უძრავი ქონების განსაზღვრისას ფუნდამენტური კატეგორიაა. უძრავი ქონება: რა განსაზღვრებაა მოცემული კანონში

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლი ეხება უძრავ და მოძრავ ნივთებს. სტატიის მიხედვით, არსებობს რამდენიმე სახის უძრავი ქონება:

მიწის ნაკვეთები, მიწისქვეშა ტერიტორიები, ისევე როგორც ყველაფერი, რაც მყარად არის დაკავშირებული დედამიწასთან. კანონმდებელმა აქ შენობები, ნაგებობები და დაუმთავრებელი სამშენებლო ობიექტები შეიტანა. გამორჩეული თვისება- ამ ობიექტების გადატანა შეუძლებელია მათი მიზნის არაპროპორციული დაზიანების გარეშე (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი).
საცხოვრებელი, არასაცხოვრებელი ფართებიასევე პარკინგის ადგილები (სატრანსპორტო საშუალებების განთავსების ადგილები), თუ ასეთი შენობების, შენობების ან ნაგებობების ნაწილების საზღვრები აღწერილია საკადასტრო რეგისტრაციის შესახებ კანონის მოთხოვნების შესაბამისად (სამოქალაქო კანონის 130-ე მუხლის მე-3 პუნქტის 1-ლი პუნქტი). რუსეთის ფედერაციის კოდექსი).
თვითმფრინავები, საზღვაო გემები, შიდა ნავიგაციის გემები, რომლებიც ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას. ასეთი ობიექტები ამ კატეგორიაში იყო კლასიფიცირებული კანონის ძალით და არა მათი ბუნებით. მუხლი მიუთითებდა, რომ კანონით, სხვა ქონებაც შეიძლება მიეკუთვნებოდეს იმავე კატეგორიას (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლის მე-2 პუნქტი, 1 პუნქტი).

ამრიგად, კანონში უძრავი ქონების ცნებას უკავშირდება უძრავი ქონების ცნება. თუ ქონება არ მიეკუთვნება პირველ სამ კატეგორიას, იგი აღიარებულია მოძრავად (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლის მე-2 პუნქტი).

ერთ-ერთ კატეგორიას გასულ წელს დაემატა მანქანების ადგილები. იმისათვის, რომ მფლობელმა მოიპოვოს პარკინგის ადგილის საკუთრება, ასეთი ფართის საზღვრები უნდა იყოს მონიშნული:

სართულის გეგმაში,
ფიზიკურად შესაბამისი მარკირების გამოყენებით.

უძრავი ქონების სახეები

ჩვენი სამოქალაქო კოდექსი განასხვავებს უძრავი ქონების ცნებას კანონის ძალით და უძრავი ქონების ცნებას ბუნების ძალით. Ხელოვნება. სამოქალაქო კოდექსის 130 შეიცავს ასეთ მითითებას, რომ კანონმდებელის სურვილის შემთხვევაში, მას შეუძლია, პრინციპში, უძრავ ნივთად გამოაცხადოს აბსოლუტურად ნებისმიერი ობიექტი, რომელიც ფიზიკურად შეიძლება იყოს მოძრავი, მაგალითად, ერთ დროს გამოცხადდა გემები, თვითმფრინავები, შიდა წყლის გემები. ჩვენი კანონმდებლის მიერ, როგორც უძრავი ქონება.

უძრავი ქონების ობიექტები ბუნებით არის მიწა, შენობები, ნაგებობები და სხვა ობიექტები, რომლებიც განუყოფლად არის დაკავშირებული მიწის ნაკვეთთან. უძრავი ქონება, ბუნებიდან გამომდინარე, აშკარად იყოფა ორ ტიპად: ბუნებრივი უძრავი ქონება, რომელიც წარმოიშვა საკუთარ თავზე, პირველ რიგში, მიწის ნაკვეთები, და ადამიანის მიერ შექმნილი უძრავი ქონება: შენობები, ნაგებობები, რომლებიც დამონტაჟებულია ადგილზე ან აშენებულია. საიტი, ეს არის ხელოვნური უძრავი ქონება.

უძრავი ქონების რეგისტრაცია უძრავი ქონების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში

აუცილებელია საკუთრების რეგისტრაცია, რათა შესაძლებელი იყოს უძრავი ქონებად კლასიფიცირებული ობიექტის გამოყენება, მათ შორის გარკვეული ტრანზაქციის განხორციელება. კანონის თანახმად, ასეთ ქონებაზე უფლებები უნდა დარეგისტრირდეს (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 131-ე მუხლი). ასეთი უფლების წარმოშობა, ნებისმიერი ცვლილება ან შეზღუდვა, გადაცემა ან შეწყვეტა რეგისტრირდება. რეგისტრაციის სავალდებულო მოთხოვნა ვრცელდება უფლებაზე:

უძრავი ქონების საკუთრება;
ეკონომიკური მენეჯმენტი;
ოპერატიული მენეჯმენტი;
უწყვეტი მემკვიდრეობითი საკუთრება;
მუდმივი გამოყენება;
განსხვავებული ხასიათის კანონის პირდაპირი მოთხოვნის შემთხვევაში.

გარდა ამისა, რეგისტრირებულია იპოთეკა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 131-ე მუხლი). რეგისტრაციას ახორციელებს Rosreestr, ინფორმაცია ობიექტისა და მასზე უფლებების შესახებ დაფიქსირებულია უძრავი ქონების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში (იხ. კანონი No218-FZ უძრავი ქონების რეგისტრაციის შესახებ).

ასეთი ობიექტის შეძენამდე ან გაქირავებამდე შეამოწმეთ უძრავი ქონების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრის მიხედვით:

ვინ არის მესაკუთრე, ანუ რეალურად აქვს თუ არა კონტრაგენტს უფლება განახორციელოს გარიგებები ამ ქონებასთან;
რა შეზღუდვები არსებობს ობიექტზე? მაგალითად, არის თუ არა სერვიტუტი და არის თუ არა ქონება იპოთეკით?

რეესტრიდან მონაცემების მისაღებად მოითხოვეთ ამონაწერი. ასევე შეამოწმეთ, არის თუ არა ქონება სასამართლოში, პირადად შეამოწმეთ ქონება და შეამოწმეთ სხვა რისკები.

რუსეთის შეიარაღებული ძალები უძრავი ქონების ტიპებზე

განმარტების მიხედვით, საკუთრება არის, კერძოდ, ელემენტები, რომლებიც მყარად არის დაკავშირებული მიწასთან. ამ ფორმულირებიდან გამომდინარე, ზოგიერთი მოსარჩელე ითხოვს ატიპიურ ობიექტებზე მათი საკუთრების აღიარებას. მაგალითად, შეიძლება ვისაუბროთ ღობეზე, ასფალტის ზონაზე და ა.შ. კანონში ცვლილებების დაწყებამდე ტყის ან სხვა ნარგავების უძრავ ქონებად აღიარება და შემდეგ მათ ქვეშ არსებული მიწის ყიდვა შეღავათით. საფუძველი. რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პლენუმმა 2015 წლის 23 ივნისის No25 დადგენილების 38-ე პუნქტში ზუსტად განმარტა, თუ როგორ უნდა იქნას გამოყენებული რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლის ნორმა ატიპიურ ობიექტებთან მიმართებაში.

სასამართლომ მიუთითა, რომ ნივთი კლასიფიცირდება როგორც უძრავი თავისი ბუნებით ან კანონის ძალით. ამასთან, ქონების უძრავ ქონებად აღიარების მიზნით, მასზე უფლების რეგისტრაცია არ არის საჭირო. ეს საშუალებას გვაძლევს ამოვიცნოთ, მაგალითად, დაუმთავრებელი შენობა, როგორც ასეთი ობიექტი. მაგრამ დაუმთავრებელი ობიექტის უძრავად აღიარებისთვის, საძირკველი მაინც უნდა დასრულდეს სამშენებლო მოედანზე. თუ ჩვენ ვსაუბრობთმიწის ნაკვეთის შესახებ, რომელზეც ასფალტის საფარი დაიგო, არ არსებობს ნიშნები, რომ ასეთი ობიექტი უძრავად შეფასდეს. ის არ აკმაყოფილებს სტრუქტურის მახასიათებლებს. რუსეთის შეიარაღებულმა ძალებმა მოიხსენიეს ხელოვნების 1 პუნქტი. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 133 განუყოფელ ნივთებზე.

მოგვიანებით სასამართლო პრაქტიკამსგავსი სამართლებრივი პოზიცია აქვს რუსეთის ფედერაციის უზენაეს სასამართლოს. ამრიგად, მყიდველმა, როგორც ტყის მფლობელმა, მიწის უფლების შესახებ დავაში, რუსეთის ფედერაციის უზენაესმა სასამართლომ შესყიდვის გარიგება ბათილად გამოაცხადა. ობიექტი არ აკმაყოფილებდა უძრავი ნივთის მახასიათებლებს. დავის განხილვის დროს ტყე აღარ იყო აღიარებული უძრავი ქონების დამოუკიდებელ ნაწილად ().

თქვენი კარგი სამუშაოს გაგზავნა ცოდნის ბაზაში მარტივია. გამოიყენეთ ქვემოთ მოცემული ფორმა

სტუდენტები, კურსდამთავრებულები, ახალგაზრდა მეცნიერები, რომლებიც იყენებენ ცოდნის ბაზას სწავლასა და მუშაობაში, ძალიან მადლობლები იქნებიან თქვენი.

გამოქვეყნებულია http://www.allbest.ru/

უძრავი ქონების ეკონომიკა

საფლავი ვ.ფ.

1. უძრავი ქონება: არსი და ძირითადი მახასიათებლები

2.5 კომერციული უძრავი ქონების მახასიათებლები, რომელიც ქმნის მოგების მიღების პირობებს

ტესტის კითხვები თვითშემოწმებისთვის

3. მიწა არის უძრავი ქონების საფუძველი

3.1 მიწის ნაკვეთის, როგორც უძრავი ქონების არსი

3.2 მიწის დანიშნულება რუსეთის ფედერაციაში

3.3 დასახლების მიწების ზონირება

3.4 ურბანული ფართი

3.5 სახელმწიფო მიწის კადასტრი

ტესტის კითხვები თვითშემოწმებისთვის

1. უძრავი ქონება: არსი და ძირითადი მახასიათებლები

ობიექტებისა და უძრავი ქონების ბაზრის შესწავლა გულისხმობს სიტყვებისა და გამონათქვამების სემანტიკურ (ნოციალურ) ანალიზს, რომლებიც ასახავს მათ არსს. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსში (შემდგომში რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი) განისაზღვრება უძრავი ქონება. სამართლებრივი ურთიერთობებიუძრავი ქონების ობიექტი, როგორც საკუთრების ობიექტი. ტერმინი „ქონება“ გაგებულია, როგორც საკუთრების უფლებათა ერთობლიობა, რომელიც ეკუთვნის გარკვეულ პირს, ე.ი. ის არის სამოქალაქო სამართლის მატერიალური ობიექტი, უპირველეს ყოვლისა ქონებრივი უფლებები. შესაბამისად, „უძრავი ქონების“ და „უძრავი ქონების“ ცნებები განსაზღვრავს ქონების (უძრავი ქონების) სამართლებრივ ურთიერთობებს, ე.ი. საკუთრების უფლებათა ნაკრები. ობიექტების დაყოფა უძრავ და მოძრავ ქონებად (130-ე მუხლის 1, 2; 131-ე მუხლის 1, 2, 4, 6; რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 132-ე მუხლი) ასევე განხორციელდა საფუძვლებით უფლება (კანონი) და არა მათი ფიზიკური არსის შესაბამისად.

" უძრავი ქონება არის ნებისმიერი საკუთრება, რომელიც შედგება მიწისა, აგრეთვე მასზე არსებული შენობებისა და ნაგებობებისაგან“.

„...საკუთრება უძრავია თავისი ბუნებით, ან მიზნის მიხედვით, ან იმ საგნის ძალით, რომელსაც იგი ეკუთვნის“.

"უძრავი ქონება არის უძრავი მიწა და ყველა მატერიალური ქონება. მოიცავს ყველა მატერიალურ ქონებას დედამიწის ზედაპირის ქვეშ, მის ზედაპირზე ზემოთ ან დედამიწაზე მიმაგრებულ."

„უძრავი ქონება კანონით აღიარებულია, როგორც მიწა და ყველა სახის მიწა, სახლები, მცენარეები, ქარხნები, მაღაზიები, ყველა სახის შენობა და ცარიელი ეზო, ასევე რკინიგზა.

ყველა ზემოთ ჩამოთვლილ განმარტებაში ჩვენ ვსაუბრობთ დედამიწაზე და ყველაფერზე, რაც მასთან განუყოფლად არის დაკავშირებული.

მე-19 საუკუნეში რუსეთში ფართოდ იყო გავრცელებული ქონებისა და ქონების ცნებები, რომლებიც განისაზღვრა როგორც საკუთრება ან პირადი საკუთრება მიწის მესაკუთრის მიწის საკუთრების სახით, როგორც წესი, ქონებით. საბჭოთა ეკონომიკაში უძრავი ქონების ცნება არ გამოიყენებოდა, მხოლოდ ის იყო ცნობილი, რომ ”ფეოდალურ და ბურჟუაზიულ სამართალში უძრავი ქონება (არის) მიწის ნაკვეთები, კაპიტალური შენობები, ნაგებობები და მათზე მდგარი სხვა ობიექტები”.

IN თანამედროვე თეორიადა ამერიკის შეერთებულ შტატებში უძრავი ქონების ბაზრის პრაქტიკაში, არსებობს ცნებები, როგორიცაა ფიზიკური ობიექტი (უძრავი ქონება) და სამართლებრივი ურთიერთობები (უძრავი უფლებები) დაკავშირებული უძრავ ქონებასთან (უძრავი ქონება).

შესაბამისად, რუსულ ენაში თუ ვსაუბრობთ უძრავი ქონების ფიზიკურ არსზე, აუცილებელია გამოვიყენოთ ცნება „უძრავი ქონება“, ხოლო თუ ვგულისხმობთ სამართლებრივ ურთიერთობებს (მფლობელობას, გამოყენებას, განკარგვას, ე.ი. საკუთრებას), უფრო სწორი იქნება ტერმინების „უძრავი ქონება“ ან „უძრავი ქონება“ გამოვიყენოთ.

რეალური -- რეალური, რეალური, რეალური, ბუნებრივი, არა ყალბი, უტყუარი (ეკონომიკური), რეალური (იურიდიული, ეკონომიკური), უძრავი (ფილოსოფიური), მატერიალური, მატერიალური (სპეციალური ჭეშმარიტი (იურიდიული), მატერიალური (მათემატიკა) .), რეალური, რეალური;

მამული - მამული, მამული, ქონება, მდგომარეობა;

ქონება - ქონება, საკუთრება, ქონება, ხარისხი.

1.1 მატერიალური საგნების კლასიფიკაცია უძრავად

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის პირველი ნაწილის შემოღებამდე, უძრავი ქონების ცნება არ იყო შიდა ეკონომიკურ თეორიასა და ეკონომიკურ პრაქტიკაში, მაგრამ გამოიყენებოდა ძირითადი საშუალებების ცნება. მიწის ამოღებამ სასაქონლო-ფულადი ურთიერთობების ჩარჩოდან გამოიწვია „უძრავი ქონების“ ცნების „ძირითადი საშუალებების“ ცნებად გადაქცევა. ძირითადი საშუალებები მოიცავს საწარმოო და არასაწარმოო მიზნებს (შენობები, ნაგებობები, საცხოვრებელი ფართები, მანქანები, აღჭურვილობა, ზრდასრული სამუშაო და პროდუქტიული პირუტყვი, მრავალწლოვანი ნარგავები), რომლებიც თავიანთი ბუნებრივი სახით ფუნქციონირებენ და გამოიყენება ეროვნულ ეკონომიკაში. წლები და მთელი მომსახურების ვადა არ კარგავს სამომხმარებლო ფორმას. ძირითადი საშუალებები (მანქანებისა და აღჭურვილობის გარეშე) -- კომპონენტიუძრავი ქონება - უფრო ვიწრო ცნებაა, ვინაიდან მიწა არ არის გათვალისწინებული ძირითადი საშუალებების ნაწილად.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი (მუხლი 130) - განსაზღვრავს, რომ უძრავი ქონება მოიცავს მიწის ნაკვეთებს, მიწისქვეშა ნაკვეთებს, იზოლირებულ წყლის ობიექტებს და ყველაფერს, რაც მყარად არის დაკავშირებული მიწასთან, ობიექტებთან, რომელთა გადაადგილება არაპროპორციული დაზიანებისა და დანიშნულების შეცვლის გარეშე შეუძლებელია, მათ შორის ტყეები. , მრავალწლიანი ნარგავები, შენობები, ნაგებობები.

ამრიგად, უძრავი ქონების გამორჩეული თვისებაა მისი განუყოფელი კავშირი მიწასთან, რაც მის მნიშვნელოვან ღირებულებას გულისხმობს (ამავდროულად, უძრავ ქონებად განიხილება თვით მიწის ნაკვეთებიც). მიწის ნაკვეთებთან კავშირის გარეშე უძრავი ქონების ობიექტები კარგავს ჩვეულ დანიშნულებას და ფასდება.

ამდენად, სპეციალურ ბაგა-ბაღებში ან დასანგრევ სახლებში გაშენებული ხეები უძრავ ქონებად არ ითვლება. უძრავი ქონების საცხოვრებელი მიწის კადასტრი

უძრავი ქონება შეიძლება დაიყოს მისი წარმოშობის მიხედვით:

შექმნილი ბუნების მიერ ადამიანის ჩარევის გარეშე;

ადამიანის შრომის შედეგია;

შექმნილია ადამიანის შრომით, მაგრამ დაკავშირებულია ბუნებრივ საფუძველთან იმდენად, რომ მათ არ შეუძლიათ მისგან იზოლირებულად ფუნქციონირება.

ერთ-ერთ გადაუჭრელ საკითხად რჩება იმ ობიექტების კლასიფიკაცია, რომლებსაც არ აქვთ განუყოფელი კავშირი მიწის ნაკვეთთან უძრავ ქონებად, თუმცა ამ მიწის ნაკვეთისგან მათი გამოყოფა საკმაოდ რთულია. საუბარია, კერძოდ, რამდენიმე ტონა წონის ქანდაკებებზე, რომლებიც არ არის მიმაგრებული საძირკველზე, ან ბლოკებზე დედამიწის ზედაპირზე დამონტაჟებულ შენობებზე.

ზოგიერთი სახის უძრავი ქონება შეიძლება კანონიერად გადაიზარდოს მოძრავ ქონებად. მაგალითად, ტყეები და მრავალწლიანი ნარგავები, განსაზღვრებით, კლასიფიცირდება როგორც უძრავი ქონება, ხოლო მოკრეფილი ხე უკვე მოძრავი საკუთრებაა.

შენობებსა და ნაგებობებში განთავსებული აღჭურვილობა (გათბობა, წყალმომარაგება, კანალიზაცია, ელექტრომოწყობილობა, ლიფტები, გრილები, მეორე ლითონის კარები) ეხება ობიექტებს, რომლებიც არ არის დაკავშირებული მიწასთან. მაგრამ ვინაიდან იგი უძრავი ქონების განუყოფელ ნაწილად იქცა, ამ ობიექტზე გარიგების შემთხვევაში, მის შემადგენლობაში შემავალი ყველა მოწყობილობა დეტალურად უნდა იყოს აღწერილი.

უძრავი ქონება ასევე მოიცავს საწარმოებს, როგორც ქონებრივ კომპლექსებს.

კანონი არ განსაზღვრავს ქონების კომპლექსში შემავალი ელემენტების სავალდებულო ნუსხას. როგორც წესი, ქონებრივი კომპლექსი მოიცავს საწარმოო ფუნქციონირებისთვის საჭირო ქონებას.

ეკონომიკური საქმიანობის პრაქტიკაში ქონებრივი კომპლექსი განიხილება, როგორც ერთი მფლობელის კუთვნილი უძრავი ქონების ობიექტების ერთობლიობა, მათ შორის მიწის ნაკვეთი (ან რამდენიმე ნაკვეთი) ფუნქციურად ურთიერთდაკავშირებული შენობების, ნაგებობების, გადამცემი მოწყობილობების, ტექნოლოგიური აღჭურვილობისა და განკუთვნილი. ეკონომიკური საქმიანობისთვის.

ქონების კომპლექსი მოიცავს ქონებას, რომელიც აუცილებელია საწარმოო ფუნქციონირებისთვის.

ეკონომიკური საქმიანობის განხორციელებისას მნიშვნელოვანია ვიცოდეთ, რა კრიტერიუმებით შეიძლება იყოს ან არა აღიარებული ქონებრივი კომპლექსი საწარმოდ. თუ გასხვისებული ქონების კომპლექსი ვარგისია სამეწარმეო საქმიანობის განსახორციელებლად, ე.ი. აყალიბებს ტექნოლოგიურად ერთიან მთლიანობას, დახურულ საწარმოო ციკლს, ის უნდა ჩაითვალოს საწარმოდ და გაყიდვები უნდა დარეგულირდეს რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის ნორმებით. ნივთების ყველა სხვა კომბინაცია (კომპლექსი), რომელსაც არ გააჩნია ეს თვისებები, არ წარმოადგენს განსაზღვრული შეთანხმების საგანს. ქონების კომპლექსის საწარმოდ აღიარებისთვის, ის უნდა შეიცავდეს ელემენტებს, რომლებიც საშუალებას აძლევს ბიზნეს სუბიექტს დამოუკიდებლად აწარმოოს პროდუქტები, შეასრულოს სამუშაოები ან გაწიოს მომსახურება და ამით სისტემატურად მიიღოს მოგება. ამ შემთხვევაში ელემენტების ნაკრები დამოკიდებულია საქმიანობის პროფილზე, საწარმოს ფუნქციონირების ფინანსურ, ეკონომიკურ, ტერიტორიულ და სხვა პირობებზე.

საწარმო, როგორც სამეწარმეო საქმიანობისთვის გამოყენებული უძრავი ქონების ნაწილი, არ შეიძლება შემცირდეს გარკვეული პროდუქტების წარმოებისთვის აღჭურვილობის კომპლექტზე: საწარმოდ აღიარებისთვის აუცილებელია წარმოების პროცესის ორგანიზება ქონების კომპლექსის საფუძველზე. საწარმო, როგორც უძრავი ქონების ობიექტი, წარმოადგენს ერთიან ქონებრივ კომპლექსს, რომელიც მოიცავს არა მხოლოდ მისი საქმიანობისათვის განკუთვნილ ყველა სახის ქონებას, არამედ არა ქონებრივ უფლებებსაც. მაგალითად, ხშირად არის საწარმოები, რომლებიც ქირაობენ უძრავ ქონებას, ე.ი. საწარმო მოიცავს უძრავი ქონებით გარკვეული საწარმოო საქმიანობისათვის სარგებლობის საკუთრების უფლებას.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსში საწარმო არის სამრეწველო და ეკონომიკური კომპლექსი, რომლის ქონება მთლიანად განცალკევებულია ორგანიზაციის საკუთრებისგან და წარმოადგენს ორგანიზაციის ინფრასტრუქტურის ძირითად კომპონენტს. უძრავი ქონება არის სივრცითი რესურსი მისი საქმიანი საქმიანობის, მისი პერსონალის და ორგანიზაციის ცხოვრებისათვის (ნახ. 1.1).

ასე რომ, უძრავი ქონების ობიექტები მოიცავს ყველაზე ღირებულ და ზოგადად მნიშვნელოვან ძირითად აქტივებს და უძრავი ქონების ობიექტებს, როგორიცაა მიწა და წიაღისეული, რომელსაც აქვს დიდი ეკონომიკური და სტრატეგიული მნიშვნელობა ნებისმიერი სახელმწიფოსთვის ნებისმიერ დროს.

ბრინჯი. 1.1. საწარმო, როგორც სპეციალური უძრავი ქონების ობიექტი

1.2 უძრავი ქონების ობიექტების მახასიათებლები

მიწის ნაკვეთის შემადგენელი ნაწილის მქონე ყველა ხელოვნურ შენობას (უძრავი ქონების ობიექტს) აქვს ზოგადი მახასიათებლები, რაც საშუალებას აძლევს მათ განასხვავოს მიწასთან დაკავშირებული ობიექტებისგან.

სტაციონალურობა, უმოძრაობა - ახასიათებს უძრავი ქონების ობიექტის ძლიერ ფიზიკურ კავშირს დედამიწის ზედაპირთან და სივრცეში მისი გადაადგილების შეუძლებლობას ფიზიკური განადგურებისა და დაზიანების გარეშე, რადგან ეს მას შემდგომი გამოყენებისთვის უვარგისს ხდის.

მატერიალურობა - უძრავი ქონების ობიექტი ყოველთვის ფუნქციონირებს ფიზიკური და ღირებულებითი ფორმით. ქონების ფიზიკური მახასიათებლები მოიცავს მონაცემებს მისი ზომისა და ფორმის, უსიამოვნებებისა და საფრთხის შესახებ, გარემო, მისასვლელი გზები, კომუნალური, ზედაპირი და წიაღისეული, ლანდშაფტი. ამ მახასიათებლების ერთობლიობა განსაზღვრავს ფიზიკური ობიექტის სარგებლიანობას, რომელიც ქმნის ქონების ღირებულების საფუძველს. თუმცა, სარგებლიანობა თავად არ განსაზღვრავს ღირებულებას. ნებისმიერ ფიზიკურ ობიექტს აქვს ღირებულება, რომელსაც აქვს ამა თუ იმ ხარისხით ისეთი მახასიათებლები, როგორიცაა ვარგისიანობა და შეზღუდული მიწოდება. შეზღუდული მიწოდება ზრდის ხარჯებს. სოციალური იდეალები და სტანდარტები, ეკონომიკური აქტივობა, კანონები, მთავრობის გადაწყვეტილებები და ქმედებები და ბუნებრივი ძალები გავლენას ახდენენ ადამიანების ქცევაზე, რაც იწვევს ქონების ღირებულების ცვლილებას.

უძრავი ქონების ობიექტების გამძლეობა პრაქტიკულად უფრო მაღალია, ვიდრე ყველა სხვა საქონლის გამძლეობა, გარდა ცალკეული სახეობები ძვირფასი ქვებიდა იშვიათი ლითონებისგან დამზადებული პროდუქტები. მაგალითად, რუსეთში მოქმედი სამშენებლო კოდებისა და რეგულაციების (SNiP) მიხედვით, საცხოვრებელი პროექტები, ძირითადი სტრუქტურების მასალის მიხედვით (საძირკველი, კედლები, ჭერი) იყოფა 6 ჯგუფად, სტანდარტული მომსახურების ვადით 15-დან 150 წლამდე. .

დედამიწის მიმოქცევის ხანგრძლივობა სწორად გამოყენების შემთხვევაში უსასრულოა, ხოლო ექსპლუატაციის სტანდარტების დარღვევა გამოუსწორებელ ზარალს გამოიწვევს. უძრავი ქონების ძირითადი ზოგადი მახასიათებლების გარდა, შესაძლებელია განვასხვავოთ კერძო მახასიათებლები, რომლებიც განისაზღვრება კონკრეტული მაჩვენებლებით, უძრავი ქონების სახეობიდან გამომდინარე.

თითქმის შეუძლებელია საუბარი ორ იდენტურ ბინაზე, ორ იდენტურ ნაკვეთზე ან შენობაზე, რადგან მათ რა თქმა უნდა ექნებათ განსხვავებები მდებარეობიდან სხვა უძრავი ქონების ობიექტებთან, ინფრასტრუქტურასთან და თუნდაც კარდინალურ წერტილებთან მიმართებაში, რაც მიუთითებს არაერთგვაროვნებაზე, უნიკალურობასა და ორიგინალურობაზე. თითოეული უძრავი ქონების ობიექტი.

უძრავი ქონების საკუთრება გაიზარდა ეკონომიკური ღირებულება, რადგან ისინი განკუთვნილია გრძელვადიანი გამოყენებისთვის და არ მოიხმარება გამოყენებისას. როგორც წესი, უძრავი ქონების ობიექტები სტრუქტურულად რთულია და მათი სათანადო მდგომარეობაში შენარჩუნება დიდ ხარჯებს მოითხოვს.

1.3 უძრავი ქონების ობიექტების მახასიათებლები

ეკონომიკური თვალსაზრისით, ქონება შეიძლება მივიჩნიოთ როგორც სარგებელი და როგორც შემოსავლის წყარო (ნახ. 1.2).

ბრინჯი. 1.2. უძრავი ქონების ობიექტების არსებითი მახასიათებლები

ეკონომიკურ თეორიაში საქონლის ცნება ნიშნავს მომხმარებლის არჩევანის ნებისმიერ ობიექტს, რომელსაც შეუძლია გარკვეული კმაყოფილება მიაწოდოს მომხმარებელს (გაზარდოს მისი კეთილდღეობის დონე). სარგებელი შეიძლება იყოს როგორც ობიექტები, ასევე ქმედებები (ამ შემთხვევაში უძრავი ქონების ობიექტები და უძრავი ქონების ბაზარზე გაწეული მომსახურება). აღვნიშნოთ, რომ არ არსებობს განსხვავება მატერიალურ და არამატერიალურ სარგებლობას შორის.

მიწა, როგორც საერთო სიკეთე, ასრულებს სოფლად მცხოვრები ადამიანების სიცოცხლის ხელშეწყობისა და ერის სოციალურ-ტერიტორიული განვითარების ფუნქციებს. მიწა, როგორც შემოსავლის წყარო, არის სასოფლო-სამეურნეო წარმოების საფუძველი, დამოუკიდებელი კომპლექსი (აშენებულ შენობებთან და ნაგებობებთან ეკონომიკური კავშირში) ინვესტიციის ობიექტი, ეროვნული სიმდიდრის ნაწილი, დაბეგვრის ობიექტი, წყარო. ბუნებრივი რესურსები(ერთადერთი უძრავი ქონების ობიექტებიდან). საცხოვრებელი უძრავი ქონება შეიძლება ჩაითვალოს შემოსავლის როგორც პირდაპირ, ასევე არაპირდაპირ წყაროდ. საცხოვრებელი, როგორც ყიდვა-გაყიდვის ობიექტი არის შემოსავლის პირდაპირი წყარო, ხოლო საბინაო მშენებლობა არის არაპირდაპირი შემოსავლის წყარო, რომელიც ასტიმულირებს საპროექტო საქმიანობის განვითარებას, სამშენებლო მასალების ინდუსტრიას, ხელს უწყობს ინფრასტრუქტურის მშენებლობას, გზების მშენებლობას, განვითარებას. ურბანული ტრანსპორტის, ვაჭრობისა და მომსახურების.

უძრავი ქონება შეიძლება იყოს მომწოდებელი რესურსი, რაც დამახასიათებელია იმ ორგანიზაციებისთვის, რომელთა ბიზნესი არ არის დაფუძნებული უძრავი ქონების ტრანზაქციებზე.

მათთვის მნიშვნელოვანია, რომ უძრავი ქონების ობიექტების სტრუქტურა, შემადგენლობა და ხარისხი შეესაბამებოდეს ორგანიზაციის ძირითადი ბიზნესის მიზნებსა და ამოცანებს. ასეთი კომპანიების სტრუქტურულ რეორგანიზაციას, როგორც წესი, თან ახლავს ქონების კომპლექსის რეორგანიზაცია, ქონების მნიშვნელოვანი გადანაწილება და საინვესტიციო პროექტების განხორციელება, მათ შორის ახალი საწარმოო ობიექტების და ინდივიდუალური ხაზების განვითარებისთვის. გარდა ამისა, ასეთ ორგანიზაციებში უძრავი ქონებით გარიგებები ასევე შეიძლება განხორციელდეს როგორც დამხმარე ბიზნესი, მაგალითად, არაძირითადი აქტივების გაყიდვა ან გამოუყენებელი უძრავი ქონების დაქირავება.

უძრავი ქონება შეიძლება იყოს ორგანიზაციის სპეციალიზაციის სუბიექტი, მისი სამეწარმეო საქმიანობის სუბიექტი ან შემოსავლის ძირითადი წყარო. ეს არის, მაგალითად, საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების ფართომასშტაბიანი პორტფელი საინვესტიციო, სადაზღვევო და საპენსიო ფონდებში.

სხვა ტიპის ორგანიზაცია, რომლისთვისაც უძრავი ქონება მათი აქტივების და პროფესიული საქმიანობის საფუძველია, არის დეველოპერული ფირმები. მათი ბიზნესი არსებითად არის შეძენის შესახებ მიწის ნაკვეთებიდეველოპერული პროექტების განხორციელება, მაგალითად, შეძენილი საცხოვრებელი და კომერციული უძრავი ქონების ნაკვეთების განვითარებით მათი შემდგომი გაყიდვით.

უძრავი ქონების აქტივების ადგილმდებარეობასა და როლზე, რა თქმა უნდა, გავლენას ახდენს ორგანიზაციის მასშტაბი და სპეციალობა. მაგალითად, უძრავი ქონების ობიექტებს განსაკუთრებული ადგილი უჭირავთ თანამედროვე ცოდნის ინტენსიურ და მაღალ ავტომატიზირებულ წარმოებაში, ხოლო ვირტუალურ ბიზნესში შეგიძლიათ ისარგებლოთ დაქირავებული ფართებით, ე.ი. მინიმალური ფიზიკური წარმოება.

ქონების ფლობისა და მისი სარგებლობიდან შემოსავლის მიღების „სიკეთე“ განუყოფელია თანმდევი ხარჯების, დანახარჯებისა და რისკების ტვირთისაგან.

მესაკუთრე პასუხისმგებელია ქონების შენარჩუნებაზე (დაცვა, შეკეთება და მოვლა გამართულ მდგომარეობაში), თუ კანონი (შეთანხმება) არ აკისრებს ამ „ტვირთს“ ან მის ნაწილს სხვა პირს.

მესაკუთრეს ეკისრება შემთხვევითი სიკვდილის ან ქონების დაზიანების რისკი, ე.ი. მისი დაკარგვა ან დაზიანება ვინმეს ბრალის არარსებობის შემთხვევაში.

ნებისმიერი უძრავი ქონების ობიექტი რეალურად არსებობს ფიზიკურ, ეკონომიკურ და იურიდიულ საკუთრებათა ერთობლიობაში (ნახ. 1.3), რომელთაგან თითოეულს შეუძლია, შესაბამის შემთხვევებში, განმსაზღვრელი იყოს განვითარებადი სიტუაციებიდან, მიზნებიდან და ანალიზის ეტაპებიდან გამომდინარე.

უძრავი ქონების არსი მდგომარეობს კატეგორიების სამებაში: მატერიალური (ფიზიკური), სამართლებრივი და ეკონომიკური.

ბრინჯი. 1.3. უძრავი ქონების ობიექტების სამება

1.4 Ცხოვრების ციკლიუძრავი ქონების ობიექტები

უძრავი ქონების, როგორც ფიზიკური ობიექტის, სასიცოცხლო ციკლი არის უძრავი ქონების ობიექტის არსებობის პროცესების თანმიმდევრობა ჩასახიდან ლიკვიდაციამდე (განკარგვამდე). მატერიალური ობიექტების სასიცოცხლო ციკლი, როგორც წესი, განისაზღვრება შემდეგი თანმიმდევრობით: დიზაინი - დაბადება - სიმწიფე - დაბერება და სიკვდილი.

უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლის ეტაპებს სხვანაირად უწოდებენ: წინასწარი პროექტი - პროექტი - მშენებლობა - ექსპლუატაცია - დახურვა.

წინასაპროექტო (საწყისი) ეტაპი მოიცავს მოძრავი ქონების ბაზრის ანალიზს, ქონების შერჩევას, პროექტის სტრატეგიის ფორმირებას, საინვესტიციო ანალიზს, პირველადი სანებართვო დოკუმენტაციის მომზადებას და საკრედიტო საინვესტიციო ფონდების მოზიდვას. 2. დიზაინის ეტაპი მოიცავს ფინანსური სქემის შემუშავებას, დაფინანსების ორგანიზებას, არქიტექტურულ-საინჟინრო ჯგუფის შერჩევას და დიზაინის მართვას.

ამ პერიოდის ძირითადი ამოცანებია ამ ეტაპების ხანგრძლივობის შემცირება, უძრავი ქონების ობიექტების სამომხმარებლო თვისებების გაუმჯობესება და, რაც მთავარია, საოპერაციო ხარჯების მინიმუმამდე შემცირება უძრავი ქონების ობიექტის სასიცოცხლო ციკლის ყველა ეტაპზე.

ცხადია, პირველ ორ საფეხურზე მოგება არ ხდება, რადგან ისინი მოტივაციური ხასიათისაა.

2. მშენებლობის ეტაპი შედგება კონტრაქტორის შერჩევისგან, კოორდინაციისგან სამშენებლო სამუშაოებიდა მშენებლობის ხარისხის, ხარჯთაღრიცხვისა და დანახარჯების კონტროლი. ამ ეტაპზე ჩნდება რეალური მტკიცებულება მშენებარე ობიექტის შესაბამისობის შესახებ უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტის მოთხოვნებთან, რომელიც განისაზღვრება სასიცოცხლო ციკლის ლოგიკით. ამ ეტაპზე მოგვარებულია პოტენციური მომხმარებლების ინვესტიციების წილის გაზრდის ამოცანები, რადგან შეთავაზებებისა და მოგების მოცულობის ზრდა მიუთითებს ბაზრის საკმაოდ ფართო აღიარებაზე.

3. ქონების ექსპლუატაციის ეტაპი მოიცავს ობიექტების მოვლა-შეკეთებას, რეკონსტრუქციას. უძრავი ქონების ოპერირება მოიცავს შემდეგ სფეროებს: აღჭურვილობისა და შენობების ექსპლუატაცია და შეკეთება, მასალების აღრიცხვა, ხანძარსაწინააღმდეგო და უსაფრთხოების ზომები, კომუნიკაციების მართვა, ნარჩენების გატანა და გადამუშავება, ცვლილებები და რეკონსტრუქცია, საგანგებო სიტუაციებზე რეაგირება და ობიექტების დაცვა.

უძრავი ქონების ობიექტების რეკონსტრუქცია არის რადიკალური რეკონსტრუქცია, ცვლილება ორგანიზაციული და ტექნიკური ღონისძიებების კომპლექსის გასაუმჯობესებლად, რომელიც მიზნად ისახავს მთლიანად უძრავი ქონების ობიექტების მორალური და ფიზიკური გაუარესების აღმოფხვრას ან მათი ცალკეული ელემენტებისა და სისტემების.

ტექნიკური მომსახურება - სამუშაოები, რომლებიც შესრულებულია უძრავი ქონების სტანდარტული მომსახურების ვადის უზრუნველსაყოფად; ისინი არ იწვევენ მისი ღირებულების ზრდას, მაგრამ ხელს უშლიან ცალკეული ელემენტების გაუარესებას და წარუმატებლობას. ტექნიკური მომსახურების მიზანია უზრუნველყოს, რომ ობიექტი გამოიყენებოდეს დანიშნულებისამებრ.

უძრავი ქონების ნორმალურ ფუნქციონირებამდე დაზიანების (ობიექტის გაფუჭების) სარემონტო სამუშაოები. რემონტის მიზანია აღდგენა.

სარემონტო სამუშაოები იყოფა მცირე და დიდებად. ქონების ნორმალური ფუნქციონირების უზრუნველსაყოფად ტარდება მცირე რემონტი, რომელიც გრძელდება 1-2 დღე. ეს არ ახანგრძლივებს ობიექტის მომსახურების ხანგრძლივობას და არ ზრდის მის ღირებულებას. ძირითადი რემონტი (2 დღეზე მეტი) ახანგრძლივებს ქონების სიცოცხლეს, მაგრამ არ ზრდის მის ღირებულებას.

ჩანაცვლება არის საკუთრებაში შემავალი ძირითადი საშუალებების მსგავსი ერთეულით ჩანაცვლების პროცესი. ჩანაცვლების საგანი არის ძირითადი საშუალებების დამოუკიდებელი ობიექტი, რომელიც ცვლის ძირითადი საშუალებების გამოუყენებელ ან მოძველებულ კომპონენტებს.

4. ობიექტის დახურვის ეტაპი არის მისი თავდაპირველი და შეძენილი ფუნქციების სრული აღმოფხვრა, შედეგი არის ან ნგრევა ან თვისობრივად ახალი განვითარება. ქონების სასიცოცხლო ციკლის ამ ეტაპზე საჭიროა მნიშვნელოვანი სალიკვიდაციო ხარჯები და ხარჯები არის ქონების ფლობის შედეგი. თუ ქონება მიიღებს ახალ ხარისხობრივ განვითარებას, ცვლილების ხარჯები დაკავშირებულია საკუთრების ხარჯებთან ახალ ფუნქციასთან.

ანალოგიურად, უძრავი ქონების ობიექტების სასიცოცხლო ციკლი შეიძლება დაიყოს ეტაპებად და ქონების კომპლექსის სასიცოცხლო ციკლად.

ქონების კომპლექსის ფორმირება (უძრავი ქონების ობიექტებთან გარიგების შედეგების მარეგულირებელი რეგისტრაცია და მათზე უფლებები: ყიდვა-გაყიდვა, შენატანი საწესდებო კაპიტალი, ქირავდება, ლიზინგი).

ქონების კომპლექსის განაშენიანება (ახალი აშენება, ბალანსზე შესვლა).

ქონებრივი კომპლექსის ლიკვიდაცია არის გაკოტრებული ორგანიზაციის ქონების (მათ შორის უძრავი ქონების) რეალიზაციის აუქციონი და სხვა მექანიზმები გაკოტრების საქმის წარმოების სამართლებრივი დებულებების შესაბამისად.

უძრავი ქონების ობიექტების, როგორც საკუთრების სასიცოცხლო ციკლი მესაკუთრის თვალსაზრისით, მრავალჯერ მეორდება ყოველ ახალ ბიზნესთან ერთად, უძრავი ქონების ობიექტის ეკონომიკური ან ფიზიკური სიცოცხლის დასრულებამდე. მატერიალური (ფიზიკური), სამართლებრივი (იურიდიული) და ეკონომიკური კატეგორიების სამიდან გამომდინარე - უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლი შეიძლება დაიყოს სამ ეტაპად (ნახ. 1.4). თითოეული ეტაპი მოიცავს მესაკუთრის გარკვეულ აქტივობებსა და ქმედებებს.

უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლი ექვემდებარება გარკვეულ ნიმუშებს და მოიცავს ეკონომიკური და ფიზიკური ცხოვრების პერიოდს (ნახ. 1.5).

1. ეკონომიკური ცხოვრება, რომელიც განსაზღვრავს დროის იმ პერიოდს, რომლის განმავლობაშიც შესაძლებელია ობიექტის გამოყენება მოგების წყაროდ. ეკონომიკური ცხოვრება მთავრდება მაშინ, როდესაც განხორციელებული გაუმჯობესება აღარ უწყობს ხელს ქონების ღირებულებას.

ბრინჯი. 1.4. უძრავი ქონების არსებობის ეტაპები

ბრინჯი. 1.5. შენობის ან სტრუქტურის სიცოცხლის ხანგრძლივობა

2. ფიზიკური ცხოვრების ტიპიური პერიოდია უძრავი ქონების ფაქტობრივად შესაფერის მდგომარეობაში ყოფნის პერიოდი მის დანგრევამდე. განისაზღვრება მარეგულირებელი დოკუმენტებით უძრავი ქონების ობიექტების ფიზიკური და ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა ობიექტური ხასიათისაა, რომელიც შეიძლება დარეგულირდეს, მაგრამ არ შეიძლება გაუქმდეს.

3. Lifetime - დროის პერიოდი, როდესაც არსებობს ობიექტი და შეგიძლია მასში იცხოვრო ან იმუშაო.

ქონების სიცოცხლის პერიოდის თვალსაზრისით, გამოვყოფ შემდეგ პერიოდებს:

ეფექტური ასაკი, რომელიც ასახავს ობიექტის ასაკს გარეგნობა, ტექნიკური მდგომარეობა.

ქრონოლოგიური (ფაქტობრივი) ასაკი, რომელიც შეესაბამება ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების დღიდან.

ეკონომიკური ცხოვრების დარჩენილი პერიოდი, რომელიც გამოიყენება ექსპერტის შემფასებლის მიერ ობიექტის შესაფასებლად და წარმოადგენს პერიოდს შეფასების დღიდან ობიექტის ეკონომიკური სიცოცხლის დასრულებამდე.

1.5 უძრავი ქონების ობიექტების ცვეთა

უძრავი ქონების ობიექტის ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა (მიწის გარდა), ეკონომიკური და ეფექტური ასაკი დამოკიდებულია ცვეთაზე - პროცესი, რომელსაც აქვს ბუნების კანონების ძალა. არსებობს სამი სახის ცვეთა: ფიზიკური, მორალური და გარეგანი (ეკონომიკური (სურ. 1.6).

ყველა სახის ფიზიკურ ცვეთას ჩვეულებრივ იწვევს უარყოფითი შედეგები. უძრავი ქონების გარკვეული სამომხმარებლო და საექსპლუატაციო მახასიათებლები უარესდება, იზრდება მისი შეკეთების სიხშირე და უფრო და უფრო ძვირი ხდება სარემონტო სამუშაოები. გარკვეულწილად, ფიზიკური გაუარესება შეიძლება შენელდეს ტექნიკური სისტემის დანერგვით.

შეფასების საქმიანობაში გამოყენებული „ცვეთა და ცვეთა“ ცნება უნდა განვასხვავოთ ბუღალტრული აღრიცხვაში გამოყენებული „ამორტიზაციის“ კონცეფციისგან. ამორტიზაცია ბუღალტერისა და შემფასებლის თვალსაზრისით სხვადასხვა პროცესია.

სააღრიცხვო დოკუმენტებში ამორტიზაცია არის ძირითადი საშუალებების ცვეთის კომპენსაციის ეკონომიკური მექანიზმი, რომელსაც ჩვეულებრივ ცვეთას უწოდებენ. ანუ ობიექტის ღირებულების დაკარგვის შევსების პროცესი და ნახმარი ობიექტების შესაცვლელად ახალი ობიექტების შესაძენად სახსრების (წყაროების) დაგროვების პროცესი.

ამჟამად, ძირითად საშუალებებზე ამორტიზაციის გადასახდელების გაანგარიშების პროცედურის შესახებ დებულების შესაბამისად, ცალკეული ობიექტების ცვეთა განისაზღვრება ერთიანი (წრფივი) მეთოდით (ფულადი თვალსაზრისით) ფორმულის მიხედვით: (სააღრიცხვო ღირებულება, ან საწყისი ღირებულება). , ან ჩანაცვლების ღირებულება) * ამორტიზაციის მაჩვენებელი.

ბრინჯი. 1.6. ტარების სახეები

რუსეთში გამოიყენება სრული აღდგენისთვის ამორტიზაციის კომპენსაციის ერთიანი სტანდარტები, რომლებიც დიფერენცირებულია ძირითადი საშუალებების კლასიფიკაციის ჯგუფების მიხედვით. უცხოურ პრაქტიკაში (ერთგვაროვანი ამორტიზაციის მეთოდის გარდა) გამოიყენება კლებადი ბალანსის მეთოდი, კუმულაციური მეთოდი და „ჩანაცვლებითი ფონდის ფაქტორი“ მეთოდი, რომელიც ეფუძნება ნაერთი პროცენტის თეორიას. ეს მეთოდები გამოიყენება შეფასების პროცედურებში შემოსავლის მიდგომის საფუძველზე.

მოძველება არის უძრავი ქონების გარკვეული ქონების სამომხმარებლო მიმზიდველობის დაქვეითება; ეს გამოიხატება შენობის მოძველებულ არქიტექტურაში, განლაგებაში და საინჟინრო მხარდაჭერაში. მოძველება იყოფა ფუნქციურ და ტექნოლოგიურად. ფუნქციური აცვიათ გაფართოების შედეგია ფუნქციონირებაახალი (არსებულის მსგავსი) უძრავი ქონებისთვის. ფუნქციონალური ცვეთას შედეგად ძველი შენობების უძრავი ქონების ობიექტები ნაკლებად მიმზიდველი ხდება მომავალი მფლობელებისთვის არქიტექტურის, დიზაინის, განლაგების, საინჟინრო მხარდაჭერის თვალსაზრისით და, შესაბამისად, იაფდება. ტექნოლოგიური ცვეთა და ცვეთა არის მეცნიერული და ტექნოლოგიური პროგრესის შედეგი ახალი სტრუქტურების, ტექნოლოგიებისა და მასალების შექმნის სფეროში, რაც იწვევს უძრავი ქონების შექმნის და საოპერაციო ხარჯების შემცირებას. ისევე როგორც ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა, მორალური ცვეთაც შეიძლება იყოს მოსახსნელი და შეუცვლელი.

ცვეთა მოხსნის კრიტერიუმი არის შეკეთების ხარჯების შედარება მიღებული დამატებითი ღირებულების ღირებულებასთან: თუ ეს უკანასკნელი აღემატება აღდგენის ხარჯებს, მაშინ ფუნქციური ცვეთა მოსახსნელია. მოსახსნელი ფუნქციური ცვეთა და ცვეთა განისაზღვრება, როგორც განსხვავება შენობის პოტენციურ ღირებულებას შორის მისი განახლებული ელემენტებით შეფასების დროს და მის ღირებულებას იმავე შეფასების თარიღში განახლებული ელემენტების გარეშე.

გარეგანი (ეკონომიკური) ცვეთა და ცვეთა (გარე ზემოქმედებით გამოწვეული ცვეთა) არის შენობის ღირებულების შემცირება გარე გარემოში უარყოფითი ცვლილებების გამო ეკონომიკური, პოლიტიკური ან სხვა ფაქტორების გავლენის ქვეშ.

გარეგანი ცვეთის მიზეზები შეიძლება იყოს: ტერიტორიის ზოგადი დაქვეითება, რომელშიც ობიექტი მდებარეობს; მთავრობის ან ადგილობრივი ადმინისტრაციის ქმედებები საგადასახადო, დაზღვევის სფეროში; სხვა ცვლილებები დასაქმების, დასვენებისა და განათლების ბაზრებზე.

არამიმზიდველ ბუნებრივ ან ხელოვნურ ობიექტებთან სიახლოვე (კანალიზაციის გამწმენდი ნაგებობები, რესტორნები, საცეკვაო მოედანი, ბენზინგასამართი სადგურები, რკინიგზის სადგურები, საავადმყოფოები, სკოლები, სამრეწველო საწარმოები) მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს გარე ცვეთაზე.

ეკონომიკური ცვეთა და ცვეთა, ფიზიკური და მორალური ცვეთასგან განსხვავებით, ყოველთვის შეუქცევადად ითვლება.

ტესტის კითხვები თვითშემოწმებისთვის

1. როგორ განსაზღვრავს რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი უძრავ ქონებას?

2. რა არის ამხანაგობა?

3. რა ძირითადი ამოცანები წყდება კოლექტიური თვითმმართველობის პროცესში?

4. რა არის HOA-ს საწესდებო საქმიანობის ობიექტი?

5. გამოავლინოს უძრავი ქონების ობიექტების არსებითი მახასიათებლები.

6. აღწერეთ უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლის ეტაპები.

7. დაასახელეთ უძრავი ქონების ობიექტების განვითარების (შექმნის) პროცესში ძირითადი მონაწილეები.

2. უძრავი ქონების მახასიათებლები და კლასიფიკაცია

უძრავი ქონების ობიექტების კლასიფიკაცია არა მხოლოდ ხელს უწყობს მათ უფრო წარმატებულ შესწავლას, არამედ პროფესიონალებსა და მომხმარებლებს საერთო გაიდლაინებს აძლევს. განსხვავებულია უძრავი ქონების ობიექტების კლასიფიკაციის მახასიათებლები, რომლებიც დაჯგუფების საფუძველია, ისევე როგორც განსხვავებულია გადახდისუნარიანობის მოტივაცია და პირობები. არ არსებობს ერთიანი ტიპოლოგიური კრიტერიუმი, რომელიც აერთიანებს ყველა ფაქტორის გავლენას. პრაქტიკაში, რამდენიმე კრიტერიუმი გამოიყენება ქონების შესახებ გონივრული წარმოდგენის შესაქმნელად. მაგრამ ყოველთვის უნდა გვახსოვდეს, რომ უძრავი ქონების ბაზარი ვითარდება არა კლასიფიკაციის მიხედვით, არამედ მისი მონაწილეების გარკვეული საჭიროებების შესაბამისად. ამიტომ, შერეული ფორმატის ობიექტები ყოველთვის ჩნდება, ზოგი კი მხოლოდ ნაწილობრივ ემთხვევა კლასიკურ განმარტებებს.

2.1 უძრავი ქონების კლასიფიკაციის სისტემა

უძრავი ქონების ობიექტების განსაზღვრა მოიცავს მათ სტრუქტურაში ორი ელემენტის იდენტიფიცირებას:

1. ბუნებრივი (ბუნებრივი) ობიექტები - მიწა, ტყე და მრავალწლიანი ნარგავები, იზოლირებული წყლის ობიექტები და წიაღისეული ტერიტორიები. მათ ასევე უწოდებენ "ბუნებით უძრავ ქონებას".

2. ხელოვნური ობიექტები (შენობები):

ა) მრავალსართულიანი კორპუსი - დაბალსართულიანი (3 სართულამდე), მრავალსართულიანი (4-დან 9 სართულამდე), მაღალსართულიანი (10-დან 20 სართულამდე), მაღალსართულიანი (20 სართულის ზემოთ). საცხოვრებელი უძრავი ქონების ობიექტები ასევე შეიძლება იყოს განყოფილება (შესასვლელი), იატაკი შესასვლელში ან საცხოვრებელი ფართი.

საცხოვრებელი ფართები აღიარებულია, როგორც იზოლირებული შენობა, რომელიც შესაფერისია მოქალაქეების მუდმივი საცხოვრებლად. საცხოვრებელი ფართის სახეები:

1) საცხოვრებელი კორპუსი, საცხოვრებელი კორპუსის ნაწილი;

2) ბინა, ბინის ნაწილი;

3) ოთახი.

საცხოვრებელი კორპუსი აღიარებულია, როგორც ინდივიდუალური ცალკეული შენობა, რომელიც შედგება ოთახებისა და დამხმარე ნაგებობებისგან, რომლებიც განკუთვნილია მოქალაქეთა საჭიროებების დასაკმაყოფილებლად, რომლებიც დაკავშირებულია სახლში მათ საცხოვრებელთან.

ბინა აღიარებულია, როგორც სტრუქტურულად განცალკევებული ადგილი, რომელიც მდებარეობს მრავალბინიან კორპუსში, რომელიც შედგება ერთი ან მეტი ოთახისა და დამხმარე ნაგებობისგან, რომელიც განკუთვნილია საცხოვრებელთან დაკავშირებული მოქალაქეების მოთხოვნილებების დასაკმაყოფილებლად.

ოთახი აღიარებულია, როგორც საცხოვრებელი კორპუსის ან ბინის ნაწილად, რომელიც განკუთვნილია ბინაში ან საცხოვრებელ კორპუსში მოქალაქეების პირდაპირ საცხოვრებელ ადგილად გამოსაყენებლად.

შენობა გაგებულია, როგორც უძრავი ქონების ერთეული, რომელიც გამოყოფილია ნატურით და განკუთვნილია დამოუკიდებელი გამოყენებისთვის საცხოვრებელი და სხვა მიზნებისთვის.

ნებისმიერი საცხოვრებელი კორპუსი, როგორც უძრავი ქონების ნაწილი, არის ერთიანი და განუყოფელი სტრუქტურა, მაგრამ საცხოვრებლად გამოყენების თვალსაზრისით, ეს სტრუქტურა ჰეტეროგენულია, რადგან საცხოვრებლის პირადი საკუთრების გარდა, იგი მოიცავს საერთო საკუთრების საერთო საკუთრებას.

საერთო საკუთრება -- ყველა საინჟინრო, ტექნიკური და სხვა სისტემა, რომლის გარეშეც შეუძლებელია ცალკეული პერსონალური უძრავი ქონების (ბინების) ფუნქციონირება, ასევე მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც მდებარეობს სახლი, გამწვანებისა და გამწვანების ელემენტებით. საერთო საკუთრების გარეშე ცალკე (პირადი) უძრავი ქონება - ბინა - ვერ იარსებებს. ამ თვისებას აქვს განუყოფლობის თვისებები. ეს ნიშნავს, რომ შენობის ნებისმიერ მფლობელს - საცხოვრებელს - ერთდროულად უნდა ფლობდეს საცხოვრებლის პირადი საკუთრების უფლება (ერთადერთი) და საერთო საკუთრების საერთო საკუთრების უფლება. ინდივიდუალური მესაკუთრეთა საკუთრებაში არსებული ფართისგან განსხვავებით, რომელსაც მათ შეუძლიათ განკარგონ როგორც სურთ, ერთობლივი საკუთრებაში არსებული საკუთრება „განუყოფელია“: მისი გაყიდვა, იპოთეკით დადება ან მართვა არ შეიძლება თანამფლობელების თანხმობის გარეშე.

ამრიგად,საკუთრების უფლების მქონე აპარტამენტები წარმოადგენს შიდა ტიხრებს (კედლებს), შიდა კარებს, კედლებზე და ჭერზე მოპირკეთების ფენას (თაბაშირის, საღებავის, შპალერის ფენა), ასევე საინჟინრო და ტექნიკურ სისტემებს, რომლებიც შეიძლება განცალკევდეს საერთოდან. სხვა შენობების მფლობელთა ინტერესებისა და უფლებების შელახვის გარეშე. მშენებლობის დანახარჯების მხრივ, ეს ქონება არის სახლის აშენების ღირებულების დაახლოებით 10-15%.

არსებითად, ეს ნიშნავს, რომ აღნიშნული საერთო ქონების საკუთრებაში შესაბამისი წილი ყოველთვის მოჰყვება საცხოვრებლის საკუთრების ბედს, ე.ი. საცხოვრებლის საკუთრების უფლება ბინის შენობის საერთო საკუთრებაში წილის საკუთრების უფლებასთან ერთად ახასიათებს სახლის სამართლებრივ სტატუსს.

ნებისმიერ შენობაში და სტრუქტურაში შენობის მფლობელების მიერ საკუთრების უფლების დათქმა საერთო, განუყოფელ საკუთრებაზე ნატურით არის ბინის მესაკუთრეების გაერთიანების ფაქტორი ერთიან სოციალურ ორგანიზმში საერთო ქონების შენარჩუნებისა და ექსპლუატაციის მიზნით.

ბ) კომერციული - ოფისები, რესტორნები, მაღაზიები, გასართობი კომპლექსები, სასტუმროები, გაქირავების ავტოფარეხები, საწყობები და ლოჯისტიკური ტერმინალები, შენობები და ნაგებობები, საწარმოები, როგორც ქონებრივი კომპლექსები;

გ) საზოგადოებრივი (სპეციალური) შენობები და ნაგებობები:

სამედიცინო და რეკრეაციული (საავადმყოფოები, კლინიკები, მოხუცთა სახლები და ბავშვთა სახლები, სანატორიუმები, სპორტული კომპლექსები):

საგანმანათლებლო (საბავშვო ბაღები და ბაგა-ბაღები, სკოლები, კოლეჯები, ტექნიკური სკოლები, ინსტიტუტები, საბავშვო ხელოვნების ცენტრები);

კულტურული და საგანმანათლებლო (მუზეუმები, საგამოფენო კომპლექსები, კულტურული და დასასვენებელი პარკები, კულტურული ცენტრები და თეატრები, ცირკები, პლანეტარიუმები, ზოოპარკები, ბოტანიკური ბაღები);

სპეციალური შენობები და ნაგებობები (ადმინისტრაციული (პოლიცია, სასამართლო, პროკურატურა, ხელისუფლება), ძეგლები, მემორიალური შენობები, მატარებლის სადგურები, პორტები);

დ) საინჟინრო ნაგებობები - სამელიორაციო ნაგებობები, სანიაღვრე და სხვ.

თითოეული ეს ჯგუფი შეიძლება დაიყოს ქვეჯგუფებად სხვადასხვა ტიპოლოგიური კრიტერიუმების მიხედვით დაშლა.

ადამიანის ხელით შექმნილ ობიექტებს კანონით უძრავ ქონებას უწოდებენ, მაგრამ ამ კატეგორიის ობიექტები ბუნებით უძრავ ქონებას ეფუძნება.

ხელოვნური ობიექტები შეიძლება იყოს სრულად აშენებული და მზად გამოსაყენებლად, შეიძლება მოითხოვდეს რეკონსტრუქციას ან კაპიტალურ შეკეთებას და ასევე შეიძლება კლასიფიცირდეს როგორც დაუმთავრებელი სამშენებლო პროექტები („დაუმთავრებელი“). „დაუმთავრებელი“ ეხება ობიექტებს, რომლებზეც დადგენილი წესით არ არის გაცემული ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტი. დაუმთავრებელი მშენებლობის ობიექტები შეიძლება დაიყოს ორ ჯგუფად: ობიექტები, სადაც სამუშაოები მიმდინარეობს და ისინი, სადაც სამუშაოები შეჩერებულია.

როდესაც მშენებლობა ფაქტობრივად ჩერდება, მიუხედავად იმისა, წყდება თუ არა სამშენებლო ხელშეკრულება, დაუმთავრებელი სამშენებლო ობიექტები ხდება უძრავი ქონება.* მასზე საკუთრება ექვემდებარება რეგისტრაციას.

სამოქალაქო კანონმდებლობა არ ადგენს რაიმე შეზღუდვას დაუმთავრებელ საკუთრებაზე უფლებების შეძენასა და გადაცემასთან დაკავშირებით, მაგრამ ასეთ ობიექტებთან გარიგება შეიძლება განხორციელდეს მხოლოდ ობიექტზე საკუთრების სახელმწიფო რეგისტრაციის შემდეგ.

2.2 საცხოვრებელი უძრავი ქონების კლასიფიკაცია

განვიხილოთ საცხოვრებელი უძრავი ქონების კლასიფიკაცია შემდეგი საფუძვლებით.

1. მარკეტინგული მიდგომა (დამოკიდებულია საბინაო მომხმარებელთა სამიზნე ჯგუფების პრეფერენციებზე და მათი გადახდისუნარიანობის დონეზე).

საცხოვრებელი მაღალი ხარისხის კომფორტით (ელიტა). ამჟამად, სხვადასხვა ქალაქში ძვირადღირებული საცხოვრებლის დონე განსხვავებულია. თუმცა, ამ ტიპის საცხოვრებლის ზოგადი მოთხოვნები არსებობს.

უძრავი ქონების ბაზრის შიდა ექსპერტებმა გამოავლინეს შვიდი ელიტური კრიტერიუმი, რომელთაგან მინიმუმ ერთის არარსებობა მნიშვნელოვნად ამცირებს შანსს, რომ სახლს ეწოდოს ელიტური:

ადგილი არის ნათელი და სუფთა. ადგილობრივ ტერიტორიას უნდა ჰქონდეს მწვანე სივრცეები, დასასვენებელი ადგილი და სათამაშო მოედანი, შედარებით ღია, მაგრამ შემოღობილი და დაცული. ქალაქის მოედანთან სიახლოვე და კარგი ხედი ფანჯრებიდან წყლის ან/და გამწვანებული ადგილების სიახლოვე ცენტრთან. მდებარეობა - ელიტარულობის მთავარი კრიტერიუმი - ასევე ფასწარმოქმნის მთავარი ფაქტორია;

მასალა - სახლი უნდა აშენდეს საიმედო ეკოლოგიურად სუფთა მასალებისგან, თანამედროვე ტექნოლოგიების გამოყენებით, ჰქონდეს საინტერესო არქიტექტურული დიზაინი, ბინების მცირე რაოდენობა (5-დან 30-მდე). ხშირად სახლის ელიტარულობა განისაზღვრება არქიტექტორის სახელით;

კლუბი - მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ სად ცხოვრობ, არამედ ვინ ცხოვრობს იქვე. როგორც წესი, ელიტარულ სახლში ცხოვრობენ მოსახლეობის უმაღლესი შემოსავლის ჯგუფის წარმომადგენლები (არა საშუალო კლასის წარმომადგენლები). ელიტური საცხოვრებლის სოციოკულტურული ერთეული სწორედ სახლია თავისი მაცხოვრებლებით (მომავალში ბლოკი). ადგილზე ბინების რაოდენობა არ უნდა იყოს ორზე მეტი;

კომუნალურმა ქსელებმა უნდა უზრუნველყოს ყოვლისმომცველი გადაწყვეტაენერგიითა და სითბოს მიწოდება, წყალმომარაგება და სანიტარული სისტემა, ვენტილაცია და კონდიცირება; ელექტრო შეყვანა უნდა იყოს ორმაგი. საინჟინრო სისტემები უნდა იყოს დამზადებული ეკოლოგიურად სუფთა მასალისგან და ჰქონდეს ხანგრძლივი მომსახურების ვადა;

ინფრასტრუქტურა უნდა მოიცავდეს: მიწისქვეშა პარკინგი, საიდანაც შეგიძლიათ მიიღოთ ბინა ან სართული; ეზო ან ადგილობრივი გამწვანებული ტერიტორია, მაღაზიები, სამრეცხაოები; კონსიერჟის მომსახურება, ბინების დასუფთავება, საყოფაცხოვრებო მომსახურება; საცურაო აუზები, საუნები, სპორტული ცენტრები, სილამაზის სალონები, საბავშვო სათამაშო ოთახი; უფრო მეტიც, ეს ყველაფერი უნდა დაიხუროს „გარე სამყაროსთვის“ და ინტეგრირებული იყოს ქონების სტრუქტურაში, რათა მაცხოვრებლებმა მიიღონ მომსახურება სახლიდან გაუსვლელად;

სახლის ელიტური პოზიციონირება. ნამდვილი ფუფუნების სახლი არის ბრენდი თავისი თანდაყოლილი თვისებებით: სახელი, ლეგენდა, უნიკალურობა, განსხვავება ანალოგებისგან. როცა ასეთი სახლის მცხოვრები თავის სახელს ამბობს, მისამართის თქმა აღარ სჭირდება - უკვე ყველა მიხვდება, რაზეა საუბარი;

უძრავი ქონების მართვა. პრესტიჟი შედგება არა მხოლოდ ზემოაღნიშნული კრიტერიუმებისგან, არამედ დონისგანაც მმართველი კომპანია, რომელმაც უნდა უზრუნველყოს ყოველდღიური კომფორტი ისეთ დონეზე, რომ მოსახლეობამ თავი მუდმივად არჩეულად იგრძნოს.

ძვირადღირებული საცხოვრებლები ორიენტირებულია იმ მოქალაქეების საჭიროებებზე და შემოსავლებზე, რომლებსაც ჩვეულებრივ უწოდებენ საშუალო ფენას. ამ ტიპის საცხოვრებელზე მომხმარებელთა მოთხოვნა ვარაუდობს:

ქალაქის სხვადასხვა (არა მხოლოდ ყველაზე პრესტიჟულ) რაიონებში განთავსების შესაძლებლობა, გარდა იაფი პანელის საცხოვრებლის მასობრივი მშენებლობის ადგილებისა; სახლის სიმაღლე 9 სართულამდე; მიმდებარე შენობების დაბალი სიმკვრივე;

კარგი ხედი ფანჯრებიდან; სახლის ფანჯრების ორიენტაცია მსოფლიოს ერთზე მეტ მხარეს; ქარის ვარდების სავალდებულო ყოფნა სახლის დიზაინში;

ინდივიდუალური განლაგება (ტიხრები დამონტაჟებულია მფლობელის მოთხოვნით);

ბინების მინიმალური ზომაა 50-60 მ2, მაქსიმუმს განსაზღვრავს მომხმარებელი; ჭერის სიმაღლე 2,8-3,2 მ; დაყოფა საცხოვრებელ და არასაცხოვრებელ (სტუმარ) ზონებად; ორი ან მეტი იზოლირებული ოთახის არსებობა, კვადრატის მსგავსი კონფიგურაციით და დიდი სამზარეულოთი (მინიმუმ 15 მ2 ფართობით);

რამდენიმე აბაზანის არსებობა; მეტალოპლასტმასისგან დამზადებული საინჟინრო კომუნიკაციები;

ხმის და თბოიზოლაციის მაღალი ხარისხი; ხის ან პლასტმასის ფანჯრები ორმაგი მინის ფანჯრებით მწარმოებლისგან, რომელიც ცნობილია თავისი ხარისხით; საიმედო ლითონის კარები;

იატაკის კონსტრუქცია ბეტონის ნაკაწრით და გათბობის სისტემით ან იზოლაციით;

ეფექტური მიწოდება და გამონაბოლქვი ვენტილაცია, კონდიციონერი, სატელეკომუნიკაციო ქსელები, მაღალსიჩქარიანი ლიფტი, რეგულირებადი გათბობა;

24 საათიანი დაცვა. უსაფრთხოების მოწყობილობების კომპლექსში შედის ვიდეოკამერები, ინტერკომები, ვიდეოფონები, დისტანციური მართვის კარიბჭეები და მრავალი სხვა სისტემა - ყველაფერი, რაც საშუალებას აძლევს მოსახლეობას თავი იგრძნოს სრულიად უსაფრთხოდ სახლში;

პარკინგი მანქანებისთვის.

სტანდარტული საცხოვრებელი (ეკონომიკური კლასი). ის ჩვეულებრივ მდებარეობს ქალაქის ნებისმიერ რაიონში; არქიტექტურულ-გეგმარებითი პარამეტრების შესაბამისობა თანამედროვე სამშენებლო ნორმებთან და რეგულაციებთან; დიზაინისა და ტექნოლოგიური პარამეტრების თვალსაზრისით, ეს არის პანელის და აგურის მონოლითური სახლები.

დაბალი სამომხმარებლო ხარისხის საცხოვრებელი (ყველაზე დაბალი ეკონომიური კლასი). განკუთვნილია დაბალი გადახდისუნარიანობის მქონე ადამიანებისთვის. მდებარეობს არაპრესტიჟულ ადგილებში და შორს არის მთავარი სატრანსპორტო კომუნიკაციები. ის ეკუთვნის ძველი მარაგის შენობებს, რომლებსაც არ ჩაუტარებია კაპიტალური ან სარემონტო-სამშენებლო სამუშაოები და პირველი თაობის სამრეწველო საბინაო მშენებლობის სახლებს. ბინები განთავსებულია სხვა ტიპის შენობების პირველ სართულებზე. შეუფასებელი არქიტექტურული და დაგეგმარების მახასიათებლები.

2. ქალაქგეგმარებითი გაიდლაინების საფუძველზე გამოიყოფა:

რევოლუციამდელ პერიოდში აშენებული ძველი სახლები;

1917 - 1930-იანი წლების ბოლოს აშენებული სახლები, რომლებიც გამოირჩევიან ლაკონური არქიტექტურული და დაგეგმარების გადაწყვეტილებებით და მდებარეობენ იმ პერიოდის სამუშაო ადგილების სიახლოვეს, ამჟამად მცირე პრესტიჟით, მაგრამ მაღალი სტრუქტურული და ტექნოლოგიური მახასიათებლებით;

"სტალინური" სახლები, რომლებიც მდებარეობს ძირითადად პრესტიჟულ ადგილებში ინდუსტრიული ზონებიდან მოშორებით;

სამრეწველო საბინაო მშენებლობის პირველი თაობის სახლები (1960-იანი წლების „ხრუშჩოვი“) დაუფასებელი არქიტექტურული და ტექნოლოგიური პარამეტრებით;

სამრეწველო საბინაო მშენებლობის მეორე თაობის სახლები, აშენებული 1970-1980-იან წლებში, როდესაც ურბანული დაგეგმარებისას გამოიყენებოდა უმაღლესი ნორმები და სტანდარტები;

თანამედროვე საცხოვრებელი კორპუსები, ხასიათდება მრავალფეროვანი მახასიათებლებით.

3. შენობის გარე კედლების მასალის მიხედვით გამოიყოფა სახლები აგურის კედლებით, პანელური, მონოლითური, ხის და შერეული ტიპის.

4. გამოყენების ხანგრძლივობისა და ხასიათის მიხედვით საცხოვრებელი ფართი გამოიყოფა:

პირველადი - მუდმივი საცხოვრებელი ადგილი;

მეორადი - საგარეუბნო საცხოვრებელი, რომელიც გამოიყენება შეზღუდული ვადით;

მესამეული - განკუთვნილია მოკლევადიანი განსახლებისთვის (სასტუმროები, მოტელები).

ახლა, მესამე ათასწლეულის დასაწყისში, სხვენმა აღმოაჩინა ხელახალი დაბადება რუსეთში, რომელიც შეიძლება შეიქმნას როგორც მრავალ დონის ბინის განუყოფელი ნაწილი (მას შეუძლია განთავსდეს საბავშვო დარბაზი, საძინებელი, ბუხრის ოთახი ან ზამთრის ბაღი) და როგორც დამოუკიდებელი საცხოვრებელი ფართი და, შესაბამისად, შეიძლება დარეგისტრირდეს უძრავ ქონებად.

IN Ბოლო დროსსაცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე ეფექტური სახურავზე სახლები - პენტჰაუსები - გამოჩნდა. პენტჰაუსის "საგვარეულო" მახასიათებლები: ბოლო სართული, კერძო ლიფტი, შუშის კედლები და დიდი ტერასა ლანდშაფტის დიზაინით, სადაც შეიძლება განთავსდეს ჩოგბურთის კორტი ან ბაღი. საჭიროა ულამაზესი პანორამული ხედი, ფართობი მინიმუმ 150-200 მ2. მნიშვნელოვანია, რომ მთელი სახლი იყოს ელიტური, ინდივიდუალური პროექტის მიხედვით აშენებული.

2.3 დაბალსართულიანი საცხოვრებელი კომპლექსებისა და ინდივიდუალური საცხოვრებელი კორპუსების კლასიფიკაცია

საგარეუბნო უძრავი ქონების ზოგადი კლასიფიკაცია არ არსებობს. საერთო პირობებისა და სტანდარტების არარსებობა საშუალებას აძლევს გარეუბნების საბინაო ბაზრის მონაწილეებს განსხვავებულად განმარტონ ეს მაღაროები: დაბალსართულიანი საცხოვრებელი კომპლექსი, ინდივიდუალური საცხოვრებელი კორპუსი და ა.შ.

დაბალსართულიანი საცხოვრებელი კომპლექსი არის საცხოვრებელი ფართი ხუთზე მეტი სახლით, რომელიც აშენებულია როგორც ზოგადი ნაწილი. მთავარი სამოქმედო გეგმა, რომელსაც აქვს საერთო სოციალური და საინჟინრო ინფრასტრუქტურა, ერთიანი მართვისა და ტექნიკური მომსახურება. ეს არის ეგრეთ წოდებული კონცეპტუალური კოტეჯის სოფლები.

ძირითადი კრიტერიუმები, რომლებიც განსაზღვრავს კონცეპტუალური დაბალი კომპლექსების კლასიფიკაციას:

ურბანული დაგეგმარების კრიტერიუმი;

ფართი და საცხოვრებლის ხარისხი;

დაბალსართულიანი საცხოვრებელი კომპლექსის ზომები;

ინფრასტრუქტურა.

ურბანული დაგეგმარების კრიტერიუმების მიხედვით, დაბალსართულიანი კომპლექსები იყოფა სამ ტიპად: ბლოკები, რომლებიც შედგება ცალკეული სახლებისგან; ქალაქური სახლებისგან შემდგარი უბნები და მრავალბინიანი დაბალსართულიანი კორპუსებისგან შემდგარი უბნები. პრაქტიკაში იშვიათია უბნები, რომლებიც შეიძლება მთლიანად კლასიფიცირდეს ერთ ტიპად.

ფართი და საცხოვრებლის ხარისხი. დაბალ საცხოვრებელ კომპლექსებში სახლები განსხვავებული ხარისხისაა: ზოგი მყარი ნაგებობაა, რომელიც საუკუნეების განმავლობაში გაგრძელდება, ზოგი კი იზოლაციით სავსე ჩარჩოა და დაფარულია გვერდითი საფარით. განსხვავდება ბინებისა და სახლების ფართობიც: არის სახლები 150 და 400 მ2 ფართობით. თქვენ შეგიძლიათ ააგოთ დაბალსართულიანი სახლი ერთოთახიანი ბინებით, ან შეგიძლიათ აშენოთ ბინები თითო 200-300 მ 2.

კომპლექსის ზომები. ზოგიერთ კომპლექსში სახლები მცირე ფართობზეა თავმოყრილი, ზოგში კი უზარმაზარი ფართობია, რომლის მნიშვნელოვანი ნაწილი შენობებს არ უკავია. 20-40 ჰექტარი სიდიდის ნაკვეთი ყველაზე მოთხოვნადია, რადგან ეს შესაძლებელს ხდის მეზობლების გონივრულ მანძილზე განთავსებას.

ინფრასტრუქტურის კრიტერიუმი. მისი ხელმძღვანელობით, პირობითად შეგვიძლია გამოვყოთ დაბალსართულიანი შენობების სამი ტიპი:

დაბალსართულიანი კომპლექსები, რომლებშიც პრაქტიკულად არ არის ინფრასტრუქტურა და თავისუფალი ტერიტორია მინიმალურია;

დაბალსართულიანი კომპლექსები ინფრასტრუქტურის ელემენტების მინიმალური ნაკრებით (ამჟამად ეს არის უმრავლესობა). როგორც წესი, ეს არის რამდენიმე სახლი საერთო უსაფრთხოებისა და ტექნიკური მომსახურებით. ხშირად ასეთი კომპლექსების ტერიტორიაზე არის მაღაზია

ინფრასტრუქტურით მდიდარი დაბალი კომპლექსები, არის საბავშვო, სოციალური, კულტურული დაწესებულებები, ბუნებრივი კეთილმოწყობა, საინჟინრო და გასართობი სტრუქტურები. ტერიტორია დაცულია.

ცალ-ცალკე დგას მცირე ზომის კლუბური ტიპის კომპლექსები და კოტეჯები, რომლებიც იშვიათად ჩნდება ღია გაყიდვაში.

დაბალსართულიანი კომპლექსების არჩევისას, ადამიანები ცდილობენ არა მხოლოდ ფართო და მაღალი ხარისხის საცხოვრებლის შეძენას, არამედ გარკვეული ცხოვრების წესის წარმართვას.

ქალაქური სახლი - საცხოვრებელი კორპუსი - შედარებით ცოტა ხნის წინ გამოჩნდა რუსულ ბაზარზე. ხშირად ქალაქური სახლი აიგივებულია აგარაკთან, რაც მთლად ასე არ არის, რადგან ეს არ არის აგარაკი, არამედ ქალაქის სახლი. ტერმინი "თაუნჰაუსი" ეხება სახლს ცალკე შესასვლელებით, ერთი ან ორი საერთო კედლით მეზობელ სახლებთან და საერთო საძირკველთან, ზოგჯერ მიწის ნაკვეთით (ყოველთვის ძალიან პატარა). სახლები ჩვეულებრივ გაფორმებულია 6-12 ჯაჭვით, კონტურები დამოკიდებულია მიწის ნაკვეთის ზომასა და კონფიგურაციაზე. ვინაიდან ქალაქური სახლები შეესაბამება მრავალბინიანი შენობების სტატუსს, მათზე ვრცელდება კანონმდებლობა, რომელიც არეგულირებს ასეთი ობიექტების მდგომარეობას. ქალაქურ სახლებში შენობების მფლობელებს შორის ურთიერთობა მსგავსია ბინის კორპუსებში ბინების მფლობელებს შორის.

ამჟამად სოფლის უძრავი ქონების ბაზარი განაშენიანებისთვის სთავაზობს მიწის ნაკვეთებს და მათ კოტეჯს უწოდებს. რა თქმა უნდა, ასეთ სოფელში ნორმალური ცხოვრების პირობები მალე არ წარმოიქმნება. მრავალი წლის განმავლობაში მოგვიწევს მიმდებარე „დაუმთავრებელი მშენებლობის“ ატანა. არ არის საჭირო სპონტანური სოფლიდან ერთ არქიტექტურულ ნაგებობაზე საუბარი - ყველაზე ხშირად ეს არის სხვადასხვა სიმაღლის სხვადასხვა სახლები: იქვე შეიძლება იყოს პატარა ხის სახლი და სამსართულიანი აგურის სასახლეები. აქ მოსახლეობის სოციალური ჰომოგენურობა დაბალია. საეჭვოა ობიექტების სამომავლო ლიკვიდურობაც.

ინდივიდუალური საცხოვრებელი კორპუსების (IZhS) ტიპოლოგია ეფუძნება სახლის დანიშნულებას.

მუდმივი საცხოვრებლად განკუთვნილმა ინდივიდუალურმა სახლმა მის მფლობელს უნდა უზრუნველყოს იგივე კეთილმოწყობა, რაც ქალაქის ბინას. და ეს არ ეხება მხოლოდ საინჟინრო კომუნიკაციები(წყალმომარაგება, მაგისტრალური გაზი, კანალიზაცია, ტელეფონი), არამედ (თავის მხრივ) სოციალური ინფრასტრუქტურის შესახებ.

წლის ნებისმიერ დროს შაბათ-კვირისთვის განკუთვნილ აგარაკს არ სჭირდება ასეთი მკაცრი კავშირი ურბანული კომფორტის ატრიბუტებთან, მაგრამ მოითხოვს მუდმივ ძალისხმევას მფლობელისგან მისი მდგომარეობის შესანარჩუნებლად. ამ ტიპის სახლი (რომელშიც ადამიანები ცხოვრობენ კვირაში ორ-სამ დღეს, სეზონის მიუხედავად) შეიძლება განთავსდეს დაცულ დასასვენებელ სოფელში, მაგრამ უპირატესობა ენიჭება იმ ტერიტორიებს, სადაც მუდმივი მაცხოვრებლები არიან. ამ შემთხვევაში, სავალდებულო კეთილმოწყობისა და კომუნიკაციების ნაკრები მინიმუმამდეა დაყვანილი (ღუმელის გათბობა, ელექტროენერგია, სასმელი წყალი), ხოლო აბაზანა - რუსული ან ფინური (მფლობელის გემოვნების საკითხია) შეიძლება უპირატესობა მიანიჭოს აბაზანას.

აგარაკი უნდა იყოს ხისგან და საჭიროებს კარგად გააზრებულ კონსერვაციის გეგმას ზამთრისთვის, დაუპატიჟებელი სტუმრების თავდასხმებისგან მაქსიმალური დაცვა და საყოფაცხოვრებო კეთილმოწყობის გარკვეული ნაკრები. ვინაიდან დაჩის პოტენციური მეპატრონე თბილ სეზონზე დროის მნიშვნელოვან ნაწილს გარეთ ატარებს, დიდი მნიშვნელობააქტიური დასვენებისთვის სახლის მიმდებარედ არის მოწყობილი ფართი.

მეოთხე ჯგუფი, რომელიც სულ უფრო ფართოვდება რუსულ პირობებში, მოიცავს ობიექტებს, რომლებიც მთლიანად ან ნაწილობრივ არის განკუთვნილი კომერციული ექსპლუატაციისთვის.

მათ შორისაა აღმასრულებელი სახლები-ოფისები, ასევე რეზიდენციები, რომლებიც განკუთვნილია როგორც დასასვენებლად, ასევე ბიზნეს პარტნიორების მისაღებად. გარდა ამისა, ფერმები, ასევე სახლები მცირე ბიზნესისთვის. როგორც წესი, ყველა ამ კორპუსს აქვს კომუნალური შენობები ან ჩაშენებული ნაგებობები, სადაც მომხმარებლისთვის უფასო წვდომაა შესაძლებელი: მცირე კერძო მაღაზიები, კაფეები, სპორტული დარბაზი, მომხმარებელთა მომსახურების ოთახები, ავტოსარემონტო მაღაზიები და ა.შ. ასეთი ობიექტების დაპროექტებისას გამოირჩევა კერძო „მფლობელის“ და კომერციული ზონა. ამ კატეგორიაში ასევე შედის გასაქირავებლად განკუთვნილი აგარაკები, კერძო მინი სასტუმროები, პრაქტიკული სასტუმრო სახლები საწოლებით და ოთახები სტუმრებისთვის. ასეთი ობიექტები ექვემდებარება მოთხოვნებს მაქსიმალური ფუნქციონირებისა და პრაქტიკულობისთვის.

თქვენ ასევე შეგიძლიათ დაალაგოთ ქვეყნის საბინაო ბაზარი ფასების კატეგორიის მიხედვით. ეს დაყოფა შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს სხვადასხვა რეგიონში. თუმცა, ყველა რეგიონში, ქვეყნის სახლები შეიძლება დაიყოს ორ ნაწილად: მასობრივი, "იაფი" საცხოვრებელი და ძვირადღირებული სახლები.

2.4 შემოსავალის მომტანი კომერციული უძრავი ქონების კლასიფიკაცია

კომერციული უძრავი ქონების ობიექტები იყოფა შემოსავლის მომტან და მისი მოპოვების პირობებად - სამრეწველო (სამრეწველო).

შემოსავლის მომტან ობიექტებს მიეკუთვნება საცალო ობიექტები, სასტუმროები და გასართობი ცენტრები, ოფისები, ავტოფარეხები და ა.შ.

1. ვაჭრობის ობიექტები. მრავალფუნქციური სავაჭრო კომპლექსი (MTK) არის კომერციული უძრავი ქონების ობიექტი, რომლის მფლობელი არ ახორციელებს კომერციულ კომერციულ საქმიანობას, რომელიც მიმართულია საბოლოო მყიდველისთვის, არამედ გადასცემს განსახორციელებლად მომზადებულ ტერიტორიებს სხვადასხვა საცალო ვაჭრობას და არა მხოლოდ საცალო ოპერატორებს შორის. რომელიც შეიძლება იყოს მომსახურე ორგანიზაციები, საზოგადოებრივი კვების და დასვენების სექტორები. ზოგჯერ ჰიპერმარკეტებსა და სუპერმარკეტებს, უნივერმაღებს და ბაზრებსაც კი სავაჭრო კომპლექსებს უწოდებენ, მაგრამ ეს არასწორია.

სუპერმარკეტი არის მაღაზია, რომელიც მდებარეობს ცალკე კორპუსში ან საერთაშორისო საცალო კომპლექსის შემადგენლობაში, რომელიც მუშაობს თვითმომსახურების პრინციპით, ძირითადად პროდუქციის ასორტიმენტისთვის, პროდუქციის აღრიცხვის ავტომატური სისტემით და ერთი ფულადი ანგარიშსწორების ცენტრით, ფართობით. მინიმუმ 1 ათასი მ2 და ასორტიმენტის შემცველობა მინიმუმ 5 ათასი პროდუქტის დასახელებით.

ჰიპერმარკეტი არის სუპერმარკეტი არანაკლებ 4 ათასი მ2 ფართობით, რომელიც მდებარეობს, როგორც წესი, ცალკე შენობაში, იშვიათად შენობაში; MTK და მინიმუმ 10 ათასი პროდუქტის დასახელების ასორტიმენტი, მათ შორის არასასურსათო პროდუქტები.

უნივერმაღაზია არის სავაჭრო ორგანიზაცია, რომელიც მდებარეობს ცალკეულ კორპუსში ან საცხოვრებელ კორპუსში ჩაშენებულ კორპუსში, 1000 მ2-ზე ნაკლები ფართობით, რომელიც გთავაზობთ ცალკეულ განყოფილებებში გაყიდული პროდუქციის სრულ ასორტიმენტს, რომელთაგან თითოეულს აქვს თავისი. საკუთარი სალარო აპარატი, გაერთიანებული ერთიანი მენეჯმენტით და ასორტიმენტის განთავსების წესები ფართობის მიხედვით.

მსგავსი დოკუმენტები

უძრავი ქონების კლასიფიკაციის თავისებურებები სხვადასხვა კრიტერიუმების მიხედვით. მიწა, როგორც უძრავი ქონების ძირითადი ობიექტი, რუსეთში მიწის ფონდის ეკონომიკურ საფუძველზე გაყოფის სპეციფიკა. საცხოვრებელი და კომერციული უძრავი ქონების შეფასება.

ტესტი, დამატებულია 03/28/2015

უძრავი ქონების ობიექტების კლასიფიკაცია, ბუნებრივი და ხელოვნური ობიექტების ცნება. მიწის ფონდის კატეგორიები ეკონომიკური დანიშნულების მიხედვით. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ტიპოლოგიური მახასიათებლები. კომერციული უძრავი ქონების საერთაშორისო კლასიფიკაცია.

ტესტი, დამატებულია 10/07/2013

რუსეთის კანონმდებლობადა საბაზრო ურთიერთობები უძრავი ქონების სფეროში. მარეგულირებელი ჩარჩოს არსი. უძრავი ქონების ბაზრის ძირითადი ცნებები და მახასიათებლები, მისი მონაწილეები. უძრავი ქონების ობიექტების შეფასება. უძრავი ქონების საქმიანობის არსი.

მოტყუების ფურცელი, დამატებულია 07/25/2010

ცნება და კლასიფიკაცია, ჯიშები და ზოგადი მახასიათებლებიუძრავი ქონება, მისი ფუნქციები და მნიშვნელობა საზოგადოებაში, ეკონომიკაში და სახელმწიფოში. უძრავი ქონების ობიექტების სასიცოცხლო ციკლი, მათი მახასიათებლები. ამ ბაზრის ფუნქციონირების წესები და რეგულირება.

კურსის სამუშაო, დამატებულია 06/04/2014

უძრავი ქონების კონცეფცია და ზოგადი მახასიათებლები. ობიექტები, რომლებიც კლასიფიცირებულია როგორც უძრავი ქონება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით. უძრავი ქონება, როგორც მატერიალური ობიექტი. უძრავი ქონების გამორჩეული თვისებები. უძრავი ქონების ძირითადი ტიპები: მიწა, საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართები.

ტესტი, დამატებულია 07/01/2010

უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული ძირითადი ცნებები. უძრავი ქონების ობიექტების მახასიათებლები და კლასიფიკაცია. სამოქალაქო კოდექსი, როგორც ქონებრივი ურთიერთობის სამართლებრივი საფუძველი უძრავ ქონებაში. შეფასების საერთაშორისო სტანდარტები. უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაცია.

ტესტი, დამატებულია 02/20/2009

უძრავი ქონების ადგილი საზოგადოებასთან ურთიერთობის სისტემაში. საწარმოს უძრავი ქონების ცნება და მისი ობიექტი. ქონების მახასიათებლები. საწარმოს უძრავი ქონების, როგორც ეკონომიკური და ფიზიკური ობიექტის და როგორც ქონებრივი კომპლექსის სასიცოცხლო ციკლი.

რეზიუმე, დამატებულია 25/11/2011

უძრავი ქონების ობიექტების შეფასების მეთოდოლოგიის თავისებურებები. კლასიფიკაციის სპეციფიკა, ხარჯების შეფასების ძირითადი ეტაპები, ხელმისაწვდომობის ფაქტორის გაანგარიშება, ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა რაოდენობა. ბაზრის შესაძლებლობების და მისი ფუნქციების განსაზღვრა. უძრავი ქონების ბაზარი, როგორც საინვესტიციო სფერო.

კურსის სამუშაო, დამატებულია 23/12/2009

უძრავი ქონების ცნება და მისი შეფასების პრინციპები; უძრავი ქონების ბაზარი. მიწის ღირებულების სახეები. რუსეთის ფედერაციაში მიწის ნაკვეთების საკადასტრო შეფასების სამართლებრივი რეგულირება. მიწისა და ქონებრივი ურთიერთობის სფეროში პრობლემების გადაჭრა.

ნაშრომი, დამატებულია 16/04/2015

უძრავი ქონების ფასის განსაზღვრა ეკონომიკური, პოლიტიკური, ფიზიკური და სოციალურ-დემოგრაფიული ფაქტორებით. უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის შედარებითი, ღირებულებისა და შემოსავლის მიდგომის მახასიათებლები, მათი მახასიათებლები.

უძრავი ნივთები - (უძრავი ქონება, უძრავი ქონება) მოიცავს მიწის ნაკვეთებს, წიაღისეულ ნაკვეთებს, ცალკეულ წყალსატევებს და ყველაფერს. მყარად არის დაკავშირებული დედამიწასთან,ანუ ობიექტები, რომელთა გადაადგილება მათი დანიშნულების არაპროპორციული დაზიანების გარეშე შეუძლებელია, მათ შორის ტყეები, მრავალწლიანი ნარგავები, შენობები და ნაგებობები. უძრავი ქონება მოიცავს ამხანაგობებს და საწარმოებს, როგორც ქონებრივ კომპლექსებს. უძრავი ქონების გამორჩეული თვისებაა მისი განუყოფელი კავშირი მიწასთან (ამავდროულად, თავად მიწის ნაკვეთებიც უძრავ ქონებად ითვლება), რაც თავის მხრივ მის მნიშვნელოვან ღირებულებას გულისხმობს. მიწის ნაკვეთებთან კავშირის გარეშე უძრავი ქონების ობიექტები კარგავენ ჩვეულ დანიშნულებას და შესაბამისად იკლებს ფასს.

სპეციალურ ბაგა-ბაღებში ან დასანგრევ სახლებში გაშენებული ხეები უძრავ ქონებად არ ითვლება. ამავდროულად, კანონი ასევე კლასიფიცირდება უძრავი ქონების ობიექტებად, რომლებიც, მათი ფიზიკური ბუნებით, უძრავია. მათ შორისაა თვითმფრინავები და საზღვაო ხომალდები, შიდა ნავიგაციის გემები და კოსმოსური ობიექტები (ხელოვნური თანამგზავრები, კოსმოსური ხომალდები და ა.შ.), რომლებიც ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას. აღნიშნული ქონების იურიდიულად უძრავად აღიარება (თუმცა მისი ფიზიკური არსით ის მოძრავია) განპირობებულია იმით, რომ ის ძვირია და ამიტომ მოითხოვს სპეციალურ სარეგისტრაციო პროცედურას, რომელიც გათვალისწინებულია უძრავ ქონებაზე. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი განასხვავებს უძრავ ქონებას, როგორც კანონის დამოუკიდებელ ობიექტს.

უძრავი ქონების ობიექტების განმასხვავებელი ნიშნები. სტაციონარული, მატერიალური და გამძლეობის ცნებების ძირითადი მახასიათებლები.

მიწის ნაკვეთის შემადგენელი ნაწილის მქონე ყველა ხელოვნურ შენობას (უძრავი ქონების ობიექტს) აქვს ზოგადი მახასიათებლები, რაც საშუალებას აძლევს მათ განასხვავოს მოძრავი ობიექტებისგან. ეს:

1. სტაციონალურობა, უმოძრაობა. - ქონების ძლიერი ფიზიკური კავშირი დედამიწის ზედაპირთან და კოსმოსში მისი ფიზიკური განადგურებისა და დაზიანების გარეშე გადაადგილების შეუძლებლობა, რაც მას შემდგომი გამოყენებისთვის უვარგისს ხდის.

2. მატერიალურობა. - უძრავი ქონება ყოველთვის მუშაობს ბუნებრივ-მატერიალური და ღირებულებითი ფორმები.ქონების ფიზიკურ მახასიათებლებს მიეკუთვნება, მაგალითად, მონაცემები მისი ზომისა და ფორმის, უსიამოვნებებისა და საშიშროების, გარემოს, მისასვლელი გზების, კომუნალური საშუალებების, ზედაპირისა და წიაღისეულის, გამწვანების შესახებ და ა.შ. ამ მახასიათებლების ერთობლიობა განსაზღვრავს ობიექტის სარგებლიანობას, რომელიც აყალიბებს ქონების ღირებულების საფუძველს. თუმცა, ეს თავისთავად არ განსაზღვრავს ღირებულებას. ნებისმიერ ობიექტს აქვს ღირებულება, რომელსაც აქვს ამა თუ იმ ხარისხით ისეთი მახასიათებლები, როგორიცაა ვარგისიანობა და შეზღუდული მიწოდება. მნიშვნელოვანი ღირებულების შესაქმნელად უნდა იყოს შეზღუდული მიწოდება. სოციალური იდეალები და სტანდარტები, ეკონომიკური აქტივობები და ტენდენციები, კანონები, მთავრობის გადაწყვეტილებები და ქმედებები, ბუნებრივი ძალები გავლენას ახდენენ ადამიანის ქცევაზე და ეს ყველაფერი ერთმანეთთან ურთიერთქმედებს უძრავი ქონების შესაქმნელად, შესანარჩუნებლად, შესაცვლელად ან შესამცირებლად. უძრავი ქონება ერთ-ერთია. რამდენიმე საქონელი, რომლის ღირებულება არა მხოლოდ თითქმის ყოველთვის სტაბილურია, არამედ დროთა განმავლობაში თანდათან იზრდება.

3. გამძლეობა უძრავი ქონება პრაქტიკულად უფრო მაღალია, ვიდრე ყველა სხვა საქონლის გამძლეობა, გარდა გარკვეული ტიპის ძვირფასი ქვებისა და იშვიათი ლითონებისგან დამზადებული პროდუქტებისა.

ბუნებრივი (ბუნებრივი) ობიექტები. ტიპები, მნიშვნელობა.

ბუნებრივი ობიექტი გაგებულია, როგორც გარკვეული სივრცე, ტერიტორია ან მიწის ნაკვეთი ყველაფრით, რაც მის საზღვრებშია.

ბუნებრივი ობიექტები არის ბუნებრივი რესურსების ერთობლიობა (ბუნების ორგანოები და ძალები), რომლებიც მდებარეობს გარკვეული მიწის ნაკვეთების ან მიწისქვეშა ნაკვეთების საზღვრებში. მათ შორისაა წიაღისეულის საბადოებით დაკავებული ტერიტორიები, ღირებული (მათ შორის დაცული) ეკოსისტემები, ტყეები, ნადირობა, სასოფლო-სამეურნეო და სხვა მიწები.

ბუნებრივი (ბუნებრივი) ობიექტები - მიწის ნაკვეთი, ტყის და მრავალწლიანი ნარგავები, იზოლირებული წყლის ობიექტები და წიაღისეული ტერიტორიები. ამ ქონებას ასევე უწოდებენ "უძრავ ქონებას ბუნებით".

მრავალწლიანი ნარგავები.- ყველა სახის ხელოვნური მრავალწლიანი ნარგავები, ასაკის მიუხედავად: ხეხილისა და კენკრის, ყველა სახის ტექნიკური, დამცავი, დეკორატიული და გამწვანება; ბოტანიკური ბაღების, სხვა კვლევითი დაწესებულებებისა და საგანმანათლებლო დაწესებულებების ხელოვნური გამწვანება კვლევითი მიზნებისათვის. ამ ქვეგანყოფილების კლასიფიკაციის ობიექტს წარმოადგენს თითოეული პარკის, სკვერის, ბაღის, ქუჩის, ბულვარის, ეზოს, საწარმოს ტერიტორიის მწვანე სივრცეები და ა.შ.

მიწის ნაკვეთი- მიწის ნაკვეთების შეფასებისა და აღრიცხვისთვის შეიძლება გამოიყოს ორი ძირითადი კლასიფიკაციის კრიტერიუმი:

მიწის ნაკვეთის ამჟამინდელი გამოყენება არის მისი ექსპლუატაციის წესი, როგორც უძრავი ქონების ნაწილი, რომელიც არ არის განკუთვნილი სხვა პირზე გადაცემისთვის დამატებითი შემოსავლის გამომუშავების მიზნით:

მიმოქცევაში მყოფი მიწის ნაკვეთი არის მისი მოქმედების ხერხი, რათა გამოიმუშაოს შემოსავალი იჯარით, მათ შორის საიჯარო უფლებების გაყიდვით, სააქციო კაპიტალში შენატანი ან გირაოს სახით.

მიწის ნაკვეთების შეფასებისას და შემდგომში მისი შედეგების ფინანსურ ანგარიშგებაში ასახვისას უნდა გავითვალისწინოთ, რომ კომერციული ორგანიზაციის მატერიალური აქტივები ითვალისწინებს მის საკუთრებაში არსებულ მიწას, ხოლო არამატერიალური აქტივები მოიცავს მინიჭებულ ან შეძენილ უძრავ და ვალდებულების უფლებებს. მათ.

ექსპლუატაციის დროს მიწის ნაკვეთს შეუძლია შემოსავალი გამოიმუშაოს, რომელსაც მიწის ქირა ეწოდება.

მიწისქვეშა ტერიტორიები - წიაღისეული არის დედამიწის ქერქის ნაწილი, რომელიც მდებარეობს ნიადაგის ფენის ქვემოთ, ხოლო მისი არარსებობის შემთხვევაში - დედამიწის ზედაპირის ქვემოთ და წყალსაცავებისა და წყლის ნაკადების ფსკერზე, რომელიც ვრცელდება გეოლოგიური შესწავლისა და განვითარებისთვის ხელმისაწვდომ სიღრმეებამდე. წიაღისეული შეზღუდულია სამოქალაქო სამართლებრივი მიმოქცევაში.

საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების სახეები.

საცხოვრებელი ფართები- დაბალსართულიანი შენობა (სამ სართულამდე), მრავალსართულიანი შენობა (4-დან 9 სართულამდე), მაღალსართულიანი შენობა (10-დან 20 სართულამდე), მაღალსართულიანი შენობა (20 სართულზე მეტი). საცხოვრებელ საკუთრებაში ასევე შეიძლება იყოს ბინა, განყოფილება (შესასვლელი), იატაკი შესასვლელში, ბინა, ოთახი, აგარაკი;

საცხოვრებელი ფართები აღიარებულია იზოლირებულ შენობად, რომელიც წარმოადგენს უძრავ ქონებას და ვარგისია მოქალაქეთა მუდმივი საცხოვრებლად (აკმაყოფილებს დადგენილ სანიტარიულ-ტექნიკურ წესებსა და წესებს და სხვა საკანონმდებლო მოთხოვნებს.

საცხოვრებელი ფართები მოიცავს:

1) საცხოვრებელი კორპუსი, საცხოვრებელი კორპუსის ნაწილი;

2) ბინა, ბინის ნაწილი;

3) ოთახი.

არასაცხოვრებელი ფართები (შენობები და ნაგებობები, შენობები).

არასაცხოვრებელი ფართები არის შენობა, რომელიც არ გამოიყენება საცხოვრებლად, ანუ ისინი არ არის საცხოვრებელი და არ არის კლასიფიცირებული, როგორც ასეთი. საცხოვრებელი ფართი, როგორც რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსიდან გამომდინარეობს, განკუთვნილია მოქალაქეების საცხოვრებლად; არასაცხოვრებელი ფართი არის შენობა, რომელიც გამოიყენება წარმოებისთვის, ეკონომიკური საქმიანობისთვის და ა.შ.

არასაცხოვრებელი ფართები შენობის (სტრუქტურის) ნაწილია. შესაბამისად, არასაცხოვრებელი ფართი, როგორც უძრავი ქონების ობიექტი, უნდა გამოირჩეოდეს მიმდებარე ობიექტებისაგან - შენობებისაგან (ნაგებობები).

არასაცხოვრებელი უძრავი ქონება მოიცავს კომერციულ, საზოგადოებრივ და სამრეწველო უძრავ ქონებას.

კომერციული უძრავი ქონება. ტიპები, მნიშვნელობა.

კომერციული უძრავი ქონება- ოფისები, რესტორნები, მაღაზიები, სასტუმროები, გაქირავებული ავტოფარეხები, საწყობები, შენობები და ნაგებობები, საწარმოები, როგორც ქონების კომპლექსი;

კომერციული (ოფისები, რესტორნები, მაღაზიები და სავაჭრო ცენტრები, სასტუმროები, გაქირავებული ავტოფარეხები, საწყობები და ლოჯისტიკური კომპლექსები, შენობები და ნაგებობები, საწარმოები, როგორც ქონების კომპლექსი)

კომერციული უძრავი ქონება შეიძლება დაიყოს შემოსავლის მომტან - კომერციულ უძრავ ქონებად და მისი მოპოვების პირობების შექმნად - სამრეწველო (სამრეწველო) უძრავ ქონებად.

საჯარო უძრავი ქონება. ტიპები, მნიშვნელობა.

საზოგადოებრივი (სპეციალური) შენობები და ნაგებობები. -სამედიცინო და რეკრეაციული (საავადმყოფოები, კლინიკები, მოხუცთა და ბავშვთა სახლები, სანატორიუმები, სპორტული კომპლექსები და ა.შ.); - საგანმანათლებლო (საბავშვო ბაღები და ბაგა-ბაღები, სკოლები, კოლეჯები, ტექნიკური სკოლები, ინსტიტუტები, საბავშვო ხელოვნების ცენტრები და ა.შ.); - კულტურული და საგანმანათლებლო (მუზეუმები, საგამოფენო კომპლექსები, კულტურული და დასასვენებელი პარკები, კულტურული ცენტრები და თეატრები, ცირკები, პლანეტარიუმები, ზოოპარკები, ბოტანიკური ბაღები და ა.შ.); - სპეციალური შენობები და ნაგებობები - ადმინისტრაციული (პოლიცია, სასამართლო, პროკურატურა, ხელისუფლება), ძეგლები, მემორიალური შენობები, მატარებლის სადგურები, პორტები და ა.შ.;

სამრეწველო უძრავი ქონება. ტიპები, მნიშვნელობა.

სამრეწველო უძრავი ქონება მოიცავს: ქარხნის ფართებს; ავტოსადგომები, ავტოფარეხები; სასაწყობო ოფისები; კვლევითი ორგანიზაციების შენობები;

უძრავი ქონების ობიექტებზე საკუთრების ფორმები.

კერძო- მოქალაქეების საკუთრებაში არსებული და კერძო მესაკუთრედ შექმნილი იურიდიული პირების საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ფართი; სახელმწიფო- ფედერაციის სუბიექტების უწყებრივი ფედერალური და უწყებრივი საბინაო ფონდი; მუნიციპალური- ქალაქის ან ქალაქის რაიონის საკუთრებაში არსებული ფონდი, აგრეთვე უწყებრივი ფონდი, რომელიც ექვემდებარება მუნიციპალური საწარმოების ან დაწესებულებების სრულ ეკონომიკურ კონტროლს ან ოპერატიულ მართვას; საჯარო- საზოგადოებრივი გაერთიანებების საკუთრებაში არსებული ფონდი; კოლექტიური- ფონდი, რომელიც ერთობლივად ან საერთო საკუთრებაშია კერძო, სახელმწიფო და მუნიციპალური საჯარო ქონების სხვადასხვა სუბიექტის მიერ.

1. სასოფლო-სამეურნეო სავარგულები – ერთიანი მიწის ფონდის ფართობები, რომლებიც გამოიყენება ან მათი ბუნებრივი თვისებების გამო ვარგისია სოფლის მეურნეობაში გამოსაყენებლად, ანუ სასოფლო-სამეურნეო პროდუქციის წარმოებისთვის.

2. დასახლების მიწები – სხვადასხვა დასახლების ადმინისტრაციულ საზღვრებში მდებარე მიწები, რომლებიც ფუნქციონალური დანიშნულების მიხედვით იყოფა ორ ჯგუფად: სასოფლო და საქალაქო დასახლებებად (ანუ ქალაქები და ქალაქური ტიპის დასახლებები). ამ მიწების ძირითადი დანიშნულება არის დასახლებული პუნქტების ურბანული დაგეგმარების საჭიროებების დაკმაყოფილება.

3. მრეწველობის, ტრანსპორტის, კავშირგაბმულობის, რადიომაუწყებლობის, თავდაცვის, ტელევიზიის, კომპიუტერული მეცნიერების, კოსმოსური მხარდაჭერის, ენერგეტიკის და სხვა მიზნების მიწები - მიწის ფონდის ტერიტორიები, რომლებიც გადაეცემა იურიდიულ ან ფიზიკურ პირებს ტრანსპორტის, მრეწველობის, ენერგეტიკის სპეცდანიშნულების შესასრულებლად. და ეროვნული ეკონომიკის სხვა დარგები . სახალხო ეკონომიკის ამ სფეროებში მიწის ძირითადი დანიშნულებაა იყოს ოპერატიული საფუძველი სამრეწველო და სხვა საწარმოებისა და ობიექტების განთავსებისა და ფუნქციონირებისათვის.

4. სატყეო მიწები – ტყით დაფარული, აგრეთვე მისით დაუფარავი, მაგრამ გათვალისწინებული ან სატყეო მეურნეობისათვის განკუთვნილი მიწები. ტყე, როგორც მრეწველობისთვის ღირებული ბუნებრივი ნედლეული, ამავდროულად ემსახურება როგორც ენერგიის წყაროს, დასვენების ადგილს მოქალაქეებისთვის, ასრულებს „ფილტვების“ როლს დასახლებული უბნებისთვის და ა.შ. და ამასთან დაკავშირებით, იგი მოითხოვს მისი გამოყენების სპეციალური სამართლებრივი რეჟიმის დაწესებას.

5. წყლის ფონდის მიწები – რეზერვუარებით, მყინვარებით, ჭაობებით დაკავებული მიწები, გარდა ტუნდრასა და ტყე-ტუნდრას ზონებისა, ჰიდრავლიკური საინჟინრო და წყლის მართვის სხვა ნაგებობებისა, აგრეთვე წყალსაცავების ნაპირებთან მიწები (წყალდაცვითი ზონები, სანაპირო ზოლები), რომლებიც აუცილებელია მათი დაცვისა და მოვლისთვის. ამ მიწების ძირითადი დანიშნულებაა მოსახლეობის სასმელი, საყოფაცხოვრებო, ჯანმრთელობისა და სხვა საჭიროებების დაკმაყოფილება, აგრეთვე წყლის მართვის, გარემოსდაცვითი, სამრეწველო, ენერგეტიკის, ტრანსპორტის, მეთევზეობის და სხვა საჭიროებების დაკმაყოფილება.

6. სპეციალურად დაცული ტერიტორიები – გარემოსდაცვითი, ნაკრძალი, ჯანმრთელობის, რეკრეაციული და ისტორიულ-კულტურული დანიშნულების მიწები, რომლებსაც აქვთ სპეციალურად დაცული ტერიტორიის სტატუსი, საზოგადოების ცხოვრებაში მათი განსაკუთრებული როლისა და განსაკუთრებული მნიშვნელობის გამო. ისინი ემსახურებიან მოქალაქეების სულიერი, ბიოლოგიური, ესთეტიკური და სხვა მოთხოვნილებების დაკმაყოფილებას.

7. სარეზერვო მიწები – მიწის ფონდის ყველა ფართობი, რომელიც არ არის გათვალისწინებული ფიზიკური ან იურიდიული პირების საკუთრებაში ან სარგებლობაში ან ჩამორთმეული კანონით გათვალისწინებული საფუძვლით.

საცხოვრებელი უძრავი ქონების სახეები და ტიპები.

საცხოვრებელი უძრავი ქონება მოიცავს: ბინებს მრავალბინიან საცხოვრებელ კორპუსებში; ინდივიდუალური საცხოვრებელი კორპუსები (ძველი ტიპის - საყოფაცხოვრებო და ახალი ტიპის - კოტეჯები); მუდმივი საცხოვრებელი ფართი დასასვენებელ სახლებში, სასტუმროებში, საავადმყოფოებში.

11 ძირითადი საშუალებების ცნება. მატერიალური და არამატერიალური ოფისები.

Ფიქსირებული აქტივებიწარმოებული აქტივებია, რომლებიც გამოიყენება არაერთხელ ან განუწყვეტლივ ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში, მაგრამ არანაკლებ ერთი წლის განმავლობაში, საქონლის წარმოებისთვის, საბაზრო და არასაბაზრო მომსახურების მიწოდებისთვის. ძირითადი საშუალებები იყოფა მატერიალურ და არამატერიალურ.

არამატერიალური აქტივები- საწარმოს აქტივები, რომლებსაც არ აქვთ ფიზიკური, მატერიალური ფორმა: მენეჯერული, ორგანიზაციული და ტექნიკური რესურსები; - რეპუტაცია ფინანსურ სამყაროში; კონკურენტული უპირატესობები, კონტროლი გაყიდვების ქსელზე; დაზღვევით უზრუნველყოფილი დაცვა; - პატენტები და სავაჭრო ნიშნები, ბრენდების სახელები; ნოუჰაუ“ და სხვა სახის ინტელექტუალური საკუთრება; გამოყენების უფლება.

ფული- - მიწა ან მისი გამოყენების უფლება; - შენობები და ნაგებობები საწარმოო და არასაწარმოო მიზნებისთვის; - ადმინისტრაციული შენობები; საწარმოს ბალანსზე არსებული საცხოვრებელი, საბავშვო, საგანმანათლებლო, სამედიცინო, ჯანდაცვის და სხვა შენობები, შენობები; მოძრავი ქონება არასაწარმოო მიზნებისთვის; - ნედლეულის, საწვავის, ნახევარფაბრიკატების და მზა პროდუქციის მარაგი; - ქონება, ძირითადი საშუალებები, შენობები ან ნაგებობები, იჯარით გაცემული მიწის ნაკვეთები.

12 საწარმოს განმარტება. საწარმოს ძირითადი ცნებები.

კომპანია – ეს არის დამოუკიდებელი ეკონომიკური ერთეული, რომელიც მოქმედებს მოცემული სახელმწიფოს ტერიტორიაზე და ექვემდებარება ამ სახელმწიფოს კანონებს.საწარმოს ძირითადი დამახასიათებელი ნიშნებია საწარმოო და ტექნიკური ერთიანობა, რომელიც გამოიხატება საწარმოო პროცესების საერთოობაში; ორგანიზაციული ერთიანობა - ერთიანი ხელმძღვანელობის, გეგმის არსებობა; ეკონომიკური ერთიანობა, რომელიც გამოიხატება როგორც მატერიალური, ფინანსური რესურსების, ასევე მუშაობის ეკონომიკური შედეგების საერთოობაში.

საწარმო, როგორც უფლებების ობიექტი, აღიარებულია, როგორც ქონებრივი კომპლექსი, რომელიც გამოიყენება სამეწარმეო საქმიანობის განსახორციელებლად. საწარმო მთლიანად აღიარებულია უძრავ ქონებად და შეიძლება იყოს ყიდვა-გაყიდვის, გირავნობის, იჯარის და სხვა ოპერაციების ობიექტი. საწარმოს, ისევე როგორც ქონებრივი კომპლექსის შემადგენლობაში შედის მისი საქმიანობისთვის განკუთვნილი ყველა სახის ქონება, მათ შორის მიწის ნაკვეთები, შენობები, ნაგებობები, აღჭურვილობა, ინვენტარი, პროდუქტები და დავალიანება.

13 აღწერეთ საწარმო, როგორც ქონებრივი კომპლექსი სამი პრინციპის გამოყენებით.

საწარმო მთლიანად აღიარებულია უძრავ ქონებად და შეიძლება იყოს ყიდვა-გაყიდვის, გირავნობის, იჯარის და სხვა ოპერაციების ობიექტი. საწარმოს, ისევე როგორც ქონებრივი კომპლექსის შემადგენლობაში შედის მისი საქმიანობისთვის განკუთვნილი ყველა სახის ქონება, მათ შორის მიწის ნაკვეთები, შენობები, ნაგებობები, აღჭურვილობა, ინვენტარი, პროდუქტები და დავალიანება. 1) ცალკეული ქონების არსებობა, რომელსაც საწარმო იყენებს გარკვეული მიზნებისათვის. 2) ქონებრივი პასუხისმგებლობა 3) საოპერაციო, ეკონომიკური და ეკონომიკური დამოუკიდებლობა

14 უძრავი ქონების ბაზრის განმარტება. Ძირითადი ცნებები.

უძრავი ქონების ბაზარი- ეს არის ეროვნული საბაზრო ეკონომიკის სექტორი, რომელიც წარმოადგენს უძრავი ქონების ობიექტების, ბაზარზე მოქმედი ეკონომიკური სუბიექტების, ბაზრის ფუნქციონირების პროცესების ერთობლიობას, ე.ი. უძრავი ქონების წარმოების (შექმნის), მოხმარების (გამოყენების) და გაცვლის პროცესები და ბაზრის მართვა და მექანიზმები, რომლებიც უზრუნველყოფენ ბაზრის ფუნქციონირებას (ბაზრის ინფრასტრუქტურა).

1 მონიშნეთ სამი სექტორი: -უძრავი ქონების განვითარება (შექმნა); - უძრავი ქონების ბრუნვა; - უძრავი ქონების მართვა და ექსპლუატაცია.

უძრავი ქონების ბრუნვის სექტორი ქმნის მისი ობიექტების საბაზრო ფასს.

უძრავი ქონების მართვისა და ექსპლუატაციის სექტორი აკონტროლებს უძრავი ქონების გარკვეული კომერციული მახასიათებლების გავლენის ხარისხს მათ მომგებიანობაზე.

2. გარიგების მეთოდის მიხედვით უძრავი ქონების ბაზარი შეიძლება დაიყოს პირველადიდა მეორადი.

ქვეშუძრავი ქონების პირველადი ბაზარი ჩვეულებრივად უნდა გვესმოდეს ახლადშექმნილ, ასევე პრივატიზებულ ობიექტებთან დადებული ტრანზაქციების მთლიანობა. ის უზრუნველყოფს უძრავი ქონების ეკონომიკურ მიმოქცევაში გადაცემას.

ქვეშუძრავი ქონების მეორადი ბაზარი - უკვე შექმნილ ობიექტებთან განხორციელებული ტრანზაქციები, რომლებიც ფუნქციონირებს და ასოცირდება გაყიდვასთან ან ობიექტების გადაცემის სხვა ფორმებთან, რომლებიც ბაზარზე შემოვიდა ერთი მფლობელიდან მეორეზე.

პირველადი და მეორადი ბაზრებიმოქმედებენ როგორც ერთიანი უძრავი ქონების ბაზრის ორი ნაწილი, ერთმანეთზე გავლენას ახდენენ.

უძრავი ქონება ყოველთვის არ არის მუდმივი შენობები. და ზოგადად შენობები ასევე სულაც არ არის უძრავი ქონება. და მოძრავი ქონება შეიძლება იყოს არა მხოლოდ მანქანა. რა სახის უძრავი ქონება არსებობს? სამართლებრივი და მარეგულირებელი აქტების ტერმინოლოგიის სრულად გასაგებად, თქვენ უნდა იცოდეთ როგორც უძრავი, ისე მოძრავი ქონების ცნებების რეალური მნიშვნელობები. ქონების მახასიათებლები იდენტიფიცირებულია მრავალი მახასიათებლით.

დეტალები მოძრავი და უძრავი

რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობა არ ითვალისწინებს მოძრავი და უძრავი ქონების ტერმინების მკაფიო განმარტებას. და ეს არ არის შეცდომა სამართლებრივ სისტემაში, მიზეზი სხვაა: ეს ცნებები შეიძლება გადავიდეს ერთიდან მეორეზე. ხანდახან, იმისთვის, რომ გაიგოთ, რა ეკუთვნის ამა თუ იმ ტიპის ქონებას, გჭირდებათ იურისტების დახმარება. მოძრავი ქონება ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130 - ყველაფერი, რაც არ არის უძრავი ქონება. ანუ, პირველ რიგში, ეს:

ნებისმიერი ბანკნოტი;
მანქანების უმეტესობა;
იშვიათი და სამუზეუმო ნივთები;
კოლექციონირება;
იარაღი;
დროებითი საცალო მაღაზიები;
რამდენიმე დიდი აღჭურვილობა.

IN ზოგიერთ შემთხვევაშიაბაზანას და ავტოფარეხს შეიძლება ჰქონდეს მოძრავი ნივთების სტატუსი. სადაზღვევო კომპანიების პოზიციიდან ასეთი შენობა უძრავი ქონებაა. სიაში ასევე შედის ბირჟა და აქციები ბიზნესში. მაგრამ ძირითადად მოძრავი ნივთების აღნიშვნა მოდის:

მათი მოძრაობა არ ცვლის ამ ნივთების სტრუქტურას;
ნივთები სრულად ან ნაწილობრივ შესაცვლელია, რადგან ისინი არ არიან უნიკალური;
ხშირად არ არის საჭირო ნივთის სახელმწიფო რეგისტრაციის მოპოვება;
ბევრი მოძრავი ნივთისთვის ქონების გადასახადიარ არის დარიცხული.

საკამათო საკითხებში, განსაკუთრებით ქონების გაყოფისას, ნივთის განსაკუთრებული მახასიათებლებიდან გამომდინარე, შესაძლებელია ნებისმიერი ჩამოთვლილი ნივთის გადახედვა.

რა არის საკუთრება

რაც შეეხება უძრავ ქონებას, არსებული ფორმულირებები გაცილებით ზუსტია. ისინი ასევე შეიძლება იყოს ბუნდოვანი, მაგრამ ნაკლებად ხშირად, ვიდრე მოძრავი ქონების განმარტებები. უძრავი ქონების ობიექტი სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით:

საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი დანიშნულების შენობები;
Დედამიწა;
დედამიწის ნაწლავები;
წყლის ობიექტები;
გემები - ჰაერი, სივრცე, ზღვა.

ანუ, უპირველეს ყოვლისა, ყველაფერი, რაც განუყოფელია დედამიწისგან და არ შეიძლება გადაადგილდეს თვით ნივთის დაზიანების გარეშე, ისე რომ მისი გამოყენება აღარ იყოს შესაძლებელი. კოტეჯებს, აპარტამენტებს, ბეღლებს, სახლებს თუ სამეურნეო შენობებს, მიწის ნაკვეთებს და რეზერვუარებსაც კი, რომლებიც კლასიფიცირებულია უძრავ ქონებად, თუმცა დაჭიმულობით, არ საჭიროებს დაზუსტებას. მაგრამ დედამიწის წიაღისეული, წიაღისეული და მიწისქვეშა წყაროები, კანონიერად მიენიჭა სახელმწიფოს და კლასიფიცირებულია, როგორც უძრავი ქონება; წიაღისეულის მოიჯარად ითვლებიან სამთო კომპანიები.

რიგით მოქალაქეს არანაირი კავშირი არ აქვს სასამართლოსთან, მაგრამ ასეთი ობიექტის მოპოვება შესაძლებელია სხვადასხვა სამოქალაქო ვალდებულებებითა და უფლებებით - მემკვიდრეობით ან ლატარიის მოგებით. გემები, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით, განეკუთვნება უძრავი ქონების ტიპებს, რომლებსაც აქვთ მუდმივი და დროებითი საცხოვრებლისთვის შესაფერისი შენობა-ნაგებობები - კაბინები, კუპეები და ა.შ. და უნდა ჰქონდეთ სახელმწიფო რეგისტრაცია.

შეიძლება სასარგებლო იყოს წაკითხვა: