რა არის მინიმალური ხელფასი იპოთეკაზე? რამდენად შეგიძლიათ იპოთეკის აღება? რა შემოსავალია გათვალისწინებული განაცხადის განხილვისას

ყველა ოჯახი არ ახერხებს რამდენიმე დამატებითი მილიონი რუბლის შეგროვებას, რათა უზრუნველყოს საკუთარი თავი ბინა, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ ოჯახს ჰყავს შვილები. ამ სტატიაში განხილული იქნება, თუ რამდენი უნდა იყოს იპოთეკის ხელფასი.

„თეთრი“ და „ნაცრისფერი“ შემოსავალი

იპოთეკური ბანკები ზოგადად განიხილავენ მსესხებლის ანაზღაურების ორ ძირითად ტიპს: თეთრი და ნაცრისფერი. თეთრი მოგება - RFP, რომელიც მითითებულია 2-NDFL სერთიფიკატში. ამ სერტიფიკატის გაცემა ხდება ბუღალტრული აღრიცხვის განყოფილებაში სამუშაო ადგილზე. რუხი შემოსავალი მოიცავს არაოფიციალურ შემოსავალს, რომელიც ასევე არ იბეგრება. ხშირად აღმოჩნდება, რომ ადამიანის ნაცრისფერი მოგება აღემატება მის თეთრ (ოფიციალურ) მოგებას.

რა შემოსავალია გათვალისწინებული მსესხებლის?

ჩნდება კითხვა: როგორი ხელფასია საჭირო იპოთეკური სესხისთვის? ბანკების უმეტესობა ითვალისწინებს მოქალაქეების ყველა სახის შემოსავალს, რაც შეიძლება დადასტურდეს მოწმობებით, განცხადებებით თუ სხვა დოკუმენტებით. და ეს გასაგებია: ეს ხდება, რომ 2-NDFL სერთიფიკატში, პირის ოფიციალური ხელფასი მითითებულია 12,000 რუბლის ოდენობით, ხოლო მთლიანი შემოსავალი 150,000 რუბლია. რუსეთში თითქმის ყველა ბანკი ითვალისწინებს მოქალაქეების არაოფიციალურ შემოსავალს. ამრიგად, თუნდაც ასეთი დიდი ბანკები, როგორ ითვალისწინებს VTB 24 ან Sberbank არაოფიციალურ შემოსავალს.

ასე რომ, იპოთეკის მიღებისას გათვალისწინებულია შემდეგი შემოსავლები:

  • - ძირითადი ხელფასი სამუშაო ადგილზე (სერთიფიკატი 2-NDFL ან ბანკის სახით);
  • - ხელფასი ნახევარ განაკვეთზე;
  • - პასიური შემოსავალი უძრავი ქონების გაქირავებიდან.

რა არის დასაშვები ყოველთვიური იპოთეკის გადახდა?

ყოველთვიური იპოთეკის ოდენობა დამოკიდებულია არა მხოლოდ ბინის ღირებულებაზე, არამედ იმ პერიოდზე, რომლის განმავლობაშიც მსესხებელი ვალდებულია დაფაროს დავალიანება. რაც უფრო მოკლეა ეს პერიოდი, მით მეტია ყოველთვიური გადასახადები და პირიქით. ბევრი ბანკი თვლის, რომ კლიენტს სესხის აღება მხოლოდ მაშინ შეიძლება, თუ მასზე ყოველთვიური გადასახდელების ოდენობა არ აღემატება კლიენტის ყოველთვიური ხელფასის 40%-ს. ზოგიერთმა ბანკმა შეიძლება გასცეს სესხი, მაშინაც კი, თუ კლიენტი მის დასაფარად გასცემს ხელფასის ნახევარს ან 60%-ს.

მაგალითად, რამდენის შოვნა გჭირდებათ, რომ მიიღოთ იპოთეკა ყოველთვიურად 8000 რუბლით? ნება მიეცით კლიენტმა მიიღოს 20,000 რუბლი წმინდა შემოსავალი თვეში. იმის გასარკვევად, თუ რა შეიძლება იყოს მისი მაქსიმალური თვიური გადახდა, თქვენ უნდა გაამრავლოთ ეს რიცხვი 0.4-ზე. ჩვენ ვიღებთ 20000 * 0.4 = 8000. ამიტომ ამ კლიენტისთვის ყოველთვიური იპოთეკის გადახდა არ უნდა აღემატებოდეს 8000 რუბლს.

რამდენი უნდა იყოს ხელფასი იპოთეკის ასაღებად?

გადავიდეთ მთავარ კითხვაზე: რამდენი უნდა იყოს იპოთეკის მინიმალური ხელფასი? გასაგებია, რომ არანაირი სამართლებრივი შეზღუდვა არ არსებობს. თითოეულ ბანკს აქვს უფლება თავად გადაწყვიტოს ვის გასცეს სესხი და ვის არა. ნებისმიერ შემთხვევაში, მსესხებლის შემოსავალი უნდა იყოს ადეკვატური სესხის ზომასთან მიმართებაში.

უძრავი ქონების სესხების უმეტესობისთვის არის წინასწარი გადახდა, რომელიც შეიძლება ბევრად აღემატებოდეს ყოველთვიურ გადასახადს. მნიშვნელოვანი საკითხი, რომელიც ბანკმა უნდა გადაწყვიტოს კონკრეტულ კლიენტთან მიმართებაში, არის მისი კრედიტუნარიანობის დადგენა.

განვიხილოთ რეალური მაგალითი, გვიჩვენებს რა ხელფასი უნდა იყოს 1 000 000 რუბლის იპოთეკის ასაღებად. ვთქვათ, ახალგაზრდა ოჯახს სჭირდება იპოთეკა, რომელიც 1 000 000 რუბლს შეადგენს. საშუალოდ, უძრავი ქონების სესხის პროცენტი რუსეთში არის დაახლოებით 12% წელიწადში. დაე, ამ ოჯახმა მოაწყოს იპოთეკა 5 წლის ვადით. გამოყენება იპოთეკის კალკულატორი, შეიძლება გამოითვალოს, რომ გადახდები ში ამ საქმესიქნება თვეში დაახლოებით 17000 რუბლი. გაარკვიეთ რამდენი შემოსავალია საჭირო ასეთი იპოთეკური სესხისთვის. ამისათვის ჩვენ ყოველთვიურ გადასახადს ვყოფთ 0,4-ზე: 17,000 / 0,4 \u003d 42,500. ამიტომ, ოჯახმა უნდა მიიღოს თვეში მინიმუმ 42,500 რუბლი, რათა ბანკმა მასზე სესხი გასცეს.

ამრიგად, კითხვაზე, რა შემოსავლით აძლევენ იპოთეკას 1 მილიონი რუბლი. 5 წლის განმავლობაში?, შეგიძლიათ ასე უპასუხოთ: თვეში დაახლოებით 40,000 რუბლიდან.

როგორ ავიღოთ იპოთეკა დაბალი ხელფასით?

არის სიტუაციები, როდესაც მსესხებლის საკუთარი შემოსავალი არ არის საკმარისი იპოთეკის მისაღებად. ამ შემთხვევაში, ბანკს შეუძლია შესთავაზოს ერთ-ერთი შემდეგი ვარიანტი:

  • - დაადასტურეთ თქვენი ნაცრისფერი შემოსავალი რაც შეიძლება მეტი (ფასიანი ქაღალდები, დეპოზიტები);
  • - იპოვნეთ თანამსესხებლები (მდე სამი ადამიანი), რომლის შემოსავალიც გათვალისწინებული იქნება; მეუღლე ყოველთვის ხდება თანამსესხებელი, თუ საქორწინო ხელშეკრულება არ არის დადებული;
  • - უძრავი ქონების დაგირავება.

მოსკოვის რეგიონში რთულია იპოთეკის გადახდა საშუალო შემოსავლით, და თუ შესაძლებელია ძვირადღირებული საცხოვრებლის ყიდვა, სავარაუდოდ, ეს არ არის საჭირო. ექსპერტები ითვლიან სხვადასხვა კლასის ბინებისთვის სესხების მომსახურების ღირებულებას.

საკრედიტო ისტორიების ეროვნული ბიუროს (NBKI) კვლევის თანახმად, რუსების საშუალო შემოსავალი, რომლითაც კომფორტულია მომსახურება, 2016 წელს 73,1 ათასი რუბლია. ეს მაჩვენებელი შეიძლება ჩაითვალოს რუსებისთვის იპოთეკური სესხების ხელმისაწვდომობის ინდიკატორად და აფიქსირებს შინამეურნეობების (ოჯახების) მიერ ყოველთვიური იპოთეკური გადახდების მაქსიმალურ თანაფარდობას მათ ყოველთვიურ შემოსავალთან.

NBKI-ს მიხედვით, მსესხებლებისთვის კომფორტულია სესხის დაფარვა შემოსავლებთან გადახდების თანაფარდობით 1/3 დონეზე. ყველა გამოთვლა ეფუძნება იპოთეკური სესხის საშუალო ზომის მონაცემებს, რომელიც 2016 წელს გახდა 1,96 მილიონი რუბლი. სესხის ვადა დაახლოებით 15 წელია.

2014 წელთან შედარებით, იპოთეკის ხელმისაწვდომობა ოდნავ გაიზარდა, ეს აიხსნება იპოთეკური სესხების დაბალი საპროცენტო განაკვეთებით, რომელიც მოქმედებს წელიწადნახევრის განმავლობაში, კომენტირებულია აღნიშნულ მონაცემებზე. აღმასრულებელი დირექტორი NBKI ალექსანდრე ვიკულინი.

შეგახსენებთ, რომ რუსეთის რეგიონებში იპოთეკური გადახდების ზომა ძალიან განსხვავებულია. ჩელიაბინსკის რეგიონში, 2016 წლის ბოლოს, მათ შეადგინეს 47,5 ათასი რუბლი, იამალო-ნენეცში. ავტონომიური რეგიონი- 94 ათასი, წმ სახალინის რეგიონი- 97 ათასი, კიროვის რეგიონში და ალთაის მხარეში - 50,3 და 51,2 ათასი რუბლი.

რამდენის შოვნა გჭირდებათ მოსკოვში იპოთეკის გადასახდელად? რამდენი უნდა გადაიხადონ ბანკებმა? იპოთეკური სესხები მოთხოვნადია „ბიზნესის“ და „ელიტარული“ კლასის საცხოვრებლებზე? ვინ იღებს სესხს ასეთ საცხოვრებლებზე და რამდენს ხარჯავს მათ მოვლაზე? ექსპერტებს ესმით იპოთეკის მდგომარეობა.

მოსკოვში რთულია იპოთეკის მომსახურება საშუალო ოჯახის შემოსავლით

კომპანია Granel-ის ანალიტიკოსების აზრით, თანხა ყოველთვიური გადასახადებიარის 65 ათასი რუბლი ოჯახზე. ბანკიდან გამომდინარე, ოჯახის მინიმალური მთლიანი შემოსავალი უნდა იყოს მინიმუმ 92-130 ათასი რუბლი. ალექსანდრე მოსკატოვი, უძრავი ქონების ოფისების MIEL-ის საბროკერო დეპარტამენტის მმართველი დირექტორი.

მარია ლიტინეცკაია, მეტრიუმ ჯგუფის მმართველი პარტნიორი, იძლევა სხვა ციფრებს. პირველი შენატანის გადახდის გათვალისწინებით, საშუალო მოსკოვის ხელფასი ოჯახის თითოეული წევრისთვის საკმარისი არ იქნება სესხის ყოველთვიურად დაფარვისთვის:

- მოსკოვში საშუალო ხელფასი 70 ათასი რუბლია. იქ ჰიპოთეტური მიტროპოლიტის ოჯახი ორზე თვეში დაახლოებით 140 ათასს შოულობს. როგორც სტატისტიკა აჩვენებს, პირველადი ეკონომ კლასის უძრავი ქონების ბაზარზე წინასწარი გადახდა არ აღემატება 20-30%-ს. საშუალო ფასი ერთოთახიანი ბინამოსკოვის მასობრივი სეგმენტი ძველ საზღვრებში არის 6,098,535 რუბლი. ამ ღირებულების 30% (განსაკუთრებით) - 1,829,560 რუბლი. სესხის თანხაა 4,268,974 რუბლი. იპოთეკური ვადით 15 წელი და განაკვეთი 12%, ყოველთვიური გადასახადი არის 51,234 ათასი რუბლი, ანუ შემოსავლის 36%.

ამრიგად, აშკარაა, რომ რეკომენდებული ოჯახის შემოსავლის ზომა 73,1 ათასი რუბლი არ არის აქტუალური მოსკოვისთვის. იმისთვის, რომ იპოთეკის გადახდა იყოს არაუმეტეს ხელფასის მესამედზე, აუცილებელია გამოიმუშაოთ თვეში 140 ათასი რუბლიდან, ასკვნის ექსპერტი.

- თუ იმავე ჰიპოთეტურ ოჯახს სურს კრედიტით აიღოს "კაპეკის ნაჭერი" (8,868,950 რუბლი), მაშინ მინიმალური შენატანი 30% უკვე არის 2,660,685 რუბლი, ხოლო ყოველთვიური გადასახადი 15 წლის განმავლობაში არის 74 ათასი რუბლი, ანუ 53%. ყოველთვიური შემოსავალი. ანუ, იმისათვის, რომ „კაპეკის ნაჭერზე“ იპოთეკის გადახდა არ აღემატებოდეს ოჯახის შემოსავლის 30%-ს, ოჯახს სჭირდება 246 ათასი რუბლის გამომუშავება, დასძენს ლიტინეცკაია.

იპოთეკური ტვირთი უნდა იყოს შესაძლებელი

არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ ბანკები, რომელთაც სურთ მინიმუმამდე დაიყვანონ ვადაგადაცილებული რისკები, აანალიზებენ მსესხებლის ფინანსურ მდგომარეობას და ოჯახის შემოსავლის 30% არ არის კრიტერიუმი მათი წარმომადგენლებისთვის. კლიენტზე იპოთეკური ტვირთი უნდა იყოს შესაძლებელი და ბევრი ბანკი გამომდინარეობს იქიდან, რომ საკრედიტო ტვირთის დონე არ უნდა აღემატებოდეს 50%-ს. თუმცა, სხვადასხვა საკრედიტო დაწესებულების მოთხოვნები განსხვავებულია და ზოგიერთი მოთამაშე მზად არის ეს მაჩვენებელი 60%-მდე გაზარდოს. გარდა ამისა, ქვეყნის ერთ-ერთი უმსხვილესი ბანკი სესხის გაცემის განსხვავებული წესებით მუშაობს. გაანგარიშება ეფუძნება მსესხებლის მიერ საცხოვრებლად საჭირო მინიმალურ თანხას. ყველაფერი დანარჩენი მიდის იპოთეკის გადახდაზე, შეგახსენებთ NDV-Nedvizhimost-ის იპოთეკის დეპარტამენტის უფროსი კრისტინა შულგინა.

ძვირადღირებული საცხოვრებლისთვის იპოთეკური გადასახადი დაახლოებით 300 ათასი რუბლია

მასობრივი სეგმენტის ერთოთახიანი ბინის ყოველთვიური გადასახადის ზომა, ექსპერტებმა მისცეს, მაგრამ რამდენი უნდა გადაიხადოთ უფრო ძვირი საცხოვრებლისთვის?

ბიზნეს კლასში, ერთოთახიანი ბინის საშუალო ღირებულებაა 12,534,832 რუბლი. სესხის მსგავსი პირობებით (თავდაპირველი გადახდა 30%, განაკვეთი 12% და სესხის ვადა 15 წელი), ყოველთვიური გადახდა იქნება თვეში 102,501 რუბლი. ელიტარულ კლასში, ერთოთახიანი ბინის საშუალო ღირებულებაა 35,050,768 რუბლი. ყოველთვიური გადასახადი იქნება 294,500 რუბლი თვეში, ამბობს მარია ლიტინეცკაია.


მოსკოველები იშვიათად იყენებენ იპოთეკას ძვირადღირებული საცხოვრებლის ყიდვისას

ბიზნეს კლასის სეგმენტი მოითხოვს უფრო ძლიერს ფინანსური სიტუაცია, თუმცა არის რამდენიმე გამონაკლისი. თანამედროვე ბაზარზე არის საინტერესო შეთავაზებები იპოთეკურ სესხზე და განვადებაზე, როგორც ბიზნეს კლასში, ასევე ელიტარულ საცხოვრებლებში. საკუთარი ბიზნესის მრავალი მფლობელისთვის, ასეთი ვარიანტები მოსახერხებელია, რადგან ისინი საშუალებას გაძლევთ დაუყოვნებლივ არ ამოიღოთ დიდი თანხებიბიზნესის გარეშე და გადაიხადეთ კომფორტულ რეჟიმში. თუ საუბარია მეორადი ბაზარი, მაშინ ელიტარულ სეგმენტში იპოთეკური ოპერაციების პროცენტი 5%-ზე ნაკლებია. სიტუაციას ართულებს ის ფაქტი, რომ მაღალი კლასის საცხოვრებლის ბევრი მყიდველი არის თვითდასაქმებული ბიზნესის მფლობელები, რომლებიც ექვემდებარებიან განსხვავებულ პირობებს, ვიდრე თანამშრომლები. დიახ, და თანხები ამ შემთხვევაში საკმაოდ დიდია და ბანკები არ არიან მზად ასეთ ტრანზაქციებზე წასვლას, თვლის ის. ნადეჟდა ხაზოვა, უძრავი ქონების ექსკლუზიური სააგენტო Usadba-ს გენერალური დირექტორი.

მოსკოვში სახელმწიფო იპოთეკური მხარდაჭერის პროგრამა ვრცელდება მხოლოდ ეკონომიური კლასის საცხოვრებლებზე - მარია ლიტინეცკაია ჩამოთვლის მიზეზებს, რის გამოც ძვირადღირებული ბინების მყიდველები იშვიათად იღებენ იპოთეკურ სესხებს:

- უკან Გასულ წელსჩვენს კომპანიაში, ბიზნეს კლასის სეგმენტში, კლიენტების მხოლოდ 10%-მა მოიზიდა იპოთეკა. უფრო მეტიც, მასობრივი სეგმენტისგან განსხვავებით, მყიდველებმა, პირველ რიგში, იყენებდნენ სესხს სტანდარტული საბანკო პროგრამების ფარგლებში და არა სახელმწიფო მხარდაჭერით (8 მილიონი რუბლის ლიმიტის ოდენობის გადაჭარბების გამო). მეორეც, იპოთეკა ორი დოკუმენტით შემოსავლის დამადასტურებელი საბუთის გარეშე. ელიტარულ კლასში არც ერთი სესხის გარიგება არ გვქონია.

საინტერესოა, რომ დანარჩენისგან განსხვავებით, ბიზნეს კლასში, წინასწარი გადახდა შეადგენს საცხოვრებლის ღირებულების მინიმუმ 50-60%-ს. დიახ, და ვალი ყველაზე ხშირად ვადაზე ადრე იხსნება, - აღნიშნავს ექსპერტი.

რუსების უმეტესობისთვის იპოთეკა ერთადერთი გზაა საკუთარი საცხოვრებლის შესაძენად. Sberbank არა მხოლოდ ლიდერობს იპოთეკური დაკრედიტების პროგრამების რაოდენობით, არამედ იზიდავს კლიენტებს დაბალი საპროცენტო განაკვეთებით სესხებზე ბინების შესაძენად.

იპოთეკური სესხი არ არის იაფი სიამოვნება და გარდა ამისა, გადახდას დიდი დრო სჭირდება, ამიტომ სბერბანკი სამართლიანად აწუხებს მსესხებლებისთვის შემოსავლის სტაბილური წყაროს ხელმისაწვდომობას. რა ხელფასით აძლევენ იპოთეკას სბერბანკში? - ამ სტატიას მივუძღვნით კითხვაზე პასუხს.

სესხზე - არაუმეტეს შემოსავლის ნახევარი

სბერბანკი მიჰყვება წესს - მსესხებელმა უნდა დახარჯოს იპოთეკის განვადებით გადახდაზე, არავითარ შემთხვევაში, მისი ყოველთვიური შემოსავლის ნახევარზე მეტი, უმჯობესია თუ გადახდის თანხა არ აღემატება შემოსავლის 40%-ს. ამრიგად, თქვენ შეგიძლიათ დამოუკიდებლად გამოთვალოთ რა ხელფასი უნდა იყოს Sberbank-ის მოთხოვნების დასაკმაყოფილებლად. აქ არის ასეთი გაანგარიშების მაგალითი:

ოროთახიანი ბინის შესაძენად გჭირდებათ სესხი 2 მილიონ რუბლზე. თქვენ გაქვთ შესაძლებლობა გადაიხადოთ ბინის ღირებულების 20%, ანუ 400 ათასი რუბლი.

დარჩენილი თანხის და პროცენტის გადახდას აპირებთ ბანკში 15 წელიწადში. იპოთეკა თვეში 21-23 ათასი რუბლი ეღირება, შესაბამისად, სბერბანკში იპოთეკის გაცემის მინიმალური ხელფასი თვეში უნდა იყოს მინიმუმ 40 ათასი.

რა მოხდება, თუ შემოსავალი ნაკლებია?

თუ თქვენი თანამდებობის პირი ხელფასიიმაზე ნაკლები, ვიდრე საჭიროა სესხის დაფარვა, პრობლემის გადაჭრა შესაძლებელია შემდეგი გზებით:

  • გაზარდეთ წინასწარ გადახდა და შეამცირეთ, შესაბამისად ყოველთვიური განვადებით. თუ ფული არ გაქვთ, შეგიძლიათ აიღოთ სამომხმარებლო კრედიტითუმცა, ამ შემთხვევაში, ორი დავალიანება ერთდროულად უნდა დაბრუნდეს. რუსული კანონები მისცესიპოთეკის დასაფარად სამშობიარო კაპიტალის გამოყენების შესაძლებლობა;
  • დაუკავშირდით ბანკს სესხის ვადის გასაგრძელებლად- მოგიწევთ უფრო ხანგრძლივი, მაგრამ ამავე დროს - ნაკლები ყოველთვიური შენატანების გადახდა;
  • ისარგებლეთ ახალი პროგრამასახელმწიფო სუბსიდიები. ეს პროგრამასბერბანკის მიერ განხორციელებული, შესაძლებელს ხდის იპოთეკის მიღებას შეღავათიანი საპროცენტო განაკვეთით. მაგალითები აქ:
46606

იპოთეკური სესხის აღების პროცესი სხვადასხვა ბანკში შეიძლება ოდნავ განსხვავდებოდეს, მაგრამ ნებისმიერი ბანკისა და პოტენციური მსესხებლის ურთიერთქმედებისას სავალდებულო ნაბიჯი არის ამ უკანასკნელის კრედიტუნარიანობის შეფასება. პოტენციურმა მსესხებელმა უნდა აკმაყოფილებდეს ბანკის მთელ რიგ მოთხოვნას, რომ იყოს მათ შორის, ვისაც იპოთეკა ეძლევა, ერთ-ერთი ის არის, რომ მას აქვს გადახდისუნარიანობა.

მსესხებლის მინიმალური შემოსავალი ან რა ხელფასით აძლევენ იპოთეკას?

განაცხადის გაკეთებამდე იპოთეკამსესხებელმა უნდა იცოდეს, რამდენი შემოსავალია საჭირო იპოთეკური სესხისთვის. საჭირო შემოსავლის ოდენობა ძირითადად დამოკიდებულია სესხის ზომაზე, რომელიც სჭირდება მსესხებელს და სესხის ვადას. შემდგომში, იმისთვის, რომ გამოვთვალოთ შემოსავლის მინიმალური დონე, რომელიც უნდა ჰქონდეს მსესხებელს, აუცილებელია იპოთეკის ყოველთვიური გადასახადის გამოთვლა. საკრედიტო ინსტიტუტების უმეტესობა მზად იქნება განიხილოს იპოთეკური სესხის გაცემა იმ პირობით, რომ ყოველთვიური გადახდა არ აღემატება პოტენციური მსესხებლის შემოსავლის 40%-ს. მსესხებელს შეუძლია დამოუკიდებლად შეაფასოს, საკმარისია თუ არა მისი შემოსავალი იპოთეკის მისაღებად, ყოველთვიური გადასახადის 2,5-ზე გამრავლებით. ასე რომ, ყოველთვიური გადახდით 35,000 რუბლი მინიმალური ზომაიპოთეკის ხელფასი იქნება 87,500 რუბლი.

ამასთან, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ იპოთეკის ხელფასი შორს არის ერთადერთი ფაქტორისგან, რომელსაც ბანკები ითვალისწინებენ კონკრეტული პირისთვის იპოთეკური სესხის გაცემის შესაძლებლობის გადაწყვეტისას. სხვა ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ ბანკის გადაწყვეტილებებზე, მოიცავს სამუშაო ადგილს, თანამდებობას, პოტენციური კლიენტის სტაჟს, აგრეთვე იპოთეკისთვის საჭირო დოკუმენტებს, რომლებიც მათ გადაეცათ.

რამდენი შემოსავალია რეალურად საჭირო იპოთეკური სესხისთვის.

გარდა სესხის ზომისა და ვადისა, მნიშვნელოვანი გავლენაიპოთეკის მინიმალურ შემოსავალზე ასევე მოქმედებს ბანკის მიერ გამოყენებული ყოველთვიური გადახდის გაანგარიშების სქემა. თუ ბანკი იყენებს დიფერენცირებულ გადახდებს, მაშინ მსესხებელს დასჭირდება შემოსავლის უფრო მაღალი დონე, ვიდრე ანუიტეტური გადახდები.

ადამიანს, რომელსაც სურს იპოთეკური სესხის აღება, უნდა გააცნობიეროს, რომ შემოსავალი, რომელიც რეალურად არის საჭირო იპოთეკის მისაღებად და მინიმალური შემოსავალი იპოთეკის მისაღებად, რომელიც შეესაბამება ბანკს, არის ორი განსხვავებული რამ. ეს იმის გამო ხდება, რომ მსესხებელი მზად უნდა იყოს იმისთვის, რომ თუ მის ცხოვრებაში გაუთვალისწინებელი გარემოებები წარმოიქმნება, რაც გამოიწვევს მისი ფინანსური ხარჯების ზრდას, მას შეეძლება განაგრძოს სასესხო ვალდებულებების სრულად შესრულება. მაშინაც კი, თუ ასეთი გარემოებები წარმოიქმნება, მსესხებელს შეუძლია ადვილად გადაიხადოს იპოთეკა, მაშინ მას ნამდვილად აქვს შემოსავლის საკმარისი დონე. თუ მსესხებელი არ არის დარწმუნებული თავის ფინანსურ მდგრადობაში ასეთი გარემოებების შემთხვევაში, მაგრამ მაინც სურს იპოთეკის აღება, მაშინ მან უნდა გააფორმოს სრული იპოთეკური დაზღვევა.

ამრიგად, როდესაც გადაწყვეტს, თუ რამდენი შემოსავალია საჭირო იპოთეკური სესხისთვის, მსესხებელმა უნდა განსაზღვროს არა მხოლოდ მინიმალური, რომელიც შეესაბამება ბანკს, არამედ რეალური შემოსავალი, რაც მას საშუალებას მისცემს კომფორტულად შეასრულოს იპოთეკური სესხით ნაკისრი ვალდებულებები. თუ შემოსავლის პირველი ტიპი არის მინიმალური სტანდარტი, მაშინ მეორე დამოკიდებულია მხოლოდ მსესხებლის პირად საჭიროებებზე. გარდა ამისა, მსესხებლის შემოსავალმა უნდა მისცეს მას დაზოგოს წინასწარი გადახდა, რადგან იპოთეკა წინასწარი გადახდის გარეშე ყოველთვის არ არის ხელმისაწვდომი. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, პასუხი კითხვაზე, თუ რა ხელფასით აძლევენ იპოთეკას, არ ნიშნავს შემოსავლის ოდენობის თქმას, რომელიც ნამდვილად უნდა გქონდეთ, რადგან იპოთეკის მინიმალური ხელფასი ყოველთვის არ შეესაბამება იმას, რაც უნდა მოგაწოდოთ მისაღები სტანდარტი. ცხოვრებისა.

Banks Today Live

ამ ნიშნით მონიშნული სტატიები ყოველთვის განახლებული. ჩვენ ამას მივყვებით

და პასუხობს ამ სტატიის კომენტარებს კვალიფიციური იურისტიდა თავად ავტორისტატიები.

ბევრ რუსს სურს მოსკოვში ბინის ყიდვა - როგორც დედაქალაქის მკვიდრნი, ასევე რეგიონებიდან გადმოსული მოქალაქეები. მაგრამ, სამწუხაროდ, დედაქალაქში ზოგადად მაღალი შემოსავლის პირობებში, პოტენციური მყიდველების უმეტესობისთვის ბინების ღირებულება „ხელმისაწვდომია“. მაშინაც კი, თუ ფართო ბინას ყიდით რეგიონებში, შეიძლება არ მიიღოთ საკმარისი თანხა მოსკოვის გარეუბანში ერთოთახიანი ბინის შესაძენად.
ასეთ ვითარებაში, იპოთეკის მიღების შესაძლებლობა ჩნდება წინა პლანზე - ბოლოს და ბოლოს, ეს არის რეალური (და ხშირ შემთხვევაში ერთადერთი) შესაძლებლობა გახდეთ სახლის მესაკუთრე მოსკოვში. ჩვენს დღევანდელ სტატიაში ვისაუბრებთ ძალიან მნიშვნელოვან კითხვაზე - რა დონის შემოსავალი გჭირდებათ რომ გქონდეთ იპოთეკით ბინა?

მოდით დაუყოვნებლივ გავაკეთოთ დაჯავშნა: ამ განყოფილებაში საუბარი იქნება არა კონკრეტულ ფორმულებზე, არამედ იმაზე ზოგადი პრინციპები. ფაქტია, რომ ყოველი ბანკი მკაცრად ინახავს ანგარიშსწორებისა და შეფასების სისტემებსა და მექანიზმებს. ეს ნიშნავს, რომ შეუძლებელია იმის გარკვევა, თუ როგორ განსაზღვრავს Sberbank ან სხვა დაწესებულება ინდივიდუალური სესხის პარამეტრებს. მაგრამ მიუხედავად ამისა, ჩვენ შევეცდებით განვსაზღვროთ, რა მინიმალური ხელფასი უნდა ჰქონდეს ოჯახს, რომ აიღოს იპოთეკა სბერბანკში ან სხვა ბანკში. ისე, რომ სიცოცხლისა და გართობისთვის ფული მაინც დარჩა.

თუმცა ძირითადი წესებიცნობილია და მათი ცოდნა გამოადგება ნებისმიერ პოტენციურ მსესხებელს იპოთეკის მიღების შესაძლებლობის გათვალისწინებით. სესხის ზომის დასადგენად, ბანკი განსაზღვრავს ორ ზღვარს:

  • პირველი დამოკიდებულია შეძენილი საცხოვრებლის სავარაუდო და გირაოს ღირებულებაზე - ანუ სესხის უზრუნველყოფის ღირებულებაზე;
  • მეორეზე პირდაპირ გავლენას ახდენს კლიენტის საშუალო თვიური შემოსავლის დონე (უფრო სწორად, თანხა, რომელიც მას შეუძლია ბიუჯეტიდან გამოყოს იპოთეკური სესხის დასაფარად).

ამ ლიმიტების მცირე რაოდენობა განსაზღვრავს სესხის მაქსიმალურ ოდენობას, რომელიც ბანკს შეუძლია შესთავაზოს მსესხებელს. და თუ თქვენ ვერ იმოქმედებთ საცხოვრებლის იპოთეკურ ღირებულებაზე რაიმე გზით (გარდა დამატებითი ანაბრის მიწოდებისა), მაშინ აუცილებელია თქვენი ფინანსური შესაძლებლობების წინასწარი შეფასება. ძალიან გულდასაწყვეტი იქნება ბინის არჩევა, შეგროვება Საჭირო საბუთებიიპოთეკისთვის და ბანკის თანამშრომლისგან გაარკვიეთ, რომ თქვენი ხელფასი საკმარისი არ არის სახლის კრედიტით შესაძენად.

როგორ ითვლის ბანკი იპოთეკის ოდენობას და რაზეა დამოკიდებული ის შედეგად?

  • სტანდარტული წესი- იპოთეკის გადახდა არ უნდა აღემატებოდეს საშუალო თვიური მოგების 50%-ს. ბანკი ვარაუდობს, რომ ხელფასის მეორე ნახევარი საკმარისი უნდა იყოს ყველა სხვა ხარჯისთვის ( კომუნალური გადასახადები, ტრანსპორტი, საკვები, ტანსაცმლის ყიდვა, გართობა და ა.შ.);
  • თუ გაქვთ სხვა სესხი(ასევე ღია ლიმიტები საკრედიტო ბარათები), მაშინ იპოთეკის მაქსიმალური გადახდა შემცირდება არსებულ სესხებზე გადახდების ოდენობით;
  • თუ გყავთ დამოკიდებულები, გადაიხადეთ ალიმენტი, ქირავნობის გადასახადები (მაგალითად, ბინისთვის ან ავტოფარეხისთვის), არის სხვა დიდი ფიქსირებული ხარჯები, ისინი ასევე ამცირებენ იპოთეკის გადახდის შესაძლო ოდენობას და შედეგად, სესხის მაქსიმალურ ოდენობას;
  • ამავდროულად, თანამსესხებლების, მეუღლის არსებობა(ოჯახის მთლიანი შემოსავლის გათვალისწინებით), დამატებით დადასტურებულ შემოსავალს შეუძლია გაზარდოს თქვენი იპოთეკა თქვენი ფინანსური შესაძლებლობების გაფართოებით.

ასევე წაიკითხეთ:

ყველაფერი რუსეთში ლატარიის შესახებ: რა არის მოგების შანსები?

ბანკების მოთხოვნები „იპოთეკური“ მსესხებლის მიმართ

მაშ, რა მოეთხოვება მსესხებელს მოსკოვში ბინისთვის სესხის მისაღებად? მოდით შევხედოთ პუნქტებს:

  • წინასწარი გადახდის ფული - აუცილებელი პირობაიპოთეკური სესხი. გადახდის ოდენობა 10-15-დან 25-30%-მდეა და დედაქალაქში ბინების ღირებულების გათვალისწინებით, ეს საკმაოდ დიდი თანხა იქნება. მათი დაგროვება, მიღება შესაძლებელია სუბსიდიის სახით (მაგალითად, ახალგაზრდა ოჯახების სახელმწიფო მხარდაჭერის პროგრამების ფარგლებში, სამშობიარო კაპიტალის სახით და ა.შ.). საკმაოდ გავრცელებულია რეგიონებში ბინების გაყიდვის პრაქტიკა დედაქალაქში საცხოვრებლის წინასწარი თანხის მისაღებად.
  • მუდმივი სამუშაო სტაბილური შემოსავლით. როგორც წესი, იპოთეკის შემთხვევაში ბანკები ითხოვენ ოფიციალურ რეგისტრაციას, „თეთრ“ ხელფასს და სამუშაო გამოცდილებას ბოლო ადგილზე მინიმუმ 6 თვის განმავლობაში.
  • საშუალო თვიური შემოსავალი ორჯერ უნდა იყოს სესხის გადახდის გაანგარიშებულ ოდენობაზე (იდეალურად, ეს თანაფარდობა კიდევ უფრო მაღალი იყოს) - ასე რომ, იპოთეკის გადახდა არ შეარყევს მსესხებლის ფინანსურ მდგომარეობას და არ იმოქმედებს მისი ოჯახის ბიუჯეტზე;
  • არ არის მნიშვნელოვანი ხარჯები ქირის, ალიმენტის, სესხის გადახდისა და სხვა ვალდებულებებისთვის. თეორიულად, ისინი შეიძლება მოხდეს, მაგრამ შემდეგ იპოთეკის გადახდის ოდენობა მნიშვნელოვნად შემცირდება ამ ინფორმაციის გათვალისწინებით, რაც ნიშნავს, რომ შემოსავლის დონე გაცილებით მაღალი უნდა იყოს.
  • ბანკები უფრო მზად არიან გასცენ იპოთეკა მსესხებლებს მეუღლეებთან ერთად, რაც ამცირებს სამუშაოს დაკარგვის გამო დეფოლტის რისკს.
  • თუ თქვენ ფლობთ სხვა ქონებას, მაშინ ეს ბანკისთვის დიდი პლუსია და ზრდის წარმატების შანსებს. გარდა ამისა, თქვენ შეგიძლიათ გადასცეთ ასეთი ქონება, როგორც გირაო იპოთეკაზე და დაზოგოთ თავი წინასწარი გადახდისგან.

იპოთეკური საცხოვრებლის ღირებულება და საჭირო ხელფასი - განვიხილავთ რეალურ მაგალითზე

მოსკოვში ბინების ფასები ძალიან მაღალია რეგიონებთან შედარებით, მაგრამ ამავე დროს ისინი მნიშვნელოვნად განსხვავდება ტერიტორიის მიხედვით. ერთი ან ორი მეტროსადგურიც კი გარეუბანში შეიძლება შეამციროს ბინის ღირებულება კვადრატულ მეტრზე 20-30 ათასი რუბლით.

2017 წლის დასაწყისში მოსკოვში საცხოვრებლის ფასი მერყეობდა 100-110 ათასი რუბლიდან კვადრატულ მეტრზე ზელენოგრადში, ბირიულოვოში, ვნუკოვოში 500 ათასამდე კვადრატულ მეტრზე ცენტრში (ოსტოჟენკა, არბატი). კვადრატული მეტრის ღირებულება "საშუალო" კატეგორიის რაიონებში არის 150-200 ათასი რუბლი. ამრიგად, პატარა ბინა 35 კვ.მ. ასეთ ადგილებში მინიმუმ 5 მილიონი რუბლი ეღირება. რა უნდა იყოს ოჯახის შემოსავალი იპოთეკის ასაღებად?

ასევე წაიკითხეთ:

სახელმწიფო მხარდაჭერით ვაწყობთ იპოთეკას

მაგალითი. ერთი წლის წინ მოსკოვში გადახვედით იმ რეგიონიდან, სადაც 1,5 მილიონი რუბლის ღირებულების ბინა დატოვეთ. დედაქალაქში იპოვნეთ მუდმივი სამუშაო 120 ათასი რუბლის ხელფასით და გეგმავთ იპოთეკური სესხის მიღებას ბინის შესაძენად. ამავდროულად, არის გადახდები სხვა სესხებზე 20 ათასი რუბლის ოდენობით და ბავშვის დახმარება (ოფიციალური ხელფასის 25% - 30 ათასი რუბლი). რისი პრეტენზია შეგიძლიათ?

დასაწყისისთვის, მოდით განვსაზღვროთ იპოთეკის მაქსიმალური გადახდა, სხვა ვალდებულებებისთვის გადახდების გამოკლება და ბალანსის განახევრება: (120-20-30): 2 = 35 ათასი რუბლი. გაითვალისწინეთ, რომ ამავდროულად, თქვენ გექნებათ 35 ათასი რუბლი "სიცოცხლისთვის" - ბანკმა შეიძლება ჩათვალოს ეს თანხა არასაკმარისად დედაქალაქში საცხოვრებლად ან გაითვალისწინოს სხვა ხარჯები და კიდევ შეამციროს სესხის გადახდის ოდენობა.

რამდენ იპოთეკას შეიძლება ელოდოთ ამ გადახდით? გამოვთვალოთ საშუალოდ საპროცენტო განაკვეთი 13% წელიწადში:

ამრიგად, მაშინაც კი, თუ თქვენ მიმართავთ სესხს მაქსიმალური ვადით და ყიდით ბინას რეგიონში, რომ გადაიხადოთ საცხოვრებლის ნაწილი და წინასწარი გადასახადი, შეგიძლიათ დაეყრდნოთ საცხოვრებელს არაუმეტეს 4,5 მილიონი რუბლის ფასად. ეს საკმარისია მხოლოდ პატარა ბინის შესაძენად არც თუ ისე პრესტიჟულ უბანში.

თუმცა, თქვენ შეგიძლიათ გაზარდოთ სესხის თანხა:

  • სხვა სესხებზე დავალიანების დაფარვა იპოთეკის გაცემამდე;
  • მეუღლის თანამსესხებლად ჩართვა (ან, თუ ბანკი გვთავაზობს ასეთ შესაძლებლობას, ორივე მეუღლის შემოსავლის გათვალისწინებით).

გარდა ამისა, ყოველთვის შეგიძლიათ იყიდოთ იაფი ბინა გარეუბანში, გადაიხადოთ თქვენი იპოთეკა ვადაზე ადრე და შემდეგ აიღოთ ახალი - უკვე უფრო ძვირი და პრესტიჟული საცხოვრებლისთვის. ეს არის ზუსტად ის, რასაც აკეთებს ბევრი იპოთეკური მსესხებელი დედაქალაქში - რეგიონში საკმაოდ მაღალი ხელფასების გათვალისწინებით, ეს არის რეალური შესაძლებლობა, სწრაფად გახდეთ მოსკოვის ბინის მფლობელი.

დასკვნები

ასე რომ, მოსკოვში იპოთეკის მისაღებად, თქვენ უნდა გქონდეთ არა მხოლოდ კარგი საკრედიტო რეპუტაცია და მნიშვნელოვანი თანხა წინასწარი გადახდისთვის, არამედ მუდმივი მუშაობა. მაღალი დონესაკმარისი შემოსავალი იპოთეკის გადახდაზე. ბანკები ძალიან მკაცრია იპოთეკური მსესხებლების ფინანსური მდგომარეობის გათვალისწინებით, მცირე ნიუანსების და თუნდაც მცირე, მაგრამ ფიქსირებული ხარჯების გათვალისწინებით.

ამ ყველაფრის გათვალისწინებით, თქვენ რეალისტურად უნდა შეაფასოთ თქვენი ვარიანტები სესხზე განაცხადის დროს. ჩვენ გირჩევთ წინასწარ შეაფასოთ კრედიტის ოდენობა, რომელიც შეგიძლიათ მიიღოთ უფასო სესხის კალკულატორების გამოყენებით. ამავდროულად, გამოაკლეთ „მანქანის“ მიერ გამოურიცხავი ხარჯები მიღებული გადახდის თანხას - და მხოლოდ ამის შემდეგ შედეგი იქნება მიახლოებული რეალურთან.

 

შეიძლება სასარგებლო იყოს წაკითხვა: