Ko pri prodaji stanovanja niso plačani davki. Prodaja stanovanja brez plačila dohodnine

Pred nekaj leti je davčna zakonodaja doživela pomembne spremembe, v letošnjem letu pa je stopila v veljavo kar nekaj novosti. Koliko davka se plača pri prodaji stanovanja v letu 2019 in kako se je spremenila višina neobdavčenega zneska, si bomo ogledali v tem članku.

Davčna napoved, izpolnjena v obrazcu 3-NDFL, potrjuje dohodek, prejet od prodaje nepremičnine. Sestavi se najpozneje do 30. aprila naslednjega davčnega leta. Po njegovi obravnavi se državljanu pošlje potrdilo o plačilu davka z rokom do 15. julija. Če obstajajo ugodnosti, jih mora državljan dokumentirati.

Če davčna napoved ni oddana pravočasno, lahko državljan prejme resno globo - najmanj 5% zapadlega zneska mesečno. Ob upoštevanju dejstva, da so plačila davka pri prodaji katerega koli premoženja precej visoka, bodo globe znatne - od 1000 rubljev do 30% obračunanega davka.

Načini znižanja davkov

Davek od dohodka, prejetega s prodajo nepremičnine, se obračuna po stopnji 13 % od celotnega dohodka. Obstajajo pa številne možnosti za znižanje plačila davka.

Prodaja nepremičnine v lasti več kot pet let

Novost velja za stanovanja, hiše in nepremičnine, ki so bile kupljene po 1. januarju 2016. Za vse prej zgrajene nepremičnine še naprej velja obdobje neobdavčene prodaje po treh letih lastništva.

Pravica do minimalnega 3-letnega lastništva nepremičnine za izogibanje davkom bo še naprej na voljo naslednjim osebam:

prejel ali s strani ;
sklenjeno pogodbo o dosmrtnem preživljanju z obveznostjo skrbi za lastnika stanovanja;
državne nepremičnine.

Če je obdobje za pridobitev lastništva stanovanja daljše od petih let (izjemoma več kot tri leta), potem državljan po prodaji stanovanja ne le ne sme plačati davka, ampak ima tudi pravico, da ne prijavi svojih dohodkov.

Dokazilo o stroških, nastalih na nepremičnini

Državljan, ki proda nepremičnino, ki je v lasti manj kot tri leta, lahko davčni napovedi priloži originalno kupoprodajno pogodbo za stanovanje, potrdila in račune za pogodbe, projekte in nakupe za izboljšanje, popravilo in dokončanje kupljenega stanovanja. .

Primer 1. Moški je kupil stanovanje za 2,5 milijona, opravil popravila za 700 tisočakov, kar je potrdil s čeki in računi, leto kasneje pa nepremičnino prodal za 4 milijone.

Znesek davka na prejeti dohodek bi bil 4.000.000 * 0,13 = 520.000 rubljev. Toda državljan ima v rokah originalno kupoprodajno pogodbo in potrdila o nastalih stroških, zato bo znesek davka na prodajo nepremičnine drugačen (4000000-2500000-700000) * 0,13 = 104000 rubljev.

Primer 2. Dekle je kupilo stanovanje za 2,5 milijona, leto kasneje pa ga je prodalo po nižji ceni - 2 milijona rubljev. Znesek davka, ki bi ga morala plačati od prejetega dobička, je bil 2.000.000 * 0,13 = 260.000 rubljev. Vendar je državljan obdržal prvotno pogodbo, tako da je njen davek znašal (2000000-2500000)*0,13=-65000 rubljev. Prejeti znesek ima predznak minus, kar pomeni, da je lastnik nepremičnine v celoti oproščen obveznosti plačila prispevka.

Razlika je očitna, zato je vedno treba shraniti vse dokumente o nakupu stanovanja, še posebej, če je bilo kupljeno s hipotekarnim kreditom, na katerega so se obračunale obresti in čeki za stroške.

Znižajte stroške stanovanja ne bo delovalo umetno– zakonodaja jasno ureja višino davka pri prodaji stanovanja.

Lastnik nepremičnine lahko v pogodbi navede poljubno vrednost, ki pa ne sme biti nižja od minimalne cene stanovanja. Če je bila kljub temu vrednost prodane nepremičnine prenizka, ima davčni urad pravico izdati potrdilo o plačilu davka v višini 0,7*katastrska vrednost nepremičnine.

Veljavni obračunski koeficient v letu 2019 je 0,7, v letu 2019 pa se bo povečal in dosegel 1.

Registracija odbitka nepremičnine

Pri prodaji stanovanja je še vedno neobdavčen znesek, v letu 2019 je prav tako 1 milijon rubljev in se zagotovi enkrat na davčno obdobje. Se pravi, če občan v enem letu proda dve ali več nepremičnin, se mu od cene enega od stanovanj odšteje 1 milijon. Če bi stanovanje prodal enkrat letno, bi od nabavne vrednosti vsake nepremičnine odšteli znesek 1 milijon.

Novosti v letu 2019 pri davku na promet premoženja so namenjene zmanjševanju števila goljufivih transakcij z nepremičninami, odpravi velikega števila preprodaj stanovanj v kratkem času in boju proti umetno zniževanju cen v kupoprodajni pogodbi. Državljani, ki spoštujejo zakone, bodo lahko izkoristili številne davčne ugodnosti ali (in enkrat letno).

Zdravo! V tem članku vam bomo povedali, kdo mora plačati davek na prodajo stanovanja in kako se izračuna.

Danes se boste naučili:

V katerih primerih se davek ne plača?
Kako ga je mogoče zmanjšati;
Kako se pripravi izkaz poslovnega izida?

Kdo plača davek pri prodaji stanovanja?

Vsak prejeti dohodek je obdavčen. prav tako ne velja za izjemo, saj je rezultat tega postopka prejem določenega zneska.

Oseba, ki proda lastno stanovanje, postane davčni zavezanec in je dolžna poročati državi za prejeta sredstva.

Davek po prodaji plača nekdanji lastnik nepremičnine. Napoved se vloži v letu, ki sledi letu stanovanjske transakcije. To pomeni, da se za stanovanje, prodano v katerem koli mesecu leta 2019, izjava 3-NDFL predloži do 30. aprila 2020, davek pa se plača do 15. julija 2020.

Davčni zavezanec se mora sam ali preko zakonitega zastopnika oglasiti pri davčnem organu v kraju svojega prebivališča in predložiti v skladu z vsemi standardi izpolnjen obrazec. V nasprotnem primeru boste morali plačati globo, včasih pa se lahko zadeva konča tudi v sodnem postopku.

Oseba, ki kupi stanovanje, ob nakupu ne plača nobenih davkov. Plačnik postane šele ob kasnejšem kupoprodajnem poslu s to nepremičnino. Ne glede na to, kako pogosto se stanovanje prodaja, se ob vsaki menjavi lastnika plača davek v skladu z zakonom.

Plačilo davka, če je bilo stanovanje kupljeno pred letom 2016

Vsako stanovanje, ki je bilo kupljeno pred 1. januarjem 2016, je predmet plačila davka, če je bilo v lasti manj kot 3 leta. V tem primeru se obdobje izračuna v številu mesecev. Da bi se izognili plačilu dohodnine, jih mora biti natanko 36. To obdobje se začne šteti od datuma registracije transakcije v RosReestr.

Stanovanjski certifikat vsebuje datum nakupa in prodaje. Na to se je treba osredotočiti pri izračunu roka. Če je bila nepremičnina kupljena septembra 2015, jo je možno prodati brez davka v katerem koli mesecu leta 2019.

Vendar obstajajo nekatere izjeme, ko datum registracije pravice do nepremičnine ni pomemben, odštevanje obdobja njenega lastništva pa se šteje drugače.

Nepremičnine, prejete z dedovanjem. Datum nastanka pravice do nje bo dan odprtja dediščine (smrt prejšnjega lastnika).
Zadružne nepremičnine. Lastninska pravica na njem nastane po vplačilu kapitalskih vložkov in podpisu prevzemno-predajnega akta nepremičnine.
Nepremičnine, pridobljene pred letom 1998, v času, ko lastninsko potrdilo ni bilo potrebno.

Pomembno je tudi, da če je nepremičnina prešla na lastnika v deležih, na primer ½ stanovanja je bila kupljena, druga polovica pa je bila podedovana, potem se odštevanje pravice do lastništva nepremičnine začne od trenutka registracije prve polovico stanovanja. Povečanje velikosti gospodarstva v tem primeru ne igra nobene vloge.

Po prodaji stanovanja se potrdilo o lastništvu izbriše iz baze podatkov RosReestr in preda prejšnjemu lastniku. Ni več veljavna, bo pa potrebna na davčnem uradu za potrditev obdobja lastništva stanovanja.

Pri obračunu davka se upošteva pogodbena cena stanovanja. Znesek, ki ga navedeta stranki, je osnova za plačilo dohodnine. Prav ta dokument boste morali naknadno predložiti davčnim organom za potrditev plačanega davka.

Spremembe iz leta 2016, ki veljajo v letu 2019

V letu 2016 so bili zakonodajni akti deležni nekaterih sprememb. S 1. januarjem se je spremenil postopek plačevanja davka.

Posodobitve zadevajo:

Obdobje lastništva nepremičnine;
Ocenjeni stroški stanovanja.

Po novem so tisti lastniki, ki so postali lastniki stanovanja v letu 2016, oproščeni plačila davka pri prodaji stanovanja po 5 letih oziroma 60 mesecih.

Če ste leta 2016 kupili stanovanje in ga tri leta kasneje prodali, morate plačati davek. Ta novost je bila ustvarjena za boj proti različnim vrstam goljufij pri prodaji nepremičnin. Na podoben način poskuša država stabilizirati nepremičninski trg in se znebiti številnih prevarantov.

Res je, da ima zakon nekaj izjem, ki vam omogočajo, da ne plačate davka na prodajo stanovanja, če je v lasti 3 leta:

Stanovanje ali drug bivalni prostor je prešel v last po darilni pogodbi od bližnjega sorodnika, prejel pa ga je tudi z dedovanjem.
Lastnik je nepremičnino privatiziral.
Bivalni prostor je postal last po najemni pogodbi.

Če se je prej pri prodaji stanovanja upoštevala le pogodbena vrednost, ki sta jo navedli pogodbeni stranki, se od leta 2016 za te namene uporablja katastrska vrednost. Njena vrednost je izračunana 1. januarja vsako leto ob upoštevanju vpliva različnih ekonomskih dejavnikov.

Prodajna cena nepremičnine ne more biti nižja od 70 % z zakonom določene katastrske cene stanovanja. Če je v kupoprodajni pogodbi cena nepremičnine navedena pod tem kazalnikom, se davek še vedno izračuna na podlagi tega.

Primer. V pogodbi ste navedli ceno stanovanja 3.500.000 rubljev, katastrsko vrednost pa 8.700.000, 70% tega zneska bo 8.700.000 * 70% = 6.090.000 rubljev. Ker je ta številka višja od vrednosti, ki ste jo navedli, bo davek izračunan od katastrske vrednosti. Če je pogodbena cena višja, se ta uporabi kot davčna osnova.

Znesek davka in osnova za njegov izračun

Dohodnina od prodaje stanovanja je 13 %. Ta stopnja je fiksna in ni odvisna od cene nepremičnine. Velja le za rezidente, torej osebe, ki v državi prebivajo več kot 183 dni na leto. Za nerezidente je stopnja enaka 30%.

Od katerega zneska se vzame davek? Plača se od davčne osnove, ki se šteje kot dohodek, prejet od prodaje nepremičnine. Z drugimi besedami, cena stanovanja, navedena v pogodbi, je osnova za izračun dohodnine.

Primer.Če je prodajna cena stanovanja 4.500.000 rubljev, potem boste morali davčnemu uradu plačati 4.500.000 * 13% = 585.000 rubljev. Nerezident bo plačal 4 500 000 * 30% = 1 350 000 rubljev.

Znesek davka se nakaže po podatkih, ki jih dobite pri davčnem uradu v kraju stalnega prebivališča. Plačilo je možno prek katere koli banke, ki ponuja takšno storitev. Za te namene so primerna tudi nakazila na vašem osebnem spletnem bančnem računu.

Znižanje zneska dohodnine

Pogledali smo, kako je promet obdavčen. Zdaj bomo ugotovili, kako lahko zmanjšate njegovo količino. Višji kot so stroški stanovanja, višji je dolgovani davek. Pogosto so zneski tako visoki, da si vsak prodajalec ne more privoščiti plačila dohodnine.

Država je zagotovila izhod iz te situacije. Obstajajo trije načini za zmanjšanje davčne osnove in stroškov davka.

Tej vključujejo:

Odbitek 1 milijon rubljev;
Obračunavanje nastalih stroškov;
Prejemanje nepremičninskega odtegljaja iz proračuna.

Vsak davčni zavezanec lahko uporabi enega od zgornjih načinov za zmanjšanje plačila davčni službi. Pri prodaji več stanovanj ali enega doma jih ni mogoče uporabiti hkrati v enem letu. Vsakega od njih lahko zavezanec uporabi samo enkrat v poročevalskem obdobju.

Če zakonski par proda dve stanovanji na leto, potem lahko uporabite eno metodo znižanja davka dvakrat, po vrsti za vsakega družinskega člana. Na primer, po prodaji enega doma bo zakonec uporabil popust v višini 1.000.000 rubljev, pri prodaji drugega stanovanja pa bo njegova žena uporabila isto metodo.

Vsaka olajšava se lahko koristi, če je stanovanje v lasti manj kot pet ali tri leta. Zdaj si bomo podrobneje ogledali vsako metodo in ugotovili, kako pravilno izračunati davek z njihovo uporabo.

Odbitek nepremičnine v višini 1 milijona rubljev

Fizičnim osebam lahko znižate davek na kakršen koli način, ki je najbolj koristen v določeni situaciji. Z različnimi metodami lahko dosežete plačilo minimalnega zneska.

Vsakdo lahko uporabi odbitek v višini 1.000.000 rubljev za izračun dohodnine. Na primer, če vaše stanovanje stane 6.700.000 rubljev, bo znesek davka 6.700.000 * 13% = 871.000 rubljev. Če upoštevamo odbitek, je dohodnina enaka (6.700.000 – 1.000.000)*13 = 741.000 rubljev.

Primer kaže, da je druga možnost denarno bolj donosna. V tem primeru se bo moral zavezanec ločiti z manjšim zneskom. Poleg tega se ta odbitek pogosto uporablja, kadar je vrednost nepremičnine majhna.

Če je cena vašega stanovanja 970.000 rubljev, potem je davek brez odbitka 970.000 * 13% = 126.100 rubljev. Z zmanjšanjem davčne osnove dobimo naslednji rezultat: 970.000 – 1.000.000 = -30.000 rubljev. Z drugimi besedami, davčna osnova je enaka nič. V tem primeru bo prodaja brez davka, saj bo njena vrednost "0".

Tako si lahko znižate osnovo za izračun davka in si obračunate precej nižjo davčno obveznost. V nekaterih primerih prodajalcu sploh ni treba plačati prispevka davčnemu uradu.

Stroški, nastali zaradi znižanja davka

Odbitek v višini 1.000.000 rubljev ni vedno koristen za davkoplačevalca. Morda je neustrezna uporaba v primerih, ko so nastali stroški bistveno višji od tega zneska.

Takšni stroški lahko vključujejo:

Začetni nakup stanovanja po eni ceni in prodaja po nižji ceni;
Stroški popravila;
Plačila za posojilo (hipoteka).

Vsi zgoraj navedeni primeri bodo pomagali zmanjšati davčno osnovo dohodka. Na primer, stanovanje je bilo kupljeno za 3.100.000 rubljev, prodano pa je za 2.800.000 rubljev. Davčna osnova bo 2.800.000 - 3.100.000 = -300.000 rubljev. To pomeni, da je enak nič in davka ni treba plačati. Če bi uporabili odbitek v višini 1.000.000, potem bi 3.100.000 - 1.000.000 = 2.100.000 rubljev, dohodnina pa bi znašala 273.000 rubljev.

Očitno je zadnja možnost v obravnavani situaciji nedonosna. Vedno imejte v mislih, da vam pri prodaji stanovanja po nižji ceni od nakupne cene ne bo treba plačati davka.

Davčni urad bo moral predložiti dokumente, ki potrjujejo pravico do odbitka:

Kupoprodajna pogodba z določenim zneskom prodaje;
Potrdilo kupca o prejemu celotnega zneska;
Hipotekarna pogodba z banko;
Čeki in potrdila za popravila, nakup gradbenega materiala.

Odbitek davka na nepremičnine pri nakupu stanovanja

Vsaka zaposlena oseba, ki prejema uradno plačo, lahko iz proračuna vrne 13% cene kupljenega stanovanja v znesku največ 2.000.000 rubljev. Ta odbitek je zagotovljen samo tistim osebam, ki lahko predložijo uradna potrdila o dohodku.

Pri prodaji nepremičnine, ki je v lasti manj kot tri ali pet let, lahko uporabite pobot med plačanim davkom in olajšavo. To deluje, če davčni zavezanec predhodno ni uporabil odbitka nepremičnine ali je bil prejet nepopolno.

Če so stroški stanovanja 10.000.000 rubljev, bo davčna osnova z uporabo odbitka 10.000.000 – 2.000.000 = 8.000.000 rubljev. Če je bil določen znesek odbitka že uporabljen v prejšnjih obdobjih poročanja, se lahko uporabi preostali del.

Ta popust pri plačilu dohodnine je mogoče pridobiti pri nakupu poljubnega števila stanovanj, vendar v znesku, ki ne presega 260.000 rubljev (2.000.000 * 13%). Njen znesek se vrne iz naslova vplačanih prispevkov dohodnine za vsako leto na TRR zavezanca.

Z olajšavami se lahko zmanjša tudi višina davčne osnove. V tem primeru se ne plača osebno.

Davek na promet delnic

Pogosto ima nepremičnina več lastnikov, od katerih vsak obvladuje določen delež v njej.

V tem primeru se dohodnina plača glede na to, kako je stanovanje prodano:

Kot skupna lastnina;
Z delitvijo delnic.

V prvi možnosti se vsak odbitek enkrat uporabi za stanovanje kot celoto. Drugi primer omogoča vsakemu posameznemu lastniku, da izkoristi odbitek.

Primer. Stanovanje ima 2 lastnika, ki nepremičnino prodajata kot nerazdeljeno. Odločila sta se, da si denar po prodaji razdelita. Skupni stroški stanovanja znašajo 4.800.000 rubljev. (4.800.000 – 1.000.000)*13% = 494.000 rubljev – to je davek, ki ga je treba plačati.
Če je lastnina deljena in ima vsak od obeh lastnikov 1/2, se davek izračuna na naslednji način: (4.800.000: 2 – 1.000.000) * 13% = 182.000 rubljev bo plačal vsak od lastnikov.

Če ima stanovanje več lastnikov, ti plačajo dohodnino sorazmerno s svojim deležem. Davčni zakonik tega ne prepoveduje.

Dohodnina za dediče stanovanj

Stanovanje, ki je bilo pridobljeno z dedovanjem v skladu z oporoko ali Civilnim zakonikom Ruske federacije ali podarjeno s strani bližnjega sorodnika, je prav tako obdavčeno po stopnji 13%.

Dajatev bo treba plačati, ko je nepremičnina v lasti manj kot tri leta. Obdobje lastništva stanovanja se lahko določi na podlagi vpisane pravice do njega, ki se odraža v potrdilu o registraciji lastništva nepremičnine. Obstaja pa nekaj izjem za dediče stanovanj. Odštevalnik za njegovo odsvojitev bo dan, ko se je odprla pravica do dedovanja, po smrti prejšnjega lastnika.

Pogosto se lastniki pri prodaji takšnega stanovanja soočajo z nekaterimi težavami. Na primer, morda ni dokumentov, ki potrjujejo začetno nakupno ceno stanovanja. V tem primeru je nemogoče predložiti ustrezne dokumente davčnemu uradniku in prejeti popust v višini nastalih stroškov.

Ugotovimo, kakšen znesek je v tem primeru obdavčen. Uporaba odbitka v višini 1.000.000 rubljev je najprimernejša možnost, ki jo uporablja večina dedičev. Če je prodajna cena stanovanja 5.400.000 rubljev in se transakcija izvede 2,5 leta po smrti zapustnika, potem bo davek (5.400.000 – 1.000.000) * 13% = 572.000 rubljev.

Prodaja podarjenega stanovanja po treh letih lastništva razbremeni lastnika velikega zneska davka. Prav tako se vam ni treba obrniti na davčne organe, da registrirate izjavo 3-NDFL,

Ali upokojenci plačujejo davek?

Zakonodaja ne predvideva nobenih ugodnosti pri plačilu dohodnine za upokojence. Stopnja je fiksna in ni odvisna od števila let plačnika.

Osebe v upokojitveni starosti lahko za znižanje davčne osnove uporabijo katero koli od zgoraj navedenih metod. Od davčne osnove uveljavljajo olajšave ali odštejejo stroške nakupa stanovanja.

Če je bila nepremičnina v lasti 3 leta ali 5 let, potem upokojenec ne plača dohodnine v višini 13%. V tem primeru se ni treba obrniti na davčne organe in oddati napoved, saj so izpolnjena obdobja lastništva stanovanja, ki jih zahteva zakon.

Registracija deklaracije

Napoved v obrazcu 3-NDFL za znesek od prodaje stanovanja se predloži davčnim organom na naslovu stalnega prebivališča pred 30. aprilom leta, ki sledi letu prodaje. Znesek, naveden v njem, mora biti plačan do 15. julija istega leta. Neupoštevanje rokov bo povzročilo globe in kazni.

Napoved je možno oddati prek spleta prek osebnega računa. Če želite to narediti, je priporočljivo, da se najprej obrnete na davčno službo za pridobitev uporabniškega imena in gesla. Rezultat preverjanja je viden tam.

Izpolnjene dokumente lahko prinesete na inšpekcijo osebno ali preko pooblaščenca na podlagi pooblastila.

Prijavo je treba izpolniti osebno ali prek specializiranih podjetij, ki to storitev opravljajo proti plačilu. Oddate ga lahko v elektronski obliki in ga nato natisnete ali izpolnite ročno. Izjava je sestavljena v dveh izvodih: eden ostane pri operaterju, drugi pa vam ga izroči z oznako sprejema.

Izjavi mora biti priložena naslednja dokumentacija:

potni list;
Zahtevek za odbitek;
Dokumenti, ki potrjujejo nakupno in prodajno ceno;
Potrdila, čeki ali bančna pogodba za povračilo stroškov iz lastnega žepa;
Pri uporabi odbitka nepremičnine - podrobnosti za izračun zneska iz proračuna in ustrezna izjava, če je potrebno;
Register, ki vsebuje ime in število priloženih dokumentov.

Tipkarske napake ali popravki v 3-NDFL niso dovoljeni. Če so prisotni, dokument postane neveljaven. Glede na to, da so listi podvrženi računalniškemu preverjanju, je priporočljivo ročno izpolnjevanje polj zelo previdno.

Pravilnost izpolnjene napovedi v treh mesecih preveri davčni inšpektor. Če se ugotovijo napake, vas bomo o njih obvestili po telefonu in vas pozvali, da sestavite sekundarno deklaracijo.

Kakšne so posledice zamude pri plačilu davka?

Tudi če davčni zavezanec po prodaji stanovanja ne predloži poročila pred tremi ali petimi leti lastništva, se mu zaračuna globa. Enako je tisoč rubljev.

Če je po napovedi davek, ki izhaja iz uporabe olajšave, enak nič, se morate še vedno obrniti na inšpektorat in poročati o prejetem dohodku.

Višina kazni se odmeri, če je napoved oddana po 30. aprilu. Če znesek davka, ki ga je treba plačati, ni plačan do 15. julija, se zaračuna kazen za vsak dan zamude.

Če davkoplačevalec noče plačati zneska davka, ki presega 600 milijonov rubljev, bo kazensko odgovoren. V tem primeru odločitev sprejme sodišče.

Po branju članka vas davčni urad ne bo presenetil. Izvedeli boste ne samo, s kakšnimi stroški se srečujete, ampak tudi, kako prodati stanovanje, ki je v lasti manj kot 3 leta, in ne plačati davka.

Več kot 10 let je ostal običajen postopek obračunavanja in plačevanja davkov, od leta 2016 pa se je marsikaj spremenilo. S 1. januarjem 2016 je začel delovati nov, bolj zapleten mehanizem za obračunavanje davkov v primeru odvzema stanovanja posameznikom.

V lasti manj kot 3 leta – kaj to pomeni?

Recimo, da ste lastnik stanovanjske nepremičnine. Navedel bom posebne možnosti za pridobitev, ki so neposredno povezane s tem obdobjem - 3 leta:

Podedovano stanovanje
Podaril bližnji sorodnik
Bilo je privatizirano
Prejeto po pogodbi o dosmrtnem najemu

Če ste svoj dom dobili na enega od naslednjih načinov, potem ga lahko po treh letih lastništva prodate brez kakršnih koli stroškov. Če je nepremičnina v vaši lasti manj kot 3 leta, vam bo davčni organ po njeni prodaji predložil zahteve za nakazilo dohodnine. Kako se temu izogniti, preberite spodaj.

Druga kategorija lastnikov, za katere velja 3-letno obdobje, so lastniki, ki so nakup opravili pred 1. januarjem 2016. To pojasnjuje dejstvo, da zakon nima retroaktivnega učinka. In če je bila pridobitev opravljena pred uveljavitvijo novega plačilnega postopka, torej pred 1. 1. 2016, potem zanje velja stara različica zakona.

V lasti manj kot 5 let - kaj to pomeni?

Za vse druge načine, kako lahko stanovanjski prostor postane vaša last, velja obdobje 5 let. To je lahko lastniška udeležba, odstop terjatev, pridobitev deleža v gradbeni zadrugi itd. Toda najpogostejša možnost za lastništvo hiše je njen nakup. In predvsem v tem primeru lastništvo nepremičnine 5 let postane zelo pomembna omejitev in problem.

Prodaja stanovanja pred iztekom 5-letnega obdobja posesti vključuje tudi obveznost prodajalca, da izračuna znesek prihodnjega plačila v blagajno.

Kako prodati stanovanje, staro manj kot 3 leta, in ne plačati davka?

Metode za zmanjšanje davkov pri prodaji nepremičnine, ki je v lasti manj kot 3 leta, so enake kot pri lastništvu predmeta manj kot pet, vendar več kot tri leta. Če se vam uspe izogniti plačilu davka, če imate v lasti stanovanje manj kot tri leta, lahko to storite z objektom, ki ga imate v lasti manj kot 5 let.

1. metoda

Najenostavnejša in najbolj očitna je prodaja stanovanja v vrednosti največ 1 milijona rubljev. Znesek davčne ugodnosti v celoti pokriva transakcijsko ceno:

1 milijon – 1 milijon = 0

Sama davčna osnova izgine in se spremeni v nič, od nič pa se ne plačajo dajatve.

Napake:

Zelo majhen odstotek transakcij je v cenovnem razredu do 1 milijona rubljev;
Davčna ugodnost se lahko koristi le enkrat letno. V enem koledarskem letu ne boste mogli prodati več stanovanj in vsakokrat uveljaviti odbitka.

Seveda lahko prodajalec umetno zniža pogodbeni znesek, vendar obstaja nevarnost, da vrednost nepremičnine na papirju postane nižja od katastrske cene, pomnožene z redukcijskim faktorjem 0,7. V tem primeru se zakonodaja ne bo ozirala na vsebino pogodbe in bo zgolj izračunala obseg vaše obveznosti glede na katastrsko ceno, kot je opisano v nadaljevanju.

Rešitev je morda v tem, da 1. januarja ugotovimo katastrsko vrednost stanovanja. Katastrska cenitev je lahko opazno nižja od tržne vrednosti, zlasti v segmentu sekundarnih stanovanj.

Poleg tega lahko ugotovite, da vaša nepremičnina iz neznanega razloga sploh nima katastrske cenitve. Potem se je nemogoče zanašati na podatke katastra in lahko sami določite prodajno ceno.

Drugi razlog, zakaj je pojasnilo katastrske cenitve koristno, je preprečevanje morebitnih kazni. Staro nepremičnino je res mogoče prodati poceni, ceneje od 70 % katastrske cenitve. V tej situaciji davčni organi ne bodo le pozorni na to, ampak bodo to obravnavali tudi kot utajo plačila. Za takšne prekrške je predvidena globa v višini 20% zneska davka, ki ga proračun izgubi.

Metoda 2

Ta način je primeren, če je bil dom prodan z namenom nakupa drugega stanovanja ali hiše. Od davka, ki ga morate plačati, lahko odštejete 13 % stroškov nakupa novega stanovanja.

Poleg tega je ta metoda zanimiva zaradi dodatnih možnosti znižanja davčne osnove in možnosti vračila sredstev iz proračuna. Naj razložim.

Na primer, v enem koledarskem letu ste prodali stanovanje v vrednosti 2,5 milijona rubljev in kupili drugo nepremičnino v vrednosti 4 milijone rubljev.

Od prve transakcije bi morali obračunati in plačati davčno obveznost v proračun. Za poenostavitev situacije predpostavimo, da nimate dokazil o pridobitvi tega predmeta. Potem vam ostane edina sprejemljiva možnost izračuna - uporaba fiksne davčne olajšave v višini 1 milijon rubljev:

(2,5 milijona – 1 milijon) x 13% = 195 tisoč rubljev.

195 tisoč rubljev je velikost vaše davčne obveznosti.

Vendar ste v istem letu kupili predmet v vrednosti 4 milijone rubljev. To ne pomeni, da lahko zahtevate odbitek od celotne nakupne cene, saj zakon omejuje ceno kupljenega stanovanja za namene davčne olajšave na dva milijona rubljev. Zato po takem nakupu znesek davčne olajšave ne bo presegel 260 tisoč rubljev (2 milijona rubljev x 13% = 260 tisoč rubljev)

Toda tudi v tem primeru ne samo, da vam ne bo treba porabiti denarja za plačila v zakladnico, ampak boste imeli možnost prejeti denar, ki vam ga dolguje državni proračun:

Dolgujete državi - 195 tisoč rubljev.

Država vam dolguje 260 tisoč rubljev.

Skupaj: iz državnega proračuna lahko vrnete 65 tisoč rubljev. (260 tisoč – 195 tisoč = 65 tisoč)

Upoštevajte, brez izkrivljanj ali zlorab, le poznavanje zakonodaje.

Napake:

Kot je navedeno zgoraj, sredstva, ki jih lahko odštejete od davčne obveznosti, ne presegajo 260 tisoč rubljev;
Obe transakciji – nakup in prodaja – morata biti izvedeni v enem koledarskem letu;
Davčno olajšavo lahko uporabite pri nakupu stanovanja enkrat v življenju. Višina plače ni pomembna.

Podrobnosti te metode v videoposnetku:

Izračun davčne obveznosti

Če ste površno seznanjeni z obračunom prispevkov v proračun ob odvzemu stanovanjskih prostorov, bom v tem poglavju na kratko opisal vse uporabljene možnosti. Obstajajo le trije načini za izračun končnega zneska davka. Poleg tega ima davkoplačevalec pravico, da se po lastni presoji odloči za nekatere od njih.

Z davčno ugodnostjo

Država zagotavlja državljanom davčno ugodnost v višini 1 milijona rubljev, ki jo je treba odšteti od prodajne cene. Od preostalega zneska morate izračunati 13%, ki jih je treba prenesti v proračun.

primer:
Lastnik je stanovanje leta 2017 prodal za 1,5 milijona rubljev. Naslednje leto, 2018, inšpektoratu predloži potrdilo v obrazcu 3-NDFL z naslednjim izračunom:
1,5 milijona - 1 milijon (davčna ugodnost) = 500 tisoč rubljev.
500 tisoč rubljev. x 13% = 65 tisoč rubljev.
65 tisoč rubljev. – dohodnina, ki jo je prodajalec dolžan nakazati v proračun

Prihodki minus stroški

Posameznik ima pravico do znižanja davčne osnove za znesek denarja, ki ga je porabil za nakup stanovanjskega prostora in njegovo obnovo. Seveda morate za to imeti pri roki spremne dokumente. Verjetno se boste držali kupoprodajne pogodbe, vendar pa računi in čeki za opravljena popravila morda ne le da niso shranjeni, ampak morda sploh ne obstajajo. Popravila in gradbene ekipe so pogosto plačane v gotovini. Če torej načrtujete nadaljnjo prodajo, poskrbite za to vnaprej in od monterjev zahtevajte uradna dokazila.

primer:
Hiša je bila prodana za 4,5 milijona rubljev. Pred tem, leto prej, je bil kupljen za 2,5 milijona rubljev. Za popravila je bilo porabljenih 800 tisoč rubljev. Osnova za izračun dohodnine bo:
4,5 milijona – 2,5 milijona – 800 tisoč rubljev. = 1,2 milijona rubljev.
Davek, ki ga plača nekdanji lastnik:
1,2 milijona rubljev. x 13% = 156 tisoč rubljev.

Povezava na katastrsko ceno

Če ste nenadoma pri prodaji stanovanja navedli ceno nepremičnine, nižjo od 70% njene katastrske vrednosti, potem zakon za boljše pobiranje davkov neodvisno določa pogodbeno ceno vašega stanovanja, kot sledi:

Cena stanovanja za davčne namene = 0,7 x katastrska vrednost,

Prometni davek = (cena stanovanja za davčne namene – 1 milijon rubljev) x 13%
Prometni davek = (cena stanovanja za davčne namene – uradni stroški nakupa) x 13 %

Tako želi zakonodajalec izključiti dogovore med prodajalcem in kupcem o navajanju »lažnih« cen v pogodbah. »Dogovori« med posamezniki imajo dolgo tradicijo. Pred uveljavitvijo novih sprememb je bilo to mogoče in so se stranke tega pogosto posluževale. Od leta 2016 pa je to postalo oteženo, saj bo davčni organ ob vpisu v kupoprodajno pogodbo cene hiše na 1 mio, ob njeni katastrski cenitvi na 3 milijone, štel, da je prodajalec prejel 3 milijone dohodka. . To pomeni, da je dolžan v državni proračun nakazati 273 tisoč rubljev:

3 milijone x 0,7 x 13% = 273 tisoč rubljev

Opomba:

Za izračun plačila davka po tej metodi se uporablja katastrska vrednost stanovanja, ugotovljena na dan 1. januarja leta, v katerem je bila opravljena transakcija;
Če katastrska vrednost za zahtevani datum ni bila določena, se ta metoda izračuna davka ne uporablja. Uporabite lahko prejšnji dve;
Za stanovanjske nepremičnine, za katere je lastninska pravica nastala pred 1. 1. 2016, tudi ta način ne velja.

Koliko časa lahko traja prodaja stanovanja?

Če povzamemo, lahko povzamemo večino situacij, ki nastanejo pri prodaji stanovanjskega prostora s strani posameznika:

Če prodajate predmet, ki ste ga prejeli z dedovanjem, darilom, privatizacijo ali dosmrtnim najemom, potem je za vas kritično obdobje 3 let. To velja tudi za tista stanovanja, katerih lastništvo je bilo ugotovljeno pred 1. januarjem 2016. V vseh drugih primerih je treba spremljati obdobje 5 let.
Odštevanje časa lastništva se začne od datuma, navedenega v potrdilu o lastništvu, ali od datuma njegove registracije v Rosreestr. Le pri dedovanju se ta datum začne šteti od dneva smrti pokojnega sorodnika.

Torej je odgovor na vprašanje:Koliko časa traja prodaja stanovanja? – postane očitno. Če ste premoženje podedovali, ga privatizirali ali vam ga podarili, potem morate počakati 3 leta. Enako velja, če je bilo potrdilo o lastništvu izdano pred letom 2016. Pri drugih možnostih za pridobitev lastninske pravice počakajte 5 let.Ali uporabite metode za optimizacijo plačilne obremenitve.

Roki za predložitev potrdil in plačil

O prodanem stanovanju ali avtomobilu smo davčnemu organu dolžni poročati naslednje leto po letu samega posla, do 30. aprila. Davek je treba plačati do 15. julija.

Poudariti želim še eno pomembno podrobnost. Obdobja lastništva nepremičnine za namene izračuna davkov lahko regionalni organi spremenijo. Imajo pravico, da to obdobje skrajšajo na nič. Zato je treba v vsaki določeni regiji to merilo pojasniti posebej.

To so najbolj realni in zakoniti načini, da prodate stanovanje, ki je v lasti manj kot 3 leta in ne plačate davka. Verjetno se bo arzenal teh tehnik dopolnil zahvaljujoč podjetnosti in iznajdljivosti naših sodržavljanov.

Želim vam prijetno nakupovanje in brez doplačil!

Redne spremembe predpisov davčnega zakonika Rusije so namenjene zagotavljanju preglednosti pri transakcijah z nepremičninami. Zakon strogo ureja razmerja ne le med udeleženci v transakciji, ampak tudi z davčno osnovo. Nakup nepremičnine, prejete v last, je izenačen z virom dodatnega dohodka.

Po zakonu so obdavčeni vsi viri, iz katerih oseba prejema dobiček. Zato je pri manipulacijah z nepremičninami pomembno vedeti, ali se pri prodaji stanovanja plača davek ali ne.

Nepravočasno plačilo postane posredna potrditev neizpolnitve obveznosti.

Zakon ureja pogoje, pod katerimi je vsak prodajalec dolžan plačati davek od prometa nepremičnin. Vendar pa je posebnost določb ta, da obstaja več omejitev in izjem, ki lahko odpravijo to potrebo. Do leta 2016 so morali dohodnino plačati vsi lastniki, ki so imeli nepremičnino manj kot 3 leta.

Toda leta 2016 je državna duma sprejela spremembe, ki so podaljšale pogoje na 5 let. Toda spremembe so ožjega pomena, saj veliko število kategorij oseb ne sodi pod povečanje:

dediči;
bližnji sorodniki obdarjenca;
ubogi;
organi lokalne uprave;
najemniki.

Stopnja davčne olajšave

Davek od prodaje nepremičnine bo znašal 13 % za državljane in 30 % za nedržavljane. V obravnavo je bil vložen triodstotni dvig davka v letošnjem letu, vendar ta pobuda zaenkrat še ni bila potrjena, amandma pa je v pripravi pri zakonodajalcu. Pri določanju obdobja je treba upoštevati, da niso vse nepremičnine predmet obdavčitve. Glavna zahteva je datum začetka uporabe nepremičnine.

Če govorimo o deležih ali dodeljenih delih, potem je treba izhajati iz primarnega zakona in njegovega datuma. Torej, če sta bila mati in sin lastnika sobe v enakih deležih, nato pa je mati sinu dala svoj delež, se obdobje izračuna od trenutka prejema lastništva prvega deleža. Datum, ko je sin prejel drugi delež ali kdaj se je prijavil, ni pomemben.

V kakšnem primeru se plača davek pri prodaji stanovanja in kako ga znižati, naj skrbi tiste, ki se za prodajo nepremičnine odločijo pred 3 leti. Pri prodaji pred dogovorjenim rokom zakon zahteva plačilo 13% dohodnine oziroma 30%.

Davčne funkcije

Bistvo davka je zmanjšati število "senčnih" transakcij. Ker lastniki ne želijo plačati znatnih zneskov davčnemu organu, preprosto raje ne prikažejo prave vrednosti. Najpogosteje pri prodaji, če se pojavi vprašanje: v kakšnem primeru se pri prodaji stanovanja plača 13-odstotni davek, ljudje odražajo znesek, manjši od 1 milijona rubljev. Zneski do milijona po zakonu niso predmet obdavčitve. Preostali del stroškov je sestavljen v preprosti pisni obliki. Ta sprememba bi lahko imela negativne posledice. Vendar v bistvu ni prepovedano in ni omejeno z zakonskimi omejitvami.

Kar dodaja kompleksnost, je to dejanski stroški ne sovpadajo popolnoma s ceno po ZTI.

Katastrska cenitev je vedno za red velikosti nižja od tržne vrednosti, vendar je po zakonu odločilna. Tako je lahko cena stanovanja po katastru 800 tisoč rubljev, vendar bo njegova tržna cena dosegla 2 milijona rubljev. S takšno razliko lastniki ponavadi počakajo na časovni interval ali uporabijo druge metode.

Toda zakonodajalec je uvedel takšno operacijo, kot je prejemanje davčne olajšave. Lastnik, ki je prodal stanovanje in plačal davek, prejme pravico do enkratnega vračila sredstev. Krepitev položaja davčne olajšave naj bi spremenila odstotek transakcij, kjer je prava vrednost predmetov skrita.

V video oddaji se lahko podrobno seznanite z davčnimi standardi za prodajo predmetov

Kdaj plačati

Pogoj, pod katerim nastane potreba po plačilu davka, je lastništvo nepremičnine manj kot 5 let (3 leta). Vendar pa je treba upoštevati nekatere nianse, če ste lastnik hiše v gradnji. Po končani gradnji je pogosto treba spremeniti katastrski potni list, kar lahko vpliva na ocenjeno vrednost po ZTI.

Če znižanih faktorjev ni, bo treba davek plačati v celoti.

Zmanjšanje je možno pod pogojem, da lastnik dokaže odhodkovni del. Potem bo možno znižati davek. Vendar to zahteva skrbno zbiranje in pripravo vseh potrdil/dokumentov. Torej, če se dokaže, da je bilo pri stroških 3 milijone rubljev za njegov nakup porabljenih 2 milijona, bo obdavčitev usmerjena samo na razliko med obema vrednostma.

Višino davka lahko določite sami. Toda po tem morate predložiti izjavo obrazca 3-NDFL. Tudi če je bil dobiček nič ali je nastala izguba, morate to pokazati davčnemu organu. Rok za vložitev napovedi je 30. april naslednjega leta. Utaja se lahko prizna ne le kot upravna kršitev, ampak lahko povzroči omejitev svobode do treh let.

Pilotni davčni program se le krepi, razkriva pomanjkljivosti in značilnosti postopka. Pričakuje se, da bo sistem do leta 2020 čim bolj stabiliziran in optimiziran ter zmanjšan birokratske zahteve.

V skladu z davčnim zakonikom Ruske federacije (s spremembami, ki veljajo leta 2019) je dohodek od prodaje stanovanja, dače, stanovanjske stavbe, zemljišča, garaže ali katere koli druge nepremičnine obdavčen.

224. člen davčnega zakonika Ruske federacije določa, da se dohodek od prodaje nepremičnin obdavči po stopnji 13%. Več informacij o stopnjah dohodnine najdete v rubriki na povezavi.

V katerih primerih je treba plačati davek?

Zakonodaja določa minimalno obdobje lastništva nepremičnin (v zvezi z nepremičninami, pridobljenimi po 1. 1. 2016). Če je obdobje lastništva krajše od tega obdobja, je treba plačati davek.

Za referenco. Za nepremičnine, kupljene pred 1. januarjem 2016, je bil minimalni rok trajanja tri leta.

Napoved je treba oddati davčnemu uradu v kraju stalnega prebivališča. To je mogoče storiti osebno, po pošti s seznamom prilog ali v elektronski obliki (tudi prek portala GOST SERVICES ali osebnega računa davčnega zavezanca). O vseh primerih, v katerih je treba vložiti izjavo 3-NDFL, si lahko preberete v članku na povezavi.

Obračun davka pri prodaji nepremičnine

Veljavna zakonodaja daje prodajalcu pravico, da pri prodaji nepremičnine izkoristi bodisi davčno olajšavo bodisi izračuna davek ob upoštevanju stroškov, nastalih z njeno pridobitvijo. Zavezanec lahko ob vložitvi napovedi sam ugotovi, katera možnost se mu bolj splača.

Stroški za kupljeno nepremičnino. V skladu s čl. 220 Davčnega zakonika Ruske federacije ima davčni zavezanec pravico zmanjšati znesek svojega obdavčljivega dohodka za znesek stroškov, ki jih je dejansko imel in dokumentirano v zvezi s pridobitvijo te nepremičnine.

Stroški, povezani z nakupom nepremičnine, ne vključujejo le zneska, plačanega ob nakupu, ampak tudi hipotekarne obresti, plačane na nepremičnino.

Primer izračuna - 2. metoda.

Zdaj pa izračunajmo znesek davka ob upoštevanju nastalih stroškov

Pogoji so enaki. Sidorov I.V. leta 2018 prodal stanovanje za 5.000.000 rubljev, ki ga je kupil v začetku tega leta za 4.500.000 rubljev. Katastrska vrednost stanovanja je 1. januarja 2018 znašala 7.500.000 rubljev.

1. Izračunajmo davčno osnovo dohodka.

7.500.000 * 0,7=5.250.000 (katastrska vrednost z upoštevanjem redukcijskega faktorja) je več kot prodajna cena, zato se uporablja pri izračunu dohodnine.

Davčna osnova dohodka = 5.250.000 rubljev.

2. Odštejte znesek nastalih stroškov

(5.250.000 - 4.500.000) * 13% = 750.000 * 13 = 97.500 rubljev.

Tako je znesek davka pri izračunu po metodi 2 97,5 tisoč rubljev.

Zakon ne predvideva hkratne uporabe odbitka premoženja v višini 1.000.000 rubljev. in zmanjšati prihodke od prodaje na odhodke. Izbrati morate samo eno možnost, ki bo bolj donosna.

Pomembno. Davek je treba plačati do 15. julija leta, ki sledi letu prodaje nepremičnine. ali delnic v njem (4. člen 228. člena Davčnega zakonika Ruske federacije). Podatke o plačilu davka lahko preverite pri davčnem uradu.

Rok za plačilo davka na promet premoženja v letu 2018 je 15. julij 2019.

Rok za vložitev napovedi pri prodaji nepremičnine je 30. april naslednjega leta po letu prodaje nepremičnine.

Za vsak koledarski dan zamude pri plačilu davka se kazen izračuna v višini 1/300 trenutne obrestne mere refinanciranja Banke Rusije.

Pripravil "Personal Prava.ru"

Morda bi bilo koristno prebrati: