده.
باری بر روی شی خریداری شده قرار می گیرد. وام گیرنده حقوق مالکیت را دریافت می کند، اما در اقدامات خود محدود می شود: فروش ملک رهنی غیرممکن است، و بانک همچنین ممکن است محدودیت هایی را در مورد ثبت نام سایر شهروندان در آپارتمان / خانه یا اجاره ملک ایجاد کند.
اگر وام گیرنده به تعهدات خود عمل نکند، وام دهنده حق دارد مال وثیقه را توقیف کند.
طبق قانون، وام مسکن یک وام کاملا هدفمند است. وام گیرنده وجوهی را که در دست دارد دریافت نمی کند، آنها توسط وام دهنده به فروشنده ملک منتقل می شود.

در صورت ثبت به حکم قانون، نه تنها بانک می تواند طلبکار شود. این می تواند یک موسسه مالی دیگر یا حتی یک توسعه دهنده در مورد خرید یک خانه جدید باشد. توسعه دهندگان اغلب طرح های اقساطی را بدون مشارکت بانک به خریداران ارائه می دهند. این هم وامی است که قانون تنظیم می کند و بر اساس آن صادر می شود. در این مورد، باری نیز بر ملک وارد می شود و توسعه دهنده به عنوان رهن عمل می کند: اگر وام بازپرداخت نشد، این او است که می تواند روند توقیف و تخلیه را آغاز کند.

رهن توافقی

اگر وام دهنده از این نوع اجرای معاملات استفاده کند، به این معنی است که روابط بین وام گیرنده و وام دهنده توسط یک توافق جداگانه تنظیم می شود و نه توسط قوانین فدرال. در اصل، رهن قراردادی شامل صدور وام با هر شرایطی است؛ طرفین معامله می توانند مواردی را که توسط قانون تنظیم نشده است در قرارداد ذکر کنند که در مورد وام رهنی به موجب قانون غیرممکن است. .

ویژگی های این نوع وام مسکن:

معامله لزوماً امن نیست. اگر قصد دارید وام مسکنی را که توسط ملکی که در حال حاضر دارید تضمین شده است بگیرید، در این صورت وام مسکنی است که به موجب توافقنامه صادر می شود. در هنگام ثبت معامله، بلافاصله حقوق مالکیت کامل ملک خریداری شده را دریافت خواهید کرد که به موجب قانون با وام غیرممکن است.
این لزوما یک وام هدفمند نیست. اگر قصد دارید وام نقدی دریافت کنید که توسط ملکی که مالک آن هستید تضمین شود، این توافقنامه نیز بر معامله حاکم خواهد بود. چنین معاملاتی در مورد معاملات رهنی نیز اعمال می شود.

رهن به حکم قانون و به موجب عقد: اختلافات

وام مسکن توافقی معامله ای است با شرایط انعطاف پذیرتر؛ وام دهنده و وام گیرنده می توانند از چارچوب قانون عدول کرده و شرایط همکاری را به صورت فردی تنظیم کنند. اما این نوع وام به ندرت مورد استفاده قرار می گیرد، زیرا خطراتی را برای خود وام دهنده به همراه دارد. در واقع، در بازار، یک وام رهنی به موجب یک توافق تقریباً تنها در هنگام درخواست برای وام غیر هدفمند با تضمین دارایی یا هنگام درخواست وام مسکن تضمین شده توسط اموالی که قبلاً متعلق به وام گیرنده است، صادر می شود.

تفاوت بین رهن و رهن طبق قانون چیست:

بر اساس رهن، بر اساس قانون، معامله فقط با استفاده از وثیقه اموال تحصیل شده منعقد می شود.
ثبت رهن قانونی و تسویه حساب با فروشنده در لحظه ثبت قرارداد خرید و فروش اتفاق می افتد، یعنی همه چیز به طور همزمان انجام می شود. در مورد وام توافقی مسکن، بانک ابتدا برای فروشنده پول صادر می کند، سپس معامله خرید و فروش تنظیم می شود و تنها پس از آن می توان تحمیل کرد: دقیقاً به این دلیل که معامله برای مدتی محافظت نشده است، بانک ها می گیرند. خطرات، و این ممکن است بر نرخ ها تاثیر بگذارد.
ثبت وام مسکن طبق قانون رایگان است. پس از ثبت نام قراردادی، پرداخت هزینه لازم است؛ برای وام گیرندگان فردی این مبلغ 1000 روبل است. اگر وام گیرنده یک شخص حقوقی باشد، 4000 روبل پرداخت می کند.

در هر دو مورد، هر کسی می تواند به عنوان وام دهنده و وام گیرنده عمل کند: شهروندان، سازمان ها (نه لزوما مالی). رهن بین افراد به حکم قانون مستثنی نیست.

ثبت رهن قانونی

رهن طبق قانون و رهن قراردادی از بسیاری جهات مشابه هستند. وام گیرنده با بانک تماس می گیرد، اسناد لازم را جمع آوری می کند و منتظر تصمیم می ماند. پس از تایید و تکمیل تمام مراحل رسمی، به عنوان مثال، بیمه، معامله نیاز به ثبت نام اجباری دارد.

اگر طبق قانون وام مسکن استاندارد می گیرید، برای ثبت آن لازم نیست همه شرکت کنندگان در معامله حضور داشته باشند، درخواست از طرف وام دهنده یا وام گیرنده کافی است. اما از آنجایی که بانک علاقه مند به انجام رویه است، معمولاً فرآیند را کنترل می کند و معامله با حضور نماینده وام دهنده و شخص وام گیرنده انجام می شود.

مراحل ثبت نام:

بانک به جمع آوری بسته ای از اسناد برای انتقال آنها به Rosreestr یا MFC کمک می کند. در این مرحله هیچ مشکلی وجود نخواهد داشت: نمایندگان بانک به خوبی می دانند که برای ثبت نام چه اوراقی لازم است.
پس از ارسال مدارک، خود ثبت نام ظرف 5 روز کاری تکمیل می شود. در این مدت، سازمان دولتی تمام اسناد را به دقت بررسی می کند.
وام گیرنده گواهی مالکیت با علامت تحمیل دریافت می کند.

ثبت وام به موجب قرارداد

ثبت نام به شدت با مشارکت همه طرفین معامله انجام می شود: هم وام گیرنده و هم نماینده وام دهنده. ابتدا قرارداد خرید و فروش ثبت می شود ، فقط پس از این می توان بار را تحمیل کرد (با رهن ، به حکم قانون ، قانونی شدن این اسناد به طور همزمان اتفاق می افتد). سپس همه چیز استاندارد است: ظرف 5 روز پس از ارسال اسناد، معامله ثبت می شود.

تحدید حقوق و تحمیل مال در رهن به حکم قانون

پیدایش رهن به حکم قانون مستلزم محدودیت های خاصی است. وام گیرنده ملکی را می خرد، می تواند آزادانه آن را تصرف کند، اما نمی تواند ملک را بفروشد. واقعیت تحمیل بار در سازمان دولتی ثبت شد. تنها امکان اجرا توافق با بانک است: معمولاً این فقط در صورت بروز مشکل در بازپرداخت وام امکان پذیر است.

وام دهنده ممکن است محدودیت هایی برای . ممکن است یک بانک کاملاً چنین معاملاتی را ممنوع کند ، دیگری این اجازه را می دهد ، اما فقط پس از دریافت مجوز (وام گیرنده با درخواست به بانک مراجعه می کند). در مورد ثبت نام، هیچ محدودیتی برای خود خریدار و اعضای خانواده اش وجود ندارد.

نحوه رفع تحمیل رهن قانونی

وام گیرنده پس از بازپرداخت کامل وام مسکن در زمان مقرر یا زودتر از موعد مقرر، با وام دهنده تماس می گیرد و اسنادی را دریافت می کند که انجام کامل تعهدات بدهی را تأیید می کند. هر دو طرف معامله در رفع تحمیل مشارکت دارند؛ آنها یک توافق متقابل را تشکیل می دهند.

طبق قانون، برداشتن تحمیل می‌تواند با حضور شخصی وام‌گیرنده و وام‌دهنده انجام شود: اغلب این اتفاق می‌افتد، بنابراین طرفین باید در مورد زمان معامله به توافق برسند و در MFC قرار ملاقات بگذارند. مدت زمان تأیید اسناد حداکثر 3 روز کاری است، هنگام خرید تحت DDU - حداکثر 5 روز. هیچ هزینه دولتی برای این عملیات وجود ندارد.

شاید خواندن آن مفید باشد: