Încheierea unui contract de furnizare de căldură cu proprietarii spațiilor nerezidențiale. Proprietari de spații nerezidențiale și societate de administrare: bazele relațiilor armonioase

De la 1 ianuarie 2017 s-a schimbat natura relației dintre organizația care administrează complexul de apartamente (asociație managerială, asociație de proprietari, ansamblu rezidențial, cooperativă de locuințe) și proprietarul spațiilor nerezidențiale.

Anterior, un astfel de proprietar avea două opțiuni de obținut utilitati publice: în ordinea generală printr-o societate de administrare, asociație de proprietari, complex rezidențial, cooperativă de locuințe sau în baza unui acord cu o organizație de aprovizionare cu resurse (RSO). Acum proprietarul este obligat să încheie contracte de furnizare de resurse direct cu RSO. Organizația care gestionează blocul acționează ca o verigă de legătură în aceste relații. Ea nu mai asigură utilități spațiilor nerezidențiale, dar în același timp are noi responsabilități.

Acum MA, HOA, complex rezidential, cooperativa de locuinte trebuie:

notifică proprietarul spațiilor nerezidențiale necesitatea încheierii de acorduri cu RSO și reoperatorul RSM;
transferați informații despre proprietarii spațiilor nerezidențiale din clădirea de apartamente către RSO și reoperatorul TKO.

Astfel de modificări ale legislației au fost făcute prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 26 decembrie 2016 nr. 1498 „Cu privire la problemele furnizării de utilități și menținerii proprietății comune într-un bloc de apartamente”. Această rezoluție a inclus responsabilitățile de mai sus în Regulile pentru furnizarea de servicii de utilități proprietarilor și utilizatorilor de spații din blocuri de apartamente și clădiri rezidențiale, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 6 mai 2011 nr. 354 (denumit în continuare: ca Regulile Nr. 354).

Urmăriți un fragment din webinar pentru abonații noștri pe tema „Tranziția la contracte directe între RSO și consumator”

Cine ar trebui să pună în funcțiune și să sigileze UIP, care este instalat în spațiile nerezidențiale ale blocului?

Lucrările privind punerea în funcțiune a UIP ar trebui să fie efectuate de RSO.

Livra apă rece, apă caldă, energie termică, energie electrică și gaze către spațiile nerezidențiale din blocul de locuințe, precum și evacuarea apelor uzate se face pe baza acordurilor cu RSO. Asemenea acorduri trebuie încheiate în conformitate cu normele legislației privind alimentarea cu apă, canalizare, alimentarea cu energie electrică, alimentarea cu gaze și alimentarea cu energie termică. Acest lucru este prevăzut în paragraful 3 al paragrafului 7 din Regulamentul nr. 354.

Aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 29 iulie 2013 nr. 643 contract standard alimentare cu apă caldă. Clauza 13 din acord prevede obligația RSO de a autoriza dispozitivele de contorizare a apei calde (unități de contorizare) pentru funcționare. Clauza 19 stabilește obligația sigilării dispozitivelor de contorizare.

Reclamații despre societatea de administrare: unde se pot adresa rezidenții?

Ce fel de acord ar trebui să încheie o societate de administrare cu proprietarul spațiilor nerezidențiale?

Tipul de acord dintre societatea de administrare și proprietarul spațiilor nerezidențiale depinde de metoda de administrare a blocului. Dacă casa este administrată de AM, se aplică aceleași reguli; dacă HOA, complex rezidențial, cooperativa de locuințe sunt diferite.

Urmăriți un fragment al webinarului pentru abonații noștri pe această temă„Greșeli frecvente în comunicarea cu rezidenții: practică, sfaturi și exemple”

Casa este administrată de UO

Societatea de administrare încheie un contract de administrare a blocului cu fiecare proprietar al spațiilor. Termenii acordului sunt aprobati de adunarea generala a proprietarilor de spatii din casa. Aceste condiții sunt aceleași pentru toți proprietarii (Partea 1 a articolului 162 din Codul Locuinței al Federației Ruse).

Legea nu prevede un acord special pentru proprietarii de spații nerezidențiale.

În același timp, contractul de administrare pentru un bloc de locuințe trebuie să conțină prevederi care se aplică în mod specific proprietarilor de spații nerezidențiale din blocul de locuințe. Astfel de provizii speciale Două:

obligația proprietarului de a încheia în scris contracte de furnizare a resurselor cu organizațiile furnizoare de resurse și un acord de prestare a serviciilor de gestionare a RSU cu operatorul regional;
consecinte in cazul in care proprietarul nu incheie contracte.

Această cerință este prevăzută în paragraful 14 al paragrafului „p” al paragrafului 31 și paragraful 9 al paragrafului „k” al paragrafului 148(22) din Regulile nr. 354.

Dacă contractul dumneavoastră de administrare a apartamentului nu conține aceste prevederi, merită să le includeți în text. Acest lucru vă va scuti de dispute și neînțelegeri inutile cu proprietarii. Învățăm cum să evitați problemele la întocmirea unui contract.

Casa este administrata de o asociatie de proprietari, ansamblu rezidential sau cooperativa locativa

Răspunsul la întrebarea dacă trebuie să încheie un acord cu proprietarul spațiilor nerezidențiale depinde de dacă acest proprietar este sau nu membru al unei asociații de locuințe.

Dacă proprietarul nu este membru al HOA, complex de locuințe, cooperativă de locuințe, încheie un acord cu proprietarul pentru furnizarea de servicii de întreținere și reparații curente a proprietății comune din clădirea de apartamente (Partea 6 a articolului 155 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Dacă proprietarul este membru al unei asociații de locuințe, atunci nu este necesar niciun acord. Membrii HOA, complex de locuințe, cooperativă de locuințe efectuează plăți obligatorii pentru întreținerea și reparațiile curente ale proprietății comune din blocul de locuințe în modul stabilit de organele de conducere ale parteneriatului sau cooperativei (Partea 5 a articolului 155 din Codul locuinței). Federația Rusă).

Contracte directe cu organizațiile furnizoare de resurse și plăți directe pentru utilități

Cum să notificați proprietarul spațiilor nerezidențiale despre necesitatea încheierii de contracte cu o organizație de furnizare de resurse

Sunteți obligat să informați proprietarii de spații nerezidențiale din blocurile de apartamente despre necesitatea încheierii unui număr de noi acorduri. Faceți acest lucru cât mai devreme posibil. Deși legea nu prevede o perioadă de preaviz, nu este nevoie să ezitați. Cu cât anunțați mai devreme proprietarii, cu atât este mai mic riscul de consecințe negative.

Contract de administrare pentru un bloc de locuințe: condiții esențiale, procedura de încheiere și reziliere

Atenţie: Neanunțarea proprietarului poate duce la neînțelegeri și dispute.

Dacă proprietarul nu încheie contracte directe cu organizațiile furnizoare de resurse, atunci acesta va determina volumul resurselor de utilități folosind metode de calcul. Drept urmare, proprietarul va plăti mai mult decât a plănuit. Este posibil să te învinovăţească pentru o astfel de plată în exces. În special, proprietarul se poate referi la faptul că organizația care gestionează blocul de locuințe a încălcat obligația de notificare. Aceasta înseamnă că această organizație este obligată să compenseze pierderile în cuantumul supraplatei.

Practica va arăta dacă instanțele vor fi de partea proprietarilor. În același timp, însuși faptul unei dispute și neînțelegeri cu proprietarul poate fi privit ca o consecință negativă.

Ce documente și informații trebuie să obțineți de la proprietarul spațiilor nerezidențiale?

Proprietarul spațiilor nerezidențiale este obligat să vă furnizeze o serie de documente și informații. Sunt necesare pentru a gestiona MKD-ul, așa că este în interesul dvs. să le primiți la timp.

Documentele care trebuie solicitate de la proprietar sunt copii ale acordurilor de furnizare de resurse cu RSO. Aveți dreptul de a solicita o copie a contractului din momentul încheierii acestuia (clauza 18 din Regulamentul nr. 354). Dar, cel mai probabil, nu știi când exact proprietarul a încheiat un acord cu RSO și dacă a încheiat deloc unul. Prin urmare, merită să trimiteți proprietarului o cerere cu formularea: „Vă rugăm să furnizați copii ale tuturor contractelor cu organizațiile de furnizare de resurse. În cazul în care acordurile nu au fost încă încheiate, vă rugăm să furnizați copii ale acestora în termen de 5 (cinci) zile de la data încheierii.”

În plus, primiți două grupuri de informații de la proprietar.

Volumele de resurse de utilități consumate în perioada de facturare în cadrul contractelor de furnizare a resurselor. Proprietarii de spații nerezidențiale sunt obligați să furnizeze aceste date în același mod și în termenele stabilite pentru transmiterea citirilor UIP de către consumatorii de servicii de utilități (clauza 18 din Regulamentul nr. 354).
Volumele de servicii de gestionare a RSU furnizate în perioada de facturare în baza unui acord cu reciclatorul RSU. Pentru a obține aceste date, vă rugăm să trimiteți o cerere proprietarului. El trebuie să furnizeze informații în termen de trei zile lucrătoare (paragraful 4, paragraful 148(1) din Regulamentul nr. 354).

Situație: ce trebuie făcut dacă proprietarul spațiilor nerezidențiale dintr-un bloc de apartamente nu transferă date privind volumul resurselor de utilități consumate către autoritatea de management, asociația de proprietari, complexul rezidențial, cooperativa de locuințe

Aveți dreptul să trimiteți o cerere scrisă de informații:

proprietarul spațiilor nerezidențiale (clauza 18 din Regulamentul nr. 354);
RSO corespunzătoare (subclauza „e(1)” clauza 18 din Reguli, obligatorie la încheierea contractelor cu organizațiile furnizoare de resurse, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 14 februarie 2012 nr. 124, denumit în continuare Reguli nr. 124).

RSO nu ar trebui să ia în considerare volumul furnizării de resurse de utilități către proprietarii de spații nerezidențiale din blocurile de apartamente atunci când determină volumul de resurse de utilități pentru decontările cu furnizorul de servicii de utilități. Acest lucru este stabilit de paragraful 21 din Regulamentul nr. 124.

Poate o organizație de management să furnizeze servicii de utilități prin acorduri intermediare?

Cum se transferă informații despre proprietarii spațiilor nerezidențiale către RSO și reoperatorul MSW

Vi se cere să furnizați informații despre proprietarii spațiilor nerezidențiale organizațiilor de furnizare de resurse care furnizează resurse de utilități clădirilor de apartamente și operatorului regional pentru gestionarea deșeurilor solide. Acest lucru este prevăzut în paragraful 4 al paragrafului 6 și paragraful 5 al paragrafului 148(1) din Regulamentul nr. 354.

Pentru a îndeplini această obligație, compuneți un mesaj care să indice:

adresele blocurilor de apartamente în care se află spațiile nerezidențiale;
lista sediilor;
Numele complet sau numele proprietarilor spațiilor.

Sfat: Dacă aveți informații suplimentare despre proprietari, vă rugăm să le includeți și în mesaj. De exemplu, numere de telefon sau alte contacte ale proprietarilor. Acest lucru vă va scuti de întrebările inutile din partea RSO și a registratorului MSW.

Trimiteți mesajul prin poștă, livrați-l la biroul destinatarului sau transmiteți-l oricărui alt utilizator într-un mod convenabil. Principalul lucru este că metoda confirmă faptul că destinatarul a primit informația.

Trimiteți acest mesaj fiecărui destinatar o dată. Dar dacă informațiile despre proprietarii spațiilor nerezidențiale se modifică, societatea de administrare va trebui să furnizeze informații actualizate.

Lista documentelor necesare pentru a stabili posibilitatea încheierii de acorduri pentru furnizarea de resurse (energie termică și (sau) lichid de răcire) cu proprietarii spațiilor nerezidențiale din clădirea de apartamente:

1. Cerere completată în conformitate cu Regulile de organizare a furnizării de căldură în Federația Rusă, aprobat prin decret al Guvernului Federației Ruse.

2. Certificat de înregistrare de stat a solicitantului ca persoană juridică/întreprinzător fizic, pașaport pentru persoane fizice;

3. Certificat de înregistrare a solicitantului la organul fiscal;

4. Documente care confirmă autoritatea persoanei care acționează în numele solicitantului;

5. Carta (regulamente) solicitantului - pentru persoane juridice;

6. Copii certificate corespunzător ale documentelor de proprietate care confirmă proprietatea și (sau) drepturile reale ale consumatorului în legătură cu spațiile nerezidențiale dintr-o clădire de apartamente (inclusiv informații despre înregistrarea de stat a dreptului solicitantului la acest sediu);

7. Procura pentru persoana autorizata sa semneze contractul de furnizare a energiei termice (daca sunt 2 sau mai multi proprietari/titulari de drepturi de autor); împuternicire privind transferul de competențe în numele participanților la proprietate comună pentru a încheia un contract de furnizare de energie termică în legătură cu proprietatea comună de la toți proprietarii către proprietarul autorizat să încheie un acord.

În cazul în care sediul este în proprietate comună, fiecare proprietar al sediului furnizează un pachet de documente conform listei.

10. Dacă există alimentare cu apă caldă- un pașaport pentru contorul de apă caldă, care indică perioada de verificare, citirile curente ale contorului și certificatul de acceptare a contorului de către Codul Penal.

11. Certificat de echipament de alimentare cu apă în incinta dată (disponibilitate robinete, chiuvete, dușuri), program de lucru, număr de utilizatori de apă (anexă la cererea de încheiere a contractului).

12. Contract de administrare încheiat de proprietarul spațiilor nerezidențiale cu organizația de conducere.

13. Dacă există o intrare termică separată- un act de delimitare a proprietății bilanțului și a răspunderii operaționale a rețelelor de încălzire, convenit cu organizația rețelei de încălzire și organizația care administrează blocul de locuințe.

14. Documente care confirmă datele bancare ale solicitantului pentru a reflecta în mod fiabil detaliile din acord și pentru a executa corect documentele de plată (pentru organizațiile bugetare - informații de la UFK sau Comitetul de finanțe din Sankt Petersburg privind conturile curente deschise);

Documentele sunt prezentate sub formă de copii, care trebuie să fie certificate de către persoanele care au eliberat astfel de documente sau de către o persoană autorizată în conformitate cu legislația Federației Ruse să efectueze acțiuni pentru a certifica copiile acestor documente.

Solicitantul are dreptul de a depune atât originale, cât și copii ale documentelor. După verificarea identității copiei și a documentului original, originalul este returnat solicitantului.

TRIBUNALĂ DE ARBITRAJ A SECTORULUI URAL

Lenina prospect, 32/27, Ekaterinburg, 620075

http://fasuo.arbitr.ru

P O S T A N O V L E N I E

nr Ф09-11663/15

Ekaterinburg

Cauza nr. A50-3629/2015

Curtea de Arbitraj a Districtului Ural formată din:

prezidând Safronova A. A.,

judecătorii Verbenko T.L., Timofeeva A.D.,

cu păstrarea procesului-verbal al ședinței de judecată de către judecătorul asistent U.V.Zhuravleva, a examinat în ședința de judecată recursul de casare al antreprenorului individual Olga Ivanovna Kostareva împotriva deciziei Curții de Apel a XVII-a de Arbitraj din data de 19 octombrie 2015 în dosarul nr.A50- 3629/2015 Curtea de Arbitraj Regiunea Perm.

Persoanele care participă la caz sunt informate în mod corespunzător cu privire la momentul și locul procesului, inclusiv public, prin postarea de informații despre ora și locul procesului pe site-ul web al Curții de Arbitraj a Districtului Ural.

Reprezentanți ai:

antreprenor Kostareva O.I. – Maslennikova Y.V. (procură din data de 03.02.2015);

societate cu răspundere limitată „Perm Grid Company” (denumită în continuare societate „PSK”) – Urazbaeva A.M. (procură din 15 mai 2016), Kalashnikova E.S. (procură din 05.06.2015).

Antreprenor O.I.Kostareva a formulat cerere la Curtea de Arbitraj a Teritoriului Perm impotriva societatii „PSK” pentru obligarea incheierii unui contract de energie termica in apa de retea pentru spatii nerezidentiale situate in imobilul de la adresa: Perm, str. Monastyrskaya, 14, cu numerele cadastrale 59-59-01/204/2005-015, 59-59-01/205/2005-105, 59:01:4410004:890, 59:01:4410004:1.

Să participe la cauză ca terț care nu declară cerințe independente cu privire la obiectul litigiului a fost implicată societatea cu răspundere limitată „Univis” (denumită în continuare societatea „Univis”).

În cursul judecății de fond, reclamantul a formulat cerere de clarificare a pretențiilor, a solicitat obligarea pârâtei să îi transmită un proiect de contract de furnizare energie termică, apa fierbinteși (sau) lichid de răcire în legătură cu spațiile nerezidențiale situate într-o clădire administrativă la adresa: Perm, st. Monastyrskaya, 14, și anume: spații nerezidențiale cu o suprafață de 43,7 mp. m, număr cadastral 59:01:4410004:1025, spatiu nerezidențial cu suprafața de 30,1 mp. m, număr cadastral 59:01:4410004:890, spatiu nerezidențial în suprafață de 31,5 mp. m, număr cadastral (condiționat) 59-59-01/205/2005-105, spații nerezidențiale în suprafață de 111,1 mp. m, numărul cadastral (condițional) 59-59-01/204/2005-015, în termen de o lună de la data intrării în vigoare a hotărârii. Clarificarea pretențiilor a fost admisă de instanță în conformitate cu art. Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse.

Prin decizia Curții de Arbitraj a Teritoriului Perm din 8 iulie 2015 (judecător S.A. Ovchinnikova), pretențiile au fost satisfăcute. Societatea PSK este obligată să trimită la adresa antreprenorului Kostareva O.I. proiect de acord pentru furnizarea de energie termică, apă caldă și (sau) lichid de răcire pentru spații nerezidențiale situate într-o clădire administrativă la adresa: Perm, str. Monastyrskaya, 14, și anume: spații nerezidențiale cu o suprafață de 43,7 mp. m, număr cadastral 59:01:4410004:1025, spatiu nerezidențial cu suprafața de 30,1 mp. m, număr cadastral 59:01:4410004:890, spatiu nerezidențial în suprafață de 31,5 mp. m, nr. cadastral 59-59-01/205/2005-105, spatiu nerezidential in suprafata de 111,1 mp. m, numărul cadastral 59-59-01/204/2005-015, în termen de o lună de la data intrării în vigoare a hotărârii. Taxa de stat asupra creanței în valoare de 6.000 de ruble a fost colectată de la compania PSK la bugetul federal.

Prin decizia Curții de Apel de Arbitraj a XVII-a din 19 octombrie 2015 (judecătorii V.Yu. Nazarova, A.N. Likhacheva, N.G. Masalskaya), decizia instanței a fost anulată. Afirmațiile au fost respinse.

În recursul în casație, omul de afaceri Kostareva O.I. solicită anularea hotărârii Curții a XVII-a de Arbitraj, menținerea hotărârii instanței de fond, referindu-se la faptul că instanța de apel a adăugat în mod nejustificat la materialele cauzei documente suplimentare prezentate de firmele PSK și Univis, având în vedere că motivele pentru imposibilitatea depunerii lor la instanța de fond a fost respectuoasă, aplicând astfel incorect normele de drept procedural (clauzele 2 și 3 din art. din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse și clauza 26 din Rezoluția din Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 36). Totodată, reclamanta recursului în casație arată că procesul-verbal de control depus din data de 10.08.2015 este unilateral, neconținând nicio informație obiectivă și de sine stătătoare, întrucât a fost semnat doar de reprezentanții pârâtei și de un al treilea. parte care este legal interesată să anuleze hotărârea instanței de fond. Potrivit reclamantei, instanța de apel a interpretat greșit clauza 44 din Regulile de organizare a furnizării de energie termică în Federația Rusă, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 08.08.2012 nr. 808 (denumit în continuare Regulile nr. 808). ), art. , clauza 2 art. Cod Civil a Federației Ruse și Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 23 iulie 2009 nr. 64 „Cu privire la unele aspecte din practica examinării litigiilor privind drepturile proprietarilor de spații asupra proprietății comune a unei clădiri ”, indicând că factorul determinant în temeiul unui contract de furnizare a energiei termice pentru spațiile nerezidențiale este proprietatea legală a spațiilor în care există aport termic, și nu prezența sau absența proprietății comune a instalațiilor publice. Reclamanta consideră că instanța de apel nu a aplicat alin.1 al art. Codul civil al Federației Ruse și art. Codul civil al Federației Ruse, interpretat greșit art. Codul civil al Federației Ruse, considerând ilegal că proprietarii spațiilor izolate și părțile în proprietatea proprietății comune nu pot încheia direct un acord cu organizațiile furnizoare de resurse. Potrivit reclamantei recursului în casație, instanța de apel a apreciat, în mod nerezonabil, că adunarea generală a proprietarilor de spații, documentată prin procesul-verbal din 31 mai 2014, este nulă, întrucât această ședință nu a fost declarată nulă de către instanță, cauza în discuție. nu se referă la o dispută cu privire la contestarea adunărilor proprietarilor, prin urmare instanța nu are dreptul să pună la îndoială validitatea acesteia în absența unui decizie judecătorească. După cum subliniază reclamantul, normele legale ale Codului Locuinței al Federației Ruse privind metodele de gestionare a proprietății comune nu se aplică relațiilor dintre proprietarii spațiilor nerezidențiale dintr-o clădire administrativă. Potrivit antreprenoarei Kostareva O.I. argumentul instanței de apel conform căruia reclamanta nu dispune de un dispozitiv de recepție a energiei în incintă este incorect, întrucât în în acest caz, Reclamanta deține nu numai mai multe spații (birouri) nerezidențiale, ci și o cotă-parte din proprietatea sursei termice și a subsolului în care este instalată această intrare, fapt care se confirmă prin certificate de înregistrare de stat a drepturilor din 23 ianuarie 2006, seria 59 BA Nr. 195287, din data de 15.05 .2006 seria 59 BA Nr. 279364, prin sentința Curții de Arbitraj a Teritoriului Perm în cauza din 23 Septembrie 2011 Nr. A50-4102/2011. Aceste certificate indică faptul că reclamantul are o cotă-parte în proprietatea tuturor bunurilor comune cu o suprafață totală de 3700,2 mp. (proprietatea comuna este situata la etajele 1-5, precum si la subsolul blocului) imobilului la strada. Monastyrskoy, 14. În consecință, în virtutea prevederilor Rezoluției nr. 64, art. , din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul unui spațiu separat are, prin drept de proprietate, o cotă-parte în proprietatea proprietății comune, care include în mod specific intrarea termică situată la subsol. Antreprenorul arată că prin votul majorității proprietarilor, conform protocolului din 31 mai 2014, procedura de utilizare a proprietății comune a fost modificată prin încheierea de acorduri directe cu organizațiile furnizoare de resurse.

În răspunsul său la recursul în casație, societatea PSK subliniază netemeinicia argumentelor reclamantei și solicită menținerea actului judiciar atacat.

Legalitatea actelor judiciare a fost verificată de instanța de casare în temeiul art. , Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse.

După cum a stabilit de instanțe, antreprenoarea Kostareva O.I. este proprietarul unui spatiu nerezidențial situat într-o clădire administrativă de pe stradă. Monastyrskaya, 14 în Perm, și anume: spații nerezidențiale cu o suprafață de 43,7 mp. m, număr cadastral 59:01:4410004:1025, spatiu nerezidențial cu suprafața de 30,1 mp. m, număr cadastral: 59:01:4410004:890, spatiu nerezidenţial cu suprafaţa de 31,5 mp. m, nr. cadastral 59-59-01/205/2005-105, spatiu nerezidential in suprafata de 111,1 mp. m, numărul cadastral 59-59-01/204/2005-015 (certificat de înregistrare a drepturilor).

La data de 2 decembrie 2014, reclamanta s-a adresat pârâtei cu cerere de încheiere a unui contract de furnizare de energie termică în legătură cu imobilul nerezidențial menționat în cerere.

Societatea PSK în răspunsul său din 17 decembrie 2014 a indicat că din punct de vedere tehnic nu este posibilă încheierea unui contract de furnizare de energie termică, întrucât sediul reclamantei nu dispune de dispozitive de recepție a energiei conectate la rețelele companiei PSK.

Refuzul pârâtei de a încheia un contract de furnizare de energie termică a servit drept temei pentru contestația reclamantei la instanța de arbitraj cu pretenții privind obligarea societății PSK de a trimite la adresa antreprenorului Kostareva O.I. proiect de contract pentru furnizarea de energie termică (furnizare de energie termică în apă caldă și lichid de răcire).

Instanța de fond a satisfăcut pretențiile întemeiate pe faptul că reclamanta deține dispozitivul de recepție a energiei (încăperea în care se află intrarea de căldură) cu privire la dreptul de proprietate comună; în consecință, refuzul pârâtei de a transmite proiectul de acord către reclamantul din motivele specificate este nelegal.

Instanța de apel a concluzionat că există temeiuri pentru a anula hotărârea judecătorească, întemeiată de drept în următoarele.

În virtutea paragrafului 1 al art. Conform Codului civil al Federației Ruse, constrângerea de a încheia un acord nu este permisă, cu excepția cazurilor în care obligația de a încheia un acord este prevăzută de prezentul cod, de lege sau de o obligație acceptată voluntar.

Potrivit paragrafului 1, 3 al art. Potrivit Codului civil al Federației Ruse, un contract public este un acord încheiat de o organizație comercială și care stabilește obligațiile acesteia de a vinde bunuri, de a efectua lucrări sau de a presta servicii pe care o astfel de organizație, prin natura activităților sale, trebuie să le desfășoare în relație cu toți cei care se aplică. În cazul în care o organizație comercială se sustrage în mod nejustificat încheierea unui contract public, prevederile prevăzute la alin.4 al art. 445 din Codul menționat.

După cum în mod corect au arătat instanțele, contractul de furnizare a energiei în temeiul art. Codul civil al Federației Ruse se referă la contractele publice. Compania PSK este o organizație a cărei activitate este furnizarea de energie termică.

În virtutea clauzei 3 a art. Codul civil al Federației Ruse, refuzul unei organizații comerciale de a încheia un contract public dacă este posibil să furnizeze consumatorului bunurile, serviciile relevante sau să efectueze lucrările relevante pentru el nu este permis.

În cazul în care o parte pentru care, potrivit Codului menționat, încheierea unui acord este obligatorie, se sustrage încheierii acestuia, cealaltă parte are dreptul de a se adresa instanței de judecată cu cererea de a fi obligată să încheie un acord (clauza 4 din Art. Codul civil al Federației Ruse).

În virtutea paragrafului 2 al art. Codul civil al Federației Ruse, un contract se încheie prin trimiterea unei oferte către una dintre părți și acceptarea acesteia. În acest caz, oferta trebuie să conțină termenii esențiali ai contractului (clauza 1 a articolului din Codul civil al Federației Ruse).

Organizația furnizoare de energie este obligată să furnizeze abonatului energie prin rețeaua conectată în cantitatea prevăzută de contractul de furnizare a energiei și cu respectarea regimului de furnizare convenit de părți (clauza 1 a articolului Cod civil al Rusiei). Federaţie).

Cantitatea de energie și modul de furnizare a acesteia sunt termeni esențiali ai contractului de furnizare a energiei. Deoarece contractul de furnizare a căldurii este public, termenii acestuia trebuie să fie aceleași pentru toți consumatorii (clauza 2 din art. Codul civil al Federației Ruse).

Potrivit art. din Codul civil al Federației Ruse, regulile prevăzute la articolele 539-547 din acest cod se aplică relațiilor legate de furnizarea de energie termică prin rețeaua conectată, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin lege sau alte acte juridice; Relațiilor legate de furnizarea de gaze, petrol și produse petroliere, apă și alte bunuri prin rețeaua racordată, se aplică regulile de alimentare cu energie (articolele 539-547) dacă nu se stabilește altfel prin lege, alte acte juridice sau rezultă din esența obligația.

În virtutea art. 2 Lege federala din 27 iulie 2010 Nr. 190-FZ „Cu privire la furnizarea de căldură” (denumită în continuare Legea Nr. 190-FZ), furnizarea de căldură înseamnă furnizarea consumatorilor de energie termică cu energie termică și lichid de răcire, inclusiv menținerea puterii; consumatorul de energie termică este o persoană care cumpără energie termală(putere), lichid de răcire pentru utilizare la instalațiile consumatoare de căldură deținute de acesta pe drept de proprietate sau pe alt temei legal ori pentru prestarea de servicii publice în materie de alimentare cu apă caldă și încălzire; O organizație de furnizare a căldurii este o organizație care vinde consumatorilor și (sau) organizațiilor de furnizare a căldurii produse sau achiziționate energie termică (energie), lichid de răcire și deține, prin drept de proprietate sau alt temei legal, surse de energie termică și (sau) rețele de încălzire. în sistemul de alimentare cu căldură prin care se realizează furnizarea de căldură consumatorii de energie termică (aceasta prevedere se aplică reglementării relațiilor similare cu participarea antreprenorilor individuali); O organizație de rețea de încălzire este o organizație care oferă servicii pentru transferul de energie termică (aceasta prevedere se aplică reglementării relațiilor similare cu participarea antreprenorilor individuali).

Partea 2 a art. 13, partea 1 art. 15 din Legea nr. 190-FZ stabilește că consumatorii de energie termică achiziționează energie termică (putere) și (sau) lichid de răcire de la o organizație de furnizare a căldurii în baza unui contract de furnizare a căldurii.

Potrivit clauzelor 1, 2 ale art. Codul civil al Federației Ruse, conform unui acord de furnizare a energiei, organizația furnizoare de energie se obligă să furnizeze energie abonatului (consumatorului) prin intermediul rețelei conectate, iar abonatul se obligă să plătească pentru energia primită, precum și să respecte regimul de consum al acestuia prevazut in contract, sa asigure functionarea in siguranta a retelelor energetice aflate sub controlul acestuia si exploatarea aparatelor utilizate de acesta si a echipamentelor aferente consumului de energie.

Un contract de furnizare a energiei se încheie cu abonatul dacă acesta are un responsabil cerinte tehnice dispozitiv de recepție a energiei conectat la rețelele organizației de alimentare cu energie și alte echipamente necesare, precum și la asigurarea contorizării consumului de energie.

Articolul 15 din Legea nr. 190-FZ prevede că locul îndeplinirii obligațiilor organizației de furnizare a căldurii este punctul de livrare, care se află la limita bilanțului instalației consumatoare de căldură sau rețelei de căldură a consumatorului. și rețeaua termică a organizației de furnizare a energiei termice sau a organizației rețelei de căldură, sau la punctul de conectare (conectare tehnologică) la o rețea de încălzire fără proprietar.

Condițiile esențiale ale contractului de furnizare a energiei termice sunt prevăzute la art. 15 din Legea nr. 190-FZ, Secțiunea a III-a din Regulile de organizare a furnizării de căldură în Federația Rusă, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 08.08.2012 nr. 808 (denumite în continuare Regulile nr. 808) .

Totodată, Regulile nr. 808 conțin secțiunea „Procedura de încheiere a contractului de furnizare a energiei termice în cazul în care spațiile situate în aceeași clădire sunt deținute sau utilizate de 2 sau mai multe persoane” (clauza 44).

Alineatul 3 al clauzei 44 din Regulile nr. 808 prevede că, dacă o clădire nerezidențială are 1 intrare termică, atunci o cerere de încheiere a unui contract de furnizare de energie termică se depune de către proprietarul spațiilor nerezidențiale în care există o intrare termică. , daca in imobilul nerezidential exista mai multe intrari termice, Cererile pentru incheierea unui contract de furnizare de energie termica se depun de catre fiecare proprietar al incintei in care exista un aport de caldura. Relațiile privind furnizarea de energie termică (putere) și (sau) lichid de răcire și plata serviciilor relevante cu proprietarii altor spații care nu au aport termic se stabilesc prin acord între proprietarii unor astfel de spații și proprietarii spațiilor care au intrat. într-un contract de furnizare de căldură.

Astfel, după cum în mod întemeiat a subliniat instanța de apel, în temeiul unui contract de furnizare a energiei termice, în cazul în care instalațiile de alimentare cu energie termică sunt spații nerezidențiale dintr-o clădire, factorul determinant îl reprezintă proprietatea legală a spațiilor în care există o putere termică, și nu prezența/absența proprietății comune a dotărilor publice.

Totodată, instanțele au stabilit că reclamanta este proprietara localului situat la etajul 3 al imobilului (reclamanta nu contestă lipsa energiei termice în incinta acestuia).

În mod corect, instanța de apel a reținut că necesitatea includerii în contract a condițiilor enumerate determină necesitatea ca abonatul să dispună de un dispozitiv de recepție a energiei adecvat, care la rândul său este și o condiție esențială pentru încheierea unui contract. Această condiție esențială este obligatorie pentru abonat și este o condiție prealabilă tehnică pentru încheierea unui contract de furnizare a energiei. În lipsa unui dispozitiv de recepție a energiei, contractul de furnizare a energiei nu poate fi executat, ceea ce exclude posibilitatea încheierii efective a acestuia.

Curtea de Apel a constatat că proprietarii imobilului în litigiu au luat o decizie din data de 1 octombrie 2013, potrivit căreia au ales societatea Univis ca organizație de conducere a imobilului în litigiu (punctul 7 de pe ordinea de zi).

În temeiul hotărârii luate de adunarea generală, care nu a fost declarată invalidă în modul prescris, societatea Univis a încheiat un contract de furnizare de căldură din data de 1 octombrie 2013 nr. 61-1205M cu societatea PSK în legătură cu imobilul în litigiu. (ca un intreg, per total).

Conform actului de delimitare a proprietății bilanțului și a răspunderii operaționale a unității din Perm pe stradă. Monastyrskaya, 14 ani, semnat de companiile „PSK” și „Univis” în sediul antreprenorului Kostareva O.I. nu există niciun dispozitiv de recepție a energiei conectat la rețelele companiei PSK.

Așa cum în mod corect a apreciat instanța de apel, nu există temeiuri pentru a concluziona că clauza 44 din Regulamentul nr. 808 nu este supusă aplicării raporturilor părților, în condițiile în care această clauză se referă la un imobil. Totodată, prezentele Reguli conțin o indicație privind încheierea unui singur contract dacă există o singură intrare termică în clădire. Faptul că există o singură intrare termică în clădire nu este contestat (Partea 3.1 a art. din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse).

In mod corect, instanta de apel a indicat ca nu exista nici un temei pentru a concluziona ca societatea PSK a incheiat o intelegere cu o persoana improprie, adica nu cu persoana care este proprietara imobilului nerezidential in care exista o intrare termica, datorita la faptul că proprietarii (inclusiv proprietarul incintei în care se află această intrare termică), au încredințat conducerea imobilului companiei Univis. Totodată, după cum a reținut în mod corect instanța de apel, managementul clădirii include prestarea de servicii de utilități - încălzire. În plus, acest argument nu a fost admis de instanța de apel și, prin urmare, la examinarea prezentei cauze, sunt supuse împrejurărilor prezenței (absenței) unei posibilități tehnice (reale) de încheiere a unui acord între reclamantă și pârâtă. ancheta.

Instanța de apel a respins în mod rezonabil trimiterea reclamantei la procesul-verbal al adunării de proprietari din data de 31 mai 2014, având în vedere că voința proprietarilor de a schimba societatea de administrare pentru administrarea imobilului în litigiu nu a fost pusă în aplicare (nu există dovada sesizării societății Univis cu privire la încetarea raporturilor contractuale privind administrarea imobilului cu proprietarii, nu există nicio dovadă că persoana aleasă de proprietari ca societate de administrare a început să administreze imobilul).

Totodată, în mod corect, instanța de apel a indicat că, ținând cont de dispozițiile paragrafului 44 din Regulamentul nr. 808, nu există temeiuri pentru a concluziona că decizia proprietarilor privind încheierea unui acord independent între antreprenorul Kostareva și Compania PSK este executorie.

Curtea de Apel a mai avut în vedere că din procesul-verbal ulterioar al adunării generale a proprietarilor din 29 iulie 2014 rezultă că proprietarii și-au exprimat voința ca societatea de administrare proprie a imobilului în litigiu să fie societatea Univis, iar proprietarii să facă. nu refuza serviciile a acestei persoane(punctul 5 al ordinii de zi).

În materialele cauzei nu există dovezi că acest protocol a fost invalidat.

În plus, examinând hotărârile luate în ședința proprietarilor (proces-verbal din 29 iulie 2014), instanța de apel a constatat că și proprietarii au încuviințat, pentru a preveni orice acțiuni care nu respectă legea, schimbarea organizației de conducere. a clădirii, procedura de sesizare a proprietarilor sediului clădirii despre ședințe, despre votul personal, votul absent, rezultatele votului (punctul 3 al ordinii de zi).

Astfel, întrucât materialele cauzei nu fac dovada respectării procedurii de sesizare a desfășurării unei adunări a proprietarilor de spații dintr-o clădire nerezidențială, prevăzută la paragraful 3 al ordinii de zi a ședinței din data de 29 iulie 2014 ( Articolul din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse), concluzia curții de apel că nu există motive este corectă pentru a lua în considerare procesul-verbal al reuniunii comisiei de numărare cu privire la rezultatele votului adunării generale a proprietarilor de spații. a imobilului nerezidențial nr.14 de pe stradă. Monastyrskaya din 26.08.2014.

Protocolul menționat a fost apreciat de instanța de apel în conformitate cu art. Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, împreună cu alte probe prezentate în materialele cauzei.

Actul judiciar al instanței de apel nu conține concluzii cu privire la nulitatea procesului-verbal al adunării proprietarilor.

În mod corect, instanța de apel a apreciat că argumentele conform cărora intrarea termică în litigiu este amplasată într-un local aflat în proprietate comună nu corespund probelor prezentate în materialele cauzei (raport de control din data de 10.08.2015, care a fost întocmit în prezența societății PSK și a proprietarilor parțiali ai clădirii în litigiu, un extras din Registrul de stat unificat din 18 iunie 2015 privind transferul drepturilor asupra unei proprietăți imobiliare, o copie a certificatului de înregistrare de stat a drepturilor 59-BD Nr. 216401 pentru un obiect cu număr cadastral (condițional) 59:01:4410004:1022, pașaport tehnic pentru imobil ).

Conform certificatului de înregistrare de stat a dreptului 59-BD nr. 216401, obiectul dreptului este un spatiu nerezidențial cu o suprafață totală de 40 de metri pătrați. m, situat la parter, numerele din planul de etaj 27, 28, 34, adresa (locația) obiectului: regiunea Perm, Perm, districtul Leninsky, st. Monastyrskaya, 14 ani, tip de lege: proprietate. În conformitate cu raportul de control din data de 10.08.2015, centrala termică este situată la parter în camera nr. 34 (aceeași încăpere de la parter nr. 34 este indicată în certificatul de înregistrare a drepturilor 59-BD). nr. 216401).

În asemenea împrejurări, instanța de apel a apreciat în mod rezonabil concluziile instanței de fond ca fiind incompatibile cu împrejurările de fapt ale cauzei care, potrivit probelor privind spațiile nerezidențiale în suprafață totală de 3700,2 metri pătrați. m la etajele 1-5, parter și mansardă ale clădirii, intrarea termică este situată în spații care sunt proprietate comună comună. Totodată, instanța de apel a avut în vedere că certificatele menționate nu conțineau informații despre incinta care alcătuia obiectul cu numărul condiționat 59-59-01/104/2005-221.

Pentru a stabili dacă camera nr. 34 de la parter face parte din obiectul cu numărul condiționat 59-59-01/104/2005-221, Curtea de Apel a examinat pașaportul tehnic pentru obiectul în litigiu. În conformitate cu explicația pașaportului tehnic pentru unitatea cu numărul condiționat 59-59-01/104/2005-221, suprafața totală a unității este de 3700,2 metri pătrați. m. În explicația indicată la litera A a parterului, pe lista de incinte nu figurează numărul 34, care, după cum în mod corect a reținut instanța de apel, mai indică faptul că incinta nr. 34 de la parter nu face parte din obiect. de drept, care se află sub dreptul de proprietate comună.

Ținând cont de cele de mai sus, concluzia corectă a instanței de apel este că reclamanta nu deține dispozitivul de recepție a energiei (încăperea în care se află intrarea termică), întrucât această încăpere (unitatea termică) nu face parte din imobilul cca. pe care se află intrarea termică.

Curtea de Apel a indicat pe bună dreptate că, în esență, cererile reclamantei se rezumă la dezacordul cu actualul contract de furnizare de energie termică, apă caldă și (sau) lichid de răcire din 1 octombrie 2013 Nr. 61-1205M, încheiat între Compania PSK și compania Univers. Totodată, există dovada cererii reclamantei către proprietarul localului (în care este instalată intrarea termică) de a rezilia contractul, precum și cu o cerere de încheiere a unui acord în conformitate cu alin. 3 clauza 44 din Regulile nr. 808, indisponibil.

În instanța de casare, reprezentantul reclamantei a mai explicat că reclamanta nu a avut obiecții cu privire la volumul și costul energiei termice furnizate, motivul depunerii acestei cereri în instanță a fost un dezacord cu costul serviciilor societății de administrare.

În plus, curtea de apel nu a acceptat în mod justificat referirea reclamantului la hotărârea Curții de Arbitraj a Regiunii Chelyabinsk din 23 martie 2014 în dosarul nr. A50-4102/2011, întrucât în cadrul acestui dosar a fost aprobată acord de reglementare(în consecință, nu au fost stabilite împrejurările amplasării centralei termice în incinta deținută de proprietari pe dreptul de proprietate comună) iar reclamantul era persoană participantă la dosarul nr. A50-4102/2011.

În asemenea împrejurări, instanța de apel a ajuns la concluzia îndreptățită că nu există temeiuri pentru a satisface cererea reclamantului.

Argumentul reclamantului recursului conform căruia instanța de apel a adăugat în mod nejustificat la materialele cauzei documente suplimentare depuse de firmele PSK și Univis este supusă respingerii, ținând cont de faptul că pârâta s-a opus cerințelor inițial formulate pentru obligația de a încheia un contract de energie termică în rețeaua de apă pe spații nerezidențiale (cu justificarea corespunzătoare a poziției, care nu includea infirmarea altor argumente care nu au fost incluse în obiecțiile la cerințele enunțate inițial). Curtea de apel a recunoscut motive întemeiate imposibilitatea inculpatului de a prezenta probe la instanta de fond.

Potrivit alin. 5 clauza 26 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 28 mai 2009 nr. 36

(acum modificat la 10 noiembrie 2011) „Cu privire la aplicarea Codului de procedură de arbitraj al Federației Ruse atunci când se examinează cazuri în curtea de apel de arbitraj”, acceptarea probelor suplimentare de către instanța de apel nu poate servi drept bază pentru anularea hotărârea instanței de apel; în același timp, neacceptarea de către instanța de apel a noii probe, dacă există temeiuri pentru aceasta prevăzute în partea a 2-a a art. Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse poate, în temeiul părții 3 a art. 288 din Codul menționat să constituie temeiul desființării hotărârii instanței de apel, dacă aceasta a condus sau ar putea conduce la adoptarea unei hotărâri incorecte.

Argumentele reclamantei recursului se rezumă în esență la o reevaluare a probelor disponibile în cauză și a concluziilor formulate de instanța de apel pe baza acestora, care depășește sfera de examinare a cauzei în cadrul instanței de casare. , stabilit prin art. Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse.

Ținând cont de cele de mai sus, actul judiciar atacat trebuie lăsat neschimbat, recursul în casare - fără satisfacție.

Ghidat de art. , Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, instanță

P O S T A N O V I L:

Hotărârea Curții a XVII-a de Arbitraj de Apel din data de 19 octombrie 2015 în dosarul nr. A50-3629/2015 a Curții de Arbitraj a Teritoriului Perm rămâne neschimbată, recursul în casare al antreprenorului individual Olga Ivanovna Kostareva nefiind satisfăcut.

Decizia poate fi atacată cu recurs la Colegiul Judiciar Curtea Supremă de Justiție al Federației Ruse într-un termen care nu depășește două luni de la data adoptării acesteia, în modul prevăzut de art. Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse.

Președintele A.A. Safronova

Judecătorii T.L. Verbenko

IAD. Timofeeva

Curtea:

FAS UO (districtul FAS Ural)

Reclamanti:

Kostareva Olga Ivanovna (TIN: 590300238397 OGRN: 304590404300252)

Inculpații:

LLC „Perm Grid Company” (TIN: 5904176536 OGRN: 1075904022644)

Judecătorii cauzei:

Verbenko T.L. (judecător)

Practica judiciara cu privire la:

Recunoașterea contractului ca neîncheiat

Practica judiciara in aplicarea art. 432 Cod civil al Federației Ruse

Biroul nostru este la primul etaj bloc. Societatea de administrare ne-a emis facturi pentru începutul anului 2017 pentru a plăti întreținerea și repararea proprietății comune, precum și nevoile comune ale casei de energie electrică, alimentare cu apă și canalizare.
Spațiul de birouri nerezidențial ne-a fost dat în folosință gratuită de către Comitetul de Administrare a Proprietății din cadrul Ministerului Proprietății Funciare timp de zece ani. Biroul are intrare separata, încălzire centrală, alimentare cu apa, canalizare, iluminat (dispozitive individuale de contorizare instalate). Pentru întreținerea acestui sediu se încheie anual contracte de încălzire, energie electrică, alimentare cu apă și canalizare și epurare a apelor uzate direct cu organizațiile furnizoare de resurse. Nu am încheiat un acord cu societatea de administrare.
Din proprietatea comună pe care noi înșine nu o întreținem, avem doar subsolul de sub birou și acoperișul clădirii cu patru etaje din care facem parte.
Societatea de administrare a amenințat că va merge în instanță dacă nu ne îndeplinim obligațiile de plată pentru servicii. Sunt cererile lor legitime?

Societatea de administrare (MC) nu are dreptul de a face cereri utilizatorului spațiilor nerezidențiale dintr-o clădire de apartamente - astfel de solicitări ar trebui făcute proprietarului.

Potrivit art. 39 din Codul locuinței al Federației Ruse, sarcina cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente este suportată de proprietarii spațiilor rezidențiale și nerezidenţiale. În conformitate cu paragraful 1 al art. 37 din Codul locuinței al Federației Ruse, cota cheltuielilor obligatorii pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente, a cărei sarcină este suportată de proprietarul spațiilor dintr-o astfel de casă, este determinată de cota din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-o astfel de casă a proprietarului specificat și este proporțional cu dimensiunea suprafeței totale a proprietății care îi aparține.

Potrivit părții 2 a art. 153 și partea 1 a art. 158 din Codul locuinței al Federației Ruse, obligația de a plăti pentru utilitățile pentru a asigura întreținerea spațiilor (inclusiv nerezidențiale) într-un bloc de apartamente revine proprietarului acestei spații. Nici legislația civilă, nici cea a locuințelor nu conțin prevederi care să impună obligația de a plăti facturile la utilități utilizatorilor spațiilor nerezidențiale, inclusiv a celor situate în clădiri cu mai multe apartamente. Cladiri rezidentiale. Procedura de rambursare de către utilizator a cheltuielilor pentru utilități sau alte servicii legate de întreținerea proprietății dintr-un bloc de locuințe poate fi reglementată prin acord între utilizator și proprietar. Societatea de administrare sau organizația furnizoare de resurse, nefiind parte la acordul de utilizare gratuită, nu are dreptul de a face o cerere de plată a utilităților către utilizatorul spațiilor. Persoana obligată față de astfel de entități este proprietarul.

Relațiile privind furnizarea de servicii de utilități proprietarilor și utilizatorilor de spații din clădirile de apartamente sunt reglementate de Regulile pentru furnizarea de servicii de utilități proprietarilor și utilizatorilor de spații din clădirile de apartamente și clădirile rezidențiale, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse. din 6 mai 2011 Nr. 354 (denumite în continuare Reguli Nr. 354). Conform clauzei 16 din Regulile nr. 354, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune, în funcție de modalitatea de administrare a unui bloc de locuințe, este asigurată de proprietarii spațiilor prin încheierea unui contract de administrare a blocului cu organizația de conducere.

În ceea ce privește chiriașii spațiilor nerezidențiale dintr-un bloc de locuințe, cele mai înalte instanțe au formulat o poziție juridică clară, potrivit căreia astfel de entități nu sunt responsabile în fața societății de administrare pentru întreținerea și repararea proprietății comune și plata facturilor de utilități.

În 2011, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, prin Rezoluția nr. 16646/10 din 12 aprilie 2011, în dosarul nr. A55-11329/2009, a explicat că chiriașul nu se poate îmbogăți pe nedrept cu cheltuiala a societății de administrare ca urmare a refuzului de a plăti cheltuielile efectuate de aceasta pentru întreținerea proprietății comune, întrucât proprietarul imobilului este obligat să plătească aceste costuri.

Într-un alt caz privind colectarea datoriilor pentru reparații și întreținerea proprietății comune dintr-o casă, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a decis să recupereze suma în litigiu numai de la proprietar, explicând că proprietarul nu are dreptul să impună chiriașului obligația de a efectua astfel de plăți (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 aprilie 2012 nr. 15222/11 în cazul nr. A40-99124/10-37-796).

În Hotărârea din 10 noiembrie 2014 nr. 305-ES14-1452 în dosarul nr. A40-59220/2013, Colegiul pentru Disputele Economice ale Forțelor Armate ale Federației Ruse a indicat că nici art. 210 din Codul civil al Federației Ruse, nu partea 3 a art. 154 din Codul locuinței al Federației Ruse nu conțin prevederi privind impunerea obligației de a plăti pentru serviciile de utilități chiriașilor spațiilor nerezidențiale, inclusiv a celor situate în clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente. Prevederea contractului de închiriere, care stabilea obligația chiriașului de a încheia contracte pentru furnizarea de servicii de utilități și întreținere, nu constituie în sine o bază pentru perceperea de la chiriaș a taxelor pentru serviciile de utilități.

Curtea Supremă a Federației Ruse a remarcat că contractul de închiriere, care reglementează relația dintre proprietar și chiriașul imobilului, nu conține condiții privind îndeplinirea de către chiriaș în favoarea unui terț a obligațiilor proprietarului de a suporta costurile cu utilitățile. . Nu există o astfel de cerință în paragraful 2 al art. 616 din Codul civil al Federației Ruse, care prevede obligația chiriașului de a menține proprietatea în bună stare și de a suporta costurile de întreținere a acesteia. În conformitate cu art. 36 și 39 din Codul Locuinței RF, proprietarii sunt cei care suportă povara cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe.

Instanțele au făcut în mod repetat concluzii similare în legătură cu acordurile de folosință gratuită a proprietății (a se vedea, de exemplu, decizia Curții a șasea de apel de arbitraj din 26 martie 2015 nr. 06AP-702/2015 în dosarul nr. A73-10268). /2014). Astfel, AS din regiunea Vologda din Obzor practica judiciara privind litigiile legate de administrarea și întreținerea blocurilor de locuințe, pentru semestrul I 2012, a precizat că obligația de a suporta costurile de întreținere a proprietății comune a unui bloc de locuințe nu poate fi atribuită împrumutatului imobilului care deține sediul. privind dreptul de utilizare gratuită - să răspundă la Societatea de administrare ar trebui să fie proprietarul proprietății.

Dar proprietarii de proprietăți trebuie să țină cont de faptul că de la 1 ianuarie 2017, furnizarea de apă rece și caldă, energie termică, electricitate și gaz la spațiile nerezidențiale dintr-un bloc de apartamente, precum și eliminarea apelor uzate, se realizează pe baza a contractelor de furnizare a resurselor încheiate direct cu organizația de furnizare a resurselor. În același timp, proprietarii de spații nerezidențiale sunt obligați să plătească pentru resursele energetice consumate în întreținerea proprietății comune a unui bloc de locuințe. De la începutul anului 2017, aceste cheltuieli au fost incluse în costurile de întreținere a spațiilor (clauzele 29, 30 din Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august. , 2006 Nr. 491).

După cum a menționat Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în rezoluția nr. 4910/10 din 9 noiembrie 2010 în dosarul nr. A71-9485/2009-GZ, societatea de administrare nu trebuie să dovedească suma de cheltuielile efective efectuate în legătură cu întreținerea proprietății comune, repartizându-le în funcție de relația cu unul dintre proprietarii localului. Efectuarea de către societate a cheltuielilor independente pentru întreținerea proprietății sale nu o scutește, în calitate de coproprietar, de obligația de a suporta costurile de întreținere a proprietății comune în conformitate cu cerințele art. 249 din Codul civil al Federației Ruse (a se vedea și deciziile Curții de Justiție Regiunea Oryol din 27 iulie 2016 în dosarul nr. A48-2747/2016, regiunea Volgograd din data de 20 februarie 2016 în dosarul nr. A12-59613/2015).

Întrebare pentru un avocat (online):

Întrebare pentru un avocat (online): Buna ziua. Sunt proprietarul unui spatiu nerezidential pentru un magazin intr-o cladire rezidentiala. Am o problemă cu încheierea unui contract de management cu HOA.

Va rog sa-mi spuneti, daca sunt montate 2 contoare de caldura (una este a mea si alta a rezidentilor) si sistemul de incalzire este separat, exista o intelegere separata cu furnizorul de caldura, mai trebuie sa platesc conductele locuitorilor ?

Pentru energie electrică este același, o intrare separată, o matrice și un contract separat. De ce sunt obligat să plătesc taxe de întreținere completă a casei?

Si inca un subiect dureros despre lifturi.Am un subsol, sa platesc si lifturile? Sunt la primul etaj, dar poate nu la subsol?

Consultanta juridica:

De regula generala, stabilit prin articolul 210 din Codul civil al Rusiei (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), proprietarul poartă sarcina menținerii proprietății deținute de el, cu excepția cazului în care prin lege sau contract se prevede altfel.

Potrivit articolului 244 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea deținută de două sau mai multe persoane le aparține în temeiul dreptului de proprietate comună. Proprietatea poate fi în proprietate comună cu determinarea cotei fiecărui proprietar în dreptul de proprietate (proprietate comună) sau fără determinarea unor astfel de părți (proprietate comună). Proprietatea comună asupra proprietății este împărțită, cu excepția cazurilor în care legea prevede formarea proprietății comune asupra acestui bun.

Articolul 249 din Codul civil al Federației Ruse stabilește obligația fiecărui participant la proprietatea comună, proporțional cu cota sa, de a participa la plata impozitelor, taxelor și a altor plăți asupra proprietății comune, precum și la costurile sale. intretinere si conservare.

În conformitate cu paragraful 1 al articolului 290 din Codul civil al Federației Ruse și paragraful 1 al articolului 36 din Codul locuinței al Federației Ruse (denumit în continuare Codul locuinței al Federației Ruse), proprietarii de apartamente și proprietarii de locuințe non- spații rezidențiale dintr-un bloc de locuințe dețin, prin dreptul de proprietate comună, spațiile comune ale casei (inclusiv palierele inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri in care se afla inginerie Comunicare, alte echipamente care deservesc mai mult de o încăpere dintr-o casă dată), structuri de susținere ale casei, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente, precum și teren, pe care se afla casa, cu elemente de amenajare si amenajare.

Articolul 39 din Codul locuinței al Federației Ruse stabilește că proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente suportă povara cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente. Cota cheltuielilor obligatorii pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe, a căror sarcină este suportată de proprietarul spațiilor dintr-o astfel de casă, este determinată de cota din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-o astfel de casă. o casă a proprietarului specificat. Regulile pentru menținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente sunt stabilite de Guvernul Federației Ruse.

În conformitate cu articolul 153 din Codul locuinței al Federației Ruse, cetățenii și organizațiile sunt obligate să plătească prompt și integral pentru spațiile și utilitățile lor. Această obligație apare pentru proprietar din momentul în care ia naștere dreptul de proprietate asupra unor astfel de spații.

Conform articolului 154 din Codul locuinței al Federației Ruse, plata pentru spații și utilități pentru proprietarul spațiilor dintr-un bloc de apartamente include plata pentru întreținerea și repararea spațiilor rezidențiale, care include plata pentru servicii și lucrările de gestionare a blocului de locuințe. , întreținere, curent și renovare majoră proprietate comună într-un bloc de locuințe.

Potrivit paragrafului 1 al articolului 158 din Codul locuinței al Federației Ruse, proprietarul spațiilor dintr-un bloc de apartamente este obligat să suporte costurile de întreținere a spațiilor care îi aparțin, precum și să participe la costurile de întreținere a proprietății comune. într-un bloc de locuințe proporțional cu cota sa în proprietatea comună a acestui imobil prin plata taxelor de întreținere și reparații spațiu de locuit.

În consecință, proprietarul spațiilor nerezidențiale situate în imobil, în virtutea instrucțiunilor directe ale legii, este obligat să suporte cheltuielile de întreținere a proprietății, indiferent dacă are cheltuielile de întreținere a propriei spații, care sunt proprietate individuală și costurile utilităților. În acest sens, întreținerea spațiilor proprii, plata utilităților consumate în acesta, precum și întreținerea unui teren destinat uzului individual și neinclus în proprietatea comună a unui bloc de locuințe, nu îl scutește pe proprietar de spații din sarcina cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune a unui bloc de locuințe, inclusiv terenul terenului pe care se află casa.

Astfel, trebuie să plătiți singuri utilitățile pentru care aveți contracte separate - folosind contoarele personale.

Totodată, legea vă obligă să plătiți costurile de întreținere a proprietății comune a unui bloc de locuințe, inclusiv lifturile și utilitățile (conductele).

Ar putea fi util să citiți: