Die grundlegende Kategorie bei der Bestimmung von Immobilien ist. Immobilien: Wie lautet die gesetzliche Definition?

Artikel 130 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation befasst sich mit unbeweglichen und beweglichen Sachen. Dem Artikel zufolge gibt es verschiedene Arten von Immobilien:

Grundstücke, Untergrundflächen sowie alles, was fest mit der Erde verbunden ist. Der Gesetzgeber hat hier Gebäude, Bauwerke und unfertige Bauobjekte einbezogen. Besonderheit– Diese Gegenstände können nicht bewegt werden, ohne dass ihr Zweck unverhältnismäßig beeinträchtigt wird (Absatz 1, Satz 1, Artikel 130 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).
Gehäuse, Nichtwohnräume sowie Parkplätze (Plätze zum Abstellen von Fahrzeugen), wenn die Grenzen dieser Räumlichkeiten, Gebäudeteile oder Bauwerke gemäß den Anforderungen des Gesetzes über die Katasterregistrierung (Absatz 3, Absatz 1, Artikel 130 des Zivilgesetzbuchs) beschrieben werden Kodex der Russischen Föderation).
Luftfahrzeuge, Seeschiffe, Binnenschiffe, die der staatlichen Registrierung unterliegen. Solche Objekte wurden aufgrund des Gesetzes und nicht aufgrund ihrer Beschaffenheit in diese Kategorie eingestuft. In dem Artikel wurde darauf hingewiesen, dass laut Gesetz auch anderes Eigentum derselben Kategorie angehören kann (Absatz 2, Absatz 1, Artikel 130 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

So ist im Gesetz die Definition einer Immobilie mit dem Begriff einer unbeweglichen Sache verbunden. Wenn die Immobilie nicht zu den ersten drei Kategorien gehört, wird sie als beweglich anerkannt (Artikel 130 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Eine der Kategorien wurde im vergangenen Jahr um Stellplätze erweitert. Damit der Eigentümer das Eigentum an einem Stellplatz erhält, müssen die Grenzen eines solchen Stellplatzes markiert werden:

im Grundriss,
physisch unter Verwendung entsprechender Markierungen.

Arten von Immobilien

Unser Bürgerliches Gesetzbuch unterscheidet den Begriff der Immobilie durch Gesetzesgewalt und der Immobilie durch Naturgewalt. Kunst. 130 des Bürgerlichen Gesetzbuches enthält einen solchen Hinweis, dass der Gesetzgeber, wenn er dies wünscht, grundsätzlich absolut jeden Gegenstand, der physisch beweglich sein kann, als unbewegliche Sache deklarieren kann, beispielsweise Schiffe, Flugzeuge, Binnenschiffe wurden gleichzeitig deklariert von unserem Gesetzgeber als Immobilien bezeichnet.

Immobilienobjekte sind es von Natur aus Land, Gebäude, Bauwerke und andere Gegenstände, die untrennbar mit dem Grundstück verbunden sind. Immobilien lassen sich naturgemäß ganz klar in zwei Arten einteilen: natürliche Immobilien, die von selbst entstanden sind, vor allem Grundstücke, und künstliche Immobilien: Gebäude, Bauwerke, die auf dem Gelände installiert oder darunter errichtet werden Bei der Website handelt es sich um künstliche Immobilien.

Registrierung von Immobilien im Unified State Register of Real Estate

Um einen Gegenstand, der als Immobilie eingestuft ist, nutzen und bestimmte Geschäfte damit tätigen zu können, ist die Eintragung des Eigentums erforderlich. Laut Gesetz müssen Rechte an diesem Eigentum registriert werden (Artikel 131 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Der Eintritt eines solchen Rechts, etwaige Änderungen oder Einschränkungen, Übertragungen oder Kündigungen werden registriert. Die obligatorische Registrierungspflicht gilt für das Recht:

Eigentum an Immobilien;
Wirtschaftsmanagement;
Betriebsführung;
lebenslanges vererbbares Eigentum;
dauerhafte Nutzung;
anderer Art bei einer unmittelbaren Anforderung des Gesetzes.

Darüber hinaus werden Hypotheken registriert (Artikel 131 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation). Die Registrierung erfolgt durch Rosreestr, Informationen über das Objekt und die Rechte daran werden im einheitlichen staatlichen Immobilienregister erfasst (siehe Gesetz Nr. 218-FZ zur Immobilienregistrierung).

Bevor Sie ein solches Objekt kaufen oder mieten, prüfen Sie anhand des Unified State Register of Real Estate:

Wer ist der Eigentümer, das heißt, hat die Gegenpartei wirklich das Recht, mit dieser Immobilie Geschäfte zu tätigen?
Welche Einschränkungen gibt es für das Objekt? Liegt beispielsweise eine Dienstbarkeit vor und ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet?

Um Daten aus dem Register zu erhalten, fordern Sie einen Auszug an. Überprüfen Sie außerdem, ob sich in der Immobilie ein Rechtsstreit befindet, besichtigen Sie die Immobilie persönlich und prüfen Sie, ob weitere Risiken bestehen.

RF-Streitkräfte über Immobilienarten

Nach der Definition handelt es sich bei einem Grundstück insbesondere um Elemente, die fest mit dem Grundstück verbunden sind. Basierend auf dieser Formulierung fordern einige Kläger die Anerkennung ihres Eigentums an atypischen Gegenständen. Es könnte sich zum Beispiel um einen Zaun, eine Asphaltfläche usw. handeln. Vor einer Gesetzesänderung könnte die Anerkennung eines Waldes oder einer anderen Anpflanzung als Grundbesitz erforderlich sein und das darunter liegende Land dann zu einem Vorzugspreis erworben werden Basis. Das Plenum des Obersten Gerichtshofs der Russischen Föderation hat in Absatz 38 der Resolution Nr. 25 vom 23. Juni 2015 genau erläutert, wie die Norm des Artikels 130 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation in Bezug auf atypische Gegenstände anzuwenden ist.

Das Gericht wies darauf hin, dass eine Sache entweder ihrer Natur nach oder kraft Gesetzes als unbeweglich eingestuft wird. Gleichzeitig ist für die Anerkennung einer Immobilie als Immobilie keine Eintragung des Rechts daran erforderlich. Dadurch können wir beispielsweise ein unfertiges Gebäude als solches erkennen. Doch um ein unfertiges Objekt als unbeweglich anzuerkennen, muss das Fundament zumindest auf der Baustelle fertiggestellt sein. Wenn wir reden überÜber das Grundstück, auf dem Asphaltbelag verlegt wurde, gibt es keine Anzeichen dafür, dass ein solches Objekt als unbeweglich eingestuft wird. Es entspricht nicht den Merkmalen der Struktur. Die RF-Streitkräfte verwiesen auf Absatz 1 der Kunst. 133 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation über unteilbare Sachen.

In einem späteren Gerichtspraxis Der Oberste Gerichtshof der Russischen Föderation vertritt eine ähnliche Rechtsposition. So erklärte das Oberste Gericht der Russischen Föderation im Streit um das Landrecht, das der Käufer als Waldbesitzer erworben hatte, das Kaufgeschäft für nichtig. Der Gegenstand entsprach nicht den Eigenschaften einer unbeweglichen Sache. Zum Zeitpunkt der Streitbeilegung wurde der Wald nicht mehr als eigenständiges Grundstück anerkannt ().

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Ökonomie von Immobilien

Grab von V.F.

1. Immobilien: Wesen und Hauptmerkmale

2.5 Merkmale von Gewerbeimmobilien, die Voraussetzungen für die Erzielung von Gewinnen schaffen

Testfragen zum Selbsttest

3. Land ist die Grundlage von Immobilien

3.1 Das Wesen eines Grundstücks als Immobilienobjekt

3.2 Zweck von Grundstücken in der Russischen Föderation

3.3 Zonierung von Siedlungsflächen

3.4 Stadtraum

3.5 Staatliches Landkataster

Testfragen zum Selbsttest

1. Immobilien: Wesen und Hauptmerkmale

Die Untersuchung von Objekten und des Immobilienmarktes erfordert eine semantische (fiktive) Analyse von Wörtern und Ausdrücken, die ihr Wesen widerspiegeln. Im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation (im Folgenden als Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation bezeichnet) werden Immobilien definiert Rechtsbeziehungen Immobiliengegenstand als Eigentumsgegenstand. Unter dem Begriff „Eigentum“ versteht man eine Reihe von Eigentumsrechten, die einer bestimmten Person gehören, d.h. Es ist ein materieller Gegenstand des Zivilrechts, vor allem des Eigentumsrechts. Dementsprechend definieren die Begriffe „Immobilie“ und „Immobilie“ die Rechtsverhältnisse der Immobilie (Immobilie), d.h. eine Reihe von Rechten an einer Immobilie. Die Aufteilung der Gegenstände in unbewegliches Vermögen und bewegliches Vermögen (Artikel 130 Absätze 1, 2; Artikel 131 Absätze 1, 2, 4, 6; Artikel 132 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation) erfolgte auch aus Gründen im Zusammenhang mit das Recht (Gesetz) und nicht in Übereinstimmung mit ihrem physischen Wesen.

" Als Immobilien gelten alle Grundstücke, die aus Grundstücken sowie darauf befindlichen Gebäuden und Bauwerken bestehen.“

„...Eigentum ist seiner Natur nach oder aufgrund seines Zwecks oder aufgrund des Gegenstands, zu dem es gehört, unbeweglich.“

„Immobilien sind Grundstücke und alle materiellen Güter. Dazu gehören alle materiellen Güter unter der Erdoberfläche, über der Erdoberfläche oder an der Erde befestigt.“

„Als Immobilien werden gesetzlich Grundstücke und Grundstücke aller Art, Häuser, Fabriken, Fabriken, Geschäfte, Gebäude aller Art und unbebaute Hofflächen sowie Eisenbahnstrecken anerkannt.“

In allen oben genannten Definitionen sprechen wir von der Erde und allem, was untrennbar mit ihr verbunden ist.

Im 19. Jahrhundert In Russland waren die Begriffe Nachlass und Nachlass weit verbreitet, die als Eigentum oder persönliches Eigentum in Form des Grundbesitzes eines Grundbesitzers, meist mit einem Nachlass, definiert wurden. In der sowjetischen Wirtschaft wurde der Begriff der Immobilie nicht verwendet, es war nur bekannt, dass „Immobilien im feudalen und bürgerlichen Recht Grundstücke, Hauptgebäude, Bauwerke und einige andere darauf stehende Objekte sind“.

IN moderne Theorie und der Praxis des Immobilienmarktes in den Vereinigten Staaten gibt es Konzepte wie einen physischen Gegenstand (Immobilien) und Rechtsbeziehungen (reale Rechte), die mit Immobilien (Immobilien) verbunden sind.

Dementsprechend ist es in der russischen Sprache notwendig, den Begriff „Immobilie“ zu verwenden, wenn wir über das physische Wesen von Immobilien sprechen, und wenn wir Rechtsbeziehungen (Besitz, Nutzung, Verfügung, d. h. Eigentum) meinen, ist es notwendig Richtiger wäre es, die Begriffe „Immobilie“ oder „Immobilie“ zu verwenden.

real – real, real, real, natürlich, nicht gefälscht, nicht vorgetäuscht (wirtschaftlich), real (juristisch, wirtschaftlich), unbeweglich (philosophisch), materiell, materiell (besonders wahr (juristisch), materiell (Mathematik).), real, real;

Nachlass - Nachlass, Nachlass, Eigentum, Zustand;

Eigentum - Eigentum, Eigentum, Eigentum, Qualität.

1.1 Einstufung materieller Gegenstände als unbeweglich

Vor der Einführung des ersten Teils des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation fehlte der Begriff der Immobilie in der inländischen Wirtschaftstheorie und Wirtschaftspraxis, es wurde jedoch der Begriff des Anlagevermögens verwendet. Die Entfernung von Land aus dem Rahmen der Waren-Geld-Beziehungen führte zur Umwandlung des Begriffs „Immobilien“ in den Begriff „Anlagevermögen“. Das Anlagevermögen umfasst Gegenstände für Produktions- und Nichtproduktionszwecke (Gebäude, Bauwerke, Wohnräume, Maschinen, Ausrüstung, erwachsenes Arbeits- und Nutzvieh, Staudenpflanzungen), die in ihrer natürlichen Form für eine Reihe von Zwecken funktionieren und in der Volkswirtschaft genutzt werden Jahre und während der gesamten Lebensdauer verlieren sie nicht ihre Verbraucherform. Anlagevermögen (ohne Maschinen und Geräte) -- Komponente Immobilien – sind ein enger gefasster Begriff, da Grundstücke nicht zum Anlagevermögen gezählt werden.

Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation (Artikel 130) – legt fest, dass Immobilien Grundstücke, Baugrundstücke, isolierte Gewässer und alles umfassen, was fest mit dem Land verbunden ist, Gegenstände, deren Bewegung ohne unverhältnismäßige Beschädigung und Zweckänderung unmöglich ist, einschließlich Wälder , Staudenpflanzungen, Gebäude, Bauwerke.

Ein besonderes Merkmal von Immobilien ist daher ihre untrennbare Verbindung mit dem Grundstück, was ihren erheblichen Wert impliziert (gleichzeitig gelten auch Grundstücke selbst als Immobilien). Ohne Verbindung mit Grundstücken verlieren Immobilienobjekte ihren gewohnten Zweck und sinken im Preis.

Daher gelten Bäume, die in speziellen Baumschulen wachsen, oder Häuser, die zum Abriss bestimmt sind, nicht als Immobilien. Immobilien-Wohngrundstückskataster

Immobilien können nach ihrer Herkunft klassifiziert werden:

von der Natur ohne menschliches Eingreifen geschaffen;

das Ergebnis menschlicher Arbeit sein;

durch menschliche Arbeit geschaffen, aber so eng mit der natürlichen Grundlage verbunden, dass sie nicht isoliert davon funktionieren können.

Eine der ungelösten Fragen bleibt die Einstufung von Objekten, die nicht untrennbar mit dem Grundstück verbunden sind, als Immobilien, obwohl es recht schwierig ist, sie von diesem Grundstück zu trennen. Die Rede ist insbesondere von tonnenschweren Statuen, die nicht auf dem Fundament befestigt sind, oder von auf Blöcken auf der Erdoberfläche errichteten Gebäuden.

Einige Arten von Immobilien können legal in bewegliche Sachen umgewandelt werden. Beispielsweise gelten Wälder und Staudenpflanzungen per Definition als Immobilien, während geerntetes Holz bereits bewegliches Eigentum ist.

Als Geräte in Gebäuden und Bauwerken (Heizung, Wasserversorgung, Kanalisation, Elektrogeräte, Aufzüge, Gitter, zweite Metalltüren) gelten Objekte, die nicht mit dem Boden verbunden sind. Da es jedoch zu einem integralen Bestandteil der Immobilie geworden ist, sollten im Falle einer Transaktion mit diesem Objekt alle in seiner Zusammensetzung enthaltenen Geräte detailliert beschrieben werden.

Zu den Immobilien gehören auch Unternehmen als Immobilienkomplexe.

Das Gesetz legt keine verbindliche Liste der im Immobilienkomplex enthaltenen Elemente fest. Der Immobilienkomplex umfasst in der Regel Immobilien, die für den Produktionsbetrieb notwendig sind.

In der Praxis der Wirtschaftstätigkeit wird ein Immobilienkomplex als eine Reihe von Immobilienobjekten betrachtet, die einem Eigentümer gehören, einschließlich eines Grundstücks (oder mehrerer Grundstücke) mit einer Reihe funktional miteinander verbundener Gebäude, Bauwerke, Übertragungseinrichtungen, technologischer Ausrüstung und Zweckbestimmung für wirtschaftliche Aktivitäten.

Der Immobilienkomplex umfasst Immobilien, die für den Produktionsbetrieb notwendig sind.

Bei der Ausübung wirtschaftlicher Tätigkeiten ist es wichtig zu wissen, nach welchen Kriterien ein Immobilienkomplex als Unternehmen anerkannt werden kann oder nicht. Wenn der veräußerte Immobilienkomplex für die Ausübung einer Geschäftstätigkeit geeignet ist, d. h. bildet ein technologisch einheitliches Ganzes, einen geschlossenen Produktionskreislauf, es sollte als Unternehmen betrachtet werden und der Verkauf sollte durch die Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation geregelt werden. Alle anderen Kombinationen (Komplexe) von Dingen, die diese Eigenschaften nicht aufweisen, sind nicht Gegenstand der genannten Vereinbarung. Um einen Immobilienkomplex als Unternehmen anzuerkennen, muss er Elemente enthalten, die es einem Unternehmen ermöglichen, selbstständig Produkte herzustellen, Arbeiten auszuführen oder Dienstleistungen zu erbringen und dadurch systematisch Gewinne zu erzielen. In diesem Fall hängt die Menge der Elemente vom Tätigkeitsprofil sowie von den finanziellen, wirtschaftlichen, territorialen und anderen Bedingungen des Unternehmensbetriebs ab.

Ein Unternehmen als eine für die Geschäftstätigkeit genutzte Immobilie kann nicht auf eine Ausrüstung zur Herstellung bestimmter Produkte reduziert werden: Um als Unternehmen anerkannt zu werden, ist es notwendig, den Produktionsprozess auf der Grundlage eines Immobilienkomplexes zu organisieren. Ein Unternehmen als Immobiliengegenstand stellt einen einzigen Vermögenskomplex dar, der nicht nur alle für seine Tätigkeit bestimmten Vermögensarten, sondern auch Nichteigentumsrechte umfasst. Beispielsweise gibt es häufig Unternehmen, die Immobilien vermieten, also Das Unternehmen umfasst das Eigentumsrecht, Immobilien für bestimmte Produktionstätigkeiten zu nutzen.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation ist ein Unternehmen ein Industrie- und Wirtschaftskomplex, dessen Eigentum vollständig vom Eigentum der Organisation getrennt ist und ein grundlegender Bestandteil der Infrastruktur der Organisation ist. Immobilien sind eine räumliche Ressource für ihre Geschäftstätigkeit, das Leben ihres Personals und ihrer Organisation (Abb. 1.1).

Zu den Immobilienobjekten zählen also die wertvollsten und allgemein bedeutendsten Anlagegüter und Immobilienobjekte wie Grundstücke und Baugrund, die für jeden Staat zu jeder Zeit eine große wirtschaftliche und strategische Bedeutung haben.

Reis. 1.1. Unternehmen als besonderes Immobilienobjekt

1.2 Merkmale von Immobilienobjekten

Mit einem Grundstück als Bestandteil weisen alle künstlichen Gebäude (Immobilienobjekte) generische Merkmale auf, die es ermöglichen, sie von Objekten zu unterscheiden, die nicht mit Grundstücken in Zusammenhang stehen.

Stationarität, Immobilität – charakterisiert die starke physische Verbindung eines Immobilienobjekts mit der Erdoberfläche und die Unmöglichkeit seiner Bewegung im Weltraum ohne physische Zerstörung und Beschädigung, da es dadurch für eine weitere Nutzung ungeeignet wird.

Materialität – ein Immobilienobjekt funktioniert immer in physischer und wertiger Form. Zu den physischen Merkmalen einer Immobilie gehören Daten zu ihrer Größe und Form, zu Belästigungen und Gefahren, Umfeld, Zufahrtsstraßen, Versorgungseinrichtungen, Oberfläche und Untergrund, Landschaft. Die Kombination dieser Eigenschaften bestimmt den Nutzen des physischen Gegenstands, der die Grundlage für den Wert der Immobilie bildet. Der Nutzen selbst bestimmt jedoch nicht den Wert. Jedes physische Objekt hat einen Wert und weist in gewissem Maße Eigenschaften wie Eignung und begrenzte Verfügbarkeit auf. Begrenztes Angebot treibt die Kosten in die Höhe. Soziale Ideale und Standards, wirtschaftliche Aktivitäten, Gesetze, staatliche Entscheidungen und Handlungen sowie Naturkräfte beeinflussen das Verhalten der Menschen und führen zu Veränderungen im Wert einer Immobilie.

Die Haltbarkeit von Immobilien ist praktisch höher als die Haltbarkeit aller anderen Güter, außer einzelne Arten Edelsteine und Produkte aus seltenen Metallen. Beispielsweise werden Wohnprojekte gemäß den in Russland geltenden Bauvorschriften und -vorschriften (SNiP) je nach Material der Hauptkonstruktionen (Fundament, Wände, Decken) in 6 Gruppen mit einer Standardlebensdauer von 15 bis 150 Jahren eingeteilt .

Die Dauer der Erdzirkulation ist bei richtiger Anwendung unendlich und ein Verstoß gegen die Betriebsnormen führt zu irreparablen Verlusten. Neben den wesentlichen generischen Merkmalen von Immobilien lassen sich private Merkmale unterscheiden, die je nach Art der Immobilie durch spezifische Indikatoren bestimmt werden.

Es ist fast unmöglich, von zwei identischen Wohnungen, zwei identischen Grundstücken oder Gebäuden zu sprechen, da sie sicherlich Unterschiede in der Lage im Verhältnis zu anderen Immobilienobjekten, zur Infrastruktur und sogar zu den Himmelsrichtungen aufweisen, was auf Heterogenität, Einzigartigkeit und Originalität hinweist jedes Immobilienobjektes.

Immobilien haben einen erhöhten wirtschaftlichen Wert, da sie für eine langfristige Nutzung bestimmt sind und während der Nutzung nicht verbraucht werden. Immobilienobjekte sind in der Regel strukturell komplex und die Erhaltung ihres ordnungsgemäßen Zustands erfordert einen hohen Aufwand.

1.3 Merkmale von Immobilienobjekten

Aus wirtschaftlicher Sicht kann eine Immobilie als Nutzen und als Einnahmequelle betrachtet werden (Abb. 1.2).

Reis. 1.2. Wesentliche Merkmale von Immobilienobjekten

Der Begriff „Gut“ bezeichnet in der Wirtschaftstheorie jedes Objekt der Wahl des Verbrauchers, das dem Verbraucher eine gewisse Zufriedenheit bieten (sein Wohlbefinden steigern) kann. Vorteile können sowohl Gegenstände als auch Handlungen sein (in diesem Fall Immobiliengegenstände und auf dem Immobilienmarkt bereitgestellte Dienstleistungen). Beachten wir, dass es keinen Unterschied zwischen Vorteilen materieller und immaterieller Art gibt.

Land als Gemeingut erfüllt die Funktionen der Lebenserhaltung der Menschen in ländlichen Gebieten und der sozio-territorialen Entwicklung der Nation. Als Einkommensquelle ist Land die Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion, ein eigenständiger Komplex (in wirtschaftlicher Verbindung mit errichteten Gebäuden und Bauwerken), Investitionsgegenstand, Teil des Volksvermögens, Steuergegenstand, Quelle natürliche Ressourcen(das einzige aller Immobilienobjekte). Wohnimmobilien kommen sowohl als direkte als auch als indirekte Einnahmequelle in Frage. Wohnen als Kauf- und Verkaufsgegenstand ist eine direkte Einnahmequelle, und der Wohnungsbau ist eine indirekte Einnahmequelle, die die Entwicklung von Projektaktivitäten, der Baustoffindustrie, zum Bau von Infrastruktur, Straßenbau und Entwicklung anregt von städtischem Verkehr, Handel und Dienstleistungen.

Immobilien können eine Bereitstellungsressource sein, was typisch für Organisationen ist, deren Geschäft nicht auf Immobilientransaktionen basiert.

Für sie ist es wichtig, dass Struktur, Zusammensetzung und Qualität der Immobilienobjekte den Zielen und Zielen des Hauptgeschäfts der Organisation entsprechen. Die strukturelle Neuordnung solcher Unternehmen geht in der Regel mit einer Neuordnung des Immobilienkomplexes, einer erheblichen Umverteilung des Eigentums und der Umsetzung von Investitionsvorhaben, auch zur Entwicklung neuer Produktionsanlagen und einzelner Linien, einher. Darüber hinaus können Immobilientransaktionen in solchen Organisationen auch als Nebengeschäft erfolgen, beispielsweise der Verkauf von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten oder die Vermietung ungenutzter Immobilien.

Immobilien können Gegenstand der Spezialisierung einer Organisation, Gegenstand ihrer Geschäftstätigkeit oder Haupteinnahmequelle sein. Dabei handelt es sich beispielsweise um groß angelegte Portfolios von Wohn- und Nichtwohnimmobilien in Investment-, Versicherungs- und Pensionsfonds.

Eine andere Art von Organisation, für die Immobilien die Grundlage ihres Vermögens und ihrer beruflichen Tätigkeit bilden, sind Immobilienentwicklungsunternehmen. In ihrem Geschäft geht es von Natur aus um Akquise Grundstücke, Umsetzung von Entwicklungsprojekten, beispielsweise durch die Bebauung erworbener Wohn- und Gewerbegrundstücke mit deren anschließendem Verkauf.

Der Standort und die Rolle von Immobilien werden natürlich von der Größe und Spezialisierung der Organisation beeinflusst. Beispielsweise nehmen Immobilienobjekte in der modernen wissensintensiven und hochautomatisierten Produktion einen besonderen Platz ein, und in einem virtuellen Unternehmen kommt man mit gemieteten Räumlichkeiten aus, d.h. minimale physische Produktion.

Das „Gut“, eine Immobilie zu besitzen und Einnahmen aus ihrer Nutzung zu erzielen, ist untrennbar mit der Belastung durch die damit verbundenen Kosten, Ausgaben und Risiken verbunden.

Der Eigentümer ist für die Erhaltung des Eigentums (Schutz, Reparatur und Instandhaltung in ordnungsgemäßem Zustand) verantwortlich, sofern das Gesetz (die Vereinbarung) diese „Last“ oder einen Teil davon nicht einer anderen Person überträgt.

Der Eigentümer trägt das Risiko eines Unfalltodes oder einer Sachbeschädigung, d. h. deren Verlust oder Beschädigung, sofern kein Verschulden vorliegt.

Jedes Immobilienobjekt existiert tatsächlich in einer Einheit physischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Eigenschaften (Abb. 1.3), von denen jede in geeigneten Fällen je nach sich entwickelnden Situationen, Zielen und Analysestadien als Determinante fungieren kann.

Das Wesen von Immobilien liegt in der Dreieinigkeit der Kategorien: materiell (physisch), rechtlich und wirtschaftlich.

Reis. 1.3. Dreifaltigkeit der Immobilienobjekte

1.4 Lebenszyklus Immobilienobjekte

Der Lebenszyklus einer Immobilie als physischer Gegenstand ist die Abfolge der Prozesse der Existenz einer Immobilie von der Konzeption bis zur Liquidation (Veräußerung). Der Lebenszyklus materieller Objekte wird normalerweise in der folgenden Reihenfolge definiert: Design – Geburt – Reife – Altern und Tod.

Die Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie werden unterschiedlich bezeichnet: Vorprojekt – Entwurf – Bau – Betrieb – Schließung.

Die Vorprojektphase (Anfangsphase) umfasst die Analyse des Marktes für bewegliche Immobilien, die Auswahl einer Immobilie, die Ausarbeitung einer Projektstrategie, die Investitionsanalyse, die Vorbereitung der ersten Genehmigungsdokumentation und die Gewinnung von Kreditinvestitionsfonds. 2. Die Entwurfsphase umfasst die Entwicklung eines Finanzplans, die Organisation der Finanzierung, die Auswahl eines Architektur- und Ingenieurteams sowie das Designmanagement.

Die Hauptaufgaben dieses Zeitraums bestehen darin, die Dauer dieser Phasen zu verkürzen, die Verbraucherqualitäten von Immobilienobjekten zu verbessern und vor allem die Betriebskosten in allen Phasen des Lebenszyklus eines Immobilienobjekts zu minimieren.

Offensichtlich wird in den ersten beiden Phasen kein Gewinn erwirtschaftet, da sie motivierender Natur sind.

2. Die Bauphase besteht aus der Auswahl eines Auftragnehmers und der Koordination Bauarbeiten und Kontrolle der Bauqualität, Kostenvoranschläge und Ausgaben. In diesem Stadium liegen echte Beweise für die Übereinstimmung des im Bau befindlichen Objekts mit den Anforderungen des Immobilienmarktsegments vor, die durch die Logik des Lebenszyklus bestimmt werden. In dieser Phase sind die Aufgaben der Erhöhung des Investitionsanteils potenzieller Verbraucher gelöst, da das Wachstum des Angebots- und Gewinnvolumens auf eine recht breite Marktbekanntheit hinweist.

3. Die Betriebsphase der Immobilie umfasst die Wartung und Reparatur der Anlagen sowie deren Rekonstruktion. Der Betrieb von Immobilien umfasst die folgenden Bereiche: Betrieb und Reparatur von Geräten und Räumlichkeiten, Materialbuchhaltung, Brandschutz und Sicherheitsvorkehrungen, Kommunikationsmanagement, Abfallentsorgung und -recycling, Änderungen und Umbauten, Notfallmaßnahmen und Anlagensicherheit.

Die Rekonstruktion von Immobilienobjekten ist eine radikale Rekonstruktion, Änderung zur Verbesserung des Komplexes organisatorischer und technischer Maßnahmen, die darauf abzielen, den moralischen und physischen Verfall von Immobilienobjekten als Ganzes oder ihrer einzelnen Elemente und Systeme zu beseitigen.

Instandhaltung – Arbeiten, die durchgeführt werden, um die normale Lebensdauer von Immobilien sicherzustellen; Sie führen nicht zu einer Erhöhung der Kosten, sondern verhindern die Verschlechterung und den Ausfall einzelner Elemente. Der Zweck der Instandhaltung besteht darin, sicherzustellen, dass die Anlage bestimmungsgemäß genutzt wird.

Reparatur – Wiederherstellungsarbeiten zur Beseitigung von Schäden (Verschlechterung des Objekts) der Immobilie in den normalen Betriebszustand. Der Zweck der Reparatur ist die Wiederherstellung.

Reparaturarbeiten werden in kleine und große unterteilt. Um den normalen Betrieb der Immobilie sicherzustellen, werden kleinere Reparaturen durchgeführt, die 1–2 Tage dauern. Es verlängert weder die Lebensdauer des Objekts noch steigert es dessen Wert. Größere Reparaturen (länger als 2 Tage) verlängern die Lebensdauer der Immobilie, steigern jedoch nicht deren Wert.

Beim Ersatz handelt es sich um den Vorgang, bei dem in einer Immobilie enthaltene Sachanlagen durch eine ähnliche Einheit ersetzt werden. Der Ersatzgegenstand ist ein eigenständiger Gegenstand des Anlagevermögens, der unbrauchbare oder veraltete Bestandteile des Anlagevermögens ersetzt.

4. Das Stadium der Schließung eines Objekts ist die vollständige Beseitigung seiner ursprünglichen und erworbenen Funktionen, die Folge ist entweder der Abriss oder eine qualitative Neuentwicklung. In dieser Phase des Immobilienlebenszyklus fallen erhebliche Liquidationskosten an, die sich aus dem Besitz der Immobilie ergeben. Wenn die Immobilie eine neue qualitative Entwicklung erhält, beziehen sich die Änderungskosten auf die Eigentumskosten pro neuer Funktion.

Ebenso lässt sich der Lebenszyklus von Immobilienobjekten in Phasen und den Lebenszyklus des Immobilienkomplexes unterteilen.

Bildung eines Immobilienkomplexes (aufsichtsrechtliche Registrierung der Ergebnisse von Transaktionen mit Immobilienobjekten und Rechten daran: Kauf und Verkauf, Einlage in genehmigtes Kapital, Miete, Leasing).

Entwicklung des Immobilienkomplexes (Neubau, Aufnahme in die Bilanz).

Die Liquidation eines Immobilienkomplexes ist eine Auktion und andere Mechanismen zum Verkauf von Eigentum (einschließlich Immobilien) einer insolventen Organisation gemäß den gesetzlichen Bestimmungen des Insolvenzverfahrens.

Der Lebenszyklus von Immobilienobjekten als Eigentum aus Sicht des Eigentümers wiederholt sich viele Male mit jedem neuen Geschäft bis zum Ende der wirtschaftlichen oder physischen Lebensdauer des Immobilienobjekts. Basierend auf der Dreieinigkeit der Kategorien materiell (physisch), rechtlich (juristisch) und wirtschaftlich lässt sich der Lebenszyklus einer Immobilie in drei Phasen einteilen (Abb. 1.4). Jede Phase umfasst bestimmte Aktivitäten und Aktionen des Eigentümers.

Der Lebenszyklus einer Immobilie unterliegt bestimmten Mustern und umfasst den Zeitraum des wirtschaftlichen und physischen Lebens (Abb. 1.5).

1. Wirtschaftsleben, das den Zeitraum bestimmt, in dem ein Gegenstand als Gewinnquelle genutzt werden kann. Die wirtschaftliche Lebensdauer endet, wenn die vorgenommenen Verbesserungen nicht mehr zum Wert der Immobilie beitragen.

Reis. 1.4. Stadien der Existenz einer Immobilie

Reis. 1.5. Lebensdauer eines Gebäudes oder Bauwerks

2. Ein typischer Zeitraum des physischen Lebens ist der Zeitraum des tatsächlichen Bestehens einer Immobilie in einem funktionsfähigen Zustand vor ihrem Abriss. Bestimmt durch behördliche Dokumente. Die physische und wirtschaftliche Lebensdauer von Immobilienobjekten ist objektiver Natur und kann reguliert, aber nicht aufgehoben werden.

3. Lebensdauer – der Zeitraum, in dem ein Objekt existiert und Sie darin leben oder arbeiten können.

Aus Sicht der Lebensdauer einer Immobilie hebe ich folgende Zeiträume hervor:

Effektives Alter, das abhängig vom Alter eines Objekts widerspiegelt Aussehen, technischer Zustand.

Chronologisches (tatsächliches) Alter, das dem Zeitraum entspricht, in dem das Objekt seit seiner Inbetriebnahme in Betrieb war.

Der verbleibende Zeitraum der wirtschaftlichen Nutzungsdauer, der der Bewertung eines Objekts durch einen Sachverständigen dient und den Zeitraum vom Tag der Bewertung bis zum Ende der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Objekts darstellt.

1.5 Abschreibung von Immobilienobjekten

Die Länge der physischen Lebensdauer einer Immobilie (mit Ausnahme von Grundstücken), ihr wirtschaftliches und effektives Alter hängen von der Abnutzung ab – ein Prozess, der der Kraft der Naturgesetze unterliegt. Es gibt drei Arten von Verschleiß: physischer, moralischer und äußerer (wirtschaftlicher) Verschleiß (Abb. 1.6).

Alle Arten körperlicher Abnutzung führen in der Regel dazu negative Konsequenzen. Bestimmte Verbraucher- und Betriebseigenschaften von Immobilien verschlechtern sich, die Häufigkeit ihrer Reparaturen nimmt zu und Reparaturarbeiten werden immer teurer. Bis zu einem gewissen Grad kann der körperliche Verfall durch die Einführung eines Instandhaltungssystems verlangsamt werden.

Der in der Bewertungstätigkeit verwendete Begriff des „Verschleißes“ ist vom Begriff der „Abschreibung“ im Rechnungswesen zu unterscheiden. Abschreibungen sind aus Sicht eines Buchhalters und eines Gutachters unterschiedliche Prozesse.

In Buchhaltungsunterlagen ist die Abschreibung ein wirtschaftlicher Mechanismus zum Ausgleich der Wertminderung des Anlagevermögens, die allgemein als Abschreibung bezeichnet wird. Das heißt, der Prozess des Ausgleichs des Wertverlusts eines Objekts und der Prozess der Ansammlung von Mitteln (Quellen) für den Erwerb neuer Objekte als Ersatz für abgenutzte Objekte.

Derzeit wird gemäß den Vorschriften zum Verfahren zur Berechnung der Abschreibungskosten auf Anlagevermögen die Abschreibung einzelner Gegenstände nach der einheitlichen (linearen) Methode (in Geldbeträgen) nach der Formel: (Buchwert oder Anschaffungskosten) ermittelt oder Wiederbeschaffungskosten) * Abschreibungssatz.

Reis. 1.6. Verschleißarten

In Russland gelten einheitliche Standards für Abschreibungen für die vollständige Wiederherstellung, die nach Klassifizierungsgruppen des Anlagevermögens differenziert werden. In der ausländischen Praxis werden (neben der einheitlichen Abschreibungsmethode) die degressive Saldomethode, die kumulative Methode und die auf der Zinseszinstheorie basierende Methode des „Ersatzfondsfaktors“ verwendet. Diese Methoden werden in Bewertungsverfahren nach dem Ertragswertverfahren eingesetzt.

Unter Obsoleszenz versteht man einen Rückgang der Verbraucherattraktivität bestimmter Eigenschaften einer Immobilie; sie äußert sich in der veralteten Architektur des Gebäudes, der Aufteilung und der technischen Unterstützung. Obsoleszenz wird in funktionale und technologische unterteilt. Funktioneller Verschleiß ist eine Folge der Dehnung Funktionalität für neue (bestandsähnliche) Immobilien. Durch den Funktionsverfall werden Immobilienobjekte von Altbauten hinsichtlich Architektur, Design, Grundriss, technischer Betreuung für künftige Eigentümer weniger attraktiv und dementsprechend günstiger. Technologische Abnutzung ist eine Folge des wissenschaftlichen und technologischen Fortschritts im Bereich der Schaffung neuer Strukturen, Technologien und Materialien, der zu einer Reduzierung der Kosten für die Schaffung von Immobilien und der Betriebskosten führt. Ebenso wie körperliche Abnutzung kann auch moralische Abnutzung entfernbar und unentfernbar sein.

Das Kriterium für die Entfernbarkeit von Verschleiß ist der Vergleich der Reparaturkosten mit dem Wert des erhaltenen Mehrwerts: Übersteigt dieser die Kosten der Wiederherstellung, ist Funktionsverschleiß entfernbar. Der Betrag der entfernbaren funktionellen Abnutzung wird als Differenz zwischen dem potenziellen Wert des Gebäudes zum Zeitpunkt seiner Bewertung mit aktualisierten Elementen und seinem Wert zum gleichen Bewertungsdatum ohne aktualisierte Elemente ermittelt.

Äußerer (wirtschaftlicher) Verschleiß (Verschleiß durch äußere Einflüsse) ist eine Wertminderung eines Gebäudes aufgrund negativer Veränderungen seiner äußeren Umgebung unter dem Einfluss wirtschaftlicher, politischer oder anderer Faktoren.

Die Gründe für äußere Abnutzung können sein: der allgemeine Verfall des Gebietes, in dem sich das Objekt befindet; Maßnahmen der Regierung oder der lokalen Verwaltung im Bereich Steuern, Versicherungen; andere Veränderungen auf den Arbeits-, Freizeit- und Bildungsmärkten.

Die unmittelbare Nähe zu unschönen natürlichen oder künstlichen Objekten (Kläranlagen, Restaurants, Tanzflächen, Tankstellen, Bahnhöfe, Krankenhäuser, Schulen, Industriebetriebe) beeinflusst maßgeblich das Ausmaß der äußeren Abnutzung.

Wirtschaftlicher Verschleiß gilt im Gegensatz zu physischem und moralischem Verschleiß immer als irreversibel.

Testfragen zum Selbsttest

1. Wie definiert das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation Immobilien?

2. Was ist eine Eigentumswohnung?

3. Was sind die Hauptaufgaben, die im Prozess der kollektiven Selbstverwaltung gelöst werden?

4. Was ist Gegenstand der Gründungstätigkeit der HOA?

5. Offenlegung der wesentlichen Merkmale von Immobilienobjekten.

6. Beschreiben Sie die Phasen des Lebenszyklus von Immobilien.

7. Nennen Sie die Hauptbeteiligten am Entwicklungsprozess (Erstellung) von Immobilienobjekten.

2. Merkmale und Klassifizierungen von Immobilien

Die Klassifizierung von Immobilienobjekten trägt nicht nur zu einer erfolgreicheren Untersuchung bei, sondern bietet Fachleuten und Verbrauchern auch gemeinsame Richtlinien. Die Merkmale der Klassifizierung von Immobilienobjekten, die der Gruppierung zugrunde liegen, sind unterschiedlich, ebenso wie die Motivation und die Bedingungen der Zahlungsfähigkeit unterschiedlich sind. Es gibt kein einheitliches typologisches Kriterium, das den Einfluss aller Faktoren integriert. In der Praxis werden mehrere Kriterien herangezogen, um eine vernünftige Vorstellung von der Immobilie zu vermitteln. Wir müssen jedoch immer bedenken, dass sich der Immobilienmarkt nicht nach Klassifizierung, sondern nach bestimmten Bedürfnissen seiner Teilnehmer entwickelt. Daher treten immer Objekte gemischter Formate auf, und einige stimmen nur teilweise mit klassischen Definitionen überein.

2.1 Immobilienklassifizierungssystem

Bei der Bestimmung von Immobilienobjekten müssen zwei Elemente in ihrer Struktur identifiziert werden:

1. Natürliche (natürliche) Objekte – Land-, Wald- und Staudenpflanzungen, isolierte Gewässer und Untergrundgebiete. Sie werden auch „Immobilien von Natur aus“ genannt.

2. Künstliche Objekte (Gebäude):

a) Mehrfamilienhaus – Flachbau (bis zu 3 Etagen), mehrstöckiges Gebäude (von 4 bis 9 Etagen), Hochhaus (von 10 bis 20 Etagen), Hochhaus (über 20 Etagen). Wohnimmobilienobjekte können auch ein Abschnitt (Eingang), eine Etage in einem Eingang oder Wohnräume sein.

Wohnräume gelten als isolierte Räumlichkeiten, die für den dauerhaften Aufenthalt von Bürgern geeignet sind. Arten von Wohnräumen:

1) Wohngebäude, Teil eines Wohngebäudes;

2) Wohnung, Teil einer Wohnung;

3) Zimmer.

Als Wohngebäude gilt ein eigenständiges Gebäude, das aus Räumen und Nebenräumen besteht, die dazu bestimmt sind, die Bedürfnisse der Bürger im Zusammenhang mit ihrem Aufenthalt im Haus zu befriedigen.

Als Wohnung gilt ein baulich getrennter Ort in einem Mehrfamilienhaus, der aus einem oder mehreren Zimmern und Nebenräumen besteht und dazu bestimmt ist, die Wohnbedürfnisse der Bürger zu befriedigen.

Als Teil eines Wohngebäudes oder einer Wohnung wird ein Raum anerkannt, der dazu bestimmt ist, den Bürgern einer Wohnung oder eines Wohngebäudes als unmittelbaren Wohnort zu dienen.

Unter einem Grundstück versteht man eine in Sachleistungen zugeteilte Immobilieneinheit, die zur selbständigen Nutzung zu Wohn- und anderen Zwecken bestimmt ist.

Jedes Mehrfamilienhaus als Grundstück stellt ein einheitliches und integrales Bauwerk dar, jedoch ist dieses Gebilde im Hinblick auf die Wohnnutzung heterogen, da es neben dem Eigeneigentum an Wohnraum auch das Miteigentum an Gemeinschaftseigentum umfasst.

Allgemeingut -- alle technischen, technischen und sonstigen Systeme, ohne die der Betrieb einzelner persönlicher Immobilien (Wohnungen) sowie des Grundstücks, auf dem sich das Haus befindet, nicht möglich ist, mit Elementen der Landschaftsgestaltung und Landschaftsgestaltung. Ohne Gemeinschaftseigentum kann eine separate (persönliche) Immobilie – eine Wohnung – nicht existieren. Diese Eigenschaft hat die Eigenschaften der Unteilbarkeit. Dies bedeutet, dass jeder Eigentümer von Räumlichkeiten – Wohnungen – gleichzeitig das Recht (allein) des persönlichen Eigentums an der Wohnung und das Recht des Miteigentums an Gemeinschaftseigentum besitzen muss. Im Gegensatz zu Flächen im Eigentum einzelner Eigentümer, über die diese nach Belieben verfügen können, ist gemeinschaftliches Eigentum „unteilbar“: Es kann nicht ohne Zustimmung der Miteigentümer verkauft, verpfändet oder verwaltet werden.

Auf diese Weise, Eigentumswohnungen stellen innere Trennwände (Wände), Innentüren, eine Veredelungsschicht an Wänden und Decken (Putz-, Farb-, Tapetenschicht) sowie technische und technische Systeme dar, die vom Gemeinsamen getrennt werden können unbeschadet der Interessen und Rechte der Eigentümer anderer Räumlichkeiten. Bezogen auf die Baukosten beträgt diese Immobilie etwa 10-15 % der Kosten für den Bau eines Hauses.

Im Wesentlichen bedeutet dies, dass der entsprechende Anteil am Eigentum an dem Gemeinschaftseigentum stets dem Schicksal des Wohnungseigentums folgt, d. h. Das Eigentumsrecht an einer Wohnung sowie das Eigentumsrecht an einem Anteil am Gemeinschaftseigentum eines Mehrfamilienhauses prägen den rechtlichen Status der Wohnung.

Der Vorbehalt des Eigentumsrechts an gemeinschaftlichem, unteilbarem Sachgut durch die Eigentümer von Räumlichkeiten in jedem Gebäude und Bauwerk ist ein Faktor für die Vereinigung von Hausbesitzern zu einem einzigen sozialen Organismus zur Erhaltung und zum Betrieb des Gemeinschaftseigentums.

b) gewerblich – Büros, Restaurants, Geschäfte, Unterhaltungskomplexe, Hotels, Mietgaragen, Lagerhallen und Logistikterminals, Gebäude und Bauwerke, Unternehmen als Immobilienkomplexe;

c) öffentliche (besondere) Gebäude und Bauwerke:

Medizin und Freizeit (Krankenhäuser, Kliniken, Pflegeheime und Waisenhäuser, Sanatorien, Sportanlagen):

pädagogisch (Kindergärten und Kindergärten, Schulen, Hochschulen, Fachschulen, Institute, Kinderkunstzentren);

Kultur und Bildung (Museen, Ausstellungskomplexe, Kultur- und Erholungsparks, Kulturzentren und Theater, Zirkusse, Planetarien, Zoos, Botanische Gärten);

besondere Gebäude und Bauwerke (Verwaltung (Polizei, Gericht, Staatsanwaltschaft, Behörden), Denkmäler, Gedenkstätten, Bahnhöfe, Häfen);

d) Ingenieurbauwerke – Sanierungsbauwerke, Entwässerung usw.

Jede dieser Gruppen kann anhand einer Aufschlüsselung nach verschiedenen typologischen Kriterien in Untergruppen unterteilt werden.

Von Menschenhand geschaffene Objekte werden gesetzlich als Immobilien bezeichnet, diese Kategorie von Objekten basiert jedoch von Natur aus auf Immobilien.

Künstliche Objekte können vollständig konstruiert und einsatzbereit sein, müssen möglicherweise umgebaut oder umfassend repariert werden und können auch als unvollendete Bauprojekte („unvollendet“) eingestuft werden. Unter „unvollendet“ versteht man Objekte, für die die Inbetriebnahmedokumente nicht nach dem festgelegten Verfahren ausgestellt wurden. Objekte, deren Bau noch nicht abgeschlossen ist, können in zwei Gruppen eingeteilt werden: Objekte, an denen gerade gearbeitet wird, und Objekte, an denen die Arbeiten eingestellt wurden.

Bei einem tatsächlichen Baustopp, unabhängig davon, ob der Bauvertrag gekündigt wird oder nicht, werden unfertige Bauobjekte zu Immobilien.* Der Besitz daran ist registrierungspflichtig.

Das Zivilrecht sieht keine Beschränkungen für den Erwerb und die Übertragung von Rechten an unfertigem Eigentum vor, Transaktionen mit solchen Objekten können jedoch nur nach staatlicher Registrierung des Eigentums an dem Objekt durchgeführt werden.

2.2 Klassifizierungen von Wohnimmobilien

Betrachten wir die Klassifizierung von Wohnimmobilien aus folgenden Gründen.

1. Marketingansatz (abhängig von den Präferenzen der Zielgruppen der Wohnungskonsumenten und deren Zahlungsfähigkeit).

Wohnen mit hohem Komfort (Elite). Derzeit ist das Niveau an Luxuswohnungen in verschiedenen Städten unterschiedlich. Für Wohnungen dieser Art gelten jedoch allgemeine Anforderungen.

Inländische Immobilienmarktexperten haben sieben Elite-Kriterien identifiziert, deren Fehlen mindestens eines davon die Chancen, ein Haus als Elite zu bezeichnen, deutlich verringert:

Der Ort ist hell und sauber. Der Ortsbereich muss über Grünflächen, einen Ort zum Entspannen und einen Spielplatz verfügen, relativ offen, aber eingezäunt und bewacht. Nähe zum Stadtplatz und gute Aussicht aus den Fenstern auf das Wasser und/oder die Grünflächen, Nähe zum Zentrum. Der Standort – das Hauptkriterium für Elite – ist auch der Hauptfaktor bei der Preisgestaltung;

Material – das Haus muss aus zuverlässigen umweltfreundlichen Materialien unter Verwendung moderner Technologien gebaut werden, ein interessantes architektonisches Design haben und eine kleine Anzahl von Wohnungen (von 5 bis 30) haben. Oft wird der Elitestatus eines Hauses durch den Namen des Architekten bestimmt;

Clubbing – es ist nicht nur wichtig, wo man wohnt, sondern auch, wer in der Nähe wohnt. In einem Elitehaus wohnen in der Regel Vertreter der höchsten Einkommensgruppe der Bevölkerung (keine Vertreter der Mittelschicht). Die soziokulturelle Einheit des Elite-Wohnungsbaus ist genau das Haus mit seinen Bewohnern (künftig ein Block). Die Anzahl der Wohnungen auf dem Grundstück sollte nicht mehr als zwei betragen;

Versorgungsnetze müssen bereitstellen umfassende Lösung Energie- und Wärmeversorgung, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung, Lüftung und Klimatisierung; Der elektrische Eingang muss doppelt so hoch sein. Technische Systeme müssen aus umweltfreundlichen Materialien bestehen und eine lange Lebensdauer haben;

Die Infrastruktur sollte Folgendes umfassen: Tiefgarage, von der aus Sie zur Wohnung oder zum Stockwerk gelangen können; Terrasse oder Grünfläche, Geschäfte, Wäschereien; Concierge-Dienste, Wohnungsreinigung, Haushaltsdienstleistungen; Schwimmbäder, Saunen, Sportzentren, Schönheitssalons, Kinderspielzimmer; Darüber hinaus sollte all dies für die „Außenwelt“ geschlossen und in die Struktur der Immobilie integriert sein, damit die Bewohner Dienstleistungen in Anspruch nehmen können, ohne das Haus zu verlassen;

Elite-Positionierung des Hauses. Ein echtes Luxushaus ist eine Marke mit ihren inhärenten Eigenschaften: Name, Legende, Einzigartigkeit, Unterschied zu Analoga. Wenn ein Bewohner eines solchen Hauses seinen Namen sagt, muss er nicht mehr die Adresse nennen – jeder wird bereits verstehen, wovon er spricht;

Immobilienverwaltung. Prestige besteht nicht nur aus den oben genannten Kriterien, sondern auch aus dem Niveau Verwaltungsgesellschaft, der den Alltagskomfort auf einem solchen Niveau bieten soll, dass sich die Bewohner ständig ausgewählt fühlen.

Luxuswohnungen konzentrieren sich auf die Bedürfnisse und Einkommen der Bürger, die gemeinhin als Mittelschicht bezeichnet werden. Die Verbrauchernachfrage nach Wohnraum dieser Art deutet auf Folgendes hin:

die Möglichkeit der Platzierung in verschiedenen (nicht nur den prestigeträchtigsten) Gegenden der Stadt, mit Ausnahme von Orten, an denen massenhaft billige Plattenbauten gebaut werden; Haushöhe bis zu 9 Etagen; geringe Dichte der umliegenden Bebauung;

gute Sicht aus den Fenstern; Ausrichtung der Fenster des Hauses zu mehr als einer Seite der Welt; obligatorisches Vorhandensein von Windrosen im Hausdesign;

individuelles Layout (Partitionen werden auf Wunsch des Eigentümers installiert);

die Mindestgröße der Wohnungen beträgt 50-60 m2, die Höchstgröße wird vom Kunden festgelegt; Deckenhöhe 2,8-3,2 m; Aufteilung in Wohn- und Nichtwohn-(Gäste-)Zonen; das Vorhandensein von zwei oder mehr isolierten Räumen, deren Konfiguration einem Quadrat ähnelt, und einer großen Küche (mit einer Fläche von mindestens 15 m2);

das Vorhandensein mehrerer Badezimmer; technische Kommunikation aus Metall-Kunststoff;

hohe Schall- und Wärmedämmung; Holz- oder Kunststofffenster mit Doppelverglasung eines Herstellers, der für seine Qualität bekannt ist; zuverlässige Metalltüren;

Bodenaufbau mit Betonestrich und Heizsystem bzw. Dämmung;

effiziente Zu- und Abluft, Klimaanlage, Telekommunikationsnetze, Hochgeschwindigkeitsaufzug, regulierbare Heizung;

24-Stunden-Sicherheit. Der Komplex der Sicherheitseinrichtungen umfasst Videokameras, Gegensprechanlagen, Bildtelefone, ferngesteuerte Tore und viele andere Systeme – alles, was es den Bewohnern ermöglicht, sich zu Hause rundum sicher zu fühlen;

Parkplatz für Autos.

Standardwohnung (Economy Class). Es befindet sich normalerweise in jedem Stadtteil; Übereinstimmung der architektonischen und planerischen Parameter mit modernen Bauvorschriften und -vorschriften; In Bezug auf Design und technologische Parameter handelt es sich um Platten- und Ziegelmonolithhäuser.

Wohnraum mit geringer Konsumqualität (unterste Economy-Klasse). Gedacht für Personen mit geringer Zahlungsfähigkeit. Liegt in nicht prestigeträchtigen Gegenden und abseits der wichtigsten Verkehrsverbindungen. Es gehört zu den Gebäuden des Altbestandes, die keiner Kapital- oder Reparatur- und Baumaßnahme unterzogen wurden, und zu Häusern der ersten Generation des industriellen Wohnungsbaus. Die Wohnungen befinden sich in den ersten Etagen anderer Gebäudetypen. Unterschätzte architektonische und planerische Besonderheiten.

2. Basierend auf städtebaulichen Leitlinien wird unterschieden:

alte Häuser aus der vorrevolutionären Zeit;

Häuser aus den Jahren 1917 bis Ende der 1930er Jahre, die sich durch lakonische architektonische und planerische Lösungen auszeichnen und in unmittelbarer Nähe zu den damaligen Arbeitsorten liegen, derzeit von geringem Prestige, aber mit hohen baulichen und technologischen Eigenschaften;

„stalinistische“ Häuser, die sich hauptsächlich in prestigeträchtigen Gegenden abseits von Industriegebieten befinden;

Häuser der ersten Generation des industriellen Wohnungsbaus („Chruschtschow“ der 1960er Jahre) mit unterschätzten architektonischen und technologischen Parametern;

Häuser der zweiten Generation des industriellen Wohnungsbaus, erbaut in den 1970er-1980er Jahren, als in der Stadtplanung höhere Normen und Standards galten;

modern Wohngebäude, gekennzeichnet durch eine Vielzahl von Eigenschaften.

3. Je nach Material der Außenwände des Gebäudes werden Häuser mit Ziegelwänden, Platten-, Monolith-, Holz- und Mischhäusern unterschieden.

4. Je nach Dauer und Art der Nutzung wird Wohnraum zugeteilt:

primär - Ort des ständigen Wohnsitzes;

sekundär – Vorstadtwohnungen, die für einen begrenzten Zeitraum genutzt werden;

Tertiärbereich – für kurzfristige Unterbringung (Hotels, Motels) bestimmt.

Jetzt, zu Beginn des dritten Jahrtausends, erlebt der Dachboden in Russland eine Wiedergeburt, der als integraler Bestandteil einer mehrstöckigen Wohnung gestaltet werden kann (er bietet Platz für ein Kinderwohnzimmer, ein Schlafzimmer, ein Kaminzimmer usw.). Wintergarten) und als eigenständiger Wohnraum und kann dementsprechend als Immobilieneigentum eingetragen werden.

IN In letzter Zeit Auf dem Wohnimmobilienmarkt entstanden effiziente Dachhäuser – Penthäuser. Die „ursprünglichen“ Merkmale eines Penthouses: oberste Etage, privater Aufzug, Glaswände und eine große Terrasse mit Landschaftsgestaltung, auf der sich ein Tennisplatz oder ein Obstgarten befinden kann. Erforderlich ist ein spektakulärer Panoramablick, eine Fläche von mindestens 150-200 m2. Wichtig ist, dass das gesamte Haus elitär ist und nach einem individuellen Projekt gebaut wird.

2.3 Klassifizierung von Flachbau-Wohnanlagen und einzelnen Wohngebäuden

Es gibt keine allgemeine Klassifizierung für Vorstadtimmobilien. Das Fehlen gemeinsamer Begriffe und Standards ermöglicht es den Teilnehmern des vorstädtischen Wohnungsmarktes, diese Minen unterschiedlich zu interpretieren: Flachbau-Wohnkomplex, einzelnes Wohngebäude usw.

Eine Flachbau-Wohnanlage ist ein Wohngebiet mit mehr als fünf Häusern, das als Teil einer Gesamtanlage errichtet wird Meisterplan, das über eine gemeinsame soziale und technische Infrastruktur sowie einen einheitlichen Verwaltungs- und Wartungsdienst verfügt. Dabei handelt es sich um sogenannte konzeptionelle Cottage-Dörfer.

Die Hauptkriterien, die die Klassifizierung konzeptioneller Flachbaukomplexe bestimmen:

Stadtplanungskriterium;

Fläche und Wohnqualität;

Abmessungen einer Flachbau-Wohnanlage;

Infrastruktur.

Nach städtebaulichen Kriterien werden Flachbaukomplexe in drei Typen eingeteilt: Blöcke bestehend aus Einfamilienhäusern; Stadtteile, die aus Stadthäusern bestehen, und Stadtteile, die aus Flachhäusern mit mehreren Wohnungen bestehen. In der Praxis sind Stadtteile, die vollständig einem Typ zugeordnet werden können, selten.

Fläche und Wohnqualität. Häuser in Flachbau-Wohnkomplexen sind von unterschiedlicher Qualität: Einige sind solide Konstruktionen, die Jahrhunderte überdauern, während andere ein mit Isolierung gefüllter und mit Verkleidungen verkleideter Rahmen sind. Auch die Fläche von Wohnungen und Häusern unterscheidet sich: Es gibt Häuser mit einer Fläche von 150 und 400 m2. Sie können ein Flachhaus mit Einzimmerwohnungen oder Wohnungen mit einer Fläche von jeweils 200 bis 300 m 2 bauen.

Abmessungen des Komplexes. In einigen Komplexen konzentrieren sich die Häuser auf einen kleinen Bereich, während es sich in anderen um eine riesige Fläche handelt, von der ein erheblicher Teil nicht von Gebäuden eingenommen wird. Am gefragtesten ist ein Grundstück mit einer Größe von 20 bis 40 Hektar, da es eine angemessene Entfernung zu den Nachbarn ermöglicht.

Infrastrukturkriterium. Davon ausgehend können wir bedingt drei Arten von Flachbauten unterscheiden:

Flachbaukomplexe, in denen es praktisch keine Infrastruktur gibt und die freie Fläche minimal ist;

Flachbaukomplexe mit einem Minimum an Infrastrukturelementen (diese stellen derzeit die Mehrheit dar). In der Regel handelt es sich dabei um mehrere Häuser mit gemeinsamen Sicherheits- und Wartungsdiensten. Auf dem Territorium solcher Komplexe gibt es oft ein Geschäft

Flachbaukomplexe, reich an Infrastruktur, es gibt Kinder-, Sozial- und Kultureinrichtungen, Natureinrichtungen, Ingenieur- und Unterhaltungsstrukturen. Das Gebiet ist bewacht.

Abseits stehen kleine, niedrige Clubkomplexe und Cottages, die nur selten zum Verkauf angeboten werden.

Bei der Wahl von Flachbaukomplexen streben die Menschen nicht nur danach, großzügigen und hochwertigen Wohnraum zu kaufen, sondern auch einen bestimmten Lebensstil zu führen.

Vor relativ kurzer Zeit erschien auf dem russischen Markt ein Stadthaus – ein Mehrfamilienhaus. Oft wird ein Stadthaus mit einem Cottage gleichgesetzt, was nicht ganz stimmt, da es sich hierbei nicht um ein Landhaus, sondern um ein Stadthaus handelt. Der Begriff „Stadthaus“ bezeichnet ein Haus mit separaten Eingängen, einer oder zwei gemeinsamen Mauern mit Nachbarhäusern und einem gemeinsamen Fundament, manchmal auch mit einem Grundstück (immer ein sehr kleines). Die Häuser sind normalerweise in einer Reihe von 6 bis 12 Häusern aufgereiht, wobei die Umrisse von der Größe und Konfiguration des Grundstücks abhängen. Da Reihenhäuser den Status von Mehrfamilienhäusern haben, gelten für sie die Rechtsvorschriften, die die Lage solcher Objekte regeln. Das Verhältnis zwischen den Eigentümern von Räumlichkeiten in Reihenhäusern ähnelt dem Verhältnis zwischen den Eigentümern von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

Derzeit bietet der ländliche Immobilienmarkt Grundstücke zur Bebauung an, die als Cottage-Dörfer bezeichnet werden. Natürlich wird es in einem solchen Dorf nicht so schnell zu normalen Lebensbedingungen kommen. Mit der umliegenden „Baulücke“ werden wir noch viele Jahre zurechtkommen müssen. Es besteht kein Grund, über eine einzelne architektonische Struktur aus einem spontanen Dorf zu sprechen – meistens handelt es sich dabei um verschiedene Häuser unterschiedlicher Höhe: In der Nähe befinden sich möglicherweise ein kleines Holzhaus und dreistöckige Backsteinvillen. Die soziale Homogenität der Bevölkerung ist hier gering. Auch die zukünftige Liquidität der Anlagen ist fraglich.

Die Typologie einzelner Wohngebäude (IZhS) orientiert sich am Verwendungszweck des Hauses.

Ein Einzelhaus, das als Dauerwohnsitz gedacht ist, muss seinem Eigentümer die gleichen Annehmlichkeiten bieten wie eine Stadtwohnung. Und es geht nicht nur darum Technische Kommunikation(Wasserversorgung, Hauptgas, Kanalisation, Telefon), aber auch (wiederum) über soziale Infrastruktur.

Ein Landhaus, das zu jeder Jahreszeit für Wochenenden gedacht ist, bedarf keiner so strengen Bindung an die Attribute städtischen Komforts, sondern erfordert ständige Bemühungen des Eigentümers, seinen Zustand zu erhalten. Ein Haus dieses Typs (in dem unabhängig von der Jahreszeit zwei bis drei Tage pro Woche gelebt wird) kann in einem bewachten Feriendorf stehen, bevorzugt werden jedoch Gebiete mit ständigem Wohnsitz. In diesem Fall wird die Anzahl der obligatorischen Annehmlichkeiten und Kommunikationsmöglichkeiten minimiert (Ofenheizung, Strom, Trinkwasser) und ein Badehaus – Russisch oder Finnisch (Geschmackssache des Eigentümers) – kann dem Badezimmer vorgezogen werden.

Ein Landhaus sollte aus Holz sein und benötigt einen gut durchdachten Konservierungsplan für den Winter, maximalen Schutz vor Angriffen ungebetener Gäste und eine Reihe von Annehmlichkeiten im Haushalt. Da der potenzielle Datscha-Besitzer in der warmen Jahreszeit einen erheblichen Teil seiner Zeit draußen verbringt, sehr wichtig Angrenzend an das Haus ist ein Bereich zur aktiven Erholung eingerichtet.

Die vierte Gruppe, die sich unter russischen Verhältnissen immer weiter verbreitet, umfasst Objekte, die ganz oder teilweise für den kommerziellen Betrieb bestimmt sind.

Dazu gehören Exekutivbüros sowie Residenzen, die sowohl der Erholung als auch dem Empfang von Geschäftspartnern dienen. Darüber hinaus Bauernhöfe sowie Häuser für Kleingewerbe. In der Regel verfügen alle diese Gebäude über Nutzgebäude oder eingebaute Räumlichkeiten, zu denen der freie Zugang für Kunden möglich ist: kleine Privatgeschäfte, Cafés, Fitnessstudios, Verbraucherserviceräume, Autowerkstätten usw. Bei der Gestaltung solcher Objekte wird zwischen privatem „Eigentümer“ und Gewerbegebiet unterschieden. In diese Kategorie fallen auch zur Miete bestimmte Datschen, private Mini-Hotels, praktische Gästehäuser mit Betten und Zimmern für Gäste. An solche Objekte werden Anforderungen an maximale Funktionalität und Praktikabilität gestellt.

Sie können den Landwohnungsmarkt auch nach Preiskategorien klassifizieren. Diese Aufteilung kann je nach Region erheblich variieren. Allerdings lassen sich Landhäuser in allen Regionen in zwei Teile unterteilen: Massenwohnungen, „preiswerte“ Wohnungen und Luxushäuser.

2.4 Klassifizierung von Gewerbeimmobilien, die Erträge erwirtschaften

Gewerbeimmobilien werden in Objekte unterteilt, die Einkommen generieren und Bedingungen für deren Gewinnung schaffen – industriell (industriell).

Zu den einkommensschaffenden Objekten zählen Einzelhandelseinrichtungen, Hotels und Unterhaltungszentren, Büros, Garagen usw.

1. Handelsgegenstände. Ein multifunktionaler Einkaufskomplex (MTK) ist ein Gewerbeimmobilienobjekt, dessen Eigentümer keine auf den Endkäufer ausgerichtete gewerbliche Geschäftstätigkeit ausübt, sondern die zur Umsetzung vorbereiteten Flächen an eine Vielzahl von Einzelhandelsunternehmen und nicht nur an Einzelhandelsbetreiber überträgt Dabei kann es sich um Dienstleistungsorganisationen, die öffentliche Gastronomie und den Freizeitbereich handeln. Manchmal werden Verbrauchermärkte und Supermärkte, Kaufhäuser und sogar Märkte als Einkaufskomplexe bezeichnet, aber das ist falsch.

Ein Supermarkt ist ein Geschäft, das sich in einem separaten Gebäude oder als Teil eines internationalen Einzelhandelskomplexes befindet und nach dem Prinzip der Selbstbedienung hauptsächlich für das Produktsortiment, mit einem automatisierten Produktabrechnungssystem und einem einzigen Bargeldabrechnungszentrum mit einer Fläche von mindestens 1.000 m2 und ein Sortimentsinhalt von mindestens 5.000 Produktnamen.

Ein SB-Warenhaus ist ein Supermarkt mit einer Fläche von mindestens 4.000 m2, der sich in der Regel in einem separaten Gebäude, seltener in einem Gebäude befindet; MTK und ein Sortiment von mindestens 10.000 Produktnamen, darunter auch Non-Food-Artikel.

Ein Kaufhaus ist eine Handelsorganisation, die sich in einem separaten Gebäude oder in einem in ein Wohngebäude eingebauten Gebäude mit einer Fläche von weniger als 1.000 m2 befindet und eine vollständige Produktpalette anbietet, die in separaten Abschnitten verkauft wird, von denen jeder verfügt eine eigene Kasseneinheit, vereint durch eine einheitliche Leitung und Regeln für die Sortimentsplatzierung nach Bereichen.

11 Der Begriff des Anlagevermögens. Materielle und immaterielle Büros.

Anlagevermögen sind produzierte Vermögenswerte, die wiederholt oder kontinuierlich über einen langen Zeitraum, jedoch nicht weniger als ein Jahr, für die Produktion von Gütern und die Erbringung marktbestimmter und nicht marktbestimmter Dienstleistungen verwendet werden. Das Anlagevermögen wird in materielle und immaterielle Vermögenswerte unterteilt.

Immaterielle Vermögenswerte- Vermögenswerte eines Unternehmens, die keine physische, materielle Form haben: Management-, Organisations- und technische Ressourcen; - Reputation in der Finanzwelt; Wettbewerbsvorteile, Kontrolle über das Vertriebsnetz; Schutz durch eine Versicherung; - Patente und Warenzeichen, Markennamen; Know-how“ und andere Arten geistigen Eigentums; Nutzungsrecht.

Geld- - Land oder das Recht, es zu nutzen; - Gebäude und Bauwerke für Produktions- und Nichtproduktionszwecke; - Verwaltungsgebäude; Wohn-, Kinder-, Bildungs-, Medizin-, Gesundheits- und andere Gebäude, Räumlichkeiten in der Bilanz des Unternehmens; bewegliches Eigentum für Nichtproduktionszwecke; - Vorräte an Rohstoffen, Brennstoffen, Halbfabrikaten und Fertigprodukten; - Immobilien, Anlagevermögen, Gebäude oder Bauwerke, gepachtete Grundstücke.

12Definition eines Unternehmens. Grundbegriffe eines Unternehmens.

Unternehmen – Es handelt sich um eine unabhängige Wirtschaftseinheit, die auf dem Territorium eines bestimmten Staates tätig ist und den Gesetzen dieses Staates unterliegt. Die wichtigsten charakteristischen Merkmale des Unternehmens sind die Produktions- und technische Einheit, die sich in der Gemeinsamkeit der Produktionsprozesse ausdrückt; organisatorische Einheit – das Vorhandensein einer einzigen Führung, eines einzigen Plans; wirtschaftliche Einheit, die sich in der Gemeinsamkeit materieller, finanzieller Ressourcen sowie wirtschaftlicher Arbeitsergebnisse manifestiert.

Ein Unternehmen als Rechtsgegenstand wird als Vermögenskomplex anerkannt, der zur Ausübung unternehmerischer Tätigkeiten genutzt wird. Ein Unternehmen als Ganzes wird als Immobilie anerkannt und kann Gegenstand von Kauf- und Verkaufs-, Verpfändungs-, Pacht- und anderen Transaktionen sein. Die Zusammensetzung eines Unternehmens sowie eines Immobilienkomplexes umfasst alle Arten von Immobilien, die für seine Aktivitäten bestimmt sind, einschließlich Grundstücke, Gebäude, Bauwerke, Ausrüstung, Inventar, Produkte und Schulden.

13 Beschreiben Sie das Unternehmen als Immobilienkomplex anhand von drei Prinzipien.

Ein Unternehmen als Ganzes wird als Immobilie anerkannt und kann Gegenstand von Kauf- und Verkaufs-, Verpfändungs-, Pacht- und anderen Transaktionen sein. Die Zusammensetzung eines Unternehmens sowie eines Immobilienkomplexes umfasst alle Arten von Immobilien, die für seine Aktivitäten bestimmt sind, einschließlich Grundstücke, Gebäude, Bauwerke, Ausrüstung, Inventar, Produkte und Schulden. 1) Das Vorhandensein von Sondereigentum, das das Unternehmen für bestimmte Zwecke nutzt. 2) Eigentumsverantwortung 3) Betriebliche, wirtschaftliche und wirtschaftliche Unabhängigkeit

14Definition des Immobilienmarktes. Grundlegendes Konzept.

Immobilienmarkt- Dies ist ein Sektor der nationalen Marktwirtschaft, bei dem es sich um eine Reihe von Immobilienobjekten, auf dem Markt tätigen Wirtschaftseinheiten und Marktfunktionsprozessen handelt, d. h. Prozesse der Produktion (Schöpfung), des Konsums (Nutzung) und des Austauschs von Immobilien und der Marktverwaltung sowie Mechanismen, die das Funktionieren des Marktes sicherstellen (Marktinfrastruktur).

1 Highlight drei Sektoren: - Entwicklung (Erstellung) von Immobilien; - Immobilienumsatz; - Verwaltung und Betrieb von Immobilien.

Der Immobilienumsatzsektor bildet den Marktpreis seiner Objekte.

Der Immobilienverwaltungs- und -betriebssektor überwacht den Einfluss bestimmter wirtschaftlicher Merkmale von Immobilien auf deren Rentabilität

2. Nach der Art der Transaktionen kann der Immobilienmarkt unterteilt werden in primär Und sekundär.

UnterPrimärer Immobilienmarkt Es ist allgemein anerkannt, die Gesamtheit der Transaktionen zu verstehen, die sowohl mit neu geschaffenen als auch mit privatisierten Objekten getätigt werden. Es stellt die Überführung von Immobilien in den Wirtschaftskreislauf sicher.

Untersekundärer Immobilienmarkt - Transaktionen mit bereits erstellten Objekten, die in Betrieb sind und mit dem Weiterverkauf oder anderen Formen der Übertragung von Objekten, die auf den Markt gekommen sind, von einem Eigentümer auf einen anderen verbunden sind.

Primär und Sekundärmärkte, die als zwei Teile eines einzigen Immobilienmarktes fungieren, beeinflussen sich gegenseitig.

Bei Immobilien handelt es sich nicht immer um dauerhafte Gebäude. Und auch Gebäude im Allgemeinen sind nicht zwangsläufig Immobilien. Und bewegliches Eigentum kann nicht nur ein Auto sein. Welche Arten von Immobilien gibt es? Um die Terminologie von Rechts- und Verwaltungsakten vollständig zu verstehen, müssen Sie die wahre Bedeutung der Begriffe Immobilien und bewegliches Eigentum kennen. Die Eigenschaften einer Immobilie werden durch viele Merkmale identifiziert.

Einzelheiten zu beweglichen und unbeweglichen Gütern

Die Gesetzgebung der Russischen Föderation sieht keine klare Definition der Begriffe bewegliches und unbewegliches Vermögen vor. Und das ist kein Fehler im Rechtssystem, der Grund ist ein anderer: Diese Konzepte können von einem zum anderen wechseln. Um herauszufinden, was zu einer bestimmten Art von Immobilie gehört, benötigen Sie manchmal die Hilfe von Anwälten. Bewegliches Vermögen gemäß Art. 130 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation - alles, was keine Immobilien sind. Das ist zunächst einmal Folgendes:

irgendwelche Banknoten;
die meisten Fahrzeuge;
seltene und Museumsgegenstände;
Sammlerstücke;
Waffe;
temporäre Einzelhandelsgeschäfte;
einige große Geräte.

IN in manchen Fällen Ein Badehaus und eine Garage können den Status beweglicher Sachen haben. Aus Sicht der Versicherungsgesellschaften handelt es sich bei einem solchen Gebäude um eine Immobilie. Die Liste umfasst auch Wechsel und Geschäftsanteile. Aber im Grunde kommt es bei der Bezeichnung beweglicher Sachen darauf an:

ihre Bewegung verändert die Struktur dieser Dinge nicht;
Dinge sind ganz oder teilweise ersetzbar, weil sie nicht einzigartig sind;
Oft ist es nicht erforderlich, für einen Artikel eine staatliche Registrierung einzuholen.
für viele bewegliche Dinge Vermögenssteuer wird nicht berechnet.

In strittigen Fragen, insbesondere bei der Vermögensaufteilung, kann aufgrund der besonderen Eigenschaften der Sache jeder aufgeführte Gegenstand neu überdacht werden.

Was ist eine Immobilie?

Bezüglich dessen, was Immobilien sind, sind die bisherigen Formulierungen deutlich präziser. Sie können auch vage sein, allerdings seltener als die Definitionen beweglicher Sachen. Immobilienobjekt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch:

Gebäude für Wohn- und Nichtwohnzwecke;
Erde;
Eingeweide der Erde;
Wasserkörper;
Schiffe - Luft, Weltraum, Meer.

Das ist zunächst alles, was mit der Erde untrennbar verbunden ist und nicht bewegt werden kann, ohne die Sache selbst zu beschädigen, so dass eine Nutzung nicht mehr möglich ist. Hütten, Wohnungen, Scheunen, Häuser oder Nebengebäude, Grundstücke und sogar Stauseen, die, wenn auch mit Abstand, als Immobilien eingestuft sind, bedürfen keiner Klärung. Aber der Erduntergrund, Mineralien und unterirdische Quellen, sind gesetzlich dem Staat zugeordnet und werden als Immobilien eingestuft; Bergbauunternehmen werden als Untergrundpächter benannt.

Ein gewöhnlicher Bürger hat keinen Bezug zu irgendwelchen Gerichten, aber ein solches Objekt kann durch verschiedene bürgerliche Pflichten und Rechte erlangt werden – durch Erbschaft oder einen Lottogewinn. Schiffe fallen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation unter die Arten von Immobilien, die in ihrem Design über Räumlichkeiten verfügen, die für einen dauerhaften und vorübergehenden Aufenthalt geeignet sind – Kabinen, Abteile usw. – und müssen über eine staatliche Registrierung verfügen.

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Die grundlegende Kategorie bei der Bestimmung von Immobilien ist. Immobilien: Wie lautet die gesetzliche Definition?

Arten von Immobilien

Registrierung von Immobilien im Unified State Register of Real Estate

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