Укладання договору теплопостачання у нежитловому приміщенні. Тринадцятий арбітражний апеляційний суд

А56-52706/2014

1071/2015-18483(2)

ТРІНАДЦЯТИЙ АРБІТРАЖНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовський проспект, 65
http://сайт

ПОСТАНОВЛЕННЯ

м. Санкт-Петербург

Резолютивну частину постанови оголошено 24 лютого 2015 року
Постанова виготовлена у повному обсязі 24 лютого 2015 року
Тринадцятий арбітражний апеляційний суд
у складі:

головуючого Смирнової Я.Г.
суддів Жукової Т.В., Несміяна С.І.
під час протоколу судового засідання: секретарем судового засідання Бернат К.А.,
за участю:
від позивача: Медведський А.А. за довіреністю від 01.10.2014,
від відповідача: 1. Фоміна Н.Є. за довіреністю від 27.01.2015, 2. Трифонова В.А. за довіреністю від 01.09.2014,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги (реєстраційний номер 13АП-645/2015, 13АП-647/2015, 13АП-649/2015) ТОВ "Інтромейт", ТОВ "Піонер-Буд", ДУП "Паливно-енергетичний комплекс на рішення Арбітражного суду міста Санкт-Петербурга та Ленінградської областівід 07 грудня 2014 року у справі № А56-52706/2014 (суддя Орлова Є.А.), ухвалена
за позовом ТОВ "Інтромейт" (місце знаходження: Росія 191025, Санкт-Петербург, Маяковського, 6, літ. А, прим. 6-Н, ОГРН: 1047818004915)
до 1. ГУП "Паливно-енергетичний комплекс Санкт-Петербурга" (місце знаходження: 190000, Санкт-Петербург, вул. Мала Морська, д. 12, ОГРН: 1027810310274)
2. ТОВ "Піонер-Буд" (місце знаходження: Росія 196143, Санкт-Петербург, вул. Орджонікідзе, д.42, літ Б, ОГРН: 1037821062070)

про примушення до укладання договору,

встановив:

товариство з обмеженою відповідальністю «Інтромейт» (місце знаходження: Росія 191025, Санкт-Петербург, Маяковського, 6, літ. А, прим. 6-Н, ОГРН: 1047818004915, далі - Суспільство) звернулося до Арбітражний судміста Санкт-Петербурга та Ленінградської області з позовом до державного унітарного підприємства «Паливно-енергетичний комплекс Санкт-Петербурга» (місце знаходження: 190000, Санкт-Петербург, вул. Мала Морська, буд. 12, ОГРН: 1027810310274, далі) товариству з обмеженою відповідальністю «Піонер-Буд» (місце знаходження: Росія 196143, Санкт-Петербург, вул. Орджонікідзе, д.42, літ Б, ОГРН: 1037821062070, далі - ТОВ «Піонер-Буд») з позовом, що містить вимогу примусі останніх до укладення договору з позивачем шляхом зобов'язання укласти потрійну додаткову угоду про внесення змін до договору теплопостачання №2184.34.037.1 від 01.11.2013 із зазначенням на стороні абонента замість товариства з обмеженою відповідальністю «Піонер-Буд» - товариство з обмеженою відповідальністю Строй» та товариство з обмеженою відповідальністю «Інтромейт», з умовами про внесення платежів за послуги, що надаються, пропорційно часткам у праві спільної власності на об'єкт.
Під час розгляду справи судом першої інстанції прийнято уточнення позовних вимог, згідно з якими позивач просив змусити Підприємство та ТОВ «Піонер-Буд» до укладання договору з ТОВ «Інтромейт» шляхом зобов'язання укласти потрійну додаткову угоду про внесення змін до договору теплопостачання №2184.1101. .2013 у новій редакції, запропонованій позивачем:
«Товариство з обмеженою відповідальністю «Інтромейт», іменоване надалі «Власник 1», в особі генерального директораНоскова Дмитра Юрійовича, що діє на підставі Статуту, з одного боку, та Товариство з обмеженою відповідальністю «Піонер-Буд», що надалі іменується «Власник 2», в особі генерального директора Макарова Дмитра В'ячеславовича, що діє на підставі Статуту, з іншого боку, разом іменовані «Сторони», уклали Угоду про таке:
1. Відповідно до Договору №071/12 купівлі-продажу від 02.10.2012 Власнику 1 належить 3/5 частки, а Власнику 2-2/5 частки у праві спільної часткової власності на об'єкт нерухомого майна - комунально-побутовий комплекс (Об'єкт) , розташований за адресою: м. Санкт-Петербург, вул. Афонська, буд. 25, літ. А.; призначення: нежитлове; 4-поверховий (підземних поверхів - 1), загальна площа - 4 995,6 кв.м, умовний номер 78-78-38/120/2012-224, що включає, окрім іншого, інженерні мережі та комунікації, обладнання, в тому числі зовнішні та внутрішні мережі теплопостачання.
2. Відповідно до статті 246 Цивільного кодексу Російської Федерації, Сторони визначили таке:
2.1.Сторони здійснюють спільне користування інженерними мережами і комунікаціями, а також споживання послуг теплопостачання виходячи з принципів безпеки, сумлінності та розумності, а також відповідно до чинних на території Російської Федерації нормативно-правових і нормативними актами, у тому числі ФЗ N 190-ФЗ від 27.07.2010 «Про теплопостачання», Правилами підготовки та проведення опалювального сезонуу Санкт-Петербурзі та іншими;
2.2 Власник 2 підписанням цієї Угоди висловлює свою згоду на внесення змін до раніше укладеного між ТОВ «Піонер-Буд» та ДУП «ПЕК СПб» договору теплопостачання у гарячій воді № 2184.34.037.1 від 01.11.2013 (Договір теплопостачання) на боці абонента, при якому на боці абонента буде множина осіб: ТОВ «Інтромейт» та ТОВ «Піонер-Буд»;
2.3 Оплата послуг теплопостачання за фактичний обсяг спожитої теплової енергії та здійснення передбачених Договором теплопостачання інших платежів здійснюється Власником 1.
При цьому Власник 2, на вимогу Власника 1, зобов'язується компенсувати останньому 40% (сорок відсотків) від суми платежу, що підлягає оплаті за послуги теплопостачання та інші передбачені Договором теплопостачання платежі.
У разі комерційної експлуатації Об'єкта виключно Власником 1, Власник 2 має право повністю або частково відмовитися від виплати суми, зазначеної у другому абзаці пункту 2.3 Угоди, якщо доведе, що зазначені витрати не пов'язані з витратами на утримання та збереження Об'єкта згідно зі статтею 249 Російської Федерації. А якщо ні, то Власник 1 має право вимагати сплати відповідної суми Власником 2 або утримати зазначену суму із суми, що підлягає розподілу між Сторонами, відповідно до статті 248 Цивільного кодексу Російської Федерації.
2.4. Поточний та капітальний ремонт мереж теплопостачання та пов'язаного з ними обладнання та елементів здійснюється Сторонами спільно, пропорційно часткам у праві.
3. Ця Угода набирає чинності та стає обов'язковою для керівництва та виконання Сторонами та третіми особами, з моменту її підписання уповноваженими представниками Сторін або набрання чинності відповідним рішенням суду».
Рішенням Арбітражного суду міста Санкт-Петербурга та Ленінградської області від 07.12.2014 арбітражний суд першої інстанції задовольнив уточнені позивачем вимоги: зобов'язав Підприємство ТОВ «Піонер-Буд» укласти додаткову угоду з ТОВ «Інтромейт» про внесення3 до договору. 01.11.2013 (у новій редакції) у редакції позивача.
Не погодившись із рішенням суду, учасники процесу звернулися з апеляційними скаргами.
Позивач в апеляційній скарзі просить рішення суду першої інстанції змінити у мотивувальній частині, вказавши: на стор.2 абз.9 «3/5 частки Об'єкта зареєстровано за ТОВ «Інтромейт»; на стор.3 абз.4 «Товариство з обмеженою відповідальністю «Піонер-Буд», іменоване надалі «Власник 2».
ТОВ «Піонер-Буд» в апеляційній скарзі посилається на те, що угоди сторін (ТОВ «Інтромейт» та ТОВ «Піонер-Буд») про володіння, користування та розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, на момент винесення судового рішення не було, та позивачем не були заявлені позовні вимоги щодо встановлення порядку володіння, користування та розпорядження майном, що перебуває у частковій власності. ТОВ «Піонер-Буд» вважає, що суд вийшов за межі пред'явлених позовних вимог.
Підприємство в апеляційній скарзі зазначає, що ДУП «ПЕК СПб» не ухилялося від внесення змін до договору у зв'язку з переходом Об'єкта у загальночасткову власність ТОВ «Піонер-Буд» та ТОВ «Інтромейт»; ухвалення рішення про те, яким чином мають вноситись зміни до договору (множинність осіб на стороні абонента або повна заміна абонента) не належить до компетенції ДУП «ПЕК СПб». Зазначене рішення, як зазначає Підприємство, мають приймати самі власники Об'єкта. На думку Підприємства, примус до ув'язнення додаткової угодиу редакції позивача є неправомірним.
У судовому засіданні сторони підтримали позиції, викладені у скаргах.
Законність та обґрунтованість рішення, що оскаржується, перевірені в апеляційному засудженні.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи скарги, суд апеляційної інстанції встановив таке.
Згідно з матеріалами справи, 01.11.2013 ДУП «ПЕК СПб» та ТОВ «Піонер-Буд» укладено договір теплопостачання № 2184.34.037.1 (далі – договір) щодо комунально-побутового комплексу за адресою: Санкт-Петербург, вул. Афонська, д. 25 літ.А (далі - Об'єкт).
03.04.2014 листом №58/10219 ТОВ «Піонер-Буд» звернулося до ДУП «ПЕК СПб» із заявою про внесення змін до договору теплопостачання, вказавши, що відповідно до свідоцтва про державну реєстрацію права від 11.10.2012, оформленого на підставі договору купівлі- продажі 3/5 частки Об'єкта № 071/12 від 11.10.2012, 3/5 частки Об'єкту зареєстровано за ТОВ «Піонер-Буд».
08.05.2014 листом № 58-12/13440 ДУП «ПЕК СПб» повідомило ТОВ «Піонер-Буд» та ТОВ «Інтромейт» про варіанти зміни договірних відносин з проханням надати на адресу ГУП «ПЕК СПб» інформацію про прийняте рішення: укладання договору з однією особою за наявності письмової згоди іншої або укладення договору із двома особами.
Угоди про порядок користування мережами теплопостачання та умови подачі на Об'єкт через приєднану мережу теплової енергії ТОВ «Інтромейт» та ТОВ «Піонер-Буд» не укладено.
Вважаючи, що порушення права позивача полягає у неправомірному усуненні позивача від участі у договорі на стороні ТОВ «Піонер-Буд», та належним способом захисту права даному випадкує не укладення нового договору, а внесення змін до чинного договору, ТОВ «Інтромейт» звернулося до арбітражного суду із цим позовом.
Суд першої інстанції задовольнив уточнені позовні вимоги ТОВ «Інтромейт». Суд зазначив, що враховуючи вимоги, що містяться в частині 2 статті 539 Цивільного кодексу Російської Федерації, позивач і ТОВ «Піонер-Буд», як пайові власники теплоспоживаючої установки, стосовно теплопостачальної організації (ГУП «ПЕК СПб») мають статус співабонентів. за загальному правилуРозмір зазначених зобов'язань власників визначається пропорційно площі приміщень, що їм належать. Задовольняючи вимоги, суд виходив речей, що власники приміщень у нежитловому будинку вправі виходячи з частини 4 статті 421 Цивільного кодексу Російської Федерації укласти між собою угоду, встановлює інший розмір зобов'язань кожного співвласників щодо оплати спожитої теплової енергії.
Суд апеляційної інстанції зазначає, що приймаючи рішення, що оскаржується, суд першої інстанції правильно застосував норми чинного законодавства, що регулює спірні правовідносини.
Однак, висновок суду першої інстанції про задоволення позовних вимог суд апеляційної інстанції вважає помилковим через таке.
У силу частини 1 статті 4 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, статті 11 Цивільного кодексу Російської Федерації звернення до арбітражного суду має бути обумовлене необхідністю захисту порушених прав і метою їх відновлення.
Захист цивільних правздійснюється переліченими у статті 12 Цивільного кодексу Російської Федерації методами, і навіть іншими методами, передбаченими законом.
При цьому спосіб захисту, що обирається, у разі задоволення вимог позивача повинен призвести до відновлення його порушених або оспорюваних прав; має не тільки відповідати інтересам особи, яка звертається за захистом, а й відповідати характеру допущеного щодо неї порушення, а також не порушувати прав інших осіб.
У силу пункту 1 статті 421 Цивільного кодексу Російської Федерації громадяни та юридичні особивільні на підписання договору. Примус до укладання договору не допускається, за винятком випадків, коли обов'язок укласти договір передбачений названим Кодексом, законом або добровільно прийнятим зобов'язанням.
Згідно зі статтею 426 Цивільного кодексу Російської Федерації публічним договором визнається договір, укладений комерційною організацією та встановлює її обов'язки з продажу товарів, виконання робіт або надання послуг, які така організація за характером своєї діяльності повинна здійснювати стосовно кожного, хто до неї звернеться. Відмова комерційної організації від укладання громадського договору за наявності можливості надати споживачеві відповідні товари, послуги, виконати йому відповідні роботи заборонена.
У разі необґрунтованого ухилення комерційної організації від укладання публічного договору застосовуються положення, передбачені пунктом 4 статті 445 цього Кодексу.
В силу пункту 4 статті 445 Цивільного кодексу Російської Федерації, якщо сторона, для якої відповідно до названого Кодексу або інших правових актів укладення договору обов'язково, ухиляється від його укладання, інша сторона має право звернутися до суду з вимогою про примус укласти договір.
Таким чином, законодавцем встановлено спеціальний спосіб захисту порушеного права при ухиленні або відмові у укладенні публічного договору, а саме вимога про примус до його укладання.
З матеріалів справи та позовної заявислід, що ТОВ «Інтромейт» звернулося з вимогою до відповідачів про внесення змін до чинного договору теплопостачання.
З вимогою про примус укласти договір у порядку статті 426 Цивільного кодексу Російської Федерації позивач до ДУП «ПЕК СПб» не звертався, проект договору із суттєвими умовами на адресу Підприємства не направляв. Таким чином, у цьому випадку позов ТОВ «Інтромейт» до ДУП «ПЕК СПб» свідчить про неналежний спосіб захисту позивачем свого права.
Крім того, наявність у позивача права спільної часткової власності на інженерні комунікаціїбудівлі (теплопостачання) не тягне за собою виникнення у нього права на укладення договору теплопостачання.
У силу пункту 1 статті 548 Цивільного кодексу Російської Федерації до відносин, пов'язаних із постачанням теплової енергії через приєднану мережу, застосовуються правила, передбачені статтями 539 - 547 названого Кодексу, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами.
За договором енергопостачання енергопостачальна організація зобов'язується подавати абоненту (споживачеві) через приєднану мережу енергію, а абонент зобов'язується оплачувати прийняту енергію, а також дотримуватись передбаченого договором режиму її споживання. До відносин за договором енергопостачання, не врегульованим цим Кодексом, застосовуються закони та інші правові акти про енергопостачання, а також обов'язкові правила, прийняті відповідно до них (пункти 1, 3 статті 539 Цивільного кодексу Російської Федерації).
При цьому чинним законодавством, зокрема статтею 539 Цивільного кодексу Російської Федерації, не передбачена обов'язковість укладання договорів енергопостачання тільки з особою, яка має безпосереднє приєднання до мереж енергопостачальної організації. Навпаки, законодавство у сфері теплопостачання ( Федеральний законвід 27.07.2010 N190-ФЗ "Про теплопостачання") передбачає можливість опосередкованого приєднання абонента до мереж енергопостачальної організації за наявності належного технологічного приєднання та вільної потужності у відповідній точці постачання.
Разом з тим, згідно з пунктом 44 Правил організації теплопостачання в Російській Федерації, затверджених Постановою Уряду РФ від 08.08.2012 N808 "Про організацію теплопостачання в Російській Федерації та про внесення змін до деяких актів Уряду Російської Федерації", у разі якщо в нежитловій будівлі є 1 (один) теплове введення, то заявка на укладення договору теплопостачання подається власником нежитлового приміщення, в якому є теплове введення, за наявності в нежитловій будівлі кількох теплових вводів, заявки на укладення договору теплопостачання подаються кожним власником приміщення, в якому є теплове введення. Відносини щодо забезпечення тепловою енергією (потужністю) та (або) теплоносієм та оплатою відповідних послуг з власниками інших приміщень, що не мають теплового введення, визначаються за згодою між власниками таких приміщень, які уклали договір теплопостачання.
З матеріалів справи випливає, що частки співвласників ТОВ «Інтромейт» та ТОВ «Піонер-Буд» у натурі не виділені (частина 2 статті 244 Цивільного кодексу Російської Федерації).
На даний час власники Об'єкта не мають технічної можливості отримувати теплову енергіюавтономно один від одного. Оскільки будівля знаходиться у спільній частковій власності без визначення меж займаних площ і не розділені інженерні комунікації, енергопостачальна організація уклала договір на теплопостачання всієї будівлі з одним із власників – ТОВ «Піонер-Буд». Зазначений договір недійсним не визнано. Питання про укладення договору з ТОВ «Інтромейт» може бути розглянуте у разі поділу власності (будівлі) на окремі блоки теплоізолюючими конструкціями, що огороджують, з окремою системою теплопостачання при забезпеченні їх приладами обліку.
ТОВ «Інтромейт» наведені обставини не спростовано, тому відмова ДУП «ПЕК СПб» від укладання договору не може розцінюватися як ухилення зобов'язаної сторони від публічного договору.
Таким чином, підстав для укладання позивачем з ДУП «ПЕК СПб» самостійного договору теплопостачання в силу вищезазначеного пункту Правил N 808 також немає.
Крім того, порядок володіння, користування та розпорядження даним майном на праві спільної часткової власності закріплений у статтях 246, 247 Цивільного кодексу Російської Федерації.
Відповідно до пункту 1 статті 247 Цивільного кодексу Російської Федерації володіння та користування майном, що перебуває у частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників, а при недосягненні згоди - у порядку, встановленому судом.
Згідно з роз'ясненнями Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації, викладеними в пункті 1 постанови від 23.07.2009 N64 "Про деякі питання практики розгляду спорів про права власників приміщень на спільне майно будівлі", відносини власників приміщень, що розташовані в нежитловій будівлі у такій будівлі прямо законом не врегульовані. Тому відповідно до пункту 1 статті 6 Цивільного кодексу України до зазначених відносин підлягають застосуванню норми законодавства, що регулюють подібні відносини, зокрема статті 249, 289, 290 зазначеного Кодексу.
У силу пункту 1 статті 290 Цивільного кодексу Російської Федерації власникам квартир у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності спільні приміщення будинку, конструкції будинку, що несуть, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що обслуговує більше однієї квартири.
Таким чином, позивачу як учаснику права спільної часткової власності на будівлю належить право спільної часткової власності на спільне майно будівлі, в тому числі інженерні комунікації будівлі - теплопостачання.
Отже, власники нежитлових приміщеньу будівлі є власниками спільної часткової власності на будинок, мають рівними правамикористування комунальними ресурсами, і з співвласників немає права обмежувати другого співвласника у користуванні даними ресурсами.
За таких обставин наявність у позивача права спільної часткової власності на інженерні комунікації будівлі (теплопостачання) не тягне за собою виникнення у позивача права укласти договір теплопостачання з енергопостачальною організацією. Зазначене право тягне за собою безперешкодне з боку інших власників приміщень, розташованих у будівлі, користування позивачем комунальними ресурсами.
Таким чином, чинне законодавство не передбачає обов'язки енергопостачальної організації укладати договір із кожним із власників спільної часткової власності.
У разі укладення договору теплопостачання нежитлової будівлі з енергопостачальною організацією одним із власників приміщень будівлі та оплатою ним цим договоромусієї кількості спожитої будинком теплоенергії (стаття 544 Цивільного кодексу) інші власники в силу статті 210 Цивільного кодексу зобов'язані відшкодувати йому витрати, пов'язані з теплопостачанням приміщень, що перебувають у їх власності. За загальним правилом розмір зазначених зобов'язань власників визначається пропорційно площі приміщень, що їм належать.
Водночас власники приміщень у нежитловій будівлі мають право на підставі пункту 4 статті 421 Цивільного кодексу укласти між собою угоду, яка встановлює інший розмір зобов'язань кожного із співвласників щодо оплати спожитої будинком теплоенергії.
У силу статті 247 Цивільного кодексу Російської Федерації володіння та користування майном, що перебуває у частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників, а за недосягнення згоди - у порядку, що встановлюється судом.
Порушуючи вимоги статті 65 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації ТОВ «Інтромейт» не представило доказ звернення безпосередньо до ТОВ «Піонер-Буд» про врегулювання відповідних розбіжностей.
Вимоги щодо встановлення порядку володіння, користування та розпорядження майном, що перебувають у частковій власності ТОВ «Інтромейт» та ТОВ «Піонер-Буд» не є предметом справжнього спору, оскільки в рамках цієї справи заявлено позов про внесення змін до чинного публічного договору.
Таким чином, судом апеляційної інстанції не встановлено порушень законних прав та інтересів позивача.
За викладених обставин рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з відмовою у задоволенні позовних вимог ТОВ «Інтромейт».
Відповідно до статті 110 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації витрати на державне мито за апеляційними скаргами ТОВ «Піонер-Буд» та ДУП «ПЕК СПб» підлягають віднесенню на ТОВ «Інтромейт».
На підставі викладеного та керуючись статтями 268-271 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, Тринадцятий арбітражний апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Арбітражного суду міста Санкт-Петербурга та Ленінградської області від 07.12.2014 у справі № А56-52706/2014 скасувати.
У задоволенні позовних вимог відмовити.
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Інтромейт» (ОДРН: 1047818004915) на користь ГУП «Паливно-енергетичний комплекс Санкт-Петербурга» (ОДРН: 1027810310274) 2000 рублів на відшкодування витрат за держмитом по апел.
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Інтромейт» (ОДРН: 1047818004915) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Піонер-Буд» (ОДРН: 1037821062070) 2000 рублів на відшкодування витрат за держмитом попелу.
Постанова може бути оскаржена до Арбітражного суду Північно-Західного округу у строк, що не перевищує двох місяців з дня його ухвалення.

Головуючий		Я.Г. Смирнова
		Т.В. Жукова С.І. Несміян

Запитання юристу (онлайн):

Запитання юристу (онлайн): Здрастуйте. Я власник нежитлового приміщення під магазин у житловому будинку. У мене проблема із укладанням договору на управління з ТСЖ.

Підкажіть будь ласка, якщо встановлені 2 прилади обліку тепла (один мій інший мешканців) та система опалення окрема, чи є окремий договір з постачальником тепла, я все одно повинна платити за труби мешканців?

По електриці теж саме, окреме введення, матриця, і окремий договір. Чому мене змушують сплачувати повний тариф за утримання будинку?

А ще хвора тема про ліфти. У мене підвальне приміщення Я теж повинна платити за ліфти? Вони на першому поверсі, але не як не в цоколі?

Юридична консультація:

За загальним правилом, встановленому статтею 210 Цивільного кодексу Росії (далі - ЦК України), власник несе тягар утримання належного йому майна, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно до статті 244 ДК РФ майно, що у власності двох чи кількох осіб, належить їм у праві спільної власності. Майно може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з власників у праві власності (часткова власність) або без визначення таких часток (спільна власність). Загальна власність на майно є пайовою, за винятком випадків, коли законом передбачено утворення спільної власності на це майно.

Статтею 249 ДК РФ встановлена обов'язок кожного учасника часткової власності пропорційно зі своєю часткою брати участь у сплаті податків, зборів та інших платежів за загальним майном, а також у витратах на його утримання та збереження.

Відповідно до пункту 1 статті 290 ЦК України та пункту 1 статті 36 Житлового кодексу Російської Федерації (далі - ЖК РФ) власникам квартир та власникам нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності спільні приміщення будинку (в т.ч. у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більше одного приміщення в даному будинку обладнання), несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, а також земельна ділянка, на якому розташований будинок, з елементами озеленення та благоустрою.

Статтею 39 ЖК РФ встановлено, що власники приміщень у багатоквартирному будинку несуть тягар витрат на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку. Частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, тягар яких несе власник приміщення у такому будинку, визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно у такому будинку зазначеного власника. Правила утримання спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюються Урядом Російської Федерації.

Відповідно до статті 153 ЖК РФ громадяни та організації зобов'язані своєчасно та повністю вносити плату за належне їм приміщення та комунальні послуги. Цей обов'язок виникає у власника з виникнення права власності на таке приміщення.

Відповідно до статті 154 ЖК РФ плата за приміщення та комунальні послуги для власника приміщення в багатоквартирному будинку включає плату за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги та роботи з управління багатоквартирним будинком, змісту, поточному і капітального ремонтуспільного майна у багатоквартирному будинку.

Відповідно до пункту 1 статті 158 ЖК РФ власник приміщення у багатоквартирному будинку зобов'язаний нести витрати на утримання належного йому приміщення, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку пропорційно своїй частці у праві спільної власності на це майно шляхом внесення плати за утримання та ремонт житлове приміщення.

Отже, власник нежитлового приміщення, розташованого в будівлі, в силу прямої вказівки закону зобов'язаний нести витрати на утримання майна незалежно від наявності у нього витрат на утримання власного приміщення, що знаходиться в індивідуальній власності, та витрат на комунальні послуги. У зв'язку з цим утримання власного приміщення, оплата комунальних послуг, що споживаються в ньому, а також утримання земельної ділянки, наданої в індивідуальне користування і не входить до складу спільного майна багатоквартирного будинку, не звільняє власника приміщень від тягаря витрат на утримання спільного майна багатоквартирного будинку, включаючи земельну ділянку, на якій розташований будинок.

Таким чином, комунальні послуги, на які у Вас укладено окремі договори, - Ви повинні оплачувати самостійно - за особистими приладами обліку.

При цьому законом на Вас покладено обов'язок оплати витрат на утримання спільного майна багатоквартирного житлового будинку, включаючи ліфти та інженерні комунікації (труби).

Наш офіс знаходиться на першому поверсі багатоквартирного будинку. Керівна компанія виставила нам за початок 2017 р. рахунки на оплату утримання та ремонту загальнобудинкового майна, а також загальнобудинкових потреб з електроенергії, водопостачання та водовідведення.
Нежитлове приміщення під офіс нам у безоплатне користування передав Комітет з управління власністю Мінземмайна на десять років. Офіс має окремий вхід, центральне опалення, водопровід, каналізацію, освітлення (встановлені індивідуальні прилади обліку) Для утримання даного приміщення щорічно укладаються договори на опалення, електроенергію, водопостачання та водовідведення, очищення стічних вод безпосередньо з ресурсопостачальними організаціями. З керуючою компанією договір ми не укладали.
Із загальнобудинкового майна, яке ми самі не утримуємо, до нас належить лише підвальне приміщення під нашим офісом та дах чотириповерхового будинку, частиною якого ми є.
Керівна компанія пригрозила у разі невиконання нами зобов'язань щодо оплати послуг звернутися до суду. Чи правомірні їхні вимоги?

У керуючої компанії(КК) не має права пред'являти вимоги до користувача нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку - такі вимоги слід пред'являти власнику.

Відповідно до ст. 39 ЖК РФ тягар витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку несуть власники житлових та нежитлових приміщень. Відповідно до п. 1 ст. 37 ЖК РФ частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, тягар яких несе власник приміщення в такому будинку, визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку зазначеного власника і пропорційна розміру загальної площі майна, що належить йому.

Відповідно до ч. 2 ст. 153 та ч. 1 ст. 158 ЖК РФ обов'язок щодо оплати комунальних послуг задля забезпечення утримання приміщення (зокрема нежитлового) у багатоквартирному будинку доручається власника цього приміщення. Ні цивільне, ні житлове законодавство не містять положень про покладення обов'язку щодо внесення плати за комунальні послуги на користувачів нежитлових приміщень, у тому числі багатоквартирних. житлових будинках. Порядок відшкодування користувачем витрат на оплату комунальних послуг або інших послуг, пов'язаних із утриманням майна у багатоквартирному будинку, може бути врегульований угодою між користувачем та власником. Керівна компанія чи ресурсопостачальна організація, не будучи стороною договору безоплатного користування, немає права пред'являти вимогу про оплату комунальних послуг користувачеві приміщення. Обов'язковою перед такими суб'єктами особою є власник.

Відносини з надання комунальних послуг власникам та користувачам приміщень у багатоквартирних будинках регулюються Правилами надання комунальних послуг власникам та користувачам приміщень у багатоквартирних будинках та житлових будинків, затвердженими постановою Уряду РФ від 06.05.2011 № 354 (далі - 5). Відповідно до п. 16 Правил № 354 належне утримання спільного майна в залежності від способу управління багатоквартирним будинком забезпечується власниками приміщень шляхом укладання договору управління багатоквартирним будинком з організацією, що управляє.

Щодо орендарів нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку вищими судовими інстанціями було сформульовано чітку правову позицію, згідно з якою такі суб'єкти не відповідають перед керуючою компанією за утримання та ремонт загальнобудинкового майна, виплату комунальних платежів.

Ще в 2011 р. Президія ВАС РФ у постанові від 12.04.2011 № 16646/10 у справі № А55-11329/2009 роз'яснив, що орендар не може безпідставно збагатитися за рахунок керуючої компанії внаслідок відмови від оплати понесених нею витрат оскільки оплачувати такі витрати зобов'язаний власник нерухомості.

В іншій справі про стягнення заборгованості на ремонт та утримання спільного майна в будинку Президія ВАС РФ ухвалила стягнути спірну суму тільки з власника, пояснивши, що покладати обов'язок щодо внесення таких платежів на орендаря власник не має права (постанова Президії ВАС РФ від 17.04.2012 № 15 /11 у справі № А40-99124/10-37-796).

У Визначенні від 10.11.2014 № 305-ЕС14-1452 у справі № А40-59220/2013 Колегія з економічних спорів ЗС РФ вказала, що не ст. 210 ЦК України, ні ч. 3 ст. 154 ЖК РФ не містять норм про покладання обов'язку щодо внесення плати за комунальні послуги на орендарів нежитлових приміщень, у тому числі розташованих у багатоквартирних житлових будинках. Положення договору оренди, яким було закріплено обов'язок орендаря укладати договори на надання комунальних та експлуатаційних послуг, не є підставою для стягнення плати за комунальні послуги з орендаря.

ЗС РФ зазначив, що договір оренди, регулюючи відносини власника та орендаря нерухомості, не містить умов про виконання орендарем на користь третьої особи зобов'язань власника щодо несення комунальних витрат. Немає такої вимоги та у п. 2 ст. 616 ГК РФ, що передбачає обов'язок орендаря підтримувати майно у справному стані та нести витрати на його утримання. Відповідно до ст. 36 і 39 ЖК РФ саме власники несуть тягар витрат на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку.

Аналогічні висновки суди неодноразово робили і стосовно договорів безоплатного користування майном (див., наприклад, ухвалу Шостого арбітражного апеляційного суду від 26.03.2015 № 06АП-702/2015 у справі № А73-0146). Так, АС Вологодської області в Огляді судової практики щодо спорів, пов'язаних з управлінням та утриманням багатоквартирних будинків, за 1-е півріччя 2012 р. констатував, що обов'язок нести витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку не може бути покладений на позичальника нерухомого майна, що володіє приміщеннями на праві безоплатного користування - відповідати перед керуючою компанією повинен власник майна.

А ось власникам приміщень необхідно мати на увазі, що з 1 січня 2017 р. постачання холодної та гарячої води, теплової енергії, електричної енергії та газу до нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, а також відведення стічних вод здійснюється на підставі договорів ресурсопостачання, укладених безпосередньо з ресурсопостачальною організацією. При цьому власники нежитлових приміщень зобов'язані сплатити за енергоресурси, що споживаються при утриманні спільного майна багатоквартирного будинку. З початку 2017 р. дані витрати включаються до витрат за утримання приміщення (п. 29, 30 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затв. Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 № 491).

Як було зазначено ще Президією ВАС РФ у постанові від 09.11.2010 № 4910/10 у справі № А71-9485/2009-ГЗ, керуюча компанія не повинна доводити розмір фактичних витрат, що виникли у неї у зв'язку із змістом спільного майна, виділяючи їх за по відношенню до одного з власників приміщень. Несування товариством самостійних витрат за утримання свого майна не звільняє його як співвласника від обов'язку нести витрати на утримання спільного майна відповідно до вимог ст. 249 ЦК України (див. також рішення АС Орловської областівід 27.07.2016 у справі № А48-2747/2016, Волгоградській області від 20.02.2016 у справі № А12-59613/2015).

З 1 січня 2017 року змінився характер відносин між керуючою МКД організацією (УО, ТСЖ, ЖК, ЖБК) та власником нежитлового приміщення.

Раніше такий власник мав два варіанти отримати комунальні послуги: загалом через УО, ТСЖ, ЖК, ЖБК або за договором з ресурсопостачальною організацією (РСО). Тепер власник зобов'язаний укласти договори ресурсопостачання безпосередньо з РСО. Керівна МКД організація у відносинах постає як сполучна ланка. Вона більше не надає комунальних послуг у нежитлові приміщення, але при цьому у неї з'явилися нові обов'язки.

Зараз УО, ТСЖ, ЖК, ЖБК повинні:

повідомити власника нежитлового приміщення про необхідність укласти договори з РЗГ та регоператором ТКО;
передати до РСО та регоператора ТКО інформацію про власників нежитлових приміщень до МКД.

Такі зміни до законодавства внесло постанову Уряду РФ від 26 грудня 2016 р. № 1498 «Про питання надання комунальних послуг та утримання спільного майна у багатоквартирному будинку». Ця постанова включила перелічені вище обов'язки до Правил надання комунальних послуг власникам та користувачам приміщень у багатоквартирних будинках та житлових будинків, затверджених постановою Уряду РФ від 6 травня 2011 р. № 354 (далі – Правила № 354).

Дивіться фрагмент вебінару для наших передплатників на тему "Перехід на прямі договори між РСО та споживачем"

Хто має вводити в експлуатацію та опломбувати ІПУ, який встановлений у нежитловому приміщенні МКД

Роботи з введення ІПЗ в експлуатацію має проводити РЗГ.

Постачання холодної води, гарячої води, теплової енергії, електричної енергії та газу в нежитлове приміщення в МКД, а також відведення стічних вод відбувається на підставі договорів з РСО. Такі договори слід укладати за правилами законодавства про водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання, теплопостачання. Це передбачає абзац 3 пункту 7 Правил №354.

Постановою Уряду РФ від 29 липня 2013 р. № 643 затверджено типовий договіргарячого водопостачання. Пункт 13 договору передбачає обов'язок РЗЗ здійснювати допуск до експлуатації приладів обліку (вузлів обліку) гарячої води. Пункт 19 встановлює обов'язок опломбування приладів обліку.

Скарги на компанію, що управляє: куди можуть звернутися мешканці

Який договір керуючої компанії необхідно укласти із власником нежитлового приміщення

Вид договору компанії, що управляє, з власником нежитлового приміщення залежить від способу управління МКД. Якщо будинком управляє УО, діють одні правила; якщо ТСЖ, ЖК, ЖБК – інші.

Дивіться фрагмент вебінару для наших передплатників на тему"Поширені помилки у спілкуванні з жителями: практика, поради та приклади"

Вдома управляє УО

УО укладає з кожним власником приміщення договір управління МКД. Умови договору затверджують загальні збори власників приміщень у будинку. Ці умови однакові всім власників (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Спеціального договору для власників нежитлових приміщень закон не передбачає.

Разом про те, договір управління МКД має містити становища, які стосуються саме власників нежитлових приміщень в МКД. Таких спеціальних положеньдва:

обов'язок власника укласти у письмовій формі договори ресурсопостачання з ресурсопостачальними організаціями та договір на надання послуг із поводження з ТКО – з регіональним оператором;
наслідки у разі, якщо власник не укласти договори.

Ця вимога передбачає абзац 14 підпункту «п» пункту 31 та абзац 9 підпункту «к» пункту 148(22) Правил № 354.

Якщо ваш договір управління МКД не містить зазначених положень, варто включити їх у текст. Це позбавить вас зайвих суперечок і непорозуміння з власниками. Як уникнути проблем із укладанням договору ми вчимо на .

Будинком управляє ТСЖ, ЖК або ЖБК

Відповідь на запитання про те, чи укладати договір із власником нежитлового приміщення, залежить від того, полягає такий власник у житловому об'єднанні чи ні.

Якщо власник не входить до членів ТСЖ, ЖК, ЖБК, укласти з власником договір про надання послуг з утримання та поточного ремонту спільного майна в МКД (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

Якщо ж власник – член житлового об'єднання, то жодного договору укладати не потрібно. Члени ТСЖ, ЖК, ЖБК вносять обов'язкові платежі на утримання та поточний ремонт спільного майна в МКД у порядку, який встановили органи управління товариства чи кооперативу (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

Прямі договори з ресурсопостачальними організаціями та прямі розрахунки за комунальні послуги

Як повідомити власника нежитлового приміщення про необхідність укласти договори з ресурсопостачальною організацією

Ви повинні повідомити власників нежитлових приміщень у МКД про необхідність укласти низку нових договорів. Зробіть це якомога раніше. Хоча закон не передбачає термін для повідомлення, зволікати не варто. Чим швидше ви сповістите власників, тим нижче ризик негативних наслідків.

Договір управління багатоквартирним будинком: суттєві умови, порядок укладання та розірвання

Увага:якщо ви не повідомите власника нежитлового приміщення, це може призвести до непорозуміння та суперечок.

Якщо власник не укласти прямі договори з ресурсопостачальними організаціями, всі вони визначатимуть обсяг комунальних ресурсів розрахунковими методами. Зрештою власник заплатить більше, ніж планував. Не виключено, що у такій переплаті він звинуватить вас. Зокрема, власник може послатися на те, що керуюча МКД організація порушила обов'язок щодо повідомлення. Отже, ця організація має відшкодувати збитки у вигляді переплати.

Чи встануть суди на бік власників, покаже практика. Водночас уже сам факт суперечки та непорозуміння з власником можна розцінити як негативний наслідок.

Які документи та відомості потрібно отримати від власника нежитлового приміщення

Власник нежитлового приміщення повинен представити вам низку документів та відомостей. Вони потрібні для управління МКД, тому у ваших інтересах їх вчасно отримати.

Документи, які треба запросити у власника, – це копії договорів ресурсопостачання з РЗГ. Ви маєте право вимагати копію договору вже з моменту його укладання (п. 18 Правил № 354). Але, швидше за все, ви не знаєте, коли саме власник уклав договір із РСО та чи уклав взагалі. Тому варто направити власнику запит із формулюванням: «Прошу подати копії всіх договорів із ресурсопостачальними організаціями. Якщо договори ще не укладено, прошу подати їх копії протягом 5 (п'яти) днів з моменту укладання».

Окрім того, отримайте від власника дві групи відомостей.

Обсяги комунальних ресурсів, спожитих за розрахунковий період за договорами ресурсопостачання. Власники нежитлових приміщень зобов'язані надавати ці дані у тому самому порядку та строки, які встановлені для складання показань ІПУ споживачами комунальних послуг (п. 18 Правил № 354).
Обсяги послуги щодо поводження з ТКО, наданої за розрахунковий період за договором із регоператором ТКО. Щоб отримати ці дані, надішліть запит власнику. Він має надати відомості протягом трьох робочих днів (абз. 4 п. 148(1) Правил № 354).

Ситуація: як діяти, якщо власник нежитлового приміщення до МКД не передає УО, ТСЖ, ЖК, ЖБК дані про обсяги спожитих комунальних ресурсів

Ви маєте право направити письмовий запит про надання інформації:

власнику нежитлового приміщення (п. 18 Правил №354);
відповідної РСО (підп. «е(1)» п. 18 Правил, обов'язкових під час укладання договорів із ресурсопостачальними організаціями, затверджених постановою Уряду РФ від 14 лютого 2012 р. № 124, далі – Правила № 124).

РСО не повинна враховувати обсяг постачання комунального ресурсу власникам нежитлових приміщень до МКД, коли визначає обсяги комунальних ресурсів для розрахунків із виконавцем комунальних послуг. Це встановлює пункт 21 Правил №124.

Чи може керуюча організація надавати комунальні послуги через посередницькі договори?

Як передати інформацію про власників нежитлових приміщень у РСО та регоператору ТКО

Ви зобов'язані надати відомості про власників нежитлових приміщень ресурсопостачальним організаціям, які постачають комунальні ресурси до МКД, та регіональному оператору щодо поводження з ТКО. Це передбачає абзац 4 пункту 6 та абзац 5 пункту 148(1) Правил № 354.

Щоб виконати обов'язок, складіть повідомлення, в якому вкажіть:

адреси МКД, де є нежитлові приміщення;
перелік приміщень;
Ф. І. О. або найменування власників приміщень.

Порада:Якщо ви маєте додаткову інформацію про власників, також вкажіть її в повідомленні. Наприклад, телефонні номери або інші контакти власників. Це позбавить вас зайвих питань з боку РСО та регоператора ТКО.

Повідомлення надішліть поштою, доставте в офіс адресата або передайте будь-яким іншим зручним способом. Головне, щоб спосіб підтверджував факт, що адресат отримав інформацію.

Таке повідомлення надішліть кожному з адресатів один раз. Але якщо дані про власників нежитлових приміщень зміняться, компанії, що управляє, потрібно надати оновлену інформацію.

Можливо, буде корисно почитати: