Temeljna kategorija pri določanju nepremičnine je. Nepremičnine: kakšna je definicija v zakonu

Člen 130 Civilnega zakonika Ruske federacije obravnava nepremične in premične stvari. Glede na članek obstaja več vrst nepremičnin:

Zemljišča, območja podzemlja, pa tudi vse, kar je trdno povezano z zemljo. Zakonodajalec je sem vključil zgradbe, objekte in nedokončane gradbene objekte. Posebnost– teh predmetov ni mogoče premakniti brez nesorazmerne škode za njihov namen (1. odstavek, 1. člen, 130. člen Civilnega zakonika Ruske federacije).
Nastanitev, nestanovanjske prostore, pa tudi parkirna mesta (mesta za postavitev vozil), če so meje takih prostorov, delov stavb ali objektov opisane v skladu z zahtevami zakona o katastrskem vpisu (3. odstavek, 1. odstavek, 130. člen Civilnega zakonika). zakonik Ruske federacije).
Letala, morska plovila, plovila za plovbo po celinskih vodah, ki so predmet državne registracije. Takšni predmeti so bili v to kategorijo uvrščeni po sili zakona in ne po svoji naravi. Članek je navajal, da lahko po zakonu v isto kategorijo spada tudi druga lastnina (2. odstavek, 1. odstavek, 130. člen Civilnega zakonika Ruske federacije).

Tako se v zakonu definicija nepremičnine povezuje s pojmom nepremičnine. Če premoženje ne spada v prve tri kategorije, se prizna kot premičnina (odstavek 2 člena 130 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Lani so v eno izmed kategorij dodali tudi avtomobilske prostore. Da lahko lastnik pridobi lastništvo parkirnega mesta, morajo biti meje tega mesta označene:

v tlorisu,
fizično z ustreznimi oznakami.

Vrste nepremičnin

Naš civilni zakonik razlikuje pojem nepremičnine po sili zakona in nepremičnine po sili narave. Umetnost. 130 Civilnega zakonika vsebuje tako navedbo, da lahko zakonodajalec, če želi, načeloma razglasi za nepremično stvar absolutno kateri koli predmet, ki je fizično lahko premičen, na primer ladje, letala, plovila za plovbo po celinskih vodah so bili naenkrat prijavljeni s strani našega zakonodajalca kot nepremičnino.

Nepremičninski predmeti so po naravi zemljišče, zgradbe, strukture in drugi predmeti, ki so neločljivo povezani z zemljiščem. Nepremičnine so po naravi zelo jasno razdeljene na dve vrsti: naravne nepremičnine, ki so nastale same od sebe, predvsem zemljišča, in nepremičnine, ki jih je ustvaril človek: zgradbe, strukture, ki so nameščene na mestu ali zgrajene pod strani, je to umetna nepremičnina.

Registracija nepremičnine v Enotnem državnem registru nepremičnin

Lastništvo je potrebno vpisati, da lahko predmet, ki spada med nepremičnine, uporabljamo, vključno z določenimi transakcijami z njim. V skladu z zakonom morajo biti pravice do take lastnine registrirane (člen 131 Civilnega zakonika Ruske federacije). Nastanek take pravice, morebitne spremembe ali omejitve, prenos ali odpoved se evidentirajo. Zahteva obvezne registracije velja za pravico do:

lastništvo nepremičnine;
gospodarsko upravljanje;
operativno vodenje;
dosmrtno dedno lastništvo;
trajna uporaba;
drugačne narave v primeru neposredne zahteve zakona.

Poleg tega so registrirane hipoteke (člen 131 Civilnega zakonika Ruske federacije). Registracijo izvaja Rosreestr, podatki o predmetu in pravicah do njega so zabeleženi v Enotnem državnem registru nepremičnin (glej zakon št. 218-FZ o registraciji nepremičnin).

Preden kupite ali najamete tak predmet, preverite v Enotnem državnem registru nepremičnin:

kdo je lastnik, to je, ali ima nasprotna stranka res pravico opravljati transakcije s to nepremičnino;
kakšne omejitve obstajajo za objekt? Na primer, ali obstaja služnost in ali je nepremičnina zastavljena?

Za pridobitev podatkov iz registra zahtevajte izpisek. Preverite tudi, ali je nepremičnina v sodnem sporu, osebno preglejte nepremičnino in preverite druga tveganja.

Oborožene sile RF o vrstah nepremičnin

Po definiciji so nepremičnina zlasti elementi, ki so trdno povezani z zemljiščem. Na podlagi te formulacije nekateri tožniki zahtevajo priznanje njihove lastninske pravice na netipičnih predmetih. Lahko bi šlo na primer za ograjo, asfaltno površino ipd. Pred spremembami zakona bi lahko zahtevali, da se gozd ali drugi nasadi priznajo kot nepremičnina, nato pa bi se zemljišče pod njimi lahko prednostno kupilo. osnova. Plenum Vrhovnega sodišča Ruske federacije je v 38. odstavku Resolucije št. 25 z dne 23. junija 2015 natančno pojasnil, kako je treba uporabiti normo 130. člena Civilnega zakonika Ruske federacije v zvezi z netipičnimi predmeti.

Sodišče je navedlo, da je stvar razvrščena kot nepremičnina bodisi po svoji naravi bodisi po sili zakona. Hkrati za priznanje nepremičnine kot nepremičnine registracija pravice do nje ni potrebna. To nam omogoča, da kot tak objekt prepoznamo na primer nedokončano stavbo. Toda da bi nedokončani objekt prepoznali kot nepremičnino, je treba na gradbišču zgraditi vsaj temelje. če govorimo o o zemljišču, na katerem je bil položen asfaltni tlak, ni znakov, ki bi takšen objekt uvrščali med nepremičnine. Ne ustreza značilnostim strukture. Oborožene sile RF so se sklicevale na 1. odstavek čl. 133 Civilnega zakonika Ruske federacije o nedeljivih stvareh.

V kasnejšem sodna praksa Vrhovno sodišče Ruske federacije ima podobno pravno stališče. Tako je vrhovno sodišče Ruske federacije v sporu o pravici do zemljišča, ki ga je kupec pridobil kot lastnik gozda, razglasilo kupoprodajno transakcijo za nično. Objekt ni izpolnjeval lastnosti nepremične stvari. V času obravnave spora gozd ni bil več priznan kot samostojna nepremičnina ().

Pošljite svoje dobro delo v bazo znanja je preprosto. Uporabite spodnji obrazec

Študenti, podiplomski študenti, mladi znanstveniki, ki bazo znanja uporabljajo pri študiju in delu, vam bodo zelo hvaležni.

Objavljeno na http://www.allbest.ru/

Ekonomika nepremičnin

Grob V.F.

1. Nepremičnine: bistvo in glavne značilnosti

2.5 Značilnosti poslovnih nepremičnin, ki ustvarjajo pogoje za ustvarjanje dobička

Testna vprašanja za samotestiranje

3. Zemljišče je osnova nepremičnine

3.1 Bistvo zemljiške parcele kot nepremičninskega objekta

3.2 Namembnost zemljišča v Ruski federaciji

3.3 Razdelitev poselitvenih zemljišč

3.4 Mestni prostor

3.5 Državni zemljiški kataster

Testna vprašanja za samotestiranje

1. Nepremičnine: bistvo in glavne značilnosti

Preučevanje predmetov in trga nepremičnin vključuje semantično (pojmovno) analizo besed in izrazov, ki odražajo njihovo bistvo. V Civilnem zakoniku Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu: Civilni zakonik Ruske federacije) so nepremičnine opredeljene pravna razmerja nepremičninski objekt kot predmet lastninske pravice. Izraz »premoženje« se razume kot skupek lastninskih pravic, ki pripadajo določeni osebi, tj. gre za materialni objekt civilnega prava, predvsem lastninske pravice. Skladno s tem pojma »nepremičnine« in »nepremičnine« opredeljujejo pravna razmerja lastnine (nepremičnine), tj. niz pravic do nepremičnine. Delitev predmetov na nepremičnine in premičnine (1., 2. člen 130; 1., 2., 4., 6. člen 131. člena; 132. člen Civilnega zakonika Ruske federacije) je bila izvedena tudi na podlagi razlogov, povezanih z pravica (zakon), in ne v skladu s svojim fizičnim bistvom.

" Nepremičnina je vsaka lastnina, ki jo sestavljajo zemljišče ter zgradbe in objekti na njem.«

"... Nepremičnina je nepremičnina po svoji naravi, ali po namenu, ali po predmetu, ki mu pripada."

"Nepremičnine so nepremičnine in vsa opredmetena lastnina. Vključuje vso opredmeteno lastnino pod zemeljsko površino, nad njeno površino ali pritrjeno na zemljo."

"Nepremičnine so po zakonu priznane kot zemljišča in vse vrste zemljišč, hiše, obrati, tovarne, trgovine, vse vrste zgradb in praznih dvorišč, pa tudi železnice."

V vseh zgornjih definicijah govorimo o zemlji in vsem, kar je z njo neločljivo povezano.

V 19. stoletju V Rusiji sta bila razširjena koncepta posestva in posestva, ki sta bila opredeljena kot lastnina ali osebna lastnina v obliki zemljiške lastnine lastnika zemljišča, običajno s posestvom. V sovjetskem gospodarstvu pojem nepremičnine ni bil uporabljen, znano je bilo le, da so "nepremičnine (v fevdalnem in meščanskem pravu) zemljišča, kapitalske zgradbe, strukture in nekateri drugi predmeti, ki stojijo na njih."

IN sodobna teorija in prakso nepremičninskega trga v ZDA obstajajo pojmi, kot so fizični objekt (nepremičnina) in pravna razmerja (stvarne pravice), povezana z nepremičnino (nepremičnina).

V skladu s tem je v ruskem jeziku, če govorimo o fizičnem bistvu nepremičnine, treba uporabiti pojem "nepremičnina", če pa mislimo na pravna razmerja (posest, uporaba, razpolaganje, tj. lastnina), pravilneje bi bilo uporabiti izraza »nepremičnine« ali »nepremičnine«.

resničen -- resničen, resničen, resničen, naraven, ne ponarejen, neponarejen (ekonomski), resničen (pravni, ekonomski), nepremični (filozofski), material, material (posebno resničen (pravni), materialni (matematični) .), resničen, pravi;

posest - posest, posest, lastnina, stanje;

premoženje - lastnina, lastništvo, lastnina, kakovost.

1.1 Razvrstitev materialnih predmetov med nepremičnine

Pred uvedbo prvega dela civilnega zakonika Ruske federacije v domači ekonomski teoriji in gospodarski praksi ni bilo pojma nepremičnine, uporabljal pa se je koncept osnovnih sredstev. Izločitev zemlje iz okvira blagovno-denarnih odnosov je povzročila preoblikovanje pojma »nepremičnine« v koncept »osnovnih sredstev«. Osnovna sredstva vključujejo predmete za proizvodne in neproizvodne namene (zgradbe, objekti, stanovanjski prostori, stroji, oprema, odrasla delovna in produktivna živina, trajnice), ki v svoji naravni obliki delujejo in se uporabljajo v narodnem gospodarstvu za številne namene. let in v celotni življenjski dobi ne izgubijo svoje potrošniške oblike. Osnovna sredstva (brez strojev in opreme) -- komponento nepremičnine - so ožji pojem, saj se zemljišča ne upoštevajo kot del osnovnih sredstev.

Civilni zakonik Ruske federacije (člen 130) - določa, da nepremičnine vključujejo zemljišča, podzemne parcele, izolirana vodna telesa in vse, kar je trdno povezano z zemljo, predmete, katerih premikanje brez nesorazmerne škode in spremembe namembnosti ni mogoče, vključno z gozdovi. , trajnice, zgradbe, strukture.

Tako je posebna značilnost nepremičnine njihova neločljiva povezanost z zemljo, kar pomeni njeno pomembno vrednost (hkrati se tudi same zemljiške parcele štejejo za nepremičnine). Brez povezave z zemljišči nepremičninski predmeti izgubijo svojo običajno namembnost in se pocenijo.

Tako se za nepremičnino ne štejejo drevesa, vzgojena v posebnih drevesnicah ali hiše, namenjene rušenju. zemljiški kataster nepremičnin

Nepremičnine lahko razvrstimo glede na izvor:

ustvarila narava brez človekovega posredovanja;

je rezultat človeškega dela;

ustvarjene s človeškim delom, vendar tako močno povezane z naravno osnovo, da ne morejo delovati ločeno od nje.

Eno od nerešenih vprašanj ostaja uvrstitev objektov, ki niso v neločljivi povezavi z zemljiščem, med nepremičnine, čeprav jih je precej težko ločiti od tega zemljišča. Govorimo zlasti o kipih, težkih več ton, ki niso pritrjeni na temelj, ali zgradbah, nameščenih na površini zemlje na blokih.

Nekatere vrste nepremičnin je mogoče zakonito spremeniti v premičnine. Tako na primer gozdovi in trajnice po definiciji sodijo med nepremičnine, posekan les pa je že premičnina.

Oprema, ki se nahaja v zgradbah in objektih (ogrevanje, oskrba z vodo, kanalizacija, električna oprema, dvigala, rešetke, druga kovinska vrata), se nanaša na predmete, ki niso povezani s tlemi. Ker pa je postal sestavni del nepremičnine, je treba v primeru transakcije s tem predmetom podrobno opisati vso opremo, ki je v njegovi sestavi.

Nepremičnine vključujejo tudi podjetja kot premoženjske komplekse.

Zakon ne določa obveznega seznama elementov, vključenih v premoženjski kompleks. Premoženjski kompleks praviloma vključuje premoženje, ki je potrebno za delovanje proizvodnje.

V praksi gospodarske dejavnosti se nepremičninski kompleks obravnava kot niz nepremičninskih objektov, ki pripadajo enemu lastniku, vključno z zemljiško parcelo (ali več parcelami) z nizom funkcionalno povezanih zgradb, objektov, prenosnih naprav, tehnološke opreme in predvidenih za gospodarske dejavnosti.

Premoženjski kompleks vključuje premoženje, ki je potrebno za delovanje proizvodnje.

Pri opravljanju gospodarskih dejavnosti je pomembno vedeti, po kakšnih merilih se premoženjski kompleks lahko ali ne prizna kot podjetje. Če je odtujeni nepremičninski kompleks primeren za opravljanje dejavnosti, tj. tvori tehnološko enotno celoto, zaprt proizvodni cikel, ga je treba obravnavati kot podjetje, prodajo pa je treba urejati z normami civilnega zakonika Ruske federacije. Vse druge kombinacije (kompleksi) stvari, ki teh lastnosti nimajo, niso predmet navedene pogodbe. Da bi bil premoženjski kompleks prepoznan kot podjetje, mora vključevati elemente, ki poslovnemu subjektu omogočajo samostojno proizvodnjo izdelkov, opravljanje dela ali opravljanje storitev in s tem sistematično ustvarjanje dobička. Poleg tega je nabor elementov odvisen od profila dejavnosti, finančnih, gospodarskih, teritorialnih in drugih pogojev delovanja podjetja.

Podjetja kot nepremičnine, ki se uporablja za poslovne dejavnosti, ni mogoče zmanjšati na sklop opreme za proizvodnjo določenih izdelkov: da bi ga prepoznali kot podjetje, je treba proizvodni proces organizirati na podlagi premoženjskega kompleksa. Podjetje kot nepremičninski objekt je enoten premoženjski kompleks, ki vključuje ne le vse vrste premoženja, namenjenega njegovi dejavnosti, ampak tudi nepremoženjske pravice. Na primer, pogosto obstajajo podjetja, ki najemajo nepremičnine, tj. Podjetje vključuje lastninsko pravico do uporabe nepremičnine za določene proizvodne dejavnosti.

V Civilnem zakoniku Ruske federacije je podjetje industrijski in gospodarski kompleks, katerega lastnina je popolnoma ločena od lastnine organizacije in je osnovna sestavina infrastrukture organizacije. Nepremičnine so prostorski vir za njeno poslovno dejavnost, življenje osebja in organizacije (slika 1.1).

Torej nepremičnine vključujejo najdragocenejša in na splošno pomembna osnovna sredstva in nepremičnine, kot so zemljišča in podzemlje, ki imajo velik gospodarski in strateški pomen za vsako državo v vsakem trenutku.

riž. 1.1. Podjetje kot poseben nepremičninski objekt

1.2 Značilnosti nepremičninskih objektov

Vse umetne zgradbe (nepremičnine), ki imajo kot sestavni del zemljišče, imajo splošne značilnosti, ki jim omogočajo razlikovanje od objektov, ki niso povezani z zemljiščem.

Stacionarnost, nepremičnost - označuje močno fizično povezavo nepremičninskega objekta z zemeljsko površino in nezmožnost njegovega gibanja v prostoru brez fizičnega uničenja in poškodb, saj je zaradi tega neprimeren za nadaljnjo uporabo.

Materialnost - nepremičninski objekt vedno deluje v fizični in vrednostni obliki. Fizične značilnosti nepremičnine vključujejo podatke o njeni velikosti in obliki, nadlogah in nevarnostih, okolju, dostopne ceste, komunalne infrastrukture, površine in podtalje, krajina. Kombinacija teh lastnosti določa uporabnost fizičnega predmeta, ki predstavlja osnovo vrednosti nepremičnine. Vendar uporabnost sama po sebi ne določa vrednosti. Vsak fizični predmet ima vrednost, saj ima tako ali drugače lastnosti, kot sta primernost in omejena ponudba. Omejena ponudba povečuje stroške. Družbeni ideali in standardi, gospodarska dejavnost, zakoni, vladne odločitve in dejanja ter naravne sile vplivajo na vedenje ljudi in povzročajo spremembe v vrednosti nepremičnine.

Trajnost nepremičninskih objektov je tako rekoč višja od trajnosti vseh drugih dobrin, razen posamezne vrste dragih kamnov in izdelki iz redkih kovin. Na primer, v skladu z gradbenimi predpisi in predpisi (SNiP), ki veljajo v Rusiji, so stanovanjski projekti, odvisno od materiala glavnih konstrukcij (temelji, stene, stropi), razdeljeni v 6 skupin s standardno življenjsko dobo od 15 do 150 let. .

Trajanje zemeljskega kroženja je ob pravilni uporabi neskončno in kršitev standardov delovanja bo povzročila nepopravljive izgube. Poleg glavnih generičnih značilnosti nepremičnin je mogoče razlikovati zasebne značilnosti, ki jih določajo posebni kazalniki glede na vrsto nepremičnine.

Skoraj nemogoče je govoriti o dveh enakih stanovanjih, dveh enakih parcelah ali objektih, saj se bosta zagotovo razlikovala v lokaciji glede na druge nepremičninske objekte, infrastrukturo in celo kardinalne točke, kar kaže na heterogenost, edinstvenost in izvirnost. posameznega nepremičninskega objekta.

Nepremičnine imajo povečano ekonomsko vrednost, ker so namenjene dolgotrajni uporabi in se med uporabo ne porabljajo. Nepremičninski objekti so praviloma konstrukcijsko zapleteni in njihovo vzdrževanje v ustreznem stanju zahteva velike stroške.

1.3 Značilnosti nepremičninskih objektov

Z ekonomskega vidika lahko nepremičnino obravnavamo kot korist in vir dohodka (slika 1.2).

riž. 1.2. Bistvene značilnosti nepremičninskih objektov

Koncept dobrega v ekonomski teoriji pomeni vsak predmet izbire potrošnika, ki lahko potrošniku prinese določeno zadovoljstvo (poveča raven njegove blaginje). Koristi so lahko tako predmeti kot dejanja (v tem primeru nepremičninski predmeti in storitve, opravljene na trgu nepremičnin). Naj opozorimo, da ni razlike med koristmi materialne in nematerialne narave.

Zemlja kot skupna dobrina opravlja funkcijo življenjske podpore prebivalcem podeželja in socialno-teritorialnega razvoja naroda. Kot vir dohodka je zemljišče osnova kmetijske proizvodnje, samostojen kompleks (v gospodarski povezavi z zgrajenimi zgradbami in objekti), predmet naložbe, del nacionalnega bogastva, predmet obdavčitve, vir naravni viri(edina izmed vseh nepremičninskih objektov). Stanovanjske nepremičnine lahko obravnavamo kot neposredne in posredne vire dohodka. Stanovanje kot predmet kupoprodaje je neposredni vir dohodka, stanovanjska gradnja pa vir posrednega dohodka, ki spodbuja razvoj projektnih dejavnosti, industrije gradbenih materialov, prispeva k izgradnji infrastrukture, gradnji cest, razvoju mestnega prometa, trgovine in storitev.

Nepremičnine so lahko zagotavljajoč vir, kar je značilno za organizacije, katerih poslovanje ne temelji na prometu z nepremičninami.

Za njih je pomembno, da struktura, sestava in kakovost nepremičninskih objektov ustrezajo ciljem in ciljem glavne dejavnosti organizacije. Strukturno reorganizacijo takšnih podjetij praviloma spremlja reorganizacija premoženjskega kompleksa, pomembna prerazporeditev lastnine in izvajanje investicijskih projektov, vključno z razvojem novih proizvodnih zmogljivosti in posameznih linij. Poleg tega lahko transakcije z nepremičninami v takih organizacijah potekajo tudi kot pomožna dejavnost, na primer prodaja stranskih sredstev ali najem neuporabljenih nepremičnin.

Nepremičnine so lahko predmet specializacije organizacije, predmet njene poslovne dejavnosti ali glavni vir dohodka. To so na primer obsežni portfelji stanovanjskih in nerezidenčnih nepremičnin v investicijskih, zavarovalniških in pokojninskih skladih.

Druga vrsta organizacij, za katere so nepremičnine osnova njihovih sredstev in poklicnih dejavnosti, so podjetja za razvoj nepremičnin. Njihovo poslovanje je samo po sebi povezano s pridobivanjem zemljiške parcele, izvajanje razvojnih projektov, na primer z razvojem pridobljenih parcel stanovanjskih in poslovnih nepremičnin z njihovo kasnejšo prodajo.

Na lokacijo in vlogo nepremičninskih sredstev seveda vplivata obseg in specializacija organizacije. Na primer, nepremičninski objekti zavzemajo posebno mesto v sodobni, z znanjem intenzivni in visoko avtomatizirani proizvodnji, v virtualnem poslu pa lahko preživite z najetimi prostori, tj. minimalna fizična proizvodnja.

»Dobro« lastništva nepremičnine in prejemanja dohodka od njene uporabe je neločljivo povezano z bremenom povezanih stroškov, izdatkov in tveganj.

Lastnik je odgovoren za vzdrževanje nepremičnine (varovanje, popravilo in vzdrževanje v ustreznem stanju), če zakon (pogodba) tega »bremena« ali njegovega dela ne prenese na drugo osebo.

Lastnik nosi nevarnost naključne smrti ali poškodbe stvari, tj. njegovo izgubo ali poškodbo brez čigar krivde.

Vsak nepremičninski objekt dejansko obstaja v enotnosti fizičnih, ekonomskih in pravnih lastnosti (slika 1.3), od katerih lahko vsaka v ustreznih primerih deluje kot determinanta glede na razvojne situacije, cilje in faze analize.

Bistvo nepremičnine je v trojstvu kategorij: materialne (fizične), pravne in ekonomske.

riž. 1.3. Trojica nepremičninskih objektov

1.4 Življenski krog nepremičninski predmeti

Življenjski cikel nepremičnine kot fizičnega objekta je zaporedje procesov obstoja nepremičnine od zasnove do likvidacije (odsvojitve). Življenjski cikel materialnih predmetov je običajno opredeljen v naslednjem vrstnem redu: oblikovanje - rojstvo - zrelost - staranje in smrt.

Faze življenjskega cikla nepremičnine se imenujejo različno: predprojekt – projektiranje – gradnja – obratovanje – zaprtje.

Predprojektna (začetna) faza zajema analizo trga premičnin, izbiro nepremičnine, oblikovanje strategije projekta, investicijsko analizo, pripravo začetne dovoljenjske dokumentacije in pridobivanje kreditnih naložbenih sredstev. 2. Faza projektiranja vključuje razvoj finančne sheme, organizacijo financiranja, izbor arhitekturne in inženirske ekipe ter vodenje projektiranja.

Glavne naloge tega obdobja so skrajšati trajanje teh faz, izboljšati potrošniške lastnosti nepremičninskih predmetov in, kar je najpomembneje, zmanjšati obratovalne stroške na vseh stopnjah življenjskega cikla nepremičninskega objekta.

Očitno je, da v prvih dveh fazah ni dobička, saj sta motivacijske narave.

2. Fazo gradnje sestavljajo izbira izvajalca, usklajevanje gradbeno delo in nadzor kakovosti gradnje, ocene stroškov in odhodkov. Na tej stopnji se pojavijo resnični dokazi o skladnosti objekta v gradnji z zahtevami segmenta trga nepremičnin, ki ga določa logika življenjskega cikla. Na tej stopnji se rešujejo naloge povečanja deleža naložb potencialnih potrošnikov, saj rast obsega ponudbe in dobička kaže na precej široko tržno prepoznavnost.

3. Faza obratovanja nepremičnine vključuje vzdrževanje in popravilo objektov ter njihovo rekonstrukcijo. Poslovanje z nepremičninami obsega naslednja področja: obratovanje in popravilo opreme in prostorov, materialno knjigovodstvo, požarna zaščita in varnost, upravljanje komunikacij, odstranjevanje in recikliranje odpadkov, spremembe in rekonstrukcije, ukrepanje ob izrednih dogodkih in varovanje objektov.

Rekonstrukcija nepremičnin je korenita rekonstrukcija, sprememba za izboljšanje kompleksa organizacijskih in tehničnih ukrepov, katerih namen je odpraviti moralno in fizično propadanje nepremičnin kot celote ali njihovih posameznih elementov in sistemov.

Vzdrževanje - dela, ki se izvajajo za zagotavljanje standardne življenjske dobe nepremičnine; ne vodijo do povečanja njegovih stroškov, temveč preprečujejo poslabšanje in odpoved posameznih elementov. Namen vzdrževanja je zagotoviti, da se objekt uporablja za predvideni namen.

Popravilo - obnovitvena dela poškodb (propadanje objekta) nepremičnine v normalno obratovalno stanje. Namen popravila je obnova.

Popravila delimo na mala in velika. Za zagotovitev normalnega delovanja nepremičnine se izvajajo manjša popravila, ki trajajo 1-2 dni. Ne podaljšuje življenjske dobe predmeta ali povečuje njegove vrednosti. Večja popravila (več kot 2 dni) podaljšajo življenjsko dobo nepremičnine, ne povečajo pa njene vrednosti.

Zamenjava je postopek zamenjave osnovnih sredstev, vključenih v nepremičnino, s podobno enoto. Predmet zamenjave je samostojen objekt osnovnih sredstev, ki nadomešča neuporabne ali zastarele sestavne dele osnovnih sredstev.

4. Faza zaprtja objekta je popolna odprava njegovih prvotnih in pridobljenih funkcij, rezultat je rušenje ali kakovostno nov razvoj. Na tej stopnji življenjskega cikla nepremičnine so potrebni znatni stroški likvidacije, stroški pa so posledica lastništva nepremičnine. Če je nepremičnina deležna novega kvalitativnega razvoja, so stroški spremembe povezani s stroški lastništva na novo funkcijo.

Podobno lahko življenjski cikel nepremičninskih objektov razdelimo na stopnje in življenjski cikel nepremičninskega kompleksa.

Oblikovanje premoženjskega kompleksa (regulativna registracija rezultatov transakcij z nepremičninami in pravicami do njih: nakup in prodaja, prispevek k odobrenega kapitala, najem, lizing).

Razvoj nepremičninskega kompleksa (novogradnja, sprejem v bilanco).

Likvidacija premoženjskega kompleksa je dražba in drugi mehanizmi za prodajo premoženja (vključno z nepremičninami) organizacije v stečaju v skladu z zakonskimi določbami stečajnega postopka.

Življenjski cikel nepremičnine kot lastnine se z vidika lastnika ponavlja večkrat, z vsakim novim poslom, vse do konca ekonomske ali fizične življenjske dobe nepremičnine. Na podlagi trojstva kategorij materialnega (fizičnega), pravnega (pravnega) in ekonomskega lahko življenjski cikel nepremičnine razdelimo na tri stopnje (slika 1.4). Vsaka stopnja vključuje določene dejavnosti in dejanja lastnika.

Življenjski cikel nepremičnine je podvržen določenim vzorcem in vključuje obdobje ekonomskega in fizičnega življenja (slika 1.5).

1. Gospodarsko življenje, ki določa časovno obdobje, v katerem se predmet lahko uporablja kot vir dobička. Ekonomsko življenje se konča, ko izvedene izboljšave ne prispevajo več k vrednosti nepremičnine.

riž. 1.4. Faze obstoja nepremičnine

riž. 1.5. Življenjska doba zgradbe ali strukture

2. Značilno obdobje fizičnega življenja je obdobje dejanskega obstoja nepremičnine v funkcionalno ustreznem stanju pred njeno rušitvijo. Določeno z regulativnimi dokumenti Fizična in ekonomska življenjska doba nepremičninskih predmetov sta objektivne narave, ki jo je mogoče regulirati, vendar je ni mogoče preklicati.

3. Življenjska doba - časovno obdobje, ko predmet obstaja in lahko živite ali delate v njem.

Z vidika življenjske dobe nepremičnine izpostavljam naslednja obdobja:

Efektivna starost, ki odraža starost predmeta glede na videz, tehnično stanje.

Kronološka (dejanska) starost, ki ustreza obdobju obratovanja objekta od njegovega zagona.

Preostala doba ekonomske življenjske dobe, ki se uporablja za namene ocene predmeta s strani strokovnega cenilca in predstavlja obdobje od dneva ocene do konca ekonomske življenjske dobe predmeta.

1.5 Amortizacija nepremičnin

Dolžina fizične življenjske dobe nepremičnine (razen zemljišča), ekonomska in efektivna starost so odvisne od obrabe – procesa, ki ima moč naravnih zakonov. Obstajajo tri vrste obrabe: fizična, moralna in zunanja (ekonomska (slika 1.6).

Vse vrste fizične obrabe običajno vodijo v negativne posledice. Nekatere potrošniške in obratovalne lastnosti nepremičnin se poslabšujejo, pogostost popravil se povečuje, popravila pa postajajo vse dražja. Do neke mere lahko fizično propadanje upočasnimo z uvedbo sistema vzdrževanja.

Koncept "obrabe", ki se uporablja pri vrednotenju, je treba razlikovati od koncepta "amortizacije", ki se uporablja v računovodstvu. Amortizacija z vidika računovodje in cenilca sta različna procesa.

V knjigovodskih listinah je amortizacija ekonomski mehanizem za nadomestilo amortizacije osnovnih sredstev, ki ga običajno imenujemo amortizacija. To je proces dopolnjevanja izgube vrednosti predmeta in proces kopičenja sredstev (virov) za pridobitev novih predmetov za zamenjavo izrabljenih.

Trenutno se v skladu s predpisi o postopku obračunavanja amortizacije osnovnih sredstev amortizacija posameznih objektov ugotavlja po enotni (linearni) metodi, (v denarju) po formuli: (knjigovodska vrednost oz. ali nadomestitveni strošek) * stopnja amortizacije.

riž. 1.6. Vrste obrabe

V Rusiji se uporabljajo enotni standardi amortizacije za popolno obnovo, ki se razlikujejo po klasifikacijskih skupinah osnovnih sredstev. V tuji praksi se (poleg metode enotnega amortiziranja) uporabljajo metoda padajočega stanja, kumulativna metoda in metoda »replacement fund factor«, ki temelji na teoriji obrestnih obresti. Te metode se uporabljajo v postopkih vrednotenja, ki temeljijo na dohodkovnem pristopu.

Zastarelost je zmanjšanje potrošniške privlačnosti določenih lastnosti nepremičnine, ki se kaže v zastareli arhitekturi stavbe, postavitvi in inženirski podpori. Zastaranje delimo na funkcionalno in tehnološko. Funkcionalna obraba je posledica raztezanja funkcionalnost za nove (podobne obstoječim) nepremičnine. Zaradi funkcionalne obrabe postanejo nepremičninski objekti starejše gradnje za bodoče lastnike arhitekturno, oblikovno, tlorisno, inženirsko podprti manj privlačni in posledično cenejši. Tehnološka obraba je posledica znanstvenega in tehnološkega napredka na področju ustvarjanja novih konstrukcij, tehnologij in materialov, kar vodi v zniževanje stroškov ustvarjanja nepremičnin in obratovalnih stroškov. Tako kot fizična obraba je tudi moralna obraba lahko odstranljiva in neodstranljiva.

Merilo za odstranljivost obrabe je primerjava stroškov popravila z vrednostjo prejete dodatne vrednosti: če ta presega stroške obnove, je funkcionalna obraba odstranljiva. Višina odstranljive funkcionalne obrabe je določena kot razlika med potencialno vrednostjo objekta v času njene ocene s posodobljenimi elementi in njeno vrednostjo na isti datum ocene brez posodobljenih elementov.

Zunanja (ekonomska) obraba (obraba zaradi zunanjih vplivov) je zmanjšanje vrednosti stavbe zaradi negativnih sprememb v njenem zunanjem okolju pod vplivom ekonomskih, političnih ali drugih dejavnikov.

Vzroki za zunanjo obrabo so lahko: splošno propadanje območja, v katerem se objekt nahaja; ukrepi vlade ali lokalne uprave na področju obdavčitve, zavarovanja; druge spremembe na trgih zaposlovanja, rekreacije in izobraževanja.

Neposredna bližina neprivlačnih naravnih ali umetnih objektov (čistilne naprave, restavracije, plesišča, bencinske črpalke, železniške postaje, bolnišnice, šole, industrijska podjetja) pomembno vpliva na količino zunanje obrabe.

Ekonomska obraba se za razliko od fizične in moralne obrabe vedno šteje za nepopravljivo.

Testna vprašanja za samotestiranje

1. Kako Civilni zakonik Ruske federacije opredeljuje nepremičnine?

2. Kaj je etažna lastnina?

3. Katere so glavne naloge, ki se rešujejo v procesu kolektivnega samoupravljanja?

4. Kaj je predmet čarterskih dejavnosti HOA?

5. Razkrivanje bistvenih lastnosti nepremičninskih objektov.

6. Opišite faze življenjskega cikla nepremičnine.

7. Navedite glavne udeležence v procesu razvoja (ustvarjanja) nepremičninskih objektov.

2. Značilnosti in klasifikacije nepremičnin

Klasifikacija nepremičninskih objektov ne prispeva le k njihovemu uspešnejšemu preučevanju, temveč daje strokovnjakom in potrošnikom skupne smernice. Značilnosti razvrščanja nepremičninskih objektov, ki so podlaga za združevanje, so različne, tako kot so različni motivacija in pogoji plačilne sposobnosti. Ni enega samega tipološkega kriterija, ki bi povezoval vpliv vseh dejavnikov. V praksi se uporablja več meril, ki dajejo razumno predstavo o nepremičnini. Vendar se moramo vedno zavedati, da se trg nepremičnin ne razvija glede na klasifikacijo, temveč v skladu z določenimi potrebami njegovih udeležencev. Zato se vedno pojavljajo objekti mešanih formatov, nekateri pa le delno sovpadajo s klasičnimi definicijami.

2.1 Sistem klasifikacije nepremičnin

Določanje nepremičninskih objektov vključuje identifikacijo dveh elementov v njihovi strukturi:

1. Naravni (naravni) objekti - zemljišča, gozdovi in trajnice, izolirana vodna telesa in podzemna območja. Imenujejo se tudi »nepremičnine po naravi«.

2. Umetni objekti (zgradbe):

a) stanovanjska stavba - nizka stavba (do 3 nadstropij), večnadstropna stavba (od 4 do 9 nadstropij), visoka stavba (od 10 do 20 nadstropij), visoka stavba (nad 20 nadstropij). Objekt stanovanjske nepremičnine je lahko tudi del (vhod), nadstropje v vhodu ali stanovanjski prostor.

Stanovanjski prostori so priznani kot izolirani prostori, primerni za stalno bivanje državljanov. Vrste stanovanjskih prostorov:

1) stanovanjska stavba, del stanovanjske stavbe;

2) stanovanje, del stanovanja;

3) soba.

Stanovanjska stavba je samostojna ločena stavba, ki je sestavljena iz prostorov in pomožnih prostorov, namenjenih zadovoljevanju potreb državljanov, povezanih z njihovim bivanjem v hiši.

Stanovanje je strukturno ločen prostor v stanovanjski stavbi, sestavljen iz ene ali več sob in pomožnih prostorov, namenjenih zadovoljevanju potreb državljanov, povezanih z bivanjem.

Soba je priznana kot del stanovanjske stavbe ali stanovanja, namenjen uporabi kot kraj neposrednega bivanja državljanov v stanovanju ali stanovanjski stavbi.

Prostor je enota nepremičnine, dodeljena v naravi in namenjena samostojni uporabi za stanovanjske in druge namene.

Vsaka večstanovanjska stavba kot nepremičnina je enotna in celostna zgradba, vendar je z vidika bivalne uporabe ta struktura heterogena, saj poleg osebne lastnine stanovanja vključuje skupno lastnino skupnega premoženja.

Skupna lastnina -- vsi inženirski, tehnični in drugi sistemi, brez katerih je nemogoče upravljati ločene osebne nepremičnine (stanovanja), pa tudi zemljišče, na katerem se nahaja hiša, z elementi krajinskega oblikovanja in krajinskega oblikovanja. Brez skupnega premoženja ne more obstajati posebna (osebna) nepremičnina - stanovanje. Ta lastnost ima lastnosti nedeljivosti. To pomeni, da mora vsak lastnik prostora - stanovanja - hkrati imeti pravico (edino) osebne lastnine stanovanja in pravico skupne lastnine skupnega premoženja. Za razliko od prostorov v lasti posameznih lastnikov, s katerimi lahko poljubno razpolagajo, je skupna lastnina »nedeljiva«: ni je mogoče prodati, zastaviti ali upravljati brez soglasja solastnikov.

torej stanovanja na lastninski pravici predstavljajo notranje predelne stene (stene), notranja vrata, zaključni sloj na stenah in stropih (plast ometa, barve, tapete), pa tudi inženirske in tehnične sisteme, ki jih je mogoče ločiti od skupnega. brez poseganja v interese in pravice lastnikov drugih prostorov. Kar zadeva stroške gradnje, je ta nepremičnina približno 10-15% stroškov gradnje hiše.

V bistvu to pomeni, da pripadajoči delež v lastništvu navedenega skupnega premoženja vedno sledi usodi lastništva stanovanja, tj. Lastninska pravica do stanovanja skupaj s pravico do lastninske pravice do skupnega premoženja stanovanjske stavbe označuje pravni status stanovanja.

Rezervacija lastnikov prostorov v kateri koli zgradbi in strukturi lastninske pravice do skupne, nedeljive lastnine v naravi je dejavnik združevanja lastnikov stanovanj v en sam družbeni organizem za vzdrževanje in delovanje skupne lastnine.

b) komercialne - pisarne, restavracije, trgovine, zabaviščni kompleksi, hoteli, najemne garaže, skladišča in logistični terminali, zgradbe in objekti, podjetja kot premoženjski kompleksi;

c) javne (posebne) zgradbe in objekti:

medicinski in rekreacijski (bolnišnice, klinike, domovi za ostarele in sirotišnice, sanatoriji, športni kompleksi):

izobraževalni (vrtci in jasli, šole, fakultete, tehnične šole, inštituti, otroški umetniški centri);

kulturni in izobraževalni (muzeji, razstavni kompleksi, kulturni in rekreacijski parki, kulturni centri in gledališča, cirkusi, planetariji, živalski vrtovi, botanični vrtovi);

posebne zgradbe in objekti (upravne (policija, sodišče, tožilstvo, organi), spomeniki, spominske zgradbe, železniške postaje, pristanišča);

d) inženirski objekti - melioracijski objekti, odvodnjavanje itd.

Vsako od teh skupin je mogoče razdeliti na podskupine na podlagi razčlenitve na podlagi različnih tipoloških meril.

Objekti, ki jih je ustvaril človek, se po zakonu imenujejo nepremičnine, vendar ta kategorija predmetov po naravi temelji na nepremičninah.

Umetni objekti so lahko v celoti zgrajeni in pripravljeni za uporabo, lahko zahtevajo rekonstrukcijo ali kapitalska popravila in so lahko razvrščeni kot nedokončani gradbeni projekti ("nedokončani"). "Nedokončano" se nanaša na objekte, za katere dokumenti o sprejemu v obratovanje niso bili izdani v skladu z ustaljenim postopkom. Objekte nedokončane gradnje lahko razdelimo v dve skupini: objekte, kjer dela potekajo, in tiste, kjer so dela ustavljena.

Ko se gradnja dejansko ustavi, ne glede na to, ali je gradbena pogodba odpovedana ali ne, postanejo nedokončani gradbeni objekti nepremičnine.* Lastninska pravica na njih je predmet vknjižbe.

Civilna zakonodaja ne določa nobenih omejitev glede pridobitve in prenosa pravic do nedokončane nepremičnine, vendar se transakcije s takšnimi predmeti lahko izvajajo šele po državni registraciji lastništva predmeta.

2.2 Klasifikacije stanovanjskih nepremičnin

Razmislimo o klasifikaciji stanovanjskih nepremičnin na podlagi naslednjih razlogov.

1. Marketinški pristop (odvisno od preferenc ciljnih skupin stanovanjskih potrošnikov in njihove plačilne sposobnosti).

Stanovanje visoke stopnje udobja (elita). Trenutno je raven luksuznih stanovanj v različnih mestih različna. Vendar pa obstajajo splošne zahteve za stanovanja te vrste.

Domači strokovnjaki za nepremičninski trg so opredelili sedem elitnih kriterijev, odsotnost vsaj enega od katerih bistveno zmanjša možnosti, da se hiša imenuje elita:

Prostor je svetel in čist. Lokalno območje mora imeti zelene površine, prostor za sprostitev in igrišče, relativno odprto, vendar ograjeno in varovano. Bližina mestnega trga in dober pogled iz oken na vodo in/ali zelene površine, bližina centra. Lokacija - glavno merilo elitnosti - je tudi glavni dejavnik pri oblikovanju cen;

material - hiša mora biti zgrajena iz zanesljivih okolju prijaznih materialov z uporabo sodobnih tehnologij, imeti zanimivo arhitekturno zasnovo, majhno število stanovanj (od 5 do 30). Pogosto je elitnost hiše določena z imenom arhitekta;

clubbing - ni pomembno samo, kje živiš, ampak tudi, kdo živi v bližini. V elitni hiši praviloma živijo predstavniki najvišje dohodkovne skupine prebivalstva (ne predstavniki srednjega razreda). Družbenokulturna enota elitnega stanovanja je prav hiša s stanovalci (v prihodnosti blok). Število stanovanj na mestu ne sme biti večje od dveh;

morajo zagotavljati komunalna omrežja celovita rešitev oskrba z energijo in toploto, oskrba z vodo in sanitarije, prezračevanje in klimatizacija; električni vhod mora biti dvojni. Inženirski sistemi morajo biti izdelani iz okolju prijaznih materialov in imeti dolgo življenjsko dobo;

infrastruktura naj vključuje: podzemno parkirišče, iz katerega lahko pridete do stanovanja ali nadstropja; terasa ali lokalna zelena površina, trgovine, pralnice; storitve strežaja, čiščenje stanovanj, gospodinjske storitve; bazeni, savne, športni centri, kozmetični saloni, otroške igralnice; Poleg tega bi moralo biti vse to zaprto za »zunanji svet« in integrirano v strukturo nepremičnine, tako da lahko stanovalci prejemajo storitve, ne da bi zapustili hišo;

elitno pozicioniranje hiše. Prava luksuzna hiša je blagovna znamka s svojimi lastnostmi: ime, legenda, edinstvenost, razlika od analogov. Ko prebivalec takšne hiše pove njeno ime, mu ni več treba povedati naslova - vsi bodo že razumeli, o čem govori;

upravljanje nepremičnin. Prestiž ni sestavljen samo iz zgornjih meril, ampak tudi iz ravni družba za upravljanje, ki naj zagotavlja vsakodnevno udobje na takšni ravni, da se stanovalci nenehno počutijo izbrane.

Luksuzna stanovanja so osredotočena na potrebe in dohodke državljanov, ki jih običajno imenujemo srednji razred. Povpraševanje potrošnikov po tovrstnih stanovanjih kaže na:

možnost namestitve na različnih (ne le najprestižnejših) območjih mesta, razen na mestih množične gradnje poceni panelnih stanovanj; višina hiše do 9 nadstropij; nizka gostota okoliških zgradb;

dober pogled iz oken; usmerjenost oken hiše na več kot eno stran sveta; obvezna prisotnost vrtnic vetrov v zasnovi hiše;

individualna postavitev (predelne stene so nameščene na zahtevo lastnika);

najmanjša velikost stanovanj je 50-60 m2, največjo pa določi stranka; višina stropa 2,8-3,2 m; razdelitev na stanovanjske in nestanovanjske (goste) cone; prisotnost dveh ali več izoliranih prostorov, podobnih konfiguraciji kvadratu, in velike kuhinje (s površino najmanj 15 m2);

prisotnost več kopalnic; inženirske komunikacije iz kovine in plastike;

visoka stopnja zvočne in toplotne izolacije; lesena ali plastična okna z dvojno zasteklitvijo proizvajalca, ki je znan po svoji kakovosti; zanesljiva kovinska vrata;

talna konstrukcija z betonskim estrihom in ogrevalnim sistemom ali izolacijo;

učinkovito dovodno in izpušno prezračevanje, klimatizacija, telekomunikacijska omrežja, dvigalo za visoke hitrosti, nastavljivo ogrevanje;

24 urno varovanje. Kompleks varnostnih naprav vključuje video kamere, domofone, videofone, vrata na daljinsko vodenje in številne druge sisteme – vse, kar stanovalcem omogoča, da se doma počutijo popolnoma varne;

parkirišče za avtomobile.

Standardno stanovanje (ekonomski razred). Običajno se nahaja na katerem koli območju mesta; skladnost arhitekturnih in načrtovanih parametrov s sodobnimi gradbenimi predpisi in predpisi; glede na oblikovne in tehnološke parametre so to panelne in opečno-monolitne hiše.

Stanovanja nizkih potrošniških lastnosti (najnižji ekonomski razred). Namenjeno ljudem z nizko plačilno sposobnostjo. Nahaja se v neprestižnih območjih in je oddaljen od glavnih prometnih komunikacij. Spada med stavbe starega staleža, ki niso bile podvržene kapitalskim ali popravilom in gradbenim delom, ter hišam prve generacije industrijske stanovanjske gradnje. Stanovanja se nahajajo v prvih nadstropjih drugih tipov objektov. Podcenjene arhitekturne in načrtovalske značilnosti.

2. Na podlagi urbanističnih usmeritev se razlikujejo:

stare hiše, zgrajene v predrevolucionarnem obdobju;

hiše, zgrajene v letih 1917 - poznih 1930-ih, ki jih odlikujejo jedrnate arhitekturne in načrtovalske rešitve in se nahajajo v neposredni bližini delovnih mest tistega obdobja, danes malo prestižne, vendar z visokimi strukturnimi in tehnološkimi značilnostmi;

"Stalinistične" hiše, ki se nahajajo predvsem v prestižnih območjih, oddaljenih od industrijskih con;

hiše prve generacije industrijske stanovanjske gradnje ("Hruščov" iz šestdesetih let prejšnjega stoletja) s podcenjenimi arhitekturnimi in tehnološkimi parametri;

hiše druge generacije industrijske stanovanjske gradnje, zgrajene v letih 1970-1980, ko so bili v urbanističnem načrtovanju uporabljeni višji normativi in standardi;

sodoben stanovanjske zgradbe, za katero je značilna široka paleta lastnosti.

3. Glede na material zunanjih sten stavbe se razlikujejo hiše z opečnimi stenami, ploščami, monolitnimi, lesenimi in mešanimi.

4. Glede na trajanje in naravo uporabe se stanovanja dodelijo:

primarni - kraj stalnega prebivališča;

sekundarna - primestna stanovanja, ki se uporabljajo za omejeno obdobje;

terciarni - namenjen kratkotrajni nastanitvi (hoteli, moteli).

Zdaj, na začetku tretjega tisočletja, je v Rusiji ponovno rojstvo doživelo podstrešje, ki ga je mogoče oblikovati kot sestavni del večnadstropnega stanovanja (v njem je lahko otroški salon, spalnica, kaminska soba oz. zimski vrt) in kot samostojni bivalni prostor ter se skladno s tem lahko vpiše kot nepremičnina.

IN Zadnje čase Na trgu stanovanjskih nepremičnin so se pojavile učinkovite strešne hiše – penthousi. "Predhodne" značilnosti penthousea: zgornje nadstropje, zasebno dvigalo, steklene stene in velika terasa s krajinsko zasnovo, kjer se lahko nahaja teniško igrišče ali sadovnjak. Potreben je spektakularen panoramski pogled, površina najmanj 150-200 m 2. Pomembno je, da je celotna hiša elita, zgrajena po individualnem projektu.

2.3 Razvrstitev nizkih stanovanjskih kompleksov in individualnih stanovanjskih stavb

Za primestne nepremičnine ni splošne klasifikacije. Pomanjkanje skupnih pogojev in standardov omogoča udeležencem na primestnem stanovanjskem trgu, da različno razlagajo te rudnike: stanovanjski kompleks nizke gradnje, individualna stanovanjska zgradba itd.

Stanovanjski kompleks nizke gradnje je stanovanjsko območje z več kot petimi hišami, zgrajeno kot del splošne glavni načrt, ki ima skupno družbeno in inženirsko infrastrukturo, enotno službo za upravljanje in vzdrževanje. To so tako imenovana konceptualna vikend naselja.

Glavna merila, ki določajo razvrstitev konceptualnih nizkih kompleksov:

urbanistično merilo;

območje in kakovost stanovanj;

dimenzije nizkega stanovanjskega kompleksa;

infrastrukturo.

Po merilih urbanističnega načrtovanja nizke komplekse delimo na tri vrste: bloki, sestavljeni iz samostojnih hiš; soseske, sestavljene iz mestnih hiš, in soseske, sestavljene iz večstanovanjskih nizkih stavb. V praksi so soseske, ki jih je mogoče v celoti uvrstiti v en tip, redke.

Območje in kakovost stanovanja. Hiše v nizkih stanovanjskih kompleksih so različne kakovosti: nekatere so trdne konstrukcije, ki bodo trajale stoletja, druge pa so okvirji, napolnjeni z izolacijo in prekriti s stranskim tirom. Tudi površina stanovanj in hiš se razlikuje: obstajajo hiše s površino 150 in 400 m2. Lahko zgradite nizko hišo z enosobnimi stanovanji ali pa zgradite stanovanja po 200-300 m 2.

Dimenzije kompleksa. V nekaterih kompleksih so hiše zgoščene na majhnem območju, v drugih pa je ogromno območje, katerega velik del ni zaseden s stavbami. Največje povpraševanje je po zemljišču velikosti 20-40 arov, saj omogoča, da se nahaja na razumni razdalji od sosedov.

Infrastrukturni kriterij. Na podlagi tega lahko pogojno ločimo tri vrste nizkih stavb:

nizki kompleksi, v katerih praktično ni infrastrukture in je prosto območje minimalno;

kompleksi nizke gradnje z minimalnim naborom infrastrukturnih elementov (teh je trenutno večina). Praviloma je to več hiš s skupno varnostno in vzdrževalno službo. Pogosto je na ozemlju takih kompleksov trgovina

kompleksi z nizko rastjo, bogato infrastrukturo, obstajajo otroške, socialne, kulturne ustanove, naravne znamenitosti, inženirske in zabavne strukture. Ozemlje je varovano.

Ločeno stojijo majhni nizki klubski kompleksi in hišice, ki se le redko pojavljajo v prosti prodaji.

Pri izbiri nizkih kompleksov si ljudje prizadevajo ne samo za nakup prostornih in kakovostnih stanovanj, ampak tudi za vodenje določenega življenjskega sloga.

Mestna hiša - stanovanjska stavba - se je na ruskem trgu pojavila relativno nedavno. Pogosto se mestna hiša enači s kočo, kar ni povsem res, saj to ni podeželska hiša, ampak mestna hiša. Izraz "mestna hiša" se nanaša na hišo z ločenimi vhodi, eno ali dvema skupnima stenama s sosednjimi hišami in skupnim temeljem, včasih s parcelo (vedno zelo majhno). Hiše so običajno postavljene v verigo 6-12, obrisi pa so odvisni od velikosti in konfiguracije zemljišča. Ker mestne hiše ustrezajo statusu stanovanjskih stavb, se zanje uporablja zakonodaja, ki ureja položaj takih objektov. Razmerje med lastniki prostorov v mestnih hišah je podobno razmerju med lastniki stanovanj v večstanovanjskih stavbah.

Trenutno trg nepremičnin na podeželju ponuja zemljišča, posekana za razvoj, ki jih imenujemo vikend vasi. Seveda pa v taki vasi razmere za normalno življenje ne bodo kmalu nastale. Dolga leta se bomo morali sprijazniti z okoliško "nedokončano gradnjo". Ni treba govoriti o eni sami arhitekturni strukturi iz spontane vasi - najpogosteje so to različne hiše različnih višin: v bližini je lahko majhna lesena hiša in trinadstropne opečne dvorce. Socialna homogenost tukajšnjega prebivalstva je nizka. Vprašljiva je tudi bodoča likvidnost objektov.

Tipologija individualnih stanovanjskih stavb (IZhS) temelji na predvidenem namenu hiše.

Individualna hiša, namenjena za stalno bivanje, mora svojemu lastniku zagotoviti enake ugodnosti kot mestno stanovanje. In ne gre samo za inženirske komunikacije(vodovod, plinovod, kanalizacija, telefon), pa tudi (po vrsti) o socialni infrastrukturi.

Podeželska hiša, namenjena vikendom v katerem koli letnem času, ne potrebuje tako stroge povezave z atributi mestnega udobja, vendar bo zahtevala stalna prizadevanja lastnika, da ohrani svoje stanje. Hiša te vrste (v kateri ljudje živijo dva do tri dni na teden, ne glede na letni čas) se lahko nahaja v varovanem počitniškem naselju, vendar imajo prednost tista območja, kjer so stalni prebivalci. V tem primeru je nabor obveznih dobrin in komunikacij minimiziran (ogrevanje peči, elektrika, pitna voda), kopalnica pa je lahko prednostna za kopalnico - rusko ali finsko (stvar okusa lastnika).

Podeželska hiša mora biti izdelana iz lesa in potrebuje dobro premišljen načrt ohranjanja za zimo, maksimalno zaščito pred napadi nepovabljenih gostov in določen nabor gospodinjskih pripomočkov. Ker potencialni lastnik dače v topli sezoni preživi velik del svojega časa zunaj, velik pomen Ob hiši je urejeno območje za aktivno rekreacijo.

Četrta skupina, ki postaja vse bolj razširjena v ruskih razmerah, vključuje predmete, ki so v celoti ali delno namenjeni komercialnemu obratovanju.

Sem spadajo direktorske hiše-pisarne, pa tudi rezidence, namenjene tako rekreaciji kot sprejemu poslovnih partnerjev. Poleg tega kmetije, pa tudi hiše za mala podjetja. Vse te stavbe imajo praviloma pomožne zgradbe ali vgrajene prostore, kjer je možen prost dostop za stranke: majhne zasebne trgovine, kavarne, telovadnice, potrošniške sobe, avtomehanične delavnice itd. Pri načrtovanju takšnih objektov ločimo zasebno "lastniško" in poslovno cono. Ta kategorija vključuje tudi dachas, namenjene za najem, zasebne mini hotele, praktične gostišča s posteljami in sobami za goste. Za takšne predmete veljajo zahteve po maksimalni funkcionalnosti in praktičnosti.

Podeželski stanovanjski trg lahko razvrstite tudi po cenovni kategoriji. Ta delitev se lahko v različnih regijah zelo razlikuje. Vendar pa lahko v vseh regijah podeželske hiše razdelimo na dva dela: množična, "poceni" stanovanja in luksuzne hiše.

2.4 Razvrstitev poslovnih nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek

Objekti poslovnih nepremičnin so razdeljeni na tiste, ki ustvarjajo dohodek in ustvarjajo pogoje za njegovo pridobivanje - industrijske (industrijske).

Objekti, ki ustvarjajo dohodek, vključujejo maloprodajne objekte, hotele in zabaviščne centre, pisarne, garaže itd.

1. Predmeti trgovine. Večnamenski nakupovalni kompleks (MTK) je poslovni nepremičninski objekt, katerega lastnik ne opravlja komercialne komercialne dejavnosti, namenjene končnemu kupcu, ampak prenese površine, pripravljene za izvedbo, na različne maloprodajne in ne samo maloprodajne operaterje med ki so lahko storitvene organizacije, sektor javne prehrane in prostega časa. Včasih se hipermarketi in supermarketi, veleblagovnice in celo tržnice imenujejo nakupovalni kompleksi, vendar je to napačno.

Supermarket je trgovina, ki se nahaja v ločeni stavbi ali kot del mednarodnega maloprodajnega kompleksa, ki deluje po principu samopostrežbe predvsem za asortiman izdelkov, z avtomatiziranim sistemom za obračun izdelkov in enotnim plačilnim centrom, s površino najmanj 1 tisoč m2 in vsebino asortimana najmanj 5 tisoč imen izdelkov.

Hipermarket je supermarket s površino najmanj 4 tisoč m2, ki se praviloma nahaja v ločeni stavbi, redkeje v stavbi; MTK in izbor najmanj 10 tisoč imen izdelkov, vključno z neživilskimi izdelki.

Veleblagovnica je trgovska organizacija, ki se nahaja v ločeni stavbi ali v stavbi, vgrajeni v stanovanjsko stavbo, s površino manj kot 1 tisoč m2, ki ponuja celotno paleto izdelkov, ki se prodajajo v ločenih oddelkih, od katerih ima vsaka lastna enota blagajne, združena z enim vodstvom in pravili za razporeditev sortimenta po območjih.

Podobni dokumenti

Značilnosti razvrščanja nepremičnin po različnih kriterijih. Zemljišče kot osnovni objekt nepremičnin, posebnosti delitve zemljiškega sklada v Rusiji na ekonomski osnovi. Cenitev stanovanjskih in poslovnih nepremičnin.

test, dodan 28.03.2015

Klasifikacija nepremičninskih objektov, pojem naravnih in umetnih objektov. Kategorije zemljiškega sklada po gospodarski namembnosti. Tipološke značilnosti stanovanjskih nepremičnin. Mednarodna klasifikacija poslovnih nepremičnin.

test, dodan 10.7.2013

Ruska zakonodaja in tržni odnosi na področju nepremičnin. Bistvo regulativnega okvira. Osnovni pojmi in značilnosti trga nepremičnin, njegovi udeleženci. Vrednotenje nepremičninskih predmetov. Bistvo nepremičninske dejavnosti.

goljufija, dodana 25.7.2010

Pojem in razvrstitev, sorte in splošne značilnosti nepremičnine, njihove funkcije in pomen v družbi, gospodarstvu in državi. Življenjski cikel nepremičnin, njihove značilnosti. Pravilnosti in ureditev delovanja tega trga.

tečajna naloga, dodana 04.06.2014

Pojem in splošne značilnosti nepremičnine. Objekti, ki so v skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije razvrščeni kot nepremičnine. Nepremičnina kot materialni objekt. Posebnosti nepremičnin. Glavne vrste nepremičnin: zemljišča, stanovanja in nestanovanjske prostore.

test, dodan 01.07.2010

Osnovni pojmi v zvezi z nepremičninami. Značilnosti in razvrstitev nepremičninskih objektov. Civilni zakonik kot pravna podlaga lastninskih razmerij na področju nepremičnin. Mednarodni standardi ocenjevanja. Državna registracija pravic.

test, dodan 20.02.2009

Mesto nepremičnin v sistemu odnosov z javnostmi. Koncept nepremičnine podjetja in njegovega predmeta. Značilnosti nepremičnine. Življenjski cikel nepremičnine podjetja kot ekonomskega in fizičnega objekta ter kot premoženjskega kompleksa.

povzetek, dodan 25.11.2011

Značilnosti metodologije za ocenjevanje nepremičnin. Posebnosti klasifikacije, glavne faze stroškovne ocene, izračun faktorja razpoložljivosti, višina fizične obrabe. Določanje zmogljivosti trga in njegovih funkcij. Trg nepremičnin kot področje naložb.

tečajna naloga, dodana 23.12.2009

Pojem nepremičnine in načela njenega vrednotenja; trg nepremičnin. Vrste vrednosti zemljišč. Pravna ureditev katastrskega vrednotenja zemljiških parcel v Ruski federaciji. Reševanje problemov na področju zemljiških in lastninskih odnosov.

diplomsko delo, dodano 16.4.2015

Določitev cene nepremičnine z ekonomskimi, političnimi, fizičnimi in sociodemografskimi dejavniki. Značilnosti primerjalnega, stroškovnega in dohodkovnega pristopa k določanju tržne vrednosti nepremičnin, njihove značilnosti.

Nepremičnine - (nepremičnine, nepremičnine) vključujejo zemljišča, podzemne parcele, ločena vodna telesa in vse, kar trdno povezan z zemljo, To so predmeti, katerih premikanje brez nesorazmerne škode za predvideni namen je nemogoče, vključno z gozdovi, trajnimi nasadi, zgradbami in objekti. Nepremičnine vključujejo etažne lastnine in podjetja kot premoženjske komplekse. Posebna značilnost nepremičnin je njihova neločljiva povezanost z zemljiščem (hkrati se zemljišča sama štejejo za nepremičnine), kar posledično pomeni njihovo pomembno vrednost. Brez povezave z zemljišči nepremičninski predmeti izgubijo svoj običajni namen in se temu primerno znižajo.

Drevesa, vzgojena v posebnih drevesnicah ali hišah, namenjenih rušenju, se ne štejejo za nepremičnino. Hkrati pa zakon med nepremičnine uvršča tudi tiste predmete, ki so po svoji fizični naravi nepremične. Sem spadajo letala in morska plovila, plovila za plovbo po celinskih vodah in vesoljski objekti (umetni sateliti, vesoljske ladje itd.), Za katere je potrebna državna registracija. Pravno priznanje navedene nepremičnine kot nepremičnine (čeprav je v svojem fizičnem bistvu premičnina) je posledica dejstva, da je drago in zato zahteva poseben postopek evidentiranja, ki je predviden za nepremičnine. Civilni zakonik Ruske federacije ločuje nepremičnine kot samostojen predmet prava.

Posebnosti nepremičninskih objektov. Glavne značilnosti konceptov stacionarnosti, materialnosti in trajnosti.

Vse umetne zgradbe (nepremičnine), ki imajo kot sestavni del zemljišče, imajo splošne značilnosti, ki jim omogočajo razlikovanje od premičnih objektov. To:

1. Stacionarnost, nepremičnost. - močna fizična povezanost nepremičnine z zemeljskim površjem in nezmožnost njenega premikanja v prostoru brez fizičnega uničenja in poškodb, zaradi česar ni primerna za nadaljnjo uporabo.

2. Materialnost. – nepremičnine posluje vedno v naravno-materialne in vrednostne oblike. Fizične značilnosti nepremičnine so na primer podatki o njeni velikosti in obliki, nadlogah in nevarnostih, okolju, dovoznih cestah, komunalnih napeljavah, površini in podzemlju, ozelenitvi itd. Kombinacija teh lastnosti določa uporabnost predmeta, ki predstavlja osnovo vrednosti nepremičnine. Vendar sama po sebi ne določa vrednosti. Vsak predmet ima vrednost, saj ima tako ali drugače lastnosti, kot sta primernost in omejena ponudba. Za ustvarjanje pomembne vrednosti mora biti prisotna omejena ponudba. Družbeni ideali in standardi, gospodarske dejavnosti in trendi, zakoni, vladne odločitve in dejanja, naravne sile vplivajo na človeško vedenje in vse to medsebojno vpliva na ustvarjanje, ohranjanje, spreminjanje ali zmanjšanje vrednosti nepremičnin, nepremičnine so ena od nekaj blaga, katerega stroški niso le skoraj vedno stabilni, ampak se sčasoma tudi postopoma povečujejo.

3. Trajnost nepremičnine je praktično višja od trajnosti vseh drugih dobrin, razen nekaterih vrst dragih kamnov in izdelkov iz redkih kovin.

Naravni (naravni) predmeti. Vrste, pomen.

Naravni objekt se razume kot določen prostor, ozemlje ali zemljišče z vsem, kar je v njegovih mejah.

Naravni objekti so niz naravnih virov (teles in naravnih sil), ki se nahajajo znotraj meja določenih zemljišč ali podzemnih parcel. Sem spadajo ozemlja, ki jih zasedajo mineralna nahajališča, dragoceni (vključno z zaščitenimi) ekosistemi, gozdovi, lovna, kmetijska in druga zemljišča.

Naravni (naravni) predmeti - zemljišča, gozdovi in trajnice, izolirana vodna telesa in podzemna območja. Te lastnosti se imenujejo tudi "nepremičnine po naravi".

Trajnice zasaditve.- vse vrste umetnih trajnih nasadov, ne glede na starost: sadje in jagodičje, tehnične, zaščitne, okrasne in krajinske nasade vseh vrst; umetne zasaditve botaničnih vrtov, drugih raziskovalnih ustanov in izobraževalnih ustanov za raziskovalne namene. Predmet razvrščanja tega pododdelka so zelene površine vsakega parka, trga, vrta, ulice, bulvarja, dvorišča, ozemlja podjetja itd.

Zemljišče-Za ocenjevanje in obračunavanje zemljiških parcel lahko ločimo dve glavni klasifikacijski merili:

Trenutna raba zemljišča je način njegovega delovanja kot del nepremičnine, ki ni namenjen prenosu na drugo osebo z namenom ustvarjanja dodatnega dohodka:

Zemljišče v prometu je način njegovega delovanja za ustvarjanje dohodka z oddajo v najem, vključno s prodajo najemnih pravic, vložkom v osnovni kapital ali kot zavarovanje zavarovanja.

Pri ocenjevanju zemljišč in kasnejšem prikazu rezultatov v računovodskih izkazih je treba upoštevati, da opredmetena sredstva gospodarske organizacije upoštevajo zemljišča v njeni lasti, neopredmetena sredstva pa vključujejo podeljene ali pridobljene stvarne in dolžniške pravice do njim.

Med obratovanjem lahko zemljišče ustvari dohodek, imenovan zemljiška najemnina.

Podzemna območja - Podtalje je del zemeljske skorje, ki se nahaja pod plastjo tal, in če je ni, pod zemeljsko površino in dnom rezervoarjev in vodotokov, ki sega do globin, dostopnih za geološko preučevanje in razvoj. Podzemlje je omejeno v civilnem pravnem prometu.

Vrste stanovanjskih in nestanovanjskih nepremičnin.

Stanovanjske nepremičnine- nizka stavba (do tri nadstropja), večnadstropna stavba (od 4 do 9 nadstropij), visoka stavba (od 10 do 20 nadstropij), visoka stavba (nad 20 nadstropij). Stanovanjska nepremičnina je lahko tudi etažna lastnina, del (vhod), nadstropje v vhodu, stanovanje, soba, podeželska hiša;

Stanovanjski prostori so priznani kot izolirani prostori, ki so nepremičnine in so primerni za stalno bivanje državljanov (izpolnjujejo veljavna sanitarna in tehnična pravila in predpise ter druge zakonske zahteve.

Stanovanjski prostori vključujejo:

1) stanovanjska stavba, del stanovanjske stavbe;

2) stanovanje, del stanovanja;

3) soba.

Nestanovanjski prostori (zgradbe in objekti, prostori).

Nestanovanjski prostori so prostori, ki se ne uporabljajo za stanovanje, to pomeni, da niso stanovanjski in se kot taki ne uvrščajo. Stanovanjski prostori so, kot izhaja iz Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, namenjeni prebivanju državljanov; nestanovanjski prostori so prostori, ki se uporabljajo za proizvodnjo, gospodarsko dejavnost itd.

Nestanovanjski prostori so del stavbe (zgradbe). V skladu s tem je treba nestanovanjske prostore kot nepremičninski objekt razlikovati od sosednjih objektov - zgradb (konstrukcij).

Nestanovanjske nepremičnine vključujejo poslovne, javne in industrijske nepremičnine.

Poslovne nepremičnine. Vrste, pomen.

Poslovne nepremičnine- pisarne, restavracije, trgovine, hoteli, najemne garaže, skladišča, zgradbe in objekti, podjetja kot premoženjski kompleks;

Komercialni (pisarne, restavracije, trgovine in nakupovalna središča, hoteli, najemne garaže, skladišča in logistični kompleksi, zgradbe in objekti, podjetja kot premoženjski kompleks)

Poslovne nepremičnine lahko razdelimo na dohodkovne - same poslovne nepremičnine in ustvarjanje pogojev za njihovo pridobivanje - industrijske (industrijske) nepremičnine.

Javne nepremičnine. Vrste, pomen.

Javne (posebne) zgradbe in objekti. - medicinske in rekreacijske (bolnišnice, klinike, domovi za ostarele in otroške domove, sanatoriji, športni kompleksi itd.); - izobraževalne (vrtci in jasli, šole, fakultete, tehnične šole, inštituti, otroški umetniški centri itd.); - kulturni in izobraževalni (muzeji, razstavni kompleksi, kulturni in rekreacijski parki, kulturni centri in gledališča, cirkusi, planetariji, živalski vrtovi, botanični vrtovi itd.); - posebne stavbe in objekti - upravne (policija, sodišče, tožilstvo, oblasti), spomeniki, spominske zgradbe, železniške postaje, pristanišča itd.;

Industrijske nepremičnine. Vrste, pomen.

Industrijske nepremičnine vključujejo: tovarniške prostore; parkirišča, garaže; skladiščne pisarne; prostori raziskovalnih organizacij;

Oblike lastništva nepremičninskih predmetov.

zasebno- stanovanjski fond v lasti državljanov in v lasti pravnih oseb, ustanovljenih kot zasebni lastniki; država- oddelčni zvezni in oddelčni stanovanjski sklad subjektov federacije; občinski- sklad v lasti mesta ali mestne četrti ter oddelčni sklad, ki je pod popolnim gospodarskim nadzorom ali operativnim upravljanjem občinskih podjetij ali zavodov; javnosti- sklad v lasti javnih društev; kolektivno- sklad, ki je v skupni ali delni lasti različnih subjektov zasebnega, državnega in občinskega javnega premoženja.

1. Kmetijska zemljišča - površine enotnega zemljiškega sklada, ki se uporabljajo ali so zaradi svojih naravnih lastnosti primerne za uporabo v kmetijstvu, to je za pridelavo kmetijskih pridelkov.

2. Zemljišča naselij - zemljišča, ki se nahajajo znotraj upravnih meja različnih naselij, ki so z vidika njihovega funkcionalnega namena razdeljena v dve skupini: podeželska in mestna naselja (t.j. mesta in naselja mestnega tipa). Glavni namen teh zemljišč je zadovoljevanje urbanističnih potreb naseljenih območij.

3. Zemljišča industrije, prometa, zvez, radia, obrambe, televizije, računalništva, vesoljske podpore, energetike in drugih namenov - območja zemljiškega sklada, prenesena na pravne ali fizične osebe za opravljanje posebnih nalog v prometu, industriji, energetiki in drugi sektorji nacionalnega gospodarstva. Glavni namen zemljišč na teh območjih nacionalnega gospodarstva je, da služijo kot operativna osnova za lokacijo in delovanje industrijskih in drugih podjetij in objektov.

4. Gozdna zemljišča - zemljišča, pokrita z gozdom, pa tudi nepokrita z gozdom, vendar zagotovljena ali namenjena za gozdarstvo. Gozd, ki je dragocena naravna surovina za industrijo, hkrati služi kot vir energije, kraj rekreacije za prebivalce, igra vlogo "pljuč" za naseljena območja itd., in v zvezi s tem zahteva vzpostavitev posebnega pravnega režima za njegovo uporabo.

5. Zemljišča vodnega sklada - zemljišča, ki jih zasedajo rezervoarji, ledeniki, močvirja, razen območij tundre in gozdne tundre, hidrotehnike in drugih objektov za upravljanje voda, pa tudi zemljišča ob bregovih rezervoarjev (vodovarstvena območja, obalnih pasov), potrebnih za njihovo varstvo in vzdrževanje. Glavni namen teh zemljišč je zadovoljevanje pitnih, gospodinjskih, zdravstvenih in drugih potreb prebivalstva ter vodnogospodarskih, okoljskih, industrijskih, energetskih, prometnih, ribiških in drugih potreb.

6. Posebno zavarovana območja - zemljišča okoljske, naravne rezerve, zdravstvene, rekreacijske in zgodovinsko-kulturne namene, ki imajo status posebej zavarovanih območij zaradi svoje posebne vloge in posebnega pomena v življenju družbe. Služijo zadovoljevanju duhovnih, bioloških, estetskih in drugih potreb državljanov.

7. Rezervna zemljišča - vsa območja zemljiškega sklada, ki niso zagotovljena v last ali uporabo posameznikom ali pravnim osebam ali so jim zasežena na podlagi razlogov, določenih z zakonom.

Vrste in tipi stanovanjskih nepremičnin.

Med stanovanjske nepremičnine sodijo: stanovanja v večstanovanjskih stanovanjskih stavbah; individualne stanovanjske stavbe (stari tip - gospodinjstva in novi tip - vikend); prostori za stalno bivanje v počitniških domovih, hotelih, bolnišnicah.

11 Pojem osnovnih sredstev. Opredmetene in neopredmetene pisarne.

Osnovna sredstva so proizvedena sredstva, ki se uporabljajo večkrat ali neprekinjeno v daljšem obdobju, vendar ne manj kot eno leto, za proizvodnjo blaga, zagotavljanje tržnih in netržnih storitev. Osnovna sredstva delimo na opredmetena in neopredmetena.

Neopredmetena sredstva- sredstva podjetja, ki nimajo fizične, stvarne oblike: vodstveni, organizacijski in tehnični viri; - ugled v finančnem svetu; konkurenčne prednosti, nadzor nad prodajno mrežo; zaščita, ki jo zagotavlja zavarovanje; - patenti in blagovne znamke, blagovne znamke; know-how" in druge vrste intelektualne lastnine; pravica do uporabe.

denar- - zemljišče oziroma pravica do njegove uporabe; - zgradbe in objekti za proizvodne in neproizvodne namene; - upravne zgradbe; stanovanjske, otroške, izobraževalne, zdravstvene, zdravstvene in druge zgradbe, prostori v bilanci stanja podjetja; premičnine za neproizvodne namene; - zaloge surovin, goriva, polizdelkov in končnih izdelkov; - nepremičnine, osnovna sredstva, zgradbe ali objekti, zakupljena zemljišča.

12 Opredelitev podjetja. Osnovni koncepti podjetja.

Podjetje – je neodvisna gospodarska enota, ki deluje na ozemlju določene države in za katero veljajo zakoni te države. Glavne značilnosti podjetja so proizvodna in tehnična enotnost, izražena v enotnosti proizvodnih procesov; organizacijska enotnost - prisotnost enotnega vodstva, načrta; gospodarska enotnost, ki se kaže v skupnosti materialnih, finančnih virov, pa tudi ekonomskih rezultatov dela.

Podjetje kot predmet pravic se priznava kot premoženjski kompleks, ki se uporablja za opravljanje dejavnosti. Podjetje kot celota je priznano kot nepremičnina in je lahko predmet nakupa in prodaje, zastave, zakupa in drugih transakcij. Sestava podjetja, pa tudi premoženjski kompleks, vključuje vse vrste premoženja, namenjenega za njegovo dejavnost, vključno z zemljišči, zgradbami, objekti, opremo, zalogami, izdelki in dolgovi.

13 Opišite podjetje kot premoženjski kompleks z uporabo treh načel.

Podjetje kot celota je priznano kot nepremičnina in je lahko predmet nakupa in prodaje, zastave, zakupa in drugih transakcij. Sestava podjetja, pa tudi premoženjski kompleks, vključuje vse vrste premoženja, namenjenega za njegovo dejavnost, vključno z zemljišči, zgradbami, objekti, opremo, zalogami, izdelki in dolgovi. 1) Prisotnost ločene lastnine, ki jo podjetje uporablja za določene namene. 2) Premoženjska odgovornost 3) Delovna, gospodarska in ekonomska samostojnost

14Opredelitev trga nepremičnin. Osnovni pojmi.

Nepremičninski trg- to je sektor nacionalnega tržnega gospodarstva, ki je niz nepremičninskih objektov, gospodarskih subjektov, ki delujejo na trgu, procesov delovanja trga, tj. procesi proizvodnje (ustvarjanja), potrošnje (uporabe) in menjave nepremičnin in upravljanja trga ter mehanizmi, ki zagotavljajo delovanje trga (tržna infrastruktura).

1 Označite tri sektorje: - razvoj (ustvarjanje) nepremičnin; - promet z nepremičninami; - upravljanje in poslovanje z nepremičninami.

Sektor prometa z nepremičninami oblikuje tržno ceno svojih predmetov.

Sektor upravljanja in poslovanja z nepremičninami spremlja stopnjo vpliva nekaterih komercialnih značilnosti nepremičnin na njihovo dobičkonosnost

2. Glede na način transakcij lahko trg nepremičnin razdelimo na primarni in sekundarni.

Spodajprimarni trg nepremičnin Običajno je razumeti celoto transakcij, opravljenih z novonastalimi in privatiziranimi predmeti. Zagotavlja prenos nepremičnin v gospodarski promet.

Spodajsekundarni trg nepremičnin - transakcije z že ustvarjenimi objekti, ki so v uporabi in so povezani s preprodajo ali drugimi oblikami prenosa predmetov, ki so prišli na trg, od enega lastnika do drugega.

Primarno in sekundarni trgi, ki delujeta kot dva dela enotnega nepremičninskega trga, vplivata drug na drugega.

Nepremičnine niso vedno trajne zgradbe. In zgradbe na splošno tudi niso nujno nepremičnine. In premičnina ni le avtomobil. Katere vrste nepremičnin obstajajo? Če želite v celoti razumeti terminologijo pravnih in podzakonskih aktov, morate poznati resnične pomene pojmov nepremičnine in premičnine. Značilnosti nepremičnine se prepoznajo po številnih značilnostih.

Podrobnosti o premičninah in nepremičninah

Zakonodaja Ruske federacije ne daje jasne opredelitve pojmov premičnine in nepremičnine. In to ni napaka v pravnem sistemu, razlog je drugačen: ti koncepti se lahko premikajo iz enega v drugega. Včasih, da bi ugotovili, kaj pripada določeni vrsti premoženja, potrebujete pomoč odvetnikov. Premičnine po čl. 130 Civilnega zakonika Ruske federacije - vse, kar ni nepremičnina. To je najprej tole:

morebitni bankovci;
večina vozil;
redki in muzejski predmeti;
zbirateljski predmeti;
orožje;
začasne maloprodajne točke;
nekaj velike opreme.

IN V nekaterih primerih kopalnica in garaža imata lahko status premičnine. S stališča zavarovalnic je tak objekt nepremičnina. Na seznamu so tudi menice in deleži v podjetjih. Toda v bistvu se poimenovanje premičnin zmanjša na:

njihovo gibanje ne spremeni strukture teh stvari;
stvari so v celoti ali delno zamenljive, ker niso unikati;
pogosto ni treba pridobiti državne registracije za predmet;
za številne premične stvari davek na nepremičnine se ne zaračuna.

V spornih vprašanjih, zlasti pri delitvi premoženja, se zaradi posebnosti stvari lahko premisli katera koli navedena stvar.

Kaj je lastnina

Glede tega, kaj so nepremičnine, so obstoječe formulacije veliko bolj natančne. Lahko so tudi nejasne, vendar redkeje kot definicije premičnin. Nepremičninski objekt po civilnem zakoniku:

zgradbe za stanovanjske in nestanovanjske namene;
Zemlja;
drobovje zemlje;
vodna telesa;
plovila - zrak, vesolje, morje.

To je najprej vse, kar je neločljivo od zemlje in se ne da premakniti, ne da bi se stvar sama poškodovala, tako da je ne bo več mogoče uporabljati. Počitniške hiše, stanovanja, hlevi, hiše ali gospodarska poslopja, zemljišča in celo rezervoarji, ki so razvrščeni kot nepremičnine, čeprav z nategom, ne potrebujejo pojasnil. Toda podzemlje, minerali in podzemni izviri so pravno dodeljeni državi in so razvrščeni kot nepremičnine; rudarska podjetja so določena kot najemniki podzemlja.

Običajni državljan nima nobene zveze z nobenim sodiščem, lahko pa se takšen predmet pridobi z različnimi civilnimi obveznostmi in pravicami - dedovanjem ali zmago na loteriji. V skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije ladje spadajo med vrste nepremičnin, saj imajo v načrtu prostore, primerne za stalno in začasno bivanje - kabine, oddelke itd., In morajo imeti državno registracijo.

Morda bi bilo koristno prebrati: