Sklenitev pogodbe o dobavi toplote z lastniki nestanovanjskih prostorov. Lastniki nestanovanjskih prostorov in družba za upravljanje: temelji harmoničnih odnosov

Od 1. januarja 2017 se je spremenila narava razmerja med organizacijo, ki upravlja stanovanjski kompleks (upravno združenje, združenje lastnikov stanovanj, stanovanjski kompleks, stanovanjska zadruga) in lastnikom nestanovanjskih prostorov.

Prej je imel tak lastnik dve možnosti za pridobitev javne službe: na splošno prek družbe za upravljanje, združenja lastnikov stanovanj, stanovanjskega kompleksa, stanovanjske zadruge ali po dogovoru z organizacijo za oskrbo z viri (RSO). Zdaj je lastnik dolžan skleniti pogodbe o dobavi virov neposredno z RSO. Organizacija, ki upravlja stanovanjsko hišo, je povezovalni člen v teh odnosih. Ne oskrbuje več nestanovanjskih prostorov, hkrati pa ima nove obveznosti.

Zdaj mora MA, HOA, stanovanjski kompleks, stanovanjska zadruga:

obvesti lastnika nestanovanjskih prostorov o potrebi po sklenitvi pogodb z RSO in reoperaterjem komunalnih odpadkov;
prenos podatkov o lastnikih nestanovanjskih prostorov v stanovanjski hiši na RSO in reoperater TKO.

Takšne spremembe zakonodaje so bile narejene z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 26. decembra 2016 št. 1498 "O vprašanjih zagotavljanja komunalnih storitev in vzdrževanja skupne lastnine v stanovanjski hiši." Ta resolucija je vključevala zgornje odgovornosti v Pravila za zagotavljanje komunalnih storitev lastnikom in uporabnikom prostorov v večstanovanjskih stavbah in stanovanjskih stavbah, potrjena z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 6. maja 2011 št. 354 (v nadaljnjem besedilu: kot Pravila št. 354).

Oglejte si delček spletnega seminarja za naše naročnike na temo “Prehod na neposredne pogodbe med RSO in potrošnikom”

Kdo naj naroči in zapečati IPU, ki je nameščen v nestanovanjskih prostorih stanovanjske hiše?

Dela na začetku obratovanja IPU naj izvede RSO.

Dobava hladna voda, tople vode, toplotne energije, električne energije in plina v nestanovanjske prostore v stanovanjski hiši, pa tudi odvajanje odpadne vode poteka na podlagi pogodb z RSO. Takšni sporazumi morajo biti sklenjeni v skladu s pravili zakonodaje o oskrbi z vodo, sanitarnih prostorih, oskrbi z električno energijo, oskrbi s plinom in oskrbi s toploto. To je določeno v 3. odstavku 7. odstavka pravil št. 354.

Odobreno z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 29. julija 2013 št. 643 standardna pogodba oskrba s toplo vodo. V 13. členu pogodbe je določena obveznost RSO, da izda dovoljenje za obratovanje merilnih naprav za toplo vodo (merilnih enot). 19. člen določa obveznost plombiranja merilnih naprav.

Pritožbe glede družbe za upravljanje: kam se lahko obrnejo stanovalci?

Kakšno pogodbo naj družba za upravljanje sklene z lastnikom nestanovanjskih prostorov?

Vrsta pogodbe med družbo za upravljanje in lastnikom nestanovanjskih prostorov je odvisna od načina upravljanja stanovanjske stavbe. Če hišo upravlja MA, veljajo enaka pravila; če so HOA, stanovanjski kompleks, stanovanjska zadruga različni.

Oglejte si delček spletnega seminarja za naše naročnike na to temo"Pogoste napake pri komuniciranju s stanovalci: praksa, nasveti in primeri"

S hišo upravlja UO

Družba za upravljanje sklene pogodbo o upravljanju stanovanjske stavbe z vsakim lastnikom prostorov. Pogoje pogodbe odobri skupščina lastnikov prostorov v hiši. Ti pogoji so enaki za vse lastnike (1. del 162. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).

Zakon ne predvideva posebnega sporazuma za lastnike nestanovanjskih prostorov.

Hkrati mora pogodba o upravljanju večstanovanjske hiše vsebovati določbe, ki veljajo posebej za lastnike nestanovanjskih prostorov v stanovanjski hiši. Takšna posebne določbe dva:

obveznost lastnika, da sklene pisne pogodbe o oskrbi z naravnimi organizacijami in pogodbo o opravljanju storitev ravnanja s komunalnimi komunalnimi odpadki z regionalnim operaterjem;
posledice v primeru, da lastnik ne sklene pogodb.

Ta zahteva je predvidena v odstavku 14 pododstavka "p" odstavka 31 in odstavku 9 pododstavka "k" odstavka 148(22) Pravil št. 354.

Če vaša pogodba o upravljanju stanovanja ne vsebuje teh določil, jih je vredno vključiti v besedilo. Tako se boste izognili nepotrebnim sporom in nesporazumom z lastniki. Učimo, kako se izogniti težavam pri sestavljanju pogodbe.

S hišo upravlja društvo lastnikov stanovanj, stanovanjski kompleks ali stanovanjska zadruga

Odgovor na vprašanje, ali skleniti pogodbo z lastnikom nestanovanjskih prostorov, je odvisen od tega, ali je ta lastnik član stanovanjskega združenja ali ne.

Če lastnik ni član HOA, stanovanjskega kompleksa, stanovanjske zadruge, sklene pogodbo z lastnikom za opravljanje storitev za vzdrževanje in tekoča popravila skupne lastnine v stanovanjski hiši (6. del 155. Stanovanjski zakonik Ruske federacije).

Če je lastnik član stanovanjske skupnosti, potem dogovor ni potreben. Člani HOA, stanovanjskega kompleksa, stanovanjske zadruge plačujejo obvezna plačila za vzdrževanje in tekoča popravila skupne lastnine v stanovanjski stavbi na način, ki ga določijo organi upravljanja partnerstva ali zadruge (5. del 155. člena Stanovanjskega zakonika Ruska federacija).

Neposredne pogodbe z organizacijami za oskrbo z viri in neposredna plačila za komunalne storitve

Kako obvestiti lastnika nestanovanjskih prostorov o potrebi po sklenitvi pogodb z organizacijo za oskrbo z viri

Lastnike nestanovanjskih prostorov v stanovanjskih stavbah ste dolžni obvestiti o potrebi po sklenitvi številnih novih pogodb. Naredite to čim prej. Čeprav zakon ne predvideva odpovednega roka, ni treba oklevati. Prej ko obvestite lastnike, manjša je nevarnost negativnih posledic.

Pogodba o upravljanju stanovanjske hiše: bistveni pogoji, postopek sklenitve in odpovedi

Pozor: Neobveščanje lastnika nepremičnine lahko povzroči nesporazume in spore.

Če lastnik ne sklene neposrednih pogodb z organizacijami za oskrbo z viri, bodo določili količino komunalnih virov z uporabo metod izračuna. Posledično bo lastnik plačal več, kot je načrtoval. Možno je, da vam bo očital takšno preplačilo. Lastnik se lahko sklicuje zlasti na to, da je organizacija, ki upravlja stanovanjsko hišo, kršila obveznost obveščanja. To pomeni, da je ta organizacija dolžna nadomestiti izgubo v višini preplačila.

Ali se bodo sodišča postavila na stran lastnikov, bo pokazala praksa. Hkrati se lahko samo dejstvo spora in nesporazuma z lastnikom obravnava kot negativna posledica.

Katere dokumente in informacije morate pridobiti od lastnika nestanovanjskih prostorov?

Lastnik nestanovanjskih prostorov vam mora predložiti številne dokumente in podatke. Potrebni so za upravljanje MKD, zato je v vašem interesu, da jih prejmete pravočasno.

Dokumenti, ki jih je treba zahtevati od lastnika, so kopije pogodb o dobavi virov z RSO. Imate pravico zahtevati kopijo pogodbe od trenutka njene sklenitve (člen 18 Pravil št. 354). Najverjetneje pa ne veste, kdaj točno je lastnik sklenil pogodbo z RSO in ali jo je sploh sklenil. Zato je vredno lastniku poslati zahtevo z besedilom: »Prosimo, predložite kopije vseh pogodb z organizacijami za oskrbo z viri. Če pogodbe še niso sklenjene, prosimo, da v 5 (petih) dneh od dneva sklenitve posredujete njihove kopije.«

Poleg tega prejmete dve skupini informacij od lastnika.

Količine komunalnih virov, porabljenih v obračunskem obdobju po pogodbah o dobavi virov. Lastniki nestanovanjskih prostorov morajo te podatke zagotoviti na enak način in v rokih, ki so določeni za predložitev odčitkov IPU s strani potrošnikov komunalnih storitev (odstavek 18 Pravil št. 354).
Obseg storitev ravnanja s komunalnimi komunalnimi odpadki, opravljenih v obračunskem obdobju po pogodbi s predelovalcem komunalnih komunalnih odpadkov. Za pridobitev teh podatkov pošljite zahtevo lastniku. Informacije mora zagotoviti v treh delovnih dneh (odstavek 4, odstavek 148(1) Uredbe št. 354).

Stanje: kaj storiti, če lastnik nestanovanjskih prostorov v stanovanjski hiši ne prenese podatkov o obsegu porabljenih komunalnih sredstev upravnemu organu, združenju lastnikov stanovanj, stanovanjskemu kompleksu, stanovanjski zadrugi

Imate pravico poslati pisno zahtevo za informacije:

lastnik nestanovanjskih prostorov (odstavek 18 pravil št. 354);
ustrezen RSO (podčlen "e(1)" člen 18 Pravil, obvezen pri sklepanju pogodb z organizacijami za oskrbo z viri, odobren z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 14. februarja 2012 št. 124, v nadaljnjem besedilu Pravila št. 124).

RSO ne bi smel upoštevati obsega dobave komunalnih virov lastnikom nestanovanjskih prostorov v večstanovanjskih stavbah pri določanju obsega komunalnih virov za poravnavo s ponudnikom komunalnih storitev. To določa 21. odstavek Uredbe št. 124.

Ali lahko organizacija za upravljanje zagotavlja komunalne storitve s posredniškimi pogodbami?

Kako prenesti podatke o lastnikih nestanovanjskih prostorov v RSO in reoperaterja MSW

Podatke o lastnikih nestanovanjskih prostorov morate posredovati organizacijam za oskrbo z viri, ki oskrbujejo stanovanjske stavbe s komunalnimi viri, in regionalnemu operaterju za ravnanje s trdnimi odpadki. To je predvideno v odstavku 4 odstavka 6 in odstavku 5 odstavka 148(1) Uredbe št. 354.

Če želite izpolniti to obveznost, sestavite sporočilo, ki navaja:

naslovi stanovanjskih stavb, v katerih se nahajajo nestanovanjski prostori;
seznam prostorov;
Polno ime ali ime lastnikov prostorov.

Nasvet:Če imate dodatne podatke o lastnikih, jih prav tako navedite v sporočilu. Na primer telefonske številke ali drugi kontakti lastnikov. Tako se boste izognili nepotrebnim vprašanjem RSU in registrarja TKO.

Pošljite sporočilo po pošti, ga dostavite v pisarno naslovnika ali ga posredujte komu drugemu na priročen način. Glavna stvar je, da metoda potrdi dejstvo, da je naslovnik prejel informacije.

Dostavite to sporočilo vsakemu prejemniku enkrat. Če pa se podatki o lastnikih nestanovanjskih prostorov spremenijo, bo morala družba za upravljanje zagotoviti posodobljene podatke.

Seznam dokumentov, potrebnih za ugotovitev možnosti sklenitve pogodb o dobavi virov (toplotne energije in (ali) hladilne tekočine) z lastniki nestanovanjskih prostorov v stanovanjski hiši:

1. Vloga, izpolnjena v skladu s Pravilnikom o organizaciji oskrbe s toploto v Ruska federacija, odobreno z odlokom vlade Ruske federacije.

2. Potrdilo o državni registraciji prosilca kot pravne osebe / samostojnega podjetnika, potni list za posameznike;

3. Potrdilo o registraciji vlagatelja pri davčnem organu;

4. Dokumenti, ki potrjujejo pooblastilo osebe, ki deluje v imenu prosilca;

5. Listina (predpisi) vlagatelja - za pravne osebe;

6. Ustrezno overjene kopije lastninskih dokumentov, ki potrjujejo lastništvo in (ali) lastninsko pravico potrošnika v zvezi z nestanovanjskimi prostori v stanovanjski hiši (vključno s podatki o državni registraciji pravice prosilca do teh prostorov);

7. Pooblastilo za pooblaščenca za podpis pogodbe o dobavi toplote (če sta lastnika/imetnika avtorskih pravic 2 ali več); pooblastilo za prenos pooblastil v imenu udeležencev v skupni lastnini za sklenitev pogodbe o oskrbi s toploto v zvezi s skupno lastnino od vseh lastnikov do lastnika, pooblaščenega za sklenitev pogodbe.

Če so prostori v skupni lasti, vsak lastnik prostorov zagotovi paket dokumentov po seznamu.

10. Če je oskrba s toplo vodo- potni list za merilnik tople vode, ki navaja obdobje preverjanja, trenutne odčitke števca in potrdilo o sprejemu števca s strani kazenskega zakonika.

11. Potrdilo o opremi za oskrbo z vodo v danih prostorih (razpoložljivost pip, umivalnikov, prh), urnik dela, število uporabnikov vode (priloga k vlogi za sklenitev pogodbe).

12. Pogodba o upravljanju, ki jo sklene lastnik nestanovanjskih prostorov z organizacijo za upravljanje.

13. Če obstaja ločen toplotni vhod- akt o razmejitvi bilančne lastninske in obratovalne odgovornosti toplovodnih omrežij, dogovorjen s toplovodno omrežno organizacijo in organizacijo, ki upravlja stanovanjsko stavbo.

14. Dokumenti, ki potrjujejo bančne podatke vlagatelja, da bi zanesljivo odražali podrobnosti v pogodbi in pravilno izvršili plačilne dokumente (za proračunske organizacije - informacije UFK ali Finančnega odbora Sankt Peterburga o odprtih tekočih računih);

Dokumenti so predloženi v obliki kopij, ki jih morajo overiti osebe, ki so izdale te dokumente, ali oseba, ki je v skladu z zakonodajo Ruske federacije pooblaščena za izvajanje dejanj overitve kopij takih dokumentov.

Prosilec ima pravico predložiti tako izvirnike kot kopije dokumentov. Po preverjanju istovetnosti kopije in izvirnika se izvirnik vrne vlagatelju.

ARBITRAŽNO SODIŠČE URALSKEGA OKROŽJA

Lenina prospekt, 32/27, Ekaterinburg, 620075

http://fasuo.arbitr.ru

POST A N O V L E N I E

št.F09-11663/15

Ekaterinburg

Zadeva št. A50-3629/2015

Arbitražno sodišče Uralskega okrožja, ki ga sestavljajo:

predsedujoča Safronova A. A.,

sodniki Verbenko T.L., Timofeeva A.D.,

med vodenjem zapisnika sodne seje pomočnice sodnika U.V. Zhuravleva je na sodni seji obravnavala kasacijsko pritožbo samostojnega podjetnika Olge Ivanovne Kostareve zoper odločitev Sedemnajstega arbitražnega pritožbenega sodišča z dne 19. oktobra 2015 v zadevi št. A50- 3629/2015 Arbitražno sodišče Permska regija.

Osebe, ki sodelujejo v zadevi, so pravočasno obveščene o času in kraju sojenja, tudi javno, z objavo informacij o času in kraju sojenja na spletni strani Arbitražnega sodišča Uralskega okrožja.

Predstavniki:

podjetnik Kostareva O.I. – Maslennikova Y.V. (pooblastilo z dne 03.02.2015);

Družba z omejeno odgovornostjo "Perm Grid Company" (v nadaljnjem besedilu družba "PSK") – Urazbaeva A.M. (pooblastilo z dne 15. maja 2016), Kalashnikova E.S. (pooblastilo z dne 05.06.2015).

Podjetnik O. I. Kostareva vložila tožbo pri Arbitražnem sodišču Permskega ozemlja proti podjetju "PSK" zaradi obveznosti sklenitve pogodbe o toplotni energiji v omrežni vodi za nestanovanjske prostore, ki se nahajajo v stavbi na naslovu: Perm, ul. Monastyrskaya, 14, s katastrskimi številkami 59-59-01/204/2005-015, 59-59-01/205/2005-105, 59:01:4410004:890, 59:01:4410004:1025.

Sodelovati v zadevi kot tretja oseba, ki ne izjavi neodvisne zahteve glede predmeta spora je bila udeležena družba z omejeno odgovornostjo »Univis« (v nadaljevanju družba »Univis«).

Tožnik je med obravnavo na sodišču prve stopnje vložil izjasnitveni predlog, s katerim je zahteval, da se toženi stranki naloži, da mu pošlje osnutek pogodbe o dobavi toplotne energije, topla voda in (ali) hladilno sredstvo v zvezi z nestanovanjskimi prostori, ki se nahajajo v upravni stavbi na naslovu: Perm, st. Monastyrskaya, 14, in sicer: nestanovanjski prostori s površino 43,7 kvadratnih metrov. m, katastrska številka 59:01:4410004:1025, nestanovanjski prostor s površino 30,1 kvadratnih metrov. m, katastrska številka 59:01:4410004:890, nestanovanjski prostor s površino 31,5 kvadratnih metrov. m, katastrska (pogojna) številka 59-59-01/205/2005-105, nestanovanjski prostor s površino 111,1 kvadratnih metrov. m, katastrska (pogojna) številka 59-59-01/204/2005-015, v enem mesecu od pravnomočnosti sklepa. Pojasnilo tožbenih zahtevkov je sodišče sprejelo v skladu s 3. čl. Arbitražni procesni zakonik Ruske federacije.

S sklepom Arbitražnega sodišča Permskega ozemlja z dne 8. julija 2015 (sodnica S.A. Ovchinnikova) so bili zahtevki izpolnjeni. Podjetje PSK je dolžno na naslov podjetnice Kostareve O.I. osnutek pogodbe o dobavi toplotne energije, tople vode in (ali) hladilne tekočine za nestanovanjske prostore, ki se nahajajo v upravni stavbi na naslovu: Perm, ul. Monastyrskaya, 14, in sicer: nestanovanjski prostori s površino 43,7 kvadratnih metrov. m, katastrska številka 59:01:4410004:1025, nestanovanjski prostor s površino 30,1 kvadratnih metrov. m, katastrska številka 59:01:4410004:890, nestanovanjski prostor s površino 31,5 kvadratnih metrov. m, katastrska številka 59-59-01/205/2005-105, nestanovanjski prostor s površino 111,1 kvadratnih metrov. m, katastrska številka 59-59-01/204/2005-015, v enem mesecu od pravnomočnosti sklepa. Državna dajatev na zahtevek v višini 6.000 rubljev je bila pobrana od družbe PSK v zvezni proračun.

S sklepom Sedemnajstega arbitražnega pritožbenega sodišča z dne 19. oktobra 2015 (sodniki V. Yu. Nazarova, A. N. Likhacheva, N. G. Masalskaya) je bila odločitev sodišča razveljavljena. Trditve so bile zavrnjene.

V kasacijski pritožbi je poslovnež Kostareva O.I. predlaga, naj se odločba sedemnajstega pritožbenega sodišča razveljavi, potrdi sodba sodišča prve stopnje, pri čemer se sklicuje na dejstvo, da je pritožbeno sodišče gradivu zadeve neupravičeno dodalo dodatne dokumente, ki sta jih predložili družbi PSK in Univis, glede na to, da da so bili razlogi za nezmožnost njihove predložitve sodišču prve stopnje spoštljivi, s čimer so bile nepravilno uporabljene norme procesnega prava (odstavka 2 in 3 člena Arbitražnega procesnega zakonika Ruske federacije in odstavek 26 Resolucije Plenum Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije št. 36). Hkrati vlagatelj kasacijske pritožbe poudarja, da je predloženi inšpekcijski zapisnik z dne 10. 8. 2015 enostranski, ne vsebuje nobenih objektivnih in neodvisnih informacij, saj so ga podpisali le predstavniki tožene stranke in tretjega stranke, ki imajo pravni interes za razveljavitev odločbe sodišča prve stopnje. Po mnenju tožnika je pritožbeno sodišče nepravilno razlagalo 44. člen Pravil za organizacijo oskrbe s toploto v Ruski federaciji, potrjenih z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 08.08.2012 št. 808 (v nadaljnjem besedilu Pravila št. 808). ), umetnost. , člen 2, čl. Civilni zakonik Ruske federacije in Sklep plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 23. julija 2009 št. 64 »O nekaterih vprašanjih v praksi obravnavanja sporov v zvezi s pravicami lastnikov prostorov do skupne lastnine stavbe ,« ki navaja, da je odločilni dejavnik pri pogodbi o dobavi toplote za nestanovanjske prostore pravno lastništvo prostorov, v katerih je toplotni vnos, in ne prisotnost ali odsotnost skupnega lastništva javnih objektov. Tožnik meni, da pritožbeno sodišče ni uporabilo 1. odst. Civilni zakonik Ruske federacije in čl. Civilni zakonik Ruske federacije je napačno razlagal čl. Civilni zakonik Ruske federacije, nezakonito glede na to, da lastniki izoliranih prostorov in deležev v lastništvu skupne lastnine ne morejo neposredno skleniti pogodbe z organizacijami za oskrbo z viri. Po mnenju vlagatelja kasacijske pritožbe je pritožbeno sodišče neutemeljeno menilo, da je skupščina lastnikov prostorov, dokumentirana z zapisnikom z dne 31. maja 2014, neveljavna, saj te skupščine sodišče ni razglasilo za neveljavno, obravnavana zadeva se ne nanaša na spor o izpodbojnih zborih lastnikov, zato sodišče nima pravice dvomiti o njeni veljavnosti, če ni ustreznega. sodna odločba. Kot poudarja tožnik, pravne norme Stanovanjskega zakonika Ruske federacije o načinih upravljanja skupnega premoženja ne veljajo za razmerja med lastniki nestanovanjskih prostorov v upravni stavbi. Po besedah podjetnice Kostareve O.I. napačna je trditev pritožbenega sodišča, da tožnik v prostorih nima sprejemnika energije, saj l. v tem primeru Tožnik ima v lasti ne samo več nestanovanjskih prostorov (pisarn), temveč tudi delež v lastništvu toplotnega vhoda in kleti, kjer je ta vhod nameščen, kar potrjujejo potrdila o državni registraciji pravic z dne 23. januarja 2006, serija 59 BA št. 195287, z dne 15.05.2006, serija 59 BA št. 279364, s sodbo arbitražnega sodišča Permskega ozemlja v zadevi z dne 23. septembra 2011 št. A50-4102/2011. Iz navedenih potrdil je razvidno, da ima tožnik lastniški delež na celotnem skupnem premoženju v skupni izmeri 3700,2 m2. (skupna lastnina se nahaja v 1.-5. nadstropju, pa tudi v kleti stavbe) stavbe na ulici. Monastyrskoy, 14. V skladu s tem na podlagi določb Resolucije št. 64, čl. , Civilnega zakonika Ruske federacije ima lastnik ločenega prostora po lastniški pravici delež v lastništvu skupne lastnine, ki posebej vključuje toplotni vhod, ki se nahaja v kleti. Podjetnik navaja, da je bil z večino glasov lastnikov v skladu s protokolom z dne 31. maja 2014 spremenjen postopek uporabe skupne lastnine s sklenitvijo neposrednih pogodb z organizacijami za oskrbo z viri.

Društvo PSK v odgovoru na kasacijsko pritožbo izpostavlja neutemeljenost tožnikovih trditev in predlaga, da se izpodbijani sodni akt potrdi.

Zakonitost sodnih aktov je preverjalo kasacijsko sodišče na podlagi 2. čl. , Arbitražni procesni zakonik Ruske federacije.

Kot je ugotovilo sodišče, je podjetnica Kostareva O.I. je lastnik nestanovanjskih prostorov, ki se nahajajo v upravni stavbi na ulici. Monastyrskaya, 14 v Permu, in sicer: nestanovanjski prostori s površino 43,7 kvadratnih metrov. m, katastrska številka 59:01:4410004:1025, nestanovanjski prostor s površino 30,1 kvadratnih metrov. m, katastrska številka: 59:01:4410004:890, nestanovanjski prostor s površino 31,5 kvadratnih metrov. m, katastrska številka 59-59-01/205/2005-105, nestanovanjski prostor s površino 111,1 kvadratnih metrov. m, katastrska številka 59-59-01/204/2005-015 (potrdilo o vpisu pravic).

Tožnik je dne 2. 12. 2014 toženi stranki pisalo s prošnjo za sklenitev pogodbe o dobavi toplotne energije za v tožbenem zahtevku navedene nestanovanjske prostore.

Družba PSK je v odgovoru z dne 17. decembra 2014 navedla, da pogodbe o dobavi toplote tehnično ni mogoče skleniti, saj prostori tožnika nimajo sprejemnikov električne energije, priključenih na omrežja družbe PSK.

Zavrnitev tožene stranke, da sklene pogodbo o dobavi toplote, je bila podlaga za pritožbo tožnika na arbitražno sodišče z zahtevki za obveznost družbe PSK, da pošlje na naslov podjetnika Kostareva O.I. osnutek pogodbe o dobavi toplotne energije (dobava toplotne energije za pripravo tople vode in hladilne tekočine).

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenim zahtevkom na podlagi dejstva, da ima tožnik sprejemno napravo (prostor, v katerem se nahaja toplotni vložek) na skupni skupni lastnini, zato je tožena stranka zavrnila pošiljanje osnutka pogodbe na tožnika iz navedenih razlogov nezakonita.

Pritožbeno sodišče je ugotovilo, da so podani razlogi za razveljavitev sodne odločbe, in sicer pravilno iz naslednjega.

Na podlagi 1. odstavka čl. V skladu s Civilnim zakonikom Ruske federacije prisila k sklenitvi pogodbe ni dovoljena, razen v primerih, ko je obveznost sklenitve pogodbe določena s tem zakonikom, zakonom ali prostovoljno sprejeto obveznostjo.

V skladu z odstavkom 1, 3 čl. V skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije je javno naročilo pogodba, ki jo sklene komercialna organizacija in določa njene obveznosti glede prodaje blaga, opravljanja dela ali opravljanja storitev, ki jih mora taka organizacija zaradi narave svojih dejavnosti izvajati v odnos do vseh, ki se nanj nanašajo. Če se gospodarska organizacija neutemeljeno izmika sklenitvi javnega naročila, se uporabijo določbe 4. 445. člena omenjenega zakonika.

Kot so sodišča pravilno poudarila, je pogodba o dobavi energije na podlagi 2. čl. Civilni zakonik Ruske federacije se nanaša na javna naročila. Podjetje PSK je organizacija, katere dejavnost je oskrba s toplotno energijo.

Na podlagi 3. člena čl. Civilnega zakonika Ruske federacije zavrnitev gospodarske organizacije za sklenitev javnega naročila, če je mogoče potrošniku zagotoviti ustrezno blago, storitve ali zanj opraviti ustrezno delo, ni dovoljeno.

Če se stranka, za katero je v skladu z navedenim zakonikom sklenitev pogodbe obvezna, izmika njeni sklenitvi, ima druga stranka pravico vložiti tožbo pri sodišču z zahtevo, da jo prisili k sklenitvi pogodbe (4. člen Civilni zakonik Ruske federacije).

Na podlagi 2. odstavka čl. Civilnega zakonika Ruske federacije se pogodba sklene s pošiljanjem ponudbe eni od strank in njenim sprejemom. V tem primeru mora ponudba vsebovati bistvene pogoje pogodbe (odstavek 1 člena Civilnega zakonika Ruske federacije).

Organizacija za oskrbo z energijo je dolžna naročniku dobaviti energijo prek priključenega omrežja v količini, določeni s pogodbo o dobavi energije, in v skladu z režimom dobave, o katerem se dogovorita stranki (1. člen Civilnega zakonika Ruske federacije). zveza).

Količina energije in način njene dobave sta bistvena pogoja pogodbe o dobavi energije. Ker je pogodba o dobavi toplote javna, morajo biti njeni pogoji enaki za vse potrošnike (odstavek 2 člena Civilnega zakonika Ruske federacije).

Po čl. Civilnega zakonika Ruske federacije se pravila iz členov 539-547 tega zakonika uporabljajo za razmerja v zvezi z dobavo toplotne energije prek priključenega omrežja, razen če zakon ali drugi pravni akti ne določajo drugače; Za razmerja v zvezi z dobavo plina, nafte in naftnih derivatov, vode in drugih dobrin preko priključnega omrežja se uporabljajo pravila o oskrbi z energijo (539.-547. člen), če ni z zakonom, drugimi pravnimi akti ali izhaja iz bistva drugače določeno. obveznost.

Na podlagi čl. 2 Zvezni zakon z dne 27. julija 2010 št. 190-FZ "O oskrbi s toploto" (v nadaljnjem besedilu: zakon št. 190-FZ), oskrba s toploto pomeni oskrbo porabnikov toplotne energije s toplotno energijo in hladilno tekočino, vključno z vzdrževanjem moči; odjemalec toplotne energije je kupec termalna energija(moč), hladilno sredstvo za uporabo na toplotnih napravah, ki so v njegovi lastninski ali drugi pravni podlagi ali za opravljanje javnih služb oskrbe s toplo vodo in ogrevanja; Organizacija za oskrbo s toploto je organizacija, ki prodaja potrošnikom in (ali) organizacijam za oskrbo s toploto proizvedeno ali kupljeno toplotno energijo (moč), hladilno sredstvo in ima v lasti po lastništvu ali drugi pravni podlagi vire toplotne energije in (ali) ogrevalna omrežja. v sistemu oskrbe s toploto, prek katerega se izvaja oskrba s toploto porabniki toplotne energije (ta določba se uporablja za urejanje podobnih razmerij s sodelovanjem samostojnih podjetnikov); Organizacija ogrevalnega omrežja je organizacija, ki opravlja storitve prenosa toplotne energije (ta določba velja za ureditev podobnih razmerij s sodelovanjem samostojnih podjetnikov).

2. del čl. 13, del 1 čl. 15 zakona št. 190-FZ določa, da potrošniki toplotne energije kupujejo toplotno energijo (moč) in (ali) hladilno sredstvo od organizacije za oskrbo s toploto v skladu s pogodbo o oskrbi s toploto.

V skladu s 1., 2. odstavkom čl. Civilni zakonik Ruske federacije v skladu s pogodbo o dobavi energije se organizacija za oskrbo z energijo zavezuje, da bo naročniku (potrošniku) dobavljala energijo prek priključenega omrežja, naročnik pa se zavezuje, da bo plačal prejeto energijo in izpolnjeval zahteve režim njegove porabe, določen v pogodbi, da zagotovi varno delovanje energetskih omrežij pod svojim nadzorom in uporabnost naprav, ki jih uporablja, in opreme, povezane s porabo energije.

Z naročnikom se sklene pogodba o dobavi energije, če ima odgovorno tehnične zahteve naprava za sprejem električne energije, priključena na omrežja organizacije za oskrbo z energijo, in druga potrebna oprema, pa tudi pri zagotavljanju merjenja porabe energije.

15. člen zakona št. 190-FZ določa, da je kraj izpolnjevanja obveznosti organizacije za oskrbo s toploto točka dostave, ki se nahaja na meji bilance stanja naprave za porabo toplote ali toplotnega omrežja potrošnika. in toplotno omrežje organizacije za oskrbo s toploto ali toplovodne organizacije ali na mestu priključitve (tehnološke povezave) na toplovodno omrežje brez lastnika.

Bistveni pogoji pogodbe o dobavi toplote so določeni v 2. čl. 15 zakona št. 190-FZ, razdelek III Pravil za organizacijo oskrbe s toploto v Ruski federaciji, odobrenih z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 08.08.2012 št. 808 (v nadaljnjem besedilu Pravila št. 808) .

Hkrati pravilnik št. 808 vsebuje razdelek »Postopek sklenitve pogodbe o dobavi toplote v primeru, da so prostori v isti stavbi v lasti ali uporabi 2 ali več oseb« (člen 44).

3. odstavek 44. člena Pravil št. 808 določa, da če ima nestanovanjska stavba 1 toplotni vhod, vlogo za sklenitev pogodbe o dobavi toplote vloži lastnik nestanovanjskih prostorov, v katerih je toplotni vhod , če je v nestanovanjski stavbi več toplotnih vložkov, Vloge za sklenitev pogodbe o dobavi toplote vloži vsak lastnik prostora, v katerem je toplotni vložek. Odnosi glede zagotavljanja toplotne energije (moči) in (ali) hladilnega sredstva ter plačila ustreznih storitev z lastniki drugih prostorov, ki nimajo toplotnega vhoda, se določijo s sporazumom med lastniki takih prostorov in lastniki prostorov, ki so vstopili v pogodbo o dobavi toplote.

Tako je, kot je pravilno poudarilo pritožbeno sodišče, pri pogodbi o dobavi toplote, če so objekti za oskrbo s toploto nestanovanjski prostori v stavbi, odločilno pravno lastništvo prostora, v katerem je toplotni vnos, in ne prisotnost/odsotnost skupnega lastništva javnih objektov.

Hkrati so sodišča ugotovila, da je tožeča stranka lastnica prostorov, ki se nahajajo v 3. nadstropju stavbe (tožnik ne izpodbija pomanjkljive toplotne moči v svojih prostorih).

Pritožbeno sodišče je pravilno ugotovilo, da je od potrebe po vključitvi naštetih pogojev v pogodbo pogojena potreba naročnika po ustreznem sprejemniku električne energije, kar je tudi bistveni pogoj za sklenitev pogodbe. Ta bistveni pogoj je obvezen za naročnika in je tehnični predpogoj za sklenitev pogodbe o dobavi energije. V odsotnosti sprejemne naprave pogodbe o dobavi energije ni mogoče izvesti, kar izključuje možnost njene dejanske sklenitve.

Pritožbeno sodišče je ugotovilo, da so lastniki spornega objekta sprejeli sklep z dne 1. 10. 2013, s katerim so za upravljavca spornega objekta izvolili družbo Univis (7. točka dnevnega reda).

Na podlagi sklepa skupščine, ki ni bil razglašen na predpisan način, je družba Univis sklenila pogodbo o dobavi toplote z dne 01.10.2013 št. 61-1205M z družbo PSK v zvezi s sporno stavbo. (kot celota).

V skladu z aktom o razmejitvi lastništva bilance stanja in operativne odgovornosti objekta v Permu na ulici. Monastyrskaya, 14, podpisana s strani podjetij "PSK" in "Univis" v prostorih podjetnika Kostareva O.I. na omrežje podjetja PSK ni priključen noben sprejemnik.

Kot je pravilno presodilo pritožbeno sodišče, ni razlogov za sklepanje, da se 44. člen pravila št. 808 ne uporablja za razmerja strank, glede na to, da se ta člen nanaša na stavbo. Hkrati ta pravilnik vsebuje navedbo sklenitve le ene pogodbe, če je v stavbi en toplotni vhod. Dejstvo, da je v stavbi en toplotni vhod, ni sporno (del 3.1 člena Arbitražnega procesnega zakonika Ruske federacije).

Pritožbeno sodišče je pravilno navedlo, da ni podlage za sklep, da je družba PSK sklenila pogodbo z neprimerno osebo, torej ne z osebo, ki je lastnik nestanovanjskih prostorov, v katerih je toplotni vhod, zaradi na to, da so lastniki (tudi lastnik prostorov, v katerih se ta toplotni vhod nahaja), upravljanje objekta zaupali podjetju Univis. Hkrati pa, kot je pravilno ugotovilo pritožbeno sodišče, upravljanje stavbe vključuje opravljanje komunalnih storitev - ogrevanje. Poleg tega pritožbeno sodišče tega argumenta ni sprejelo, zato se pri obravnavi tega primera upoštevajo okoliščine prisotnosti (odsotnosti) tehnične (resnične) možnosti sklenitve sporazuma med tožnikom in tožencem. preiskava.

Pritožbeno sodišče je utemeljeno zavrnilo sklicevanje tožnika na zapisnik zbora lastnikov z dne 31. 5. 2014, pri čemer je upoštevalo, da volja lastnikov po zamenjavi družbe za upravljanje za upravljanje sporne stavbe ni bila uresničena (ni dokazila o obvestilu družbe Univis o prenehanju pogodbenih razmerij glede upravljanja stavbe z lastniki, ni dokazila, da je oseba, ki so jo lastniki izbrali za družbo za upravljanje, začela upravljati stavbo).

Obenem je pritožbeno sodišče pravilno navedlo, da ob upoštevanju določb 44. odstavka Pravilnika št. Podjetje PSK je izvršljivo.

Pritožbeno sodišče je tudi upoštevalo, da iz naknadnega zapisnika skupščine lastnikov z dne 29. 7. 2014 izhaja, da so lastniki izrazili voljo, da je prava upravljavska družba za sporno stavbo družba Univis, lastniki pa ne zavrača storitev te osebe(5. točka dnevnega reda).

V materialih zadeve ni dokazov, da je bil ta protokol razveljavljen.

Poleg tega je pritožbeno sodišče po preučitvi sklepov, sprejetih na zboru lastnikov (zapisnik z dne 29. julija 2014), ugotovilo, da so lastniki tudi soglašali, da bi preprečili morebitna dejanja, ki niso v skladu z zakonom, za spremembo upravljavske organizacije. stavbe, postopek obveščanja lastnikov prostorov stavbe o zborih, o osebnem glasovanju, glasovanju v odsotnosti, izidu glasovanja (3. točka dnevnega reda).

Ker torej gradivo primera ne zagotavlja dokazov o spoštovanju postopka za obveščanje o izvedbi sestanka lastnikov prostorov v nestanovanjski stavbi, določenega v 3. odstavku dnevnega reda sestanka z dne 29. julija 2014 ( člena Arbitražnega procesnega zakonika Ruske federacije), je ugotovitev pritožbenega sodišča, da ni razlogov, pravilna za upoštevanje zapisnika seje komisije za štetje rezultatov glasovanja skupščine lastnikov prostorov. nestanovanjske stavbe št. 14 na ulici. Monastyrskaya z dne 26.08.2014.

Navedeni protokol je presojalo pritožbeno sodišče v skladu s čl. Arbitražni procesni zakonik Ruske federacije skupaj z drugimi dokazi, predstavljenimi v gradivu zadeve.

Sodni akt pritožbene stopnje ne vsebuje zaključkov o neveljavnosti zapisnika zbora lastnikov.

Pritožbeno sodišče je pravilno presodilo, da trditve, da se sporni toplotni vhod nahaja v prostoru, ki je v skupni lasti, ne ustrezajo dokazom, predstavljenim v gradivu zadeve (inšpekcijski zapisnik z dne 10. 8. 2015, ki je bil sestavljen l. prisotnost družbe PSK in delnih lastnikov sporne stavbe, izpisek iz enotnega državnega registra z dne 18. junija 2015 o prenosu pravic na nepremičnini, kopija potrdila o državni registraciji pravic 59-BD. št. 216401 za objekt s katastrsko (pogojno) številko 59:01:4410004:1022, tehnični potni list za stavbo).

V skladu s potrdilom o državni registraciji pravice 59-BD št. 216401 je predmet pravice nestanovanjski prostor s skupno površino 40 kvadratnih metrov. m, ki se nahaja v pritličju, številke na tlorisu 27, 28, 34, naslov (lokacija) objekta: Permska regija, Perm, okrožje Leninsky, st. Monastyrskaya, 14, vrsta prava: lastnina. V skladu z inšpekcijskim poročilom z dne 10.08.2015 se kurilna enota nahaja v pritličju v sobi št. 34 (ista soba iz pritličja št. 34 je navedena v potrdilu o registraciji pravic 59-BD št. 216401).

V takšnih okoliščinah je pritožbeno sodišče sklepe prvostopenjskega sodišča razumno štelo za neskladne z dejanskimi okoliščinami primera, da glede na dokaze o nestanovanjskih prostorih s skupno površino 3700,2 kvadratnih metrov. m v 1-5, pritličju in mansardi stavbe, toplotni vhod se nahaja v prostorih, ki so skupna skupna last. Ob tem je pritožbeno sodišče upoštevalo, da navedena potrdila ne vsebujejo podatkov o prostorih, ki so sestavljali objekt s pogojno številko 59-59-01/104/2005-221.

Pritožbeno sodišče je zaradi ugotovitve dejstva, ali je prostor št. 34 v pritličju del objekta s pogojno številko 59-59-01/104/2005-221, pregledalo tehnični potni list za sporni objekt. V skladu s pojasnilom tehničnega potnega lista za objekt s pogojno številko 59-59-01/104/2005-221 je skupna površina objekta 3700,2 kvadratnih metrov. m V navedenem pojasnilu k črki A pritličja seznam prostorov ne vsebuje številke 34, kar, kot je pravilno ugotovilo pritožbeno sodišče, tudi izkazuje, da prostor št. 34 pritličja ni del objekta zakona, ki je na skupni skupni lastnini.

Upoštevaje navedeno je pravilna ugotovitev pritožbenega sodišča, da tožnik ni lastnik naprave za sprejem energije (prostor, v katerem je toplotni vhod), saj ta prostor (toplotna enota) ni del nepremičnine okoli kjer se nahaja toplotni vhod.

Pritožbeno sodišče je pravilno navedlo, da se zahteve tožnika v bistvu nanašajo na nestrinjanje z veljavno pogodbo o dobavi toplotne energije, tople vode in (ali) hladilne tekočine z dne 1. oktobra 2013 št. 61-1205M, sklenjeno med PSK in Univers. Hkrati obstajajo dokazi o vlogi tožnika lastniku prostora (v katerem je nameščen toplotni vhod) za odpoved pogodbe, pa tudi z vlogo za sklenitev pogodbe v skladu z odstavkom. 3. člen 44 pravil št. 808, ni na voljo.

Na kasacijskem sodišču je zastopnik tožnika tudi pojasnil, da tožnik nima pripomb glede količine in stroškov dobavljene toplotne energije; razlog za vložitev tega zahtevka na sodišču je bilo nestrinjanje s stroški storitev družbe za upravljanje.

Poleg tega pritožbeno sodišče upravičeno ni sprejelo sklicevanja tožnika na sodbo Arbitražnega sodišča Čeljabinske regije z dne 23. marca 2014 v zadevi št. A50-4102/2011, saj je bila v okviru te zadeve odobrena. poravnalna pogodba(skladno s tem niso bile ugotovljene okoliščine lokacije toplotnega vhoda v prostorih, ki so v lasti lastnikov na skupni skupni lastnini) in je bila tožnik udeleženka v zadevi št. A50-4102/2011.

V teh okoliščinah je pritožbeno sodišče pravilno ugotovilo, da ni podlage za ugoditev tožbenemu zahtevku.

Trditev vlagatelja kasacijske pritožbe, da je pritožbeno sodišče gradivu zadeve neupravičeno dodalo dodatne dokumente, ki sta jih predložili družbi PSK in Univis, je treba zavrniti, ob upoštevanju dejstva, da je tožena stranka nasprotovala prvotno navedenim zahtevam za obveznost sklenitve pogodbe o toplotni energiji v omrežnem vodu nestanovanjskih prostorov (z ustrezno utemeljitvijo stališča, ki ni vključevala zavrnitve drugih argumentov, ki niso bili zajeti v ugovorih na prvotno navedene zahteve). Pritožbeno sodišče je priznalo tehtnih razlogov nezmožnost obdolženca predložiti dokaze sodišču prve stopnje.

Po 2. odst. 5, 26. člen Sklepa plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 28. maja 2009 št. 36

(kakor je bil spremenjen 10. novembra 2011) »O uporabi Arbitražnega procesnega zakonika Ruske federacije pri obravnavanju zadev na arbitražnem pritožbenem sodišču« sprejem dodatnih dokazov s strani pritožbenega sodišča ne more služiti kot podlaga za preklic odločitev pritožbenega sodišča; hkrati pa neuspeh pritožbenega sodišča, da sprejme nove dokaze, če za to obstajajo razlogi iz 2. dela čl. Arbitražni procesni zakonik Ruske federacije lahko na podlagi 3. dela čl. 288. člena navedenega zakonika podlaga za razveljavitev odločbe pritožbenega sodišča, če je to povzročilo ali bi lahko povzročilo sprejetje nepravilne odločbe.

Trditve vlagatelja kasacijske pritožbe so v bistvu omejene na ponovno presojo dokazov, ki so na voljo v zadevi, in zaključkov, ki jih je na njihovi podlagi sprejelo pritožbeno sodišče, kar presega okvir obravnave zadeve na kasacijskem sodišču. , ustanovljena s čl. Arbitražni procesni zakonik Ruske federacije.

Glede na navedeno je treba izpodbijani sodni akt pustiti nespremenjen, kasacijsko pritožbo - brez ugoditve.

Voden po čl. , Arbitražni procesni zakonik Ruske federacije, sodišče

P O Š T A N O V I L:

sklep Sedemnajstega arbitražnega pritožbenega sodišča z dne 19. oktobra 2015 v zadevi št. A50-3629/2015 Arbitražnega sodišča Permskega ozemlja ostane nespremenjen, kasacijska pritožba samostojnega podjetnika Olge Ivanovne Kostareve ni zadovoljna.

Zoper odločitev je možna pritožba na sodni kolegij Vrhovno sodišče Ruske federacije v roku, ki ne presega dveh mesecev od dneva njegovega sprejetja, na način, ki ga določa čl. Arbitražni procesni zakonik Ruske federacije.

Predsednik A.A. Safronova

Sodniki T.L. Verbenko

PEKEL. Timofejeva

sodišče:

FAS UO (FAS Ural District)

Tožniki:

Kostareva Olga Ivanovna (TIN: 590300238397 OGRN: 304590404300252)

Tožene stranke:

LLC "Perm Grid Company" (TIN: 5904176536 OGRN: 1075904022644)

Sodniki primera:

Verbenko T.L. (sodnik)

Sodna praksa o:

Priznanje pogodbe kot nesklenjene

Sodna praksa o uporabi čl. 432 Civilnega zakonika Ruske federacije

Naša pisarna je v prvem nadstropju večstanovanjska stavba. Družba za upravljanje nam je za začetek leta 2017 izdala račune za plačilo vzdrževanja in popravil skupnih nepremičnin ter skupnih hišnih potreb za elektriko, vodo in kanalizacijo.
Nestanovanjski poslovni prostor nam je za deset let dal v brezplačno uporabo Odbor za upravljanje nepremičnin Ministrstva za zemljiške nepremičnine. Pisarna ima ločen vhod, centralno ogrevanje, vodovod, kanalizacija, razsvetljava (vgrajene individualne merilne naprave). Za vzdrževanje teh prostorov se letno sklenejo pogodbe za ogrevanje, elektriko, oskrbo z vodo in kanalizacijo ter čiščenje odpadnih voda neposredno z organizacijami za oskrbo z viri. Z družbo za upravljanje nismo sklenili pogodbe.
Od skupnega premoženja, ki ga sami ne vzdržujemo, imamo le klet pod pisarno in streho štirinadstropne stavbe, katere del smo.
Družba za upravljanje nam je zagrozila s sodno potjo, če ne bomo izpolnili obveznosti plačila storitev. So njihove zahteve legitimne?

Družba za upravljanje (MC) nima pravice postavljati zahtev uporabniku nestanovanjskih prostorov v stanovanjski stavbi - takšne zahteve je treba postaviti lastniku.

Po čl. 39 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije breme stroškov za vzdrževanje skupne lastnine v stanovanjski hiši nosijo lastniki stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov. V skladu s 1. odstavkom čl. 37 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je delež obveznih stroškov za vzdrževanje skupne lastnine v stanovanjski hiši, katerega breme nosi lastnik prostorov v taki hiši, določen z deležem v stanovanjski hiši. pravica do skupne lastnine skupnega premoženja v takšni hiši določenega lastnika in je sorazmerna z velikostjo skupne površine nepremičnine, ki mu pripada.

V skladu z 2. delom čl. 153 in 1. del čl. 158 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je obveznost plačila komunalnih storitev za zagotovitev vzdrževanja prostorov (vključno z nestanovanjskimi) v stanovanjski hiši lastnik tega prostora. Niti civilna niti stanovanjska zakonodaja ne vsebujeta določb, ki bi uporabnikom nestanovanjskih prostorov, vključno s tistimi, ki se nahajajo v večstanovanjskih stavbah, nalagale obveznost plačila komunalnih storitev. stanovanjske zgradbe. Postopek povračila uporabniku stroškov komunalnih storitev ali drugih storitev v zvezi z vzdrževanjem premoženja v večstanovanjski stavbi se lahko uredita s sporazumom med uporabnikom in lastnikom. Družba za upravljanje ali organizacija za oskrbo z viri, ki ni stranka pogodbe o brezplačni uporabi, nima pravice zahtevati plačila komunalnih storitev od uporabnika prostorov. Zavezanec za take subjekte je lastnik.

Odnose v zvezi z zagotavljanjem komunalnih storitev lastnikom in uporabnikom prostorov v stanovanjskih stavbah urejajo Pravila za zagotavljanje komunalnih storitev lastnikom in uporabnikom prostorov v stanovanjskih stavbah in stanovanjskih stavbah, odobrena z Odlokom Vlade Ruske federacije. z dne 6. maja 2011 št. 354 (v nadaljevanju pravilnik št. 354). V skladu s 16. členom pravilnika št. 354 pravilno vzdrževanje skupne lastnine, odvisno od načina upravljanja stanovanjske stavbe, zagotovijo lastniki prostorov s sklenitvijo pogodbe o upravljanju stanovanjske stavbe z organizacijo za upravljanje.

V zvezi z najemniki nestanovanjskih prostorov v stanovanjski hiši so najvišja sodišča oblikovala jasno pravno stališče, po katerem ti subjekti niso odgovorni družbi za upravljanje za vzdrževanje in popravilo skupne lastnine ter plačilo komunalnih računov.

Že leta 2011 je predsedstvo Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije v sklepu z dne 12. aprila 2011 št. 16646/10 v zadevi št. A55-11329/2009 pojasnilo, da najemnik ne more neupravičeno obogateti na račun družba za upravljanje zaradi zavrnitve plačila stroškov, ki jih ima za vzdrževanje skupnega premoženja, saj je lastnik nepremičnine dolžan plačati te stroške.

V drugi zadevi v zvezi z izterjavo dolga za popravila in vzdrževanje skupne lastnine v hiši je predsedstvo Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije odločilo, da izterja sporni znesek samo od lastnika, s pojasnilom, da lastnik nima pravice naložiti obveznost takih plačil najemniku (Sklep predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 17. aprila 2012 št. 15222 /11 v zadevi št. A40-99124/10-37-796).

Kolegij za gospodarske spore oboroženih sil Ruske federacije je v Odločbi z dne 10. novembra 2014 št. 305-ES14-1452 v zadevi št. A40-59220/2013 navedel, da niti čl. 210 Civilnega zakonika Ruske federacije, ne 3. dela čl. 154 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije ne vsebuje določb o naložitvi obveznosti plačila komunalnih storitev najemnikom nestanovanjskih prostorov, vključno s tistimi, ki se nahajajo v večstanovanjskih stanovanjskih stavbah. Določba najemne pogodbe, ki je določala najemnikovo obveznost sklepanja pogodb o opravljanju komunalnih in vzdrževalnih storitev, sama po sebi ni podlaga za pobiranje nadomestila za komunalne storitve od najemnika.

Vrhovno sodišče Ruske federacije je ugotovilo, da najemna pogodba, ki ureja razmerje med lastnikom in najemnikom nepremičnine, ne vsebuje pogojev o izpolnitvi obveznosti najemnika v korist tretje osebe glede plačila komunalnih stroškov. . Takšne zahteve ni v 2. odstavku čl. 616 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki določa obveznost najemnika, da vzdržuje nepremičnino v dobrem stanju in nosi stroške njenega vzdrževanja. V skladu s čl. 36 in 39 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije breme stroškov za vzdrževanje skupne lastnine v stanovanjski hiši nosijo lastniki.

Sodišča so večkrat prišla do podobnih sklepov v zvezi s pogodbami o neodplačni uporabi premoženja (glej na primer odločitev Šestega arbitražnega pritožbenega sodišča z dne 26. marca 2015 št. 06AP-702/2015 v zadevi št. A73-10268 /2014). Tako je AS regije Vologda v Obzorju sodna praksa o sporih v zvezi z upravljanjem in vzdrževanjem večstanovanjskih stavb za 1. polletje 2012 navedel, da se obveznost plačila stroškov vzdrževanja skupnega premoženja večstanovanjske hiše ne more naložiti posojilojemalcu nepremičnine, ki je lastnik prostorov. na pravico do brezplačne uporabe - odgovoriti na Družba za upravljanje bi morala biti lastnik nepremičnine.

Toda lastniki nepremičnin morajo upoštevati, da se od 1. januarja 2017 dobava hladne in tople vode, toplotne energije, električne energije in plina v nestanovanjske prostore v stanovanjski hiši ter odvajanje odpadne vode izvaja na podlagi pogodb o dobavi virov, sklenjenih neposredno z organizacijo za dobavo virov. Hkrati so lastniki nestanovanjskih prostorov dolžni plačati energente, porabljene za vzdrževanje skupne lastnine stanovanjske stavbe. Od začetka leta 2017 so ti stroški vključeni v stroške vzdrževanja prostorov (29., 30. člen Pravil za vzdrževanje skupne lastnine v stanovanjski hiši, odobrenih z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 13. avgusta 2017). , 2006 št. 491).

Kot je ugotovilo predsedstvo Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije v sklepu št. 4910/10 z dne 9. novembra 2010 v zadevi št. A71-9485/2009-GZ, družbi za upravljanje ni treba dokazati zneska dejanski stroški, nastali v zvezi z vzdrževanjem skupne lastnine, ki se razporedijo glede na razmerje do enega od lastnikov prostorov. Samostojni izdatki družbe za vzdrževanje njenega premoženja je kot solastnico ne razbremenijo obveznosti, da nosi stroške vzdrževanja skupne stvari v skladu z zahtevami 1. 249 Civilnega zakonika Ruske federacije (glej tudi odločbe Sodišča Oryolska regija z dne 27. julija 2016 v zadevi št. A48-2747/2016, regija Volgograd z dne 20. februarja 2016 v zadevi št. A12-59613/2015).

Vprašanje za odvetnika (na spletu):

Vprašanje za odvetnika (na spletu): Zdravo. Sem lastnik nestanovanjskih prostorov za trgovino v stanovanjski stavbi. Imam problem pri sklenitvi pogodbe o upravljanju s HOA.

Povejte mi prosim, če sta vgrajena 2 merilnika toplote (eden je moj, drugi pa stanovalcev) in je sistem ogrevanja ločen, obstaja ločen dogovor z dobaviteljem toplote, ali moram še vedno plačati cevi stanovalcem? ?

Za elektriko je isto, ločen vložek, matrika in ločena pogodba. Zakaj sem prisiljen plačati polne stroške vzdrževanja hiše?

In še ena boleča tema o dvigalih. Imam klet, naj tudi dvigala plačam? So v prvem nadstropju, a morda ne v kleti?

Pravno svetovanje:

Avtor: splošno pravilo 210. člena Civilnega zakonika Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu: Civilni zakonik Ruske federacije), lastnik nosi breme vzdrževanja lastnine, razen če zakon ali pogodba ne določa drugače.

V skladu s členom 244 Civilnega zakonika Ruske federacije premoženje, ki je v lasti dveh ali več oseb, pripada tem osebam na podlagi skupne lastnine. Nepremičnina je lahko v skupni lastnini z določitvijo deleža vsakega lastnika v lastninski pravici (skupna lastnina) ali brez določitve teh deležev (skupna lastnina). Skupna lastnina premoženja je deljena, razen v primerih, ko zakon določa nastanek skupne lastnine tega premoženja.

Člen 249 Civilnega zakonika Ruske federacije določa obveznost vsakega udeleženca v skupni lastnini, sorazmerno s svojim deležem, sodelovati pri plačilu davkov, pristojbin in drugih plačil na skupno lastnino, pa tudi pri stroških njene lastnine. vzdrževanje in ohranjanje.

V skladu s prvim odstavkom 290. člena Civilnega zakonika Ruske federacije in prvim odstavkom 36. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu Stanovanjski zakonik Ruske federacije) lastniki stanovanj in lastniki ne- stanovanjski prostori v večstanovanjski hiši imajo v skupni lastninski pravici skupne prostore v hiši (vključno z medstanovanjskimi podesti, stopnišči, dvigala, dvigala in drugih jaškov, hodniki, tehnična tla, podstrešja, kleti, v katerih so inženirske komunikacije, druga oprema, ki služi več kot enemu prostoru v hiši), nosilne konstrukcije hiše, strojna, električna, vodovodna in druga oprema ter zemljišče, na katerem se nahaja hiša, z elementi krajinskega oblikovanja in urejanja okolice.

39. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije določa, da lastniki prostorov v stanovanjski hiši nosijo breme stroškov za vzdrževanje skupne lastnine v stanovanjski hiši. Delež obveznih stroškov za vzdrževanje skupnega premoženja v stanovanjski hiši, katerega breme nosi lastnik prostorov v takšni hiši, se določi glede na delež v skupni lastnini skupnega premoženja v takšni hiši. hišo navedenega lastnika. Pravila za vzdrževanje skupne lastnine v stanovanjski hiši določi vlada Ruske federacije.

V skladu s členom 153 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije so državljani in organizacije dolžni takoj in v celoti plačati svoje prostore in komunalne storitve. Ta obveznost nastane za lastnika od trenutka, ko nastane lastništvo takih prostorov.

V skladu s členom 154 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije plačilo za prostore in komunalne storitve za lastnika prostorov v stanovanjski hiši vključuje plačilo za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov, ki vključuje plačilo storitev in dela pri upravljanju stanovanjske hiše. , vzdrževanje, tekoče in večja prenova skupna lastnina v stanovanjski hiši.

V skladu s 1. odstavkom 158. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je lastnik prostorov v stanovanjski hiši dolžan nositi stroške vzdrževanja prostorov, ki mu pripadajo, pa tudi sodelovati pri stroških vzdrževanja skupne lastnine. v stanovanjski hiši sorazmerno s svojim deležem v skupnem lastništvu te nepremičnine s plačilom pristojbin za vzdrževanje in popravila bivalnega prostora.

Posledično je lastnik nestanovanjskih prostorov, ki se nahajajo v stavbi, na podlagi neposrednih navodil zakona dolžan nositi stroške vzdrževanja nepremičnine, ne glede na to, ali ima stroške vzdrževanja lastnih prostorov, ki so v individualni lasti in stroški komunalnih storitev. V zvezi s tem vzdrževanje lastnih prostorov, plačilo komunalnih storitev, porabljenih v njem, kot tudi vzdrževanje zemljišča, ki je zagotovljeno za individualno uporabo in ni vključeno v skupno lastnino stanovanjske stavbe, ne razbremeni lastnika prostore od bremena stroškov za vzdrževanje skupnega premoženja stanovanjske stavbe, vključno z zemljiščem na parceli, na kateri je hiša.

Tako morate komunalne storitve, za katere imate ločene pogodbe, plačevati sami - z osebnimi števci.

Hkrati vas zakon zavezuje k plačilu stroškov vzdrževanja skupnega premoženja stanovanjske hiše, vključno z dvigali in komunalnimi napeljavami (cevi).

Morda bi bilo koristno prebrati: