Kann ich meinen Teil der Wohnung verkaufen? Wie verkauft man einen Anteil an einer Wohnung? Rechtsberatung: So verkaufen Sie einen Anteil an einer privatisierten Wohnung

Der Verkauf eines Wohnungsanteils ist aufgrund seiner rechtlichen Besonderheiten ein recht komplexes Immobiliengeschäft, das mit gewissen rechtlichen Schwierigkeiten verbunden ist. Dies liegt daran, dass der Anteilseigentümer nicht allein über die Wohnung verfügen und damit rechtlich bedeutsame Handlungen vornehmen kann, ohne die Meinungen anderer Anteilseigentümer zu berücksichtigen.

Doch wie die Praxis zeigt, können sich viele Miteigentümer nicht einigen und beginnen, den Verkauf eines Anteils an einer gemeinsamen Wohnung zu verhindern. Die Situation wird dadurch erschwert, dass eine Wohnung in vielen Fällen nur auf dem Papier in Wohneinheiten aufgeteilt ist, die Eigentümer jedoch in Wirklichkeit nicht genau angeben können, wo die Fläche der einen endet und die Fläche der anderen beginnt.

Darüber hinaus muss der Verkauf eines Anteils an einer gemeinsamen Wohnung auch mit Zustimmung aller Eigentümer unter strikter Einhaltung aller formellen Anforderungen der russischen Wohnungsgesetzgebung erfolgen.

Rechtsordnung und gesetzliche Regelung des Miteigentums

Das russische Zivilgesetzbuch legt fest, dass eine Wohnung, die mehreren Eigentümern (zwei oder mehr) gehört, im gemeinsamen oder gemeinsamen Eigentum stehen kann. Der wesentliche Unterschied zwischen diesen Rechtsformen besteht darin, dass beim Miteigentum jedem Eigentümer ein eigener, zugeteilter Anteil an der gemeinsamen Wohnung zusteht.

Wesentliches Merkmal der gesetzlichen Regelung von Geschäften mit Miteigentum ist die Zustimmung aller Hauseigentümer zur Nutzung und Veräußerung dieser Wohnimmobilie. Der Besitz und die Nutzung eines Anteils an einer Wohnung unterscheidet sich vom Besitz beispielsweise eines der Zimmer.

Die Schwierigkeit besteht darin, dass es nahezu unmöglich ist, eine Aktie durch eine Grenze von anderen Aktien zu trennen und anderen Eigentümern die Nutzung „fremden“ Territoriums zu verbieten. Der Anteil an einer gemeinsamen Wohnung wird in der Rechtsdokumentation als Bruchteil (z. B. ½, ¼ usw.) erfasst.

Um einen Anteil an einer Wohngemeinschaft zu verkaufen, muss eine zwingende Voraussetzung erfüllt sein, nämlich das Vorkaufsrecht anderer Eigentümer zum Erwerb dieser Wohnung.

Dies bedeutet, dass beim Verkauf eines Anteils an einer Wohnimmobilie alle anderen Eigentümer (z. B. ein ehemaliger Ehegatte) das Recht haben, diesen Anteil zu kaufen, bevor er anderen Käufern angeboten wird. Folglich hat der Eigentümer einer der Anteile nicht das Recht, nach anderen Käufern zu suchen, bis er von allen Eigentümern der Wohnung eine Ablehnung erhält.

Verfahren zum Verkauf eines Anteils an gemeinsam genutzten Wohnimmobilien

Um also seinen Anteil an einer Gemeinschaftswohnung zu verkaufen, die sich im Miteigentum befindet, muss der Eigentümer:

Legen Sie einen Preis fest und bieten Sie anderen Eigentümern dieser Wohnung an, seinen Anteil abzukaufen. Dazu muss er jedem Eigentümer seine Absicht, den Anteil an der gemeinsamen Wohnung zu verkaufen, schriftlich mitteilen und in der Bekanntmachung auch den Preis und andere wichtige Verkaufsbedingungen angeben;
Wenn einer der Eigentümer den Wunsch äußert, einen Anteil an der Wohnung zu kaufen, formalisieren Sie die Transaktion. In diesem Fall wird die Transaktion auf die gleiche Weise formalisiert wie beim Verkauf einer ganzen Wohnung;
Verweigern die Eigentümer den Kauf des zu verkaufenden Wohnanteils, müssen Sie die schriftliche Ablehnung erhalten und mit der Veräußerung Ihres Wohnungsanteils an Unbefugte beginnen. Erfolgt keine schriftliche Ablehnung, hat der Eigentümer nicht das Recht, die Wohnung innerhalb eines Monats zum Verkauf anzubieten. Nach Ablauf eines Monats kann der Verkäufer den Anteil an einen beliebigen Käufer veräußern, sofern in dieser Zeit keiner der anderen Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums den zu verkaufenden Anteil erwirbt. Allerdings muss in diesem Fall dem Verkäufer eine Bestätigung vorliegen, dass alle Eigentümer die Mitteilung über den Verkauf der Aktie erhalten haben.

Beim Verkauf eines Anteils an einen Außenstehenden muss der Eigentümer in der Regel zusammen mit allen anderen Unterlagen der Registrierungsbehörde eine Ablehnung der verbleibenden Eigentümer (schriftlich) oder Dokumente vorlegen, aus denen hervorgeht, dass alle Eigentümer eine entsprechende Benachrichtigung über den Verkauf erhalten haben des Anteils an der gemeinsamen Wohnung vor mehr als einem Monat und keiner von ihnen äußerte den Wunsch, den veräußerten Anteil zu erwerben.

Haben mehrere Miteigentümer den Wunsch geäußert, den verkauften Anteil abzukaufen, kann der Eigentümer auf eigenen Wunsch wählen, an wen er seinen Anteil verkauft.

Hat der Verkäufer beim Verkauf seines Anteils das Vorkaufsrecht der übrigen Hausbesitzer verletzt, kann jeder Gesellschafter sein Recht gerichtlich wiederherstellen. Das Gesetz sieht eine dreimonatige Verjährungsfrist vor, innerhalb derer der Miteigentümer den Verkauf eines Anteils an einer gemeinsamen Wohnung anfechten kann.

Diese Frist beginnt mit dem Tag zu laufen, an dem einer der Eigentümer eines Miteigentumsanteils, dessen Vorkaufsrecht durch den Verkäufer verletzt wurde, von der Tatsache der Veräußerung des Miteigentumsanteils erfahren hat oder hätte erfahren müssen ein externer Käufer.

Welche Schwierigkeiten können beim Verkauf einer Aktie auftreten?

Wie bereits erwähnt, kann der Eigentümer eines Wohngemeinschaftsanteils bei der Veräußerung seines Anteils auf gewisse Schwierigkeiten stoßen. Erstens sind sie mit der Zurückhaltung anderer Wohnungseigentümer verbunden, einen Teil davon an andere Personen zu verkaufen, auch wenn sie nicht die Absicht haben, diesen Anteil selbst aufzukaufen.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Miteigentumsbeteiligte bewusst darauf verzichten, eine Mitteilung über den Verkauf eines Anteils an einer gemeinsamen Wohnung zu erhalten. Dies hat zur Folge, dass der Eigentümer eines Anteils, der ihn an einen Dritten verkaufen möchte, die Transaktion nicht anmelden kann, da er weder über die schriftliche Ablehnung der anderen Eigentümer der Wohnung noch über die Bestätigung verfügt, dass diese die Mitteilung erhalten haben Absicht, die Aktie zu verkaufen.

Noch komplizierter wird die Situation, wenn der Eigentümer des veräußerten Anteils die Adressen der anderen Eigentümer nicht kennt und ihnen daher keine schriftliche Mitteilung zukommen lassen kann. In diesem Fall erlaubt das Gesetz die Übermittlung einer schriftlichen Mitteilung an die letzte bekannte Adresse. Allerdings ist in diesem Fall nicht auszuschließen, dass die Eigentümer anderer Anteile versuchen, die Rechtmäßigkeit des Geschäfts zum Verkauf eines Anteils an einer gemeinsamen Wohnung gerichtlich anzufechten.

In diesen Fällen wird dem Verkäufer der Aktie empfohlen, möglichst viele schriftliche Beweise dafür zu sammeln, dass er alles in seiner Macht Stehende getan und alle möglichen Maßnahmen ergriffen hat, um alle Eigentümer von Gemeinschaftswohnungen über seine Absicht, die Aktie zu verkaufen, zu informieren. Dies hilft ihm, vor Gericht sein Recht nachzuweisen, die Aktie im Streitfall an einen Außenstehenden zu verkaufen.

Es gibt auch Fälle, in denen andere Miteigentümer den Verkaufsprozess absichtlich verzögern. Dazu verpflichten sie sich, die Aktie zu erwerben, ohne eine Rücknahmeabsicht zu haben.

In einigen schwierigen Fällen, wenn der Anteilseigner aus irgendeinem Grund seinen Anteil an der Immobilie nicht verkaufen kann, kommen folgende Verkaufspläne zum Einsatz:

Gehen Sie vor Gericht mit der Forderung, Ihren Anteil aufzukaufen. Das Gesetz sieht vor, dass, wenn die gemeinsame Nutzung einer gemeinsamen Wohnung (z. B. einer Einzimmerwohnung), die sich im Miteigentum befindet, nicht möglich ist, der Eigentümer eines kleineren Anteils dies mangels Vereinbarung vor Gericht verlangen kann der andere Eigentümer kauft seinen Anteil auf;
eine Schenkungsvereinbarung aufsetzen. Die Komplexität des Abschlusses einer Transaktion zum Verkauf eines Anteils an einer Wohnung hat dazu geführt, dass Verkäufer gezwungen sind, diese Transaktion unter dem Deckmantel einer Schenkung abzuschließen, da der Eigentümer des Anteils andere Aktionäre bei der Schenkung nicht benachrichtigen muss Es. In diesem Fall unterzeichnen die Kauf- und Verkaufsparteien einen Schenkungsvertrag und das Geld wird entweder direkt an den Verkäufer oder über ein Bankschließfach überwiesen.

Andere Miteigentumsbeteiligte können versuchen, diese Transaktion vor Gericht anzufechten, in der Praxis wird es für sie jedoch sehr schwierig sein, nachzuweisen, dass es sich um einen Verkauf eines Teils des Miteigentums und nicht um eine Schenkung handelte. Wenn Sie diese Regelung nutzen, müssen Sie jedoch bedenken, dass bei einer Schenkung eine Schenkungssteuerpflicht besteht.

Eine andere Möglichkeit, die Möglichkeit einer Anfechtung der Transaktion zu minimieren, besteht darin, dem Käufer einen kleinen Teil des Anteils (z. B. ein paar Quadratmeter) zu „schenken“ und ihn dann als einen der Eigentümer der Wohngemeinschaft anzubieten Kaufen Sie den restlichen Teil.

Eine ähnliche Möglichkeit zum Verkauf eines Anteils im Miteigentum ist die Nutzung eines Pfandvertrags, bei dem der Käufer als Pfandinhaber dieses Anteils dokumentiert wird und ihn aufgrund des „Versagens“ des Schuldners (Verkäufers des Anteils) erhält ), um die Schulden zu begleichen.

Verkäufer und Käufer eines Anteils an einer Wohnung, die sich im Miteigentum befindet, sollten bei diesen Regelungen nicht vergessen, dass diese Transaktionen vom Gericht dennoch als Scheingeschäfte anerkannt werden können.

Das Schwierigste beim Verkauf eines Anteils an einer Wohngemeinschaft ist daher die Benachrichtigung der anderen Eigentümer und die Wahrung ihres Vorkaufsrechts zum Aufkauf eines bestimmten Anteils am Gemeinschaftseigentum. Nachdem die verbleibenden Aktionäre dem Kauf der Aktie zugestimmt oder diese abgelehnt haben, unterscheidet sich der Kauf und Verkauf einer Aktie nicht vom Verkauf der gesamten Wohnung.

Kommentare (115)

Iljas | 01.10.2017

Guten Tag! Es liegt folgende Situation vor – eine 2-Zimmer-Wohnung. Zwei Aktionäre. Einer der Aktionäre möchte seinen Anteil verkaufen. Der zweite Gesellschafter ist ein minderjähriges Kind, sein Vormund ist die Mutter-Frau des Bruders des ersten Gesellschafters. Kann sich ein minderjähriges Kind auf den Verkauf einer Eigentumsbeteiligung auswirken? Wie können Sie mit Ihrem Vormund eine Einigung erzielen und ist das überhaupt möglich? Danke!

Administrator | 09.10.2017

Hallo Iljas! Die Tatsache, dass der zweite Miteigentümer ein minderjähriges Kind ist, hindert den anderen Eigentümer nicht daran, seinen Anteil zu verkaufen. Allerdings muss der Verkäufer in dieser Situation das Recht des Zweitaktionärs auf einen Vorkaufskauf respektieren – das heißt, der Verkäufer der Aktie ist verpflichtet, eine Mitteilung an die gesetzlichen Vertreter des Minderjährigen (d. h. den) zu senden Mutter) mit einem Angebot zum Kauf der Aktie. Im Falle einer Weigerung oder fehlenden Reaktion kann der Anteilseigner seinen Anteil ohne Hindernisse an einen Außenstehenden verkaufen.

Ilja | 23.10.2017

Guten Tag. Wir haben vor weniger als einem Jahr eine Wohnung gekauft. Die Wohnung wurde in drei Anteilen erworben. Einer der Eigentümer möchte seinen Anteil an Außenstehende verkaufen
ohne Zustimmung anderer Eigentümer. Kann er dies tun, wenn die Wohnung vor weniger als einem Jahr als Miteigentum erworben wurde? Danke.

Administrator | 03.11.2017

Hallo Ilja! Die übrigen Miteigentumsteilnehmer haben ein Vorkaufsrecht gemäß Art. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Wird die Ausübung dieses Rechts nicht beachtet und die Aktie an einen Außenstehenden verkauft, kann dieses Kauf- und Verkaufsgeschäft gerichtlich angefochten werden.

Vitaly | 20.11.2017

Guten Tag.
Ich besitze einen Viertelanteil an der Wohnung. Ich verkaufe diese Wohnung an einen Miteigentümer. Die übrigen Teilnehmer wurden benachrichtigt und zeigten keinen Wunsch, eine Aktie zu erwerben. Das MFC teilte mir mit, dass der Kauf- und Verkaufsvertrag notariell beglaubigt werden muss. Es scheint eine Veräußerungstransaktion mit Gemeinschaftseigentum zu sein. Ich wiederhole, ich verkaufe einen Anteil an einen der 4 Teilnehmer am Gemeinschaftseigentum, ich verkaufe nicht „draußen“
und gleichzeitig sind sich alle einig. Frage: Ist eine notarielle Beurkundung einer solchen Transaktion erforderlich oder ist dies in einfacher schriftlicher Form möglich?

Administrator | 30.11.2017

Hallo Vitaly! Gemäß den jüngsten Gesetzesänderungen unterliegen Transaktionen zur Veräußerung von Anteilen am gemeinschaftlichen Eigentumsrecht an Immobilien, auch wenn alle Beteiligten am gemeinschaftlichen Eigentum ihre Anteile in einer Transaktion veräußern, der notariellen Beurkundung (eingeführt durch das Bundesgesetz N 172). FZ).

Anton | 28.11.2017

Guten Tag. Zwei Personen besitzen zu gleichen Teilen (50-50 %) eine Wohnung und planen, diese zu verkaufen. Sie vereinbaren, dass einer 60 % und der andere 40 % des Transaktionsbetrags erhält. Wie wird dies rechtlich ordnungsgemäß formalisiert? Wie sollten diese Informationen in den Vertrag aufgenommen werden, wenn der Käufer einen Vorschuss erhält?

Administrator | 09.12.2017

Hallo Anton! Wenn Sie den Preis einer Wohnung im Vertrag festlegen, müssen Sie im Vertragstext lediglich angeben, dass der Anteil des einen Verkäufers mit einem bestimmten Betrag bewertet wird und der Anteil des zweiten Verkäufers mit einem anderen. Es ist besser, konkrete Beträge anzugeben, die der Käufer an jeden Verkäufer überweisen muss.

Marina | 08.03.2018

Hallo, mein Nachbar hat beschlossen, seinen Anteil an der Wohnung zu verkaufen, ich bin bereit, sie zu kaufen, aber er verlangt sofort Geld und ich brauche Zeit, um eine Hypothek mit Mutterschaftskapital zu beantragen. Kann er mich ablehnen? Und es an Fremde verkaufen?

Administrator | 20.03.2018

Hallo Marina! Enthält die von Ihnen erhaltene Verkaufsmitteilung keine konkreten wesentlichen Verkaufsbedingungen (z. B. nur Barverkauf), ist Ihr Nachbar nicht berechtigt, diesen Wohnungsanteil an Dritte zu veräußern, bis er von Ihnen eine schriftliche Ablehnung erhält .

Yuoiya | 20.03.2018

Kaufen Banken Anteile an einer Wohnung? In welchem Fall ist das möglich und welche Banken können einen Anteil an der Wohnung erwerben?

Administrator | 27.03.2018

Hallo Yuoiya! Aufgrund ihrer Tätigkeit ist die Bank ein Finanz- und Kreditinstitut und betreibt nicht den Kauf und Verkauf von Immobilien. Eine Ausnahme bildet die Vergabe von Hypothekendarlehen zum Erwerb von Immobilien. Inklusive eines Anteils an der Wohnung. Bei nicht ordnungsgemäßer Erfüllung der Kreditverpflichtungen durch Kreditnehmer können Banken den Verkauf von Immobilien durch Verkauf tätigen. Viele Banken arbeiten mit Wohnungsbaukreditagenturen zusammen, die unter anderem Imanbieten.

Elnura | 09.09.2018

Hallo, die Situation ist folgende: Es gibt 6 Eigentümer in einer Wohnung, jeder Anteil ist 1/7, diese fünf Leute wollen die Wohnung verkaufen, und einer hat sich, da er einen Fehler in seinem Pass hat, in seinem Namen geirrt, und er muss verklagen, dass die Person dieselbe ist und dies nicht tun möchte!! Er sagt, es sei keine Zeit, was soll man in so einer Situation tun???

Administrator | 21.09.2018

Hallo Elnura! Da die von Ihnen angegebene Person das Vorkaufsrecht hat, sind die übrigen Eigentümer verpflichtet, ihr ein schriftliches Angebot zum Kauf der Aktie über einen Notar zuzusenden. Erfolgt innerhalb von 30 Tagen keine Einigung oder Kaufverweigerung, haben die verbleibenden Eigentümer das Recht, ihre Anteile an eine/n Außenstehende(n) zu verkaufen.

Anna | 29.11.2018

Hallo, Einzimmerwohnung, drei Eigentümer: ich, ein Kind und ein Ex-Mann. Ich möchte meinen Anteil verkaufen. Der Ex-Mann ist mit dem Kauf nicht einverstanden. Das Geld aus dem Verkauf wird zur Verbesserung der Wohnverhältnisse des im Bau befindlichen Hauses verwendet, an dem dem Kind ein Anteil zugeteilt wird. Kann ich meinen Anteil an einen Dritten verkaufen? Das Kind wohnt nicht in der Wohnung.

Administrator | 09.12.2018

Hallo Anna! Ja, Sie können einen Anteil an einer Wohnung an einen Außenstehenden verkaufen. Vor dem Verkauf müssen Sie jedoch die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde zum Verkauf des Anteils eines Minderjährigen einholen und Ihren Ex-Mann darüber hinaus schriftlich bei einem Notar benachrichtigen Ihre Absicht, die Aktie zu verkaufen (Ausübung des Vorkaufsrechts). Wenn Ihr Ex-Ehepartner sich weigert, die Aktie zu kaufen, können Sie die Aktie bereits an einen Dritten verkaufen.

Der Verkauf eines Anteils an einer Wohnung ist mit einer Reihe von Tätigkeiten verbunden, die vom Eigentümer, der diesen Vorgang durchführen möchte, durchgeführt werden müssen. Am 2. Juni 2016 trat das Bundesgesetz 172 „Über Änderungen bestimmter Rechtsakte der Russischen Föderation“ in Kraft. Mit diesem Gesetz wurden Anpassungen des aktuellen Bundesgesetzes Nr. 122 „Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit“ vorgenommen. Es läuft jedoch im Januar 2020 aus. Wie sich der Betrieb mit Immobilien im Miteigentum verändern wird, schauen wir uns im Artikel an.

Für diejenigen, die über den Kauf einer Immobilie nachdenken, sind die Informationen von ebenfalls relevant.

Der Verkauf eines Wohnungsanteils gilt heute als komplexe Immobilientransaktion. Die Hauptbedingung ist die Privatisierung des Wohnraums. Eine privatisierte Wohnung kann mehrere Eigentümer haben, die nicht immer miteinander verwandt sein müssen. Ein Hindernis für die Durchführung dieses Verfahrens kann die Uneinigkeit der Nachbarn mit der Anmeldung eines Außenstehenden in der Wohnung oder die Erklärung des Vorkaufsrechts eines der Bewohner sein. Wird der letzte Punkt nicht beachtet, kann der in seinen Rechten verletzte Anteilseigner seine Interessen gerichtlich durchsetzen.

Durch Gesetzesänderungen wurde der Abschluss von Geschäften mit Immobilien im Miteigentum ohne Beteiligung eines Notars verboten. Ohne die entsprechende notarielle Beglaubigung wird Rosreestr nun keine Transaktion zum Verkauf eines Anteils an einer Wohnung registrieren.

Verfahren zum Verkauf eines Wohnungsanteils: neues Gesetz

Das Gesetz über das Miteigentum an einem Haus verpflichtet Grundstückseigentümer, verschiedene Geschäfte damit über einen Notar abzuwickeln. Die Aufgabe des Notars besteht darin, aus rechtlicher Sicht dafür zu sorgen, dass im Verfahren zum Verkauf eines Wohnungsanteils keine Interessen verletzt werden, einschließlich der Betrugsprävention.

Außerdem wurden nach dem neuen Gesetz die Maßnahmen für die Durchführung von Transaktionen mit Wohnungen, deren Eigentümer minderjährig ist, verschärft. Wie im ersten Fall ist eine notarielle Beglaubigung erforderlich. Dies wird dazu beitragen, die Interessen von Kindern unter der Volljährigkeit zu schützen und sie vor skrupellosen Erziehungsberechtigten und Verwandten zu schützen.

Wie kann man einen Anteil an einer Wohnung legal verkaufen?

Das Bundesgesetz über das Miteigentum sieht Folgendes vor Verfahren zum Verkauf eines Anteils an einer Wohnung:

Ein Eigentümer, der seinen Anteil verkaufen möchte, ist verpflichtet, dies den anderen Eigentümern schriftlich mitzuteilen. Es sollte Informationen wie Preis und Verkaufsbedingungen enthalten. Hat der Eigentümer das Vorkaufsrecht anderer Miteigentümer verletzt, kann dieser innerhalb von 3 Monaten gerichtlich den Schutz seiner Rechte verlangen;
Sie sollten innerhalb eines Monats mit einer Antwort anderer Hausbesitzer rechnen. Haben mehrere Eigentümer den Wunsch geäußert, sich an der Transaktion zu beteiligen, wird derjenige bevorzugt, der den besten Preis bietet;
Wenn nach 30 Tagen niemand den Wunsch geäußert hat, zu den vorgeschriebenen Bedingungen einen Kauf zu tätigen, hat der Hauseigentümer das Recht, eine Transaktion zur Übertragung des Anteils an der Wohnung an Dritte anzubieten.

Nach Erhalt einer schriftlichen Ablehnung aller Hausbesitzer kann der Verkäufer eines Wohnungsanteils die Transaktion vor Ablauf der festgelegten Frist durchführen. Mit denjenigen, die einen Anteil an der Wohnung erwerben möchten, muss ein Kaufvertrag erstellt und von einem Notar beglaubigt werden.

Liste der erforderlichen Dokumente

Jede Transaktion erfordert die Sammlung und Vorbereitung der erforderlichen Dokumentation. Um einen Kauf und Verkauf über einen Notar abzuwickeln, benötigen Sie Folgendes:

schriftliche Kaufverweigerung aller Aktionäre;
Liegt die oben genannte Ablehnung nicht vor, sind Nachweise über die Durchführung von Maßnahmen zur Benachrichtigung der Miteigentümer beizufügen;
eine Bescheinigung über die staatliche Registrierung eines Anteils an der Wohnung, falls diese nicht vorhanden ist, ein Auszug aus dem einheitlichen Staatsregister;
technischer Pass von BTI;
Katasterpass;
schriftliche, notariell beglaubigte Zustimmung des Ehegatten;
Ausweisdokumente der Parteien;
Zustimmung der Vormundschaftsbehörde, wenn an der Transaktion ein Minderjähriger beteiligt ist;
der eigentliche Kauf- und Verkaufsvertrag für einen Anteil an der Wohnung.

Um einen Transaktionsvertrag zu erstellen, müssen Sie folgende Informationen angeben: vollständiger Name, Informationen aus dem Personalausweis, Meldeadresse aller Beteiligten. Im Folgenden wird der Vertragsgegenstand beschrieben – die Anzahl der Anteile und andere Merkmale der Wohnung sowie die Kosten des Vertrags.

Erkennt der Notar die Rechtmäßigkeit der Transaktion an, werden alle Dokumente beglaubigt und der Vertrag unterzeichnet. Anschließend werden die Unterlagen zur staatlichen Registrierung in Rosreestr weitergeleitet. Laut Gesetz erfolgt die Durchführung innerhalb von 3 Tagen statt der bisher vorgeschriebenen 18 Tage.

Besteuerung

Für die Beurkundung der oben genannten Transaktion fällt eine Notargebühr an – 0,5 % des Wertes des Wohnungsanteils. Dieser Tarif wird einmal gezahlt und der Betrag darf 300 Rubel nicht unterschreiten und 20.000 Rubel nicht überschreiten. Sie müssen außerdem eine staatliche Registrierungsgebühr in Höhe von 2.000 Rubel entrichten.

Gemäß der Abgabenordnung werden dem Eigentümer außerdem 13 % des Betrags dieser Transaktion in Rechnung gestellt. Der Grund dafür kann sein, dass die Immobilie weniger als drei Jahre lang im Besitz ist und anschließend für einen Betrag verkauft wird, der den Kaufpreis übersteigt. Ein Eigentümer, der seinen Anteil an einer Wohnung verkauft, erhält aus der Transaktion Einkünfte, die der Einkommensteuer unterliegen. Der Gesetzgeber erlaubt Ihnen, den Steuerbetrag zu senken – eine Transaktion im Wert von bis zu 1 Million Rubel unterliegt nicht der Steuer, wenn der Betrag jedoch den festgelegten Betrag übersteigt, erfolgt die Berechnung mit einem Abzug von einer Million.

Schauen wir uns ein Beispiel an:

Nehmen wir an, die Kosten für einen Anteil an einer Wohnung betragen 1,5 Millionen Rubel, dann erfolgt die Besteuerung nach der Formel:

(1,5 - 1,0) x 0,13 = 65.000 Rubel

Der Steuerabzug darf nicht mehr als 260.000 Rubel betragen.

Der Verkauf oder Kauf eines Anteils an einer Wohnung gehört zu den komplexesten Rechtsgeschäften, da er eine Vielzahl von Risiken birgt, die bei der Erstellung eines Kaufvertrags berücksichtigt werden müssen. Dies kann das Vorkaufsrecht, die Problematik der Anmeldung eines neuen Eigentümers am Wohnort usw. umfassen. Ohne Probleme mit dem Papierkram können Sie bei vyborstroi.ru in Woronesch eine Einzimmerwohnung in einem Neubau kaufen.

Diese Sachverhalte werden im Internet kaum offengelegt und bedürfen für juristisch wenig versierte Personen einer ausführlicheren Erläuterung. Die Hauptmotivation des Artikels besteht darin, das Rechtsbewusstsein der Bürger der Russischen Föderation zu verbessern.

Gemäß Artikel 244 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation gehört Eigentum von zwei oder mehr Personen ihnen im Rahmen des gemeinsamen oder gemeinschaftlichen Eigentumsrechts. Als gemeinschaftliches Eigentum gilt beispielsweise eine Wohnung, die Ehegatten während der Ehe erworben haben und die auf den Namen eines von beiden eingetragen ist. Und obwohl dieser Titel in der Vermögensurkunde nur einer Person zusteht, ist das Verfügungsrecht ohne die notariell beglaubigte Zustimmung des zweiten Ehepartners völlig eingeschränkt.

Bruchteilseigentum ist ein Teil des Eigentums an Immobilien. Es wird in Form eines Bruchs geschrieben (z. B. 1/2, 1/3, 1/10 usw.). Der gemeinsame Teil kann nicht im wörtlichen Sinne gesehen werden, da er nur den rechten und nicht einen bestimmten Wohnbereich bestimmt.

Miteigentum kann in Miteigentum umgewandelt werden. Beispielsweise können alle gleichen Ehegatten einen Ehevertrag abschließen, der die Aufteilung einer gemeinsam erworbenen Wohnung in zwei Anteile (1/2) vorsieht.
Beim Verkauf eines Wohnungsanteils ist zu berücksichtigen, dass das Vorkaufsrecht anderen Eigentümern zusteht. Diese. Vor der Veräußerung eines Anteils an einen Dritten ist die Zustimmung der übrigen Eigentümer einzuholen. Sie äußert sich in Form einer schriftlichen Ablehnung oder Untätigkeit nach Erhalt eines schriftlichen Verkaufsangebots.

Das schriftliche Angebot wird per Brief mit Benachrichtigung an die Adresse des Zweitbesitzers gesendet. Es enthält Informationen über den Wunsch, das Teil zu verkaufen, seine Kosten und andere Bedingungen. Erfolgt innerhalb eines Monats keine Antwort, kommt dies einer Kaufverweigerung gleich. In diesem Fall ist es sehr wichtig, das Postinventar, den Zahlungsbeleg für Postdienstleistungen und die Mitteilung aufzubewahren, da sie ein Beweis dafür sind, dass keine Verletzungen der Rechte des Zweitbesitzers vorliegen. Außerdem muss die Aktie zu den gleichen Bedingungen und zum gleichen Preis verkauft werden, wie im Schreiben dargelegt. Die Ausnahme ist eine Preiserhöhung.

So verkaufen Sie einen Anteil an einer Wohnung: Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Benachrichtigung anderer Eigentümer über den Verkauf ihres Anteils. Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation kann ein Verkauf erst einen Monat nach dem Datum der Benachrichtigung durchgeführt werden. Die Weigerung oder Untätigkeit der Eigentümer ermöglicht den Abschluss eines „Kauf- und Verkaufsvertrags“ mit einem Dritten.
2. Verkauf einer Aktie. Der „Kauf- und Verkaufsvertrag“ muss Angaben wie die vollständigen Namen der an der Transaktion beteiligten Parteien, Passdaten, Wohnungsadresse, Hausnummer, Wohnfläche und Preis enthalten. Außerdem muss der Vorgang der Eigentumsübertragung und -annahme in der Übertragungsurkunde enthalten sein, die vom Verkäufer und vom Käufer unterzeichnet wird. Alles muss ordnungsgemäß notariell beglaubigt werden.
3. Anmeldung in Rosreestr. Um das Eigentum anzumelden, benötigen Sie folgende Dokumente: Originale des Vertrags und der Übertragungs- und Abnahmebescheinigung (3 Kopien), einen Antrag beider Parteien des Kauf- und Verkaufsvertrags, Dokumente, die die Verweigerung anderer Eigentümer des Vorkaufsrechts bestätigen Ablehnung, Ausweispässe der Vertragsparteien und andere Dokumente gemäß Artikel 21 des Gesetzes vom 24. April 2008 N 48-FZ. Unterlagen für die Registrierung bei Rosreestr können direkt, über das MFC oder elektronisch auf der offiziellen Website eingereicht werden. Für die Registrierung wird eine staatliche Gebühr von 2.000 Rubel erhoben.

Wie verkauft man einen Anteil an einer Wohnung an den zweiten Eigentümer?

Es ist ganz einfach. Es muss ein schriftliches Angebot per Post abgegeben werden oder der Verkauf muss mündlich mit dem Zweiteigentümer vereinbart werden. Nachdem Sie die Konditionen und Preise besprochen haben, können Sie mit der Bearbeitung der Unterlagen beginnen.

Bei einem Verkauf an einen Zweitbesitzer entfällt der in der Schritt-für-Schritt-Anleitung beschriebene erste Schritt komplett.

Ist es möglich, einen Wohnanteil an ein minderjähriges Kind zu verkaufen?

Es kommt häufig vor, dass ein Anteil an einer Wohnung einem Kind gehört und Transaktionen mit ihm nur mit Zustimmung der Vormundschaftsbehörde durchgeführt werden können, die eher auf den Verkauf des Anteils eines Minderjährigen an einer Wohnung ausgerichtet ist. Daher ist der Nachweis erforderlich, dass dem Kind ein Anteil an einer anderen Wohnung zugewiesen wurde und sich seine Lebensbedingungen nicht verschlechtern. Nachdem Sie die entsprechenden Berechtigungen erhalten haben, können Sie alle Aktionen ab dem ersten Schritt der oben beschriebenen Anleitung ausführen.

Als Beweis dafür, dass die Lebensbedingungen des Kindes nicht verletzt werden, kann ein auf seinen Namen eröffnetes Bankkonto dienen, auf das Gelder überwiesen werden.

Wie kann man einen Anteil an einer Wohnung ohne Zustimmung der Eigentümer verkaufen?

Der effektivste Weg, einen gemeinsamen Teil einer Wohnung ohne Zustimmung der Eigentümer zu verkaufen, ist die Zusendung schriftlicher Angebote. Wenn das schriftliche Angebot ignoriert wurde, können Sie bedenkenlos mit dem Verkaufsprozess fortfahren (vorausgesetzt, dass alle in der ersten Unterüberschrift beschriebenen erforderlichen Beweise vorliegen).

Manchmal sind Eigentümer kategorisch gegen den Verkauf und versuchen sogar, ihn vor Gericht anzufechten. Wenn alle Handlungen des Verkäufers im Rahmen des Gesetzes erfolgen, wird das Gericht alle Ansprüche ablehnen.

Ist der Aufenthaltsort des Eigentümers unbekannt, muss das schriftliche Angebot an die letzte Wohnadresse des Eigentümers gesendet werden. Es gilt außerdem eine Frist von einem Monat, nach der Sie alle mit dem Verkauf verbundenen Aktionen durchführen können.

Ergebnisse
Dieser Artikel wurde auf der Grundlage der aktuellen Gesetzgebung der Russischen Föderation erstellt. Alle Regulierungsrechtsakte sehen Lösungen für bestimmte Probleme vor. Manchmal verzögern Eigentümer den Verkaufsprozess absichtlich, reichen unzählige Gerichtsanträge ein usw. Wenn Sie sich gesetzeskonform verhalten, lässt sich das alles vermeiden.

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Heutzutage kann eine privatisierte Wohnung mehrere Eigentümer gleichzeitig haben, die nicht unbedingt miteinander verwandt sein müssen. Aber auch wenn familiäre Bindungen bestehen, kann der Verkauf von Anteilen auf ernsthafte Hindernisse stoßen: Jemand wird sich mit dem Verkauf des Nebenzimmers an einen Außenstehenden nicht einverstanden erklären oder sein Vorkaufsrecht zum Kauf erklären. Komplizierter kann die Situation werden, wenn eine Zuteilung eines Sachanteils nicht möglich ist: Wenn eine Einzimmerwohnung zwei Personen gehört und jeder von ihnen Anspruch auf die Hälfte des Wohnzimmers hat, erfolgt der Verkauf „der halben Räumlichkeiten“. ” sieht nicht ganz realistisch aus. Die geltenden Gesetze erlauben solche Transaktionen jedoch.

Viel einfacher ist es, mit Fällen umzugehen, in denen die Anzahl der Eigentümer (Eigentümer von Anteilen an der Wohnung) gleich der Anzahl der Wohnzimmer ist. In diesem Fall kann der Verkauf des Anteils aufgrund seiner Zuteilung in Form eines der Zimmer erfolgen. Erinnern wir uns daran, dass Aktionäre tatsächlich das Recht auf persönliches Eigentum an einem Wohnzimmer und allgemeines Eigentum an anderen Räumen erhalten: Küche, Bad, Flur usw. Daher kann der Verkauf oder Kauf einer Aktie mit verschiedenen Nuancen einhergehen sollte, aber leider nicht immer, solche Regelungen wie das Wohnungs-, Familien- und Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation umfassen. Wie verkauft man einen Anteil an einer Wohnung? Was tun, wenn ein Minderjähriger einen Anteil besitzt? Ist es möglich, einen Anteil zu verkaufen, wenn die Transaktion nicht von anderen Miteigentümern genehmigt wird? Wie verkauft man einen Anteil an einer Hypothekenwohnung?

Verfahren zum Verkauf eines Anteils an einer Wohnung

Sie können nur eine zugeteilte Aktie verkaufen, die in der Gesamtmasse der Aktien klar definiert und bewertet werden kann. In der Praxis muss der Eigentümer stets auf die Sachaufteilung zurückgreifen, also festlegen, welche und wie viele Grundstücke zu diesem Anteil gehören. Es wird davon ausgegangen, dass die Zuteilung der Anteile im gegenseitigen Einvernehmen der Eigentümer erfolgen sollte. Andernfalls wird das Gericht die Angelegenheit klären. Sobald der Verkäufer die Unterlagen über den Besitz des zugeteilten Anteils erhält, kann er frei einen Kaufvertrag aufsetzen.

Zuteilung der zum Verkauf stehenden Aktien

Jeder Miteigentümer (Miteigentümer) hat das Recht, seinen Anteil zum Zwecke der Weiterveräußerung abzutreten. Gleichzeitig ist er verpflichtet, allen Miteigentümern seine Entscheidung mitzuteilen. Laut Gesetz haben sie das Vorkaufsrecht (Artikel 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, Teil 1) und können mit dem gleichen Angebotspreis rechnen, der allen anderen Käufern angeboten wird. Nach der Entscheidung, einen Anteil an einer Wohnung zu verkaufen und das Verfahren zu dessen Zuteilung einzuleiten, ist der Verkäufer verpflichtet, alle Interessenten zu benachrichtigen. Verweigern die Eigentümer den Kauf der Aktie, kann diese auf dem Immobilienmarkt verkauft werden. Wenn mehrere Eigentümer gleichzeitig den Wunsch geäußert haben, einen Kauf zu tätigen, hat der Verkäufer das Recht, seine eigene Wahl zu treffen (Artikel 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, Absatz 2).

Der Anteil an der Wohnung wird in Form von Sachleistungen (ein separates Zimmer oder mehrere Zimmer) oder, wenn die Eigentümer keinen Kompromiss gefunden haben, durch das Gericht zugeteilt, das auf einfache Rechenoperationen zurückgreift: ½ - dividiert die Gesamtfläche durch 2; 1/3 – dividiert durch 3 usw. Wenn also in einer Einzimmerwohnung mit einer Fläche von 40 qm. Bei Zuteilung eines Anteils von ½ erhält der Antragsteller das Recht auf Weiterveräußerung von 20 qm. m. Wohnraum.

Wie verkaufe ich die Hälfte meines Anteils?

Der Anteil an der Wohnung kann so groß sein, dass der Eigentümer nur einen Teil der ihm gehörenden Immobilie verkaufen möchte. In diesem Fall muss der Eigentümer der Aktie die gleichen Regeln befolgen: einen Teil der Aktie zuteilen und ihn zunächst anderen Eigentümern anbieten. Im Falle einer Weigerung der Miteigentümer der Wohnung ist es nur auf eine der folgenden Arten möglich, den verkauften Teil des Anteils loszuwerden:

Schenken Sie einen Teil des zu verkaufenden Anteils (Mikroanteil) an jemanden und verkaufen Sie den Rest dann an den Empfänger, der als Eigentümer das Vorkaufsrecht erhält.
Spenden Sie sofort den gesamten Teil des verkauften Anteils und erhalten Sie dann Geld, ohne einen Kaufvertrag abzuschließen (eine Scheintransaktion, die von anderen Wohnungseigentümern vor Gericht angefochten werden kann).
Hinterlassen Sie einen Teil der Aktie als Sicherheit und erhalten Sie den vollen Wert als Darlehen. Diese Option kann aus rechtlicher Sicht als die „sauberste“ angesehen werden.

Wie verkauft man den Anteil eines minderjährigen Kindes an einer Wohnung?

Gehört ein Anteil an einer privatisierten Wohnung einem Minderjährigen, sind Transaktionen damit nur mit Zustimmung der Vormundschafts- und Treuhandbehörde zulässig. Sie müssen verstehen, dass Spezialisten die Interessen des Kindes schützen und sich vor allem für die Veränderungen der Lebensbedingungen interessieren, die sich auf ihre Gemeinde auswirken. Wenn der Anteil des Kindes an der Wohnung seine einzige Immobilie ist oder sich durch den Verkauf seine Lebensbedingungen verschlechtern, wird die Vormundschaftsbehörde die Transaktion natürlich nicht genehmigen.

Als Ausweg aus dieser Situation können folgende Maßnahmen dienen: Es ist notwendig, den Spezialisten eine Bestätigung vorzulegen, dass dem Kind ein Anteil an einer anderen zu erwerbenden Immobilie zugeteilt wird oder dass auf seinen Namen ein Bankkonto eröffnet wurde, auf dem das gesamte Geld gespeichert ist aus dem Verkauf wird der Anteil gehen. In jedem Fall darf ein Minderjähriger nicht ohne Wohnung bleiben und seine sonstigen Interessen können durch die Transaktion nicht beeinträchtigt werden. Nachdem Sie die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde zum Verkauf der Aktie erhalten haben, müssen Sie nach dem üblichen Szenario vorgehen: Sie müssen sie von der Gesamtmasse trennen und anderen Eigentümern anbieten.

Wie kann man einen Wohnungsanteil ohne Zustimmung des Zweiteigentümers verkaufen?

Fälle, in denen sich Eigentümer nicht einvernehmlich über den Verkauf von Anteilen einigen können, sind leider keine Seltenheit. Es gibt auch viele Nuancen, die sich auf bestimmte Umstände beziehen: Beispielsweise ist der Aufenthaltsort des Eigentümers unbekannt oder er vermeidet einfach ein inhaltliches Gespräch über die Trennung eines Teils des Gemeinschaftseigentums vom Gemeinschaftseigentum. Wie kann man in diesem Fall einen Anteil an einer Wohnung verkaufen?

Das Hauptpostulat ist, dass jeder, der es in Form von Sachleistungen oder durch das Gericht zugeteilt hat, einen Anteil an einer Wohnung verkaufen kann. Gleichzeitig können andere Eigentümer den Verkauf des Anteils nicht verhindern, obwohl sie das vorrangige Recht haben, ihn zu erwerben. Darüber hinaus verpflichtet das Gesetz die Eigentümer, ihre Absicht, ihre Anteile an einer privatisierten Wohnung loszuwerden, mitzuteilen. All dies zwingt uns dazu, wie folgt zu handeln:

Zunächst müssen Sie versuchen, das Problem friedlich zu lösen: Kontaktieren Sie jeden Interessenten, informieren Sie ihn über Ihre Entscheidung, einen Anteil an der Wohnung zu verkaufen, nennen Sie die ungefähren Kosten und bieten Sie natürlich an, Ihren Teil der Immobilie zu kaufen.
Verweigern die Eigentümer die Kontaktaufnahme, müssen sie per Einschreiben mit Rückschein benachrichtigt werden. Anschließend kann vor Gericht nachgewiesen werden, dass Sie alles getan haben, um eine Einigung zu erzielen und strikt gesetzeskonform gehandelt haben.
Ist der Miteigentümer der Wohnung abwesend und sein Aufenthaltsort unbekannt, ist derselbe Brief an die letzte Wohnadresse dieses Bürgers zu richten.
Es wird dringend empfohlen, die Meinung der Miteigentümer einer privatisierten Wohnung nicht außer Acht zu lassen, denn wenn sie nachweisen, dass sie nicht vorab über den Verkauf der Aktie informiert wurden oder kein Angebot zum Kauf der Aktie erhalten haben, werden sie dies nachträglich tun leicht ihre Rechte daran einklagen.
Wenn Sie alles getan haben, um die Miteigentümer einer privatisierten Wohnung über Ihre Absicht, den Anteil zu verkaufen, zu informieren, aber keine klare Erklärung erhalten haben, warum sie gegen einen solchen Deal sind, entscheidet das Gericht über die Angelegenheit. Für Eigentümer, die einen solchen Anteil nicht kaufen wollen oder nicht bereit sind, sieht das Gericht in der Regel keine anderen zwingenden Gründe, die der Zuteilung eines Teils des Gemeinschaftseigentums und dessen anschließender Veräußerung entgegenstehen könnten. Denken Sie daran, dass Sie im Rahmen des Gesetzes jederzeit einen Anteil an einer privatisierten Wohnung zuteilen und verkaufen können.

Verkauf und Kauf eines Anteils an einer belasteten Wohnung

Bürger, die Eigentumsrechte an einem Anteil an einer Wohnung haben, müssen sich mit vielen weiteren Nuancen auseinandersetzen. Daher können bestimmte Probleme auftreten, wenn Sie einen Anteil an einem mit Hypotheken belasteten Haus verkaufen möchten. Typischerweise entstehen solche Situationen bei der Scheidung von Ehegatten, die einmal eine Wohnung mit Hypothek gekauft haben, wenn einer von ihnen ausziehen und seinen Anteil an der Immobilie verkaufen möchte. Erinnern wir uns zunächst an das primäre Kaufrecht, das in diesem Fall dem zweiten Ehegatten zusteht. Darüber hinaus setzt ein solcher Verkauf die Einschaltung einer Bank voraus: Diese muss die Zustimmung zum Abschluss der Transaktion erteilen.

Stimmt der zweite Ehegatte dem Kauf des Anteils zu, ist die Einholung dieser Zustimmung garantiert und sämtliche Kreditverpflichtungen gehen ausschließlich auf den Käufer über. Erfolgt der Erwerb einer Aktie durch einen Außenstehenden, stehen folgende Möglichkeiten zur Verfügung:

Der Eigentümer eines Teils der gemeinsamen Immobilie zahlt die Hypothek ab und verkauft seinen Anteil an der Immobilie.
Der Eigentümer der Aktie verhandelt mit der Bank über den Abschluss der Transaktion (unwahrscheinlich).
Der Anteilseigner überzeugt die Bankiers, dem Käufer das Hypothekendarlehen erneut zu gewähren.

Eine weitere effektive Möglichkeit besteht darin, die gesamte Wohnung zu verkaufen und den Wert seines Anteils an einen der Ehegatten zurückzugeben. Es ist zu beachten, dass der zweite Ehegatte dem Verkauf der Wohnung möglicherweise nicht zustimmt, weshalb der russische Gesetzgeber hier wie in vielen anderen Fällen auf eine gütliche Einigung hofft.

Über Steuern, die beim Verkauf von Aktien erhoben werden

Die Besteuerung einer Transaktion im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf eines Teils einer privatisierten Wohnung – einer teuren Immobilie – ist ein ziemlich dringendes Problem, da die Abgabenordnung der Russischen Föderation die Erhebung von 13 % der Kosten einer solchen Transaktion vorsieht. Tatsächlich erhält der Verkäufer, der Eigentumsrechte an einem Teil der Wohnung hatte, nach dem Verkauf Einkünfte, die gesetzlich der Einkommensteuer unterliegen. Gleichzeitig ermöglicht die Praxis der Steuerabzüge eine deutliche Reduzierung des Steuerbetrags: Transaktionen bis zu einer Million Rubel unterliegen überhaupt keiner Steuer, darüber hinaus wird der Betrag abzüglich dieser Million zur Steuerbemessungsgrundlage. Beispiel: Wenn ein Anteil an einer Wohnung 1,3 Millionen Rubel kostet, beträgt die Steuer auf den Verkauf:

(1,3 – 1,0) * 0,13 = 39 Tausend Rubel

Darüber hinaus ist der Verkäufer, wenn er die Aktie länger als drei Jahre besaß, ebenfalls von der Steuerpflicht befreit (Artikel 217 Absatz 17.1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Auch wenn es sich bei der Aktie nicht um einen integralen Bestandteil einer Immobilie handelt, gelten für sie alle Befugnisse des Eigentümers: nutzen, besitzen und entsorgen.

Der Eigentümer kann den Anteil auch durch Verkauf veräußern. Der Aktionsalgorithmus ist wie folgt:

Schritt 1. Bieten Sie den Kauf einer Aktie vor allem anderen Wohnungseigentümern an

Diese Personen haben das Recht auf Vorrang, d. h. auf den Vorkauf zu dem vom Verkäufer festgelegten Preis. (Artikel 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, Teil 1).

Die Mitteilung hat schriftlich unter Angabe des Preises und sonstiger Konditionen zu erfolgen. Wenn mehrere Teilnehmer ihre Bereitschaft zum Kauf einer Aktie bekundet haben, formalisiert der Verkäufer den Verkauf im Verhältnis der Anteile der kaufenden Teilnehmer.

Äußert keiner der Benachrichtigten den Wunsch, eine Aktie zu kaufen, oder weigert sich jeder direkt, erhält der Eigentümer das Recht, es an jedermann zu verkaufen (Artikel 250 Absatz 2).

Schritt 2. Vorbereiten und Abschließen einer Transaktion

Sie führen auf verschiedene Weise (Anzeigen etc.) Vorführungen durch, führen Verhandlungen und bereiten Unterlagen für die Registrierung vor.

In diesem Fall hat der Verkäufer das Recht, nach einem Monat ab dem Zeitpunkt der Benachrichtigung der anderen Eigentümer oder vor Ablauf dieser Frist an eine beliebige Person zu verkaufen, jedoch unter der Voraussetzung, dass dem Notar die Ablehnung aller anderen Eigentümer vom Kauf mitgeteilt wird (Artikel 24 Absatz 1 des Bundesgesetzes Nr. 122). Die Transaktion selbst muss von einem Notar durchgeführt werden (FZ-122).

Der Vertrag umfasst Informationen über die Parteien (Käufer und Verkäufer), eine Beschreibung der Immobilie (Anteile an der Wohnung – Anzahl, Adresse, Gesamt-/Wohnfläche usw.), den Preis (gemäß Artikel 554-555 des Zivilgesetzbuchs). Kodex der Russischen Föderation). Sofern es Einschränkungen der Räumlichkeiten oder Rechte Dritter gibt, wird hierauf ebenfalls hingewiesen. Ein Anhang zum Vertrag ist eine Übertragungsurkunde oder ein anderes ähnliches Dokument (Artikel 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Schritt 3. Registrierung der Eigentumsübertragung (gemäß Artikel 131 und 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation)

13. Wie verkauft man einen Anteil an einer Wohnung durch einen Bevollmächtigten und wo kann man ein Muster herunterladen?

Kann oder will der/die Eigentümer die Aktie nicht selbst veräußern oder eintragen lassen, hat er/sie das Recht, einer anderen Person (selbstverständlich unter dem Vorbehalt des Vertrauens in ihn/sie) eine Vollmacht zur Vornahme dieser Handlungen zu erteilen. Diese Aktion ist in der Kunst geregelt. 185 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Eine Vollmacht zur Übertragung von Befugnissen zur Durchführung von Grundstücksgeschäften muss notariell beglaubigt werden (dazu sind die Passdaten der Parteien erforderlich).

Vor dem Besuch beim Notar ist es nicht nötig, selbst eine Vollmacht zu erstellen (oder von einer beliebigen Website herunterzuladen) – alles wird im Büro des Notars erledigt. Sie müssen nur entscheiden, welchen Handlungen Sie vertrauen (vollständige Vollmacht, unwiderruflich, mit dem Recht, Gelder zu erhalten oder nicht usw.).

Der Verkauf eines Wohnungsanteils aufgrund der Tatsache, dass andere Eigentümer vorhanden sind, weist eine Reihe von Besonderheiten auf, die beachtet werden müssen, damit die Transaktion nicht scheitert oder später nicht bestritten wird. Zunächst einmal sollten Sie Ihre Verantwortung nicht vernachlässigen, anderen Wohnungseigentümern den Kauf eines Anteils anzubieten. Erst nach Benachrichtigung/Verweigerung des Kaufes durch alle Gesellschafter kann die Immobilie an einen Interessenten veräußert werden.

Wie kann man einen Anteil ohne Zustimmung anderer Eigentümer verkaufen? Auf Video antworten

Situationen, in denen der Verkauf einer Aktie notwendig ist, andere Eigentümer aber bewusst „einen Strich durch die Rechnung machen“, sind keine Seltenheit. Welche Möglichkeiten gibt es, die Genehmigungspflicht rechtlich zu umgehen? Beratung durch einen praktizierenden Anwalt.

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