Pot să-mi vând partea din apartament. Cum se vinde o cotă într-un apartament? Sfat juridic: cum să vinzi o acțiune într-un apartament privatizat

Vânzarea unei cote într-un apartament, datorită specificului său juridic, este o tranzacție imobiliară destul de complexă asociată cu anumite dificultăți juridice. Acest lucru se datorează faptului că proprietarul acțiunii nu poate dispune exclusiv de apartament și nu poate efectua acțiuni semnificative din punct de vedere juridic cu acesta, fără a ține cont de opiniile altor proprietari de acțiuni.

Cu toate acestea, după cum arată practica, mulți proprietari în comun nu pot fi de acord între ei și încep să împiedice vânzarea unei părți într-un apartament comun. Situația este complicată de faptul că, în multe cazuri, un apartament este împărțit în acțiuni numai pe hârtie, dar, în realitate, proprietarii nu pot indica cu exactitate unde se termină zona unuia și unde începe teritoriul altuia.

În plus, chiar și cu acordul tuturor proprietarilor, vânzarea unei cote într-un apartament comun trebuie să fie efectuată cu respectarea strictă a tuturor cerințelor formale prevăzute de legislația rusă privind locuința.

Regimul juridic și reglementarea legislativă a proprietății partajate

Codul civil rus stabilește că un apartament deținut de mai mulți proprietari (doi sau mai mulți) poate fi în proprietate comună sau comună. Principala diferență dintre aceste forme juridice este că, în cazul dreptului de proprietate comună, fiecare proprietar are propria cotă alocată în apartamentul comun.

Principala caracteristică a reglementării legale a tranzacțiilor cu proprietate comună este consimțământul tuturor proprietarilor de locuințe pentru utilizarea și eliminarea acestui imobil rezidențial. Deținerea și folosirea unei cote într-un apartament diferă de a deține, de exemplu, una dintre camere.

Dificultatea este că este aproape imposibil să se separe o cotă de alte cote printr-o graniță și să interzică altor proprietari să folosească teritoriul „străin”. Cota-parte dintr-un apartament comun este înregistrată în documentația legală ca fracție (de exemplu, ½, ¼ etc.).

Pentru a vinde o cotă dintr-un apartament comun trebuie îndeplinită o condiție obligatorie și anume dreptul de preempțiune al altor proprietari de a achiziționa acest apartament.

Aceasta înseamnă că atunci când o acțiune dintr-o proprietate rezidențială este vândută, toți ceilalți proprietari (de exemplu, un fost soț) au dreptul de a cumpăra acea acțiune înainte de a fi oferită altor cumpărători. În consecință, proprietarul uneia dintre acțiuni nu are dreptul să caute alți cumpărători până când nu primește un refuz de la toți proprietarii apartamentului.

Procedura de vânzare a unei cote din imobil rezidențial comun

Deci, pentru a-și vinde cota într-un apartament comun care este în proprietate comună, proprietarul acestuia trebuie:

Stabiliți un preț și oferiți să-și cumpere cota altor proprietari ai acestui apartament. Pentru a face acest lucru, trebuie să notifice în scris fiecărui proprietar intenția sa de a vinde cota-parte din apartamentul comun și, de asemenea, să indice în anunț prețul și alte condiții importante ale vânzării;
Dacă unul dintre proprietari își exprimă dorința de a cumpăra o cotă din apartament, oficializați tranzacția. În acest caz, tranzacția se formalizează la fel ca la vânzarea unui apartament întreg;
Dacă proprietarii refuză să cumpere cota din apartamentul comun care se vinde, trebuie să primiți refuzul lor scris și să începeți să vă vindeți cota din apartament către persoane neautorizate. Dacă nu se primește un refuz scris, proprietarul nu are dreptul de a scoate apartamentul la vânzare în termen de 1 lună. După o lună, vânzătorul poate vinde acțiunea oricărui cumpărător dacă niciunul dintre ceilalți proprietari ai proprietății comune nu dobândește acțiunea care este vândută în acest timp. Cu toate acestea, în acest caz, vânzătorul trebuie să aibă confirmarea că toți proprietarii au primit notificarea cu privire la vânzarea acțiunii.

Când vinde o acțiune unui străin, proprietarul, de regulă, trebuie, împreună cu toate celelalte documente, să prezinte autorității de înregistrare un refuz al proprietarilor rămași (în scris) sau documente care confirmă că toți proprietarii au primit o notificare adecvată despre vânzare. a cotei din apartamentul comun în urmă cu mai bine de o lună și niciunul dintre ei nu și-a exprimat dorința de a dobândi cota înstrăinată.

În cazul în care mai mulți proprietari de proprietate comună și-au exprimat dorința de a cumpăra acțiunea vândută, proprietarul, la cererea sa, poate alege cui dintre ei își va vinde acțiunea.

Dacă vânzătorul, la vânzarea acțiunii sale, a încălcat dreptul de preempțiune de cumpărare al proprietarilor de locuințe rămași, atunci oricare dintre acționari poate apela la instanță pentru a-și restabili dreptul. Legea stabilește un termen de prescripție de trei luni în care proprietarul dreptului de proprietate comun poate contesta vânzarea unei cote într-un apartament comun.

Acest termen începe să conteze din ziua în care unul dintre proprietarii unei cote din apartamentul comun, al cărui drept de preempțiune a fost încălcat de către vânzător, a aflat sau ar fi trebuit să afle despre faptul vânzării cotei din apartamentul comun către un cumpărător din exterior.

Ce dificultăți pot apărea la vânzarea unei acțiuni?

După cum sa menționat deja, proprietarul unei cote într-un apartament comun poate întâmpina anumite dificultăți la înstrăinarea cotei sale. În primul rând, sunt asociate cu reticența altor proprietari de apartamente de a vinde o parte din el altor persoane, chiar dacă nu intenționează să cumpere ei înșiși această acțiune.

În practică, se întâmplă adesea ca participanții la proprietatea comună să evite în mod deliberat să primească o notificare prin care se anunță vânzarea unei cote într-un apartament comun. Drept urmare, proprietarul unei acțiuni care dorește să o vândă unui terț nu poate înregistra tranzacția, întrucât nu are nici refuzul scris al celorlalți proprietari ai apartamentului, nici confirmarea faptului că aceștia au primit înștiințarea lor. intenția de a vinde acțiunea.

Situația este cu atât mai complicată atunci când proprietarul cotei înstrăinate nu cunoaște adresele celorlalți proprietari și, prin urmare, nu le poate transmite o notificare scrisă. În acest caz, legea permite trimiterea unei notificări scrise la ultima adresă cunoscută. Totuși, în acest caz, nu se poate exclude ca deținătorii altor acțiuni să încerce să conteste legalitatea tranzacției de vânzare a unei acțiuni într-un apartament comun prin deplasarea în justiție.

În aceste cazuri, vânzătorului acțiunii i se recomandă să adune cât mai multe dovezi scrise că a făcut tot ce i-a stat în putere și a luat toate măsurile posibile pentru a notifica tuturor proprietarilor de locuințe comune despre intenția sa de a vinde acțiunea. Acest lucru îl va ajuta să demonstreze în instanță dreptul său de a vinde acțiunea unui străin în cazul unui litigiu.

Există, de asemenea, cazuri în care alți proprietari de proprietate partajată întârzie în mod deliberat procesul de vânzare. Pentru a face acest lucru, ei sunt de acord să cumpere acțiunea fără intenția de a o răscumpăra.

În unele cazuri dificile, atunci când proprietarul unei acțiuni din anumite motive nu își vinde partea sa din imobil, se utilizează următoarele scheme de vânzare:

mergând în instanță cu o cerere de cumpărare a acțiunii dvs. Legea permite ca, în cazul în care este imposibil să se împartă un apartament comun (de exemplu, într-un apartament cu o cameră) care este în proprietate comună, proprietarul unei cote mai mici poate, în instanță, în lipsa unui acord, să ceară ca celălalt proprietar cumpără partea sa;
întocmește un acord de donație. Complexitatea finalizării unei tranzacții de vânzare a unei acțiuni într-un apartament a dus la faptul că vânzătorii sunt obligați să finalizeze această tranzacție sub pretextul unui cadou, deoarece proprietarul acțiunii nu trebuie să notifice alți acționari atunci când donează. aceasta. În acest caz, părțile la vânzare-cumpărare semnează un acord de cadou, iar banii sunt transferați fie direct vânzătorului, fie printr-o cutie de valori.

Alți participanți la proprietatea comună pot încerca să conteste această tranzacție în instanță, dar, în practică, le va fi foarte dificil să demonstreze că a fost vânzarea unei părți din proprietatea comună care a avut loc și nu o donație. Cu toate acestea, atunci când utilizați această schemă, trebuie să vă amintiți că atunci când faceți un cadou, va exista obligația de a plăti taxa pe cadouri.

O altă opțiune care va minimiza posibilitatea de a contesta tranzacția este să „dăruiți” cumpărătorului o mică parte din cotă (de exemplu, câțiva metri pătrați), apoi să îi oferi acestuia, ca unul dintre proprietarii apartamentului comun, să cumpără partea rămasă.

O opțiune similară pentru vânzarea unei părți în proprietate comună este utilizarea unui acord de gaj, atunci când cumpărătorul este documentat ca deținător gaj al acestei acțiuni și o primește ca urmare a „eșecului” debitorului (vânzătorul acțiunii). ) pentru a plăti datoria.

Folosind aceste scheme, vânzătorul și cumpărătorul unei cote dintr-un apartament care este în proprietate comună nu ar trebui să uite că aceste tranzacții pot fi în continuare recunoscute de către instanță ca false.

Astfel, cel mai dificil lucru în vânzarea unei cote într-un apartament comun este înștiințarea altor proprietari și respectarea dreptului lor de preempțiune de a cumpăra o anumită cotă din proprietatea comună. După ce acționarii rămași au fost de acord sau au refuzat să cumpere acțiunea, procesul de cumpărare și vânzare a unei acțiuni nu este diferit de vânzarea întregului apartament.

Comentarii (115)

Ilyas | 01/10/2017

Buna ziua! Există următoarea situație - un apartament cu 2 camere. Doi acţionari. Unul dintre acționari vrea să-și vândă cota. Al doilea acționar este un copil minor, tutorele său este mama-soția fratelui primului acționar. Poate avea un copil minor să afecteze vânzarea unui drept de proprietate? Cum poți ajunge la o înțelegere cu tutorele tău și este chiar posibil acest lucru? Mulțumesc!

admin | 09/10/2017

Salut Ilyas! Faptul că al doilea participant la proprietatea comună este un copil minor nu îl împiedică pe celălalt proprietar să-și vândă cota. Totuși, în această situație, vânzătorul trebuie să respecte dreptul celui de-al doilea acționar de a avea o achiziție preventivă - adică vânzătorul acțiunii este obligat să trimită o notificare reprezentanților legali ai minorului (adică mama) cu o ofertă de cumpărare a acțiunii. În caz de refuz sau lipsă de răspuns, proprietarul acțiunii va putea să-și vândă cota unui străin fără obstacole.

Ilya | 23/10/2017

Buna ziua. Ne-am cumpărat un apartament cu mai puțin de un an în urmă. Apartamentul a fost cumpărat în trei părți. Unul dintre proprietari vrea să-și vândă cota unor persoane din afară
fără acordul altor proprietari. Poate face asta dacă apartamentul a fost cumpărat ca proprietate comună cu mai puțin de un an în urmă? Mulțumesc.

admin | 03/11/2017

Salut Ilya! Ceilalți participanți la proprietatea comună au drept de preempțiune la cumpărare în conformitate cu art. 250 din Codul civil al Federației Ruse. În cazul în care exercitarea acestui drept nu este respectată și acțiunea este vândută unui străin, această tranzacție de vânzare-cumpărare poate fi contestată în instanță.

Vitali | 20.11.2017

Bună ziua.
Detin 1/4 cota in apartament. Vând unuia dintre participanții la proprietatea comună a acestui apartament. Participanții rămași au fost anunțați și nu au manifestat nicio dorință de a cumpăra o acțiune. MFC mi-a spus că contractul de cumpărare și vânzare trebuie să fie legalizat. Pare o tranzacție de înstrăinare cu proprietate comună. Repet, vand o actiune unuia dintre cei 4 participanti la proprietatea comuna, nu vand „in afara”
și în același timp toată lumea este de acord. Întrebare: este necesară legalizarea unei astfel de tranzacții sau este posibilă într-o formă scrisă simplă?

admin | 30/11/2017

Buna Vitaly! În conformitate cu modificările recente ale legislației, tranzacțiile de înstrăinare a acțiunilor din dreptul de proprietate comună asupra bunurilor imobiliare, inclusiv atunci când toți participanții la proprietatea comună își înstrăinează acțiunile într-o singură tranzacție, sunt supuse notarului (introdus prin Legea federală N 172- FZ).

Anton | 28/11/2017

Buna ziua. Două persoane dețin un apartament în părți egale (50%-50%) și intenționează să-l vândă. Aceștia sunt de acord că unul va primi 60%, iar celălalt 40% din suma tranzacției. Cum se formalizează acest lucru în mod legal? Cum ar trebui incluse aceste informații în contract atunci când se primește un avans de la cumpărător?

admin | 09/12/2017

Salut Anton! Atunci când determinați prețul unui apartament în contract, trebuie pur și simplu să precizați în textul contractului că cota unui vânzător este evaluată la o anumită sumă, iar cota celui de-al doilea vânzător - la alta. Este mai bine să indicați sume specifice care trebuie transferate de către cumpărător fiecăruia dintre vânzători.

Marina | 08/03/2018

Bună ziua, vecinul meu a decis să-și vândă partea din apartament, sunt gata să o cumpăr, dar el cere bani imediat și am nevoie de timp pentru a solicita o ipotecă cu capital de maternitate. Mă poate refuza? Și să-l vândă unor străini?

admin | 20.03.2018

Salut Marina! Dacă avizul de vânzare pe care îl primiți nu conține condiții esențiale specifice de vânzare (de exemplu, doar o vânzare în numerar), vecinul dvs. nu are dreptul de a înstrăina această cotă din apartament către terți până când nu primește un refuz scris de la dvs. .

Yuoiya | 20.03.2018

Băncile cumpără acțiuni într-un apartament? În ce caz este posibil acest lucru și ce bănci pot cumpăra o cotă în apartament?

admin | 27/03/2018

Salut Yuoiya! Prin natura activităților sale, banca este o organizație financiară și de credit și nu se angajează în cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare. O excepție este eliberarea de credite ipotecare pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Inclusiv cota in apartament. Băncile se pot angaja în vânzarea de bunuri imobiliare prin vânzare în cazul îndeplinirii necorespunzătoare a obligațiilor de împrumut de către debitori. Multe bănci cooperează cu agenții de creditare pentru locuințe, care oferă, printre altele, servicii de vânzare de bunuri imobiliare.

Elnura | 09/09/2018

Bună ziua, situația este următoarea: într-un apartament sunt 6 proprietari, fiecare cotă este 1/7, acești cinci oameni vor să vândă apartamentul, iar unul, din moment ce are o greșeală în pașaport, a greșit numele, si trebuie sa dea in judecata ca persoana respectiva este aceeasi, nu vrea sa faca asta!! Zice ca nu e timp, ce sa faci intr-o astfel de situatie???

admin | 21/09/2018

Buna Elnura! Deoarece persoana pe care ați indicat-o are dreptul de preempțiune de a cumpăra, proprietarii rămași sunt obligați să îi trimită o ofertă scrisă de cumpărare a acțiunii prin intermediul unui notar. Dacă nu se primește niciun acord sau refuz de cumpărare în termen de 30 de zile, proprietarii rămași au dreptul să-și vândă acțiunile unei persoane/persoane externe.

Anna | 29/11/2018

Buna ziua, apartament cu o camera, trei proprietari: eu, un copil si un fost sot. Vreau să-mi vând cota. Fostul soț nu este de acord să-l cumpere. Banii din vanzare vor fi folositi pentru imbunatatirea conditiilor de locuit a casei in constructie in care se va aloca o cota copilului.Pot sa-mi vind cota unui tert?Copilul nu locuieste in apartament.

admin | 09/12/2018

Buna, Ana! Da, puteți vinde o cotă dintr-un apartament unui străin, dar înainte de vânzare va trebui să obțineți acordul autorităților de tutelă pentru a vinde cota unui minor și, de asemenea, să-l anunțați în scris pe fostul soț prin intermediul unui notar al intenția dumneavoastră de a vinde acțiunea (exercitarea dreptului de preempțiune la cumpărare). Dacă fostul tău soț refuză să cumpere acțiunea, vei putea deja să vinzi acțiunea unei terțe părți.

Vânzarea unei cote într-un apartament presupune o serie de activități care trebuie efectuate de către proprietarul care dorește să efectueze această procedură. La 2 iunie 2016, a intrat în vigoare Legea federală 172 „Cu privire la modificarea anumitor acte legislative ale Federației Ruse”. Această lege a adus modificări actualei Legi federale nr. 122 „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”. Cu toate acestea, va expira în ianuarie 2020. Vom lua în considerare în articol cum se vor schimba operațiunile cu imobile în proprietate comună.

Pentru cei care se întreabă despre achiziționarea de imobile, informațiile de la vor fi și ele relevante.

Procedura de vânzare a unei cote într-un apartament este astăzi considerată o tranzacție imobiliară complexă. Condiția principală este privatizarea locuințelor. Un apartament privatizat poate avea mai mulți proprietari și nu vor fi întotdeauna rude între ei. Un obstacol în calea implementării acestei proceduri poate fi dezacordul vecinilor cu privire la înregistrarea unui străin în apartament sau o declarație a dreptului de preempțiune la cumpărare de către unul dintre rezidenți. Dacă ultimul punct nu este respectat, acționarul încălcat drepturilor sale își poate apăra interesele prin instanță.

Modificările legii au interzis încheierea de tranzacții cu bunuri imobiliare în proprietate comună fără participarea unui notar. Acum, fără legalizarea corespunzătoare, Rosreestr nu va înregistra o tranzacție de vânzare a unei părți dintr-un apartament.

Procedura de vanzare a unei cote dintr-un apartament: lege noua

Legea cu privire la proprietatea comună a unei case obligă proprietarii de imobile să efectueze diverse tranzacții cu aceasta prin intermediul notarului. Sarcina notarului este de a se asigura din punct de vedere juridic că interesele nimănui nu sunt încălcate în timpul procedurii de vânzare a unei cote într-un apartament, inclusiv prevenirea fraudei.

De asemenea, conform noii legi, au fost înăsprite măsurile pentru efectuarea tranzacțiilor cu locuințe al căror proprietar este minor. Ca și în primul caz, va fi necesară legalizarea notarială. Acest lucru va ajuta la protejarea intereselor copiilor sub vârsta majoratului și îi va proteja de tutorele și rudele fără scrupule.

Cum să vinzi legal o acțiune dintr-un apartament?

Legea federală privind proprietatea partajată prevede următoarele procedura de vanzare a unei cote intr-un apartament:

Un proprietar care dorește să-și vândă cota este obligat să notifice în scris celorlalți proprietari despre dorința sa. Ar trebui să conțină informații precum prețul și condițiile de vânzare. Dacă proprietarul a încălcat dreptul de preempțiune al altor coproprietari, atunci în termen de 3 luni poate cere protecția drepturilor lor prin instanță;
Ar trebui să vă așteptați la un răspuns de la alți proprietari în termen de o lună. Dacă mai mulți proprietari și-au exprimat dorința de a participa la tranzacție, atunci se acordă preferință persoanei care oferă cel mai bun preț;
dacă după 30 de zile nimeni nu și-a exprimat dorința de a face o achiziție în condițiile prescrise, proprietarul are dreptul să se ofere să facă o tranzacție de transfer al cotei din apartament către persoane neautorizate.

La primirea unui refuz scris din partea tuturor proprietarilor de case, vânzătorul unei cote din apartament poate efectua tranzacția mai devreme decât perioada specificată. Cu cei care doresc să cumpere o cotă-parte din apartament trebuie întocmit un contract de vânzare-cumpărare, care trebuie să fie certificat de notar.

Lista documentelor solicitate

Orice tranzacție necesită colectarea și pregătirea documentației necesare. Pentru a efectua o cumpărare și vânzare prin notar, veți avea nevoie de următoarele:

refuzul scris al tuturor acționarilor de a cumpăra;
în lipsa refuzului de mai sus, trebuie atașate dovezi ale implementării acțiunilor care vizează sesizarea coproprietarilor;
un certificat-document privind înregistrarea de stat a unei părți din apartament, în lipsa acestuia, un extras din Registrul unificat de stat;
pașaport tehnic de la BTI;
pașaport cadastral;
consimțământ scris certificat de notar, soț;
actele de identitate ale părților;
consimțământul autorităților tutelare dacă un minor este implicat în tranzacție;
contractul propriu-zis de cumpărare și vânzare pentru o cotă din apartament.

Pentru a întocmi un acord de tranzacție, va trebui să indicați următoarele informații - numele complet, informațiile din cartea de identitate, adresa de înregistrare a tuturor părților implicate. Mai jos este o descriere a obiectului acordului - numărul de acțiuni și alte caracteristici ale apartamentului, precum și costul acordului.

Dacă notarul recunoaște legalitatea tranzacției, atunci toate documentele sunt certificate și contractul este semnat. Apoi documentația este înaintată pentru înregistrarea de stat în Rosreestr. Conform legii, se realizează în termen de 3 zile, în loc de cele 18 zile specificate anterior.

Impozitarea

Există o taxă notarială pentru certificarea tranzacției de mai sus - 0,5% din costul cotei din apartament. Acest tarif se plătește 1 dată, iar suma nu poate fi mai mică de 300 de ruble și nu poate depăși 20.000 de ruble. De asemenea, trebuie să plătiți o taxă de înregistrare de stat de 2.000 de ruble.

Potrivit Codului Fiscal, proprietarului i se percepe și 13% din suma acestei tranzacții. Motivul pentru aceasta poate fi deținerea unui imobil pentru mai puțin de 3 ani și vânzarea ulterioară a acestuia pentru o sumă care depășește achiziția acestuia. Un proprietar care își vinde cota sa dintr-un apartament primește venituri din tranzacție, care este supus impozitului pe venitul personal. Legislația vă permite să reduceți valoarea impozitului - o tranzacție în valoare de până la 1 milion de ruble nu este supusă taxei, dar dacă suma depășește suma stabilită, atunci calculul se efectuează cu o deducere de un milion.

Să ne uităm la un exemplu:

Să presupunem că costul unei cote într-un apartament este de 1,5 milioane de ruble, apoi impozitarea va fi conform formulei:

(1,5 - 1,0) x 0,13 = 65.000 de ruble

Deducerea fiscală nu poate depăși 260.000 de ruble.

Vânzarea sau cumpărarea unei cote într-un apartament este una dintre cele mai complexe tranzacții juridice, întrucât prezintă un număr imens de riscuri care trebuie prevăzute în procesul de întocmire a unui contract de vânzare-cumpărare. Aceasta poate include dreptul de prim refuz, problema înregistrării unui nou proprietar la locul de reședință etc. Fără probleme cu documentele, puteți cumpăra un apartament cu o cameră de la vyborstroi.ru în Voronezh într-o clădire nouă.

Aceste probleme sunt dezvăluite prost pe internet și necesită o explicație mai detaliată pentru persoanele slab înțelepte din punct de vedere juridic. Principala motivație a articolului este îmbunătățirea cunoștinței juridice a cetățenilor Federației Ruse.

În conformitate cu articolul 244 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea deținută de două sau mai multe persoane le aparține prin dreptul de proprietate comună sau comună. Proprietatea comună este, de exemplu, un apartament dobândit de soți în timpul căsătoriei și înregistrat pe numele unuia dintre ei. Și deși în certificatul de proprietate acest titlu aparține unei singure persoane, fără permisiunea celei de-a doua părți la căsătorie certificată de un notar, dreptul de dispoziție este complet limitat.

Proprietatea fracționată este o parte a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare. Se scrie sub forma unei fracții (de exemplu, 1/2, 1/3,1/10 etc.). Partea comună nu poate fi văzută în sens literal, deoarece determină doar dreptul, și nu o anumită zonă de locuit.

Proprietatea comună poate fi transformată în proprietate comună. De exemplu, toți aceiași soți pot încheia un contract de căsătorie, care prevede împărțirea unui apartament dobândit în comun în două părți (1/2).
Când vindeți o cotă într-un apartament, trebuie să țineți cont de faptul că dreptul de prim refuz aparține altor proprietari. Acestea. Înainte de a vinde o acțiune unui terț, este necesar să obțineți acordul proprietarilor rămași. Se exprimă sub forma unui refuz sau inacțiune scrisă după primirea unei oferte scrise de vânzare.

Oferta scrisă se transmite prin scrisoare cu notificare la adresa celui de-al doilea proprietar. Conține informații despre dorința de a vinde piesa, costul acesteia și alte condiții. Dacă nu se primește niciun răspuns în termen de o lună, aceasta este echivalentă cu un refuz de cumpărare. În acest caz, este foarte important să păstrați inventarul poștal, chitanța de plată pentru serviciile poștale și notificarea, deoarece acestea sunt dovada absenței oricăror încălcări ale drepturilor celui de-al doilea proprietar. De asemenea, acțiunea trebuie vândută în aceleași condiții și la același preț ca cele prevăzute în scrisoare. Excepția este creșterea prețului.

Cum să vinzi o acțiune într-un apartament: instrucțiuni pas cu pas

1. Notificarea altor proprietari cu privire la vânzarea cotei lor. În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, vânzarea poate fi efectuată numai după o lună de la data notificării. Refuzul sau inacțiunea proprietarilor face posibilă încheierea unui contract de „cumpărare și vânzare” cu un terț.
2. Vânzarea unei acțiuni. Acordul de „cumpărare și vânzare” trebuie să conțină detalii precum numele complete ale părților la tranzacție, detaliile pașaportului, adresa apartamentului, numărul casei, suprafața de locuit și prețul. De asemenea, procesul de transfer și acceptare a proprietății trebuie reflectat în actul de transfer, care este semnat de vânzător și cumpărător. Toate trebuie să fie legalizate în mod corespunzător.
3. Înregistrare în Rosreestr. Pentru înregistrarea dreptului de proprietate, veți avea nevoie de următoarele documente: originalele contractului și certificatul de transfer și acceptare (3 copii), o cerere din partea ambelor părți la contractul de cumpărare și vânzare, documente care confirmă refuzul celorlalți proprietari ai dreptului de pret. refuzul, pașapoartele de identificare ale părților la acord și alte documente, prevăzute la articolul 21 din Legea din 24 aprilie 2008 N 48-FZ. Documentele de înregistrare la Rosreestr pot fi depuse direct, prin MFC sau electronic pe site-ul oficial. Pentru înregistrare este prevăzută o taxă de stat de 2 mii de ruble.

Cum să vinzi o cotă dintr-un apartament celui de-al doilea proprietar?

Este destul de simplu. O ofertă scrisă trebuie trimisă prin poștă sau vânzarea trebuie convenită verbal cu al doilea proprietar. După ce discutați termenii și prețurile, puteți începe procesarea documentelor.

În cazul unei vânzări către un al doilea proprietar, primul pas descris în instrucțiunile pas cu pas este complet omis.

Este posibil să vinzi o parte dintr-un apartament unui copil minor?

Există adesea cazuri în care o cotă dintr-un apartament aparține unui copil și orice tranzacție cu acesta poate fi efectuată numai cu acordul autorității tutelare, care este mai degrabă părtinitoare față de vânzarea cotei unui minor într-un apartament. Prin urmare, este necesar să se facă dovada că copilului i-a fost alocată o cotă în alte locuințe și condițiile sale de viață nu se vor înrăutăți. După obținerea permisiunilor corespunzătoare, puteți efectua toate acțiunile începând de la primul pas din instrucțiunile descrise mai sus.

Dovada că nu sunt încălcate condițiile de viață ale copilului poate fi un cont bancar deschis pe numele lui, în care vor fi primite fonduri.

Cum să vinzi o cotă dintr-un apartament fără acordul proprietarilor?

Cea mai eficientă modalitate de a vinde o parte comună a unui apartament fără acordul proprietarilor este trimiterea de propuneri scrise. Dacă oferta scrisă a fost ignorată, puteți continua în siguranță procesul de vânzare (cu condiția ca toate dovezile necesare descrise în primul subtitlu să fie prezente).

Uneori, proprietarii pot fi categoric împotriva vânzării și chiar pot încerca să o conteste în instanță. Dacă toate acțiunile vânzătorului sunt efectuate în condițiile legii, atunci instanța va respinge orice pretenție.

Dacă locația proprietarului este necunoscută, atunci propunerea scrisă trebuie trimisă la ultima adresă la care a locuit. Are si o perioada de o luna, dupa care puteti efectua orice actiuni legate de vanzare.

Rezultate
Acest articol este întocmit pe baza legislației actuale a Federației Ruse. Toate actele juridice de reglementare prevăd soluții pentru anumite probleme. Uneori, proprietarii întârzie în mod deliberat procesul de vânzare, depun nenumărate cereri în instanță etc. Dacă acționați în limitele legii, toate acestea pot fi evitate.

Urmați-ne

Astăzi, un apartament privatizat poate avea mai mulți proprietari deodată și nu vor fi neapărat rude unul cu celălalt. Dar chiar dacă există legături de familie, vânzarea acțiunilor poate întâmpina obstacole serioase: cineva își va exprima dezacordul cu vânzarea camerei alăturate unui străin sau își va declara dreptul de preempțiune la cumpărare. Situația poate deveni mai complicată dacă este imposibilă alocarea unei cote în natură: dacă un apartament cu o cameră aparține a două persoane și fiecare dintre ele are dreptul la jumătate din sufragerie, atunci vânzarea „jumătate din spațiu ” nu pare pe deplin realist. Cu toate acestea, legile actuale permit astfel de tranzacții.

Este mult mai ușor de tratat cazurile în care numărul de proprietari (proprietari de acțiuni în apartament) este egal cu numărul de camere de zi. În acest caz, vânzarea acțiunii se poate efectua pe baza alocării acesteia sub forma uneia dintre camere. Să reamintim că, de fapt, acționarii primesc dreptul de proprietate personală asupra unui living și proprietatea generală asupra altor încăperi: bucătărie, baie, hol etc. Astfel, vânzarea sau cumpărarea unei acțiuni poate fi însoțită de diverse nuanțe care ar trebui, dar, din păcate, nu includ întotdeauna astfel de reglementări precum Codurile privind locuința, familia și codurile civile ale Federației Ruse. Cum se vinde o cotă într-un apartament? Ce să faci dacă un minor deține o acțiune? Este posibil să vinzi o acțiune dacă tranzacția nu este aprobată de alți participanți la proprietate comună? Cum se vinde o cotă dintr-un apartament ipotecat?

Procedura de vanzare a unei cote dintr-un apartament

Puteți vinde doar o acțiune alocată - una care este clar definită în masa totală a acțiunilor și care poate fi evaluată. În practică, proprietarul trebuie întotdeauna să recurgă la alocarea proprietății partajate în natură, adică la determinarea care și câte spații sunt incluse în această cotă. Se consideră că alocarea acțiunilor ar trebui să aibă loc prin acordul comun al proprietarilor. În caz contrar, instanța va soluționa problema. De îndată ce vânzătorul primește documentele privind dreptul de proprietate asupra cotei alocate, acesta poate întocmi liber un contract de cumpărare și vânzare.

Alocarea de acțiuni pentru vânzare

Orice participant la proprietatea comună (coproprietar) are dreptul de a-și aloca cota în scopul vânzării ulterioare. Totodată, acesta este obligat să notifice decizia sa pe toți coproprietarii. Conform legii, li se acordă dreptul de preempțiune la cumpărare (articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse, partea 1) și pot conta pe același preț de ofertă care va fi oferit oricăror altor cumpărători. După ce a decis să vândă o cotă dintr-un apartament și a început procedura de alocare a acesteia, vânzătorul este obligat să notifice toate părțile interesate. Dacă proprietarii refuză să cumpere acțiunea, aceasta poate fi vândută pe piața imobiliară. Dacă mai mulți proprietari și-au exprimat dorința de a face o achiziție simultan, vânzătorul are dreptul de a face propria alegere (articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse, clauza 2).

Cota din apartament se alocă în natură (o cameră separată sau mai multe camere), sau, dacă proprietarii nu au găsit un compromis, prin instanță, care recurge la operații aritmetice simple: ½ - împarte suprafața totală la 2; 1/3 – se împarte la 3 etc. Astfel, dacă într-un apartament cu o cameră cu o suprafață de 40 mp. Dacă este alocată o cotă de ½, atunci solicitantul procedurii va primi dreptul la vânzare ulterioară a 20 mp. m. de locuinţe.

Cum să vinzi jumătate din acțiunea ta?

Cota din apartament poate fi atât de mare încât proprietarul acestuia va dori să vândă doar o parte din proprietatea pe care o deține. În acest caz, proprietarul acțiunii trebuie să respecte aceleași reglementări: să aloce o parte din acțiune și să o ofere inițial altor proprietari. Dacă se primește un refuz de la coproprietarii apartamentului, se va putea scăpa de partea vândută a cotei numai într-unul din următoarele moduri:

Donați o parte din acțiunea vândută (micro-acțiune) cuiva, apoi vindeți restul destinatarului, care, în calitate de proprietar, primește dreptul de preempțiune la cumpărare.
Donați imediat întreaga parte din cota vândută și apoi primiți bani fără a întocmi un contract de cumpărare și vânzare (o tranzacție falsă care poate fi contestată în instanță de alți proprietari de apartamente).
Lăsați o parte din acțiune drept garanție, primind întreaga valoare ca împrumut. Această opțiune poate fi considerată cea mai „curată” din punct de vedere legal.

Cum se vinde cota unui copil minor într-un apartament?

Dacă o cotă dintr-un apartament privatizat aparține unui minor, orice tranzacție cu acesta este permisă numai cu acordul autorităților de tutelă și tutelă. Trebuie să înțelegeți că specialiștii vor proteja interesele copilului și, în primul rând, vor fi interesați de acele schimbări ale condițiilor de viață care le vor afecta secția. Desigur, dacă cota copilului în apartament este singura sa proprietate imobiliară sau dacă vânzarea îi va înrăutăți condițiile de viață, autoritățile tutelare nu vor da permisiunea tranzacției.

Următoarele acțiuni vor servi ca o cale de ieșire din această situație: este necesar să se ofere specialiștilor confirmarea că copilului i se alocă o acțiune într-o altă proprietate care se achiziționează sau că a fost deschis un cont bancar pe numele său, unde toți banii din vanzarea actiunii va merge. În orice caz, un minor nu poate fi lăsat fără locuință și nici oricare dintre celelalte interese ale sale nu poate fi încălcat ca urmare a tranzacției. După ce primiți acordul autorităților tutelare pentru a vinde acțiunea, va trebui să acționați conform scenariului obișnuit: separați-o de masa generală și oferiți-o altor proprietari.

Cum să vinzi o cotă într-un apartament fără acordul celui de-al doilea proprietar?

Cazurile în care proprietarii nu se pot pune de acord pe cale amiabilă cu privire la vânzarea acțiunilor nu sunt, din păcate, neobișnuite. Există, de asemenea, o mulțime de nuanțe legate de anumite circumstanțe: de exemplu, locația proprietarului este necunoscută sau pur și simplu evită o conversație de fond despre separarea unei părți din proprietatea comună de proprietatea comună. Cum se vinde o cotă într-un apartament în acest caz?

Principalul postulat este că oricine l-a alocat în natură sau prin instanță poate vinde o cotă dintr-un apartament. În același timp, alți proprietari nu pot împiedica vânzarea acțiunii, deși au dreptul primar de a o achiziționa. În plus, legea îi obligă pe proprietari să-și notifice intențiile de a scăpa de acțiunile lor dintr-un apartament privatizat. Toate acestea ne obligă să acționăm după cum urmează:

În primul rând, trebuie să încercați să rezolvați problema în mod pașnic: contactați fiecare parte interesată, informați-o cu privire la decizia dvs. de a vinde o cotă din apartament, raportați costul aproximativ al acesteia și, desigur, oferiți-vă să cumpărați partea dvs. din proprietate.
În cazul în care proprietarii refuză să ia contact, aceștia trebuie anunțați prin trimiterea unei scrisori recomandate cu confirmare de primire. Ulterior, în instanță se va putea dovedi că ați făcut tot posibilul pentru a ajunge la o înțelegere și ați acționat strict în limitele legii.
În cazul în care coproprietarul apartamentului lipsește și nu se știe unde se află, aceeași scrisoare trebuie trimisă la ultima adresă la care a locuit acest cetățean.
Este foarte recomandat să nu ignorați opinia coproprietarilor unui apartament privatizat, întrucât, dacă aceștia dovedesc că nu au fost anunțați în prealabil cu privire la vânzarea acțiunii sau nu au primit o ofertă de cumpărare a acțiunii, vor fi ulterior dă cu ușurință în judecată pentru drepturile lor asupra acesteia.
Dacă ați făcut tot posibilul pentru a informa coproprietarii unui apartament privatizat despre intențiile dumneavoastră de a vinde acțiunea, dar nu ați primit o explicație clară cu privire la motivul pentru care sunt împotriva unei astfel de tranzacții, instanța va decide chestiunea. De regulă, pentru proprietarii care nu doresc sau nu sunt pregătiți să cumpere o astfel de acțiune, instanța nu găsește alte motive imperioase care ar putea împiedica alocarea unei părți din proprietatea comună și vânzarea ulterioară a acesteia. Amintiți-vă că dacă acționați în condițiile legii, puteți oricând aloca și vinde o cotă dintr-un apartament privatizat.

Vânzarea și cumpărarea unei cote într-un apartament ipotecat

Cetăţenii care au drepturi de proprietate asupra unei cote într-un apartament trebuie să se confrunte cu multe alte nuanţe. Astfel, pot apărea anumite probleme dacă doriți să vindeți o acțiune dintr-o locuință ipotecata. De obicei, astfel de situații apar în timpul divorțului de soți care au cumpărat odată un apartament cu ipotecă, când unul dintre ei dorește să se mute și să-și vândă partea din proprietate. În primul rând, să ne amintim dreptul primar de cumpărare, pe care în acest caz îl are al doilea soț. În plus, o astfel de vânzare presupune implicarea unei bănci: aceasta trebuie să dea permisiunea de a finaliza tranzacția.

Dacă cel de-al doilea soț este de acord să cumpere acțiunea, se garantează obținerea unei astfel de permisiuni, iar toate obligațiile de credit vor fi transferate exclusiv cumpărătorului. Dacă cumpărarea unei acțiuni este făcută de un străin, atunci sunt disponibile următoarele opțiuni:

Proprietarul unei părți din proprietatea comună plătește ipoteca și își vinde partea sa din proprietate.
Proprietarul acțiunii negociază cu banca pentru finalizarea tranzacției (putin probabil).
Proprietarul acțiunii îi convinge pe bancheri să reemite împrumutul ipotecar cumpărătorului.

O altă opțiune eficientă este vânzarea întregului apartament și returnarea contravalorii cotei sale unuia dintre soți. Este de remarcat faptul că cel de-al doilea soț poate să nu fie de acord cu vânzarea apartamentului, așa că aici, ca în multe alte cazuri, legiuitorii ruși speră să ajungă la o înțelegere amiabilă.

Despre taxele percepute la vânzarea acțiunilor

Impozitarea unei tranzacții legate de cumpărarea și vânzarea unei părți a unui apartament privatizat - proprietate scumpă - este o problemă destul de presantă, deoarece Codul Fiscal al Federației Ruse prevede perceperea a 13% din valoarea unei astfel de tranzacții. De altfel, vânzătorul, care avea drepturi de proprietate asupra unei părți a apartamentului, după vânzarea acestuia primește venituri, care sunt supuse impozitului pe venitul persoanelor fizice prin lege. În același timp, practica aplicării deducerilor fiscale face posibilă reducerea semnificativă a sumei impozitului: tranzacțiile de până la 1 milion de ruble nu sunt deloc supuse impozitelor, iar mai mult decât atât, suma minus acest milion devine baza de impozitare. Exemplu: dacă o cotă într-un apartament costă 1,3 milioane de ruble, atunci impozitul pe vânzarea acestuia va fi:

(1,3 – 1,0) * 0,13 = 39 mii de ruble

În plus, dacă vânzătorul a deținut acțiunea mai mult de 3 ani, el este, de asemenea, scutit de plata impozitului (clauza 17.1 din articolul 217 din Codul fiscal al Federației Ruse).

În ciuda faptului că acțiunea nu reprezintă o parte integrantă a imobilului, aceasta este supusă tuturor puterilor proprietarului: utilizați, dețineți și eliminați.

Proprietarul poate dispune și de cota prin vânzare. Algoritmul acțiunilor este următorul:

Pasul 1. Oferiți cumpărarea unei acțiuni în principal altor proprietari de apartamente

Astfel de persoane au dreptul de prioritate, adică de cumpărare preventivă la prețul stabilit de vânzător. (Articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse, partea 1).

Anunțul se va face în scris, cu specificarea prețului și a altor condiții). Dacă mai mulți participanți și-au exprimat dorința de a cumpăra o acțiune, vânzătorul formalizează vânzarea proporțional cu acțiunile participanților cumpărători.

Dacă niciunul dintre cei notificați nu își exprimă dorința de a cumpăra o acțiune sau toată lumea refuză direct, proprietarul primește dreptul de a vinde oricui (clauza 2 a articolului 250).

Pasul 2. Pregătirea și finalizarea unei tranzacții

În diferite moduri (reclame etc.), ei efectuează expoziții, conduc negocieri și pregătesc documente pentru înregistrare.

În acest caz, vânzătorul are dreptul, după o lună din momentul înștiințării celorlalți proprietari, să vândă oricărei persoane, sau înainte de expirarea acestui termen, dar cu condiția să furnizeze notarului refuzurile tuturor celorlalți proprietari de la cumpărare. (clauza 1 din articolul 24 din Legea federală nr. 122). Tranzacția în sine trebuie efectuată de un notar (FZ-122).

Contractul include informații despre părți (cumpărător și vânzător), o descriere a imobilului (cota-parte - număr, adresă, suprafață totală/locuibilă etc.), preț (în conformitate cu articolele 554-555 din Codul civil). Codul Federației Ruse). În cazul în care există restricții privind spațiile, drepturile terților, se indică și acest lucru. O anexă la acord este un act de transfer sau un alt document similar (articolul 556 din Codul civil al Federației Ruse).

Pasul 3. Înregistrarea transferului de proprietate (conform articolelor 131 și 551 din Codul civil al Federației Ruse)

13. Cum să vinzi o cotă dintr-un apartament prin proxy și de unde să descarci o mostră?

Dacă proprietarul/proprietarii nu pot sau nu doresc să vândă acțiunea sau să o înregistreze ei înșiși, aceștia au dreptul de a emite o împuternicire pentru a efectua astfel de acțiuni unei alte persoane (desigur, sub rezerva încrederii în acesta/ea). Această acțiune este reglementată de art. 185 din Codul civil al Federației Ruse. O împuternicire pentru transferul competențelor de a efectua tranzacții cu proprietăți trebuie să fie legalizată (pentru aceasta, sunt necesare datele pașaportului părților).

Înainte de a vizita un notar, nu este nevoie să pregătiți singur o procură (sau să o descărcați de pe orice site web) - totul se va face în biroul notarial. Trebuie doar să decideți ce fel de acțiuni sunt încredințate (procura deplină, irevocabilă, cu drept de a primi sau nu fonduri etc.).

Vanzarea unei cote de apartament, datorita faptului ca exista si alti proprietari, are o serie de caracteristici care trebuie respectate pentru ca tranzactia sa nu se supara sau sa nu fie contestata ulterior. În primul rând, nu trebuie să vă neglijați responsabilitatea de a oferi să cumpărați o acțiune altor proprietari de apartamente. Doar după ce toți acționarii au fost înștiințați/au refuzat achiziția, proprietatea poate fi vândută oricărei părți interesate.

Cum să vinzi o acțiune fără acordul altor proprietari? Răspunde la videoclip

Situațiile în care este necesară vânzarea unei acțiuni, dar alți proprietari „pun în mod deliberat o spiță în roată” nu sunt neobișnuite. Care sunt câteva modalități de a evita legal necesitatea unui permis? Consultat de un avocat practicant.

Ar putea fi util să citiți: