Kann der zweite Eigentümer diese Gebäude ohne meine Zustimmung im Alleingang in Besitz nehmen? Wie kann ich eine Wohnung ohne Zustimmung des Zweitbesitzers mieten? Wichtige Nuancen der Mietregistrierung Ist es für den Eigentümer von zwei Wohnungen möglich?

Nach Einholung der Zustimmung der Vormundschaftsbehörde muss der Verkauf des Anteils nach dem üblichen Szenario erfolgen: Ausgliederung aus der Masse und Angebot an andere Eigentümer. Wie kann man einen Wohnungsanteil ohne Zustimmung des Zweiteigentümers verkaufen? Fälle, in denen sich die Eigentümer nicht einvernehmlich über den Verkauf von Anteilen einigen können, sind leider keine Seltenheit. Es gibt auch viele Nuancen, die mit bestimmten Umständen zusammenhängen: Beispielsweise ist der Aufenthaltsort des Eigentümers unbekannt oder er weicht einfach einem inhaltlichen Gespräch über die Zuteilung eines Teils des Miteigentums aus dem Gemeinschaftseigentum aus. Wie verkauft man in diesem Fall einen Anteil an einer Wohnung? Das Hauptpostulat ist, dass jeder, der ihn zugeteilt hat in Form von Sachleistungen oder durch die Gerichte. Gleichzeitig können andere Eigentümer den Verkauf einer Aktie nicht verhindern, obwohl sie ein vorrangiges Erwerbsrecht haben.

Wie verkauft man eine Wohnung, wenn der Zweitbesitzer dagegen ist?

Aufmerksamkeit

Entscheidet sich der Eigentümer, einen Anteil an der Wohnung zu verkaufen, muss er zunächst anderen Eigentümern der Anteile anbieten, ihre Anteile abzukaufen. Dies wird als Vorkaufsrecht zum Kauf einer Aktie bezeichnet.

Die Info

Der Eigentümer der Aktie muss die anderen Eigentümer schriftlich über seine Absichten informieren und ihnen eine Frist von einem Monat geben, um eine Entscheidung zu treffen. DAS IST EIN SEHR INTERESSANTER UND WICHTIGER PUNKT: Sehr oft wird das Recht auf Vorkauf eines Anteils an einer Wohnung mit der Erlaubnis zum Verkauf verwechselt.

Und das sind verschiedene Dinge. Spüren Sie den Unterschied zwischen den Konzepten (ich werde sie wiederholen): „RECHT, EINEN ANTEIL AN DER WOHNUNG ZU KAUFEN, WELCHES DER EIGENTÜMER EINES ANDEREN ANTEILS AN DER WOHNUNG HAT“ und „ERLAUBNIS ZUM VERKAUF“, das niemand hat.

Wie verkauft man 2018 einen Anteil an einer Wohnung? Schritt-für-Schritt-Anleitung

Wichtig

Wenn der Nachbar solchen Optionen nicht zustimmt, muss dieses Problem nur gerichtlich gelöst werden. Es ist viel einfacher, die Hälfte der Wohnung zu verkaufen, wenn die Wohnung über 2 oder mehr isolierte Wohnzimmer verfügt.

Natürlich wird in diesem Fall der Preis für Immobilien immer niedriger, aber bei Bedarf können Käufer für diese Option gefunden werden. Fallstricke Immobilienmakler weisen darauf hin, dass beim Verkauf einer Aktie viele Schwierigkeiten auftreten können.
Dies kann zunächst einmal daran liegen, dass einige Miteigentümer die Begriffe „primärer Buyout“ und „Verkaufserlaubnis“ verwechseln. Beispielsweise können sie den Erhalt einer Benachrichtigung über den Verkauf einer Aktie vermeiden und es ist nicht möglich, eine Transaktion ohne ihre schriftliche Ablehnung anzumelden.
Leider sagt das Bürgerliche Gesetzbuch nichts darüber aus, was zu tun ist, wenn sich die Nachbarn nicht treffen.

Wie kann man einen halben Wohnungsanteil verkaufen, wenn der Zweiteigentümer dagegen ist?

Die russische Gesetzgebung hat sich seit dem 01.01.2016 geändert und nun spiegelt dieser Artikel die rechtlichen Besonderheiten des Aktienverkaufs nicht vollständig wider. Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Ihren örtlichen Notar.
Veröffentlicht am 6. Juni 2016. Unterzeichnet am 2. Juni 2016. Akzeptiert Staatsduma 20. Mai 2016 Genehmigt durch den Föderationsrat am 25. Mai 2016.
Beitragen zu das Bundesgesetz vom 21. Juli 1997 N 122-FZ „Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit“ (Gesetzsammlung Russische Föderation, 1997, N 30, Kunst. 3594; 2001, N 11, Kunst. 997; 2004, N 35, Art. 3607; 2005, N 1, Kunst. 22; 2016, N 1, Kunst. 11) die folgenden Änderungen: 1) In Artikel 24: a) Satz 1 wird wie folgt angegeben: „1.

Verkauf eines Wohnungsanteils. oder wie verkauft man einen Anteil an einer Wohnung?

Der Eigentümer muss über ein Dokument verfügen, aus dem hervorgeht, welcher Anteil ihm gehört. Zum Beispiel das Recht auf 1/2 Anteil der Wohnung oder 50 % der Gesamtfläche. Wichtig! Zunächst versuchen sie, Sachanteile zuzuteilen. Wenn beispielsweise die Anzahl der Zimmer in einer Wohnung der Anzahl der Eigentümer entspricht, kann jeder ein separates Zimmer bekommen.

Eine solche Aufteilung erfolgt im Einvernehmen der Teilnehmer. Wenn es beispielsweise nicht möglich ist, einen separaten Raum zuzuweisen Einzimmerwohnung, der Raum ist durch Quadratmeter aufgeteilt.

Im Eigentumsrecht wird ein solcher Anteil als Prozentsatz oder Bruchteil der Gesamtfläche ausgewiesen. Der Verkauf eines Anteils erfolgt auf die gleiche Weise wie der Verkauf der gesamten Wohnung.

Aber es gibt auch einige Nuancen. Die übrigen Eigentümer haben ein vorrangiges Recht, einen Anteil zu erwerben. Nur bei Ablehnung ist ein Geschäftsabschluss mit einem Drittkäufer möglich.

So verkaufen Sie einen Anteil an einer Wohnung

Im Jahr 2018 handelt es sich um einen Auszug aus der USRN, der die Höhe des Verkäuferanteils angibt;

Eigentumsurkunden für die Wohnung, die es Ihnen ermöglichen, die Grundlage für den Erwerb eines Anteils an der Immobilie zu prüfen;
Katasterpass der Wohnung, aus dem die Katasterregistrierung und die Hauptmerkmale der Räumlichkeiten hervorgehen;
technischer Pass der Räumlichkeiten, der das Fehlen einer unbefugten Sanierung oder Rekonstruktion bestätigt;
schriftliche Ablehnungen der Inhaber des Vorkaufsrechts oder Bestätigung der Anzeige;
notarielle Zustimmung des Ehegatten zum Verkauf des Anteils (sofern der Verkäufer verheiratet ist).

Wenn vorhanden erforderliche Dokumente Es wird ein Vertrag über den Verkauf eines Wohnungsanteils erstellt. Es sagt aus:

Daten der Parteien (vollständiger Name, Passdaten);
Beschreibung des Gegenstands der Transaktion.

Wie verkauft man einen Anteil an einer Wohnung – was ist die Schwierigkeit?

Um Rechtsstreitigkeiten über den Verkauf eines Wohnanteils zu vermeiden, ist ein Vorkaufsrecht zum Erwerb eines Anteils durch andere Eigentümer vorgesehen. Aus diesem Grund erfordert der Verkauf eines Anteils die vorherige Benachrichtigung aller Miteigentümer über den Wunsch, ihren Teil der Immobilie zu verkaufen. Innerhalb eines Monats müssen die Eigentümer antworten, ob sie die vorgeschlagene Aktie zum Verkäuferpreis kaufen möchten. Wenn mehrere Eigentümer den Wunsch geäußert haben, ein Geschäft abzuschließen, hat der Verkäufer das Recht, zu wählen, an wen er die Immobilie verkauft.

Im Falle einer Ablehnung können Sie sich einen Drittkäufer suchen und mit ihm einen Kaufvertrag abschließen. Gesetzlicher Rahmen Artikel 244 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation legt fest, dass Eigentum von zwei oder mehr Personen im gemeinsamen Eigentum mit Festlegung des jeweiligen Anteils oder im gemeinsamen Eigentum ohne Festlegung der Anteile steht.

Verkauf einer Wohnung mit mehreren Eigentümern

Dafür müssen Sie zwar ein so mühsames Verfahren wie die Zuteilung einer Aktie durchlaufen. Dies bedeutet, dass nach der Privatisierung jeder Miteigentümer einen bestimmten Anteil besitzt.

Es kann als Bruch ausgedrückt werden. Beispielsweise hat eine Zweizimmerwohnung zwei Eigentümer, deren Anteil jeweils ½ beträgt. Wenn wir von einer Sachbeteiligung sprechen, stellt sich heraus, dass jede Person Eigentümer eines der Zimmer ist und sie gemeinsam über Gemeinschaftsräume (Küche, Flur, Speisekammer) verfügen. Darüber hinaus haben sie nach Zuteilung eines Anteils auch das Recht, die oben genannten Räumlichkeiten zu nutzen. In diesem Fall wird der Anteil jedes Einzelnen persönlich und die Nachbarn bleiben Miteigentümer. Auch gemeinsames Eigentum kann geteilt werden. Dies ist in der Regel ein komplexer und langwieriger Prozess, nach dem das Gemeinschaftseigentum aufgehoben wird und nur eine Person alleiniger Eigentümer wird.

So verkaufen Sie einen Anteil an einer Wohnung, wenn der Zweiteigentümer dagegen ist

So kann der Verkauf oder Kauf einer Aktie mit verschiedenen Nuancen einhergehen, die dies leider nicht immer vorsehen sollten Vorschriften wie Wohnen, Familie und Bürgerliche Gesetzbücher RF. Wie verkauft man einen Anteil an einer Wohnung? Was tun, wenn die Aktie einem Minderjährigen gehört? Ist es möglich, einen Anteil zu verkaufen, wenn die Transaktion nicht von anderen Teilnehmern des Miteigentums genehmigt wird? Wie verkauft man einen Anteil an einer Hypothekenwohnung? Das Verfahren zum Verkauf eines Anteils an einer Wohnung Sie können nur einen bestimmten Anteil verkaufen, der in der Gesamtmasse der Anteile klar definiert ist und bewertet werden kann. In der Praxis muss der Eigentümer immer auf die Zuteilung des Miteigentums in Form von Sachleistungen zurückgreifen, d. h. bestimmen, welche und wie viele Räumlichkeiten zu diesem Anteil gehören. Es wird davon ausgegangen, dass die Zuteilung der Anteile im gegenseitigen Einvernehmen der Eigentümer erfolgen sollte. Andernfalls entscheidet das Gericht über die Angelegenheit.

So verkaufen Sie einen Anteil an einer Wohnung, wenn der Zweitbesitzer gegen 2017 ist

Bei einer gegen das Vorkaufsrecht verstoßenden Veräußerung eines Anteils hat jeder andere Miteigentümer das Recht, innerhalb von drei Monaten gerichtlich zu verlangen, dass die Rechte und Pflichten des Käufers auf ihn übertragen werden. Dieser Artikel des Gesetzbuches sieht jedoch nicht den Fall vor, dass sich andere Eigentümer von Anteilen an einer Wohnung einer solchen Mitteilung des Verkäufers entziehen.

Öfter für mehr richtige Vorgehensweise Mitteilungen Eigentümer – Verkäufer von Anteilen – wenden sich an einen Notar (was richtig ist), allerdings stellen Notare nicht immer die erforderlichen Bescheinigungen aus, wenn die Übergabe der Mitteilung an einen anderen Eigentümer nicht möglich war. Und dann kommt es, dass der Federal Registration Service (FRS) die Annahme von Dokumenten für den Verkauf von Aktien an einen Außenstehenden verweigert, es sei denn, andere Eigentümer werden benachrichtigt.

So verkaufen Sie einen Anteil an einer Wohnung, wenn der Zweitbesitzer gegen 2016 ist

Die Eintragung des Verfahrens zur Zuteilung eines Anteils erfolgt durch einen Notar, mündliche Vereinbarungen haben selbstverständlich keine Rechtskraft. Zur gleichen Zeit, wenn die Miteigentümer nicht dazukommen gemeinsame Entscheidung, dann darf diese Frage nur durch die Gerichte gelöst werden.

Die Klage wird in der Regel von dem Eigentümer eingereicht, der das Verfahren zur Zuteilung eines Anteils durchführen möchte. Ein Rechtsstreit kann sich bis zu sechs Monate oder länger hinziehen (insbesondere, wenn andere Teilnehmer nicht an Besprechungen teilnehmen).

Verkauf eines Teils der Wohnung Nach der Zuteilung eines Anteils hat der Eigentümer das Recht, diesen zu verkaufen. Bevor Sie dies tun, müssen Sie jedoch anderen Eigentümern anbieten, Ihren Anteil einzulösen. Laut Gesetz sollten andere Eigentümer vor dem Verkauf eines Anteils an einer Wohnung unbedingt eine schriftliche Mitteilung mit einem Kaufangebot senden. In diesem Dokument sind die Kosten und technische Eigenschaften Wohnungen.

Der Erwerb einer Wohnung von mehreren Eigentümern zeichnet sich durch folgende 3 Punkte aus: Miteigentümer müssen auf das Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten verzichten, Miteigentümer entscheiden einstimmig über den Verkauf der Wohnung, dazu ist die Vormundschaftsbehörde verpflichtet die Transaktion des minderjährigen Eigentümers genehmigen.

Die Zivilgesetzgebung Russlands legt fest, dass, wenn der Verkauf einer Wohnung durch zwei Eigentümer gemeinsam durchgeführt wird, ihre Beziehung zueinander formalisiert werden kann:

In Form von Miteigentum.
Als Miteigentum.

Auf dieser Grundlage muss der Käufer die Besonderheiten der Transaktion beim Verkauf einer Wohnung im Besitz zweier Eigentümer, die Risiken, die beim Kauf eines Hauses entstehen, und die Unterlagen berücksichtigen, die von den Eigentümern angefordert werden müssen.

Beim Kauf einer Immobilie von mehreren Eigentümern läuft der Käufer Gefahr, die Immobilie, die er gutgläubig erworben hat, gerichtlich zu verlieren, wenn:

Einer der Eigentümer erhielt vom anderen Miteigentümer keine Zustimmung zum Verkauf der Immobilie.
Der Verkäufer hat den zweiten Miteigentümer nicht über den bevorstehenden Verkauf der Wohnung informiert. Damit verletzte er sein Vorkaufsrecht auf den Erwerb eines Anteils an der Wohnung.

Dokumente zum Abschluss eines Geschäfts

Um ein unverhältnismäßiges Risiko aus der Transaktion auszuschließen, müssen Sie wissen, welche Unterlagen Sie beim Abschluss eines Kaufvertrages vom Verkäufer benötigen.

Mit einem Anteilseigner

Tabelle 1. Grundlegende Unterlagen für den Verkauf einer Immobilie durch einen Miteigentümer. Quelle: Rechtsportal Consultant.ru

*Dokumentieren*	*Art des Dokuments*	*Ein Kommentar*
Gründe für den Besitz einer Wohnung (Privatisierungsvertrag, Gerichtsbeschluss, Kaufvertrag)	Allgemeines für Verträge über den Verkauf von Wohnraum	Ein Dokument, das die Übertragung der Rechte des Eigentümers von einer Person auf eine andere bescheinigt.
Eigentumsurkunde	Allgemein	Offizielles Papier von Rosreestr, das die staatliche Registrierung der Wohnung für den Eigentümer bestätigt.
1. Schriftliche Benachrichtigung des zweiten Miteigentümers mit einem Angebot zum Kauf eines Anteils. 2. Schriftliche Weigerung des Zweiteigentümers, einen Anteil an der Wohnung zu kaufen.	Erforderlich	Ein Dokument, das für die Übertragung eines Immobilienanteils an einen Dritten erforderlich ist, wenn der Zweiteigentümer diesen nicht kaufen möchte.

Wichtige Nuance: Wenn Ehefrau und Ehemann gemeinsame Miteigentümer einer Wohnung sind, sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, Wohneigentum ohne notarielle Zustimmung oder die persönliche Zustimmung eines der Ehegatten zu verkaufen. Der Verkäufer muss zum Zeitpunkt der Transaktion dem Käufer vorlegenHeiratsvertrag . Aus dem Dokument muss hervorgehen, dass die Wohnung nur dem Verkäufer gehört und der andere Ehegatte keine Eigentumsrechte an der veräußerten Wohnung hat.

Zusätzliche Dokumente

Zu den weiteren Dokumenten, die beim Verkauf einer Wohnung durch zwei Eigentümer vor der Geldüberweisung geprüft werden, gehören:

Reisepass.
Technischer Pass der Wohnung.
Eine Bescheinigung des Wohnungsamtes mit Informationen über die in der Wohnung gemeldeten Mieter.
Stromrechnungen über das Fehlen von Schulden.

Wie viele Verträge gibt es?

Erfolgt der Verkauf der Wohnung durch zwei Eigentümer gemeinsam, so genügt der Abschluss eines Vertrages. Das Dokument muss die persönlichen Daten der beiden Eigentümer von Wohnimmobilien und des Käufers enthalten.

Wichtige Nuance: Einer der Miteigentümer kann Wohnungen verkaufen, ohne dass der Zweite am Ort der Transaktion anwesend ist. IN dieser Fall Der Käufer muss verlangen, dass er die notariell beglaubigte Zustimmung des Zweiteigentümers zum Verkauf vorlegt.

Beim Verkauf einer Wohnung, die den Eigentümern gemeinsam gehört, wird 1 Vertrag erstellt. Seitens des Verkäufers können beide Eigentümer oder einer von ihnen unterschreiben. Eine alleinige Verfügung über die Immobilie ist möglich, wenn der zweite Miteigentümer dies schriftlich genehmigt hat. Eine solche Erlaubnis muss von einem Notar beglaubigt werden.

Verfahren

Für Aktionär

Bereiten Sie ein Dokumentenpaket für den Abschluss der Transaktion vor.
Senden Sie eine schriftliche Mitteilung mit den Vertragsbedingungen und dem Preis an einen anderen Miteigentümer mit dem Vorschlag, den Anteil abzukaufen.
Erwarten Sie eine Antwort innerhalb eines Monats.
Verkaufen Sie ihm mit Zustimmung des Zweiteigentümers seinen Anteil an der Immobilie zu den in der Bekanntmachung genannten Bedingungen. Wenn der zweite Miteigentümer mit diesen Bedingungen nicht einverstanden ist, müssen Sie mit ihm verhandeln, um eine für beide Parteien akzeptable Option zu finden. Wenn die Anforderungen des Käufers dem Verkäufer nicht zusagen, kann der Verkäufer den Verkauf seines Teils der Wohnung an ihn verweigern und sich nach einem anderen Käufer umsehen.
Mit Eingang einer schriftlichen Ablehnung oder Ausbleiben einer Antwort innerhalb eines Monats gilt die Pflicht des Verkäufers zur Benachrichtigung des anderen Eigentümers als erfüllt. Von nun an ist er in der Wahl des Käufers frei.

Für Miteigentümer

Holen Sie die schriftliche, beglaubigte Zustimmung des zweiten Miteigentümers oder die Zustimmung zur persönlichen Beteiligung an der Transaktion ein. Wenn die Entscheidung zum Verkauf der Wohnung von zwei Eigentümern nicht einstimmig getroffen wird, kann die Transaktion nicht stattfinden.
Bereiten Sie ein Paket mit Dokumenten vor, die für den Abschluss der Transaktion erforderlich sind.
Bei der Vertragsgestaltung werden nur die personenbezogenen Daten eines der Miteigentümer angegeben. Der zweite Miteigentümer unterschreibt lediglich das Dokument, wenn er persönlich an der Transaktion beteiligt ist.

Wer zahlt Steuern?

Das Gesetz verpflichtet den Verkäufer zur Zahlung der Einkommensteuer an die Staatskasse.

Wenn der Eigentümer die Wohnung seit mehr als 5 Jahren ununterbrochen besitzt, erhält er Anspruch auf 1 Million Rubel.

Wichtige Nuance: die Mindestbesitzdauer einer Immobilie, um das Recht darauf zu erhalten Steuerabzug auf 3 Jahre verkürzt, wenn:

Der Verkäufer erwarb die Immobilie im Rahmen eines lebenslangen Wartungsvertrags mit einem Angehörigen.
Der Verkäufer hat die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen naher Verwandter oder ein Familienmitglied.
Der Verkäufer erhielt die Immobilie durch Unterzeichnung eines Privatisierungsvertrags.

Wenn ein Besitzer ein Kind ist

In diesem Fall müssen die Eltern dem Käufer eine schriftliche Genehmigung eines Mitarbeiters der Vormundschaftsbehörde vorlegen. Ohne Genehmigung wird der Kauf einer Wohnung äußerst riskant. Tatsache ist, dass die Vormundschaftsbehörde eine solche Transaktion gerichtlich anfechten und den Anspruch mit einer Verletzung des Wohnrechts eines Minderjährigen begründen kann.

Der Verkauf einer Wohnung ist, wenn der Zweiteigentümer dagegen ist, gar nicht so schwierig, wenn man alle Feinheiten von Transaktionen mit Miteigentum oder Miteigentum kennt. Allerdings können Einwände des zweiten Eigentümers der Immobilie den Verkaufsprozess erheblich verzögern, da der Verkäufer eine Reihe zwingender Formalitäten einhalten muss.

Wird für eine Wohnung ein gemeinschaftliches Miteigentum begründet, so erhält jeder Miteigentümer einen bestimmten Anteil an der Wohnung. Unabhängig von der Größe der Anteile wird jeder Eigentümer verfügen Gleichberechtigung bei der Veräußerung von Eigentum. Dazu müssen Sie die folgenden Schritte ausführen:

einen Käufer für einen Anteil an einer Wohnung finden;
allen wesentlichen und optionalen Bedingungen des Kaufvertrages zustimmen;
einen Vertragsentwurf vorbereiten, in dem der Preis und das Zahlungsverfahren zwischen den Parteien angegeben werden;
den Zweiteigentümer über die bevorstehende Transaktion informieren und ihm das Recht einräumen, den Anteil zu den in der Mitteilung genannten Bedingungen zurückzugeben (diese müssen mit den Bedingungen des Kaufvertragsentwurfs übereinstimmen);
30 Tage nach Zustellung der Mitteilung warten;
Auch wenn der Zweiteigentümer Einwände gegen den Verkauf erhebt, beantragen Sie die Beurkundung des Kaufvertrags bei einem Notar.
Nachdem Sie den Vertrag bei einem Notar beglaubigt haben, wenden Sie sich an die Rosreestr-Einrichtung oder das Multifunktionszentrum, um die Transaktion zu registrieren und das Eigentum zu übertragen.
Sie erhalten einen Auszug aus der USRN, wonach die Rechte an einem Anteil an der Wohnung auf den neuen Eigentümer übertragen werden.

Einwände des Zweiteigentümers gegen den Verkauf einer Aktie können in jeder der angegebenen Phasen der Transaktion geltend gemacht werden. Unabhängig von den Gründen für eine solche Meinungsverschiedenheit hat sie keine rechtliche Bedeutung und kann den Deal lediglich verzögern.

Auf die Laufzeit des Geschäfts kann bereits im Stadium der Mitteilung Einfluss genommen werden. Beabsichtigt der Zweiteigentümer in diesem Fall nicht, vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, kann er unverzüglich nach Erhalt der Mitteilung schriftlich erklären, dass er auf dieses Recht verzichtet. Dann kann der Verkäufer nicht auf den Ablauf von 30 Tagen warten und sofort mit der nächsten Phase der Transaktion fortfahren – der Beglaubigung.

Was wäre, wenn der Zweiteigentümer in seiner Antwort auf die Mitteilung nicht seine Meinung zum Vorkaufsrecht geäußert, sondern ein kategorisches Verbot der Veräußerung fremder Anteile angekündigt hätte? Eine solche Erklärung kann einfach ignoriert werden und der Ablauf der gesetzlich vorgesehenen einmonatigen Frist zur Prüfung der Mitteilung abgewartet werden.

Auch in späteren Phasen spielen die Einwände des Zweitbesitzers keine Rolle. Bei der notariellen Beurkundung des Vertrages und der Registrierung der Transaktion im Rosreestr-Dienst ist die Beteiligung des Zweiteigentümers ausgeschlossen. Auch ein schriftlicher Widerspruch bei diesen Behörden hat keine rechtlichen Konsequenzen.

Kann der Zweiteigentümer die Transaktion gerichtlich verhindern? Auch bei gerichtlicher Anfechtung ist ein Veräußerungsverbot unzumutbar, dem Zweiteigentümer wird der Anspruch verweigert. Die einzige Möglichkeit, das Geschäft zu brechen, besteht darin, das Vorkaufsrecht auszuüben. In diesem Fall verliert der Verkäufer jedoch nichts, da der Verkauf zu ähnlichen Bedingungen erfolgt.

Verkauf einer Wohnung mit Miteigentum

Sofern auf dem Grundstück gemeinschaftliches Vermögen entsteht (z. B. bei Ehegatten), bedarf die Veräußerung hiermit der Zustimmung beider Parteien. Es bedarf keiner behördlichen Anmeldung; um die Transaktion abzuschließen, müssen beide Eigentümer einen Kaufvertrag unterzeichnen und die gesamte Wohnung in das Eigentum anderer Bürger übertragen.

Was ist, wenn sich die Ehegatten scheiden lassen und einer der ehemaligen Partner seinen Teil des Geldes für die Wohnung erhalten muss? Es ist unter keinen Umständen möglich, eine Immobilie zu verkaufen, während sie sich im Miteigentum befindet, ohne die Zustimmung des zweiten Eigentümers. Sie müssen es zunächst in Miteigentum überführen oder gerichtlich aufteilen.

Wie kann man eine Wohnung gerichtlich verkaufen, wenn einer der Eigentümer gegen den Verkauf der Wohnung ist? Dieses Verfahren wird unumgänglich sein, wenn der Zweiteigentümer einem freiwilligen Verfahren zur Anteilsverteilung zwischen den Bürgern nicht zugestimmt hat. Bei der gerichtlichen Prüfung solcher Fälle geht es nicht um den Verkauf einer Wohnung, sondern um die Ermittlung der Anteile des Klägers und des Beklagten.

Für die Aufteilung von Anteilen an gemeinschaftlichen Immobilien im gerichtlichen Verfahren sind folgende Möglichkeiten zulässig:

Zuteilung gleicher Anteile an Kläger und Beklagten (die Standardregel in Scheidungsverfahren);
Zuteilung in ungleichen Anteilen (z. B. aufgrund der Notwendigkeit, die Rechte und Interessen der Kinder zu respektieren, oder einer unfairen Haltung gegenüber dem Familienbudget eines der ehemaligen Ehegatten);
Übertragung der Wohnung in das Eigentum eines Bürgers bei gleichzeitiger Zahlung einer Entschädigung für einen Teil der Wohnung an die andere Partei.

Wenn das Gericht die Zahlung einer Entschädigung angeordnet hat, wird diese auf der Grundlage des Marktwerts der Sache berechnet. Dazu müssen Sie bei einem professionellen Gutachter ein Gutachten über den Marktwert der Wohnung anfordern. Unter solchen Umständen entspricht die gerichtliche Entschädigungszahlung in etwa dem Betrag, den der Verkäufer erhalten würde, wenn er seinen Teil der Wohnung veräußern würde.

Wenn das Gericht die Wohnung in Anteile aufgeteilt hat, müssen Sie sich an die Behörden von Rosreestr wenden und das Recht auf Anteilseigentum anmelden. Nach Erhalt des USRN-Auszugs erfolgt der Verkauf nach der zuvor in Betracht gezogenen Option mit einem Anteil an der Wohnung. Eine zwingende Regelung wird die Benachrichtigung des Zweitbesitzers sein.

Auch bei einer gemeinsamen Eigentumsform kann sich die fehlende Zustimmung oder der offene Widerspruch des Zweiteigentümers daher nur auf die Gesamtdauer des Rechtsgeschäfts auswirken, nicht jedoch auf das Recht, einen Teil der Wohnung zu verkaufen.

Hallo Julia.

Artikel 210 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Die Last der Eigentumserhaltung.

Der Eigentümer trägt die Verantwortung für die Instandhaltung des ihm gehörenden Eigentums, sofern gesetzlich oder vertraglich nichts anderes bestimmt ist.

Artikel 249 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Aufwendungen für die Instandhaltung von Eigentum im Miteigentum. Jeder Miteigentümer ist verpflichtet, sich im Verhältnis seines Anteils an der Zahlung von Steuern, Gebühren und sonstigen Zahlungen auf das Gemeinschaftseigentum sowie an den Kosten für dessen Erhaltung und Erhaltung zu beteiligen.

Ihren Angaben zufolge sind in der Wohnung 2 Eigentümer mit jeweils 1/2 WG ansässig.

Somit müssen Sie als gesetzliche Vertreter (Eltern eines minderjährigen Eigentümers) nicht die gesamte Schuld begleichen. Für 1/2 Anteil muss der andere Eigentümer die Kosten tragen.

Da der Eigentümer (Ihr Sohn) nicht in der Wohnung wohnt, können Sie versuchen, einen Teil der Schulden zu reduzieren, indem Sie vor Gericht nachweisen, dass der Sohn und seine Familie nicht in der umstrittenen Wohnung wohnen. Die Zahlungen für eine Wohnung bestehen aus zwei Teilen, die sich grundlegend voneinander unterscheiden. Ein Teil der Zahlungen bezieht sich auf die Instandhaltung der Wohnung und des Hauses (Heizung, Müllabfuhr, Reinigung der Gemeinschaftsräume und des angrenzenden Territoriums, Abzüge für Überholung usw.) und
der andere Teil für den Verbrauch verbrauchbarer Ressourcen (Strom, Wasser). Die Instandhaltungskosten werden von allen Eigentümern und für den Ressourcenverbrauch von denen getragen, die sie verbrauchen.

Der Beweis für Ihre Abwesenheit in der umstrittenen Wohnung kann die Aussage von Zeugen (Nachbarn an Ihrem Wohnort sowie Nachbarn der umstrittenen Wohnung) sein (diese können auch den Aufenthalt eines anderen Eigentümers mit seiner Familie und deren Ressourcenverbrauch bestätigen: Wasser). , Strom), Bescheinigungen der Schule am Wohnort, Anmeldung an einem anderen Wohnort mit Quittungen über die Zahlung von Stromrechnungen, eine Bescheinigung des Bezirkspolizisten, aus der hervorgeht, dass Sie und Ihr Sohn woanders wohnen / ein anderer Eigentümer in einem wohnt umstrittene Wohnung, andere.

Versuchen Sie, sich mit Dokumenten an die „Zhko“ zu wenden, die belegen, dass Sie mit Ihrem Sohn an einem anderen Ort/einer anderen Wohnung wohnen, um die ausstehenden Schulden in Ihrer Einheit zu reduzieren, da Sie tatsächlich weder Strom noch Wasser verbraucht haben.

Wenn in der Wohnung Messgeräte installiert sind, werden Rückstellungen entsprechend deren Messwerten gebildet. Wenn Sie nicht in einer Wohnung wohnen, verbrauchen Sie kein Wasser, Strom ist daher von der Zahlung befreit.
Wenn keine Messgeräte installiert sind, befreit dies von der Zahlung von Wasser und Strom, nachdem ein entsprechender Antrag gestellt und Unterlagen über den tatsächlichen Wohnsitz an einem anderen Ort beigefügt und die Stromrechnungen an der Adresse des tatsächlichen Wohnsitzes bezahlt wurden.

Versuchen Sie außerdem, sich bei der ZHKO mit einem Antrag auf Aufteilung eines Privatkontos mit Unterlagen, inkl. mit Eigentumsbescheinigung für 1/2 Aktie. Sie zahlen nur nach Ihrem persönliches Konto(Kleinereigentümer von 1/2 Wohnungsanteil), um ähnliche Probleme in Zukunft zu vermeiden.

Wie kann man seinen Anteil nutzen, ohne seine Gesundheit von den Zweitbesitzern zu schädigen, oder man kann ihren Anteil abkaufen, aber sie sind nicht damit einverstanden, ihn nicht zu verkaufen, nicht selbst zu kaufen, sie werden die Miete nicht zahlen, so wie Sie sich selbst und wir zahlen Die Wohnung darf hier nicht bewohnt werden.

Die beste Lösung des Problems besteht darin, die Wohnung gemeinsam mit dem anderen Eigentümer zu verkaufen.

Sie können natürlich anbieten, die Hälfte Ihres Anteils von Ihnen zu kaufen (da der andere Eigentümer Ihnen seinen eigenen nicht verkaufen möchte). Wenn er sich weigert, stellen Sie ihn zum Verkauf, aber das ist viel weniger rentabel und die Aktie ist schwer zu verkaufen. Die Nutzung der Wohnung unter solchen Bedingungen ist angesichts der Beziehung zwischen den Eigentümern sehr problematisch.

Auch zu diesem Thema können Sie sich an den Bezirkspolizisten wenden, da der Eigentümer keinen Zutritt zur Wohnung hat. Weiter an das Gericht mit Einzugsantrag, Anerkennung des Nutzungsrechts und Beseitigung von Nutzungshindernissen an Wohnräumen, wenn Ihre Wahl auf den Einzug fiel.

Eigentum, das während der Ehe erworben wird, führt bis zur Geburt der Kinder (jeweils 50 %) automatisch zur Aufteilung der Wohnung auf zwei Eigentümer. Nach der Geburt eines neuen Familienmitglieds kann ihm ein gesonderter Vermögensanteil zugeteilt werden.

Der Scheidungsstatus und die Anwesenheit eines Kindes führen häufig auch dazu, dass es zwei Inhaber einer Bescheinigung über das Nutzungsrecht an der Immobilie in der Wohnung gibt. Probleme mit der Anstellung treten in der Regel auf, wenn das Kind 18 Jahre alt ist.

Auch bei der Durchführung des Erbschaftsverfahrens werden zwei Wirte gebildet wenn die Wohnung nach dem Tod an zwei Verwandte vererbt wird. In der Urkunde hat der Erblasser das Recht, die Anzahl der Quadratmeter (Anteil) festzulegen, die Eigentum jeder Partei werden.

Die in der Eigentumsurkunde angegebene Zahl der Bürger kann die beschriebene Zahl deutlich überschreiten: Das Gesetz sieht keine Begrenzung der Zahl möglicher Eigentümer in einer Wohnung vor.

Ist es möglich, eine Wohnung ohne Zustimmung des anderen Eigentümers zu vermieten?

Trotz des garantierten Rechts eines Bürgers, über sein eigenes Eigentum nach seinen Wünschen zu verfügen (LC RF, Artikel 209, Absatz 1 und RF LC Artikel 30), der gesetzliche Rahmen korrigiert diesen Zustand, wenn die Wohnung mehreren Eigentümern gehört.

Neben Wohnräumen Mieter nutzen auch Gemeinschaftsräume (MOP) Dazu gehören ein Badezimmer, ein Flur, eine Toilette und ein Küchenbereich. Der Zugang zur Wohnung ist ebenfalls nur durch eine gemeinsame Tür möglich.

Nach diesen Nuancen ist die Erlaubnis zum Wohnen in einer Wohngemeinschaft für Fremde nur nach einer kollegialen Entscheidung (Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation, Art. 246 -) aller in der Eigentumsurkunde genannten Wohnungseigentümer zulässig.

Eine weitere einschränkende Bedingung ist das Fehlen eines eigenen Anteils, der zunächst keinem bestimmten Raum in der Wohnung zugehört.

Optionen für die Aktienzuteilung:

verhandelbar.
Gerichtlich.

Nach erfolgter Konsensfindung bzw. Entscheidung hat jeder Eigentümer das Recht, den ihm zugewiesenen Raum in der Wohnung zu nutzen. Darüber hinaus wird die Anzahl der Quadratmeter im MOP (einschließlich Balkon) ermittelt, die jedem Eigentümer gehören.

Wenn in der Wohnung nur ein Raum vorhanden ist, ist diese Aufteilung unangemessen, da die Wohnfläche bei jedem Anteilsverhältnis zum Erhalt des Raumnutzungsrechts für jeden Eigentümer führt.

Wichtig. Die Anmietung eines Anteils für die Errichtung eines Geschäfts- oder Lagerhauses ist unter allen Umständen mit der Begründung verboten, die Nutzung des Wohnraums für nicht gezielte Zwecke einzuschränken. (GK RF Art. 288).

Anmeldung von Mietwohnungen ohne Mitwirkung des Zweitbesitzers

Eine völlig rechtliche Grundlage für die Anmietung einer Wohnung, ohne Berücksichtigung der Meinung des Zweiteigentümers, ist in einer Gemeinschaftswohnung möglich (vorbehaltlich der Verfügbarkeit eines isolierten Zimmers). Im privatisierten Wohnungsbau ist es auch möglich, den Zweiteigentümer rechtlich zum Verkauf eines Teils der Immobilie zu zwingen, wenn sein Anteil minimal und für eine Sachzuteilung ungeeignet ist (Beispiel - 1/12).

Der Miteigentümer hat das Recht, beim Gericht die Aufhebung seines Eigentumsrechts durch Zahlung einer Entschädigung gemäß § 21 zu beantragen materieller Wert der bestehende Anteil (Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation, Art. 252). Nach diese Entscheidung Sie können die gesamte Wohnung ohne Zustimmung anderer mieten.

Algorithmus zum Abschluss eines Mietvertrages ohne Einwilligung:

Mieter finden;
einen Mietvertrag erstellen;
Bestimmen Sie die Höhe der Zahlung pro Monat.
unterschreiben Sie das Papier mit beiden Seiten;
Einzug neuer Mieter;
Informieren Sie das Finanzamt über die Änderungen.

Die einfachste, wenn auch illegale, Methode ist der Umzug eines vorübergehenden Bewohners in eine Wohnung, in der niemand wohnt. Wenn der andere Eigentümer nicht in der Stadt wohnt, weiß er möglicherweise nicht einmal von der Tatsache des Mietvertrags.

Nuance: Trotz der Möglichkeit, auf diese Weise Mieter einzuziehen, kann der Zweiteigentümer im Falle einer Verletzung seiner Rechte den Abschluss des Mietvertrages anfechten.

Theoretisch kann eine Wohnung ohne Berücksichtigung der Meinung des Miteigentümers vermietet werden, wenn sich die Wohnung im Erdgeschoss befindet und über zwei isolierte Ausgänge verfügt (traditionell und über einen Balkon geschaffen). Der Aufenthalt des Mieters erfolgt in diesem Fall ohne Zugang zum MOS, da ihm keine Erlaubnis erteilt wurde.

Eine solche Sanierung ist jedoch häufig verboten. Verwaltungsgesellschaft, und der Wohnkomfort in einer solchen Wohnung wird in Frage gestellt. Wenn Sie auf eine Küche verzichten können, dann auf eine Toilette – mit Mühe.

Anmietung eines Anteils, der einem Zimmer mit einer Fläche von weniger als 12 m² zugeteilt ist. m, gilt als Verstoß zulässige soziale Norm für einen komfortablen Aufenthalt von 1 Person (LC RF, Art. 50). Es ist sehr einfach, einen solchen Arbeitsvertrag gerichtlich zu kündigen.

Nuancen und Warnungen

Die Anmeldung der Anmietung einer Wohnung nach dem Wortlaut des Gesetzes beinhaltet die Erstellung eines Vertrages, der dann dem Finanzamt zur Berechnung des ermittelten Betrags in Abhängigkeit von der monatlichen Miete übergeben wird.

Die Aufnahme eines Außenstehenden, mit deren Hilfe ein Gewinn erzielt wird, ist rechtswidrig (Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation, Kapitel 35), daher kann dieser Umstand vom Zweiteigentümer ausgenutzt werden, der mit der Abrechnung von a nicht einverstanden ist Fremder.

Manchmal geht einer der Eigentümer drastisch vor – er tauscht die Schlösser aus und lässt den anderen Eigentümer nicht in die Wohnung. Ein solches Verhalten ist gefährlich: Die Missachtung der Rechte einer zweiten Person führt zur Bildung Klage eine Entschädigung für die Nutzung seines Eigentums verlangen.

Auch bei der Vermietung einer Gemeinschaftswohnung gibt es Vorbehalte: Es ist erlaubt, Mietern die Nutzung von Wohnquadratmetern ohne Zustimmung zu überlassen, jedoch nicht zur allgemeinen Nutzung. In einer solchen Situation ist die Erlaubnis nicht nur von zwei Eigentümern erforderlich, sondern auch von den Eigentümern anderer auf der Etage befindlicher Wohnungen (LC RF, Art. 41).

Artikel 41 des LC RF. Eigentum am Gemeinschaftseigentum der Zimmereigentümer einer Gemeinschaftswohnung

Eine Person, deren Rechte verletzt wurden, kann nicht nur eine Klage wegen eines unkoordinierten und illegalen Mietvertrags einreichen, sondern auch eine Beschwerde beim Federal Tax Service einreichen. Nach Überprüfung Das Gericht kann die Räumung einer unbefugten Person anordnen und eine Geldstrafe zahlen mit Steuerhinterziehung in Verbindung gebracht.

Warnung. Der Anruf der Polizei zur Räumung des Mieters ist wirkungslos: Die Pflicht zum Verlassen der Räumlichkeiten besteht erst nach Erhalt Beurteilung.

Abschluss

Eine Wohnung zu vermieten, ohne die Meinung des Zweiteigentümers zu berücksichtigen, ist eine schwierige Absicht, die oft mit einem Verstoß gegen die geltende Gesetzgebung einhergeht. Der einfachste Weg, einen Mietvertrag abzuschließen, ist der Besitz einer Gemeinschaftswohnung; bei privatisierten Immobilien ist die Verletzung der Rechte eines Miteigentümers mit der Verhängung von Bußgeldern verbunden.

Nach diesen normativen Merkmalen ist es sicherer, die Unterstützung eines anderen Meisters in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass es keine Probleme mit der Gerechtigkeit gibt.

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