مقوله اساسی در تعریف املاک و مستغلات است. اشیاء ملکی: تعریفی که در قانون آمده است

ماده 130 قانون مدنی فدراسیون روسیه به اموال غیر منقول و منقول می پردازد. طبق مقاله، چندین نوع از اشیاء املاک وجود دارد:

قطعات زمین، قطعات زیرزمینی، و همچنین هر چیزی که محکم با زمین مرتبط است. قانونگذار در اینجا ساختمان ها، سازه ها، اشیاء ساخت و ساز در حال انجام را شامل می شود. ویژگی متمایز- این اشیاء را نمی توان بدون آسیب نامتناسب به هدف آنها جابجا کرد (بند 1، بند 1، ماده 130 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
مسکن، اماکن غیر مسکونیو همچنین فضاهای پارکینگ (محل استقرار وسایل نقلیه) در صورتی که حدود چنین اماکن، قسمت هایی از ساختمان ها یا سازه ها مطابق با الزامات قانون ثبت کاداستر توصیف شده باشد (بند 3 بند 1 ماده 130 قانون مدنی. کد فدراسیون روسیه).
هواپیما، کشتی های دریایی، کشتی های ناوبری داخلی که مشمول ثبت نام دولتی هستند. چنین اشیایی بر اساس قانون و نه ماهیتشان در این دسته طبقه بندی می شدند. این مقاله نشان داد که اموال دیگری نیز ممکن است طبق قانون به همان دسته تعلق داشته باشند (بند 2 بند 1 ماده 130 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

بنابراین، در قانون، تعریف عین غیر منقول با مفهوم غیر منقول مرتبط است. اگر ملک به سه دسته اول تعلق نداشته باشد، به عنوان منقول شناخته می شود (بند 2، ماده 130 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

پارکینگ ها سال گذشته به یکی از دسته بندی ها اضافه شد. برای اینکه مالک به مالکیت یک فضای پارکینگ دست یابد، مرزهای چنین مکانی باید مشخص شود:

در پلان طبقه
به صورت فیزیکی با نشانه گذاری مناسب

انواع املاک و مستغلات

قانون مدنی ما مفهوم املاک و مستغلات را به موجب قانون و املاک و مستغلات را بر اساس طبیعت برجسته می کند. هنر ماده 130 قانون مدنی چنین اشاره‌ای دارد که در صورت تمایل قانونگذار، اصولاً می‌تواند هر شیء را که از نظر فیزیکی قابل منقول باشد، غیر منقول اعلام کند، مثلاً کشتی‌های دریا، هواپیما، کشتی‌های آب‌های داخلی در یک واحد اعلام شده است. زمان توسط قانونگذار ما املاک و مستغلات.

اشیاء ملکی ذاتاً هستند زمین، ساختمان ها، سازه ها و دیگر اشیایی که به طور جدایی ناپذیر با زمین پیوند خورده اند. اشیاء املاک و مستغلات، به موجب طبیعت، به وضوح به دو نوع تقسیم می شوند: املاک طبیعی، که به خودی خود پدید آمده است، در درجه اول زمین ها و املاک ساخته شده توسط انسان: ساختمان ها، سازه هایی که در محل نصب می شوند یا ساخته می شوند. در زیر سایت، این املاک مصنوعی است.

ثبت املاک و مستغلات در USRN

برای اینکه بتوان از شیئی که متعلق به ملک است، از جمله انجام معاملات معین با آن استفاده کرد، باید حق مالکیت رسمیت یابد. طبق قانون، حقوق چنین اموالی باید ثبت شود (ماده 131 قانون مدنی فدراسیون روسیه). ثبت ظهور چنین حقی، هرگونه تغییر یا محدودیت، انتقال یا فسخ. الزام ثبت نام اجباری در مورد حق اعمال می شود:

مالکیت ملک؛
مدیریت اقتصادی؛
مدیریت عملیاتی؛
تملک ارثی مادام العمر;
استفاده دائمی؛
ماهیت متفاوتی در مورد الزام مستقیم قانون دارد.

علاوه بر این، آنها وام مسکن و (ماده 131 قانون مدنی فدراسیون روسیه) را ثبت می کنند. ثبت نام توسط Rosreestr انجام می شود، اطلاعات مربوط به شی و حقوق مربوط به آن در USRN ثبت می شود (به قانون شماره 218-FZ در مورد ثبت املاک مراجعه کنید).

قبل از به دست آوردن چنین شی یا اجاره آن، طبق USRN بررسی کنید:

چه کسی مالک است، یعنی اینکه آیا طرف مقابل واقعاً حق دارد با این ملک معامله کند؟
محدودیت های شی چیست؟ مثلاً اینکه آیا ارتفاق وجود دارد و آیا عین رهن است.

برای به دست آوردن داده ها از ثبت، درخواست استخراج کنید. همچنین بررسی کنید که آیا ملک در دعوا است یا خیر، ملک را شخصاً بررسی کنید و خطرات دیگر را بررسی کنید.

نیروهای مسلح RF در مورد انواع اشیاء املاک و مستغلات

طبق تعریف، یک شیء ملکی به ویژه عناصری است که به طور محکم به زمین متصل است. بر اساس این عبارت، برخی از شاکیان خواستار به رسمیت شناختن مالکیت آنها بر اشیای غیر معمول هستند. به عنوان مثال، می توان در مورد حصار، سایت آسفالت و ... صحبت کرد. قبل از تغییر در قانون، می توان یک جنگل یا مزارع دیگر را ملزم به شناسایی ملک کرد و سپس زمین زیر آنها را به صورت ترجیحی خریداری کرد. . پلنوم دادگاه عالی فدراسیون روسیه در بند 38 قطعنامه شماره 25 23/06/15 توضیح داد که دقیقاً چگونه باید هنجار ماده 130 قانون مدنی فدراسیون روسیه در رابطه با اشیاء غیر معمول اعمال شود.

دادگاه اشاره کرد که یک چیز یا به دلیل ماهیت یا به موجب قانون به عنوان غیر منقول طبقه بندی می شود. در عین حال، برای به رسمیت شناختن ملک به عنوان یک موضوع املاک، ثبت حق بر آن لازم نیست. این به ما این امکان را می دهد که به عنوان یک شی، به عنوان مثال، یک ساختمان ناتمام را تشخیص دهیم. اما برای تشخیص یک شی ناتمام به عنوان غیر منقول، فونداسیون باید حداقل در محل ساخت و ساز تکمیل شود. اگر ما داریم صحبت می کنیمدر زمینی که روکش آسفالت روی آن گذاشته شده است، هیچ نشانه ای برای طبقه بندی چنین شی به عنوان غیر منقول وجود ندارد. با ویژگی های سازه مطابقت ندارد. دادگاه عالی فدراسیون روسیه به بند 1 هنر اشاره کرد. 133 قانون مدنی فدراسیون روسیه در مورد چیزهای غیر قابل تقسیم.

در یک بعد رویه قضاییدادگاه عالی فدراسیون روسیه نیز موقعیت قانونی مشابهی دارد. بنابراین، در اختلاف بر سر حق زمینی که خریدار به عنوان مالک جنگل به دست آورد، دادگاه عالی فدراسیون روسیه معامله خرید را باطل تشخیص داد. شیء دارای ویژگیهای یک چیز غیر منقول نبود. در زمان اختلاف، جنگل دیگر به عنوان یک قطعه مستقل از املاک و مستغلات شناخته نشد ().

ارسال کار خوب خود در پایگاه دانش ساده است. از فرم زیر استفاده کنید

دانشجویان، دانشجویان تحصیلات تکمیلی، دانشمندان جوانی که از دانش پایه در تحصیل و کار خود استفاده می کنند از شما بسیار سپاسگزار خواهند بود.

میزبانی شده در http://www.allbest.ru/

اقتصاد املاک و مستغلات

قبر V.F.

1. مفعول مال: ذات و ویژگی های اصلی

2.5 ویژگی های املاک تجاری که شرایط را برای سود ایجاد می کند

سوالات امنیتی برای خودآزمایی

3. زمین -- اساس املاک و مستغلات

3.1 ماهیت قطعه زمین به عنوان یک شی املاک و مستغلات

3.2 هدف زمین در فدراسیون روسیه

3.3 پهنه بندی زمین استقرار

3.4 فضای شهری

3.5 کاداستر زمین دولتی

سوالات امنیتی برای خودآزمایی

1. مفعول مال: ذات و ویژگی های اصلی

مطالعه اشیاء و بازار املاک و مستغلات شامل تحلیل معنایی (معنای) کلمات و عباراتی است که ماهیت آنها را منعکس می کند. در قانون مدنی فدراسیون روسیه (از این پس قانون مدنی فدراسیون روسیه نامیده می شود)، املاک و مستغلات تعریف می کند. روابط حقوقیاموال به عنوان موضوع مالکیت اصطلاح «مالک» به مجموع حقوق مالکیت متعلق به شخص معین اطلاق می شود. این یک موضوع مادی قانون مدنی، در درجه اول حقوق مالکیت است. بر این اساس، مفاهیم «اموال غیر منقول» و «املاک» روابط حقوقی موضوع مالکیت (املاک) را تعیین می کند، یعنی. مجموعه ای از حقوق یک ملک تقسیم اشیاء به اموال غیر منقول و منقول (بندهای 1، 2 ماده 130؛ بندهای 1، 2، 4، 6 ماده 131؛ ماده 132 قانون مدنی فدراسیون روسیه) نیز به دلایل مربوط به حق (قانون) و نه بر اساس ماهیت فیزیکی آنها.

" املاک و مستغلات هر ملکی است که از زمین و همچنین ساختمان ها و سازه های روی آن تشکیل شده باشد.

«... اموال به اقتضای ماهیت یا به موجب غرض و یا به موجب شیئی که به آن تعلق دارند، غیر منقول هستند».

"املاک - زمین غیرمنقول و تمام اموال مشهود. شامل تمام اموال مشهود در زیر سطح زمین، بالای سطح آن یا متصل به زمین."

اراضی و انواع زمین ها، خانه ها، کارخانه ها، کارخانه ها، مغازه ها، انواع ساختمان ها و حیاط های خالی و همچنین راه آهن در قانون اموال غیرمنقول شناخته می شود.

در تمام تعاریف بالا، ما در مورد زمین و هر چیزی که به طور جدایی ناپذیر با آن پیوند دارد صحبت می کنیم.

در قرن 19 در روسیه، مفاهیم مانور، املاک رایج بود که به عنوان دارایی یا ملک شخصی در قالب یک ملک زمینی از یک مالک زمین، معمولاً دارای مانور، تعریف می شد. در اقتصاد شوروی، مفهوم املاک و مستغلات مورد استفاده قرار نمی گرفت، فقط می دانستند که "املاک (این) در قوانین فئودالی و بورژوایی، زمین، ساختمان های سرمایه، سازه ها و برخی اشیاء دیگر است که روی آنها ایستاده است."

که در نظریه مدرنو رویه بازار املاک و مستغلات در ایالات متحده بین مفاهیمی مانند یک شی فیزیکی (املاک) و روابط حقوقی (حقوق مالکیت) مرتبط با املاک (مالکیت غیرمنقول) تمایز قائل می شود.

بر این اساس، در زبان روسی، اگر ما در مورد ماهیت فیزیکی اشیاء مستغلات صحبت می کنیم، باید از مفهوم "اشیاء ملکی" استفاده کنیم و اگر منظور از روابط حقوقی (مالکیت، استفاده، دفع، یعنی مالکیت) است. استفاده از اصطلاحات «املاک یا مستغلات» صحیح تر خواهد بود.

واقعی - واقعی، واقعی، واقعی، طبیعی، جعلی نیست، بی جعلی (اقتصادی)، واقعی (قانونی، اقتصادی)، غیر منقول (فلسفی)، مادی، مادی (حقیقی خاص (قانونی)، واقعی (مطالب. .)، واقعی ، واقعی؛

املاک - املاک، املاک، دارایی، دولت؛

دارایی - دارایی، مالکیت، ملک، کیفیت.

1.1 طبقه بندی اشیاء مادی به عنوان غیر منقول

قبل از لازم الاجرا شدن بخش اول قانون مدنی فدراسیون روسیه در تئوری اقتصادی داخلی و عملکرد اقتصادی، مفهوم یک شیء املاک و مستغلات وجود نداشت و از مفهوم دارایی های ثابت استفاده می شد. حذف زمین از چارچوب روابط کالایی و پولی منجر به تبدیل مفهوم «املاک» به مفهوم «دارایی های ثابت» شد. دارایی های ثابت شامل اقلامی برای مقاصد تولیدی و غیرتولیدی (ساختمان ها، سازه ها، محل زندگی، ماشین آلات، تجهیزات، دام های بالغ کارگر و مولد، مزارع چندساله) است که در شکل طبیعی خود عمل کرده و در اقتصاد ملی برای تعدادی از موارد استفاده می شود. سالها و در طول کل عمر خدمات، شکل مصرف کننده خود را از دست نمی دهند. دارایی های ثابت (به استثنای ماشین آلات و تجهیزات) -- جزءاملاک و مستغلات - مفهوم محدودتری هستند، زیرا زمین در ترکیب دارایی های ثابت در نظر گرفته نمی شود.

قانون مدنی فدراسیون روسیه (ماده 130) - تعریف می کند که املاک و مستغلات شامل زمین ها، قطعات زیرزمینی، اشیاء آبی جدا شده و هر چیزی که به طور محکم با زمین مرتبط است، اشیایی که بدون آسیب نامتناسب و تغییر هدف قابل جابجایی نیستند، از جمله جنگل ها، می شود. کاشت های چند ساله، ساختمان ها، سازه ها.

بنابراین، یکی از ویژگی‌های بارز اشیاء غیرمنقول، ارتباط غیرقابل تفکیک آن‌ها با زمین است که بر هزینه قابل توجه آن دلالت دارد (در حالی که خود قطعات زمین نیز جزء اشیاء ملکی محسوب می‌شوند). خارج از ارتباط با زمین، اشیاء مستغلات هدف معمول خود را از دست می دهند و قیمت آنها کاهش می یابد.

بنابراین، درختانی که در مهد کودک ها یا خانه هایی که برای تخریب در نظر گرفته شده اند رشد می کنند، املاک و مستغلات محسوب نمی شوند. کاداستر زمین مسکونی املاک و مستغلات

بر اساس مبدا، اشیاء املاک و مستغلات متمایز می شوند:

ایجاد شده توسط طبیعت بدون دخالت انسان؛

که نتیجه کار انسان است;

ایجاد شده توسط کار انسانی، اما به حدی با اساس طبیعی مرتبط است که نمی توانند جدا از آن عمل کنند.

یکی از مسائل حل نشده، موضوع طبقه بندی اشیایی است که ارتباط جدایی ناپذیری با قطعه زمین ندارند، هرچند تفکیک آنها از این قطعه زمین نسبتاً دشوار است. این، به ویژه، می تواند در مورد مجسمه هایی با وزن چندین تن باشد که به پایه چسبانده نشده اند، یا ساختمان هایی که روی سطح زمین روی بلوک ها نصب شده اند.

انواع خاصی از اموال غیرمنقول به طور قانونی قابل تبدیل به اموال منقول است. بنابراین، به عنوان مثال، جنگل ها و مزارع چند ساله، طبق تعریف، املاک و مستغلات هستند و جنگل های برداشت شده در حال حاضر دارایی منقول است.

تجهیزات واقع در ساختمان ها و سازه ها (گرمایش، آبرسانی، فاضلاب، تجهیزات الکتریکی، آسانسور، گریتینگ، درب فلزی دوم) به اجسامی اطلاق می شود که به زمین متصل نیستند. اما از آنجایی که جزء لاینفک شیء ملکی شده است، در صورت معامله برای این شیء، تمام تجهیزات موجود در ترکیب آن باید به تفصیل شرح داده شود.

املاک و مستغلات شامل شرکت هایی به عنوان مجتمع های ملکی نیز می شود.

قانون فهرست اجباری عناصر تشکیل دهنده مجتمع املاک را تعریف نمی کند. به عنوان یک قاعده، مجموعه املاک شامل اموالی است که برای عملکرد تولید ضروری است.

در فعالیت اقتصادی، یک مجتمع ملکی به مجموعه ای از اشیاء املاک و مستغلات متعلق به یک مالک، از جمله یک قطعه زمین (یا چندین قطعه) با مجموعه ای از ساختمان ها، سازه ها، دستگاه های انتقال، تجهیزات تکنولوژیکی و مورد نظر به هم پیوسته در نظر گرفته می شود. برای فعالیت اقتصادی

ترکیب مجتمع املاک شامل اموالی است که برای عملکرد تولید ضروری است.

هنگام انجام فعالیت های اقتصادی، مهم است که بدانیم با چه معیارهایی می توان یک مجتمع ملکی را توسط یک بنگاه اقتصادی تشخیص داد یا نشناخت. اگر مجتمع اموال مسترد برای انجام امور تجاری مناسب باشد، یعنی. یک کل یکپارچه فناوری، یک چرخه تولید بسته را تشکیل می دهد، باید یک شرکت در نظر گرفته شود، و فروش باید توسط هنجارهای قانون مدنی فدراسیون روسیه تنظیم شود. سایر ترکیبات (مجموعه ها) چیزهایی که دارای این خصوصیات نیستند، موضوع قرارداد مذکور را تشکیل نمی دهند. برای شناسایی مجتمع املاک به عنوان یک شرکت، باید شامل عناصری باشد که به واحد تجاری اجازه می دهد مستقلاً محصولات تولید کند، کار کند یا خدمات ارائه کند و در نتیجه به طور سیستماتیک سود کند. در عین حال، مجموعه عناصر به مشخصات فعالیت، شرایط مالی، اقتصادی، سرزمینی و سایر شرایط برای عملکرد شرکت بستگی دارد.

یک شرکت به عنوان یک هدف از املاک و مستغلات مورد استفاده برای فعالیت کارآفرینی را نمی توان به مجموعه ای از تجهیزات برای تولید محصولات خاص کاهش داد: برای اینکه به عنوان یک شرکت شناخته شود، لازم است فرآیند تولید بر اساس یک دارایی سازماندهی شود. مجتمع یک شرکت به عنوان یک شیء املاک و مستغلات یک مجتمع ملکی واحد را تشکیل می دهد که نه تنها شامل انواع اموال در نظر گرفته شده برای فعالیت های آن، بلکه شامل حقوق غیر دارایی نیز می شود. بنابراین، به عنوان مثال، اغلب شرکت هایی وجود دارند که املاک و مستغلات را اجاره می کنند، یعنی. شرکت شامل حق مالکیت برای استفاده از دارایی برای فعالیت های تولیدی خاص است.

در قانون مدنی فدراسیون روسیه، یک شرکت یک مجموعه تولیدی و اقتصادی است که دارایی آن کاملاً از دارایی سازمان جدا شده است و جزء اساسی زیرساخت سازمان است. اشیاء املاک و مستغلات منبع فضایی فعالیت تجاری آن، زندگی پرسنل و سازمان ها هستند (شکل 1.1).

بنابراین، اشیاء املاک و مستغلات شامل با ارزش ترین و به طور کلی دارایی های ثابت و املاک و مستغلات مانند زمین و زیرزمین است که برای هر کشوری در هر زمان از اهمیت اقتصادی و استراتژیک بالایی برخوردار است.

برنج. 1.1. تصدی به عنوان یک ملک خاص

1.2 علائم اشیاء مستغلات

با داشتن یک قطعه زمین به عنوان بخشی جدایی ناپذیر، تمام ساختمان های مصنوعی (اشیاء املاک و مستغلات) دارای ویژگی های عمومی هستند که تشخیص آنها را از اشیاء غیر مرتبط با زمین ممکن می کند.

ایستایی، عدم تحرک - ارتباط فیزیکی قوی ملک با سطح زمین و عدم امکان حرکت آن در فضا بدون تخریب و آسیب فیزیکی را مشخص می کند، زیرا این امر آن را برای استفاده بیشتر نامناسب می کند.

مادیت - شیء املاک و مستغلات همیشه به اشکال طبیعی - مادی و ارزشی عمل می کند. مشخصات فیزیکی یک ملک شامل داده هایی در مورد اندازه و شکل آن، ناراحتی ها و خطرات است. محیط، راهروها، آب و برق، سطح و زیر خاک، چشم انداز. ترکیب این ویژگی ها سودمندی جسم فیزیکی را تعیین می کند که اساس ارزش دارایی است. با این حال، مطلوبیت به خودی خود ارزش را تعیین نمی کند. هر شی فیزیکی دارای ارزشی است که تا حدودی دارای ویژگی هایی مانند مناسب بودن و عرضه محدود است. عرضه محدود باعث افزایش هزینه می شود. آرمان‌ها و استانداردهای اجتماعی، فعالیت‌های اقتصادی، قوانین، تصمیمات و اقدامات دولت، نیروهای طبیعی بر رفتار افراد تأثیر می‌گذارند و باعث تغییر در ارزش ملک می‌شوند.

ماندگاری اشیاء ملکی تقریباً از ماندگاری سایر کالاها بیشتر است به جز انواع خاصی سنگ های قیمتیو محصولاتی از فلزات کمیاب به عنوان مثال، با توجه به قوانین و مقررات ساختمانی در روسیه (SNiP)، تکالیف مسکونی، بسته به جنس سازه های اصلی (فنداسیون، دیوارها، سقف)، به 6 گروه با عمر خدمات استاندارد از 15 تا 150 تقسیم می شوند. سال ها.

مدت زمان گردش زمین با استفاده صحیح از آن بی نهایت است و نقض قوانین بهره برداری خسارات جبران ناپذیری را به همراه خواهد داشت. علاوه بر ویژگی های عمومی اصلی املاک و مستغلات، ویژگی های خصوصی را می توان متمایز کرد که با شاخص های خاصی بسته به نوع املاک تعیین می شود.

عملاً نمی توان در مورد دو آپارتمان یکسان، دو قطعه یا ساختمان یکسان صحبت کرد، زیرا آنها لزوماً از نظر موقعیت مکانی نسبت به سایر اشیاء املاک، زیرساخت ها و حتی نقاط اصلی تفاوت دارند که نشان دهنده ناهمگونی، منحصر به فرد بودن و اصالت است. هر ملک

اشیاء املاک و مستغلات ارزش اقتصادی بیشتری دارند، زیرا برای استفاده طولانی مدت در نظر گرفته شده اند و در طول استفاده مصرف نمی شوند. به عنوان یک قاعده، اشیاء املاک و مستغلات از نظر ساختاری پیچیده هستند و نگهداری آنها در شرایط مناسب گران است.

1.3 ویژگی های اشیاء املاک و مستغلات

از دیدگاه اقتصادی، یک شیء ملکی را می توان به عنوان یک نعمت و به عنوان منبع درآمد در نظر گرفت (شکل 1.2).

برنج. 1.2. ویژگی های اساسی اشیاء املاک و مستغلات

مفهوم کالا در تئوری اقتصادی به معنای هر موضوع انتخابی مصرف کننده است که بتواند رضایت خاصی را به مصرف کننده برساند (سطح رفاه او را افزایش دهد). کالاها می توانند هم شیء و هم اعمال باشند (در این مورد، اشیاء ملکی و خدمات ارائه شده در بازار املاک و مستغلات). توجه داشته باشید که هیچ تفاوتی بین مزایای ماهیت مادی و غیر مادی وجود ندارد.

زمین به عنوان یک کالای مشترک کارکردهای حمایت از زندگی مردم در مناطق روستایی و توسعه اجتماعی-سرزمینی کشور را انجام می دهد. زمین به عنوان منبع درآمد، مبنای تولید کشاورزی، مجموعه ای مستقل (در ارتباط اقتصادی با ساختمان ها، سازه های ساخته شده) هدف سرمایه گذاری، بخشی از ثروت ملی، موضوع مالیات، منبع است. منابع طبیعی(تنها یکی از تمام خواص). املاک مسکونی را می توان به عنوان منابع درآمد مستقیم و غیرمستقیم در نظر گرفت. مسکن به عنوان یک هدف فروش منبع درآمد مستقیم است و ساخت و ساز مسکن منبع درآمد غیرمستقیم است که باعث تحریک توسعه فعالیت های پروژه، صنعت مصالح ساختمانی، کمک به ساخت تاسیسات زیربنایی، ساخت و ساز جاده، توسعه حمل و نقل شهری، تجارت و خدمات.

اشیاء املاک و مستغلات می توانند منبعی باشند که برای سازمان هایی که کسب و کارشان مبتنی بر معاملات املاک و مستغلات نیست، معمول است.

برای آنها مهم است که ساختار، ترکیب و کیفیت اشیاء املاک و مستغلات با اهداف و اهداف کسب و کار اصلی سازمان مطابقت داشته باشد. سازماندهی مجدد ساختاری چنین شرکت هایی، به عنوان یک قاعده، با سازماندهی مجدد مجتمع املاک، توزیع مجدد قابل توجه اموال، اجرای پروژه های سرمایه گذاری، از جمله برای توسعه صنایع جدید و خطوط فردی همراه است. علاوه بر این، معاملات املاک و مستغلات در چنین سازمان هایی ممکن است به عنوان یک تجارت فرعی نیز انجام شود، به عنوان مثال، فروش دارایی های غیر اصلی یا اجاره املاک و مستغلات استفاده نشده.

اشیاء املاک و مستغلات می توانند به عنوان موضوع تخصصی سازمان، موضوع فعالیت تجاری آن، منبع اصلی درآمد عمل کنند. به عنوان مثال، اینها پرتفوی بزرگ املاک مسکونی و غیر مسکونی در سرمایه گذاری، بیمه و صندوق های بازنشستگی هستند.

نوع دیگری از سازمان که هدف املاک و مستغلات آن مبنای دارایی ها و فعالیت های حرفه ای آنها است توسعه دهندگان هستند. کسب و کار آنها ذاتاً در مورد خرید است قطعات زمین، اجرای پروژه های عمرانی، به عنوان مثال، با ساخت زمین های تملک شده با املاک مسکونی و تجاری با فروش بعدی آنها.

مکان و نقش اشیاء ملکی البته تحت تأثیر مقیاس و تخصص سازمان است. بنابراین، به عنوان مثال، مکان ویژه ای توسط اشیاء املاک و مستغلات در تولید مدرن علمی فشرده و بسیار خودکار اشغال شده است، و در یک تجارت مجازی، می توانید با یک اتاق اجاره ای، یعنی. حداقل تولید فیزیکی

«منافع» داشتن یک ملک و کسب درآمد از استفاده از آن از بار هزینه‌ها، هزینه‌ها و ریسک‌های مرتبط جدایی ناپذیر است.

در صورتی که قانون (قرارداد) این «بار» یا بخشی از آن را بر دوش شخص دیگری قرار ندهد، مالک موظف است ملک را (حفاظت، تعمیر و نگهداری در شرایط مناسب) نگهداری کند.

خطر از بین رفتن یا آسیب تصادفی به ملک، یعنی مالک، متحمل می شود. از دست دادن یا آسیب آن در صورت عدم وجود تقصیر شخص دیگری در این امر.

هر شیء املاک و مستغلات در واقع در وحدت خواص فیزیکی، اقتصادی و حقوقی وجود دارد (شکل 1.3)، که هر یک می توانند در موارد مناسب، بسته به موقعیت های نوظهور، اهداف و مراحل تجزیه و تحلیل، به عنوان یک تعیین کننده عمل کنند.

ماهیت اشیاء املاک و مستغلات در تثلیث دسته بندی ها نهفته است: مادی (فیزیکی)، حقوقی و اقتصادی.

برنج. 1.3. تثلیث اشیاء ملکی

1.4 چرخه زندگیاشیاء املاک و مستغلات

چرخه زندگی یک شیء مستغلات به عنوان یک شیء فیزیکی، دنباله ای از فرآیندهای وجود یک شیء مستغلات از زمان تصور تا انحلال (دفع) است. چرخه زندگی اشیای مادی معمولاً به ترتیب زیر تعریف می شود: ایده - تولد - بلوغ - پیری و مرگ.

مراحل چرخه عمر یک شی ملکی را به طور متفاوت می نامند: پیش پروژه - طراحی - ساخت - بهره برداری - بسته شدن.

مرحله قبل از پروژه (اولیه) شامل تجزیه و تحلیل بازار اموال منقول، انتخاب یک شیء مستغلات، تشکیل استراتژی پروژه، تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری، تهیه مجوزهای اولیه و جذب وجوه سرمایه گذاری اعتباری است. 2. مرحله طراحی شامل توسعه یک طرح مالی، سازمان تامین مالی، انتخاب یک گروه معماری و مهندسی، مدیریت طراحی است.

وظایف اصلی این دوره کاهش طول مدت این مراحل، بهبود کیفیت مصرف کننده اشیاء املاک و مهمتر از همه، به حداقل رساندن هزینه های عملیاتی در تمام مراحل چرخه عمر یک شی ملکی است.

بدیهی است که در دو مرحله اول، چون ماهیت انگیزشی دارند، سودی حاصل نمی شود.

2. مرحله ساخت شامل انتخاب پیمانکار، هماهنگی کارهای ساختمانیو کنترل کیفیت ساخت و ساز، برآورد هزینه ها و هزینه ها. در این مرحله، به دلیل منطق چرخه عمر، شواهد واقعی از انطباق شی در حال ساخت با الزامات بخش بازار املاک و مستغلات ظاهر می شود. در این مرحله، وظایف افزایش سهم سرمایه گذاری مصرف کنندگان بالقوه حل می شود، زیرا رشد حجم پیشنهادات و سود نشان دهنده شناخت نسبتاً گسترده بازار است.

3. مرحله بهره برداری از عین مستغلات شامل نگهداری و تعمیر اشیاء و بازسازی آنها می باشد. بهره برداری از املاک و مستغلات شامل حوزه های زیر است: بهره برداری و تعمیر تجهیزات و محل، حسابداری مواد، حفاظت و ایمنی آتش، مدیریت ارتباطات، دفع و پردازش زباله، تغییرات و بازسازی، حذف شرایط اضطراری و حفاظت از تأسیسات.

بازسازی اشیاء املاک و مستغلات - سازماندهی مجدد اساسی، تغییر به منظور بهبود مجموعه اقدامات سازمانی و فنی با هدف از بین بردن استهلاک اخلاقی و فیزیکی اشیاء املاک و مستغلات به طور کلی یا عناصر و سیستم های فردی آنها.

تعمیر و نگهداری - کارهای انجام شده برای اطمینان از عمر استاندارد املاک و مستغلات. آنها منجر به افزایش هزینه آن نمی شوند، اما از خراب شدن و شکست عناصر فردی جلوگیری می کنند. هدف از تعمیر و نگهداری اطمینان از استفاده از شی برای هدف مورد نظر است.

تعمیر - کار بازسازی آسیب (استهلاک شی) املاک و مستغلات به حالت عملیاتی عادی. هدف از تعمیر ترمیم است.

کار تعمیر به کوچک و بزرگ تقسیم می شود. تعمیرات جزئی که مدت آن 1-2 روز است برای اطمینان از عملکرد طبیعی ملک انجام می شود. عمر جسم را افزایش نمی دهد و ارزش آن را افزایش نمی دهد. تعمیرات اساسی (بیش از 2 روز) عمر ملک را افزایش می دهد، اما ارزش آن را افزایش نمی دهد.

جایگزینی فرآیند جایگزینی دارایی های ثابت موجود در شی املاک با یک واحد مشابه است. موضوع جایگزینی یک شی مستقل از دارایی های ثابت است که به اجزای بی مصرف یا منسوخ دارایی های ثابت می رود.

4. مرحله بسته شدن شی حذف کامل کارکردهای اصلی و اکتسابی آن است که نتیجه آن یا تخریب یا توسعه کیفی جدید است. هزینه های انحلال قابل توجهی در این مرحله از چرخه عمر ملک مورد نیاز است.هزینه ها نتیجه مالکیت ملک است. در صورتی که یک ملک توسعه با کیفیت جدیدی دریافت کند، هزینه تغییر به هزینه مالکیت در هر عملکرد جدید نسبت داده می شود.

به طور مشابه، چرخه عمر اشیاء املاک را می توان به مراحل و چرخه عمر یک مجتمع ملکی تقسیم کرد.

تشکیل مجتمع املاک (ثبت مقرراتی از نتایج معاملات با اشیاء املاک و مستغلات و حقوق آنها: خرید و فروش، مشارکت در سرمایه مجاز، اجاره ، اجاره).

توسعه مجتمع ملکی (نوساز، پذیرش در ترازنامه).

انحلال مجتمع املاک مزایده و سایر سازوکارهای فروش اموال (از جمله اموال غیرمنقول) یک سازمان ورشکسته طبق مقررات قانونی دادرسی ورشکستگی است.

چرخه عمر املاک و مستغلات به عنوان ملک از دیدگاه مالک، بارها و با هر تجارت جدید تا پایان عمر اقتصادی یا فیزیکی ملک تکرار می شود. بر اساس سه دسته مادی (فیزیکی)، حقوقی (حقوقی) و اقتصادی - چرخه عمر یک ملک را می توان به سه مرحله تقسیم کرد (شکل 1.4). هر مرحله شامل فعالیت ها و اقدامات خاصی از مالک است.

چرخه عمر یک شیء مستغلات تابع الگوهای خاصی است و شامل دوره زندگی اقتصادی و فیزیکی است (شکل 1.5).

1. اصطلاح حیات اقتصادی، که مدت زمانی را مشخص می کند که در طی آن شیء می تواند به عنوان منبع سود مورد استفاده قرار گیرد. عمر اقتصادی زمانی به پایان می رسد که بهبودهای انجام شده دیگر به ارزش ملک کمک نکند.

برنج. 1.4. مراحل وجود ملک

برنج. 1.5. طول عمر یک ساختمان یا سازه

2. اصطلاح معمولی زندگی فیزیکی - دوره وجود واقعی ملک در حالت قابل استفاده عملکردی قبل از تخریب آن. تعیین شده توسط اسناد نظارتی زندگی فیزیکی و اقتصادی اشیاء املاک و مستغلات ماهیت عینی دارد که قابل تنظیم است، اما نمی توان آن را لغو کرد.

3. زمان زندگی - دوره زمانی که شی وجود دارد و شما می توانید در آن زندگی یا کار کنید.

از نظر مدت عمر ملک، اصطلاحاتی را از جمله موارد زیر را مشخص می کنم:

سن موثر، که بسته به سن جسم را منعکس می کند ظاهر، وضعیت فنی

سن تقویمی (واقعی) مربوط به دوره عملیات شیء از لحظه راه اندازی آن.

دوره باقی مانده از عمر اقتصادی به منظور "ارزیابی شی توسط یک ارزیاب خبره و ایجاد دوره از تاریخ ارزیابی تا پایان عمر اقتصادی شی" استفاده می شود.

1.5 استهلاک املاک

طول عمر فیزیکی یک ملک (به جز زمین)، سن اقتصادی و موثر بستگی به فرسودگی دارد - فرآیندی که نیروی قوانین طبیعت را دارد. سه نوع استهلاک وجود دارد: فیزیکی، اخلاقی و خارجی (اقتصادی (شکل 1.6).

همه انواع سایش فیزیکی، به عنوان یک قاعده، منجر به پیامدهای منفی. ویژگی های فردی مصرف کننده و عملیاتی املاک و مستغلات رو به وخامت است، دفعات تعمیرات آن در حال افزایش است و کار تعمیر گران تر می شود. تا حدودی می توان با معرفی یک سیستم تعمیر و نگهداری، استهلاک فیزیکی را کاهش داد.

مفهوم "استهلاک" مورد استفاده در فعالیت های ارزشیابی باید از مفهوم "استهلاک" مورد استفاده در حسابداری متمایز شود. فرسودگی از دیدگاه یک حسابدار و یک ارزیاب فرآیندهای متفاوتی هستند.

در اسناد حسابداری، استهلاک یک مکانیسم اقتصادی برای جبران استهلاک دارایی های ثابت است که معمولاً به آن استهلاک می گویند. یعنی فرآیند جبران از دست دادن ارزش یک شی و فرآیند جمع آوری وجوه (منابع) برای دستیابی به اشیاء جدید برای جایگزینی موارد فرسوده.

در حال حاضر، مطابق با آیین نامه نحوه محاسبه کسر استهلاک دارایی های ثابت، استهلاک اشیاء منفرد به روش یکنواخت (خطی) (از لحاظ پولی) طبق فرمول: (ارزش مانده یا هزینه اولیه) تعیین می شود. ، یا هزینه جایگزینی) * نرخ استهلاک.

برنج. 1.6. انواع سایش

در روسیه، نرخ های یکنواخت کمک هزینه استهلاک برای ترمیم کامل استفاده می شود، که توسط گروه های طبقه بندی دارایی های ثابت متمایز می شود. در رویه خارجی (علاوه بر روش استهلاک یکنواخت) از روش مانده نزولی، روش تجمعی و روش «ضریب بازپرداخت» استفاده می کنند که مبتنی بر نظریه بهره مرکب است. این روش ها در روش های ارزش گذاری بر اساس رویکرد درآمدی استفاده می شوند.

کهنگی اخلاقی کاهش جذابیت مصرف کننده برخی از خواص یک ملک است، این خود را در معماری قدیمی ساختمان، چیدمان، پشتیبانی مهندسی نشان می دهد. کهنگی به دو دسته عملکردی و تکنولوژیکی تقسیم می شود. سایش عملکردی نتیجه انبساط است عملکردبرای اشیاء املاک جدید (شبیه به موجود). در نتیجه سایش و پارگی عملکردی، اشیاء املاک و مستغلات ساختمان های قدیمی از نظر معماری، طراحی، چیدمان، پشتیبانی مهندسی برای صاحبان آینده کمتر جذاب می شوند و بر این اساس ارزان تر می شوند. فرسودگی فناوری پیامد پیشرفت علمی و فناوری در زمینه ایجاد سازه‌ها، فناوری‌ها و مصالح جدید است که منجر به کاهش هزینه‌های ایجاد املاک و مستغلات و هزینه‌های عملیاتی می‌شود. علاوه بر فیزیکی، کهنگی می تواند قابل جابجایی و غیر قابل جابجایی باشد.

معیار حذف سایش، مقایسه هزینه های تعمیر با ارزش ارزش اضافی دریافتی است: اگر دومی از هزینه ترمیم فراتر رود، سایش عملکردی قابل جابجایی است. مقدار استهلاک عملکردی قابل جابجایی به عنوان تفاوت بین ارزش بالقوه ساختمان در زمان ارزیابی آن با عناصر به روز و ارزش مشابه آن در همان تاریخ ارزیابی بدون عناصر به روز تعریف می شود.

استهلاک خارجی (اقتصادی) (استهلاک ناشی از تأثیرات خارجی) کاهش ارزش یک ساختمان به دلیل تغییر منفی در محیط خارجی آن تحت تأثیر عوامل اقتصادی، سیاسی یا سایر عوامل است.

دلایل سایش و پارگی خارجی ممکن است این باشد: کاهش عمومی ناحیه ای که شی در آن قرار دارد. اقدامات دولت یا اداره محلی در زمینه مالیات، بیمه؛ تغییرات دیگر در بازار اشتغال، تفریح، آموزش.

به طور قابل توجهی بر میزان سایش خارجی نزدیک به اشیاء طبیعی یا مصنوعی غیرجذاب (امکانات درمانی، رستوران ها، زمین های رقص، پمپ بنزین ها، ایستگاه های راه آهن، بیمارستان ها، مدارس، شرکت های صنعتی) تأثیر می گذارد.

استهلاک اقتصادی، برخلاف استهلاک فیزیکی و اخلاقی، همیشه غیرقابل برگشت تلقی می شود.

سوالات امنیتی برای خودآزمایی

1. قانون مدنی فدراسیون روسیه املاک و مستغلات را چگونه تعریف می کند؟

2. کاندومینیوم چیست؟

3. وظایف اصلی حل شده در فرآیند خودگردانی جمعی چیست؟

4. موضوع فعالیت قانونی HOA چیست؟

5. ویژگی های ضروری املاک و مستغلات را گسترش دهید.

6. مراحل چرخه حیات اشیاء مستغلات را شرح دهید.

7. شرکت کنندگان اصلی در فرآیند توسعه (ایجاد) اشیاء ملکی را نام ببرید.

2. مشخصات و طبقه بندی اشیاء ملکی

طبقه بندی اشیاء املاک و مستغلات نه تنها به مطالعه موفق تر آنها کمک می کند، بلکه دستورالعمل های مشترکی را در اختیار متخصصان و مصرف کنندگان قرار می دهد. ویژگی های طبقه بندی اشیاء مستغلات که مبنای گروه بندی است، متفاوت است، همانطور که انگیزه و شرایط پرداخت بدهی متفاوت است. هیچ معیار نوع شناسی واحدی وجود ندارد که تأثیر همه عوامل را یکپارچه کند. در عمل، چندین معیار برای ارائه یک ایده معقول از ملک استفاده می شود. اما همیشه باید به یاد داشته باشیم که بازار املاک و مستغلات بر اساس طبقه بندی توسعه نمی یابد، بلکه مطابق با نیازهای خاص شرکت کنندگان آن است. بنابراین، اشیاء با فرمت های ترکیبی همیشه ظاهر می شوند و برخی فقط تا حدی با تعاریف کلاسیک مطابقت دارند.

2.1 سیستم طبقه بندی اموال

تعریف املاک و مستغلات شامل تخصیص دو عنصر در ساختار آنها است:

1. اشیاء طبیعی (طبیعی) - زمین، جنگل و مزارع چند ساله، آب های جدا شده و قطعات زیرزمینی. آنها همچنین به عنوان "املاک و مستغلات" نامیده می شوند.

2. اشیاء مصنوعی (ساختمان):

الف) یک ساختمان آپارتمان - یک ساختمان کم ارتفاع (تا 3 طبقه)، یک ساختمان چند طبقه (از 4 تا 9 طبقه)، یک ساختمان بلند (از 10 تا 20 طبقه)، یک ساختمان بلند ( بالای 20 طبقه). اشیاء املاک مسکونی نیز می تواند یک بخش (ورودی)، طبقه در ورودی، محل زندگی باشد.

اماکن مسکونی محل های ایزوله مناسب برای اقامت دائم شهروندان است. انواع اماکن مسکونی:

1) ساختمان مسکونی، بخشی از یک ساختمان مسکونی؛

2) یک آپارتمان، بخشی از یک آپارتمان؛

3) اتاق

یک ساختمان مسکونی یک ساختمان منفرد است که شامل اتاق ها و مکان های کمکی است که برای رفع نیازهای شهروندان مرتبط با زندگی آنها در خانه طراحی شده است.

آپارتمان به عنوان مکانی مجزا از لحاظ ساختاری در یک ساختمان آپارتمانی شناخته می شود که شامل یک یا چند اتاق و محل برای استفاده کمکی است که برای رفع نیازهای شهروندان مرتبط با زندگی طراحی شده است.

اتاق بخشی از یک ساختمان مسکونی یا آپارتمان است که برای استفاده به عنوان محل سکونت مستقیم شهروندان در یک آپارتمان یا ساختمان مسکونی در نظر گرفته شده است.

محل به عنوان واحدی از یک شیء املاک و مستغلات در نظر گرفته می شود که به صورت نوع اختصاص یافته و برای استفاده مستقل برای مقاصد مسکونی و دیگر در نظر گرفته شده است.

هر ساختمان آپارتمانی به عنوان یک شیء مستغلات، یک ساختار واحد و یکپارچه است، اما از نظر کاربری برای زندگی، این ساختار ناهمگون است، زیرا علاوه بر مالکیت شخصی مسکن، مالکیت مشترک اموال مشترک را نیز شامل می شود.

اموال عمومی -- تمام سیستم های مهندسی و سایر سیستم ها، بدون آنها غیرممکن است که اشیاء املاک و مستغلات شخصی جداگانه (آپارتمان) و همچنین زمینی که خانه در آن واقع شده است، با عناصر محوطه سازی و محوطه سازی. بدون مالکیت مشترک، نمی توان یک شی جداگانه (شخصی) از املاک و مستغلات - یک آپارتمان وجود داشت. این خاصیت دارای خاصیت تقسیم ناپذیری است. این بدان معنی است که هر مالک محل - مسکن - باید به طور همزمان دارای حق مالکیت شخصی (تک) مسکن و حق مالکیت مشترک اموال مشترک باشد. بر خلاف فضای متعلق به مالکان فردی، که آنها می توانند آن را به دلخواه خود در اختیار بگیرند، مالکیت مشترک "غیرقابل تقسیم" است: آن را نمی توان بدون رضایت مالکان مشترک فروخت، رهن کرد یا مدیریت کرد.

بدین ترتیب،آپارتمان ها بر اساس حقوق مالکیت عبارتند از پارتیشن های داخلی (دیوارها)، درهای داخلی، یک لایه تزئینی روی دیوارها و سقف ها (یک لایه گچ، رنگ، کاغذ دیواری) و همچنین سیستم های مهندسی و فنی قابل تفکیک از کلیات. بدون لطمه به منافع و حقوق صاحبان سایر اماکن. از نظر هزینه ساخت، این ملک تقریباً 10-15 درصد هزینه ساخت خانه است.

اساساً این بدان معنی است که سهم متناظر در مالکیت ملک مشاع مذکور همیشه سرنوشت مالکیت مسکن را دنبال می کند، یعنی. حق مالکیت مسکن همراه با حق مالکیت سهم در دارایی مشترک یک ساختمان آپارتمانی وضعیت حقوقی یک مسکن را مشخص می کند.

حفظ حق مالکیت مالکیت غیرقابل تقسیم برای مالکان در هر ساختمان و ساختار، عاملی در اتحاد مالکان خانه در یک ارگانیسم اجتماعی واحد برای نگهداری و بهره برداری از اموال مشترک است.

ب) تجاری - دفاتر، رستوران ها، مغازه ها، مجتمع های تفریحی، هتل ها، گاراژهای اجاره، انبارها و پایانه های لجستیکی، ساختمان ها و سازه ها، شرکت ها به عنوان مجتمع های ملکی.

ج) ساختمان ها و سازه های عمومی (ویژه):

بهبود سلامت (بیمارستان ها، پلی کلینیک ها، خانه های سالمندان و خانه های کودکان، آسایشگاه ها، مجتمع های ورزشی):

آموزشی (مهدکودک ها و مهد کودک ها، مدارس، کالج ها، مدارس فنی، موسسات، خانه های خلاقیت کودکان)؛

فرهنگی و آموزشی (موزه ها، مجموعه های نمایشگاهی، پارک های فرهنگ و تفریح، خانه های فرهنگ و تئاتر، سیرک ها، افلاک نماها، باغ وحش ها، باغ های گیاه شناسی)؛

ساختمان ها و سازه های ویژه (اداری (پلیس، دادگاه، دادستانی، مقامات)، بناهای تاریخی، سازه های یادبود، ایستگاه های راه آهن، بنادر).

د) سازه های مهندسی - سازه های اصلاحی، زهکشی و غیره.

هر یک از این گروه ها را می توان بر اساس تفکیک و بر اساس معیارهای گونه شناسی مختلف به زیر گروه هایی تقسیم کرد.

اشیای ساخته شده توسط انسان طبق قانون املاک نامیده می شوند، اما این دسته از اشیاء ذاتاً متکی به املاک هستند.

اشیاء ساخت بشر ممکن است به طور کامل ساخته شده و آماده بهره برداری باشند، ممکن است نیاز به بازسازی یا تعمیرات اساسی داشته باشند، و همچنین ممکن است به عنوان پروژه های ساختمانی ناتمام ("کار در حال انجام") نامیده شوند. «ناقص» به اشیایی اطلاق می‌شود که اسناد پذیرش بهره‌برداری برای آنها به ترتیب مقرر صادر نشده است. اشیاء در حال ساخت را می توان به دو گروه تقسیم کرد: اشیایی که کار روی آنها انجام می شود و آنهایی که کار روی آنها متوقف شده است.

زمانی که ساخت و ساز عملاً متوقف شود، صرف نظر از اینکه قرارداد ساخت فسخ شود یا خیر، اشیای ساخت ناتمام تبدیل به املاک می شود * مالکیت آن منوط به ثبت است.

قانون مدنی هیچ گونه محدودیتی برای کسب و انتقال حقوق کار در حال انجام ندارد، اما معاملات با چنین اشیایی فقط پس از ثبت دولتی مالکیت شی انجام می شود.

2.2 طبقه بندی املاک مسکونی

طبقه بندی املاک مسکونی را بر اساس دلایل زیر در نظر بگیرید.

1. رویکرد بازاریابی (بسته به ترجیحات گروه های هدف مصرف کنندگان مسکونی و سطح پرداخت بدهی آنها).

مسکن درجه بالایی از راحتی (نخبگان). در حال حاضر سطح اسکان نخبگان در شهرهای مختلف متفاوت است. با این حال، الزامات کلی برای مسکن از این نوع وجود دارد.

کارشناسان داخلی بازار املاک و مستغلات هفت معیار را برای نخبه گرایی شناسایی کرده اند که نبود حداقل یکی از آنها شانس نخبه خوانی خانه را به میزان قابل توجهی کاهش می دهد:

مکان روشن و تمیز است قلمرو مجاور لزوماً دارای فضای سبز، مکانی برای تفریح و زمین بازی، نسبتاً باز، اما حصارکشی و محافظت شده است. نزدیکی میدان شهر و چشم انداز خوب از پنجره های آب و یا فضای سبز، نزدیکی به مرکز. مکان - معیار اصلی نخبه گرایی - نیز عامل اصلی قیمت گذاری است;

مواد - خانه باید از مواد قابل اعتماد سازگار با محیط زیست با استفاده از فن آوری های مدرن ساخته شود، دارای طراحی معماری جالب، تعداد کمی آپارتمان (از 5 تا 30). غالباً نخبه بودن یک خانه با نام معمار مشخص می شود.

چماق - نه تنها محل زندگی شما مهم است، بلکه مهم است که چه کسی در این نزدیکی زندگی می کند. به عنوان یک قاعده، نمایندگان بالاترین درآمد جمعیت (نه نمایندگان طبقه متوسط) در یک خانه نخبگان زندگی می کنند. واحد فرهنگی اجتماعی مسکن نخبگان دقیقاً خانه ای است با مستاجر (در آینده بلوک). تعداد آپارتمان های موجود در سایت نباید بیش از دو باشد.

شبکه های مهندسی باید فراهم کنند راه حل کاملتامین انرژی و گرما، تامین آب و فاضلاب، تهویه و تهویه مطبوع؛ ورودی الکتریکی باید دو برابر باشد. سیستم های مهندسی باید از مواد سازگار با محیط زیست ساخته شوند، عمر طولانی داشته باشند.

زیرساخت باید شامل: پارکینگ زیرزمینی باشد که از آن می توانید به آپارتمان یا طبقه بروید. پاسیو یا محوطه سبز مجاور، مغازه ها، خشکشویی ها؛ خدمات دربان، نظافت آپارتمان ها، زندگی روزمره؛ استخر، سونا، مراکز ورزشی، سالن های زیبایی، اتاق بازی کودکان؛ علاوه بر این، همه اینها باید به "جهان بیرون" بسته شود و در ساختار ملک درج شود تا ساکنان بتوانند بدون خروج از خانه خدمات دریافت کنند.

موقعیت یابی خانه سطح بالا یک خانه نخبگان واقعی یک نام تجاری با ویژگی های خاص خود است: نام، افسانه، منحصر به فرد بودن، تفاوت با آنالوگ ها. وقتی مستاجر چنین خانه ای نام آن را تلفظ می کند، دیگر نیازی به گفتن آدرس ندارد - همه متوجه خواهند شد که در مورد چیست.

مدیریت اموال پرستیژ نه تنها از معیارهای فوق، بلکه از سطح نیز شکل می گیرد شرکت مدیریت، که باید آسایش روزمره را در حدی فراهم کند که ساکنان دائماً انتخاب خود را احساس کنند.

مسکن برتر معطوف به نیازها و درآمدهای شهروندان است که معمولاً به آنها طبقه متوسط می گویند. تقاضای مصرف کننده برای مسکن از این نوع دلالت دارد:

امکان اقامت در مناطق مختلف (نه تنها معتبرترین) شهر، به جز مکان های ساخت انبوه مسکن پانل ارزان. ارتفاع ساختمان تا 9 طبقه؛ تراکم کم ساختمان های اطراف؛

نمای خوب از پنجره ها؛ جهت گیری پنجره های خانه به بیش از یک طرف جهان؛ حضور اجباری حسابداری گل رز باد در پروژه خانه؛

طرح بندی فردی (پارتیشن ها به درخواست مالک قرار می گیرند).

حداقل اندازه آپارتمان ها 50-60 متر مربع است و حداکثر توسط مشتری تعیین می شود. ارتفاع سقف 2.8-3.2 متر؛ تقسیم به مناطق مسکونی و غیر مسکونی (مهمان)؛ وجود دو یا چند اتاق مجزا، نزدیک به یک مربع در پیکربندی، و یک آشپزخانه بزرگ (حداقل مساحت 15 متر مربع).

وجود چندین حمام؛ ارتباطات مهندسی از فلز-پلاستیک؛

درجه بالای عایق صدا و حرارت؛ پنجره های چوبی یا پلاستیکی با پنجره های دو جداره سازنده معروف به کیفیت. درب های فلزی قابل اعتماد؛

ساخت کف با روکش بتنی و سیستم گرمایش یا با عایق.

تامین موثر و تهویه اگزوز، تهویه مطبوع، شبکه های مخابراتی، آسانسور پرسرعت، گرمایش قابل تنظیم؛

امنیت شبانه روزی مجموعه دستگاه های امنیتی شامل دوربین های ویدئویی، اینترکام، تلفن های ویدئویی، دروازه های کنترل شده از راه دور و بسیاری از سیستم های دیگر است - همه چیزهایی که به ساکنان اجازه می دهد در خانه احساس امنیت کامل داشته باشند.

پارکینگ خودرو.

مسکن معمولی (کلاس اقتصادی). با قرار گرفتن در هر منطقه از شهر مشخص می شود. انطباق پارامترهای معماری و برنامه ریزی با قوانین و مقررات ساختمانی مدرن؛ از نظر طراحی و پارامترهای فنی، این خانه های پانلی و آجری یکپارچه هستند.

مسکن با کیفیت پایین مصرف کننده (کلاس اقتصادی پایین). در نظر گرفته شده برای جمعیت با پرداخت بدهی پایین. در مناطق غیر معتبر قرار گرفته و از ارتباطات اصلی حمل و نقل حذف شده است. متعلق به ساختمانهای صندوق قدیم است که سرمایه و تعمیرات و ساخت و ساز نشده و خانه های نسل اول مسکن صنعتی. آپارتمان ها در طبقات اول خانه های انواع دیگر قرار دارند. ویژگی های معماری و برنامه ریزی دست کم گرفته شده است.

2. بر اساس دستورالعمل برنامه ریزی شهری موارد زیر متمایز می شوند:

خانه های قدیمی، ساخته شده در دوره قبل از انقلاب؛

خانه های ساخته شده در سال 1917 - اواخر دهه 1930، که با راه حل های معماری و برنامه ریزی لاکونیک مشخص می شود و در نزدیکی مکان های استفاده از نیروی کار آن دوره واقع شده اند، در حال حاضر اعتبار کمی دارند، اما با ویژگی های ساختاری و تکنولوژیکی بالا.

خانه های "استالینیستی" که عمدتاً در مناطق معتبر و دور از مناطق صنعتی واقع شده اند.

خانه های نسل اول ساخت و ساز مسکن صنعتی ("خروشچف" دهه 1960) با پارامترهای معماری و تکنولوژیک دست کم گرفته شده.

خانه های نسل دوم ساخت و ساز مسکن صنعتی، ساخته شده در دهه 1970-1980، زمانی که هنجارها و استانداردهای بالاتر در طراحی شهری استفاده می شد.

نوین ساختمان های مسکونیبا ویژگی های بسیار متنوع

3. بسته به متریال دیوارهای بیرونی ساختمان، خانه هایی با دیوارهای آجری، پانلی، یکپارچه، چوبی و مختلط متمایز می شوند.

4. بسته به مدت و ماهیت استفاده، مسکن تخصیص می یابد:

اولیه - محل اقامت دائم؛

ثانویه - مسکن حومه شهر برای مدت محدودی استفاده می شود.

درجه سوم - برای اقامت کوتاه مدت (هتل ها، متل ها) در نظر گرفته شده است.

اکنون، در آغاز هزاره سوم، اتاق زیر شیروانی زندگی دومی را در روسیه به دست آورده است که می تواند به عنوان بخشی جدایی ناپذیر از یک آپارتمان چند طبقه طراحی شود (می تواند اتاق استراحت کودکان، اتاق خواب، اتاق شومینه یا اتاق خواب را در خود جای دهد. باغ زمستانی) و به عنوان محل زندگی مستقل و بر این اساس می تواند به عنوان یک شی ملکی به ثبت برسد.

که در اخیرادر بازار املاک و مستغلات مسکونی، خانه های کارآمد روی پشت بام ظاهر شد - پنت هاوس. ویژگی‌های «اجدادی» پنت‌هاوس: طبقه آخر، آسانسور اختصاصی، دیوارهای شیشه‌ای و یک تراس اورپومنی با طراحی منظره، جایی که می‌توان زمین تنیس یا باغی را در آن قرار داد. یک منظره پانوراما دیدنی مورد نیاز است، مساحت حداقل 150-200 متر است. مهم است که کل خانه نخبه باشد و بر اساس یک پروژه فردی ساخته شده باشد.

2.3 طبقه بندی مجتمع های مسکونی کم ارتفاع و ساختمان های مسکونی فردی

هیچ طبقه بندی کلی برای املاک و مستغلات حومه شهر وجود ندارد. عدم وجود شرایط و استانداردهای مشترک به فعالان بازار مسکن حومه شهر اجازه می دهد تا این معادن را به روش های مختلف تفسیر کنند: یک مجتمع مسکونی کم ارتفاع، یک ساختمان مسکونی فردی و غیره.

مجتمع مسکونی کم‌مرتبه یک منطقه مسکونی با بیش از پنج خانه است که در چارچوب کلی ساخته شده است. نقشه اصلی، که دارای زیرساخت های اجتماعی و مهندسی مشترک، خدمات مدیریت و نگهداری واحد است. اینها به اصطلاح شهرک های کلبه ای مفهومی هستند.

معیارهای اصلی که طبقه بندی مجتمع های مفهومی کم ارتفاع را تعیین می کند:

معیار شهرسازی;

مساحت و کیفیت مسکن؛

ابعاد یک مجتمع مسکونی کم ارتفاع;

زیر ساخت.

بر اساس معیار شهرسازی، مجتمع‌های کم‌مرتبه به سه نوع تقسیم می‌شوند: محله‌های متشکل از خانه‌های مستقل. محله هایی متشکل از خانه های شهری و محله هایی متشکل از ساختمان های کم طبقه چند خانواری. در عمل، ربع هایی که می توان به طور کامل به یک نوع نسبت داد، نادر است.

مساحت و کیفیت مسکن. خانه‌ها در مجتمع‌های مسکونی کم‌مرتبه کیفیت متفاوتی دارند: برخی سازه‌های جامد هستند که برای بیش از یک قرن پابرجا خواهند ماند، در حالی که برخی دیگر یک قاب پر از عایق و روکش شده با سایدینگ هستند. مساحت آپارتمان ها و خانه ها نیز متفاوت است: خانه هایی با مساحت 150 و 400 متر مربع وجود دارد. شما می توانید یک ساختمان کم ارتفاع با آپارتمان های یک اتاقه بسازید، یا می توانید آپارتمان هایی به مساحت 200-300 متر مربع بسازید.

ابعاد پیچیده در برخی از مجتمع ها، خانه ها در یک منطقه کوچک متمرکز شده اند، در حالی که در برخی دیگر، قلمرو بزرگی وجود دارد که بخش قابل توجهی از آن توسط ساختمان ها اشغال نشده است. قطعه ای به مساحت 20-40 هکتار بیشترین تقاضا را دارد ، زیرا این امکان را فراهم می کند تا در فاصله معقولی از همسایگان قرار بگیرید.

معیار زیرساخت با هدایت آن، می توانیم به طور مشروط سه نوع ساختمان های کم ارتفاع را تشخیص دهیم:

مجتمع های کم ارتفاع که زیرساخت در آنها عملاً وجود ندارد و مساحت قلمرو آزاد حداقل است.

مجتمع های کم ارتفاع با حداقل مجموعه ای از عناصر زیرساختی (در حال حاضر اکثر آنها وجود دارد). به عنوان یک قاعده، این چند خانه با خدمات امنیتی و نگهداری مشترک هستند. اغلب یک مغازه در قلمرو چنین مجتمع هایی وجود دارد.

مجتمع های کم ارتفاع، غنی از زیرساخت ها، کودکان، موسسات اجتماعی، فرهنگی، خانه های طبیعی، مهندسی و سازه های سرگرمی وجود دارد. قلمرو محافظت می شود.

مجتمع‌های کوچک کم‌مرتبه باشگاهی، کلبه‌هایی که به ندرت در فروش آزاد ظاهر می‌شوند، از هم جدا هستند.

با انتخاب مجتمع های کم ارتفاع، مردم نه تنها به دنبال خرید مسکن بزرگ و با کیفیت هستند، بلکه به دنبال سبک زندگی خاصی هستند.

یک خانه شهری - یک ساختمان آپارتمان - نسبتاً اخیراً در بازار روسیه ظاهر شد. اغلب یک خانه شهری با یک کلبه برابر است، که کاملاً درست نیست، زیرا یک خانه روستایی نیست، بلکه یک خانه شهری است. اصطلاح «خانه شهری» به خانه ای با ورودی های مجزا، داشتن یک یا دو دیوار مشترک با خانه های همسایه و زیربنای مشترک، گاهی با یک قطعه زمین (همیشه بسیار کوچک) اطلاق می شود. خانه ها معمولاً در یک زنجیره 6-12 ردیفی قرار می گیرند، خطوط کلی به اندازه و پیکربندی زمین بستگی دارد. از آنجایی که خانه های شهری به عنوان ساختمان های آپارتمانی واجد شرایط هستند، آنها مشمول قوانین حاکم بر موقعیت چنین اشیایی هستند. رابطه بین صاحبان اماکن در خانه های شهری مشابه رابطه مالکان آپارتمان در یک ساختمان آپارتمان توسعه می یابد.

در حال حاضر، در بازار املاک و مستغلات حومه شهر، زمین هایی را که برای توسعه بریده شده اند، پیشنهاد می کنند و به آن شهرک های کلبه ای می گویند. البته در چنین روستایی شرایط برای زندگی عادی به این زودی ها فراهم نمی شود. ما باید سال ها با "ناتمام" اطراف کنار بیاییم. نیازی به صحبت در مورد یک ساختار معماری واحد از یک دهکده خودجوش نیست - اغلب اینها خانه های رنگارنگ با ارتفاعات مختلف هستند: یک خانه چوبی کوچک و عمارت های آجری سه طبقه می توانند در این نزدیکی باشند. همگنی اجتماعی جمعیت در اینجا کم است. نقدینگی آینده اشیاء نیز مشکوک است.

نوع شناسی ساختمان های مسکونی فردی (IZHS) بر اساس هدف خانه است.

یک خانه انفرادی که برای اقامت دائم در نظر گرفته شده است باید امکاناتی مشابه یک آپارتمان شهری را برای مالک خود فراهم کند. و این فقط در مورد نیست ارتباطات مهندسی(آب، گاز اصلی، فاضلاب، تلفن)، بلکه (به نوبه خود) در مورد زیرساخت های اجتماعی.

یک خانه روستایی که برای تعطیلات آخر هفته در هر زمان از سال طراحی شده است، نیازی به چنین اتصال سفت و سختی به ویژگی های آسایش شهری ندارد، با این حال، برای حفظ شرایط نیاز به تلاش مداوم مالک دارد. خانه ای از این نوع (که مردم دو یا سه روز در هفته در آن زندگی می کنند، صرف نظر از فصل) می تواند در یک روستای تعطیلات محافظت شده قرار گیرد، اما اولویت به آرایه هایی است که ساکنان دائمی در آن وجود دارند. در این مورد، مجموعه امکانات و ارتباطات اجباری (گرمایش اجاق گاز، برق، آب آشامیدنی) به حداقل می رسد و یک حمام روسی یا فنلاندی (مطالب سلیقه مالک) می تواند به حمام ترجیح داده شود.

خانه روستایی باید چوبی باشد و نیاز به یک طرح سنجیده حفاظتی برای زمستان، حداکثر محافظت در برابر تجاوزات مهمانان ناخوانده و مجموعه خاصی از امکانات خانگی دارد. از آنجایی که یک مالک بالقوه ویلا بخش قابل توجهی از وقت خود را در فصل گرم در خارج از منزل می گذراند، پراهمیتدارای ترتیب قلمرو مجاور خانه برای فعالیت در فضای باز است.

گروه چهارم، که در شرایط روسیه روز به روز گسترده تر می شود، شامل اشیایی است که به طور کامل یا جزئی برای عملیات تجاری در نظر گرفته شده اند.

اینها شامل منازل - دفاتر نمایندگی و همچنین اقامتگاه هایی است که هم برای تفریح و هم برای پذیرایی از شرکای تجاری در نظر گرفته شده است. علاوه بر این، مزارع، و همچنین خانه هایی برای مشاغل کوچک. به عنوان یک قاعده، همه این ساختمان ها دارای ساختمان های بیرونی یا ساختمان های داخلی هستند که مشتریان می توانند آزادانه به آنها دسترسی داشته باشند: فروشگاه های خصوصی کوچک، کافه ها، سالن های ورزشی، اتاق های خدمات مصرف کننده، تعمیرگاه های خودرو و غیره. هنگام طراحی چنین اشیایی، مناطق خصوصی "مالک" و تجاری مشخص می شوند. این دسته همچنین شامل کلبه های در نظر گرفته شده برای اجاره، مینی هتل های خصوصی، مهمانسراهای کاربردی با تخت و اتاق برای مهمانان می شود. چنین اشیایی مشمول الزامات حداکثر کارایی و عملی هستند.

همچنین می توانید بازار مسکن حومه شهر و دسته بندی قیمت را طبقه بندی کنید. در مناطق مختلف، این تقسیم بندی می تواند به طور قابل توجهی متفاوت باشد. با این حال، در تمام مناطق، خانه های روستایی را می توان به دو بخش تقسیم کرد: انبوه، مسکن "ارزان" و خانه های نخبگان.

2.4 طبقه بندی املاک درآمد زا تجاری

اشیاء املاک تجاری به درآمد زا و ایجاد شرایط برای استخراج آن - صنعتی (صنعتی) تقسیم می شوند.

اشیاء درآمدزا شامل امکانات خرده فروشی، هتل ها و مراکز تفریحی، دفاتر، گاراژها و غیره است.

1. اشیاء تجارت. مجتمع خرید چند منظوره (MTC) یک شیء املاک تجاری است که مالک آن فعالیت های تجاری تجاری را با هدف خریدار نهایی انجام نمی دهد، بلکه مناطق آماده شده برای اجرا را به انواع خرده فروشان و نه تنها اپراتورهای خرده فروشی در میان آنها انتقال می دهد. که ممکن است سازمان های خدماتی، پذیرایی عمومی و اوقات فراغت وجود داشته باشد. گاهی اوقات به هایپرمارکت ها و سوپرمارکت ها، فروشگاه های بزرگ و حتی بازارها، مراکز خرید می گویند، اما این اشتباه است.

سوپرمارکت فروشگاهی است واقع در یک ساختمان مجزا یا به عنوان بخشی از MTK که بر اساس اصل سلف سرویس در محدوده محصول اصلی، با سیستم حسابداری کالای خودکار و واحد نقدی و تسویه حساب، به مساحت . حداقل 1 هزار متر مربع و محتوای مجموعه حداقل 5 هزار نام تجاری.

هایپر مارکت یک سوپرمارکت با مساحت حداقل 4 هزار متر مربع است که معمولاً در یک ساختمان جداگانه و به ندرت در بخشی قرار دارد. MTK، و محتوای مجموعه حداقل 10 هزار نام تجاری، از جمله محدوده غیر غذایی.

فروشگاه بزرگ یک سازمان بازرگانی است که در یک ساختمان جداگانه یا در یک ساختمان ساخته شده در یک ساختمان مسکونی با مساحت 1 کمتر از 1000 متر مربع واقع شده است که طیف گسترده ای را ارائه می دهد که در بخش های جداگانه فروخته می شود. که دارای واحد تسویه نقدی خود است که توسط یک مدیریت واحد و قوانینی برای قرار دادن دسته بندی بر اساس منطقه متحد شده است.

اسناد مشابه

ویژگی های طبقه بندی اشیاء املاک و مستغلات به دلایل مختلف. زمین به عنوان یک هدف اساسی از املاک و مستغلات، ویژگی های تقسیم صندوق زمین در روسیه بر اساس اقتصادی. ارزیابی املاک مسکونی و تجاری.

تست، اضافه شده در 2015/03/28

طبقه بندی اشیاء ملکی، مفهوم اشیاء طبیعی و مصنوعی. طبقه بندی صندوق زمین بر اساس هدف اقتصادی. ویژگی های گونه شناختی اشیاء املاک مسکونی. طبقه بندی بین المللی املاک تجاری

تست، اضافه شده در 10/07/2013

قانون روسیهو روابط بازار در زمینه املاک و مستغلات. ماهیت چارچوب نظارتی. مفاهیم اساسی و ویژگی های بازار املاک و مستغلات، شرکت کنندگان آن. ارزیابی املاک و مستغلات. ماهیت فعالیت املاک و مستغلات.

برگه تقلب، اضافه شده در 2010/07/25

مفهوم و طبقه بندی، انواع و ویژگی های عمومیاملاک و مستغلات، کارکردها و اهمیت آن در جامعه، اقتصاد و دولت. چرخه زندگی اشیاء املاک و مستغلات، ویژگی های آنها. الگوها و تنظیم عملکرد این بازار.

مقاله ترم، اضافه شده 06/04/2014

مفهوم و ویژگی های کلی املاک و مستغلات. اشیایی که طبق قانون مدنی فدراسیون روسیه به عنوان املاک طبقه بندی شده اند. املاک و مستغلات به عنوان یک شی مادی. نشانه های املاک و مستغلات انواع اصلی املاک و مستغلات: زمین، مسکن و اماکن غیر مسکونی.

کار کنترل، اضافه شده در 07/01/2010

مفاهیم اساسی مربوط به املاک و مستغلات. مشخصات و طبقه بندی اشیاء ملکی. قانون مدنی به عنوان مبنای حقوقی روابط ملکی در مورد املاک و مستغلات. استانداردهای بین المللی ارزش گذاری ثبت دولتی حقوق

تست، اضافه شده در 2009/02/20

جایگاه املاک در نظام روابط عمومی مفهوم املاک و مستغلات شرکت و موضوع آن. ویژگی های ملک. چرخه عمر املاک و مستغلات یک شرکت به عنوان یک شی اقتصادی و فیزیکی و به عنوان یک مجموعه دارایی.

چکیده، اضافه شده در 2011/11/25

ویژگی های روش برای ارزیابی اشیاء املاک و مستغلات. مشخصات طبقه بندی، مراحل اصلی ارزیابی هزینه، محاسبه ضریب در دسترس بودن، میزان سایش فیزیکی. تعیین ظرفیت بازار، کارکردهای آن. بازار املاک و مستغلات به عنوان یک منطقه سرمایه گذاری.

مقاله ترم، اضافه شده 12/23/2009

مفهوم املاک و اصول ارزیابی آن؛ بازار املاک و مستغلات. انواع ارزش زمین مقررات هنجاری و حقوقی ارزیابی کاداستر قطعات زمین در فدراسیون روسیه. حل مشکلات در زمینه روابط زمین و مالکیت.

پایان نامه، اضافه شده در 1394/04/16

تعیین قیمت املاک و مستغلات بر اساس عوامل اقتصادی، سیاسی، فیزیکی و اجتماعی- جمعیتی. ویژگی های رویکرد مقایسه ای، هزینه و درآمد برای تعیین ارزش بازار املاک و مستغلات، ویژگی های آنها.

اشیای غیر منقول - (املاک، مستغلات) شامل زمین، قطعات زیرزمینی، آب های جدا شده و هر آنچه محکم به زمین متصل استیعنی اشیایی که بدون آسیب و هدف نامتناسب نمی توانند جابجا شوند، از جمله جنگل ها، مزارع چند ساله، ساختمان ها، سازه ها. املاک و مستغلات شامل کاندومینیوم ها و مشاغل به عنوان مجتمع های ملکی است. ویژگی متمایز املاک و مستغلات، ارتباط ناگسستنی آن با زمین است (در حالی که خود زمین نیز جزو املاک محسوب می شود) که به نوبه خود حاکی از ارزش قابل توجه آن است. خارج از ارتباط با قطعات زمین، اشیاء غیر منقول هدف معمول خود را از دست می دهند و بر این اساس قیمت آنها کاهش می یابد.

درختانی که در مهد کودک ها یا خانه هایی که برای تخریب در نظر گرفته شده اند رشد می کنند، املاک و مستغلات محسوب نمی شوند. در عین حال، قانون به اموال غیرمنقول و اشیایی اطلاق می شود که به لحاظ ماهیت فیزیکی غیرمنقول هستند. اینها شامل کشتی های هوایی و دریایی مشمول ثبت نام دولتی، کشتی های ناوبری داخلی، اشیاء فضایی (ماهواره های مصنوعی، کشتی های فضایی و غیره) می شود. غیرمنقول بودن این ملک (اگرچه در ماهیت فیزیکی آن منقول است) به دلیل گران بودن آن و در نتیجه نیاز به تشریفات ثبت خاصی دارد که برای املاک پیش بینی شده است. قانون مدنی فدراسیون روسیه املاک و مستغلات را به عنوان یک موضوع مستقل از قانون متمایز می کند.

ویژگی های متمایز املاک و مستغلات. ویژگی های اصلی مفاهیم ثابت بودن، مادی بودن و دوام.

با داشتن یک قطعه زمین به عنوان بخشی جدایی ناپذیر، تمام ساختمان های مصنوعی (اشیاء املاک) دارای ویژگی های عمومی هستند که تشخیص آنها را از اشیاء منقول ممکن می کند. این:

1. ایستایی، بی حرکتی. - ارتباط فیزیکی قوی ملک با سطح زمین و عدم امکان حرکت آن در فضا بدون تخریب و آسیب فیزیکی که آن را برای استفاده بعدی نامناسب می کند.

2. مادی بودن. - املاک و مستغلات همیشه در کار است اشکال طبیعی - مادی و ارزشیخصوصیات فیزیکی یک ملک شامل، به عنوان مثال، اندازه و شکل آن، مزاحمت ها و خطرات، محیط زیست، جاده های دسترسی، تاسیسات، سطح و زیر خاک، چشم انداز و غیره است. ترکیب این ویژگی ها سودمندی شی را تعیین می کند که اساس ارزش املاک است. با این حال، به خودی خود ارزش را تعیین نمی کند. هر شی دارای ارزش است و تا حدودی دارای ویژگی هایی مانند مناسب بودن و عرضه محدود است. عرضه محدود باید وجود داشته باشد تا ارزش قابل توجهی ایجاد شود. آرمان ها و استانداردهای اجتماعی، فعالیت ها و روندهای اقتصادی، قوانین، تصمیمات و اقدامات دولت، نیروهای طبیعی بر رفتار مردم تأثیر می گذارند و همه اینها در تعامل با یکدیگر، باعث ایجاد، حفظ، تغییر یا کاهش ارزش املاک می شود. از معدود کالاهایی که ارزش آنها نه تنها تقریباً همیشه ثابت است، بلکه در طول زمان به تدریج افزایش می یابد.

3. دوام املاک و مستغلات عملاً از دوام سایر کالاها بالاتر است، به جز انواع خاصی از سنگ های قیمتی و محصولات ساخته شده از فلزات کمیاب.

اشیاء طبیعی (طبیعی). انواع، معنا.

یک شیء طبیعی به عنوان یک فضا، قلمرو یا قطعه زمین معین با هر چیزی که در محدوده آن است درک می شود.

اشیاء طبیعی مجموعه ای از منابع طبیعی (جسم و نیروهای طبیعت) هستند که در محدوده برخی از زمین ها یا قطعات زیرزمینی قرار دارند. اینها شامل سرزمین های اشغال شده توسط ذخایر معدنی، اکوسیستم های ارزشمند (از جمله حفاظت شده)، جنگل ها، شکار، کشاورزی و زمین های دیگر است.

اشیاء طبیعی (طبیعی). - قطعه زمین، کاشت جنگلی و چند ساله، آب های جدا شده و قطعات زیرزمینی. از این املاک به عنوان «طبیعت املاک و مستغلات» نیز یاد می شود.

مزارع چند ساله.- انواع مزارع چند ساله مصنوعی بدون در نظر گرفتن سن: انواع مزارع میوه و توت، انواع مزارع فنی، حفاظتی، تزئینی و محوطه سازی؛ مزارع مصنوعی باغ های گیاه شناسی، سایر موسسات تحقیقاتی و موسسات آموزشی برای اهداف تحقیقاتی. موضوع طبقه بندی این بخش، فضاهای سبز هر پارک، میدان، باغ، خیابان، بلوار، حیاط، قلمرو بنگاه و غیره است.

قطعه زمین- برای ارزیابی و حسابداری قطعات زمین، دو ویژگی طبقه بندی اصلی قابل تشخیص است:

استفاده فعلی از یک قطعه زمین نحوه عملکرد آن به عنوان بخشی از یک شیء املاک و مستغلات است که قرار نیست برای کسب درآمد اضافی به شخص دیگری منتقل شود:

قطعه زمین در گردش، نحوه بهره برداری از آن برای ایجاد درآمد از طریق اجاره است، از جمله با فروش حقوق اجاره، مشارکت در سرمایه یا وثیقه.

هنگام ارزیابی قطعات زمین و متعاقباً انعکاس نتایج آن در صورت های مالی، باید در نظر داشت که دارایی های مشهود یک سازمان تجاری، زمین های متعلق به آن و دارایی های نامشهود - دارایی های اعطایی یا کسب شده و حقوق تعهدی به آنها را در نظر می گیرد.

در فرآیند بهره برداری، یک قطعه زمین می تواند درآمد ایجاد کند که به آن اجاره زمین می گویند.

قطعات زیرزمینی - زیرزمین بخشی از پوسته زمین است که در زیر لایه خاک قرار دارد و در غیاب آن - در زیر سطح زمین و کف مخازن و آبراهه ها تا اعماق قابل دسترسی برای مطالعه و توسعه زمین شناسی گسترش می یابد. زیر زمین در گردش قانون مدنی محدود است.

انواع املاک مسکونی و غیر مسکونی.

املاک مسکونی- ساختمان کم ارتفاع (تا سه طبقه)، ساختمان بلند (از 4 تا 9 طبقه)، ساختمان بلند (از 10 تا 20 طبقه)، ساختمان بلند (بیش از 20 طبقه). موضوع املاک مسکونی همچنین می تواند یک آپارتمان، یک بخش (ورودی)، یک طبقه در ورودی، یک آپارتمان، یک اتاق، یک خانه روستایی باشد.

اماکن مسکونی، اماکن ایزوله هستند که دارایی غیرمنقول و مناسب برای سکونت دائم شهروندان است (با قوانین و مقررات بهداشتی و فنی تعیین شده و سایر الزامات قانون مطابقت دارد).

محل زندگی شامل:

1) ساختمان مسکونی، بخشی از یک ساختمان مسکونی؛

2) یک آپارتمان، بخشی از یک آپارتمان؛

3) اتاق

اماکن غیر مسکونی (ساختمان ها و سازه ها، محل ها).

اماکن غیر مسکونی، اماکنی هستند که برای سکونت مورد استفاده قرار نمی گیرند، یعنی مسکونی نیستند و به عنوان طبقه بندی نمی شوند. اماکن مسکونی، مطابق قانون مسکن فدراسیون روسیه، برای زندگی شهروندان در نظر گرفته شده است. اماکن غیرمسکونی محل هایی هستند که برای تولید، فعالیت اقتصادی و غیره استفاده می شوند.

محل غیر مسکونی - بخشی از ساختمان (ساختار) است. بر این اساس، اماکن غیر مسکونی، به عنوان یک شی ملکی، باید از یک شی مجاور - ساختمان ها (ساختارها) متمایز شوند.

املاک غیر مسکونی شامل املاک تجاری، عمومی و صنعتی است.

املاک تجاری. انواع، معنا.

املاک تجاری- دفاتر، رستوران ها، مغازه ها، هتل ها، گاراژهای اجاره ای، انبارها، ساختمان ها و سازه ها، شرکت ها به عنوان مجتمع املاک؛

تجاری (دفاتر، رستوران ها، مغازه ها و مجتمع های خرید، هتل ها، گاراژهای اجاره ای، انبارها و مجتمع های تدارکاتی، ساختمان ها و سازه ها، شرکت ها به عنوان مجتمع املاک)

املاک تجاری را می توان به املاک درآمدزا - در واقع تجاری و ایجاد شرایط برای استخراج آن - املاک صنعتی (صنعتی) تقسیم کرد.

املاک عمومی. انواع، معنا.

ساختمان ها و سازه های عمومی (ویژه). -بهبود سلامت (بیمارستان ها، پلی کلینیک ها، خانه های سالمندان و خانه های کودکان، آسایشگاه ها، مجتمع های ورزشی و غیره)؛ - آموزشی (مهدکودک ها و مهدکودک ها، مدارس، کالج ها، مدارس فنی، موسسات، خانه های خلاقیت کودکان و غیره)؛ - فرهنگی و آموزشی (موزه ها، مجموعه های نمایشگاهی، پارک های فرهنگ و تفریح، خانه های فرهنگ و تئاتر، سیرک ها، افلاک نماها، باغ وحش ها، باغ های گیاه شناسی و غیره)؛ - ساختمان ها و سازه های ویژه - اداری (پلیس، دادگاه، دادستانی، مقامات)، بناهای تاریخی، سازه های یادبود، ایستگاه های راه آهن، بنادر و غیره.

املاک صنعتی. انواع، معنا.

املاک صنعتی شامل: محوطه کارخانه; پارکینگ، گاراژ؛ دفاتر انبار؛ محوطه سازمان های تحقیقاتی؛

اشکال مالکیت اشیاء املاک و مستغلات.

خصوصی- سهام مسکن متعلق به شهروندان و متعلق به اشخاص حقوقی که به عنوان مالکان خصوصی تأسیس شده اند. حالت- دپارتمان های فدرال و دپارتمان سهام مسکن فدراسیون؛ شهرداری- صندوقی که متعلق به یک شهر یا ناحیه شهری است و همچنین صندوق اداراتی که تحت صلاحیت کامل اقتصادی یا مدیریت عملیاتی شرکت ها یا مؤسسات شهرداری است. عمومی- صندوق متعلق به انجمن های عمومی؛ جمعی- صندوقی که در مالکیت مشترک یا مشاع بر موضوعات مختلف اموال عمومی خصوصی، دولتی، شهری است.

1. اراضی کشاورزی - قطعات یک صندوق زمینی که مورد استفاده قرار می گیرد یا به دلیل کیفیت طبیعی آنها برای استفاده در کشاورزی، یعنی برای تولید محصولات کشاورزی مناسب است.

2. اراضی سکونتگاهی - اراضی واقع در محدوده اداری آبادی های مختلف که از نظر هدف عملکردی به دو گروه سکونتگاه های روستایی و شهری (یعنی شهرها و سکونتگاه های نوع شهری) تقسیم می شوند. هدف اصلی این اراضی تامین نیازهای شهرسازی شهرک ها می باشد.

3. اراضی صنعت، حمل و نقل، ارتباطات، صدا و سیما، دفاع، تلویزیون، علوم کامپیوتر، پشتیبانی فضایی، انرژی و سایر اهداف - قطعات زمینی که برای اجرای وظایف خاص در حمل و نقل، صنعت، انرژی و به اشخاص حقوقی یا حقیقی واگذار می شود. سایر بخش های اقتصاد ملی هدف اصلی زمین در این مناطق از اقتصاد ملی این است که به عنوان یک مبنای عملیاتی برای مکان یابی و بهره برداری از شرکت ها و تأسیسات صنعتی و دیگر استفاده شود.

4. اراضی صندوق جنگل - اراضی تحت پوشش جنگل و همچنین تحت پوشش آنها نیست، اما برای جنگلداری تهیه یا در نظر گرفته شده است. جنگل به عنوان یک ماده خام طبیعی با ارزش برای صنعت، در عین حال به عنوان منبع انرژی، محل استراحت شهروندان، نقش "ریه" برای سکونتگاه ها و غیره را ایفا می کند و بنابراین نیاز به ایجاد یک قانون ویژه دارد. رژیم برای استفاده از آن

5. اراضی صندوق آب - اراضی اشغال شده توسط مخازن، یخچال های طبیعی، باتلاق ها، به استثنای مناطق تندرا و جنگل-تندرا، سازه های هیدروتکنیکی و سایر سازه های مدیریت آب، و همچنین اراضی در امتداد سواحل مخازن (مناطق حفاظت از آب، نوارهای ساحلی) لازم برای حفاظت و نگهداری آنها. هدف اصلی این اراضی تامین نیازهای شرب، خانگی، بهداشتی و سایر نیازهای جمعیت و همچنین مدیریت آب، حفاظت از محیط زیست، صنعتی، انرژی، حمل و نقل، شیلات و سایر نیازها است.

6. سرزمین های ویژه حفاظت شده - اراضی حفاظت شده طبیعی، ذخیره گاه طبیعی، بهداشتی، تفریحی و مقاصد تاریخی و فرهنگی که به دلیل نقش خاص و اهمیت ویژه در زندگی جامعه، دارای جایگاه سرزمین های ویژه حفاظت شده هستند. آنها در خدمت ارضای نیازهای معنوی، زیستی، زیبایی شناختی و سایر نیازهای شهروندان هستند.

7. اراضی ذخیره - کلیه قطعات صندوق زمین که برای مالکیت یا استفاده اشخاص حقیقی یا حقوقی پیش بینی نشده و یا به دلایل مقرر در قانون از آنها تصرف نشده است.

انواع و اقسام املاک مسکونی.

املاک مسکونی شامل: آپارتمان در ساختمان های مسکونی چند آپارتمانی. خانه های مسکونی فردی (نوع قدیمی - مالکیت خانه و نوع جدید - کلبه). محل برای اقامت دائم در خانه های استراحت، هتل ها، بیمارستان ها.

11 مفهوم دارایی های ثابت. مادی و نامشهود از.

دارایی های ثابتدارایی های تولیدی هستند که به طور مکرر یا مستمر در یک دوره طولانی، اما نه کمتر از یک سال، برای تولید کالا، ارائه خدمات بازاری و غیر بازاری استفاده می شوند. دارایی های ثابت به دو دسته مشهود و نامشهود تقسیم می شوند.

دارایی های نامشهود- دارایی های سازمانی که شکل فیزیکی و ملموس ندارند: منابع مدیریتی، سازمانی و فنی. - شهرت در دنیای مالی؛ مزایای رقابتی، کنترل بر شبکه فروش؛ حفاظت ارائه شده توسط بیمه؛ - ثبت اختراع و علائم تجاری، علائم تجاری؛ دانش فنی و سایر انواع مالکیت معنوی؛ حق استفاده.

پول- زمین یا حق استفاده از آن؛ - ساختمان ها و سازه ها برای مقاصد صنعتی و غیر صنعتی؛ - ساختمان های اداری؛ ساختمان های مسکونی، کودکان، آموزشی، پزشکی، بهسازی بهداشت و سایر ساختمان ها، اماکن موجود در ترازنامه شرکت. اموال منقول برای اهداف غیر تولیدی؛ - ذخایر مواد خام، سوخت، محصولات نیمه تمام و محصولات نهایی؛ - اموال، دارایی های ثابت، ساختمان ها یا سازه ها، زمین های اجاره ای.

12 تعریف شرکت. مفاهیم اساسی شرکت

شرکت – این یک واحد اقتصادی مستقل است که در قلمرو یک ایالت خاص فعالیت می کند و تابع قوانین این ایالت است.ویژگی های اصلی شرکت عبارتند از تولید و وحدت فنی که در اشتراک فرآیندهای تولید بیان می شود. وحدت سازمانی - وجود یک رهبری واحد، برنامه؛ وحدت اقتصادی که در اجتماع منابع مادی، مالی و همچنین نتایج اقتصادی کار آشکار می شود.

یک شرکت به عنوان یک موضوع حقوق به عنوان یک مجموعه دارایی مورد استفاده برای فعالیت های کارآفرینی شناخته می شود. شرکت به عنوان یک کل به عنوان املاک و مستغلات شناخته می شود و می تواند موضوع فروش، خرید، رهن، اجاره و سایر معاملات باشد. ساختار شرکت و همچنین مجتمع اموال شامل انواع اموال در نظر گرفته شده برای فعالیت های آن از جمله زمین ها، ساختمان ها، سازه ها، تجهیزات، موجودی، محصولات، بدهی ها است.

13 شرکت را به عنوان یک مجتمع دارایی بر اساس سه اصل توصیف کنید.

شرکت به عنوان یک کل به عنوان املاک و مستغلات شناخته می شود و می تواند موضوع فروش، خرید، رهن، اجاره و سایر معاملات باشد. ساختار شرکت و همچنین مجتمع اموال شامل انواع اموال در نظر گرفته شده برای فعالیت های آن از جمله زمین ها، ساختمان ها، سازه ها، تجهیزات، موجودی، محصولات، بدهی ها است. 1) وجود اموال جداگانه ای که مؤسسه برای مقاصد معین استفاده می کند. 2) مسئولیت اموال 3) استقلال عملیاتی و اقتصادی

14 تعریف بازار املاک و مستغلات. مفاهیم اساسی.

بازار املاک و مستغلات- این بخشی از اقتصاد بازار ملی است که مجموعه ای از اشیاء املاک و مستغلات، نهادهای اقتصادی فعال در بازار، فرآیندهای عملکرد بازار، یعنی. فرآیندهای تولید (ایجاد)، مصرف (استفاده) و مبادله املاک و مستغلات و مدیریت بازار و مکانیسم هایی که عملکرد بازار را تضمین می کند (زیرساخت بازار).

1 اختصاص دهید سه بخش: -توسعه (ایجاد) املاک و مستغلات؛ - گردش املاک و مستغلات؛ - مدیریت و بهره برداری از املاک و مستغلات.

بخش گردش املاک و مستغلات قیمت بازار اشیاء آن را تشکیل می دهد.

بخش مدیریت و عملیات املاک و مستغلات میزان تأثیر برخی از ویژگی های کالایی اشیاء املاک و مستغلات را بر سودآوری آنها نظارت می کند.

2. با توجه به نحوه انجام معاملات می توان بازار املاک را به دو دسته تقسیم کرد اولیهو ثانوی.

زیربازار اولیه املاک و مستغلات درک کل معاملات انجام شده با اشیاء تازه ایجاد شده و همچنین خصوصی سازی مرسوم است. انتقال املاک و مستغلات به گردش اقتصادی را تضمین می کند.

زیربازار ثانویه املاک و مستغلات - معاملات انجام شده با اشیاء از قبل ایجاد شده که در حال فعالیت هستند و مربوط به فروش مجدد یا سایر اشکال انتقال اشیایی هستند که از یک مالک به مالک دیگر وارد بازار شده اند.

اولیه و بازارهای ثانویه، که به عنوان دو بخش از یک بازار واحد املاک و مستغلات عمل می کنند، متقابلا بر یکدیگر تأثیر می گذارند.

املاک و مستغلات همیشه ساختمان های سرمایه ای نیستند. و ساختمان ها به طور کلی نیز لزوما املاک و مستغلات نیستند. و اموال منقول می تواند نه تنها یک ماشین باشد. انواع املاک چیست؟ برای درک کامل اصطلاحات قوانین و مقررات قانونی، باید معانی واقعی مفاهیم هر دو املاک و مستغلات و اموال منقول را بدانید. ویژگی های ملک با ویژگی های بسیاری مشخص می شود.

اطلاعات بیشتر در مورد منقول و غیر منقول

قانون فدراسیون روسیه تعریف روشنی از اصطلاحات اموال منقول و غیر منقول ارائه نمی دهد. و این یک اشتباه در سیستم حقوقی نیست، دلیل آن متفاوت است: این مفاهیم می توانند از یکی به دیگری منتقل شوند. گاهی اوقات، برای اینکه بفهمید چه چیزی در مورد یک نوع ملک خاص صدق می کند، به کمک وکلا نیاز دارید. اموال منقول طبق هنر. 130 قانون مدنی فدراسیون روسیه - هر چیزی که املاک و مستغلات نیست. یعنی اول از همه این است:

هر اسکناس؛
اکثر وسایل نقلیه؛
اقلام کمیاب و موزه ای؛
کلکسیونی
سلاح؛
خروجی های موقت؛
برخی تجهیزات بزرگ

که در موارد فردیحمام و گاراژ ممکن است وضعیت اشیاء منقول را داشته باشند. از نظر شرکت های بیمه، چنین ساختمانی ملک است. این فهرست همچنین شامل سفته و سهام در تجارت است. اما اساساً تعیین اشیاء منقول به این نتیجه می رسد که:

حرکت آنها ساختار این چیزها را تغییر نمی دهد.
چیزها به طور کامل یا جزئی قابل تعویض هستند، زیرا منحصر به فرد نیستند.
اغلب نیازی به ثبت نام دولتی برای یک چیز نیست.
برای بسیاری از چیزهای منقول مالیات بر داراییشارژ نشده است

در مسائل بحث برانگیز، به ویژه در هنگام تقسیم اموال، به دلیل ویژگی های خاص آن، می توان در هر مورد ذکر شده تجدید نظر کرد.

ملک چیست

در مورد املاک و مستغلات، فرمول های موجود بسیار دقیق تر هستند. آنها همچنین مبهم هستند، اما کمتر از تعاریف اموال منقول. موضوع مال غیر منقول طبق قانون مدنی:

ساختمان های مسکونی و غیر مسکونی؛
زمین؛
روده های زمین؛
مخازن؛
کشتی ها - هوا، فضا، دریا.

یعنی اولاً هر چیزی که از زمین جدا نمی شود و نمی توان آن را بدون آسیب به خود آن شیء منتقل کرد تا دیگر امکان استفاده از آن وجود نداشته باشد. خانه‌ها، آپارتمان‌ها، سوله‌ها، خانه‌ها یا ساختمان‌های خارجی، زمین‌ها و حتی آب‌های طبقه‌بندی شده به عنوان املاک و مستغلات، هر چند با کشش، نیازی به توضیح ندارند. اما روده های زمین، مواد معدنی و کلیدهای زیرزمینی، به طور قانونی به دولت واگذار شده و به عنوان املاک و مستغلات طبقه بندی می شوند. شرکت های معدنی به عنوان مستاجر زیرزمینی شناخته می شوند.

یک شهروند عادی با هیچ دادگاهی ارتباطی ندارد، اما چنین شیئی را می توان از طریق تعهدات و حقوق مدنی مختلف - ارث یا برنده شدن در لاتاری به دست آورد. کشتی ها، طبق قانون مدنی فدراسیون روسیه، تحت انواع املاک و مستغلات قرار می گیرند که دارای محل مناسب برای اقامت دائم و موقت - کابین، محفظه و غیره هستند و باید دارای ثبت دولتی باشند.

شاید خواندن آن مفید باشد: