შემიძლია ბინის ჩემი ნაწილის გაყიდვა. როგორ გავყიდოთ წილი ბინაში? იურიდიული რჩევა: როგორ გავყიდოთ წილი პრივატიზებულ ბინაში

ბინის წილის გაყიდვა, მისი სამართლებრივი სპეციფიკიდან გამომდინარე, არის საკმაოდ რთული უძრავი ქონებით გარიგება, რომელიც დაკავშირებულია გარკვეულ სამართლებრივ სირთულეებთან. ეს გამოწვეულია იმით, რომ წილის მფლობელს არ შეუძლია მხოლოდ განკარგოს ბინა და განახორციელოს მასთან იურიდიულად მნიშვნელოვანი მოქმედებები სხვა აქციების მფლობელების მოსაზრებების გათვალისწინების გარეშე.

თუმცა, როგორც პრაქტიკა გვიჩვენებს, ბევრი საერთო მფლობელი ვერ ეთანხმება ერთმანეთს და იწყებს ერთობლივ ბინაში ერთი წილის გაყიდვის თავიდან აცილებას. სიტუაციას ართულებს ის ფაქტი, რომ ხშირ შემთხვევაში ბინა მხოლოდ ქაღალდზე იყოფა აქციებად, მაგრამ სინამდვილეში მეპატრონეებს არ შეუძლიათ ზუსტად მიუთითონ სად მთავრდება ერთის ტერიტორია და იწყება მეორის ტერიტორია.

გარდა ამისა, ყველა მფლობელის თანხმობითაც კი, ერთობლივ ბინაში წილის გაყიდვა უნდა განხორციელდეს რუსეთის საბინაო კანონმდებლობით გათვალისწინებული ყველა ფორმალური მოთხოვნის მკაცრი დაცვით.

საზიარო საკუთრების სამართლებრივი რეჟიმი და საკანონმდებლო რეგულირება

რუსეთის სამოქალაქო კოდექსი ადგენს, რომ ბინა, რომელიც ეკუთვნის რამდენიმე მესაკუთრეს (ორი ან მეტი) შეიძლება იყოს საერთო ან ერთობლივი საკუთრებაში. ამ იურიდიულ ფორმებს შორის მთავარი განსხვავება ისაა, რომ საერთო საკუთრებაში თითოეულ მფლობელს აქვს საკუთარი გამოყოფილი წილი საერთო ბინაში.

საზიარო საკუთრებაში გარიგებების სამართლებრივი რეგულირების მთავარი მახასიათებელია სახლის ყველა მფლობელის თანხმობა ამ საცხოვრებელი უძრავი ქონების გამოყენებასა და განკარგვაზე. ბინაში წილის ფლობა და გამოყენება განსხვავდება, მაგალითად, ერთი ოთახის ფლობისგან.

სირთულე იმაში მდგომარეობს, რომ თითქმის შეუძლებელია წილის სხვა წილების საზღვრებით გამოყოფა და სხვა მფლობელებს „უცხო“ ტერიტორიის გამოყენება. ერთობლივ ბინაში წილი ფიქსირდება იურიდიულ დოკუმენტაციაში წილადის სახით (მაგალითად, ½, ¼ და ა.შ.).

საერთო ბინაში წილის გასაყიდად უნდა დაკმაყოფილდეს სავალდებულო პირობა, კერძოდ, სხვა მფლობელების უპირატესი უფლება შეიძინონ ეს ბინა.

ეს ნიშნავს, რომ როდესაც იყიდება საცხოვრებელი ფართის ერთი წილი, ყველა სხვა მფლობელს (მაგალითად, ყოფილ მეუღლეს) აქვს უფლება იყიდოს ეს აქცია, სანამ ის სხვა მყიდველებს შესთავაზებენ. შესაბამისად, ერთ-ერთი აქციის მფლობელს არ აქვს უფლება მოძებნოს სხვა მყიდველები, სანამ არ მიიღებს უარს ბინის ყველა მფლობელისგან.

საერთო საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში წილის გაყიდვის პროცედურა

ასე რომ, იმისათვის, რომ გაყიდოს თავისი წილი საერთო საკუთრებაში არსებულ ბინაში, მის მფლობელს უნდა:

დააწესეთ ფასი და შესთავაზეთ მისი წილის ყიდვა ამ ბინის სხვა მფლობელებს. ამისათვის მან წერილობით უნდა აცნობოს თითოეულ მესაკუთრეს საერთო ბინის წილის გაყიდვის განზრახვის შესახებ, ასევე განცხადებაში მიუთითოს გაყიდვის ფასი და სხვა მნიშვნელოვანი პირობები;
თუ ერთ-ერთი მფლობელი გამოთქვამს ბინაში წილის ყიდვის სურვილს, გააფორმეთ გარიგება. ამ შემთხვევაში გარიგება ფორმალიზდება ისევე, როგორც მთელი ბინის გაყიდვისას;
თუ მესაკუთრეები უარს ამბობენ გაყიდული საერთო ბინის წილის შეძენაზე, თქვენ უნდა მიიღოთ მათი წერილობითი უარი და დაიწყოთ თქვენი წილის გაყიდვა არაუფლებამოსილ პირებზე. თუ წერილობითი უარი არ მიიღება, მფლობელს არ აქვს უფლება 1 თვის განმავლობაში ბინის გასაყიდად გატანა. ერთი თვის შემდეგ გამყიდველს შეუძლია აქცია მიჰყიდოს ნებისმიერ მყიდველს, თუ ამ დროის განმავლობაში საერთო საზიარო ქონების არცერთი სხვა მფლობელი არ შეიძენს გაყიდულ წილს. თუმცა, ამ შემთხვევაში, გამყიდველს უნდა ჰქონდეს დადასტურება, რომ ყველა მფლობელმა მიიღო შეტყობინება წილის გაყიდვის შესახებ.

წილის აუტსაიდერზე გაყიდვისას მფლობელმა, როგორც წესი, ყველა სხვა დოკუმენტთან ერთად უნდა წარუდგინოს სარეგისტრაციო ორგანოს დარჩენილი მფლობელების უარი (წერილობით) ან დოკუმენტები, რომლებიც ადასტურებს, რომ ყველა მფლობელმა მიიღო შესაბამისი შეტყობინება გაყიდვის შესახებ. ერთ თვეზე მეტი ხნის წინ საერთო ბინაში არსებული წილით და არცერთ მათგანს არ გამოუთქვამს გასხვისებული წილის შეძენის სურვილი.

თუ საზიარო საკუთრების რამდენიმე მფლობელმა გამოთქვა სურვილი გაყიდული წილის გამოსყიდვის შესახებ, მფლობელს, საკუთარი მოთხოვნით, შეუძლია აირჩიოს ვის მიყიდის მათგან თავის წილს.

თუ გამყიდველმა, თავისი წილის გაყიდვისას, დაარღვია სახლის დარჩენილი მფლობელების შეძენის უპირატესი უფლება, მაშინ ნებისმიერ აქციონერს შეუძლია მიმართოს სასამართლოს უფლების აღსადგენად. კანონი ადგენს სამთვიან ხანდაზმულობის ვადას, რომლის განმავლობაშიც საერთო საკუთრების მფლობელს შეუძლია გაასაჩივროს საერთო ბინაში წილის გაყიდვა.

ეს პერიოდი იწყება იმ დღიდან, როდესაც საერთო ბინაში წილის ერთ-ერთმა მფლობელმა, რომლის უპირატესობის უფლება დაარღვია გამყიდველმა, შეიტყო ან უნდა სცოდნოდა საერთო ბინაში წილის გაყიდვის ფაქტის შესახებ. გარე მყიდველი.

რა სირთულეები შეიძლება წარმოიშვას წილის გაყიდვისას?

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, საერთო ბინაში წილის მფლობელს შესაძლოა გარკვეული სირთულეები შეექმნას თავისი წილის გასხვისებისას. უპირველეს ყოვლისა, ისინი დაკავშირებულია სხვა ბინის მესაკუთრეთა უხალისობასთან, რომ არ მიყიდონ მისი ნაწილი სხვა პირებზე, მაშინაც კი, თუ ისინი თავად არ აპირებენ ამ წილის გამოსყიდვას.

პრაქტიკაში ხშირად ხდება, რომ საერთო საკუთრებაში მონაწილეები განზრახ თავს არიდებენ შეტყობინების მიღებას საერთო ბინაში წილის გაყიდვის შესახებ. შედეგად, წილის მფლობელს, რომელსაც სურს მისი გაყიდვა მესამე პირზე, არ შეუძლია დაარეგისტრიროს გარიგება, რადგან მას არ აქვს არც ბინის სხვა მფლობელების წერილობითი უარი და არც დადასტურება იმისა, რომ მათ მიიღეს შეტყობინება მათი შესახებ. წილის გაყიდვის განზრახვა.

სიტუაცია კიდევ უფრო რთულდება, როდესაც გასხვისებული წილის მფლობელმა არ იცის სხვა მფლობელების მისამართები და, შესაბამისად, არ შეუძლია მათთვის წერილობითი შეტყობინების გაგზავნა. ამ შემთხვევაში კანონი იძლევა წერილობით შეტყობინების გაგზავნას ბოლო ცნობილ მისამართზე. თუმცა, ამ შემთხვევაში არ არის გამორიცხული, რომ სხვა აქციების მფლობელები სასამართლოს გზით შეეცადონ გააპროტესტონ საერთო ბინაში წილის გაყიდვის გარიგების კანონიერება.

ამ შემთხვევებში, წილის გამყიდველს რეკომენდებულია შეაგროვოს რაც შეიძლება მეტი წერილობითი მტკიცებულება, რომ მან გააკეთა ყველაფერი, რაც მის ძალაში იყო და მიიღო ყველა შესაძლო ზომა, რათა აცნობოს საერთო საცხოვრებლის ყველა მფლობელს წილის გაყიდვის განზრახვის შესახებ. ეს დაეხმარება მას სასამართლოში დაამტკიცოს თავისი უფლება, მიჰყიდოს წილის აუტსაიდერს დავის შემთხვევაში.

ასევე არის შემთხვევები, როდესაც საზიარო საკუთრების სხვა მფლობელები განზრახ აჭიანურებენ გაყიდვის პროცესს. ამისათვის ისინი თანხმდებიან წილის შეძენაზე მისი გამოსყიდვის განზრახვის გარეშე.

ზოგიერთ რთულ შემთხვევებში, როდესაც წილის მფლობელი რაიმე მიზეზით ვერ ყიდის უძრავი ქონების თავის ნაწილს, გამოიყენება გაყიდვების შემდეგი სქემები:

სასამართლოში წასვლა თქვენი წილის გამოსყიდვის მოთხოვნით. კანონი იძლევა საშუალებას, რომ თუ შეუძლებელია საერთო საკუთრებაში არსებული საერთო ბინის (მაგალითად, ერთოთახიანი ბინაში) გაზიარება, უფრო მცირე წილის მფლობელს შეუძლია სასამართლოში, შეთანხმების არარსებობის შემთხვევაში, მოითხოვოს მეორე მესაკუთრე ყიდულობს თავის წილს;
შეადგინოს შემოწირულობის ხელშეკრულება. ბინაში წილის გაყიდვის ტრანზაქციის შესრულების სირთულემ განაპირობა ის, რომ გამყიდველები იძულებულნი არიან დაასრულონ ეს გარიგება საჩუქრის ნიღბის ქვეშ, რადგან აქციის მფლობელს არ უნდა აცნობოს სხვა აქციონერებს შემოწირულობისას. ის. ამ შემთხვევაში ყიდვა-გაყიდვის მონაწილე მხარეები ხელს აწერენ საჩუქრის ხელშეკრულებას და თანხა გადაირიცხება ან პირდაპირ გამყიდველზე, ან სეიფის საშუალებით.

საზიარო საკუთრებაში სხვა მონაწილეებმა შეიძლება სცადონ ამ გარიგების გასაჩივრება სასამართლოში, მაგრამ, პრაქტიკაში, მათთვის ძალიან რთული იქნება დაამტკიცონ, რომ ეს იყო საერთო საკუთრების ნაწილის გაყიდვა და არა შემოწირულობა. თუმცა, ამ სქემის გამოყენებისას უნდა გახსოვდეთ, რომ საჩუქრის გაკეთებისას იქნება საჩუქრის გადასახადის გადახდის ვალდებულება.

კიდევ ერთი ვარიანტი, რომელიც მინიმუმამდე დააყენებს ტრანზაქციის გამოწვევის შესაძლებლობას, არის მყიდველს წილის მცირე ნაწილის „ჩუქება“ (მაგალითად, რამდენიმე კვადრატული მეტრი), შემდეგ კი მას, როგორც საერთო ბინის ერთ-ერთ მფლობელს, შესთავაზოს. იყიდეთ დარჩენილი ნაწილი.

საზიარო საკუთრებაში ნაწილის გაყიდვის ანალოგიური ვარიანტია გირავნობის ხელშეკრულების გამოყენება, როდესაც მყიდველი დოკუმენტირებულია, როგორც ამ წილის მოგირავნე და იღებს მას მოვალის (წილის გამყიდველის) „მარცხის“ შედეგად. ) დავალიანების გადახდა.

ამ სქემების გამოყენებით, ბინის წილის გამყიდველმა და მყიდველმა, რომელიც საერთო საკუთრებაშია, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ ეს ტრანზაქციები შესაძლოა სასამართლომ მაინც აღიაროს როგორც მოჩვენებითი.

ამრიგად, საერთო ბინაში წილის გაყიდვისას ყველაზე რთულია სხვა მფლობელების შეტყობინება და მათი უპირატესი უფლების დაცვა საერთო საკუთრებაში მოცემული წილის გამოსყიდვის შესახებ. მას შემდეგ, რაც დარჩენილი აქციონერები შეთანხმდნენ ან უარს ამბობდნენ წილის ყიდვაზე, წილის ყიდვა-გაყიდვის პროცესი არაფრით განსხვავდება მთელი ბინის გაყიდვისაგან.

კომენტარები (115)

ილიას | 2017/10/01

გამარჯობა! არის შემდეგი სიტუაცია - 2 ოთახიანი ბინა. ორი აქციონერი. ერთ-ერთ აქციონერს თავისი წილის გაყიდვა სურს. მეორე აქციონერი არის არასრულწლოვანი შვილი, მისი მეურვეა პირველი აქციონერის ძმის დედა-ცოლი. შეუძლია თუ არა არასრულწლოვანი ბავშვის ყოლას გავლენა მოახდინოს საკუთრების წილის გაყიდვაზე? როგორ შეგიძლიათ შეთანხმება თქვენს მეურვესთან და შესაძლებელია თუ არა ეს? Გმადლობთ!

admin | 2017/10/09

გამარჯობა ილიას! ეს ფაქტი, რომ საზიარო საკუთრებაში მეორე მონაწილე არის არასრულწლოვანი შვილი, არ აბრკოლებს მეორე მესაკუთრეს თავისი წილის გაყიდვას. თუმცა, ამ სიტუაციაში, გამყიდველმა პატივი უნდა სცეს მეორე აქციონერის უფლებას ჰქონდეს უპირატესი შესყიდვა - ანუ აქციის გამყიდველი ვალდებულია გაუგზავნოს შეტყობინება არასრულწლოვნის კანონიერ წარმომადგენლებს (ანუ დედა) წილის ყიდვის შეთავაზებით. უარის ან უპასუხის შემთხვევაში წილის მფლობელს შეეძლება თავისი წილი აუტსაიდერზე ყოველგვარი დაბრკოლების გარეშე მიჰყიდოს.

ილია | 2017/10/23

გამარჯობა. ერთ წელზე ნაკლები ხნის წინ ვიყიდეთ ბინა. ბინა შეძენილია სამ აქციაში. ერთ-ერთ მფლობელს სურს თავისი წილი აუტსაიდერებზე გაყიდოს
სხვა მფლობელების თანხმობის გარეშე. შეუძლია თუ არა მას ამის გაკეთება, თუ ბინა იყიდა საერთო საკუთრებაში ერთ წელზე ნაკლები ხნის წინ? Გმადლობთ.

admin | 2017/11/03

გამარჯობა ილია! საზიარო საკუთრებაში დარჩენილ მონაწილეებს აქვთ უპირატესი შეძენის უფლება ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 250. თუ ამ უფლების განხორციელება არ შეინიშნება და აქცია გაიყიდა აუტსაიდერზე, ეს ყიდვა-გაყიდვის ოპერაცია შეიძლება გასაჩივრდეს სასამართლოში.

ვიტალი | 2017/11/20

Საღამო მშვიდობისა.
მე ვფლობ 1/4 წილს ბინაში. ვყიდი ამ ბინის საერთო საკუთრებაში ერთ-ერთ მონაწილეს. დანარჩენ მონაწილეებს ეცნობათ და არ გამოუჩენიათ წილის შეძენის სურვილი. MFC-ში მითხრეს, რომ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება უნდა იყოს ნოტარიულად დამოწმებული. როგორც ჩანს, გასხვისების გარიგება საერთო საკუთრებით. ვიმეორებ, საერთო საკუთრებაში 4 მონაწილედან ერთ-ერთ წილს ვყიდი, „გარეთ“ არ ვყიდი.
და ამავე დროს ყველა თანხმდება. კითხვა: აუცილებელია თუ არა ასეთი გარიგების ნოტარიულად დამოწმება თუ შესაძლებელია მარტივი წერილობითი ფორმით?

admin | 2017/11/30

გამარჯობა ვიტალი! კანონმდებლობის ბოლო ცვლილებების შესაბამისად, უძრავი ქონების საერთო საკუთრების უფლებაში წილების გასხვისების გარიგებები, მათ შორის, როდესაც საზიარო საკუთრებაში ყველა მონაწილე ანაწილებს თავის წილებს ერთ გარიგებაში, ექვემდებარება ნოტარიულად დამოწმებას (შეტანილი ფედერალური კანონი N 172-). FZ).

ანტონ | 2017/11/28

გამარჯობა. ორი ადამიანი ფლობს ბინას თანაბარი წილით (50%-50%) და გეგმავს მის გაყიდვას. ისინი თანხმდებიან, რომ ერთი მიიღებს ტრანზაქციის თანხის 60%-ს, ხოლო მეორეს 40%-ს. როგორ არის ეს სწორად ფორმალური იურიდიულად? როგორ უნდა იყოს შეტანილი ეს ინფორმაცია ხელშეკრულებაში მყიდველისგან ავანსის მიღებისას?

admin | 2017/12/09

გამარჯობა ანტონ! ხელშეკრულებაში ბინის ფასის განსაზღვრისას, თქვენ უბრალოდ უნდა მიუთითოთ ხელშეკრულების ტექსტში, რომ ერთი გამყიდველის წილი ფასდება გარკვეულ ოდენობით, ხოლო მეორე გამყიდველის წილი - მეორის. უმჯობესია მიუთითოთ კონკრეტული თანხები, რომლებიც მყიდველმა უნდა გადარიცხოს თითოეულ გამყიდველს.

მარინა | 2018/03/08

გამარჯობა, ჩემმა მეზობელმა გადაწყვიტა გაყიდოს თავისი წილი ბინაში, მე მზად ვარ ვიყიდო, მაგრამ ის სასწრაფოდ ითხოვს ფულს და დრო მჭირდება, რომ იპოთეკაზე სამშობიარო კაპიტალით მივიღო განაცხადი. შეუძლია უარი მითხრას? და მიყიდე უცნობებს?

admin | 2018/03/20

გამარჯობა მარინა! თუ თქვენ მიერ მიღებული გაყიდვის შეტყობინება არ შეიცავს გაყიდვის კონკრეტულ აუცილებელ პირობებს (მაგალითად, მხოლოდ ნაღდი ანგარიშსწორებით), თქვენს მეზობელს არ აქვს უფლება გაასხვისოს ეს წილი ბინაში მესამე პირებზე, სანამ არ მიიღებს თქვენგან წერილობით უარს. .

იუოია | 2018/03/20

ბანკები ყიდულობენ აქციებს ბინაში? რა შემთხვევაშია ეს შესაძლებელი და რომელ ბანკებს შეუძლიათ ბინის წილის ყიდვა?

admin | 2018/03/27

გამარჯობა იუოია! თავისი საქმიანობის ბუნებით ბანკი არის საფინანსო და საკრედიტო ორგანიზაცია და არ ეწევა უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვას. გამონაკლისს წარმოადგენს იპოთეკური სესხის გაცემა უძრავი ქონების შესაძენად. ბინაში წილის ჩათვლით. მსესხებლების მიერ სასესხო ვალდებულებების არაჯეროვნად შესრულების შემთხვევაში ბანკებს შეუძლიათ უძრავი ქონების გაყიდვა გაყიდვის გზით. ბევრი ბანკი თანამშრომლობს საბინაო დაკრედიტების სააგენტოებთან, რომლებიც სხვა საკითხებთან ერთად ახორციელებენ უძრავი ქონების გაყიდვის მომსახურებას.

ელნურა | 2018/09/09

გამარჯობა, სიტუაცია ასეთია: ბინაში არის 6 მფლობელი, თითო წილი არის 1/7, ამ ხუთ ადამიანს სურს ბინის გაყიდვა და ერთმა, რადგან მას პასპორტში შეცდომა აქვს, შეცდომა დაუშვა მის სახელზე. და მას უნდა უჩივლოს, რომ ადამიანი იგივეა, არ სურს ამის გაკეთება!! ამბობს, რომ დრო არ არის, რა ვქნათ ასეთ სიტუაციაში???

admin | 2018/09/21

გამარჯობა ელნურა! ვინაიდან თქვენ მიერ მითითებულ პირს აქვს შეძენის უპირატესი უფლება, დარჩენილი მფლობელები ვალდებულნი არიან გაუგზავნონ მას წერილობითი შეთავაზება წილის შესაძენად ნოტარიუსის მეშვეობით. თუ 30 დღის განმავლობაში არ მიიღება შეთანხმება ან შესყიდვაზე უარი, დანარჩენ მფლობელებს უფლება აქვთ გაყიდონ თავიანთი აქციები გარე პირზე/პირებზე.

ანა | 2018/11/29

გამარჯობა, ერთოთახიანი ბინა, სამი მეპატრონე: მე, ბავშვი და ყოფილი ქმარი. ჩემი წილის გაყიდვა მინდა. ყოფილი ქმარი მის ყიდვას არ ეთანხმება. გაყიდვიდან შემოსული თანხა მოხმარდება მშენებარე სახლის საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესებას, რომელშიც ბავშვს გადაეცემა წილი, შემიძლია თუ არა ჩემი წილის მიყიდვა მესამე პირზე?ბავშვი არ ცხოვრობს ბინაში.

admin | 2018/12/09

გამარჯობა ანა! დიახ, თქვენ შეგიძლიათ გაყიდოთ ბინის წილი აუტსაიდერზე, მაგრამ გაყიდვამდე თქვენ უნდა მიიღოთ მეურვეობის ორგანოების თანხმობა არასრულწლოვნის წილის გაყიდვის შესახებ, ასევე წერილობით აცნობეთ თქვენს ყოფილ ქმარს ნოტარიუსის მეშვეობით. აქციის გაყიდვის თქვენი განზრახვა (შეძენის უპირატესი უფლების განხორციელება). თუ თქვენი ყოფილი მეუღლე უარს იტყვის წილის შეძენაზე, თქვენ უკვე შეძლებთ წილის გაყიდვას მესამე პირზე.

ბინის წილის გაყიდვა მოიცავს მთელ რიგ აქტივობებს, რომლებიც უნდა განახორციელოს მესაკუთრემ, რომელსაც სურს განახორციელოს ეს პროცედურა. 2016 წლის 2 ივნისს ძალაში შევიდა ფედერალური კანონი 172 „რუსეთის ფედერაციის ცალკეულ საკანონმდებლო აქტებში ცვლილებების შეტანის შესახებ“. ამ კანონმა შეიტანა კორექტირება მოქმედ ფედერალურ კანონში No. 122 „უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციისა და მასთან გარიგებების შესახებ“. თუმცა, ვადა 2020 წლის იანვარში ეწურება. სტატიაში განვიხილავთ, თუ როგორ შეიცვლება საერთო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონებით ოპერაციები.

მათთვის, ვისაც უძრავი ქონების შეძენა აინტერესებს, ინფორმაციაც შესაბამისი იქნება.

ბინაში წილის გაყიდვის პროცედურა დღეს განიხილება უძრავი ქონების კომპლექსურ გარიგებად. მთავარი პირობა საცხოვრებლის პრივატიზაციაა. პრივატიზებულ ბინას შეიძლება ჰყავდეს რამდენიმე მფლობელი და ისინი ყოველთვის არ იქნებიან ერთმანეთის ნათესავები. ამ პროცედურის განხორციელების დაბრკოლება შეიძლება იყოს მეზობლების უთანხმოება ბინაში აუტსაიდერის რეგისტრაციაზე ან განცხადება ერთ-ერთი მაცხოვრებლის მიერ შეძენის უპირატესი უფლების შესახებ. თუ ბოლო პუნქტი არ იქნა დაცული, მისი უფლებების დამრღვევ წილის მფლობელს შეუძლია დაიცვას თავისი ინტერესები სასამართლოს მეშვეობით.

კანონში შეტანილი ცვლილებები აკრძალული იყო ნოტარიუსის მონაწილეობის გარეშე საერთო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებასთან გარიგების დადება. ახლა, შესაბამისი ნოტარიულად დამოწმების გარეშე, Rosreestr არ დაარეგისტრირებს გარიგებას ბინის წილის გაყიდვისთვის.

ბინის წილის გაყიდვის პროცედურა: ახალი კანონი

კანონი სახლის საზიარო საკუთრების შესახებ ქონების მესაკუთრეებს ავალდებულებს ნოტარიუსის მეშვეობით განახორციელონ მასთან სხვადასხვა გარიგება. ნოტარიუსის ამოცანაა იურიდიული თვალსაზრისით უზრუნველყოს, რომ ბინაში წილის გაყიდვის პროცედურის დროს, მათ შორის, თაღლითობის აღკვეთა, არავის ინტერესები არ დაირღვეს.

ასევე, ახალი კანონის მიხედვით, გამკაცრდა ზომები იმ საცხოვრებლით, რომლის მფლობელიც არასრულწლოვანია. როგორც პირველ შემთხვევაში, საჭირო იქნება ნოტარიულად დამოწმება. ეს ხელს შეუწყობს არასრულწლოვანთა ინტერესების დაცვას და მათ არაკეთილსინდისიერი მეურვეებისა და ნათესავების დაცვას.

როგორ ლეგალურად გავყიდოთ წილი ბინაში?

ფედერალური კანონი საზიარო საკუთრების შესახებ ადგენს შემდეგს ბინაში წილის გაყიდვის პროცედურა:

მესაკუთრე, რომელსაც სურს თავისი წილის გაყიდვა, ვალდებულია წერილობით აცნობოს სხვა მფლობელებს მისი სურვილი. ის უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას, როგორიცაა ფასი და გაყიდვის პირობები. თუ მფლობელმა დაარღვია სხვა თანამესაკუთრეთა უპირატესობის უფლება, მაშინ 3 თვის ვადაში მათ შეუძლიათ მოითხოვონ მათი უფლებების დაცვა სასამართლოს მეშვეობით;
თქვენ უნდა ელოდოთ პასუხს სხვა სახლის მფლობელებისგან ერთი თვის განმავლობაში. თუ ტრანზაქციაში მონაწილეობის სურვილი რამდენიმე მფლობელმა გამოთქვა, მაშინ უპირატესობა ენიჭება საუკეთესო ფასს მსურველს;
თუ 30 დღის შემდეგ არავის გამოუთქვამს სურვილი, განახორციელოს შესყიდვა დადგენილი პირობებით, სახლის მფლობელს უფლება აქვს შესთავაზოს გარიგება ბინაში წილის არაუფლებამოსილ პირებზე გადაცემის შესახებ.

ყველა სახლის მფლობელისგან წერილობითი უარის მიღების შემდეგ, ბინის წილის გამყიდველს შეუძლია განახორციელოს გარიგება მითითებულ ვადაზე ადრე. ბინის წილის ყიდვის მსურველებთან უნდა გაფორმდეს ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, რომელიც დამოწმებული უნდა იყოს ნოტარიუსის მიერ.

საჭირო დოკუმენტების სია

ნებისმიერი გარიგება მოითხოვს საჭირო დოკუმენტაციის შეგროვებას და მომზადებას. ნოტარიუსის მეშვეობით ყიდვა-გაყიდვის განსახორციელებლად დაგჭირდებათ შემდეგი:

ყველა აქციონერის წერილობითი უარი შესყიდვაზე;
ზემოაღნიშნული უარის არარსებობის შემთხვევაში, უნდა დაერთოს თანამფლობელების ინფორმირებისკენ მიმართული ქმედებების განხორციელების მტკიცებულება;
მოწმობა-დოკუმენტი ბინაში წილის სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ, მისი არყოფნის შემთხვევაში, ამონაწერი ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან;
ტექნიკური პასპორტი BTI-დან;
საკადასტრო პასპორტი;
ნოტარიუსის, მეუღლის მიერ დამოწმებული წერილობითი თანხმობა;
მხარეთა საიდენტიფიკაციო დოკუმენტები;
მეურვეობის ორგანოების თანხმობა, თუ გარიგებაში არასრულწლოვანია ჩართული;
ბინის წილის ფაქტობრივი ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება.

ტრანზაქციის ხელშეკრულების გასაფორმებლად, თქვენ უნდა მიუთითოთ შემდეგი ინფორმაცია - სრული სახელი, ინფორმაცია პირადობის მოწმობიდან, ყველა მონაწილე მხარის რეგისტრაციის მისამართი. ქვემოთ მოცემულია ხელშეკრულების ობიექტის - ბინის აქციების რაოდენობა და სხვა მახასიათებლები, ასევე ხელშეკრულების ღირებულება.

თუ ნოტარიუსი აღიარებს გარიგების კანონიერებას, მაშინ ყველა დოკუმენტი დამოწმებულია და ხელშეკრულება გაფორმებულია. შემდეგ დოკუმენტაცია გადაეგზავნება სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის Rosreestr-ში. კანონმდებლობით ის ტარდება 3 დღის ვადაში, ნაცვლად ადრე განსაზღვრული 18 დღისა.

გადასახადები

ზემოაღნიშნული ტრანზაქციის დადასტურებაზე მოქმედებს სანოტარო გადასახადი - ბინის წილის ღირებულების 0,5%. ამ ტარიფის გადახდა ხდება 1 ჯერ და თანხა არ შეიძლება იყოს 300 რუბლზე ნაკლები და 20000 რუბლზე მეტი. თქვენ ასევე უნდა გადაიხადოთ სახელმწიფო რეგისტრაციის გადასახადი 2000 რუბლი.

საგადასახადო კოდექსის მიხედვით, მფლობელს ასევე ერიცხება ამ ტრანზაქციის თანხის 13%. ამის მიზეზი შეიძლება იყოს უძრავი ქონების საკუთრება 3 წელზე ნაკლები ვადით და მისი შემდგომი გაყიდვა მის შეძენაზე მეტი ოდენობით. მესაკუთრე, რომელიც ყიდის თავის წილს ბინაში, იღებს შემოსავალს გარიგებიდან, რომელიც ექვემდებარება პირადი საშემოსავლო გადასახადს. კანონმდებლობა საშუალებას გაძლევთ შეამციროთ გადასახადის ოდენობა - 1 მილიონ რუბლამდე ღირებულების გარიგება არ ექვემდებარება გადასახადს, მაგრამ თუ თანხა აღემატება დადგენილ თანხას, მაშინ გაანგარიშება ხორციელდება მილიონის გამოქვითვით.

მოდით შევხედოთ მაგალითს:

ვთქვათ, ბინაში წილის ღირებულებაა 1,5 მილიონი რუბლი, მაშინ დაბეგვრა იქნება ფორმულის მიხედვით:

(1.5 - 1.0) x 0.13 = 65,000 რუბლი

გადასახადის გამოქვითვა არ შეიძლება იყოს 260,000 რუბლზე მეტი.

ბინის წილის ყიდვა-გაყიდვა ერთ-ერთი ყველაზე რთული იურიდიული გარიგებაა, რადგან მას აქვს დიდი რაოდენობით რისკები, რომლებიც უნდა იყოს გათვალისწინებული ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმების პროცესში. ეს შეიძლება მოიცავდეს პირველი უარის უფლებას, ახალი მფლობელის საცხოვრებელ ადგილზე რეგისტრაციის პრობლემას და ა.შ. დოკუმენტებთან დაკავშირებული პრობლემების გარეშე, შეგიძლიათ შეიძინოთ ერთოთახიანი ბინა vyborstroi.ru-დან ვორონეჟში ახალ კორპუსში.

ეს საკითხები ცუდად არის გამჟღავნებული ინტერნეტში და მოითხოვს უფრო დეტალურ ახსნას იურიდიულად სუსტად მცოდნე ადამიანებისთვის. სტატიის მთავარი მოტივაციაა რუსეთის ფედერაციის მოქალაქეების სამართლებრივი ცნობიერების გაუმჯობესება.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 244-ე მუხლის თანახმად, ორი ან მეტი ადამიანის საკუთრებაში არსებული ქონება მათ ეკუთვნის საერთო ან ერთობლივი საკუთრების უფლებით. ერთობლივი ქონება არის, მაგალითად, ბინა, რომელიც მეუღლეებმა შეიძინეს ქორწინების დროს და დაარეგისტრირეს ერთ-ერთი მათგანის სახელზე. და მიუხედავად იმისა, რომ ქონებრივ მოწმობაში ეს წოდება ეკუთვნის მხოლოდ ერთ პირს, ნოტარიუსის მიერ დამოწმებული ქორწინების მეორე მხარის ნებართვის გარეშე, განკარგვის უფლება სრულიად შეზღუდულია.

ფრაქციული საკუთრება არის უძრავი ქონების საკუთრების ნაწილი. იგი იწერება წილადის სახით (მაგალითად, 1/2, 1/3,1/10 და ა.შ.). გაზიარებული ნაწილი არ ჩანს პირდაპირი მნიშვნელობით, რადგან ის განსაზღვრავს მხოლოდ უფლებას და არა კონკრეტულ საცხოვრებელ ადგილს.

ერთობლივი საკუთრება შეიძლება გარდაიქმნას საერთო საკუთრებაში. მაგალითად, ყველა ერთსა და იმავე მეუღლეს შეუძლია დადოს საქორწინო ხელშეკრულება, რომელიც ითვალისწინებს ერთობლივად შეძენილი ბინის ორ ნაწილად დაყოფას (1/2).
ბინის წილის გაყიდვისას უნდა გაითვალისწინოთ, რომ პირველი უარის უფლება ეკუთვნის სხვა მფლობელებს. იმათ. წილის მესამე პირზე გაყიდვამდე აუცილებელია დარჩენილი მფლობელების თანხმობის მიღება. იგი გამოიხატება წერილობითი უარის ან უმოქმედობის სახით გაყიდვაზე წერილობითი შეთავაზების მიღების შემდეგ.

წერილობითი შეთავაზება იგზავნება წერილით მეორე მფლობელის მისამართით. იგი შეიცავს ინფორმაციას ნაწილის გაყიდვის სურვილის, მისი ღირებულებისა და სხვა პირობების შესახებ. თუ პასუხი არ მიიღება ერთი თვის განმავლობაში, ეს უდრის შეძენაზე უარის თქმის ტოლფასი. ამ შემთხვევაში ძალიან მნიშვნელოვანია საფოსტო ინვენტარის შენარჩუნება, საფოსტო სერვისების გადახდის ქვითარი და შეტყობინება, რადგან ისინი ადასტურებენ მეორე მფლობელის უფლებების რაიმე დარღვევის არარსებობას. ასევე, აქცია უნდა გაიყიდოს იმავე პირობებით და იმავე ფასში, როგორც ეს მითითებულია წერილში. გამონაკლისი არის ფასის ზრდა.

როგორ გავყიდოთ წილი ბინაში: ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქციები

1. სხვა მფლობელების შეტყობინება მათი წილის გაყიდვის შესახებ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად, გაყიდვა შეიძლება განხორციელდეს შეტყობინების დღიდან მხოლოდ ერთი თვის შემდეგ. მფლობელების უარი ან უმოქმედობა შესაძლებელს ხდის მესამე პირთან „ნასყიდობისა და გაყიდვის“ ხელშეკრულების დადებას.
2. წილის გაყიდვა. „ყიდვა-გაყიდვის“ ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს ისეთ დეტალებს, როგორიცაა გარიგების მონაწილეთა სრული სახელები, პასპორტის დეტალები, ბინის მისამართი, სახლის ნომერი, საცხოვრებელი ფართი და ფასი. ასევე, ქონების გადაცემის და მიღების პროცესი უნდა აისახოს გადაცემის აქტში, რომელსაც ხელს აწერენ გამყიდველი და მყიდველი. ყველა უნდა იყოს ნოტარიულად დამოწმებული.
3. რეგისტრაცია Rosreestr. საკუთრების დასარეგისტრირებლად დაგჭირდებათ შემდეგი დოკუმენტები: ხელშეკრულების ორიგინალები და გადაცემის და მიღების მოწმობა (3 ეგზემპლარი), ორივე მხარის განცხადება ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაზე, დოკუმენტები, რომლებიც ადასტურებენ პირველობის უფლებაზე სხვა მფლობელების უარს. უარი, ხელშეკრულების მხარეთა საიდენტიფიკაციო პასპორტები და 2008 წლის 24 აპრილის N 48-FZ კანონის 21-ე მუხლით გათვალისწინებული სხვა დოკუმენტები. Rosreestr-თან რეგისტრაციისთვის დოკუმენტების წარდგენა შესაძლებელია პირდაპირ, MFC-ის მეშვეობით ან ელექტრონულად ოფიციალურ ვებსაიტზე. რეგისტრაციისთვის გათვალისწინებულია სახელმწიფო გადასახადი 2 ათასი რუბლი.

როგორ გავყიდოთ ბინის წილი მეორე მფლობელს?

ეს საკმაოდ მარტივია. წერილობითი შეთავაზება უნდა იყოს წარმოდგენილი ფოსტით ან გაყიდვა ზეპირად უნდა იყოს შეთანხმებული მეორე მფლობელთან. პირობებისა და ფასების განხილვის შემდეგ, შეგიძლიათ დაიწყოთ დოკუმენტების დამუშავება.

მეორე მფლობელზე გაყიდვის შემთხვევაში, ეტაპობრივად ინსტრუქციებში აღწერილი პირველი ნაბიჯი მთლიანად გამოტოვებულია.

შესაძლებელია თუ არა ბინის წილის გაყიდვა არასრულწლოვან ბავშვზე?

ხშირია შემთხვევები, როდესაც ბინაში წილი ეკუთვნის ბავშვს და მასთან ნებისმიერი გარიგება შეიძლება განხორციელდეს მხოლოდ მეურვეობის ორგანოს თანხმობით, რაც საკმაოდ მიკერძოებულია ბინაში არასრულწლოვანთა წილის გაყიდვის მიმართ. აქედან გამომდინარე, აუცილებელია იმის მტკიცებულება, რომ ბავშვს გამოეყო წილი სხვა საცხოვრებელში და მისი საცხოვრებელი პირობები არ გაუარესდება. შესაბამისი ნებართვების მიღების შემდეგ, თქვენ შეგიძლიათ განახორციელოთ ყველა მოქმედება ზემოთ აღწერილი ინსტრუქციების პირველი ნაბიჯიდან დაწყებული.

ბავშვის ცხოვრების პირობების დაურღვევლობის დადასტურება შეიძლება იყოს მის სახელზე გახსნილი საბანკო ანგარიში, რომელზედაც თანხები მიიღება.

როგორ გავყიდოთ წილი ბინაში მფლობელების თანხმობის გარეშე?

ბინის საერთო ნაწილის გაყიდვის ყველაზე ეფექტური გზა მესაკუთრეთა თანხმობის გარეშე არის წერილობითი წინადადებების გაგზავნა. თუ წერილობითი შეთავაზება იგნორირებულია, შეგიძლიათ უსაფრთხოდ გააგრძელოთ გაყიდვის პროცესი (იმ პირობით, რომ პირველ ქვესათაურში აღწერილი ყველა საჭირო მტკიცებულება იქნება წარმოდგენილი).

ზოგჯერ მფლობელები შეიძლება კატეგორიულად ეწინააღმდეგებოდნენ გაყიდვას და ცდილობდნენ მის გასაჩივრებას სასამართლოშიც კი. თუ გამყიდველის ყველა ქმედება შესრულებულია კანონის ფარგლებში, მაშინ სასამართლო უარს იტყვის ნებისმიერ პრეტენზიაზე.

თუ მფლობელის ადგილმდებარეობა უცნობია, მაშინ წერილობითი წინადადება უნდა გაიგზავნოს ბოლო მისამართზე, სადაც ის ცხოვრობდა. ასევე აქვს ერთი თვის ვადა, რის შემდეგაც შეგიძლიათ განახორციელოთ გაყიდვასთან დაკავშირებული ნებისმიერი ქმედება.

შედეგები
ეს სტატია შედგენილია რუსეთის ფედერაციის მოქმედი კანონმდებლობის საფუძველზე. ყველა მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტი ითვალისწინებს გარკვეული საკითხების გადაწყვეტას. ზოგჯერ მფლობელები განზრახ აჭიანურებენ გაყიდვის პროცესს, წარადგენენ უამრავ სასამართლო განცხადებას და ა.შ. თუ კანონის ფარგლებში იმოქმედებ, ამ ყველაფრის თავიდან აცილება შეიძლება.

Მოგვყევი

დღეს პრივატიზებულ ბინას შეიძლება ჰყავდეს ერთდროულად რამდენიმე მფლობელი და ისინი სულაც არ იქნებიან ერთმანეთის ნათესავები. მაგრამ მაშინაც კი, თუ არსებობს ოჯახური კავშირები, აქციების გაყიდვამ შეიძლება სერიოზული დაბრკოლებები წააწყდეს: ვინმე გამოთქვას უთანხმოება მეზობელი ოთახის აუტსაიდერისთვის მიყიდვასთან დაკავშირებით ან გამოაცხადოს ყიდვის უპირატესი უფლება. სიტუაცია შეიძლება გართულდეს, თუ შეუძლებელია წილის ნატურით გამოყოფა: თუ ერთოთახიანი ბინა ეკუთვნის ორ ადამიანს და თითოეულ მათგანს აქვს მისაღები ოთახის ½ უფლება, მაშინ გაყიდვა "ნახევარი შენობა". ”მთლიანად რეალისტურად არ გამოიყურება. თუმცა, მოქმედი კანონები ასეთ ტრანზაქციებს უშვებს.

გაცილებით ადვილია გამკლავება იმ შემთხვევებთან, როდესაც მესაკუთრეთა რაოდენობა (ბინის წილების მფლობელები) უდრის საცხოვრებელი ოთახების რაოდენობას. ამ შემთხვევაში წილის გაყიდვა შეიძლება განხორციელდეს მისი გამოყოფის საფუძველზე ერთ-ერთი ოთახის სახით. შეგახსენებთ, რომ ფაქტობრივად, აქციონერები იღებენ უფლებას პირადი საკუთრების უფლება მისაღებზე და სხვა ოთახებზე: სამზარეულო, აბაზანა, დერეფანი და ა.შ. უნდა, მაგრამ, სამწუხაროდ, ყოველთვის არ მოიცავს ისეთ რეგულაციებს, როგორიცაა რუსეთის ფედერაციის საბინაო, საოჯახო და სამოქალაქო კოდექსები. როგორ გავყიდოთ წილი ბინაში? რა უნდა გააკეთოს, თუ არასრულწლოვანს აქვს წილი? შესაძლებელია თუ არა წილის გაყიდვა, თუ გარიგება არ არის დამტკიცებული საზიარო მფლობელობაში მყოფი სხვა მონაწილეების მიერ? როგორ გავყიდოთ წილი იპოთეკით დატვირთულ ბინაში?

ბინის წილის გაყიდვის პროცედურა

თქვენ შეგიძლიათ გაყიდოთ მხოლოდ გამოყოფილი აქცია - ის, რომელიც მკაფიოდ არის განსაზღვრული აქციების მთლიან მასაში და რომლის შეფასებაც შესაძლებელია. პრაქტიკაში, მესაკუთრეს ყოველთვის უწევს მიმართოს საზიარო საკუთრების ნატურით განაწილებას, ანუ განსაზღვროს რომელი და რამდენი შენობა შედის ამ წილში. ითვლება, რომ აქციების განაწილება უნდა მოხდეს მფლობელების ურთიერთშეთანხმებით. წინააღმდეგ შემთხვევაში საკითხს სასამართლო გადაწყვეტს. როგორც კი გამყიდველი მიიღებს გამოყოფილი წილის საკუთრების შესახებ დოკუმენტებს, მას თავისუფლად შეუძლია შეადგინოს ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება.

აქციების გასაყიდად განაწილება

საზიარო საკუთრებაში ნებისმიერ მონაწილეს (თანამფლობელს) აქვს უფლება გამოყოს თავისი წილი მისი შემდგომი გაყიდვის მიზნით. ამასთან, იგი ვალდებულია ყველა თანამფლობელს აცნობოს თავისი გადაწყვეტილება. კანონის თანახმად, მათ ეძლევათ შესყიდვის უპირატესი უფლება (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 250-ე მუხლი, ნაწილი 1) და მათ შეუძლიათ დაეყრდნონ იმავე შეთავაზების ფასს, რომელსაც შესთავაზებენ ნებისმიერ სხვა მყიდველს. ბინის წილის გაყიდვის გადაწყვეტილებით და მისი გამოყოფის პროცედურის დაწყებით, გამყიდველი ვალდებულია აცნობოს ყველა დაინტერესებულ მხარეს. თუ მფლობელები უარს იტყვიან წილის ყიდვაზე, მისი გაყიდვა შესაძლებელია უძრავი ქონების ბაზარზე. თუ რამდენიმე მფლობელმა გამოთქვა სურვილი ერთდროულად განახორციელოს შესყიდვა, გამყიდველს უფლება აქვს გააკეთოს საკუთარი არჩევანი (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 250-ე მუხლი, პუნქტი 2).

ბინაში წილი გამოიყოფა ნატურით (ცალკე ოთახი ან რამდენიმე ოთახი), ან, თუ მფლობელებმა კომპრომისი ვერ მიაგნეს, სასამართლოს მეშვეობით, რომელიც მიმართავს მარტივ არითმეტიკულ ოპერაციებს: ½ - ყოფს მთლიან ფართობს 2-ზე; 1/3 – ყოფს 3-ზე და ა.შ. ამრიგად, თუ ერთოთახიან ბინაში 40 კვ.მ. ½ წილის გამოყოფის შემთხვევაში, პროცედურის განმცხადებელი მიიღებს 20 კვ.მ. საცხოვრებლის მ.

როგორ გავყიდოთ თქვენი წილის ნახევარი?

ბინაში წილი შეიძლება იყოს იმდენად დიდი, რომ მის მფლობელს სურს გაყიდოს მხოლოდ მისი საკუთრებაში არსებული ქონების ნაწილი. ამ შემთხვევაში წილის მფლობელმა უნდა დაიცვას იგივე წესები: გამოყოს წილის ნაწილი და თავდაპირველად შესთავაზოს სხვა მფლობელებს. ბინის თანამფლობელებისგან უარის თქმის შემთხვევაში, წილის გაყიდული ნაწილის მოშორება შესაძლებელი იქნება მხოლოდ ერთი შემდეგი გზით:

შესწირეთ გაყიდული წილის (მიკრო-წილის) ნაწილი ვინმეს, ხოლო დანარჩენი მიყიდეთ მიმღებს, რომელიც, როგორც მესაკუთრე, იღებს ყიდვის უპირატესობის უფლებას.
გაყიდული წილის მთელი ნაწილი დაუყონებლივ შეწირეთ, შემდეგ კი მიიღეთ ფული ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმების გარეშე (ყალბი გარიგება, რომელიც შეიძლება გასაჩივრდეს სასამართლოში ბინის სხვა მფლობელების მიერ).
წილის ნაწილი გირავნობის სახით დატოვეთ მისი სრული ღირებულების სესხის სახით. ეს ვარიანტი შეიძლება ჩაითვალოს ყველაზე "სუფთა" იურიდიული თვალსაზრისით.

როგორ გავყიდოთ არასრულწლოვანი ბავშვის წილი ბინაში?

თუ პრივატიზებულ ბინაში წილი ეკუთვნის არასრულწლოვანს, მასთან ნებისმიერი გარიგება დასაშვებია მხოლოდ მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოების თანხმობით. თქვენ უნდა გესმოდეთ, რომ სპეციალისტები დაიცავენ ბავშვის ინტერესებს და, პირველ რიგში, ისინი დაინტერესდებიან ცხოვრების პირობების იმ ცვლილებებით, რაც გავლენას მოახდენს მათ პალატაში. რა თქმა უნდა, თუ ბავშვის წილი ბინაში მისი ერთადერთი უძრავი ქონებაა, ან თუ გაყიდვა გააუარესებს მის საცხოვრებელ პირობებს, მეურვეობის ორგანო არ გასცემს ნებართვას გარიგებაზე.

ამ სიტუაციიდან გამოსავალს შემდეგი ქმედებები გამოდგება: აუცილებელია სპეციალისტებს მიაწოდოთ დადასტურება, რომ ბავშვს გამოყოფილი აქვს წილი სხვა შეძენილ ქონებაში, ან მის სახელზე გახსნილია საბანკო ანგარიში, სადაც არის მთელი თანხა. წილის გაყიდვიდან წავა. ნებისმიერ შემთხვევაში, არასრულწლოვანი არ შეიძლება დარჩეს საცხოვრებლის გარეშე და არც მისი სხვა ინტერესების ხელყოფა გარიგების შედეგად. მეურვეობის ორგანოებისგან წილის გაყიდვაზე თანხმობის მიღების შემდეგ, თქვენ მოგიწევთ იმოქმედოთ ჩვეული სცენარის მიხედვით: გამოყოთ იგი საერთო მასისგან და შესთავაზოთ სხვა მფლობელებს.

როგორ გავყიდოთ წილი ბინაში მეორე მფლობელის თანხმობის გარეშე?

შემთხვევები, როდესაც მფლობელები მეგობრულად ვერ შეთანხმდებიან აქციების გაყიდვაზე, სამწუხაროდ, იშვიათი არაა. ასევე ბევრი ნიუანსია გარკვეულ გარემოებებთან დაკავშირებით: მაგალითად, მესაკუთრის ადგილსამყოფელი უცნობია, ან ის უბრალოდ თავს არიდებს არსებით საუბარს საერთო ქონების ნაწილის საერთო საკუთრებიდან გამოყოფის შესახებ. როგორ გავყიდოთ წილი ბინაში ამ შემთხვევაში?

მთავარი პოსტულატი არის ის, რომ ყველას, ვინც მას ნატურით ან სასამართლოს მეშვეობით გამოყოფს, შეუძლია გაყიდოს წილი ბინაში. ამავდროულად, სხვა მფლობელებს არ შეუძლიათ წილის გაყიდვის შეფერხება, თუმცა მათ აქვთ მისი შეძენის უპირველესი უფლება. გარდა ამისა, კანონი ავალდებულებს მესაკუთრეებს შეატყობინონ თავიანთი განზრახვის შესახებ პრივატიზებულ ბინაში წილების მოშორების შესახებ. ეს ყველაფერი გვაიძულებს ვიმოქმედოთ შემდეგნაირად:

უპირველეს ყოვლისა, თქვენ უნდა შეეცადოთ პრობლემის მოგვარება მშვიდობიანად: დაუკავშირდით თითოეულ დაინტერესებულ მხარეს, აცნობეთ მათ თქვენი გადაწყვეტილების გაყიდვის შესახებ ბინაში, შეატყობინეთ მისი სავარაუდო ღირებულება და, რა თქმა უნდა, შესთავაზეთ ქონების თქვენი ნაწილის შეძენა.
თუ მფლობელები უარს იტყვიან კონტაქტზე, მათ უნდა ეცნობოთ რეგისტრირებული წერილის გაგზავნით მიღების დადასტურებით. შემდგომში, სასამართლოში შესაძლებელი იქნება დაამტკიცოთ, რომ თქვენ ყველაფერი გააკეთეთ შეთანხმების მისაღწევად და მკაცრად იმოქმედეთ კანონის ფარგლებში.
თუ ბინის თანამფლობელი არ არის და მისი ადგილსამყოფელი უცნობია, იგივე წერილი უნდა გაიგზავნოს ბოლო მისამართზე, სადაც ეს მოქალაქე ცხოვრობდა.
მკაცრად რეკომენდირებულია არ უგულებელყოთ პრივატიზებული ბინის თანამფლობელების აზრი, რადგან თუ ისინი დაამტკიცებენ, რომ წინასწარ არ იყვნენ შეტყობინებები წილის გაყიდვის შესახებ ან არ მიიღეს შეთავაზება წილის ყიდვის შესახებ, ისინი შემდგომში ადვილად უჩივლებენ მასზე თავიანთი უფლებებისთვის.
თუ თქვენ გააკეთეთ ყველაფერი, რომ შეატყობინოთ პრივატიზებული ბინის თანამფლობელებს წილის გაყიდვის შესახებ თქვენი განზრახვის შესახებ, მაგრამ არ მიგიღიათ მკაფიო ახსნა, თუ რატომ არიან ისინი წინააღმდეგი ასეთი გარიგების შესახებ, სასამართლო გადაწყვეტს საკითხს. როგორც წესი, მფლობელებისთვის, რომლებსაც არ სურთ ან არ არიან მზად ასეთი წილის შესაძენად, სასამართლო ვერ პოულობს სხვა დამაჯერებელ მიზეზებს, რომლებიც ხელს უშლის საერთო ქონების ნაწილის გამოყოფას და მის შემდგომ გაყიდვას. გახსოვდეთ, რომ თუ კანონის ფარგლებში იმოქმედებთ, ყოველთვის შეგიძლიათ პრივატიზებულ ბინაში წილის გამოყოფა და გაყიდვა.

იპოთეკით დატვირთულ ბინაში წილის ყიდვა-გაყიდვა

მოქალაქეებს, რომლებსაც აქვთ ბინაში წილის საკუთრების უფლება, ბევრ სხვა ნიუანსთან უწევთ საქმე. ამრიგად, გარკვეული პრობლემები შეიძლება წარმოიშვას, თუ გსურთ გაყიდოთ წილის იპოთეკით დატვირთული სახლი. როგორც წესი, ასეთი სიტუაციები წარმოიქმნება მეუღლეების განქორწინების დროს, რომლებმაც ერთხელ იყიდეს ბინა იპოთეკით, როდესაც ერთ-ერთ მათგანს სურს გასვლა და ქონების გაყიდვა. პირველ რიგში გავიხსენოთ ყიდვის პირველადი უფლება, რომელიც ამ შემთხვევაში მეორე მეუღლეს აქვს. გარდა ამისა, ასეთი გაყიდვა გულისხმობს ბანკის ჩართულობას: მან უნდა გასცეს ტრანზაქციის შესრულების ნებართვა.

თუ მეორე მეუღლე თანახმაა წილის ყიდვაზე, ასეთი ნებართვის მიღება გარანტირებულია და ყველა საკრედიტო ვალდებულება გადაეცემა ექსკლუზიურად მყიდველს. თუ აქციის შეძენა ხდება აუტსაიდერის მიერ, მაშინ ხელმისაწვდომია შემდეგი ვარიანტები:

საზიარო ქონების ნაწილის მფლობელი იხდის იპოთეკას და ყიდის ქონების თავის წილს.
აქციის მფლობელი აწარმოებს მოლაპარაკებას ბანკთან ტრანზაქციის დასასრულებლად (ნაკლებად სავარაუდოა).
წილის მფლობელი არწმუნებს ბანკირებს მყიდველზე ხელახლა გასცენ იპოთეკური სესხი.

კიდევ ერთი ეფექტური ვარიანტია მთელი ბინის გაყიდვა და მისი წილის ღირებულების დაბრუნება ერთ-ერთ მეუღლეს. აღსანიშნავია, რომ მეორე მეუღლე შეიძლება არ დათანხმდეს ბინის გაყიდვას, ამიტომ აქ, ისევე როგორც ბევრ სხვა შემთხვევაში, რუსი კანონმდებლები იმედოვნებენ, რომ მიაღწიონ მეგობრულ შეთანხმებას.

აქციების გაყიდვაზე დაწესებული გადასახადების შესახებ

პრივატიზებული ბინის ნაწილის - ძვირადღირებული ქონების ყიდვა-გაყიდვასთან დაკავშირებული გარიგების დაბეგვრა საკმაოდ აქტუალური საკითხია, რადგან რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსი ითვალისწინებს ასეთი გარიგების ღირებულების 13% -ს. ფაქტობრივად, გამყიდველი, რომელსაც ჰქონდა საკუთრების უფლება ბინის ნაწილზე, მისი გაყიდვის შემდეგ იღებს შემოსავალს, რომელიც კანონით ექვემდებარება პირადი საშემოსავლო გადასახადს. ამავდროულად, საგადასახადო გამოქვითვების გამოყენების პრაქტიკა შესაძლებელს ხდის მნიშვნელოვნად შეამციროს გადასახადის ოდენობა: 1 მილიონ რუბლამდე ტრანზაქციები საერთოდ არ ექვემდებარება გადასახადებს და, ზემოთ, ამ მილიონს გამოკლებული თანხა ხდება საგადასახადო ბაზა. მაგალითი: თუ ბინაში წილი 1,3 მილიონი რუბლი ღირს, მაშინ მის გაყიდვაზე გადასახადი იქნება:

(1.3 - 1.0) * 0.13 = 39 ათასი რუბლი

გარდა ამისა, თუ გამყიდველი ფლობდა წილს 3 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, იგი ასევე თავისუფლდება გადასახადის გადახდისგან (რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 217-ე მუხლის 17.1 პუნქტი).

მიუხედავად იმისა, რომ წილი არ წარმოადგენს უძრავი ქონების განუყოფელ ნაწილს, იგი ექვემდებარება მფლობელის ყველა უფლებამოსილებას: გამოყენება, ფლობა და განკარგვა.

მფლობელს ასევე შეუძლია წილის განკარგვა გაყიდვის გზით. მოქმედებების ალგორითმი შემდეგია:

ნაბიჯი 1. შესთავაზეთ წილის შეძენა უპირველეს ყოვლისა ბინის სხვა მფლობელებს

ასეთ პირებს აქვთ პირველი პრიორიტეტის, ანუ პრევენციული შესყიდვის უფლება გამყიდველის მიერ დადგენილ ფასად. (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 250-ე მუხლი, ნაწილი 1).

შეტყობინება კეთდება წერილობით, ფასისა და სხვა პირობების მითითებით). თუ რამდენიმე მონაწილემ გამოთქვა სურვილი შეიძინოს აქცია, გამყიდველი აფორმებს გაყიდვას მყიდველი მონაწილეების აქციების პროპორციულად.

თუ არც ერთი შეტყობინებული არ გამოთქვამს წილის ყიდვის სურვილს, ან ყველა პირდაპირ უარს იტყვის, მფლობელი იღებს უფლებას მიყიდოს ვინმეს (250-ე მუხლის მე-2 პუნქტი).

ნაბიჯი 2. ტრანზაქციის მომზადება და დასრულება

სხვადასხვა გზით (რეკლამა და ა.შ.) ატარებენ ჩვენებებს, აწარმოებენ მოლაპარაკებებს და ამზადებენ დოკუმენტებს რეგისტრაციისთვის.

ამ შემთხვევაში, გამყიდველს უფლება აქვს, სხვა მფლობელების შეტყობინებების მომენტიდან ერთი თვის შემდეგ, გაყიდოს ნებისმიერ პირს, ან ამ ვადის გასვლამდე, მაგრამ იმ პირობით, რომ ნოტარიუსს მიაწოდოს ყველა სხვა მფლობელის უარი შესყიდვაზე. (122 ფედერალური კანონის 24-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). თავად გარიგება უნდა განხორციელდეს ნოტარიუსის მიერ (FZ-122).

ხელშეკრულებაში მოცემულია ინფორმაცია მხარეთა (მყიდველი და გამყიდველი) შესახებ, უძრავი ქონების აღწერა (წილები ბინაში - ნომერი, მისამართი, საერთო/საცხოვრებელი ფართი და ა.შ.), ფასი (სამოქალაქო 554-555-ე მუხლების შესაბამისად). რუსეთის ფედერაციის კოდექსი). თუ არსებობს შეზღუდვები შენობებზე, მესამე მხარის უფლებებზე, ეს ასევე მითითებულია. ხელშეკრულების დანართი არის გადაცემის აქტი ან სხვა მსგავსი დოკუმენტი (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 556-ე მუხლი).

ნაბიჯი 3. საკუთრების გადაცემის რეგისტრაცია (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 131-ე და 551-ე მუხლების მიხედვით)

13. როგორ გავყიდოთ აქცია ბინაში პროქსით და საიდან გადმოვწეროთ ნიმუში?

თუ მფლობელს/მფლობელებს არ შეუძლიათ ან არ სურთ წილის გაყიდვა ან მისი დარეგისტრირება, მათ უფლება აქვთ გასცენ მინდობილობა სხვა პირზე (რა თქმა უნდა, მის მიმართ ნდობის ქვეშ). ეს ქმედება რეგულირდება ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 185. ქონებასთან გარიგების განხორციელების უფლებამოსილების გადაცემის მინდობილობა დამოწმებული უნდა იყოს ნოტარიულად (ამისთვის საჭიროა მხარეთა პასპორტის მონაცემები).

ნოტარიუსთან მისვლამდე საჭირო არ არის თავად მოამზადოთ მინდობილობა (ან გადმოწეროთ რომელიმე ვებგვერდიდან) - ყველაფერი გაკეთდება სანოტარო ოფისში. თქვენ უბრალოდ უნდა გადაწყვიტოთ, რა სახის ქმედებებს დაევალათ (სრული მინდობილობა, შეუქცევადი, თანხის მიღების უფლებით თუ არა და ა.შ.).

ბინის წილის გაყიდვას, იმის გამო, რომ არსებობენ სხვა მესაკუთრეები, აქვს მთელი რიგი მახასიათებლები, რომლებიც აუცილებლად უნდა იყოს დაცული, რათა გარიგება არ დაარღვიოს ან მოგვიანებით არ იყოს სადავო. უპირველეს ყოვლისა, არ უნდა უგულებელყოთ თქვენი პასუხისმგებლობა, შესთავაზოთ წილის ყიდვა სხვა ბინის მფლობელებს. მხოლოდ მას შემდეგ, რაც ყველა აქციონერი იქნება შეტყობინებული/უარი შესყიდვაზე შეიძლება ქონების გაყიდვა ნებისმიერ დაინტერესებულ მხარეს.

როგორ გავყიდოთ წილი სხვა მფლობელების თანხმობის გარეშე? უპასუხეთ ვიდეოს

სიტუაციები, როდესაც აუცილებელია წილის გაყიდვა, მაგრამ სხვა მფლობელები განზრახ „საჭეს ათავსებენ“ არ არის იშვიათი. რა გზები არსებობს ნებართვის საჭიროების ლეგალურად გვერდის ავლით? კონსულტაცია გაიარა პრაქტიკოსმა ადვოკატმა.

შეიძლება სასარგებლო იყოს წაკითხვა: