Ipoteca: ce să faci cu un împrumut în valută. Ne convertim in ruble? Refinanțare - preț de emisiune

Devalorizarea rublei a provocat o creștere bruscă a plăților la împrumuturile în valută. Ca o opțiune pentru a proteja împrumutatul de riscurile valutare, băncile au început să ofere în ruble. Când se recalculează datoria la rata curentă, ținând cont de ratele dobânzilor la împrumuturi în ruble și de comisioanele asociate pentru reîmprumut, acest lucru nu este întotdeauna benefic din punct de vedere financiar pentru debitor.

Cum să înțelegeți ce este mai profitabil - un credit ipotecar în dolari sau ruble?

Până în 2008, nimeni nu ar fi putut prezice o scădere a cursului de schimb al rublei la o asemenea scară. Ratele dobânzilor la împrumuturile în valută au fost mult mai profitabile decât în ruble și s-au ridicat la 10%. Rata dobânzii la împrumut v-a permis să luați o sumă mare. La cursul de schimb din momentul emiterii creditului, suma plății lunare se încadrează în 40-50% necesar din venitul total cerut de bancă.

O mare cantitate de împrumuturi în dolari a fost provocată și de dolarizarea țării în anii 90. Apoi oamenii noștri s-au obișnuit să facă plăți în două valute, legate de dolar. Cu un împrumut pe termen lung, moneda credit ipotecar prezintă riscul de a cădea în dependenţă financiară de cursul de schimb. Cu un salariu în ruble, rambursarea împrumutului luat și a dobânzii devine o sarcină imposibilă.

Care sunt avantajele unui credit ipotecar în valută:

dobânda este mai mică decât la un împrumut în ruble;
stabilitatea dolarului în raport cu alte valute;
mai puțină plată în exces cu plata rapidă planificată a datoriei;
cu un salariu în valută nu există pierderi de conversie.

Un dezavantaj semnificativ al unui împrumut în valută este fluctuațiile semnificative ale dolarului față de ruble. Refinanțarea în moneda națională crește semnificativ plățile datoriilor.

Refinanțare ipotecară în dolari

Dacă vă aflați într-o situație financiară dificilă cu plata unui credit ipotecar, trebuie în primul rând să solicitați refinanțare la banca cu care a fost întocmit acordul. Instituțiile financiare nu sunt interesate să crească problema portofoliu de crediteși sunt de obicei gata să ofere astfel de opțiuni:

concedii creditare cu plata amânată a organismului de credit și rambursarea dobânzii;
prelungirea termenului de împrumut cu scăderea cuantumului ratei lunare;
transformarea împrumuturilor în ruble.

Dacă banca nu se întâlnește cu împrumutatul, puteți efectua procedura într-o altă instituție financiară. Esența refinanțării este emiterea unui nou împrumut pentru achitarea datoriilor pe cel vechi. Băncile oferă următoarele modalități de refinanțare a împrumuturilor:

schimbarea termenului;
reducerea ratei
refinanțarea creditelor ipotecare în valută străină în ruble;
reducerea sumei plati lunare.

Decizia de a face un astfel de pas și transformarea împrumutului în ruble ar trebui făcută numai după evaluarea consecințelor:

cresterea dobanzii;
costuri suplimentare pentru reevaluarea garanțiilor și asigurărilor;
parcurgerea procedurii de aprobare a extrădării.

Alte opțiuni de ieșire

Dacă nu se face nimic atunci când apar probleme cu rambursarea împrumutului, banca poate iniția procedura de faliment a împrumutatului. Acest lucru se poate face cu o întârziere de mai mult de 3 luni și cu o valoare a datoriei de peste jumătate de milion de ruble. Falimentul nu este cea mai profitabilă opțiune pentru împrumutat, are următoarele consecințe:

privarea de toate proprietățile și economiile;
incapacitatea de a ocupa funcții de conducere timp de 3 ani;
indicarea obligatorie a faptului de faliment la luarea unui credit în termen de 5 ani;
incapacitatea de a depune un nou faliment în următorii 5 ani.

De asemenea, este nerentabil ca bancă să transfere împrumutul în categoria creditelor cu probleme. Prin urmare, este foarte posibil să se ajungă la un acord cu privire la o perioadă de întârziere sau de grație. Când vindeți un credit ipotecar în valută, puteți achita datoria înainte de termen și puteți lua locuințe mai ieftine într-un credit ipotecar în ruble. Puteți solicita un credit fiscal dacă nu ați făcut-o deja. Diverse moduri de a rezolva problemele legate de rambursarea împrumuturilor vor ajuta la menținerea unui istoric bun de credit.

Riscurile ipotecare valutare

În cazul în care un contract de împrumut este întocmit între rezidenții Federației Ruse într-o valută străină, acesta specifică punerea în aplicare a plăților în ruble la cursul de schimb din ziua în care este efectuată plata. O modificare a cursului de schimb este un risc clasic de piață, nu un eveniment de forță majoră. Înregistrarea unei ipoteci în valută se efectuează pentru a economisi la rata dobânzii. Clientul trebuie să înțeleagă că în același timp își asumă și riscul de piață.

Dorința de a economisi la dobândă nu este un motiv pentru a cere băncii sau statului să plătească despăgubiri sau să recalculeze împrumutul la rata de 30 de ruble pe dolar. Mai ales în cazul obținerii unui credit ipotecar în valută pentru închirierea locuințelor și creșterea profitabilității investiției în imobiliare.

Cum să refinanțați un credit ipotecar în valută

De fapt, refinanțarea este încheierea unui nou contract. La refinanțare, va trebui să colectați din nou toate documentele și să treceți prin procedura de aprobare la bancă. Procedura presupune costuri suplimentare:

pentru prestarea de servicii;
evaluarea și reînregistrarea garanțiilor;
legalizare;
comision de conversie;
asigurare.

Dacă, după ce a calculat toate riscurile și cheltuielile, împrumutatul este gata să refinanțeze, trebuie să depuneți o cerere la banca selectată, să colectați documente și să semnați un nou acord. Atunci când solicită o nouă ipotecă, împrumutatul va pierde dreptul la deducere fiscală atunci când efectuați plăți regulate. Organizațiile de creditare nu sunt prea dispuse să reemite împrumuturi cu o sumă de rambursare reziduală mai mare de 70% din costul locuinței. Condițiile de refinanțare ipotecară includ următoarele condiții:

absența întârzierilor la plata datoriei principale și a asigurării;
un istoric de credit impecabil pentru alte credite;
restricții de vârstă pentru debitor (de obicei 21-65 de ani);
cerințe pentru vechimea în muncă;
înregistrarea împrumutatului sau a obiectului colateral în regiunea în care se află filiala instituției de credit.

Unde este profitabil să cheltuiești

Transferul creditelor ipotecare în ruble are loc cu o creștere a dobânzii. Pe termen scurt, acest lucru nu este întotdeauna profitabil. Dar vă permite să evitați riscurile valutare cu venituri în ruble, să planificați un buget personal.

Programele de refinanțare a creditelor ipotecare în valută sunt oferite de următoarele bănci:

Sberbank emite un împrumut în valoare de cel mult soldul datoriei sau 80% din valoarea evaluată a locuinței, până la 30 de ani, dobândă 13,75-14,75;
Banca Moscovei refinanță împrumuturile acordate de aceasta fără comisioane de emisiune, rambursare anticipată de 3-30 de ani la 11,95%;
DeltaCredit refinanță clienții altor bănci la 13,25% până la 25 de ani.

Refinanțarea creditelor ipotecare este posibilă pentru debitorii care și-au rambursat datoria la timp. Băncile oferă transferul unui împrumut în valută emis de acestea în ruble, adesea fără costuri suplimentare pentru client.

Din cauza deprecierii puternice a monedei naționale față de dolar, mulți au avut dificultăți în efectuarea plăților lunare pe creditul ipotecar primit anterior. Cele mai multe bănci sunt interesate de returnarea fondurilor și, prin urmare, fac concesii clienților lor, revizuind și modificând termenii acordurilor de împrumut, recalculând datoria în ruble.

Din cauza creșterii bruște a valorii monedei, mulți oameni au dificultăți în efectuarea plăților lunare pentru creditele ipotecare în valută.

Cum să refinanțați un credit ipotecar

Din cauza creșterii bruște a valorii monedei, mulți oameni au dificultăți în efectuarea plăților lunare pentru creditele ipotecare în valută. Refinanțarea unui credit ipotecar în valută străină în ruble este o modalitate excelentă de ieșire pentru un împrumutat dintr-o situație în care crește riscul de nereturnare a fondurilor.

Refinanțarea înseamnă contractarea unui împrumut de la o altă bancă pentru a-l achita pe cel inițial.

Un nou împrumut este oferit împrumutatului în condiții mai acceptabile pe:

termenul creditului;
mărimea ratei dobânzii;
cuantumul plății lunare.

În practică, programul de refinanțare nu corespunde întotdeauna așteptărilor clientului. Sunt foarte puține bănci care sunt pregătite să ofere un astfel de serviciu.

Transformarea creditelor ipotecare în valută străină în ruble

Un client care se află într-o situație dificilă din cauza unei schimbări bruște a situației cu un împrumut în valută este obligat să contacteze banca creditoare pentru a găsi condiții de interacțiune ulterioară care să fie benefice pentru ambele părți la acord. Mulți bănci mari fac concesii clienților lor și recalculează ipotecile în valută străină în ruble. Printre ei:

Sberbank;
VTB 24;

Procedura de conversie a unui împrumut în valută străină în ruble este neprofitabilă pentru bancă.

Procedura de refinanțare a unui credit ipotecar

Procesul de refinanțare a creditului include:

depunerea unei cereri către un potențial creditor;
luarea în considerare a documentelor clientului, luarea unei decizii privind acordarea unui împrumut sau refuzul de a face acest lucru;
încheierea unui acord și executarea documentelor aferente, de exemplu, garanții și asigurări;
transferul de fonduri pentru plata ipotecii către creditor inițial.

Dezavantajul refinanțării unui credit ipotecar în valută este necesitatea de a parcurge o procedură de verificare completă similară cu cea care a avut loc atunci când a fost primită.

Noua bancă creditoare va evalua cu atenție solvabilitatea financiară a clientului, experiența sa anterioară de creditare, datele despre istoria creditului și proprietățile pe care le deține. Împrumutatul va trebui din nou să colecteze toate documentele pentru programul de creditare, să petreacă timp așteptând decizia băncii.

Trebuie emis un gaj asupra proprietății a cărei ipotecă este refinanțată. Pentru a face acest lucru, băncii trebuie să i se prezinte un aviz cu privire la evaluarea locuințelor la data depunerii cererii. Este necesar să se țină cont de faptul că fosta bancă va înlătura sarcinile asupra obiectului colateral doar atunci când suma ipotecară este rambursată integral și contractul este încheiat. În același timp, banca care a furnizat refinanțarea nu va avea încă drepturi la locuințe ipotecate în acest moment.

Pentru a minimiza riscurile financiare, pentru perioada de obligații negarantate la un nou împrumut, un nou creditor poate stabili o dobândă sporită asupra acestuia. După executarea corespunzătoare a gajului, va intra în vigoare rata favorabilă pentru client. O condiție importantă refinanțarea unui credit ipotecar valutar este consimțământul primului creditor.

Dificultăți de recalculare

Mulți debitori în valută solicită băncilor creditoare să recalculeze creditele ipotecare la rata dolarului care este valabilă în ziua semnării contractului. De exemplu, creditele ipotecare în valută ale Raiffeisenbank, care a organizat o acțiune de protest din cauza refuzului băncii de a satisface astfel de pretenții. Raiffeisenbank își stabilește propriile condiții de recalculare. Este posibil prin:

Efectuarea unui nou împrumut țintă. Cuantumul acestuia este limitat la soldul datoriei de la primul împrumut. În același timp, datoria în valută este convertită în rublă la cursul de schimb intern al băncii valabil pentru vânzare.
Schimbarea condițiilor celor dintâi.

Procentul pentru restructurare este stabilit în intervalul 8,25 - 9,75%.

Solicitarea fiecărui client de a recalcula ipoteca în valută este luată în considerare individual. Împrumutatul ar trebui să ia în considerare faptul că suma după recalcularea în ruble va fi fixă, iar dinamica cursului de schimb nu va mai conta. Recalcularea se face la rata recomandată de Banca Centrală a Federației Ruse sau la cursul intern al băncii, ceea ce în ambele situații presupune o creștere a costului împrumutului.

Schimbări

Unii debitori, după ce au primit refuzul băncii de a recalcula un împrumut ipotecar în valută străină în ruble, încearcă să rezolve problema prin instanțe. Indicativă în acest sens este decizia Tribunalului Pușkin privind recalcularea creditelor ipotecare în valută din 4 februarie 2015. Împrumutatul a solicitat împrumutătorului să-și convertească împrumutul în valoarea monedei în vigoare la data semnării contractului. Tribunalul Pușkin a admis cererea.

Cu toate acestea, mai târziu, pe 29 iunie 2015, Moscova superioară tribunal regional acest verdict este anulat din motivul că fluctuațiile bruște ale cursului de schimb nu sunt neprevăzute, iar clientul trebuie să și le asume atunci când decide să utilizeze un împrumut în valută. Pentru a clarifica problema recalculării creditelor în valută Curtea Supremă de Justiție Federația Rusă și-a publicat avizul în, unde a recunoscut ca nefondate cererile debitorilor pentru conversia unui împrumut în valută străină în rublă la cursul de schimb de la data primirii acestuia. Poziția lui este următoarea:

Riscul unei creșteri și scăderi bruște a valorii dolarului sau euro este asumat de către împrumutat atunci când decide să emită un împrumut în valută.
Recalcularea ipotecii la rata valabilă anterior înseamnă că restituirea sumei împrumutului nu este integrală și încălcarea drepturilor creditorului.

Întrebări

Cum se transformă o ipotecă în valută într-una în ruble? Mai întâi trebuie să aflați dacă banca creditoare permite conversia valutară a împrumutului și, dacă da, în ce condiții. Statul acordă sprijin debitorilor care se confruntă cu dificultăți serioase la plata creditelor ipotecare în valută. Hotărârea Guvernului a aprobat măsurile de sprijin. Pentru a-l utiliza, trebuie îndeplinite următoarele condiții:

împrumutatul sau co-împrumutații trebuie să aibă cetățenia Federației Ruse;
trebuie să aibă mai mult de unul copil minor sau copii luați sub tutelă, copii cu dizabilități;
dacă invaliditatea este stabilită însuși împrumutatului;
clienții sunt veterani de război sau persoane aflate în întreținerea persoanelor sub 24 de ani care studiază cu normă întreagă în universități;

s-au produs schimbări semnificative în solvabilitatea clientului. Trebuie avut în vedere că, după plata unei plăți periodice, suma venitului pe membru de familie nu depășește două valori ale minimului de existență.
obligația trebuie garantată printr-o ipotecă de locuință situată pe teritoriul țării;
sunt luate în considerare cerințele pentru zona de locuințe colaterale;
apartamentul ipotecar trebuie să fie singura reședință a clientului;
contractul de ipotecă trebuie să fie valabil cel puțin un an la momentul depunerii cererii de recalculare a datoriei.

Pentru a recalcula ipoteca se poate incheia un nou contract de imprumut, cel anterior se poate schimba prin semnarea despre acesta acord suplimentar.

Banca centrala(Banca Centrală a Federației Ruse) în scrisoarea sa invită structurile bancare să recalculeze datoriile în valută la cursul dolarului de 39,38 ruble.

Lucrează în Rusia un numar mare de bănci care oferă clienților să organizeze un serviciu de refinanțare a creditelor ipotecare. Una dintre cele mai populare este Sberbank.

Dacă refinanțați un împrumut în această bancă, puteți obține un beneficiu semnificativ pentru dvs. Principalul lucru în acest caz este să respectați toate cerințele Sberbank și să îndepliniți toate condițiile acestora.

Refinanțarea ipotecară este un împrumut cu dobândă favorabilă în vederea rambursării unui credit la o bancă care are dobânzi mari.

Un astfel de proces seamănă adesea cu o procedură de refinanțare, ceea ce face mai ușoară și mai rapidă rambursarea unui împrumut deschis anterior.

Refinanțarea va fi profitabilă doar atunci când diferența dintre ratele dobânzilor la bănci este mai mare de 2%.

Termenele de împrumut pot fi mai lungi 30 de ani.
Un nou împrumut este emis în ruble.
Această refinanțare face posibilă achitarea ipotecii și altele credite de consum, care sunt îmbinate într-una singură.
În funcție de scopul împrumutului, clienții au posibilitatea de a primi dobândă în valoare de 9,5% .
Nu există comisioane de împrumut.
Cetăţenii nu trebuie să obţină aprobarea de la o altă bancă pentru refinanţare. Principalul lucru în acest caz este dorința împrumutatului de a schimba banca.
Fiecare cerere a unui cetățean este luată în considerare individual.
Dacă informațiile despre împrumut sunt conținute în BKI și sunt indicate corect, atunci nu este nevoie să aduceți un certificat de sold a datoriilor.
Împrumutații pot aranja refinanțare împreună cu alte împrumuturi. Totul va fi rambursat în cadrul unui singur împrumut. Rambursarea ipotecii este o condiție prealabilă pentru refinanțare.
Clienții au posibilitatea de a calcula independent suma exactă a plăților folosind un calculator de credit de pe site-ul băncii.

Condiții pentru refinanțarea unui credit ipotecar la Sberbank (proiectul DomClick al Sberbank)

Clientul poate solicita de la banca o suma care nu depaseste 80% din pretul locuintei achizitionate cu ipoteca.

Această valoare nu trebuie să depășească soldul datoriei împrumutului. Suma minimă pentru împrumut la bancă este de 500 de mii de ruble. Clienții pot conta pe 5 milioane de ruble pentru a-și achita ipoteca, 1,5 milioane de ruble pentru a plăti cardurile și alte împrumuturi și 1 milion de ruble pentru scopuri personale.

Sberbank cere clienților să-și asigure în mod voluntar viața și sănătatea. Dacă cetățenii nu doresc să facă acest lucru, banca le percepe 1% din tarif.

Ce oferă Sberbank persoanelor fizice în cadrul programului de refinanțare

combinați mai multe împrumuturi într-unul singur și transferați totul către Sberbank;
reducerea sarcinii datoriei prin reducerea sumei plăților lunare;
obțineți confortul serviciilor, deoarece acum debitorii vor trebui să plătească o singură plată;
emite încă 1 milion de ruble pentru nevoile tale la o rată ipotecară, care este mult mai economică decât un împrumut de consum;
efectuează re-creditarea chiar și fără acordul primului creditor;
schimba împrumutul din valută străină în ruble rusești.

Refinanțarea ar trebui efectuată numai după restituirea impozitului pe venitul personal la deducerea pentru apartament și după restituirea dobânzii la credit ipotecar.

În caz contrar, clienții vor avea probleme cu oficiu fiscal. Cel mai mult, acest lucru se aplică acelor cazuri în care clientul refinanță ipoteca împreună cu alte împrumuturi.

Sberbank le permite cetățenilor să refinanțeze credite ipotecare și alte împrumuturi în diverse instituții bancare.

Cu ajutorul programului de Refinanțare, clienții pot conta pe refinanțarea unui credit ipotecar și a până la alte 5 credite:

credit de consumator;
împrumut auto;
Card de credit;
carduri de descoperit de cont.

Sberbank vă permite să acordați împrumut nu numai pentru securitatea unui apartament. De asemenea, puteți oferi o zonă suburbană cu o casă.

Cerințe și condiții pentru refinanțare

Sberbank are condiții speciale de creditare în care se realizează refinanțarea creditelor ipotecare. Dacă le respectați în mod clar, atunci puteți obține o refinanțare profitabilă fără plăți excesive mari.

Principalele cerințe pentru garanții sunt:

Proprietatea trebuie construită integral. Dacă nu există documente privind dreptul de proprietate la îndemână, atunci este imposibil să refinanțați.
Apartamentul trebuie gajat de o alta banca. După rambursarea integrală a datoriei în termen de 2 luni, proprietatea trebuie transferată către Sberbank.
Dacă cetățenii au alte proprietăți imobiliare care nu sunt grevate, atunci clienții le pot oferi drept garanție către Sberbank pentru a refinanța ipoteca. Această problemă va fi relevantă dacă obiectul plătit nu este încă complet construit și pus în funcțiune.

Principalele cerințe de împrumut sunt:

Fără restanțe la împrumuturi Anul trecut. Banca permite refinanțarea dacă întârzierea a fost pentru o perioadă de 3 până la 5 zile.
Emiterea unui împrumut pe o perioadă mai mare de 6 luni în momentul depunerii cererii.
Au mai rămas mai mult de 3 luni până la rambursarea împrumutului.
Dacă clienții doresc să refinanțeze un împrumut emis de Sberbank, atunci debitorii trebuie să solicite cu documente la sucursala regională.

Cetățenii care îndeplinesc cerințele:

au cetățenia Federației Ruse;
au vârsta cuprinsă între 21-75 de ani;
să aibă mai mult de șase luni de experiență de lucru la ultimul loc de muncă;

Cel de-al doilea soț, la întocmirea unui contract de împrumut, trebuie să devină coîmprumutat, cu excepția cazului în care în contractul său de căsătorie au fost specificate alte clauze.

Refinanțarea creditelor ipotecare în valută străină în ruble

Programul pentru contractele de creditare ipotecară în valută a început să funcționeze în 2015, când s-a înregistrat o creștere bruscă a cursului de schimb al dolarului și al euro. În acele vremuri, clienții băncilor trebuiau să plătească de două ori mai mult. Ulterior, Sberbank a stabilit o rată preferențială la care dolari și euro din contractele ipotecare erau convertiți în moneda națională. Acum situația din țară a revenit la normal, dar acest program operează mai departe.

Cum să refinanțați un credit ipotecar?

Pentru a refinanța un credit ipotecar, clienții sunt obligați să prezinte la bancă următoarea listă de documente:

aplicarea formei stabilite;
o fotocopie a pașaportului;
certificat ca confirmare a inregistrarii;
acte care confirmă solvabilitatea debitorilor (o copie a carnetului de muncă, o adeverință de la angajator);
după aprobarea cererii, documentele de la debitorul gajist trebuie să vină în termen de 2 luni.

Examinarea cererii de către bancă se efectuează în termen de două zile. La primirea aprobării, se semnează un acord între părți, iar banii sunt virați în contul de decontare al unei alte bănci.

Beneficiile refinanțării unui credit ipotecar la Sberbank

De ce pot refuza refinanțarea?

Multe bănci răspund adesea nevoilor clienților care doresc să refinanțeze. Dar există situații în care debitorii pot fi refuzați în obținerea de fonduri.

Ce motive pot fi:

Refinanțarea nu poate avea loc dacă o persoană are antecedente penale sau un istoric de credit deteriorat.
Împrumutatului i se poate refuza refinanțarea dacă nu au trecut șase luni de la emiterea împrumutului.
Refinanțarea nu se efectuează dacă împrumutatul are o scădere a venitului sau persoane suplimentare în întreținere.
Dacă o persoană a trecut la nou loc de muncăși are puțină experiență de muncă.

Informații suplimentare

Clienții au posibilitatea de a-și rambursa împrumutul înainte de termen prin depunerea unei cereri la bancă.

Plăți sau penalități suplimentare acest caz nu e disponibil nu e asigurat nu e prevazut. Dacă debitorii întârzie plățile, atunci, pe baza acordului, li se va percepe o penalitate de 20% pe an. Acesta va fi calculat în fiecare zi până la rambursarea integrală.
Puteți aplica la bancă la adresa de înregistrare sau la locul de înregistrare a companiei în care lucrează împrumutatul. Examinarea cererii durează 2 zile, dar uneori această perioadă poate fi prelungită cu până la 6 zile.

Sberbank este o instituție de credit profitabilă pentru obținerea de împrumuturi. De aceea mulți cetățeni aleg banca data pentru a refinanța o ipotecă.

Rezumând

În concluzie, se pot trage câteva concluzii principale:

Dacă împrumutul este efectuat în mod corespunzător, împrumutatul își poate rezolva multe dintre problemele sale. Mărirea perioadei de împrumut vă permite să reduceți plățile lunare.
Comoditatea refinanțării constă în faptul că clienții pot schimba moneda și dobândă pe credit.
Cetăţenii care au mai multe împrumuturi sau au În ultima vreme averea materială a fost redusă, refinanțarea va fi o oportunitate excelentă de a rambursa toate plățile la timp pentru a nu deveni debitor.

Acum multe bănci oferă servicii de refinanțare, dar Sberbank are cele mai mici dobânzi și condiții de loialitate.

Procesul de înregistrare și examinare a cererii se realizează în cel mai scurt timp posibil, ceea ce este foarte convenabil.

Pentru a reduce povara financiară din cauza deprecierii bruște a rublei, debitorii ipotecari în valută au dreptul de a utiliza schema de refinanțare pentru un împrumut emis în valută. Reemiterea unui împrumut într-un echivalent în ruble poate fi singura cale de ieșire dintr-o situație care amenință cu pierderea locuinței.

Concepte generale

Din 2019, problema creditelor ipotecare în valută s-a agravat din cauza scăderii rublei. În 2019, problema rămâne relevantă și nu încetează să deranjeze nici debitorii înșiși, nici băncile care împrumută, nici guvernul Federației Ruse.

Împrumuturile luate în dolari și euro au devenit o povară insuportabilă pentru ruși, iar viitorul este încă neclar.

Analistii financiari nu pot face pe plac nimic, iar devalorizarea rublei ruse continua. Acesta este motivul pentru care refinanțarea devine singura modalitate de salvare a proprietăților imobiliare.

Nu este ușor pentru debitorii de credite ipotecare în valută străină în condițiile actuale, dar banca împrumutată nu este mai puțin interesată de rezolvarea cu succes a situației.

Prin urmare, practica reemiterii unui credit atât în aceeași instituție financiară, cât și la terți este destul de comună astăzi.

Ce este

În ciuda faptului că re-creditarea creditelor ipotecare în valută este unul dintre noile servicii care au apărut pe piața financiară în legătură cu consecințe negative„sărituri” ruble, schema a devenit imediat solicitată.

Legile ipotecare din Rusia permit repetarea, deoarece permit modificarea termenilor obligațiilor debitorului față de debitorul ipotecar.

Puteți reemite un împrumut în valută într-o rublă în 2019 în multe mari orașe rusești, inclusiv Chelyabinsk, Nijni Novgorod, Ekaterinburg, Sankt Petersburg, Kazan, Novosibirsk. Cu toate acestea, nu toate băncile oferă acest serviciu.

Prin urmare, înainte de a începe procedura, trebuie luate în considerare două puncte:

Esența refinanțării este emiterea unui nou împrumut în ruble în loc de unul valutar. Suma acestuia va acoperi datoria de la primul împrumut.

Această opțiune este benefică, dar trebuie să înțelegeți că suma împrumutului nu se va limita la o datorie către un nou creditor. Împrumutatul va trebui să suporte costuri suplimentare.

Cele mai recente evoluții în problema refinanțării sunt legate de două inovații:

Cu alte cuvinte, în unele cazuri, debitorii pot profita de sprijinul statului.

Cine poate număra

Rușii care au un împrumut în valută vor putea reemite un credit ipotecar în valută. Astăzi sunt nevoiți să-și plătească datoriile la rate extrem de nefavorabile.

Următoarele categorii de debitori vor putea conta pe refinanțare:

întârzierea plăților;
caută o rată mai bună a creditului;
eligibil pentru programul de asistență al Agenției pentru Credit Ipoteca Locuințelor (AHML).

Unele bănci s-au dezvoltat termeni suplimentariîmprumut preferenţial, luând în considerare suplimentar factori sociali- copii minori, pierderea unui întreținere, întreținere etc.

Unde să mergem

Creșterea datoriilor la un împrumut în valută nu este benefică în primul rând băncilor. Dacă o instituție financiară și de credit nu primește bani de la împrumutat, sensul muncii sale se pierde.

Prin urmare, dacă există probleme în rambursarea împrumuturilor în valută, băncile pot oferi câteva măsuri de asistență pentru clienți:

Pentru o rezolvare cu succes a problemei, trebuie să contactați în primul rând banca care a emis primul împrumut - aceasta este cea mai simplă și mai profitabilă opțiune.

Dacă condițiile de refinanțare și rata sunt satisfăcătoare, atunci procedura de reînregistrare va fi mai ușoară - banca de împrumut are deja toate informațiile necesare atât despre debitor, cât și despre locuință.

Dacă banca însăși nu poate oferi condiții satisfăcătoare pentru înlocuirea acordului valutar cu unul de rublă sau nu realizează deloc reemiterea conform unei astfel de scheme, trebuie să contactați o altă bancă care lucrează cu clienți „străini” în acest domeniu.

Lista băncilor în care este posibil să primiți serviciul de refinanțare a unui credit ipotecar în valută emis de alte organizații bancare:

VTB 24.
Sberbank.
Gazprombank.
UniCredit Bank.
Raffeisenbank.
Rosbank.

Condițiile pentru prestarea serviciilor de refinanțare a împrumuturilor în valută sunt diferite.

Refinanțarea creditelor ipotecare în valută străină în ruble

Serviciul de refinanțare valutară vă permite să reduceți semnificativ suma plăților împrumutului pentru un împrumut existent.

Acest lucru este benefic atât pentru debitor, cât și pentru bancă, deoarece chiar și o mică diferență de un procent și jumătate oferă o mare economii în bani „vii”, mai ales dacă vorbim privind rambursarea unui împrumut în valută.

Pentru a rezolva problema, clientul trebuie să contacteze banca sa, unde a fost emisă ipoteca în valută, cu posibilitatea de refinanțare a creditului în ruble. Cererea va fi luată în considerare conform reglementărilor stabilite de bancă.

Dacă contractul prevede posibilitatea de a aplica la o altă organizație, atunci puteți aplica la o altă bancă selectată. Va trebui să furnizați informații cu privire la valoarea datoriei, a garanțiilor și a solvabilității.

Conditii obligatorii

Băncile rusești care oferă serviciul de refinanțare a creditelor ipotecare în valută și-au dezvoltat propriile programe de servicii pentru clienți.

Astăzi, puteți obține o decizie pozitivă asupra problemei în doar două sau trei zile, dacă clientul îndeplinește condițiile unei anumite bănci.

Printre conditii obligatorii pot fi urmatoarele:

Dacă sunt îndeplinite condițiile prealabile, atunci reînregistrarea datoriei este posibilă în majoritatea cazurilor.

Cu toate acestea, fiecare instituție financiară are propriile condiții suplimentare:

Indicatori	Descriere
MTS Bank	prevede o rată de refinanțare de 13 până la 14 la sută, în funcție de termenul împrumutului, dar nu mai puțin de 18 luni. În acest caz, obiectul gajului poate fi oricare
„DeltaCredit”	oferă condiții speciale în cadrul programului AHML - o reducere a sumei datoriilor de la 10 la 20 la sută (pentru anumite categorii sociale), o rată fixă pe întreaga durată a unui nou împrumut la 10 la sută pe an, o reducere suplimentară a dobânzii rata daca sunt copii etc.
Rosbank	funcționează și pe programe sociale AHML, reducerea datoriei pentru anumite categorii de debitori în termeni de ruble cu 30 la sută, dar nu mai mult de 1 milion 800 de mii de ruble pentru suma principală a datoriei. Pentru toți ceilalți clienți, la refinanțare, se stabilește rata de 12 la sută pe an
Absolut Bank	stabiliți suma de conversie a dolarului la 65 de ruble, pentru părinții copiilor minori - 57 de ruble, precum și o rată de 12% la un împrumut în ruble după refinanțare. Este posibil să rambursați integral suma datoriei în condiții mai favorabile
UniCredit Bank	rezolvă în mod individual toate problemele legate de împrumuturi și restructurarea datoriilor
SMP Bank	stabiliți rata la 13 la sută, indiferent de condițiile de împrumut pentru un împrumut în ruble atunci când refinanțați o ipotecă în valută străină
Banca Moscovei	la refinanțarea unui credit ipotecar luat în bănci elvețiene sau în yeni, reemite împrumutul în ruble, dar transferă locuința împrumutatului în bilanțul său cu dreptul la un leasing simbolic (o mie de ruble pe lună). valabil timp de cel mult trei ani, timp în care împrumutatul poate primi un nou produs de împrumut și poate cumpăra locuințe

Ceea ce oferă aceasta este posibilitatea de a reduce datoria din soldul împrumutului cu 10 la sută (dar nu mai mult de 600 de mii de ruble), de a primi o reducere a sumei plății cu 50 la sută, rata datoriei în valută refinanțată este 12 la sută.

Este important ca majoritatea băncilor să nu reemite împrumuturi în valută dacă datoria este mai mare de 70 la sută din costul unei proprietăți rezidențiale luate pe o ipotecă.

Unele instituții financiare fac din absența întârzierilor și amplasarea locuințelor pe teritoriul prezenței băncii o condiție a tranzacției.

Disponibilitatea unui certificat

Una dintre premisele pentru refinanțare este disponibilitatea unui debitor emis în conformitate cu Legislația rusă privind dreptul de proprietate asupra locuințelor ipotecate.

Cu toate acestea, refinanțarea în unele cazuri este imposibilă, mai ales când vine vorba de achiziționarea de locuințe în clădiri noi.

Deci, dacă se emite o ipotecă pentru un apartament cu o casă în construcție, atunci este imposibil să o refinanțați, deoarece nu există un certificat de înregistrare pentru o astfel de locuință.

Logica este simplă - nu există certificat de înregistrare a dreptului - nu există subiect de gaj. Această nuanță este una dintre cele mai semnificative dintre cerințele bancare obligatorii.

Lipsa interdicției

Altele nu mai puțin punct important, care poate afecta decizia negativă cu privire la problema refinanțării, este prezența sau absența unei interdicții privind creditarea în altă instituție bancară. Această prevedere este scrisă în contractul bancar.

Astăzi, există încă practica interzicerii de facto a refinanțării. Ea poate fi exprimată nu numai printr-o indicare directă a inadmisibilității procedurii, ci și să fie indirectă.

De exemplu, dacă trebuie să specificați sume diferite pentru a confirma solvabilitatea pentru un împrumut în valută și ruble (de exemplu, pentru un împrumut în ruble, nivelul ar trebui să fie mai mare).

Ce urmează pentru împrumutat

Algoritmul acțiunilor la reemiterea unui împrumut din valută străină la ruble implică mai multe etape:

depunerea unei cereri;
colectarea documentelor;
încheierea unui nou contract de ipotecă.

Banca, care va deschide o nouă linie de credit, va solicita reemiterea documentelor cheie:

În plus, veți avea nevoie de o legalizare a contractului și înregistrarea de stat a apartamentului. Aceasta înseamnă că vor trebui suportate costuri suplimentare.

Reevaluarea solvabilității

Documentul care confirmă solvabilitatea clientului este principalul pentru orice ipotecă, monedă sau rublă. Pe baza acesteia se calculeaza rata dobanzii si termenul ofertei de credit.

La refinanțarea unui împrumut la o altă instituție de credit, va fi necesară acordarea unui astfel de împrumut, atunci când interacționați cu banca care a emis primul împrumut în valută - la cerere.

Reevaluarea solvabilității se efectuează pe baza următoarelor documente:

Cu cât este mai mare cantitatea de solvabilitate confirmată, cu atât este mai mare probabilitatea unei decizii de succes asupra cererii și condițiile mai favorabile pentru debitor.

Dacă împrumutatul nu funcționează, atunci un extras de cont bancar privind disponibilitatea suma mare banii pot salva ziua. Este important ca operațiunile de venituri și cheltuieli să fie efectuate în cont într-o anumită perioadă (de obicei șase luni).

Pe lângă declarația de venit, banca poate solicita o copie cartea de munca, TIN, informații despre împrumuturile rambursate anterior.

valoare de piață

O condiție indispensabilă pentru reemiterea unui împrumut în valută este o reevaluare a valorii de piață a proprietății colaterale.

Pentru a face acest lucru, va trebui să apelați la serviciile organizațiilor de experți sau evaluatorilor autorizați acreditați de bancă.

Legea nu restricționează dreptul debitorului de a alege în mod independent un expert. Cu toate acestea, băncile au de obicei liste interne de evaluatori și acceptă doar opiniile de la aceștia.

Este mai profitabil ca împrumutatul să fie de acord cu condițiile băncii și să aleagă o organizație sau un expert din lista de evaluatori a băncii decât să fie refuzat.

Trebuie avut în vedere că conform legile ruse suma asigurata, specificat în contractul de ipotecă, nu trebuie să fie mai mare decât valoarea reală de piață a locuințelor ipotecate.

De aceea, se efectuează o evaluare obligatorie atât pentru împrumuturile în valută, cât și în ruble.

Reasigurare

Când refinanțați un credit ipotecar în valută, va trebui să vă reasigurați locuința prin reemiterea unei polițe de asigurare. Problema este că, în conformitate cu termenii contractului, trebuie să asigurați imobile în aceeași monedă în care primiți bani.

Astfel, reemiterea unui împrumut în valută într-o rublă va necesita încheierea unui nou contract de asigurare cu o sumă mult mai mare de asigurare.

In cazul in care asiguratorul este acreditat de alta banca, banca poate refuza acceptarea certificatului de asigurare.

Este mai bine să reziliați imediat vechiul contract de asigurare și să întocmiți unul nou contactând compania de asigurări cu care noul creditor este garantat să lucreze.

Dacă primul contract de asigurare prevede restituirea primei de asigurare, atunci puteți primi suma pentru perioada neexpirată a serviciului plătit, dar neprimit. Pentru a face acest lucru, va trebui să luați un document privind rambursarea unui împrumut în valută de la prima bancă.

Valoarea asigurării pentru refinanțare va fi de la unu la două procente din costul evaluării.

Plata comisionului

Printre costurile suplimentare pe care clientul le va suporta la reemiterea unui credit ipotecar in valuta se numara si plata sumei comisionului catre banca. Poate fi destul de semnificativ și trebuie să vă pregătiți și pentru asta.

Faptul este că unele bănci percep o taxă pentru luarea în considerare a cererii - așa-numitul comision. Poate fi de la unu la două procente din noua sumă a împrumutului. Taxat pentru emiterea de fonduri în cadrul programului de refinanțare.

Procent mai mare

Există nuanță importantă, care afectează și suma finală a plăților pentru deservirea unui nou contract de împrumut.

După emiterea unui împrumut în ruble, trebuie să treacă ceva timp până când un nou contract de ipotecă este înregistrat oficial.

Pentru perioada de înregistrare a unui nou acord până la sfârșitul procedurii, multe bănci percep o dobândă mai mare la împrumut.

De îndată ce ipoteca este reînregistrată legal, rata va fi redusă la sumele specificate în programul principal de refinanțare.

Video: cum se realizează refinanțarea unui credit ipotecar în valută

Nuanțe principale

Costurile suplimentare asociate cu reînnoirea unui acord valutar pot crește semnificativ valoarea dobânzii la împrumut. Costurile vor crește și mai mult dacă intermediarii sunt implicați în reînregistrare.

Dar numai dacă era vizat pentru locuințe.

Cu toate acestea, la refinanțare, utilizarea intenționată a fondurilor împrumutate se modifică - acestea sunt alocate pentru a rambursa un împrumut în valută și nu pentru a cumpăra locuințe ipotecare. De aceea se pierde dreptul la deducere fiscală.

Procesul de reînnoire include mai mulți pași:

Indicatori	Descriere
În plus, pentru refinanțarea datoriilor în valută, trebuie depuse certificate ale sumei datoriei către prima bancă creditoare, precum și un extras de cont cu privire la starea contului.	acesta este așa-numitul pachet principal de documente, care se depune simultan cu cererea
Dacă ea este aprobată	banca va emite o listă cu alte documente care vor fi necesare pentru procedura de reemitere a unui credit ipotecar la rata rublei. Aceasta este a doua etapă a verificării, pe baza căreia se va lua a doua decizie - dacă banca este mulțumită de situația financiară a împrumutatului în ceea ce privește solvabilitatea, precum și lichiditatea locuințelor.
Dacă decizia este pozitivă	apoi se întocmește un aviz, care trebuie virat băncii creditoare primară. Contractul este în curs de revizuire, este stabilit un termen limită pentru decontarea integrală a datoriilor în valută. De obicei, aceasta este data următoarei plăți conform programului curent.
O bancă care a fost de acord să închidă o ipotecă în valută și să deschidă o linie de credit în ruble	transferă fonduri către creditorul principal (deși sunt permise și transferurile de numerar)
Stadiu final	înregistrarea de stat a unei ipoteci cu transferul drepturilor de garanție

Dacă banca de credit primară are un program special pentru restructurarea creditelor ipotecare în valută luate anterior, este mai ușor să-și folosească serviciile. Această opțiune este mai puțin supărătoare și mai profitabilă din punct de vedere al timpului și al costurilor financiare.

Ce este reglementat

Problema restructurarii sumelor creditelor ipotecare in valuta este discutata in detaliu in scrisoare oficială Banca Rusiei:

Transferul drepturilor asupra proprietății dobândite este prevăzut de legea federală:

Deducerea fiscală pentru impozitul pe venitul personal pentru locuințe este confirmată printr-o scrisoare din partea Serviciului Federal de Impozite:

Pentru a atenua povara financiară a persoanelor care au contractat un credit ipotecar în valută pentru a cumpăra o casă, o serie de bănci ruse, împreună cu guvernul Federației Ruse, au dezvoltat programe speciale refinanțare.

Datorită acestui fapt, debitorii care se află într-o situație dificilă au posibilitatea de a ieși din cea mai dificilă situație cauzată de căderea rublei cu cele mai puține pierderi.

Refinanțarea creditului ipotecar se întreprinde atunci când, dintr-un motiv sau altul, clientul nu mai poate rambursa în mod regulat creditul. Instituțiile financiare revizuiesc termenii de plată, ratele dobânzilor, valutele. Ce opțiuni de refinanțare ipotecară sunt disponibile debitorilor?

Cursul dolarului și creditele ipotecare: care este situația debitorilor?

Mulți debitori au contractat credite ipotecare în valută străină cu mult înainte de deprecierea bruscă a rublei în 2014. Ca urmare a devalorizării monedei interne, prețul petrolului a scăzut. Cursul de schimb record al dolarului în decembrie 2014 a fost de 80 de ruble, iar euro - 100 de ruble.

Pentru a stabiliza situația, Banca Centrală a stabilit cursul de schimb oficial 61,76 ruble pentru 1 dolar american și 68,75 ruble pentru 1 euro. Cu toate acestea, debitorii s-au trezit într-o situație foarte dificilă. De fapt, oamenii trebuie să plătească rate lunare de împrumut aproape de două ori mai mult decât înainte. Dacă înainte de căderea rublei, rata dobânzii la creditele ipotecare în valută străină era de aproximativ 2%, acum această cifră a crescut la 10%.

Unele bănci au trecut la împrumuturi ipotecare doar în ruble, printre care Sberbank din Rusia. Guvernul a promis 4,5 miliarde de ruble pentru a-i sprijini pe cei care au luat credite ipotecare în dolari. Și Banca Centrală a oferit instituțiilor financiare să refinanțeze astfel de împrumuturi primite înainte de 01.01.2015 la rata de 39,38 ruble pe dolar.

Dacă băncile ascultă opinia Băncii Centrale, vor beneficia atât creditorii, cât și debitorii. De exemplu, o ipotecă a fost luată la 11 la sută pe an timp de 15 ani. La o rată preferențială de 21% pe an, puteți chiar să vă reduceți plățile lunare. Paritatea ar trebui să fie așteptată la o rată de 21,8% pe an în ruble. În ciuda creșterii puternice a dolarului, creditorii nu încetează să emită credite ipotecare. Băncile stabilesc cursul de schimb cel mai adesea diferit de cel al Băncii Centrale. Aceasta este ceea ce nu permite stabilizarea situatiei pe piata creditelor ipotecare.

Există următoarele modalități cele mai comune de credite ipotecare în dolari:

Prelungiți sau scurtați durata împrumutului.
Luați un nou împrumut de la o instituție financiară și plătiți dolarul actual.
Schimbați moneda de rambursare a creditului ipotecar. Experții cred că o astfel de manipulare va reduce costurile și nu va pierde bani în procesul de conversie.
Rate mai mici la creditare. Cel mai adesea, băncile reduc rata dobânzii clienților cu un venit constant, dar sub rezerva unei reduceri a perioadei de rambursare a creditului.
Reduceți plățile lunare. Acesta este cel mai neprofitabil mod de refinanțare. Pe de o parte, sarcina asupra bugetului debitorului este redusă, dar, în același timp, se prelungește termenul de împrumut. Ca urmare, va trebui să plătiți mai mult. Ca urmare, suma plății în plus va fi mai mare decât înainte de refinanțarea ipotecii.

Ce oferă băncile debitorilor cu împrumuturi ipotecare în dolari?

Creșterea ipotecii și a dolarului sunt proporțional legate.

Rata dobânzii este întotdeauna mai mică decât în cazul unui împrumut în ruble. Înainte de criză, ratele pentru împrumuturile în dolari erau de până la 9 la sută, iar în moneda națională - aproximativ 12-14%. Acum situația s-a schimbat în consecință: 11-12% - în dolari și 20% - în ruble.
Dolarul a fost întotdeauna considerat cea mai stabilă monedă din lume. Față de alte unități monetare, se comportă mai mult sau mai puțin stabil. Cursul de schimb al rublei fluctuează fie în sus, fie în jos.
Creditul ipotecar valutar este cel mai benefic dacă intenționați să închideți împrumutul într-un timp scurt.
Dacă salariul este acumulat în valută, nu va trebui să pierdeți bani la efectuarea conversiilor.
Principalul dezavantaj al creditelor ipotecare în valută este schimbarea dolarului în raport cu rubla. Fluctuațiile cursului valutar pot crește semnificativ valoarea plății lunare a împrumutatului în termeni de moneda națională.
Dacă împrumutatul primește venituri în moneda națională, trebuie să fiți pregătit pentru costurile care apar atunci când schimbați ruble cu dolari. Taxele pentru conversia rublelor în dolari / euro vor deveni cheltuieli suplimentare pentru deservirea împrumutului.
Ofertele băncilor cu programe de creditare în valută sunt limitate. Multe instituții financiare au refuzat să acorde clienților credite ipotecare în valută.

Dacă ipoteca a fost luată cu mult timp în urmă și a rămas o suma mica până la sfârșitul plății, atunci, cel mai probabil, este mai bine să plătiți imediat dacă este posibil, fără a schimba moneda.
Propunerea de reducere a dobânzii este cel mai avantajos de acceptat în cazul în care diferența va fi de la 1-3%.
Dacă este planificat, merită să calculați alternativa în ruble în avans, determinând rata care va uniformiza condițiile din ambele opțiuni. Acest lucru va face posibilă controlul „venitului” din creditele ipotecare în valută și evaluarea corectă a situației în care rata crește.
Banca are dreptul deplin de a vinde bunurile debitorului în cadrul unei proceduri judiciare. Dacă a început procesîntre creditor și debitor, instanța poate recupera datoria pe cheltuiala garanției - un apartament/casă. Proprietatea va fi vândută la licitație deschisă. Înainte de a lua o decizie, instanța va acorda debitorului o întârziere pentru a-și îndeplini obligațiile care decurg din contract. In cazul in care clientul satisface cerintele creditorului pentru termenul prevazut de instanta, cererea de incasare va fi retrasa de catre banca.
Banca poate fie să respingă, fie să accepte cererea de refinanțare a creditului ipotecar. În contextul instabilității dolarului, transferul datoriilor în ruble rămâne aproape singura cale de ieșire. Procedura de refinanțare în multe bănci va avea următoarele consecințe:

rata dobânzii va fi mai mare;
debitorul va suporta costuri suplimentare în procesul de reevaluare a proprietății;
va trebui să treci din nou prin subscriere - procedura de aprobare a unei ipoteci;
unele bănci pot solicita un comision, va trebui să plătiți pentru asigurare și reemiterea garanției.

6. În 99% din cazuri, clientul va pierde cauza în litigiu pentru recuperarea creanței ipotecare. Dacă proprietatea este vândută, atunci valoarea sa la licitație va fi, de regulă, mult mai mică decât prețul pieței.

7. Dacă clientul are îndoieli dacă să ia o ipotecă în dolari, principalul ghid este în ce monedă este plătit salariul său. Dacă sunt în ruble, atunci merită să luați în considerare dacă un astfel de împrumut va fi benefic.

Ar putea fi util să citiți: