Іпотека: що робити із валютним кредитом. Перекладаємо у рублі? Рефінансування – ціна питання

Девальвація рубля, що відбулася, спровокувала різке збільшення платежів за кредитами у валюті. Як варіант захисту позичальника від валютних ризиків банки почали пропонувати у рублі. При перерахунку боргу за поточним курсом, враховуючи відсоткові ставки позички у рублях та супутні комісії при перекредитуванні, це завжди фінансово вигідно боржнику.

Як зрозуміти що вигідніше – іпотека у доларах чи в рублях?

До 2008 року спрогнозувати падіння курсу рубля у таких розмірах не міг ніхто. Ставки з позик у валюті були значно вигіднішими, ніж у рублевих і становили до 10%. Ставка за кредитом дозволяла взяти більшу суму. По курсу на даний момент оформлення кредиту обсяг щомісячного платежу вкладався в необхідні банком 40-50% від сукупного доходу.

Великий обсяг кредитів у доларах спровокувала і доларизація країни у 90-х. Тоді наші люди звикли вести розрахунки у двох валютах із прив'язкою до курсу долара. При довгостроковій позиці валюта іпотечного кредитунесе у собі ризики потрапляння у фінансову залежність від курсу. При зарплаті в рублях погашення взятої позички та відсотків стає непосильним завданням.

Чим вигідна іпотека в іноземній валюті:

відсоток нижче, ніж при карбованцевій позиці;
стабільність долара щодо інших валют;
менше переплата при запланованій швидкій виплаті боргу;
при зарплаті у валюті немає втрат на конвертацію

Істотний недолік кредиту в іноземній валюті полягає у значних коливаннях курсу долара по відношенню до рубля. Рефінансування в національну валюту суттєво збільшує платежі із заборгованості.

Рефінансування іпотеки у доларах

Потрапивши у скрутну фінансову ситуацію з оплатою іпотеки, слід звернутися за рефінансуванням насамперед до банку, з яким оформлено договір. Фінансові установи не зацікавлені у збільшенні проблемного кредитного портфеляі зазвичай готові запропонувати такі варіанти:

кредитні канікули з відстрочкою оплати тіла кредиту та погашенням відсотків;
продовження терміну кредиту із зменшенням суми щомісячного внеску;
переведення позички в рублі.

Якщо банк не йде назустріч позичальнику, можна провести процедуру в іншій фінансовій установі. Суть перекредитування полягає в оформленні нової позички для погашення заборгованості за старою. Банки пропонують такі способи рефінансування кредитів:

зміна строку;
зниження ставки
рефінансування валютної іпотеки у рублі;
зменшення суми щомісячних виплат.

Зважитися на такий крок і перевести кредит у рублі слід лише попередньо оцінивши наслідки:

збільшення відсотка;
додаткові витрати при переоцінці застави та страхуванні;
проходження процедури погодження видачі.

Інші варіанти виходу із ситуації

Якщо у разі виникнення проблем із погашенням кредиту нічого не робити, банк може ініціювати процедуру банкрутства позичальника. Зробити це можна при простроченні більше 3-х місяців і сумі боргу понад півмільйона рублів. Банкрутство – не найвигідніший для позичальника варіант, що несе такі наслідки:

позбавлення всього майна та заощаджень;
неможливість обіймати керівні посади протягом 3-х років;
обов'язкова вказівка на факт банкрутства під час взяття позички протягом 5 років;
неможливість подати на нове банкрутство у найближчі 5 років.

Банку також невигідно переказувати кредит у розряд проблемних. Тому цілком можна досягти угоди про відстрочку чи пільговий період. При продажі валютної іпотеки можна достроково сплатити борг та взяти житло дешевше у рублевій іпотеці. Можна подати отримання податкового відрахування, якщо не зробили цього раніше. Різні шляхи вирішення проблем із погашенням позик допоможуть зберегти хорошу кредитну історію.

Ризики валютної іпотеки

Якщо між резидентами РФ оформляється кредитний договір у іноземній валюті, у ньому прописано здійснення платежів у рублях за курсом день здійснення платежу. Зміна курсу валюти – це класичний ринковий ризик, а не форс-мажорна обставина. Оформлення валютної іпотеки здійснюється задля економії на відсоткову ставку. Клієнт повинен розуміти, що водночас приймає він і ринковий ризик.

Бажання заощадити на відсотку – не привід вимагати від банку чи держави виплату компенсації чи перерахунок позички за курсом 30 рублів за долар. Особливо у разі оформлення валютної іпотеки для здачі житла в оренду та підвищення прибутковості інвестиції в нерухомість.

Як провести рефінансування валютної іпотеки

Фактично рефінансування – це укладання нового договору. При перекредитуванні потрібно знову зібрати всі документи і пройти процедуру погодження в банку. Процедура несе додаткові витрати:

за оформлення послуги;
оцінка та перереєстрація застави;
нотаріальне засвідчення;
комісія за конвертацію;
страхування.

Якщо, розрахувавши всі ризики та витрати, позичальник готовий проводити рефінансування, потрібно подати заявку до обраного банку, зібрати документи та підписати новий договір. При оформленні нової іпотеки позичальник втратить право на податкове відрахуванняпід час оплати регулярних платежів. Кредитні організації не надто охоче переоформлюють кредити із залишковою сумою погашення понад 70% вартості житла. Умови рефінансування іпотеки включають такі умови:

відсутність прострочок щодо оплати основного боргу та страховки;
бездоганна кредитна історія з інших позик;
вікові обмеження для позичальника (зазвичай 21-65 років);
вимоги до тривалості виробничого стажу;
реєстрація позичальника або об'єкта застави в регіоні, де розташована філія кредитної організації.

Де вигідно провести

Переведення іпотеки в карбованцеву відбувається з підвищенням відсотка. У короткостроковій перспективі це завжди вигідно. Проте дозволяє уникнути валютних ризиків при доході в рублях, спланувати особистий бюджет.

Програми рефінансування валютної іпотеки пропонують такі банки:

Ощадбанк видає позику у вигляді трохи більше залишку боргу чи 80% оцінної вартості житла, термін до 30 років, відсоток 13,75-14,75;
Банк Москви рефінансує видані ним позички без комісій за видачу, дострокове погашенняна 3-30 років під 11,95%;
ДельтаКредит перекредитовує клієнтів інших банків під 13,25% терміном до 25 років.

Рефінансування іпотеки можливе для позичальників, які сплачували борг без запізнень. Банки пропонують переказ виданого ними валютного кредиту на рублі найчастіше без додаткових витрат клієнта.

Через різке зниження курсу національної валюти по відношенню до долара у багатьох виникли труднощі із внесенням щомісячних плат за іпотекою, отриману раніше. Більшість банків зацікавлена у поверненні коштів, і тому йдуть на поступки своїм клієнтам, переглядаючи та змінюючи умови кредитних договорів, роблячи перерахунок боргу у рублі.

Через раптове піднесення вартості валюти у багатьох людей виникли труднощі з внесенням щомісячних плат за валютною іпотекою.

Як рефінансувати валютну іпотеку

Через раптове піднесення вартості валюти у багатьох людей виникли труднощі з внесенням щомісячних плат за валютною іпотекою. Рефінансування валютної іпотеки в рублі - чудовий вихід для позичальника із ситуації, коли зростає ризик неповернення коштів.

Рефінансування є отримання позики іншому банку з метою погасити початковий.

Новий кредит надається для позичальника на більш прийнятних умовах за:

термін кредитування;
розміру процентної ставки;
розміру щомісячного платежу.

Насправді не завжди програма рефінансування виправдовує надії клієнта. Банків, які готові надати таку послугу, зовсім небагато.

Перерахунок валютної іпотеки у рублі

Клієнт, який опинився у скрутному становищі через раптову зміну ситуації з валютною позикою, змушений звертатися до банку-кредитора для пошуку вигідних для обох сторін угоди умов подальшої взаємодії. Багато великі банкийдуть на поступки своїм клієнтам та здійснюють перерахунок валютної іпотеки в рублі. У тому числі:

Ощадбанк;
ВТБ 24;

Процедура перерахунку валютної позики в рублевий банку збиткова.

Порядок рефінансування іпотечного кредиту

Процедура рефінансування кредиту включає:

подання заявки потенційному кредитору;
розгляд документів клієнта, ухвалення рішення про надання позики або про відмову у цьому;
укладання договору та оформлення супутніх документів, наприклад, заставу та страхування;
перерахування коштів у рахунок оплати іпотеки первісного кредитора.

Мінусом рефінансування валютної іпотеки є необхідність повністю проходити процедуру перевірки, аналогічну до тієї, що мала місце при її отриманні.

Новий банк-кредитор ретельно оцінить фінансову спроможність клієнта, його минулий досвід кредитування, дані кредитної історії, майно, що є у власності. Позичальник знову має зібрати всі документи для програми перекредитування, витратити час на очікування рішення банку.

Обов'язково має бути оформлена застава на нерухомість, іпотека за якою рефінансується. Для цього банку має бути поданий висновок про оцінку житла на дату подання заявки. Необхідно враховувати факт того, що колишній банк зніме обтяження на об'єкт застави лише тоді, коли суму іпотеки буде повністю погашено та договір закрито. При цьому банк, який надав рефінансування, на цей момент ще не матиме прав на заставне житло.

Для того, щоб мінімізувати фінансові ризики, на період відсутності забезпечення зобов'язань щодо нової позики новий кредитор може встановити підвищений відсоток за ним. Після належного оформлення застави набуде чинності вигідна для клієнта ставка. Важливою умовоюРефінансування валютної іпотеки є згодою першого кредитора.

Складності перерахунку

Багато валютних позичальників звертаються з вимогами до банків-кредиторів щодо перерахунку іпотеки за курсом долара, актуальним на день підписання договору. Наприклад, валютні іпотечники Райффайзенбанку, які проводили акцію протесту через відмову банку задовольнити такі претензії. Райффайзенбанк встановлює умови перерахунку. Він можливий шляхом:

Оформлення нового цільового кредиту. Його сума обмежена залишком заборгованості за першою позикою. При цьому валютне зобов'язання конвертується в карбованцеве за внутрішнім курсом банку, що діє для продажу.
Зміна умов колишнього.

Відсоток при реструктуризації встановлюється в діапазоні 8.25 - 9.75%.

Кожне звернення клієнта з проханням перерахувати валютну іпотеку розглядається індивідуально. Позичальнику слід враховувати, що сума після перерахунку в рублі буде зафіксована, і динаміка курсу валют не матиме значення. Перерахунок провадиться за курсом, рекомендованим ЦБ РФ або за внутрішнім курсом банку, що тягне в обох ситуаціях подорожчання кредиту.

Зміни

Деякі позичальники, отримавши відмову банку перерахувати валютний іпотечний кредит у рублі, намагаються вирішити проблему через суд. Показовим у цьому сенсі виглядає рішення Пушкінського міського суду щодо перерахунку валютної іпотеки від 04.02.2015. Позичальниця зажадала від кредитора здійснити конвертацію її позики за вартістю валюти, що діяла на дату підписання договору. Пушкінський суд задовольнив вимогу.

Проте пізніше 29.06.2015 вищим Московським обласним судомцей вердикт скасовано з тієї причини, що різкі стрибки курсу валюти не є непередбаченими, і клієнт повинен припускати їх, приймаючи рішення скористатися валютною позикою. Для внесення ясності у питання перерахунку валютних позик Верховний СудРФ опублікував свою думку в , де визнав необґрунтованими вимоги позичальників щодо конвертації валютного кредиту на рубльовий за курсом валюти на дату його отримання. Його позиція зводиться до наступного:

Ризики раптового зростання та падіння вартості долара або євро позичальник бере на себе, приймаючи рішення оформити валютну позику.
Перерахунок іпотеки за курсом, що діяв раніше, означає повернення суми позики не в повному обсязі, і порушення прав кредитора.

Запитання

Як валютну іпотеку перевести до рублевої?Насамперед необхідно з'ясувати, чи банк-кредитор допускає конвертацію валюти кредиту, і якщо так, то на яких умовах. Держава надає підтримку позичальникам, які зазнають серйозних труднощів із виплатою валютної іпотеки. Постановою Уряду затверджено заходи такої підтримки. Щоб скористатися нею, необхідне дотримання умов:

позичальник чи созаемщики повинні мати громадянство РФ;
обов'язкова наявність більше одного неповнолітньої дитиниабо взятих під опіку дітей, дітей-інвалідів;
якщо встановлено інвалідність самому позичальнику;
клієнти є ветеранами війни або утримують на утриманні осіб, молодших 24 років, які навчаються за очною формою у ВНЗ;

істотні зміни відбулися платоспроможності клієнта. Необхідно враховувати, що після виплати періодичного платежу сума доходу одного члена сім'ї трохи більше двох величин прожиткового мінімуму.
зобов'язання має бути забезпечене запорукою житла, розташованого на території країни;
враховано вимоги щодо площі заставного житла;
іпотечна квартира має бути єдиним житлом клієнта;
іпотечний договір має діяти не менше року на момент звернення за перерахуванням боргу.

У порядку перерахунку іпотеки може бути укладена нова кредитна угода, може бути змінена колишня шляхом підписання про це додаткової угоди.

Центральний банк(ЦБ РФ) у своєму листі пропонує банківським структурам проводити перерахунок валютних боргів за курсом долара 39.38 руб.

У РФ працює велика кількістьбанків, які пропонують клієнтам оформити послугу рефінансування іпотеки Одним із найпопулярніших служить Ощадбанк.

Якщо виконати перекредитування кредиту цьому банку, можна отримати істотну вигоду собі. Головне у цій справі відповідати всім вимогам Ощадбанку та виконувати всі їхні умови.

Рефінансування іпотеки є оформлення позики з вигідними відсотками з метою погашення кредиту у тому банку, де діють високі відсотки.

Такий процес часто нагадує процедуру перекредитування, яка дає можливість простіше та швидше погасити відкритий раніше кредит.

Рефінансування буде вигідним лише тоді, коли різниця між відсотками в банках становить понад 2%.

Терміни кредитування можуть бути більшими 30 років.
Новий кредит оформляють у рублях.
Дане рефінансування дає змогу погасити іпотеку та інші споживчі кредитиякі об'єднуються в один.
Залежно від мети позики клієнти мають можливість отримати відсотки у розмірі від 9,5% .
Відсутні комісії з кредиту.
Громадянам не потрібно отримувати схвалення від іншого банку оформлення рефінансування. Головне у справі бажання позичальника змінити банк.
Кожна заявка громадянина розглядається індивідуально.
Якщо інформація про кредит міститься в БКІ, і вона вказана правильно, то приносити довідку про залишки боргу не потрібно.
Позичальники можуть оформити рефінансування разом із іншими позиками. Все погашатиметься в рамках одного кредиту. Погашення іпотеки є обов'язковою умовою для оформлення рефінансування.
Точну суму виплат клієнти мають можливість самостійно розрахувати за допомогою кредитного калькулятора на сайті банку.

Умови рефінансування іпотеки в Ощадбанку (ДомКлік проект Ощадбанку)

Клієнт може запросити у банку суму, яка не перевищує 80% ціни придбаного в іпотеку житла.

Ця вартість не повинна бути більшою за залишок боргу за позикою. Мінімальна сума для перекредитування у банку становить 500 тис. рублів. Клієнти можуть розраховувати на 5 млн. рублів для погашення іпотеки, 1,5 млн. рублів для оплати карток та інших кредитів, а також 1 млн. рублів для індивідуальних цілей.

Ощадбанк виставляє клієнтам вимогу добровільно застрахувати своє життя та здоров'я. Якщо громадяни не захочуть цього робити, банк нараховує їм 1% до ставки.

Що пропонує Ощадбанк фізичним особам за програмою рефінансування

об'єднати кілька кредитів на один і перевести все в Ощадбанк;
зменшити боргове навантаження за рахунок зменшення суми щомісячних платежів;
отримати зручності обслуговування, тому що тепер позичальникам потрібно буде платити лише один платіж;
оформити додатково 1 млн. рублів на свої потреби під іпотечну ставку, що набагато економніше споживчого кредиту;
проводити перекредитування навіть згоди першого кредитора;
змінити кредит із іноземної валюти на російські рублі.

Слід проводити рефінансування лише після повернення ПДФО з відрахування на квартиру та після повернення відсотків за іпотекою.

В іншому випадку у клієнтів виникнуть неприємності з податковою інспекцією. Найбільше це стосується тих випадків, коли клієнт рефінансує іпотеку з іншими кредитами.

Ощадбанк дає можливість громадянам рефінансувати іпотеку та інші позики різних банківських установах.

За допомогою програми «Рефінансування» клієнти можуть розраховувати на перекредитування одного іпотечного кредиту та до 5 інших кредитів:

споживчого кредиту;
автомобільного кредиту;
кредитної картки;
картки з овердрафтом.

Ощадбанк дозволяє оформити перекредитування під заставу квартири. Також можна надати заміську ділянку з будинком.

Вимоги та умови рефінансування

У Ощадбанку є особливі умови кредитування, яким проводитися перекредитування іпотеки. Якщо чітко їм відповідати, можна отримати вигідне рефінансування без великих переплат.

Основними вимогами до застави є:

Нерухомість має бути повністю побудована. Якщо на руках немає документів про право власності, то провести рефінансування не можна.
Квартира мусить бути у заставі іншого банка. Після повного погашення боргу протягом 2 місяців нерухомість має бути переписана на Ощадбанк.
Якщо у громадян є інша нерухомість, яка не має обтяження, то клієнти можуть її віддати як заставу до Ощадбанку, щоб виконати рефінансування іпотеки. Це питання буде актуальним, якщо оплачуваний об'єкт не буде повністю побудований і введений в експлуатацію.

Основними вимогами до кредиту є:

Відсутність прострочення кредиту за останній рік. Банк дозволяє проводити перекредитування, якщо прострочення було терміном від 3 до 5 днів.
Видача позики більше 6 місяців на момент подання заявки.
До погашення кредиту залишається понад 3 місяці.
Якщо клієнти бажають провести рефінансування кредиту, виданого Ощадбанком, позичальникам потрібно звертатися з документами в регіональне відділення.

Розраховувати на перекредитування можуть громадяни, які відповідають вимогам:

мають громадянство РФ;
мають вік 21-75 років;
мають стаж на останньому місці роботи понад півроку;

Другий чоловік під час оформлення кредитного договору обов'язково ставати созаемщиком, якщо інші пункти були прописані у тому шлюбному договорі.

Рефінансування валютної іпотеки у рублях

Програма з перекредитування валютних іпотечних договорів почала діяти у 2015 році, коли відбувся різкий стрибок курсу доларів та євро. На той час клієнтам банку довелося переплатити вдвічі більше. Пізніше Ощадбанк встановив пільговий курс, яким долари та євро в іпотечних договорах конвертувалися в національну валюту. Наразі ситуація в країні нормалізувалася, але дана програмадіє й надалі.

Як рефінансувати іпотеку?

Щоб виконати перекредитування іпотеки, клієнти зобов'язані надати до банку наступний перелік документів:

заяву встановленого зразка;
ксерокопію паспорта;
довідку як підтвердження реєстрації;
папери, що підтверджують платоспроможність позичальників (копія трудової книжки, довідка від роботодавця);
після схвалення заявки протягом 2 місяців зобов'язані надіслати документи від заставника.

Розгляд заяви банком проводитиметься протягом двох днів. При отриманні схвалення між сторонами підписується договір і гроші перераховуються на розрахунковий рахунок іншого банку.

Переваги рефінансування іпотеки в Ощадбанку

Чому можуть відмовити у рефінансуванні?

Багато банків часто йдуть назустріч клієнтам, які бажають провести рефінансування. Але існують такі ситуації, коли позичальники можуть отримати відмову у отриманні коштів.

Які причини можуть бути:

Перекредитування не може відбуватися, якщо людина має судимість чи зіпсовану кредитну історію.
Позичальник може отримати відмову у рефінансуванні, якщо не минуло ще півроку з моменту оформлення кредиту.
Перекредитування не проводиться, якщо у позичальника зменшився дохід або з'явилися додаткові утриманці.
Якщо людина перейшла на нову роботута має на ній невеликий трудовий стаж.

Додаткова інформація

Клієнти мають можливість достроково погасити свій кредит за допомогою подання заяви до банку.

Додаткових виплат або штрафів у даному випадкуне передбачено. Якщо позичальники затримуватимуть платежі, то на підставі договору їм буде нараховано неустойку у розмірі 20% на рік. Розраховуватиметься вона щодобово аж до повного погашення.
Подавати заявку до банку можна за адресою своєї реєстрації або за місцем реєстрації компанії, де працює позичальник. Розгляд заявки триває 2 дні, але іноді цей період може бути подовжено на строк до 6 днів.

Ощадбанк є вигідною кредитною організацією оформлення кредитів. Саме тому багато громадян обирають даний банкдля рефінансування іпотеки

Підбиваємо підсумки

На закінчення можна зробити кілька основних висновків:

Якщо грамотно провести перекредитування, то позичальник може вирішити багато своїх проблем. Збільшення періоду кредитування дає змогу зменшити щомісячні платежі.
Зручність рефінансування полягає в тому, що клієнти можуть змінити валюту та відсоткову ставкуза кредитом.
Громадяни, які мають кілька позик або у них у останнім часомбуло зменшено матеріальний достаток, рефінансування стане чудовою можливістю вчасно погашати всі платежі, щоб стати боржником.

Зараз послугу рефінансування пропонують багато банків, але в Ощадбанку можна помітити найнижчі відсоткові ставки та лояльні умови.

Процес оформлення та розгляду заявки проводитиметься в мінімальні терміни, що дуже зручно.

Для зниження фінансового навантаження у зв'язку із раптовим зниженням вартості рубля позичальники валютної іпотеки мають право скористатися схемою рефінансування позики, оформленої в іноземній валюті. Переоформлення позики в рублевий еквівалент може стати єдиним виходом із становища, яке загрожує втратою житла.

Загальні поняття

З 2019 року проблема валютної іпотеки загострилася через падіння рубля. У 2019 році питання залишається актуальним і не перестає турбувати ні самих позичальників, ні банки-кредитори, ні уряд РФ.

Взяті в доларах та євро кредити перетворилося для росіян на непідйомну ношу, причому майбутнє, як і раніше, неясно.

Фінансові аналітики нічим порадувати не можуть, а девальвація російського рубля продовжується. Саме тому рефінансування стає єдиним способом зберегти нерухомість.

Позичальникам валютної іпотеки нелегко за нинішніх умов, проте банк-позичальник не менше зацікавлений у благополучному вирішенні ситуації.

Тому практика переоформлення кредиту як у тій же кредитно-фінансовій установі, так і в строні сьогодні досить поширена.

Що це таке

Незважаючи на те, що перекредитування валютної іпотеки відноситься до нових послуг, що з'явилися на фінансовому ринку у зв'язку з негативними наслідкамирублевих «стрибків», схема відразу стала затребуваною.

Російські закони про іпотеку дозволяють здійснювати перекредитування, оскільки дозволяють змінювати умови зобов'язань кредитуючого перед заставоутримувачем.

Переоформити валютний кредит на рублевий у 2019 році можна в багатьох великих російських містах, у тому числі Челябінську, Нижньому Новгороді, Єкатеринбурзі, Санкт-Петербурзі, Казані, Новосибірську Однак не всі банки надають таку послугу.

Тому перш ніж розпочати процедуру, слід врахувати два моменти:

Суть рефінансування полягає в тому, щоб замість валютного оформити новий карбованцевий кредит. Його сума перекриватиме борг за першою позикою.

Такий варіант вигідний, проте треба розуміти, що сума позики не обмежиться лише борговим зобов'язанням новому кредитору. Позичальнику доведеться зазнати додаткових витрат.

Останні зміни щодо проблеми рефінансування пов'язані з двома нововведеннями:

Інакше кажучи, часом позичальники можуть скористатися державної підтримкою.

Хто може розраховувати

Переоформити валютну іпотеку зможуть росіяни, які мають надання позики у валюті. Сьогодні вони змушені оплачувати свої борги за вкрай невигідним курсом.

Розраховувати на рефінансування зможуть такі категорії позичальників:

мають прострочення платежів;
що шукають більш вигідну ставку за кредитом;
відповідні умови програми допомоги Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК).

У деяких банках розроблено додаткові умовипільгового перекредитування з урахуванням додаткових соціальних факторів— неповнолітні діти, втрата годувальника, утримання та ін.

Куди слід звертатися

Зростання заборгованості за валютним кредитом не вигідне насамперед банкам. Якщо фінансово-кредитна установа не отримує із позичальника грошей, втрачається сенс його роботи.

Тому при виникненні проблем погашення валютних позик банки можуть надати деякі заходи підтримки клієнтів:

Для благополучного вирішення питання слід насамперед звернутися до банку, який видав перший кредит — це найпростіший і найвигідніший варіант.

Якщо умови рефінансування та ставка влаштовують, то процедура переоформлення пройде легше — банк-кредит уже має всі необхідні відомості і про позичальника, і житло.

Якщо банк не може сам надати задовільні умови для заміни валютного договору рублевим або взагалі не здійснює переоформлення за такою схемою, потрібно звернутися до іншого банку, який працює з «чужими» клієнтами за цим напрямом.

Список банків, у яких можна отримати послугу рефінансування валютної іпотеки, виданої іншими банківськими організаціями:

ВТБ 24.
Ощадбанк.
Газпромбанк.
ЮніКредитБанк.
Раффайзенбанк.
Росбанк.

Умови надання послуги з рефінансування валютних позик є різними.

Рефінансування валютної іпотеки у рублі

Послуга валютного рефінансування дозволяє суттєво знизити суму кредитних виплат за наявною позикою.

Це вигідно і позичальнику, і банку, оскільки навіть невелика різниця у півтора відсотка забезпечує велику економію «живих» грошей, особливо якщо йдетьсяпро погашення валютної позики.

Щоб вирішити питання, клієнт повинен звернутися до свого банку, де була оформлена валютна іпотека, з можливості рефінансування позики в рублі. Заявку буде розглянуто за встановленим банком регламентом.

Якщо договором передбачена можливість звернення до іншої організації, можна подати заяву й у інший обраний банк. Потрібно подати інформацію про суму заборгованості, заставний об'єкт та платоспроможність.

Обов'язкові умови

Російські банки, які надають послугу з рефінансування валютних іпотечних позик, розробили власні програми з клієнтом.

Сьогодні отримати позитивне рішення щодо питання можна буквально за два-три дні, якщо клієнт відповідає умовам конкретного банку.

Серед обов'язкових умовможуть бути такі:

Якщо обов'язкових умов дотримано, то переоформлення боргу здебільшого можливе.

Проте кожна кредитно-фінансова установа має свої додаткові умови:

Показники	Опис
МТС-банк	надає ставку рефінансування у розмірі від 13 до 14 відсотків залежно від терміну користування кредитом, але не менше ніж 18 місяців. При цьому об'єкт застави може бути будь-яким
«ДельтаКредит»	пропонує спеціальні умови за програмою АІЖК - зниження розміру боргу від 10 до 20 відсотків (для окремих соціальних категорій), фіксована ставка на весь термін нового кредиту під 10 відсотків річних, додаткове зниження відсоткової ставки за наявності дітей та ін.
Росбанк	також працює по соціальним програмамІАІЖК, знижуючи заборгованість для окремих категорій позичальників у карбованцевому еквіваленті на 30 відсотків, але не більше 1 млн 800 тис. рублів за основною сумою боргу. Для всіх інших клієнтів при рефінансуванні встановлено ставку 12 відсотків річних
Абсолют Банк	встановив суму конвертації долара лише на рівні 65 рублів, для батьків неповнолітніх дітей – 57 рублів, і навіть 12-процентрую ставку по карбованцевому кредиту після рефінансування. Можливе повне погашення суми боргу на вигідніших умовах
ЮніКредит Банк	вирішує всі питання щодо позик та реструктуризації заборгованості в індивідуальному порядку
СМП Банк	встановив ставку на рівні 13 відсотків незалежно від термінів кредитування за рублевою позикою при рефінансуванні валютної іпотеки
Банк Москви	при рефінансуванні іпотеки, взятої у швейцарських банках чи ієнах, переоформлює кредит у рублі, проте житло позичальника переказує на свій баланс із правом символічної оренди (тисяча рублів на місяць). діє не більше трьох років, протягом яких позичальник може отримати новий кредитний продукт та викупити житло

Що це дає можливість знизити борг по залишку кредиту на 10 відсотків (але не більше 600 тис. руб.), Отримати зниження суми сплати на 50 відсотків, розмір ставки рефінансованого валютного боргу - 12 відсотків.

Важливо, що більшість банків не переоформлюють валютні позики, якщо борг становить понад 70 відсотків вартості житлового об'єкта, взятого в іпотеку.

Деякі фінансові організації умовою угоди роблять відсутність прострочень і розташування житла біля присутності банку.

Наявність свідоцтва

Одна з обов'язкових умов рефінансування – наявність на руках та позичальника оформленого відповідно до російським законодавствомпро право власності на іпотечне житло

Однак рефінансування у ряді випадків неможливе, особливо якщо йдеться про придбання житла у новобудовах.

Так, якщо іпотека видана на квартиру з будинку, що будується, то перекредитувати її неможливо, адже реєстраційне свідоцтво на таке житло відсутнє.

Логіка проста – немає свідоцтва про реєстрацію права – немає предмета застави. Цей нюанс є одним із найбільш суттєвих у числі обов'язкових банківських вимог.

Відсутність заборони

Інший не менш важливий момент, який може вплинути на негативне вирішення питання про рефінансування – це наявність або відсутність заборони на проведення перекредитування в іншій банківській установі. Таке становище прописується у банківському договорі.

Сьогодні досі існує практика фактичної заборони рефінансування. Вона може виражатися у прямому вказівці на неприпустимість процедури, але бути непрямою.

Наприклад, якщо для підтвердження платоспроможності за валютним і карбованцевим кредитом потрібно вказати різні суми (для позики в рублях, наприклад, рівень має бути вищим).

Що належить позичальнику

Алгоритм дій при переоформленні кредиту з валюти на рублі передбачає кілька етапів:

подання заявки;
збирання документів;
укладання нового іпотечного договору.

Банк, в якому буде відкрито нову кредитну лінію, вимагатиме переоформлення ключових документів:

Крім того, знадобиться нотаріальне посвідчення договору та держреєстрація квартири. Отже, доведеться понести додаткові витрати.

Переоцінка платоспроможності

Документ, що підтверджує платоспроможність клієнта, – основний для будь-якої іпотеки, валютної чи карбованцевої. На його підставі проводиться розрахунок процентної ставки та строку дії кредитної пропозиції.

При рефінансуванні позики в іншій кредитній установі надавати таку доведеться обов'язково, при взаємодії з банком, який видав перший кредит у валюті – на вимогу.

Переоцінка платоспроможності провадиться на підставі наступних документів:

Чим більша сума підтвердженої платоспроможності, тим вища ймовірність благополучного рішення за заявкою та вигідніші умови для позичальника.

Якщо позичальник не працює, то банківська виписка про наявність на великої сумигрошей може врятувати ситуацію. Важливо, щоб за рахунком протягом певного терміну (як правило, піврічного) проводилися прибутково-витратні операції.

Крім довідки про доходи, банк може запросити копію. трудовий книжки, ІПН, відомості про раніше погашені кредити.

Ринкової вартості

Неодмінна умова переоформлення валютного кредиту - повторна оцінка ринкової вартості заставного об'єкта нерухомості.

І тому потрібно вдатися до послуг експертних організацій чи акредитованих у банку ліцензованих оцінювачів.

Закон не обмежує позичальника у його праві самостійно обрати експерта. Проте банки зазвичай мають внутрішні списки організацій, які здійснюють оцінку, і приймають висновок лише від них.

Позичальнику вигідніше погодитися з умовами банку та вибрати організацію чи експерта з банківського списку оцінювачів, ніж отримати відмову.

Слід врахувати, що за російським законам страхова сума, зазначена в договорі іпотеки, не повинна бути вищою за реальну ринкову вартість заставного житла.

Саме тому проводиться обов'язкова оцінка як валютного, так рублевого кредиту.

Повторне страхування

У разі рефінансування валютної іпотеки доведеться повторно застрахувати житло, переоформивши страховий поліс. Проблема в тому, що за умовами договору страхувати нерухомість потрібно в тій самій валюті, що й отримувати гроші.

Таким чином, переоформлення валютного кредиту на рублевий вимагатиме укладання нового страхового договору зі значно більшою сумою страховки.

Якщо страховик акредитований в іншому банку, банк може відмовитись прийняти страхове свідоцтво.

Краще відразу розірвати колишній договір страхування та оформити новий, звернувшись до страхової компанії, з якою гарантовано працює новий кредитор.

Якщо в першому договорі страхування передбачено повернення страхової премії, то можна отримати суму за період сплаченої, але не отриманої послуги. Для цього потрібно взяти у першому банку документ про погашення валютного кредиту.

Сума страховки при рефінансуванні складе від одного до двох відсотків вартості оцінки.

Оплата комісії

До додаткових витрат, які понесе клієнт при переоформленні валютної іпотеки, належить і оплата суми комісії банку. Вона може бути досить істотною, і до цього теж потрібно підготуватися.

Справа в тому, що деякі банки беруть плату за розгляд заявки – так звану комісію. Вона може становити від одного до двох відсотків від суми нової позики. Стягується за видачу коштів за програмою рефінансування.

Вищий відсоток

Існує важливий нюанс, що також позначається на кінцевій сумі виплат з обслуговування нового кредитного договору.

Після видачі карбованцевого кредиту має пройти деякий час, доки буде офіційно зареєстровано новий договір іпотеки.

На період реєстрації нового договору до моменту закінчення процедури багато банків призначають вищу відсоткову ставку за кредитом.

Як тільки іпотека буде наново зареєстрована на законних підставах, розмір ставки буде знижено до розмірів, зазначених в основній програмі рефінансування.

Відео: як домогтися рефінансування валютної іпотеки

Основні нюанси

Додаткові витрати, пов'язані з переоформленням валютного договору можуть істотно збільшити суму відсотків за кредитом. Витрати ще більше збільшаться, якщо у переоформленні візьмуть участь посередники.

Але тільки в тому випадку, якщо він був цільовим на житло.

Однак при рефінансуванні змінюється цільове використання позикових коштів — вони виробляються на погашення валютного кредиту, а чи не на купівлю іпотечного житла. Саме тому право на податкове відрахування втрачається.

Процедура переоформлення включає кілька етапів:

Показники	Опис
Додатково для рефінансування валютного боргу мають бути подані довідки про суму заборгованості перед першим банком-кредитором, а також витяг банку про стан рахунку	це так званий основний пакет документів, який подається одночасно із заявкою
Якщо вона буде схвалена	банк видасть список інших документів, які будуть потрібні для проведення процедури переоформлення іпотеки за карбованцевим курсом. Це другий етап перевірки, на підставі якої буде прийнято друге рішення — чи влаштовує банк фінансове становище позичальника щодо платоспроможності, а також ліквідність житла.
Якщо рішення позитивне	то складається повідомлення, яке необхідно передати первинному банку-кредитору. Договір переглядається, призначається строк повного розрахунку валютної заборгованості. Зазвичай це дата чергового платежу за чинним графіком
Банк, який погодився закрити валютну іпотеку та відкрити рублеву кредитну лінію	переказує кошти на первинного кредитора (хоча допускається і передача готівки)
Останній етап	оформлення держреєстрації іпотеки з переходом прав на заставне майно

Якщо первинний банк-кредито має спеціальну програму реструктуризації взятої раніше валютної іпотеки, простіше користуватися його послугами. Цей варіант менш клопіткий і вигідніший з погляду тимчасових і фінансових витрат.

Чим регулюється

Проблема реструктуризації сум валютної іпотеки докладно розглянута в офіційному листіБанку Росії:

Перехід прав на майно, що купується, прописаний у Федеральному законі:

Податковий вирахування з ПДФО на житло підтверджено листом ФНП:

Для пом'якшення фінансового вагітності на людей, які оформили для купівлі житла валютну іпотеку, поруч російських банків спільно з урядом РФ розроблено спеціальні програмирефінансування.

Завдяки цьому у позичальників, які потрапили у складне становище, з'являється можливість вийти із складної ситуації, викликаної падінням рубля, з найменшими втратами.

Рефінансування іпотеки робиться тоді, коли з тих чи інших причин клієнт не здатний регулярно виплачувати кредит. Фінансові установи переглядають умови платежів, відсоткові ставки, валюту. Які методи рефінансування іпотеки доступні позичальникам?

Курс долара та іпотека: у якій ситуації опинилися позичальники?

Багато позичальників брали іпотеку у валюті ще задовго до різкого падіння курсу рубля у 2014 році. Внаслідок девальвації вітчизняної грошової одиниці знизилися ціни на нафту. Рекордний курс долара у грудні 2014 року становив 80 р., а євро – 100 рублів.

Для стабілізації ситуації Центральний Банк установив офіційний курс 61,76 рублів за 1 долар США та 68,75 рублів - за 1 євро. Все ж позичальники опинилися в дуже складній ситуації. Фактично люди повинні щомісяця сплачувати кредитні внески майже вдвічі більше, ніж раніше. Якщо до падіння курсу рубля відсоткова ставка іпотек в іноземній валюті становила близько 2%, то цей показник збільшився до 10%.

Деякі банки перейшли на іпотечні кредити лише у рублях, у тому числі і Ощадбанк Росії. Уряд пообіцяв 4,5 млрд. рублів на підтримку тих, хто взяв іпотеку в доларах. Центральний Банк запропонував фінансовим установам рефінансувати такі кредити, отримані до 01.01.2015 року, за курсом 39,38 рублів за долар.

Якщо банки прислухаються до думки ЦБ, то виграють як позикодавці, і боржники. Наприклад, іпотека бралася під 11 відсотків на рік на 15 років. Відповідно до пільгового курсу зі ставкою 21 відсоток за рік можна навіть скоротити розміри щомісячних платежів. Паритету варто очікувати при ставці 21,8% річних у рублях. Незважаючи на різке зростання долара, позикодавці не припиняють видачу іпотек. Банки курс валют встановлює найчастіше відмінний від ЦБ. Саме це не дозволяє стабілізувати ситуацію на іпотечному ринку.

Існують такі найпоширеніші способи доларової іпотеки:

Продовжити чи скоротити термін позики.
Взяти новий кредит у фінансовій установі та погасити поточний доларовий.
Змінити валюту на погашення іпотеки. Фахівці вважають, що подібна маніпуляція дозволить зменшити витрати та не втрачати гроші у процесі конвертації.
Зменшити кредитні ставки. Найчастіше відсоткову ставку банки знижують клієнтам із постійним доходом, але за умови скорочення терміну погашення позики.
Зменшити суми щомісячних виплат. Це найневигідніший спосіб рефінансування. З одного боку, зменшується навантаження бюджету боржника, але водночас продовжується термін кредиту. Як результат – доведеться платити далі. У результаті сума переплати буде більшою, ніж до рефінансування іпотеки.

Що пропонують банки боржникам за іпотечними доларовими кредитами?

Іпотека та зростання долара пов'язані між собою пропорційно.

Процентна ставка завжди нижча, ніж при позиці в рублях. До кризи ставки для кредитування у доларах становили до 9 відсотків, а у національній валюті – приблизно 12-14%. Нині ж ситуація змінилася відповідно: 11-12% – у доларах та від 20 відсотків – у рублях.
Долар завжди вважався найстабільнішою валютою у світі. Щодо інших грошових одиниць він поводиться більш менш стабільно. Курс рубля коливається то вгору, то вниз.
Валютна іпотека є найбільш вигідною, якщо планується закрити кредит у короткі терміни.
Якщо зарплата нараховується у валюті – не доведеться втрачати гроші під час конвертацій.
Головний мінус валютної іпотеки полягає у змінах курсу долара щодо рубля. Коливання курсу іноземної валюти може значно підвищити суму щомісячного платежу позичальника у перерахунку національну грошову одиницю.
Якщо позичальник отримує дохід у вітчизняній валюті – треба бути готовим до витрат, які під час обміну рублів на долари. Комісійні за конвертацію рублів у долари/євро стануть додатковими витратами обслуговування кредиту.
Пропозиції банків із валютними програмами кредитування обмежені. Багато фінансових установ відмовилися від надання клієнтам іпотеки в іноземній валюті.

Якщо іпотеку було взято досить давно і залишилося невелика сумадо кінця виплати, то швидше за все краще по можливості розрахуватися відразу, не змінюючи валюти.
Пропозиція знизити відсоткову ставку найвигідніше прийняти в тому випадку, коли різниця складатиме від 1-3%.
Якщо планується - варто заздалегідь прорахувати альтернативу в рублях, визначивши курс, який вирівнює умови в обох випадках. Це дасть можливість контролювати «дохід» від валютної іпотеки та правильно оцінити ситуацію, коли курс поповзе вгору.
Банк має повне право реалізувати нерухомість боржника у судовому порядку. Якщо почався судовий процесміж кредитором та позичальником, то суд може стягнути заборгованість за рахунок заставного майна – квартири/будинки. Помешкання продадуть на відкритому аукціоні. Перед ухваленням рішення суд дасть відстрочку боржнику для виконання зобов'язань за договором. Якщо клієнт за наданий судом термін задовольнить вимоги кредитора – заява про стягнення буде відкликана банком.
Банк може як відхилити, і задовольнити заяву про рефінансування іпотеки. В умовах нестабільності курсу долара переведення заборгованості в рублі залишається чи не єдиним виходом. Процедура рефінансування у багатьох банках матиме такі наслідки:

процентна ставка стане вищою;
боржник зазнає додаткових витрат у процесі переоцінки майна;
знову доведеться пройти адеррайтинг – процедуру схвалення іпотеки;
деякі банки можуть вимагати комісію, доведеться заплатити за страхування та переоформлення застави.

6. При судовому розгляді щодо стягнення заборгованості по іпотеці в 99% випадках клієнта очікує програш справи. Якщо нерухомість реалізовуватиметься, то її вартість на аукціоні буде, як правило, набагато нижчою від ринкової ціни.

7. Якщо клієнт має сумніви: чи брати іпотеку в доларах, головний орієнтир – у якій валюті виплачується йому зарплата. Якщо в рублях, то варто задуматися, чи буде подібний кредит вигідним.

Можливо, буде корисно почитати: